[14 / 1] 2011. augusztus 07 INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS 2074 Perbál, belterület 804hrsz. kazánház helyiség és földterület Szakmai szervezetek: Budapest, 2011. augusztus 07
[14 / 2] 2011. augusztus 07 AZ ÉRTÉKELT INGATLAN MEGNEVEZÉSE ÉS ADATAI Az ingatlan megnevezése: Település (város, kerület): Irányítószám: Helyrajzi szám: Kazánház és földterület Perbál 2074 804 TULAJDONVISZONYOK Tulajdoni helyzet/forgalomképesség: Értékelt érdekeltség: Forgalomképes Tulajdonjog AZ INGATLAN LEGFŐBB JELLEMZŐI Telek alapterülete: Közművesítettség: Épület alapterülete: Jelenlegi funkció: ÉRTÉKELÉS Értékelés célja: Értékelés alkalmazott módszere: Értékelés fordulónapja: Megrendelő megnevezése: 81.3m 2 Vezetékes víz és elektromos áram 21.71m 2 Lakatlan, használaton kívüli Piaci forgalmi érték meghatározása Piaci összehasonlító 2011-08-07 Melkvi Dániel
[14 / 3] 2011. augusztus 07 A SZAKÉRTŐI JELENTÉS TÁRGYA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA Melkvi Dániel megbízta az ABIX Ingatlan Kft.(2030 Érd, Alispán utca 16.)-t, a 2074 Perbál belterület \"Egyetértés lakótelep\" cím alatti, 804 helyrajzi számú egykori hő központ és egy meghatározott telekterület értékelésével. Az ingatlanértékelés célja a piaci forgalmi érték megállapítása. A megbízó, az ingatlan A megbízó utasításai A megbízó, az értékelés megrendelése során olyan utasítást nem adott, illetve olyan kéréssel nem állt elő, amely az értékelés módszerére és különösen annak az eredményére vonatkozott volna, illetve amely az értékelő szakmai munkáját bármilyen formában befolyásolta volna. Az értékbecslés célja A vonatkozó rendelkezések és szabályozások alapján a piaci, forgalmi érték meghatározása.
[14 / 4] 2011. augusztus 07 A SZAKÉRTŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE Az értékelés az EVS 2003, valamint a 26/2005. (VIII.11.) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet előírásai alapján készült. AZ INGATLAN ÉRTÉKELÉS ALKALMAZOTT MÓDSZERE Piaci összehasonlító megközelítés A módszer lényege az, hogy a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyak összehasonlításra kerülnek az értékmeghatározás tárgyát képező ingatlannal. Az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok és a vizsgált vagyontárgy közötti különbözőségek ismeretében kiigazításokat kell tenni olyan eltérésekre, mint pl. az értékesítés vagy ajánlat feltételei, az ingatlan fekvése, fizikai és gazdasági jellemzői, használati módja és az értéknek az ingatlantól független összetevői. Az így kapott számítások eredményei többnyire kijelölik azt a tartományt, amelyben a vizsgált ingatlanérték majd elhelyezkedik. A jelenlegi piaci körülmények alapján, az összehasonlításhoz felhasznált árak, a vizsgált ingatlan környezetében, eladásra kínált ingatlanok tulajdonosaitól szerzett információkból valamint a környékbeli ingatlanirodák kínálati adattárából származnak. A kínálati árak nagyságrendjéhez a szakmai gyakorlat szerint 5-15% (egyedi elbírálás szerint)-al alacsonyabb összeget célszerű figyelembe venni, mert az esetek nagy részében az alku során, ilyen mértékű csökkenés mellett realizálódnak a jogügyletek! Ezek statisztikai adatai alapján meghatározzuk az ingatlan értékének számításához szükséges fajlagos Ft/m2 közép árat. A vizsgált ingatlan környezetében 8 db, hasonló paraméterű ingatlant találtam, melyek közül 4 db volt összehasonlításra alkalmas.
[14 / 5] 2011. augusztus 07 HELYSZÍNI SZEMLE ÉS IDŐPONTJA A szakértői jelentés elkészítése érdekében tanulmányoztuk a megbízó által a rendelkezésünkre bocsátott dokumentumokat, információkat. Adatokat gyűjtöttünk az ingatlan környezetéről, a térség ingatlanpiaci helyzetéről. Helyszíni szemlét tartottunk az ingatlanon 2011-07. hónapban, melyen jelen volt az értékbecslés megbízója. A helyszíni szemle során nem került sor műszaki épületdiagnosztikai mérésekre, ezért az esetlegesen fennálló, de szemrevételezéssel nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkre, mint például: a rejtett szerkezeti hibák, a talajfelszín és burkolatok alatt problémákra nem terjed ki a Szakvélemény. Térkép, helyszínrajz, fotók. FELHASZNÁLT DOKUMENTUMOK
[14 / 6] 2011. augusztus 07 AZ INGATLAN ELHELYEZKEDÉSE A megtekintett és értékelendő ingatlan Perbálon Kisperbál településrészen, az átmenő forgalommal nem terhelt, csendes, fás Egyetértés lakótelep területén. A környék infrastruktúrája jó, teljesen kiépített, a közutak járhatóak, a közvilágítás és a közműellátottság teljes. A környéken az ingatlan értékét negatívan befolyásoló kereskedelmi, vagy ipari ingatlan nem található. A terület gyéren beépített, jellemzően családi házak, ikerházak és kis lakásszámú társasházak találhatóak itt. A perbáli un. \"Egyetértés lakótelep\" egy 1975-ben létesült sorházakból álló, lakópark jellegű épületegyüttes. A téglaépítésű házak statikailag jó állapotúak, a homlokzat dísztégla burkolata egyedi külsőt kölcsönös az ingatlanoknak.
[14 / 7] 2011. augusztus 07 AZ ÉRTÉKBECSLÉS TÁRGYA A vizsgált ingatlan a társasház közös tulajdonában álló, egykori hő központ egy meghatározott része és egy meghatározott telekrész. A vizsgált ingatlan tételesen: - 21.71m 2 egykori kazánház - A kazánház előtt 20.1m 2 telekterület - a kazánház mögött 61.2m 2 telekterület AZ INGATLAN LEÍRÁSA Az ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot bemutatása A nyilvántartási állapot bemutatása, a megbízó által elmondottak alapján került megállapításra. A megbízó szóban nyilatkozott arról, hogy az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatban szolgáltatott adatok a valóságnak megfelelnek. Továbbá tudomásul vette, hogy az értékbecslő a kapott információkat nem köteles ellenőrizni. Természetbeni leírás Az épület jelenleg használaton kívüli, sem fűtés, sem víz- vagy hőszigetelés nincs az épületben. A nyílászárók vagy hiányoznak, vagy nagyon rossz állapotúak. Az ingatlan romos, az egykori kazán és a szerelvényeinek elbontása után nem történt helyreállítási munka, így a beltérben törmelékek találhatóak. Az épület, az épületszerkezetek jellemzése: Az épület vizsgálatára a szemrevételezéses épületdiagnosztika módszereivel került sor. Az ilyen típusú vizsgálatok esetében feltárásokra (a takart szerkezetek vizsgálata érdekébeni bontásokra), műszeres vizsgálatokra és mérésekre, statikai és egyéb számításokra nem kerül sor.
[14 / 8] 2011. augusztus 07 A vizsgálatot végző szakember véleményének kialakításakor a helyszínen látható, tapintható, hallható és szaglással érzékelhető jelenségekre, valamint a jelenlévő tulajdonosoktól kapott információkra, továbbá elméleti és gyakorlati szakmai ismereteire támaszkodik. A bejárás során saját használatra feljegyzéseket, illetve digitális fényképeket készítettem. A fényképek jelen írásos anyagba beillesztésre kerültek. A vizsgált épület statikailag ép, nem láthatóak sem talajsüllyedés következtében kialakult repedések, sem talajvíz elleni szigetelési hiányosság miatti károsodás nyomai. Az épületet hagyományos építési móddal építették. Ennek megfelelően az alapok feltételezhetően beton sávalapok. A felmenő szerkezeteken (teherhordó falakon, födémeken) olyan káros elváltozás, repedés nem tapasztalható, mely alapozási hiányosságokra utalna. A teherhordó falak téglából készültek. A vizsgált ingatlan egy légterű helyiségből áll. A megbízó által szolgáltatott alaprajz alapján készült helyiséglistát jelen értékbecslés is tartalmazza. Az ingatlan vizsgálatakor a területek tényleges és redukált (hasznos) alapterülete is figyelembe lett véve. HELYISÉGLISTA Megnevezés: Alapterület: Redukció: (%) Redukált terület: Helyiség jellemzése: I. Tároló 13,8 m 2 0,2 2,76 m 2 II. Tároló 3,98 m 2 0,5 1,99 m 2 III. Tároló 3,61 m 2 0,5 1,805 m 2 IV. Tároló 10,26 m 2 0,5 5,13 m 2 V. Tároló 25,074 m 2 0,4 10,0296 m 2 Alapterület: 56,724 m 2 21,7146 m 2
[14 / 9] 2011. augusztus 07 FUNKCIONÁLIS ALAPRAJZI VÁZLAT
[14 / 10] 2011. augusztus 07 MŰSZAKI LEÍRÁS Alapozás: Csömöszölt, beton sávalapozás Teherhordó falazat: ikersejt tégla Födémszerkezet: monolit vasbeton lemezfödém Válaszfalak: tömör téglafal Tetőszerkezet: lapos tető Belmagasság: 3,35-4,45 méter Az értéket befolyásoló tényezők: Pozitív Negatív - jó környezet - nagyon rossz állapot (lakatlan, használaton kívüli) - két helyiségben sok a használhatatlan tér (1,90méter alatti belmagasság) A megadott telekterületek (első és hátsó) hasonló adottságú, kivéve a kémény megléte az épület mögötti telekrészen. A teljes telekterület: 81.3m 2 Az ingatlan jelenleg csak víz és elektromos áram közművel rendelkezik, de a gáz és a szennyvízcsaton elérhető A telek értéke külön is meg lett határozva. A vizsgált telekterület piaci, forgalmi értéke, melyre a jelen értékbecslés eredményével azonos korlátozások és szabályok vonatkoznak: 400.484.-Ft.
[14 / 11] 2011. augusztus 07 NYILATKOZATOK, ALAPFELTÉTELEZÉSEK, KORLÁTOZÁSOK, SZABÁLYOZÁSOK Jelen ingatlan értékbecslés csak teljes egészében értelmezhető, abból egyes megállapításokat vagy részleteket kiragadni es önmagukban felhasználni nem szabad. Az ingatlan megállapított értéke és az értékbecslés készítőjének díjazása között nincsen semminemű kapcsolat. Véleményt jogi ügyekben az értékbecslő nem nyilvánít. Az értékbecslő nem végzett az ingatlan jogi helyzetére vonatkozó vizsgálatokat, kizárólag az átvett adatszolgáltatásokra vagy a beszerzett dokumentumokra támaszkodott. A kapott információk megbízhatónak tekinthetők, de valódiságukért nem vállalható felelősség. Nem képezte a megrendelés tárgyát az ingatlanhoz kapcsolódó kötelezettségek vizsgálata, sem az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogok és tények feltárása. A tulajdonjoggal kapcsolatos adatokat a megbízóktól kapta az értékelő. Feltételezhető, hogy a tulajdonjog forgalomképes es nem terheli semmilyen jelzálogjog vagy egyéb kötelezettség azon kívül, amely a megbízó adatszolgáltatása alapján konkrétan megemlítésre került a szakvéleményben. Az ingatlan tehermentes állapotban lett értékelve. Az ingatlan műszaki állapotának felmerése szemrevételezéssel történt, a megállapított értek a szemrevételezéskori állapotra vonatkozik. Nem képezte értékelés tárgyát az ingatlan mobil felszerelése, bútorzata, csupán a beépített berendezések, gépészeti egységek és rendszerek. Ezen értékbecslés az értékelő előzetes engedélye nélkül sem egyben, sem részeiben nem publikálható, megadottól eltérő célra nem használható, az értékbecslésről másolat nem készíthető. Az értékbecslés 90 napig, érvényes.
[14 / 12] 2011. augusztus 07 ÉRTÉKTANÚSÍTVÁNY (2074 Perbál, belterület 804hrsz. kazánház helyiség és földterület) A vizsgált ingatlan becsült, forgalmi értéke teher-, per- és igénymentesen az értékelés fordulónapján az előzőekben írtak és a rendelkezésre álló adatok alapján: (21.71m2 x 59.171.-Ft =1.284.602.-Ft) 1.300.000.- Ft 1 azaz egymillió-háromszázezer forint. 1 Korlátozások, amelyek mellett a megállapított érték érvényes: A helyszíni szemle megállapításait, az értékelési módszer leírását, az alkalmazott korrekciós tényezőket jelen forgalmi értékbecslés tartalmazza, melyekkel jelen értéktanúsítvány szoros egységet alkot, azok nélkül értelmezése és felhasználása nem megengedett. Az értékelés fordulónapja: 2011. augusztus 07. Jelen értékbecslés három hónapig (azaz 90 napig) érvényes. Későbbi felhasználás esetén aktualizálni kell. Budapest, 2011. augusztus 07. 1 Az ingatlan tényleges forgalmi értékét az áralku során kialakított, a szabad piacon megkötött adásvételi szerződésben meghatározott és kifizetett vételár határozza meg.
[14 / 13] 2011. augusztus 07 PIACI ÖSSZEHASONLÍTÁS (Telek) Az ingatlan címe vizsgált ingatlan 2074 Perbál 2074 Perbál 2074 Perbál 2074 Perbál Környezet hasonló hasonló hasonló hasonló Típus belterületi telek belterületi telek belterületi telek belterületi telek belterületi telek Alapterület: 81.3m 2 1560m 2 5999m 2 798m 2 3100m 2 Vezetékes víz van elérhető elérhető van elérhető Elektromos áram van elérhető elérhető van elérhető Gáz elérhető elérhető elérhető van elérhető Szennyvíz csatorna elérhető elérhető elérhető van elérhető Ár szorzó - 0.15-0.15-0.15-0.15 Ár 8.200.000.-Ft. 26.000.000.-Ft. 7.500.000.-Ft 13.000.000.-Ft. Fajlagos m2 ár (ezer Ft./m 2 ) 4468 + 3684 + 7988 + 3565 ----------------------------------- = 4926.-Ft./m 2 x 81.3m 2 = 400.484.-Ft. 4 5256.-Ft. 4334.-Ft. 9398.-Ft. 4194.-Ft. Korrekciós tényező 1 0.85 0.85 0.85 0.85 Korrigált, fajlagos m 2 ár (ezer Ft./m 2 ) 4468.-Ft. 3684.-Ft. 7988.-Ft. 3565.-Ft.
[14 / 14] 2011. augusztus 07 PIACI ÖSSZEHASONLÍTÁS Az ingatlan vizsgált ingatlan 2074 Perbál 2074 Perbál 2074 Perbál címe Környezet 64.134 + 54.450 + 58.928 -------------------------------- = 59.171- Ft/m 2 3 Típus kazánház sorházi lakás családi ház családi ház Alapterület: 21.71m 2 78m 2 191m 2 140m 2 Épület állapota felújítandó közepes állapotú Lakótér állapota felújítandó közepes állapotú Műszaki állapot felújítandó közepes állapotú Fűtés nincs központi fűtés, Szobák / félszobák száma egyedi mérővel Fürdősz. száma 0 1 felújítandó felújítandó felújítandó gáz- cirkó jó állapotú jó állapotú jó állapotú vegyes 1 / 0 1 / 1 4 / 0 2 / 1 21.71m 2 x 59.171.-Ft =1.284.602.-Ft Kerekítve:1.300.000.-Ft 1 Ár szorzó - 0.15-0.15-0.15 Ár 6.900.000.-Ft. 13.000.000.-Ft. 11.000.000.-Ft. Fajlagos m2 ár (ezer Ft./m 2 ) Korrekciós tényező Korrigált, fajlagos m 2 ár (ezer Ft./m 2 ) 88.461.-Ft. 68.063.-Ft. 78.571.-Ft. 1 0.725 0.80 0.75 64.134.-Ft. 54.450.-Ft. 58.928.-Ft. 1