A termőföldekhez kapcsolódó elővásárlási jog

INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. Veréb Viktória dr. Hernádi László A termőföldekhez kapcsolódó elővásárlási jog A termőföld társadalmi jelentősége, valamint az a tény, hogy korlátozottan áll rendelkezésre, a jogalkotást arra inspirálja, hogy különböző eszközökkel szabályozza a termőföld forgalmát és hasznosítását. A termőföldek védelmét szolgáló jogi eszközök sorában a szerzési korlátozások, a talajvédelem, valamint a termőföldek mennyiségi védelme mellett fontos tényező a termőföldek adásvételéhez kapcsolódó elővásárlási jogok rendszere. A vonatkozó előírásokat több jogforrás fogja át, cikkünk e normák áttekintését célozza. A termőföldre vonatkozó, törvényen alapuló elővásárlási jogok, s ezek sorrendje Egy-egy ingatlanra vonatkozóan különböző jogi normák, különböző jogosultak részére biztosítanak elővásárlási jogot. Ezek egy része kifejezetten az ingatlanok termőföldi minőségét szem előtt tartva ruház fel egyes jogalanyokat elővásárlási joggal. Más jogszabályok elővásárlásra vonatkozó rendelkezései pedig ettől függetlenül vonatkoznak egyes termőföld ingatlanokra. Utóbbiak a termőföldnek nem minősülő ingatlanokra is vonatkozhatnak. Legáltalánosabb körben a társtulajdonosok Ptk. által biztosított elővásárlási jogát említhetjük, amely nem is ingatlanokhoz kötődik, hanem bármely közös tulajdonban álló dolog ilyen lehet a termőföld ingatlan is tekintetében megilleti a társtulajdonost. 1 Ingatlanokhoz kötődik, de nem csak termőföldre vonatkozhat a természet védelméről szóló 1996. évi LIII. törvény (Tvt.) 68. (6) bekezdése alapján biztosított elővásárlási jog, amely a Magyar Államot illeti védett természeti terület tulajdonjogának változásakor. 2 Helyi jelentőségű védett természeti terület esetében a Magyar Államot követő sorrendben az elővásárlási joggal a települési önkormányzat élhet. A Tvt. hatálya alá tartozó termőföld esetén tehát e törvényt is figyelembe kell venni. A termőföldek speciális csoportjára vonatkozik két további törvény által garantált elővásárlási jogosultság: - Az erdő-birtokossági társulatokról szóló 1994. évi XLIX. törvény (Ebt.) 30. -a szerint a társulati tag tulajdonában levő erdőterület az ahhoz kapcsolódó társulati érdekeltséggel együtt forgalomképes. A tag tulajdonjogának átruházása esetében elővásárlási joga van a többi társulati tagnak. Amennyiben közös tulajdonról 3 van szó, a tulajdonostárs elővásárlási joga mindenki másét megelőzi. Az elővásárlási jog gyakorlásának rendjét a társulat alapszabályában kell meghatározni. A társulat elnöke igazolást állít ki arról, 1 Ptk. 145. (2) bek. www.resimmobiles.hu 2 A törvény nem kizárólag ingatlanokra, de védett természeti értékekre is deklarálja az elővásárlási jogot. 3 Ti. közös tulajdonú társulati érdekeltségről

10 RES IMMOBILES hogy az elővásárlási jog gyakorlására az alapszabályban meghatározott módon került sor. Ennek hiányában a szerződés semmis. Ha a társulat használatában természetvédelmi oltalom alatt álló erdőterület van, arra a társulati tag jogosultakat megelőzően elővásárlási jog illeti meg a Magyar Államot. Ezt a természetvédelemért felelős miniszter által kijelölt szerv gyakorolja. Ha az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatra 30 napon belül nem nyilatkozik, úgy kell tekinteni, hogy az elővásárlási jogát nem kívánja gyakorolni. - A hegyközségekről szóló 1994. évi CII. törvény (Hkt.) 30. (2) bekezdése szerint a hegyközség tagját elővásárlási jog illeti meg a szőlő termőhelyi kataszterében nyilvántartott szomszédos termőföldre. A jogosultság akkor illeti meg a hegyközségi tagot, ha ezen jogának érvényesítését megelőző 24 hónapban folyamatos hegyközségi tagsággal rendelkezett. Nyomatékosítjuk, hogy nem szőlő művelési ágú földrészlet esetén áll fenn az elővásárlási jog, hanem a szőlő termőhelyi kataszterében nyilvántartott földrészletre, ami szerepelhet szőlőtől eltérő más művelési ágban is az ingatlan-nyilvántartásban. Végül a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) alapján fennálló elővásárlási jogot említjük, amely kifejezetten a termőföldekhez kapcsolódik. A Tft. 10. (1) szerint termőföld vagy tanya eladása esetén ha törvény másként nem rendelkezik az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg: a) a haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt; jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet haszonbérlő esetén annak helyben lakó természetes személy tagját, illetve helyben lakó részvényesét, b) a helyben lakó szomszédot, c) helyben lakót, d) a Magyar Államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint. A haszonbérlő az elővásárlási jogot akkor gyakorolhatja, ha a haszonbérleti jogviszony (felesbérlet, részesművelés) legalább három éve fennáll. Ha a haszonbérlő jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet, ennek tagja, illetve részvényese esetén további feltétel a legalább hároméves tagi, illetve részvényesi jogviszony. A haszonbérlői minőség fennállásáról a vevőnek egyrészt célszerű nyilatkoznia a szerződésben, másrészt ezt a földhivatal felé igazolni kell. Ez történhet a haszonbérleti szerződés benyújtásával, illetve a földhivatal a haszonbérlet fennállásáról meggyőződhet a földhasználati nyilvántartásból is. A földhasználati bejelentési kötelezettséget a Tft. írja elő. A használatot annak megkezdésétől számított 30 napon belül formanyomtatványon, illetve a haszonbérleti szerződés benyújtásával kell bejelenteni. Korábban a bejelentési kötelezettség elmulasztása a szerződés érvénytelenségét vonta maga után. A hatályos jogszabály ilyen szankciót nem fűz a mulasztáshoz. Amennyiben sem haszonbérleti szerződést nem csatoltak, sem a nyilvántartás nem tartalmaz adatot a bérlet fennállására, a földhivatal hiánypótlást ír. Ha ez eredménytelen, a földhivatal nem tekinti

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 11 haszonbérlőnek a vevőt, s ezzel a Tft. szerint első helyen álló elővásárlásra jogosultnak sem. Helyben lakó szomszédnak az a helyben lakó minősül, akinek a tulajdonában vagy használatában lévő termőföld vagy tanya közvetlenül szomszédos az adásvétel tárgyát képező termőfölddel. 4 Helyben lakó elsősorban az a magánszemély, akinek bejelentett lakóhelye legalább három éve azon a településen van, amelynek közigazgatási területén vagy annak 15 km-es körzetében a termőföld fekszik. A 15 km-es távolságon a települések közigazgatási határárai között közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton mért távolságot kell érteni. Helyben lakónak minősül továbbá a szakirányú (mezőgazdasági) képzettséggel rendelkező, helyben lakást és mezőgazdasági tevékenység élethivatásszerű folytatását vállaló magánszemély. Ebbe a csoportba sorolja a törvény a családi gazdálkodót, az őstermelőt és az egyéni mezőgazdasági vállalkozót, illetve bizonyos, mezőgazdasági tevékenységet folytató szervezet tagját és részvényesét is. 5 A törvény az elővásárlási jog gyakorlásának sorrendjét a helyben lakó szomszédok és a helyben lakók csoportján belül is meghatározza. Első a családi gazdálkodó, majd az őstermelő és az egyéni mezőgazdasági vállalkozó, végül a jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli más szervezet esetén annak helyben lakó természetes személy tagja vagy helyben lakó részvényese. A Magyar Államot a Nemzeti Földalapról szóló 2001. évi CXVI. törvény (Nfatv.) szerint illeti meg elővásárlási jog. A 8. (2) bekezdés szerint a tulajdonos a vételi ajánlatot a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. (MNV Zrt.) részére köteles megküldeni. 6 Nem jogszabályon alapul, de meg kell említenünk, hogy írásbeli megállapodással is engedhető elővásárlási jog termőföldre csakúgy, ahogyan bármely dologra nézve. 7 A felsorolt jogszabályok alapján fennálló elővásárlási jogosultságok között sorrendet állíthatunk fel aszerint, hogy versengésük esetén melyik érvényesül a másikat megelőzően. Erről vagy az elővásárlási jogot megállapító jogszabály, vagy pedig az az általános jogelv ad választ, amely szerint a különös törvény lerontja az általánost. A szerződésen alapuló elővásárlási jogot megelőzi a jogszabályon alapuló, a társtulajdonos Ptk.-án alapuló elővásárlási jogát pedig az egyéb jogszabályon alapuló. Ezt maga a Ptk. mondja ki. 8 A Tft. szintén utal arra, hogy az általa felállított sorrend akkor érvényesül, ha törvény másként nem rendelkezik. A Tvt. fent hivatkozott rendelkezése szerint a természetvédelmi területre vonatkozóan az államot megillető elővásárlási jogot a természetvédelmi kezelésért felelős szerv más jogosultakat megelőzően jogosult gyakorolni. Helyi jelentőségű természetvédelmi terület esetén az állam után az illetékes települési önkormányzat következik a sorban. Csak ezt követően illeti az egyéb jogosultakat az elővásárlási jog. Ahogy fentebb utaltunk rá, amennyiben az erdőbirtokossági társulat használatában természetvédelmi terület áll, akkor arra vonatkozóan is az államot illeti elsősorban az elővásárlási jog. Egyébként 4 Tft. 3. n) pont 5 Részletesen lásd: Tft. 3. m) pont 6 Postacíme: 1133 Budapest Pozsonyi út 56. Pf. 708. 7 Ptk. 373. (1) bek. www.resimmobiles.hu 8 Ptk. 373. (6) bek., 145. (3) bek.

12 RES IMMOBILES pedig az Ebt. alapján fennálló elővásárlási jog speciális rendelkezés lévén előzi a Tft. és Ptk. alapján fennállót. A Hkt. szintén különös jogszabály a Tft.-hez képest, ezért előzi azt. 9 Adott ügy eldöntése során tehát alaposan vizsgálni kell, hogy az érintett ingatlan több elővásárlási jogról rendelkező törvény hatálya alatt áll-e, s az egymással ütköző több jog közül melyik érvényesül a másikat megelőzően. Több, azonos helyen álló elővásárlásra jogosult esetén a szerződés természetesen az eladó választása szerinti személlyel jön létre. 10 Az elővásárlási jog tárgya, a termőföld A címből adódóan írásunk tárgya a termőföldekhez kapcsolódó elővásárlási jog, így elengedhetetlen annak meghatározása, hogy mely ingatlanokat tekinthetünk termőföldnek. A termőföld fogalmát a Tft. 3. a) pontja határozza meg. Eszerint termőföld: az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. Az elővásárlásra vonatkozó szabályok azonban nem kizárólag az e definíció alá vonható ingatlanokra vonatkoznak. A termőföldekre vonatkozó rendelkezéseket tehát az elővásárlási jog szabályait is alkalmazni kell 11 a mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földre. Ennek fogalmát a törvény 3. f) pontja definiálja: az a földrészlet, amelyet a település belterületén az ingatlannyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. Ugyancsak alkalmazni kell a Tft. elővásárlási jogra vonatkozó szabályait a tanyára, mely a település külterületén lévő mezőgazdasági termelés (növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás) céljára létesített lakó- és gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó, legfeljebb 6000 m 2 területű föld együttese. 12 A bírói gyakorlat szerint a Tft. hatálya minden termőföldre kiterjed, így az olyan földrészletekre is, amelyeknek akár csak egy alrészlete a termőföld fogalma alá vonható. Így pl. az a földrészlet is termőföldnek minősül, amely a termőföld művelési ágú alrészlet mellett út alrészletet is magában foglal, ezért az elővásárlási jog szabályai is vonatkoznak rá. 13 A Tft. hatálya ugyanis kiterjed az ország területén levő valamennyi termőföldre. 14 Az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok tekintetében ez alól kivételt maga a Tft. állít, amikor kimondja, hogy a törvény 10. (1) bekezdésében biztosított elővásárlási jog nem áll fenn olyan külterületi földrészlet eladása esetén, amely a törvény hatálybalépéséig zártkertinek minősült. Az egyéb törvényeken alapuló elővásárlási jog, amennyiben az érinti az adott ingatlant, természetesen ilyenkor is fennáll. A kivételek közé sorolható még a mezőgazdasági termelők gazdaságát- 9 Veszprém Megyei Bíróság 2.K.21.043/2006/5.; Itt megjegyezzük azt is, hogy a Hkt. hatálya alá tartozó területek gyakran zártkerti fekvésűek, s ilyenkor a Tft. elővásárlási jogra vonatkozó szabályai egyébként sem vonatkoznak rájuk. 10 KGD2006. 127. 11 Az előhaszonbérlet szabályait azonban nem kell alkalmazni rá (Tft. 2. (2) bek.) 12 Tft. 3. b) pont 13 Veszprém Megyei Bíróság 8.K.20.767/2005/4. 14 Tft. 1. (1) bek.

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 13 adási támogatása feltételeként megvalósuló termőföld eladás esete is. 15 További kivételt jelent a Tft. elővásárlási jogra vonatkozó szabályainak alkalmazása alól bár nem a termőföldek meghatározott csoportja, hanem az adásvételi szerződés alanyai szerint megkülönböztetve az az eset, amikor közeli hozzátartozók, 16 illetve tulajdonostársak között jön létre termőföldre vonatkozó adásvétel. Figyelembe kell venni azonban, hogy a Tft. nem teszi az elővásárlásra jogosultak között rangsorban első helyre az e kategóriákba tartozókat, csupán kedvezőbb helyzetbe hozza őket abban az esetben, ha eleve velük kötnek az eladók szerződést. Ebből következően, ha az adásvételi szerződést az eladó nem a közeli hozzátartozóval vagy tulajdonostársakkal köti meg, ők jogszerűen nem tarthatnak igényt arra, hogy a Ttv. 10. (1) bekezdésében felsoroltakat megelőzve, a vevők helyébe léphessenek. 17 Valamint itt is igaz az a megállapítás, hogy az egyéb jogszabály alapján esetlegesen fennálló elővásárlási jog ez esetben is érvényesül. Az elővásárlási jog gyakorlása A vételi ajánlat elővásárlásra jogosulttal történő közlésének, valamint az elővásárlási jog gyakorlásának módja azon alapszik, hogy mely jogszabály rendelkezik róla. A Tft. és a Ptk. által biztosított elővásárlási jog gyakorlásának módját egyrészt a Tft., valamint külön jogszabály, a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet (Rendelet) tartalmazza. Amennyiben termőföldre vonatkozóan a Tft. valamint a Ptk. alapján törvényes elővásárlási jog áll fenn, a termőföld tulajdonosának az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot hirdetményi úton kell az elővásárlásra jogosulttal közölnie. 18 A vételi ajánlat közlésének és az elővásárlási jog gyakorlásának részletes, technikai jellegű szabályait a Rendelet határozza meg. Kimondja, hogy a termőföld tulajdonosa az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosultakkal közölni, kivéve, ha az ajánlat az első helyen álló elővásárlási jogosulttól érkezett. Ez a kötelezettség értelemszerűen csak az elfogadott ajánlatra terjed ki. A közlésből ki kell tűnnie annak is, hogy az ajánlattevő elővásárlásra jogosult-e, és ha igen, a Tft.-ben, illetve a Ptk.-ban meghatározott melyik jogcímen. Az ajánlatot teljes terjedelmében kell közölni. A közlés terjedelmével kapcsolatos, korábban kialakult bírói gyakorlat itt is érvényes. Így amennyiben több ingatlant érint az adásvétel, a vételi ajánlat nem tartalmazhatja egy összegben az elővásárlási joggal terhelt ingatlanok vételárát. Azzal, hogy az ingatlanok vételárát a felek együttesen határozzák meg, az elővásárlásra jogosultak nem kerülhetnek abba a helyzetbe, hogy az elővásárlási jog gyakorlása felől dönthessenek. Az ajánlat hiányos közléséhez ugyanaz a jogkövetkezmény társul, mint a közlési kötelezettség elmulasztásához. 19 Az ajánlat közlése az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat (a fővárosban a fővárosi kerületi önkormányzat) polgármesteri hivatala, illetve a körjegyzőség hirdetőtáblájára való kifüggesztéssel, igazgatási szolgáltatási díj ellenében történik. A díj mértéke kifüggesztésre kerülő ajánlatonként jelenleg 1750 forint (55/2006. FVM rendelet 2. ). A díjat az ajánlat kifüggesztését 15 Tft. 10. (3) bek. 16 Ptk. 685. b) pont 17 KGD 2006. 127. 18 Tft. 10. (6) bekezdés www.resimmobiles.hu 19 BH 1984. 270., KGD 2006. 76.

14 RES IMMOBILES kezdeményező félnek kell megfizetni. A díj leróható készpénzben a jegyzőnél, ill. postai készpénz-átutalási megbízással vagy banki átutalási megbízással. Utóbbi két esetben mellékelni kell a díj megfizetését igazoló bizonylatot. Az önkormányzatok számlaszámait az FVM rendelet melléklete tartalmazza. Az eladó az ajánlat egy eredeti és egy másolati példányát a kifüggesztésre irányuló kérelemmel együtt a települési önkormányzat jegyzőjének postai úton, tértivevénnyel megküldi, vagy az átvétel dátumát feltüntető átvételi igazolás ellenében átadja. Az eladónak az ajánlaton fel kell tüntetnie azt a jogosultat, akinek a Ptk.-án és a Tft.-én kívüli más jogszabályon alapuló elővásárlási joga áll fenn, vagy nyilatkozik arról, hogy ilyen jogosultság nem áll fenn. A jegyző az ajánlatot a beérkezéstől, illetve az átvételtől számított 8 napon belül a polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára 15 napra kifüggeszti. A jegyző a benyújtott ajánlat mindkét példányára rávezeti a kifüggesztés, valamint a levétel időpontját. A 225/2008. (IX.9.) Korm. rend. az elővásárlásra jogosultak értesítésével összefüggésben kiegészítette a Rendelet előbbi szabályait. Ezen új rendelkezések 2009. március 1-én lépnek hatályba. Eszerint a vételi ajánlat kifüggesztésének tényéről tájékoztatót kell majd közzétenni a központi elektronikus szolgáltató rendszer keretében működő kormányzati portálon. A tájékoztató tartalmát, valamint a közzététel és a portálról történő levétel technikai megvalósítását a Rendelet új szabályai állapítják meg. Az elővásárlásra jogosult a kifüggesztés kezdőnapját követő 15 napon belül az ajánlatot elfogadó, illetve az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot tehet. Az elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha a jogosult nem nyilatkozik. A nyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó nyilatkozatnak tartalmaznia kell azt is, hogy a nyilatkozattevő a törvényben felsorolt mely jogcímen gyakorolja az elővásárlási jogot. Az elővásárlásra jogosult a nyilatkozatot a jegyzőnek postai úton, tértivevénnyel megküldi, vagy az átvétel dátumát feltüntető átvételi igazolás ellenében átadja. Nem köti az eladót az olyan elfogadó nyilatkozat, amelyet az elővásárlásra jogosult határidőn túl, illetve az ajánlattól eltérő tartalommal tesz meg. A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett, illetve átvett nyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt az ajánlat eredeti példányával, valamint a nyilatkozatokkal együtt az eladónak postai úton, tértivevénnyel megküldi, vagy az átvétel dátumát feltüntető átvételi igazolás ellenében átadja. A szerződés az elővásárlásra jogosult és az eladó között az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatának az eladóval történt közlésével jön létre. Több elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata esetén a szerződés a rangsorban előrébb állóval, több, azonos helyen álló elővásárlásra jogosult esetén pedig az eladó választása szerinti személlyel jön létre. A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irányuló kérelemhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiraton kívül mellékelni kell: a) az ajánlatot, amelyre a jegyző rávezette a kifüggesztés és a levétel időpontját, b) az ajánlatra tett nyilatkozatokat, valamint c) az iratjegyzéket.

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 15 Amennyiben ezen iratok a beadványból hiányoznak, a földhivatal hiánypótlást bocsát ki. Bár a jogszabály szövege szerint a szerződés megkötése előtt kell közölni a vételi ajánlatot, a földhivatali eljárás során ez pótolható hiányosságnak minősül, hiszen a szerződést nem teszi érvénytelenné önmagában az, ha az elővásárlásra jogosulttal nem közlik a vételi ajánlatot az vele szemben hatálytalan. A hiánypótlásra válaszul igazolható a kifüggesztés korábbi megtörténte, vagy azt felhívásra kell pótolni, ez azonban a hiánypótlásra rendelkezésre álló 15 napos határidőbe nehezen fér bele, célszerű meghosszabbítását kérni. Amennyiben a hiányosságot nem pótolja kérelmező, a földhivatal elutasítja a bejegyzési kérelmet. Amennyiben a szabályszerű kifüggesztésre elfogadó nyilatkozatot tesz egy elővásárlásra jogosult, s nyilatkozata a fenti feltételeknek megfelel, közte és az eladó között jön létre a szerződés. Ilyen esetben azonban a korábbi gyakorlattal ellentétben a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges az elfogadó nyilatkozat mellett a jogosult nevére kiállított bejegyzési engedély is. Ennek hiányában a tulajdonjog nem jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba. Tekintettel arra, hogy a földhivatal eljárása regisztratív jellegű, bejegyzési engedély hiányában csak azt állapíthatja meg, hogy a tulajdonjog nem bejegyezhető, nem vitatva, hogy a szerződés az eladó és a jogosult között létrejött. A bejegyzési engedély meglétét a 3/2007. Közigazgatási-polgári jogegységi határozat értelmében kell megkövetelnie a földhivatalnak. A jogegységi határozat a Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási és Polgári Kollégiumában kialakult jogértelmezés egymással ellentétes vonulata közül azon értelmezés mellett tette le a garast, amely szerint az elővásárlási jog jogosultja tulajdonjogának egyoldalú kérelme alapján akkor jegyezhető be annak tulajdonjoga, ha az eladó a jogosult javára a bejegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedélyt) megadja. 20 Az esetben tehát, ha minden, az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos mellékelendő okirat, valamint a szükséges bejegyzési engedély rendelkezésre áll, és az elővásárlásra jogosult erre vonatkozóan kérelmet terjeszt elő, bejegyezhető tulajdonjoga. Abban az esetben, ha a Rendelet 5. -a alapján csatolandó iratok között rendelkezésre áll az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata, de a bejegyzési engedélyt nem adja meg az eladó, kérdéses, hogy az eredeti vevő tulajdonjoga kérelme alapján bejegyezhető-e. Álláspontunk szerint ebben az esetben nem teljesül az Inytv. végrehajtási rendeletének 21 (Vhr.) 75. (1) bekezdésében foglalt általános szabálya, amely szerint, amennyiben a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. 22 Így ebben a helyzetben mind a vevő, mind az elővásárlásra jogosult tulajdonjog bejegyzési kérelmét el kell utasítani. A vevőét a Vhr. 75. (1) bekezdése, míg az elővásárlásra jogosultét a bejegyzési engedély hiánya miatt. 23 A fent ismertetett eljárási rend a Tft. és a Ptk. alapján fennálló elővásárlási jog esetében irányadó. Amennyiben egyéb jogszabály alapján áll fenn a termőföldre elővásárlási jog, akkor a közlés és az elővásárlási jog 20 2007. évi 1-2. számunkban az elővásárlási jogról írott cikkünkben magunk is a jogegységi határozattal ellentétes álláspontot tettük magunkévá, elsősorban azért, mert az ezzel kapcsolatosan közzétett elvi szintű döntés (EBH2005. 1274) ezt az álláspontot rögzítette. A jogegységi határozat tiszta helyzetet teremt, kötelező erővel alakítva a gyakorlatot. 21 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet www.resimmobiles.hu 22 A (2)-(3) bekezdésben foglalt kivételek ez esetben természetesen nem jöhetnek alkalmazásba. 23 Inytv. 39. (3) bekezdés f) pont

16 RES IMMOBILES gyakorlásának általános szabályai jönnek tekintetbe. Az ezzel kapcsolatos követelményeket, jogértelmezési kérdéseket a széles körben ismert PK. 9. számú állásfoglalás foglalja össze. Ennek részletes ismertetése nélkül annyit kívánunk rögzíteni, hogy a vételi ajánlatot ingatlanról lévén szó írásban, teljes terjedelmében kell közölni a jogosulttal, megfelelő határidőt szabva a nyilatkozat megtételére. Természetesen a 3/2007. Közigazgatási-polgári jogegységi határozat kapcsán írottak ezzel kapcsolatban is érvényesülnek. Arra kell felhívni a figyelmet, hogy a Tft. 10. (1) bekezdés d) pontja alapján fennálló, a Magyar Államot megillető elővásárlási jogot nem a Rendelet szabályai szerint kell gyakorolni, hanem az Nfatv. szabályai szerint az MNV Zrt.-vel kell írásban közölni a vételi ajánlatot, annak ellenére, hogy ez az elővásárlási jog is a Tft.-n alapul. Erre fentebb már utaltunk. A Nemzeti Földalap vagyoni körébe tartozó földrészletek Ismét más a helyzet az állami tulajdonú termőföldek értékesítése során. Ezek a termőföldek a védett és védelemre tervezett természeti területek kivételével a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet vagyoni körébe tartoznak. Az Nfatv. 13. (1) bekezdése alapján a földalapkezelő szerv a Nemzeti Földalapba tartozó termőföldvagyont a földrészlet nyilvános pályázat vagy árverés útján történő eladásával, illetve haszonbérbe adásával hasznosítja. Ezen földterületek értékesítésének szabályait az MNV Zrt. által közzétett szabályzat tartalmazza. (megjelent: Magyar Közlöny 2008/41. szám) Amennyiben az értékesítés nyilvános pályázat során történik, az elővásárlási jog akkor gyakorolható, ha a jogosult a pályázókra előírt regisztrációs díjat, valamint az ajánlati biztosítékot befizette, továbbá a kiírásban meghatározott módon és időben nyilatkozik elővásárlási jogáról. A kiíró az elfogadott vételi ajánlatot a jogosultaknak tértivevénnyel megküldi. Az elővásárlásra jogosult 15 napon belül a nyertes pályázattal azonos tartalmú jognyilatkozatot tehet. A nyilatkozatot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. 24 Több, azonos sorrendben jogosult közül a kiíró választ. Amennyiben az értékesítés árverés útján történik, a jogosult elővásárlási jogát közvetlenül az árverés lezárása előtt, személyesen vagy meghatalmazottja útján gyakorolhatja. Egyidejűleg elővásárlási jogát okiratokkal igazolnia kell. Ez esetben is akkor tehető nyilatkozat, ha a jogosult az árverési előleget megfizette, illetve megfelel a licitálókra vonatkozó szabályoknak. Mind a pályázati kiírásnak, mind az árverési hirdetménynek tartalmaznia kell az elővásárlási jog gyakorlásának feltételeit. Összegzés Az állam többek között az elővásárlási jog bonyolult rendszere révén igyekszik befolyásolni a termőföldek forgalmát, érvényesíteni az ezzel kapcsolatos társadalmi elvárásokat. A földhivatal eljárása során a benyújtott adásvételi szerződéseket csak abból a szempontból vizsgálhatja, hogy a hatályos jogszabályoknak formailag megfelelnek-e, alkalmasak-e ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre. Amennyiben a felek közt az elővásárlási jog fennállása vagy jogszerű gyakorlása vitatott, a jogvita eldöntése a bíróság feladata. 24 Ld. szabályzat 22-28. pontok. * * *