Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Rt. -------------------------------------------------- 1033. Budapest, Polgár u. 8-10. Kiegészítő melléklet a 2002. évi éves beszámolóhoz Budapest, 2003.
I. Általános rész 1. A Társaság bemutatása A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Rt. 1995. január 31-én átalakulással jött létre. Jogelődje a Budapesti Ingatlanhasznosítási és Fejlesztési Kft., amelyet 1994. január 1- jén 1.000 E Ft törzstőkével alapított az Állami Vagyonügynökség. Az 1995. január 31-én létrejött Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Részvénytársaság 2.363.220 E Ft jegyzett tőkével alakult. 1997-ben a jegyzett tőke 2.583.220 E Ft-ra felemelésre került. Az Rt. jegyzett tőkéje jelenleg 2.583.220 darab 1.000 Ft névértékű, névre szóló törzsrészvényből áll. 1997. novemberében sor került a Társaság részvényeinek nyilvános forgalomba hozatalára, majd 1998. február 16-án a Budapesti Értéktőzsde "B" kategóriájába történő bevezetésére. A Társaság saját tulajdonú ingatlanjainak hasznosításával foglalkozik. 2002. évben az alábbi ingatlanokat, ingatlan részeket birtokolta: Ingatlan megnevezése Madách tér 3-4. Bajcsy u. 57. Üllői út 48. Városmajor u. 12. (64,43 % tulajdonrész) Victor H. u. 18-22. (45 % tulajdonrész) Polgár u. 8-10. (84 % tulajdonrész) Király u. 46. Aranykéz u. 4-6. Illatos u. 38/a (81,44 % tulajdonrész) Verseg-Fenyőharaszt Ingatlan jellege irodaház irodaház irodaház irodaház irodaház vegyes rendeltetésű vegyes rendeltetésű parkolóház raktárbázis kastélyszálló 2. A Társaság számviteli politikájának meghatározó elemei, illetve azok változása 2. 1. A beszámolóra, a beszámoló elkészítésére vonatkozó általános információk A Társaság a Számviteli Törvényben foglaltakat figyelembe véve éves beszámolót készít. Jelen beszámoló a 2002. január 1. és 2002. december 31. közötti időszak gazdálkodásának adatait, eredményét tartalmazza. A számviteli politikában foglaltaknak megfelelően a mérleg fordulónapja 2002. december 31-e, a mérlegkészítés időpontja 2003. február 28-a. Az eredménykimutatás összköltség eljárással ("A" típusú) készült. 1
A gazdasági események a beszámolás időszakára vonatkozóan tisztázottak, pontosítottak, a bizonylatok hiánytalanok és hézagmentesen feldolgozottak. A gazdasági események elszámolása és rögzítése a kettős könyvvitel és a hozzá kapcsolódó analitikus nyilvántartások keretében történik. Az éves beszámolóban foglalt tételek a főkönyvi könyvelés adataival és az analitikákkal egyezőek. A mérlegben található értékek megfelelő sorai leltárral alátámasztottak. A Társaság számítógépes könyvelési rendszert alkalmaz, amely biztosítja a tárgyi eszközök, a szállítók és vevők, valamint a bank- és pénztári forgalom analitikus nyilvántartását, feldolgozását, továbbá a főkönyvi kivonat, illetve a mérleg és az eredménykimutatás előállítását. A könyvelés belső szabályait a számviteli politika és az ahhoz szervesen kapcsolódó számlarend tartalmazza. 2.2. Az alkalmazott értékelési eljárások A mérleg, illetve eredménykimutatás összeállításánál alkalmazott értékelési eljárások a Számviteli Törvény előírásaival egyezőek. Az immateriális javak között csak vagyoni értékű jogokkal és szellemi termékekkel rendelkezik a Társaság. A vagyoni értékű jogok 6 év alatt, egyenlő összegekben kerülnek leírásra, a szellemi termékekre alkalmazott leírási kulcs 33 %. A tárgyi eszközök a mérlegben nettó értékben kerültek kimutatásra. A tárgyi eszközök használatbavételi bizonylat (üzembehelyezési jegyzőkönyv) alapján, a bizonylaton szereplő napon kerültek aktiválásra. Az értékcsökkenés a bruttó érték alapján, lineáris elszámolás módszerével, egyedi értékelés útján került meghatározásra. A Társaság tevékenységi körének megfelelően kiemelt szerepet kapnak a bérbe adott ingatlanok, melyekre az alkalmazott értékcsökkenési leírási kulcs 6 %. A Társaságnak anyag készlete minimális. A beszerzett anyagok - amelyek főleg nyomtatványok, irodaszerek, rezsi anyagok döntően azonnal, a beszerzéskor költségként kerültek elszámolásra. Az áru készlet a Társaság által, eladási célra építtetett lakópark még kettő, eladatlan garázsférőhelyének értékét tartalmazza. A társaság saját termelésű készlettel nem rendelkezik. A vevők és szállítók analitikájának vezetése a számítógépes kettős könyvelés rendszerében, név szerint elkülönített folyószámlákon történik, a vevő állomány leltározása a 2002. december 31-ei állapotnak megfelelően - egyenlegközléssel megtörtént. Az értékpapírok nyilvántartása FIFO módszerrel történik. A megfelelő időszakokban lezárt adatok az analitikus nyilvántartásokban, a főkönyvi könyvelésben és az adóbevallásban egyezőek. 3. A 2002. év összefoglaló értékelése A Társaság 2002. évi üzemi eredménye 428.807 E Ft, amely 177,06 %-a az előző évi üzemi eredménynek. A növekedés legfőbb oka az anyagjellegű költségek jelentős visszaszorítása. 2
Az üzemi eredményt alakító tételek közül - az árbevételek 2,12 %-kal, 24.399 E Ft-tal emelkedtek (az emelkedéshez különösen a parkolási díjak emelkedése járult hozzá, a bérleti díj bevételek a bérbeadott területek csökkenése, illetve egyes bérlők esetében az infláció alatti bérleti díj emelés érvényesíthetősége miatt lényegében stagnáltak), - az egyéb bevételek mintegy kilencszeresére, 53.646 E Ft-tal emelkedtek (a növekedést két, egyszeri bevétel realizálása okozta: értékesítésre került a Külkereskedelmi Sportparkban való tulajdoni hányad, illetve a Társaság egyik bérlője kártérítést fizetett), - az anyagjellegű ráfordítások 30,27 %-kal, 200.130 E Ft-tal csökkentek (elsősorban az igénybe vett szolgáltatások: műszaki, jogi és ügyviteli szolgáltatások visszaszorításának köszönhetően), - a személyi jellegű ráfordítások 11,70 %-kal, 7.286 E Ft-tal emelkedtek (melyet döntően béremelés okozott), - az értékcsökkenési leírás összege 13,87 %-kal, 14.875 E Ft-tal emelkedett (mely emelkedés az értékcsökkenés alapjául szolgáló érték új beszerzések (Aranykéz utcai parkolóház 60 %-os tulajdoni része stb.) miatti emelkedésével függ össze.), - az egyéb ráfordítások 82,35 %-kal, 69.382 E Ft-tal emelkedtek (a növekedés döntően meghiúsult beruházás miatti ráfordítás kivezetéshez kapcsolódik). A Társaság 2002. évi pénzügyi eredménye 260.991 E Ft, amely 33,32 %-kal alacsonyabb az előző évi eredménynél. A csökkenést egyrészt az befolyásolta, hogy a tárgyévben nem volt osztalék bevétele a Társaságnak, másrészt az értékpapír állomány csökkenése miatt a kamatbevételek csökkentek, harmadrészt a tárgyévben kevesebb nettó árfolyamnyereséget ért el a Társaság. A 2002. évi 2.020 E Ft rendkívüli veszteség alapítványi támogatásokhoz kapcsolódik. (A bázis időszaki 146.850 E FT rendkívüli nyereség ingatlan (Mikoviny utca) apporthoz kapcsolódott.) 129.377 E Ft társasági adó fizetési kötelezettség után a 2002. évi adózott eredmény 558.401 E Ft, melyből 387.483 E Ft osztalék kifizetését javasolja az Igazgatóság a közgyűlésnek. Amennyiben a közgyűlés ezen javaslatot jóváhagyja, úgy 170.918 E Ft mérleg szerinti eredménnyel zárja a Társaság az évet. Az Rt. jegyzett tőkéje változatlanul 2.583.220 E Ft, saját tőkéje 4.740.699 E Ft. A 2002. december 31-ei mérlegfőösszege 5.489.237 E Ft. Forrás oldalon a saját tőke képviseli a legnagyobb részarányt (86,36 %), ezenkívül csak rövid lejáratú kötelezettségei (döntően osztalék fizetési kötelezettség és vevői előleg kötelezettség) és passzív időbeli elhatárolásai (döntő része az Aranykéz utcai parkolóház kapcsán elhatárolt bérleti díj) vannak a Társaságnak. Az eszköz oldalon az ingatlan vagyon, a leányvállalati befektetés állomány, a Katlan Rt-nek tőkeemelés címén fizetett összeg, illetve az értékpapír állomány jelentik a legnagyobb tételeket. Az év legkiemelkedőbb eseményei az Aranykéz utcai parkolóház 60 %-os tulajdon részének megvásárlása, a Katlan Rt-ben történt 1.539.000 E Ft tőkeemelés (amely 2003. február 27-én került bejegyzésre), a 2001. évi osztalék kifizetése és mindezek fedezeteként értékpapírok értékesítése voltak. 3
A Katlan Rt-ben való tőkeemelés bejegyzése után a Katlan Rt. is a Társaság közvetlen irányítása alá került. A Társaság 2003. évi célja a 100 %-os irányítás megszerzése. (A Katlan Rt. a tőkeemelés összegéből egy 33 lakásos, Budapest II. kerületében fekvő lakóparkot vásárolt, melyet ingatlanforgalmazó cég lévén kettő éven belül kell elidegenítenie.) 4. A Társaság tárgyévi éves beszámolójában szereplő, előző év(ek) módosításai elnevezésű oszlop tartalma 2002. évben az Adó- és Pénzügy Ellenőrzési Hivatal átfogó ellenőrzést tartott a Társaság 1998. és 1999. üzleti évei vonatkozásában. Az ellenőrzés során megállapított hibák és azok hatásai nem bizonyultak lényegesnek, de jelentőségük miatt a 2002. évi éves beszámolóban ezen tételek az előző év(ek) módosításai elnevezésű oszlopban kerültek kimutatásra. Az előző év(ek) módosításai oszlopban szereplő tételek összefoglalása: - 153 E Ft munkaadói járulék fizetési kötelezettség előírása jelenik meg az eredménykimutatás bérjárulékok sorában, - 6.250 E Ft vissza nem igényelhető ÁFA jelenik meg az eredménykimutatás egyéb ráfordítások során, - 4.502 E Ft társasági adófizetési kötelezettség előírása (153 E Ft munkaadói járulék költségként való előírásának, illetve 25.161 E Ft nagyságú költség, mint nem a vállalkozás érdekében felmerült költség adóalap növelő tételként való előírásának hatása) jelenik meg az eredménykimutatás adófizetési kötelezettség során, - fenti tételek hatásaként 10.905 E Ft mérleg szerinti eredmény csökkenés szerepel az eredménykimutatásban és a mérlegben is, - 10.905 E Ft rövid lejáratú kötelezettség előírása (153 E Ft munkaadói járulék fizetési, 6.250 E Ft ÁFA fizetési és 4.502 E Ft társasági adó fizetési kötelezettség) szerepel a mérleg egyéb rövid lejáratú kötelezettségek során. (Ezen fizetési kötelezettségeinek a Társaság az előírt határidőn belül eleget tett.) II. Specifikus rész 1. Mérleghez kapcsolódó kiegészítések A. Befektetett eszközök I. Immateriális javak 4
Az immateriális javak között vagyoni értékű jogokkal (telefon belépési díjak) és szellemi termékekkel (szoftverek, weblap) rendelkezik a Társaság. A telefon belépési díjak 6 év alatt, egyenlő összegekben kerülnek leírásra, a szellemi termékekre alkalmazott leírási kulcs pedig 33 %. Az immateriális javak állomány mozgásait (E Ft-ban) az alábbi táblázat mutatja: Megnevezés Bruttó érték Értékcsökkenés Nettó záró érték Nyitó Növekedés Csökkenés Záró Nyitó Növekedés Csökkenés Vagyoni értékű jogok 8.484 0 4.725 3.759 5.360 2.716 4.725 3.351 408 Szellemi termékek 255 1.477 210 1.522 216 175 210 181 1.341 Összesen 8.739 1.477 4.935 5.281 5.576 2.891 4.935 3.532 1.749 Záró A vagyoni értékű jogok bruttó értékének csökkenése a 0 -ra leírt eszközök kivezetéséből adódott. Az értékcsökkenés növekedése a tárgyévi értékcsökkenés elszámolásához, csökkenése 0 -ra leírt eszköz kivezetéséhez kapcsolódik. A szellemi termékek bruttó értékének növekedése beszerzésből, csökkenése 0 -ra leírt eszközök kivezetéséből adódott. Az értékcsökkenés növekedése a tárgyévi értékcsökkenés elszámolásához, csökkenése 0 -ra leírt eszköz kivezetéséhez kapcsolódik. Az immateriális javak mérleg értéke ennek megfelelően: Megnevezés 2001.12.31. 2002.12.31. Bruttó érték 8.739 5.281 Értékcsökkenés 5.576 3.532 Mérleg érték (nettó érték) 3.163 1.749 II. Tárgyi eszközök II/1. Ingatlanok és kapcsolódó vagyoni értékű jogok Ez a sor a Társaság tulajdonát képező ingatlanok, illetve ingatlan tulajdoni hányadok értékét mutatja. Az ingatlanok összegét a telkek, épületek és építmények együttes összege adja meg. A telkek esetében értékcsökkenés nem kerül elszámolásra. Az épületek és építmények vonatkozásában a bérbe adott épületekre, építményekre 6 % értékcsökkenési leírási kulcsot alkalmaz a Társaság. Az adótörvény által érvényesíthető leírási kulcs bérbe adott ingatlanra 5 %. Az ingatlanok állomány mozgását (E Ft-ban) az alábbi táblázat ismerteti: 5
Bruttó érték Értékcsökkenés Nettó záró érték Nyitó Növekedés Csökkenés Záró Nyitó Növekedés Csökkenés Záró 2.223.273 677.827 4.400 2.896.700 660.313 109.725 304 769.734 2.126.966 Az ingatlanok bruttó értéke az Aranykéz u. 4-6. száma alatti parkolóház 60 %-os tulajdonrészének megvásárlása, valamint az ingatlanokban végzett felújítási munkák hatására növekedett. (A parkolóház 60 %-os tulajdonrészének megvásárlásával a Társaság 100 %-ban tulajdonosa lett az egyébként eddig is teljes egészében általa üzemeltetett ingatlannak. A megvásárolt tulajdonrészt az 1997. augusztus 4. óta birtokolt 40 %-os ingatlanrészhez aktiválta hozzá a Társaság, így maradványérték megállapítására nem került sor.) A csökkenés a Külkereskedelmi Sportparkban birtokolt tulajdoni rész értékesítéséhez kapcsolódik. Az értékcsökkenés növekedése a tárgyévi értékcsökkenés elszámolásához, csökkenése az értékesített tulajdonrész értékcsökkenésének kivezetéséhez kapcsolódik. Az ingatlanok mérleg értéke ennek megfelelően: Megnevezés 2001.12.31. 2002.12.31. Bruttó érték 2.223.273 2.896.700 Értékcsökkenés 660.313 769.734 Mérleg érték (nettó érték) 1.562.960 2.126.966 II/2. Egyéb berendezések, felszerelések, járművek Ez a mérleg sor az ingatlanok működtetéséhez, üzemeltetéséhez szükséges tárgyi eszközöket foglalja magába. Ezek műszakilag nem szerves részei az ingatlanoknak. Az egyéb berendezések, felszerelések, járművek értékelési módjában, a besorolás elveiben az előző évhez viszonyítva nem történt változás. Az értékcsökkenés meghatározásánál az eszközök várható élettartama, elhasználódási ideje, fizikai és erkölcsi avulása került figyelembe vételre. A Társaság számviteli politikájával összhangban az 50 E Ft egyedi beszerzési érték alatti eszközök a használatba vételkor, egy összegben értékcsökkenésként elszámolásra kerültek, az 50-200 E Ft beszerzési érték közötti eszközök két év alatt kerülnek leírásra, a 200 E Ft feletti eszközök vonatkozásában a járműveknél 20 %, a számítástechnikai gépeknél, berendezéseknél 33 %, az ügyviteltechnikai eszközöknél ugyancsak 33 %, az egyéb eszközöknél 14,5 % az alkalmazott leírási kulcs. Az egyéb berendezések, felszerelések, járművek állomány mozgásait az alábbi táblázat részletezi: Megnevezés Bruttó érték Értékcsökkenés Nettó záró érték Nyitó Növe- Csök- Záró Nyitó Növe- Csök- Záró 6
kedés kenés kedés kenés Egyéb berendezések, felsz., járművek 27.267 35.050 5.471 56.846 13.324 9.477 5.453 17.348 39.498 A bruttó érték növekedése beszerzésből, csökkenése értékesítésből (1.863 E Ft), kis értékű tárgyi eszköz kivezetésből (1.567 E Ft), 0 -ra leírt eszközök kivezetéséből (1.443 E Ft) és selejtezésből (598 E Ft) adódott. Az értékcsökkenési leírás növekedése a tárgyévi értékcsökkenés elszámolásához, csökkenése az értékesített (1.845 E Ft), a kis értékű (1.567 E Ft), a 0 -ra leírt (1.443 E Ft) és a selejtezett (598 E Ft) eszközök értékcsökkenésének kivezetéséhez kapcsolódik. A tárgyévben döntően személyautók és számítógépek kerültek beszerzésre. A személyautók esetében a Társaság számviteli politikájában rögzítetteknek megfelelően a beszerzési érték 25 %-ában került megállapításra a maradványérték. A számítógépek esetében nulla maradványérték került megállapításra, tekintettel arra, hogy ezen eszközök csekély maradványértékkel bírnak a használati idő végén. Az egyéb berendezések, felszerelések, járművek mérleg értéke ennek megfelelően: Megnevezés 2001. 12. 31. 2002. 12. 31. Bruttó érték 27.267 56.846 Értékcsökkenés 13.324 17.348 Mérleg érték (nettó érték) 13.943 39.498 Az adótörvény, illetve a számviteli törvény szerinti értékcsökkenés összehasonlítása A bérbe adott ingatlanok vonatkozásában 6 % értékcsökkenési leírási kulcsot alkalmaz a Társaság, míg az adótörvény által megengedett leírási kulcs 5 %. Így az ingatlanokra számvitelileg elszámolt 108.971 E Ft értékcsökkenéssel szemben az adótörvény szerint 93.463 E Ft értékcsökkenés számolható el. A beszerzett személyautók vonatkozásában a beszerzési ár 25 %-nak megfelelő maradványérték került elszámolásra, így ennek hatásaként a számvitelileg elszámolt 1.348 E Ft értékcsökkenéssel szemben az adótörvény szerint 1.588 E Ft értékcsökkenés számolható el. A Társaság többi eszközeinek vonatkozásában a számviteli törvény szerint elszámolt értékcsökkenés megegyezik a társasági adó törvény szerint érvényesíthető értékcsökkenéssel. A számvitelileg elszámolt értékcsökkenés mindösszesen 122.094 E Ft, az adótörvény szerint elszámolható értékcsökkenés mindösszesen 106.825 E Ft. II/3. Beruházások, felújítások A beruházások állomány mozgását az alábbi táblázat mutatja: 7
Megnevezés Nyitó Növekedés Csökkenés Záró Beruházások 2.818 768.920 714.354 57.384 A növekedést ingatlan vásárlás, illetve egyéb eszköz beszerzés, valamint az ingatlanokban végzett felújítási munkák indokolják. A csökkenés a beruházások döntő részének megvalósulásából adódik. A 2002. december 31-ei 57.384 E Ft beruházás állomány az alábbi ingatlanokhoz kapcsolódik: Megnevezés Összeg (E Ft-ban) Victor H. u. 49.146 Polgár u. 4.300 Harsánylejtő ingatlan 2.698 Verseg-Fenyőharaszt 1.240 Összesen: 57.384 II./4 Beruházásokra adott előlegek A beruházásokra adott előlegek állománya mindkét évben 624.210 E Ft, mely a Budapest, III. kerületben fekvő ún. Harsánylejtő ingatlanok megvásárlása érdekében kifizetett összegeket tartalmazza. III. Befektetett pénzügyi eszközök III/1. Tartós részesedés kapcsolt vállalkozásban 2002. december 31-én a Castrum-BIF Kft.-ben (3.000 E Ft), a BU-MA Kft-ben (303.000 E Ft), a Kastélyszálló Kft-ben (15.000 E Ft), valamint a Katlan Rt-ben (122.780 E Ft) való részesedés nyilvántartási értékét mutatja ez a sor. A mérlegsor 2002. évi állomány mozgását az alábbi táblázat mutatja: Megnevezés Nyitó Növekedés Csökkenés Záró Tartós részesedés kapcsolt vállalkozásban 440.280 3.500 0 443.780 A 3.500 E Ft növekedést a Katlan Rt-ben való részesedés növelése okozta. A Budapesti Ingatlan Rt. a Castrum-BIF Kft.-nek, a BU-MA Kft-nek, valamint a Kastélyszálló Kft-nek 100 %-ban, míg a Katlan Rt-nek 43,38 %-ban tulajdonosa. A vállalatcsoportba tartozik még a Katlanka B Kft. is, melynek a BU-MA Kft. (99,99 %) és a Kastélyszálló Kft. (0,01 %) a tulajdonosa. 8
A leányvállalatok közül a Castrum-BIF Kft. az Rt. tulajdonában lévő ingatlanok üzemeltetését, a Kastélyszálló Kft. kiemelten a Verseg-Fenyőharaszti Kastélyszálló üzemeltetését végzi, a BU-MA Kft. és a Katlanka B Kft. fő tevékenységi köre az ingatlanforgalmazás. A társult vállalkozás, a Katlan Rt. fő tevékenységi köre ugyancsak az ingatlanforgalmazás. A leányvállalatok 2002. december 31-ei saját tőke állományát és összetételét az alábbi táblázat mutatja: Megnevezés Castrum-BIF Kft. BU-MA Kft. Kastélyszálló Kft. Katlanka B Kft. Jegyzett tőke 3.000 303.000 15.000 834.100 Jegyzett, de még be nem fizetett tőke 0 0 0 0 Tőketartalék 0 0 0 0 Eredménytartalék 4.532-18.341-929 52.151 Lekötött tartalék 0 0 0 0 Értékelési tartalék 0 0 0 0 Mérleg szerinti eredmény 1.249-1.875-809 -25.482 Saját tőke összesen 8.781 282.784 13.262 860.769 A Katlan Rt., mint társult vállalkozás 2002. december 31-ei saját tőke állományát és összetételét az alábbi táblázat mutatja be: Megnevezés 2002.12.31. Jegyzett tőke 276.560 Jegyzett, de még be nem fizetett tőke Tőketartalék 1.382.850 Eredménytartalék - 1.371.128 Értékelési tartalék 0 Mérleg szerinti eredmény 27.199 Saját tőke 315.481 A saját tőke arányos részesedés értéke 136.856 E Ft, ami meghaladja a részesedés nyilvántartási értékét. B. Forgóeszközök I. Készletek A készletek között anyagokkal és árukkal rendelkezik a Társaság. 9
A 248 E Ft anyagkészlet karbantartási munkákhoz beszerzett, de a mérlegkészítésig még fel nem használt anyagot tartalmaz. (A bázis évben anyag készlete nem volt a Társaságnak.) Az árukészlet tárgyévi mozgását az alábbi táblázat részletezi: Megnevezés Nyitó Növekedés Csökkenés Záró Áruk 4.915 0 1.137 3.778 A készlet állomány a Társaság által épített Kiscelli Lakópark II. üteméhez kapcsolódik. A nyitó készlet és a záró készlet is ezen II. ütemben még eladatlan két garázshely értékét tartalmazza. A nyilvántartási érték csökkenésének oka, hogy a két garázshelyre értékvesztés került elszámolásra. II. Követelések II/1. Követelések áruszállításból és szolgáltatásokból Nyitó Követelések áruszállításból és szolgáltatásokból Záró Nyitó Növe - kedés Értékvesztés Növekedés Csökkenés Csökkenés Záró Záró érték 17.054 1.393.789 1.389.836 21.007 2.283 4.300 374 6.209 14.798 A vevő követelések záró értéke mindkét évben döntően a december havi bérleti díjak és továbbszámlázott közvetített szolgáltatások (telefon-, és közüzemi díjak) kifizetetlen összegeit tartalmazzák. A követelések jelentős része a mérlegkészítésig befolyt. A vevő követelések mérlegértéke: Megnevezés 2001. 12. 31. 2002. 12. 31. Követelések áruszállításból és szolgáltatásokból (vevők) 14.771 14.798 II/2. Követelések kapcsolt vállalkozással szemben Ezen a soron jelennek meg a vállalatcsoportba tartozó cégekkel szembeni (ld. tartós részesedés kapcsolt vállalkozásban sorhoz fűzött információk) követelések. Ezen követelések részletezését az alábbi táblázat mutatja: Megnevezés 2001.12.31. (E Ft) 2002.12.31. (E Ft) Katlan Rt-vel szembeni követelés 0 1.539.000 10
Kastélyszálló Kft-vel szembeni követelés 1.606 4.911 Castrum Kft-vel szembeni követelés 26.680 790 Kapcsolt vállalkozással szembeni követelés összesen 28.286 1.544.701 A Katlan Rt-vel szembeni 1.539.000 E Ft követelés a Budapesti Ingatlan Rt. 2002. december 10-ei törzstőke emelésének összegét tartalmazza, amely tőkeemelés azonban csak 2003. február 27-én került bejegyzésre. A Kastélyszálló Kft-vel szembeni követelés kölcsönköveteléshez és üzemeltetési tevékenységhez, a Castrum Kft-vel szembeni követelés üzemeltetési tevékenységhez kapcsolódik. II/3. Egyéb követelések Az egyéb követelés állomány, az előző évvel összehasonlítva az alábbi tételekből áll: Megnevezés 2001. 12. 31. 2002. 12. 31. Rövid lejáratra adott kölcsönök 66.160 63.151 Vevői előlegek ÁFÁ-ja 0 22.969 Üzemeltetési előlegek 3.300 4.013 Keler osztalék számla 0 993 Önkormányzati adó követelés 160 840 Munkavállalókkal szembeni követelés 489 326 Értékpapír számlához kapcs. pénzszámla követelés 6 8 Kölcsön adott értékpapírral kapcs. követelés 14.873 0 Vásárolt követelés (Ipari Bemutatóház Kft.) 14.800 0 Társasági adó követelés 7.668 0 Egyebek (szállítói előrefizetések stb.) 5.896 0 Összesen 113.352 92.300 Az egyéb követelések döntő része a tárgyévben is rövid lejáratú kölcsön követelés. Ezenkívül a vevők által fizetett előlegek ÁFÁ-ja jelent nagy tételt a tárgyévi követelések között. (Ez utóbbi követeléstípus a bázis időszaki követelések között nem szerepelt, mivel a vevői előlegeket eddig nettó összegben mutatta ki a Társaság, ÁFA tartalmát nem szerepeltette a mérlegben. A tárgyévi könyvelés keretében sor került a vevői előlegek bruttósítására és ÁFA tartalmának egyéb követelések között való szerepeltetésére.) A 2001. december 31-én kimutatott vásárolt követelést a Társaság 2002-ben értékesítette a Katlan Rt-nek, aki ezen követelést érvényesíteni tudta. III. Értékpapírok 11
A Társaság tárgyévi értékpapír állománya 491.447 E Ft, amely 17,56 %-a a bázis időszaki 2.798.959 E Ft összegű állománynak. A csökkenés a Katlan Rt-ben való tőkeemeléssel, az Aranykéz utcai parkolóház 60 %-os tulajdon részének megvásárlásával, illetve a 2001. évi osztalék kifizetésével függ össze. 2002. december 31-én kizárólag forgatási célú hitelviszonyt megtestesítő értékpapírokkal rendelkezett a Társaság, részesedéseit az év során értékesítette. IV. Pénzeszközök A pénzeszköz állomány 1.990 E Ft készpénzből és 23.114 E Ft bankszámla pénzből állt. (A bázis évet 3.680 E Ft készpénzzel és 8.160 E Ft bankszámla pénzzel zárta a Társaság.) A tavalyi évhez viszonyított magasabb év végi állományt a vevői előre fizetések indokolják. C. Aktív időbeli elhatárolások Az aktív időbeli elhatárolások az alábbi tételekből adódnak: Megnevezés 2001.12.31. (E Ft) 2002. 12. 31. (E Ft) Értékpapírokhoz kapcsolódó kamatbevételek 52.601 7.955 Telefon díjakkal kapcsolatos bevételek 10.035 7.141 Bérleti-, parkolási és közüzemi díj bevételek 1.567 3.875 Rövid lejáratra adott kölcsönök kamata 3.357 2.957 Egyebek (előfizetési díjak, biztosítási díjak) 450 831 Kapcsolt vállalkozásokkal szembeni bevételek 391 515 Összesen 68.401 23.274 Az aktív időbeli elhatárolások tárgyévi összege 34,03 %-a a bázis időszaki összegnek. A jelentős csökkenés oka, hogy az értékpapír állomány fentebb bemutatott csökkenése miatt csökkentek az értékpapír kamatbevételek. D. Saját tőke A saját tőke elemein belül az eredménytartalék az I.4. pontban bemutatott, előző évekhez kapcsolódó módosítások hatásaként 10.905 E Ft-tal csökkent, illetve a mérleg szerinti eredmény a tárgyévi 170.918 E Ft eredménnyel emelkedett. A saját tőke összetételét az alábbi táblázat mutatja: Megnevezés 2001.12.31. Előző év(ek) 2002.12.31. 12
módosításai 1. Jegyzett tőke 2.583.220 0 2.583.220 2. Tőketartalék 594.752 0 594.752 3. Eredménytartalék 1.402.714 0 1.391.809 4. Értékelési tartalék 0 0 0 5. Mérleg szerinti eredmény 0-10.905 170.918 6. Saját tőke 4.580.686-10.905 4.740.699 A mérlegkészítés időpontjában 22.750 db BIF részvény a Társaság követelése (kölcsön nyújtás) fejében zárolva van a Társaság javára, ezenkívül 42.339 db BIF részvény a Katlan Befektetési Rt. tulajdonában van (amely társaság a fentebb már jelzett 1.539.000 E Ft tőkeemelés 2003. február 27-ei bejegyzésével a Budapesti Ingatlan Rt. leányvállalata lett). Amennyiben ez az összesen 65.089 db részvény a közgyűlés időpontjában is a leányvállalatnál van, illetve zárolva van a Társaság javára, úgy ezen részvények a közgyűlésen nem szavazó részvények. E. Céltartalékok A Társaság sem 2001. évben, sem 2002. évben céltartalékot - indokok hiányában - nem számolt el. F. Kötelezettségek I. Hátrasorolt kötelezettségek Hátrasorolt kötelezettségekkel a Társaság sem a bázis időszakban, sem a tárgyévben nem rendelkezett. II. Hosszú lejáratú kötelezettségek A Társaságnak hosszú lejáratú kötelezettsége sem 2001. december 31-én, sem 2002. december 31-én nincsen. III. Rövid lejáratú kötelezettségek III/1. Vevőktől kapott előlegek Megnevezés 2001.12.31. (E Ft) 2002. 12. 31. (E Ft) Vevőktől kapott előlegek 103.045 140.174 13
A vevőktől kapott előlegek összege a bérlők által befizetett három havi bruttó bérleti díj előlegeket, valamint a 2003. januári bérleti díjak 2002-ben kifizetett összegeit tartalmazza. A bázis időszaki állományhoz viszonyított növekedést döntően az okozta, hogy eddig nettó módon kerültek szerepeltetésre a mérlegben a vevői előlegek, ugyanakkor a tárgyévben bruttósításra kerültek. III/2. Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból Megnevezés 2001.12.31. (E Ft) 2002. 12. 31. (E Ft) Kötelezettségek áruszállításból és 29.590 6.378 szolgáltatásokból A szállítói állomány közüzemi-, telefon- és egyéb igénybe vett szolgáltatási kötelezettségeket tartalmaz. A tárgyévi csökkenés oka, hogy az igénybe vett szolgáltatásokkal kapcsolatban kimutatott kötelezettségek állománya kisebb az előző évinél. III/3. Rövid lejáratú kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben A bázis időszaki összeg a Castrum Kft-vel szembeni kötelezettségeken (13.760 E Ft) kívül a Katlanka B Kft-vel, mint leányvállalattal (20.660 E Ft) és a Katlan Rt-vel, mint társult vállalattal (15.025 E Ft) szembeni osztalék fizetési kötelezettség összegét tartalmazza, míg a tárgyévi állomány teljes összegben a Castrum Kft-vel szembeni kötelezettség. III/4. Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek Az egyéb rövid lejáratú kötelezettség állomány az alábbi főbb tételekből áll: Megnevezés 2001.12.31. (E Ft) 2002. 12. 31. (E Ft) Osztalék fizetési kötelezettség a 2002. év után Osztalék fizetési kötelezettség a 2000-2001. évek után 0 387.483 750.426 31.982 Adó- és járulék fizetési kötelezettségek (ÁFA, iparűzési adó, SZJA, TB stb.) 13.896 18.812 Jövedelem elszámolás 2.144 2.547 14
Egyebek 154 15 Egyéb rövid lejáratú kötelez. összesen 766.620 440.839 A kötelezettség állomány döntő részét 2002. évben is a tárgyévi eredmény terhére elfogadott osztalék fizetési kötelezettség (részvényenkénti 150 Ft, mindösszesen 387.483 E Ft) teszi ki. Az állomány bázis időszakhoz viszonyított csökkenése döntően azzal van összefüggésben, hogy 2001. évben az adott év terhére magasabb (részvényenként 300 Ft, mindösszesen 774.966 E Ft) osztalék elfogadásáról döntött a Társaság közgyűlése. G. Passzív időbeli elhatárolások A passzív időbeli elhatárolások az alábbi tételekből adódnak: Megnevezés 2001.12.31. (E Ft) 2002. 12. 31. (E Ft) Aranykéz utcai parkolóházzal kapcs. bérleti díj 126.869 126.869 Közüzemi- és telefon költségek 25.899 16.596 Bérleti díj 0 2.845 Könyvvizsgálati díj 840 840 Kapcsolt vállalkozással szembeni költségek 82 126 Egyéb költségek (üzemeltetési költségek stb.) 4.822 3.504 Összesen 158.512 150.780 A passzív időbeli elhatárolások legjelentősebb tétele az Aranykéz utcai parkolóházzal kapcsolatos bérleti díj elhatárolás. A parkolóház 40 % tulajdoni hányadát birtokolta csak a Társaság, azonban a teljes parkolóházat üzemeltette és bérleti díjat fizetett a 60 %-os tulajdoni részt birtokló Fővárosi Önkormányzatnak. A Fővárosi Önkormányzat 1999-ben értékesítésre meghirdette tulajdoni hányadát, melynek pályázatát a Budapesti Ingatlan Rt. megnyerte. Az V. kerületi Önkormányzat elővásárlási jog érvényesítése iránti pert kezdeményezett az ügyben. Ezen pert a Legfelsőbb Bíróság jogerős ítélete alapján az Rt. 2002. januárjában megnyerte, így az ingatlant 2002. februárjában megvásárolhatta. A jogerős ítélettel összhangban, az óvatosság elve alapján a parkolóház 60 %-os tulajdoni hányada után 2001. december 31-ig bérleti díj került elhatárolásra. 2. Eredménykimutatáshoz kapcsolódó kiegészítések 2.1. Az üzemi tevékenység eredményének alakulása 2002. évben az értékesítés árbevétele az alábbi forrásokból származott: 15
az ingatlanok bérbe adásából származó bérleti díj bevételek (alábbi táblázat 1. sora), közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek (2. sor), parkolási díj bevételek (3. sor), egyéb árbevételek (4. sor). Ezen bevétel források alakulását (E Ft-ban), összehasonlítva a 2001. évi bevételekkel az alábbi táblázat mutatja: Megnevezés 2001. 12. 31. 2002. 12. 31. 1. Bérleti díj bevételek 827.400 830.646 2. Közvetített szolgáltatásokhoz kapcs. bevételek 105.594 97.338 3. Parkolási díj bevételek 203.480 229.025 4. Egyéb árbevételek 13.822 17.686 5. Értékesítés nettó árbevétele 1.150.296 1.174.695 A bérleti díj bevételek 0,39 %-os, infláció alatti növekedése a bérbe adott területek csökkenésével van összefüggésben. (A bérleti díj bevételből 9.324 E Ft a Castrum Kft. által beszedett, majd az anyavállalatnak átadott bérleti díj bevétel, illetve 5.400 E Ft a Kastélyszálló Kft., mint leányvállalat által a Verseg-Fenyőharaszti Kastélyszállóért fizetett bérleti díj.) A közvetített szolgáltatások között a társaság által kifizetett, majd a bérlők felé változatlan tartalommal továbbszámlázott közüzemi- és telefon díjak összege jelenik meg. (A közvetített szolgáltatások bevételéből 1.798 E Ft a Castrum Kft-től, 1.171 E Ft a Kastélyszálló Kft-től, 841 E Ft a Katlan Rt-től származó telefon- és áram közvetítéssel kapcsolatos bevétel.) A parkolási díj bevételek sor az Aranykéz utcai parkolóház, illetve az egyes irodaházak parkolási díj bevételeit tartalmazza. A növekedés a parkolóház beléptető rendszerének korszerűsítésével függ össze. (Az új rendszernek köszönhető bérletes parkolási bevétel és óraparkolásos bevétel optimálisabb megosztása révén magasabb kihasználtsággal működik a parkolóház.) Az egyéb árbevételek között az előző csoportokba nem sorolható értékesítési bevételek szerepelnek (leányvállalatoknak végzett könyvelési szolgáltatás bevétele, telefon alközponti szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek stb.). (Az egyéb árbevételekből 1.241 E Ft a Castrum Kft-nek, 176 E Ft a Kastélyszálló Kft-nek, 396 E Ft a BU-MA Kft-nek, 396 E Ft a Katlanka B Kft-nek, mint leányvállalatoknak nyújtott szolgáltatás bevétele.) 2.1.2. Egyéb bevételek A tárgyévben 60.489 E Ft egyéb bevétele volt a Társaságnak, szemben a tavalyi 6.843 E Ft bevétellel. A szokásos egyéb bevétel típusokon (kisebb tárgyi eszköz értékesítéseken, káreseménnyel kapcsolatos biztosító térítéseken, késedelmi kamatokon) kívül a tárgyévben két nagyobb tétel is befolyásolta az egyéb bevételek alakulását. Egyrészt értékesítésre került a Külkereskedelmi Sportparkban lévő tulajdoni hányad, másrészt egy bérlő kártérítést fizetett a Társaságnak. (Kapcsolt vállalkozástól származó egyéb bevétele nem volt a Társaságnak.) 16
2.1.3. Az üzemi tevékenység költségei, ráfordításai Az üzemi tevékenység költségeit és ráfordításait az alábbi táblázat mutatja be: Megnevezés 2001.12.31. (E Ft) 2002.12.31. (E Ft) Anyagköltség 93.124 71.890 Igénybe vett szolgáltatások értéke 461.890 282.610 Egyéb szolgáltatások értéke 10.471 9.084 Eladott áruk beszerzési értéke 0 174 Eladott (közvetített) szolgáltatások értéke 95.741 97.338 Anyagjellegű ráfordítások 661.226 461.096 Bérköltség 39.022 46.049 Személyi jellegű egyéb kifizetés 7.428 6.710 Bérjárulékok 15.819 16.796 Személyi jellegű ráfordítások 62.269 69.555 Értékcsökkenési leírás 107.219 122.094 Egyéb ráfordítások 84.250 153.632 Az anyagjellegű ráfordítások jelentősen lecsökkentek az előző évhez viszonyítva. Az anyagköltségek 22,80 %-os csökkenése a karbantartási anyagköltségek és a közüzemi költségek csökkenésével függ össze. Az igénybe vett szolgáltatások 38,81 %-os csökkenését a jogi, műszaki és ügyviteli szolgáltatások költségeinek visszaszorítása indokolja. Az egyéb szolgáltatások 13, 25 %-kal csökkentek, mely elsősorban az értékpapír ügyleti díjak csökkenésével függ össze. Az eladott áruk beszerzési értéke soron döntően leányvállalatoknak beszerzett mobiltelefonok értéke szerepel. Az eladott szolgáltatások soron a bérlők felé tovább számlázásra kerülő telefon- és közüzemi díjak kerültek kimutatásra. A személyi jellegű ráfordítások növekedését béremelés indokolja. Az értékcsökkenési leírás összege döntően az Aranykéz utcai parkolóház 60 %-os tulajdon részének beszerzése, illetve személyautó beszerzések miatt emelkedett. Az egyéb ráfordítások döntő részét az ingatlanok építmény- és telek adója, az iparűzési adó, valamint meghiúsult beruházás miatti ráfordítás kivezetés (elvesztett foglaló) teszi ki. A bázis időszaki ráfordítások között 2.283 E Ft vevő követelésekhez kapcsolódó értékvesztés, míg a tárgyévben 4.300 E Ft vevő követelésekhez, 1.137 E Ft áru készlethez kapcsolódó értékvesztés is elszámolásra került. 2.1.4. Értékelés 17
A Társaság 2002. évi üzemi eredménye 428.807 E Ft, amely 177,06 %-a az előző évi üzemi eredménynek. A növekedés oka az anyagjellegű költségek jelentős visszaszorítása. Az árbevételek (a parkolási díj bevételek 12,55 %-os növekedése ellenére) összességében csak 2,12 %-kal, infláció alatti mértékben emelkedtek, melynek oka, hogy nem minden bérlő esetében volt érvényesíthető az infláció követő áremelés, illetve a bérbe adott területek nagysága is csökkent. Az anyagjellegű ráfordítások ugyanakkor jelentős mértékben visszaszorításra kerültek, mely elsősorban a műszaki, üzletviteli és jogi szolgáltatások csökkentésével volt elérhető. A személyi jellegű ráfordítások béremelés, az értékcsökkenési leírás új beszerzések (Aranykéz utca), az egyéb ráfordítások meghiúsult beruházás miatt elvesztett foglaló hatására emelkedtek. 2.2. A pénzügyi műveletek eredményének alakulása A pénzügyi műveletek eredményének alakulását az alábbi táblázat részletezi: Megnevezés 2001.12.31. (E Ft) 2002.12.31. (E Ft) 1. Kapott osztalék 29.300 0 2. Értékpapír kamatbevétele 273.662 189.675 3. Kapcsolt vállalkozástól származó kamatbevétel 6.650 3.727 4. Egyéb kapott kamat 11.634 12.710 5. Értékpapírok árfolyamnyeresége 97.430 107.805 6. Pénzügyi műveletek bevételei összesen 418.676 313.917 7. Kapcsolt vállalkozásnak fizetett kamat 0 5.077 8. Egyéb fizetett kamatok 1.276 0 9. Értékpapírok árfolyamvesztesége 25.995 47.849 10. Pénzügyi műveletek ráfordításai összesen 27.271 52.926 11. Pénzügyi műveletek eredménye 391.405 260.991 A pénzügyi bevételek között kamatbevétellel (melyből 3.727 E Ft kapcsolt vállalkozásból származó kamat bevétel) és árfolyamnyereséggel rendelkezik a Társaság. A kamatbevételek összege az értékpapír állomány csökkenése miatt csökkent. A pénzügyi ráfordítások között kamat ráfordításai (teljes egészében leányvállalattal szembeni kamatráfordítás) és árfolyamveszteségei voltak a Társaságnak. A pénzügyi eredmény összességében 130.414 E Ft-tal kevesebb az előző évi eredménynél, mely egyrészt azzal függ össze, hogy a tárgyévben nem voltak osztalékbevételei a 18
Társaságnak, másrészt a kamatbevételek nagysága az értékpapír állomány csökkenése miatt jelentősen lecsökkent, harmadrészt a tárgyévben elért nettó árfolyamkülönbözet is alacsonyabb a bázis időszaki összegnél. 2.3. A rendkívüli eredmény alakulása A tárgyévi - 2.020 E Ft rendkívüli eredmény alapítványoknak adott támogatásból adódik. (A bázis időszaki 146.850 E Ft rendkívüli eredmény ingatlan apporthoz kapcsolódott.) 2.4. Adózás előtti, adózott és mérleg szerinti eredmény A Társaság adózás előtti eredménye 687.778 E Ft, amelyet a társasági adó fizetési kötelezettség meghatározásakor az alábbi növelő és csökkentő tételek módosítanak: a.) Növelő tételek: Megnevezés Összeg (E Ft) Számviteli törvény szerint elszámolt értékcsökkenés, illetve tárgyi eszköz nyilvántartásból való kivezetésekor elszámolt ráfordítás összege 126.207 Bírságok (APEH késedelmi pótlék) 11.290 A tárgyévben követelésre elszámolt értékvesztés összege, illetve az előző évben a 7 (1) ny) pont alapján csökkentő tételként számításba vett összeg 4.832 Visszafizetési kötelezettség nélkül adott támogatás 2.020 Behajthatatlan követelés tárgyévben elszámolt összege, illetve a behajthatatlannak nem minősülő, tárgyévben elengedett követelés 891 Növelő tételek összesen 145.240 b.) Csökkentő tételek: Megnevezés Összeg (E Ft) Az adótörvény szerint figyelembe vett értékcsökkenési leírás összege és az eszközök kivezetésekor a számított nyilvántartási érték 110.938 Alapítványi támogatás elismert összege 2.185 Behajthatatlan követelésre befolyt összeg, illetve követelésre a tárgyévben visszaírt értékvesztés 930 Ráfordításként elszámolt értékvesztés elismert összege 202 Csökkentő tételek összesen 114.255 Fenti tételek figyelembe vételével a Társaságot 129.377 E Ft társasági adó fizetési kötelezettség terheli, így adózott eredménye 558.401 E Ft. Az Igazgatóság a 2002. üzleti év 19
után részvényenként 150 Ft osztalék, mindösszesen 387.483 E Ft kifizetését javasolja, így amennyiben a javaslatot a közgyűlés elfogadja, a Társaság mérleg szerinti eredménye 170.918 E Ft. 3. Cash flow-kimutatás A cash flow-kimutatás a közvetett módszer szerint került meghatározásra. Megnevezés Előjel 2001. 12. 31. 2002. 12. 31. 1 Adózás előtti eredmény + - (kapott osztalék nélkül) + 751.130 + 689.798 2 Elszámolt amortizáció + + 107.219 + 122.094 3 Elszámolt értékvesztés + + 2.283 + 5.437 4 Céltartalék képzés és felhasználás + - különbözete 0 0 5 Befektetett eszközök értékesítésének + - eredménye - 143.357-34.802 6 Szállítói kötelezettség változása + - + 26.881-23.212 7 Egyéb rövid lejáratú kötelezettség + - változása + 170.729-338.635 8 Passzív időbeli elhatárolások + - változása + 63.885-7.732 9 Vevőkövetelés változása + - (értékvesztés nélkül) - 193-4.327 10 Forgóeszközök (vevő és pénzeszköz + - nélkül) változása - 181.501 + 811.901 11 Aktív időbeli elhatárolások változása + - + 9.266 + 45.127 12 Fizetett adó (nyereség után) - - 136.911-129.377 13 Fizetett osztalék, részesedés - - 774.966-387.483 I. Működési cash flow (1-13-ig sorok) - 105.535 + 748.789 14 Befektetett eszközök beszerzése - - 186.016-772.420 15 Befektetett eszközök eladása + + 272.850 + 38.915 16 Kapott osztalék + + 29.300 0 II Befektetési tevékenységből származó pénzeszköz változás (14-16-ig sorok) + 116.134-733.505 17 Részvénykibocsátás, tőkebevonás + bevétele 0 0 18 Kötvény, hitelviszonyt megtestesítő + értékpapír kibocsátásának bevétele 0 0 19 Hitel és kölcsön felvétele + 0 0 20 Hosszú lejáratra nyújtott kölcsönök + és elhelyezett bankbetétek törlesztése, megszüntetése 0 0 20
21 Véglegesen kapott pénzeszköz + 0 0 22 Részvénybevonás, tőkekivonás - (tőkeleszállítás) 0 0 23 Kötvény és hitelviszonyt - megtestesítő értékpapír 0 0 visszafizetése 24 Hitel és kölcsön törlesztése, - - visszafizetése - 16.037 0 25 Hosszú lejáratra nyújtott kölcsönök és elhelyezett bankbetétek 0 0 26 Véglegesen átadott pénzeszköz - 0-2.020 27 Alapítókkal szembeni, illetve egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek változása 0 0 III Pénzügyi műveletekből származó pénzeszköz változás (17-27-ig sorok) - 16.037-2.020 IV ±I±II±III. sorok Pénzeszközök változása - 5.438 + 13.264 A működési tevékenység hatására a tárgyévben 748.789 E Ft-tal növekedtek a Társaság pénzeszközei. A működési tevékenységből származó pénzeszköz változásra döntően az értékpapír értékesítések, az előző évre vonatkozó osztalék kifizetése, illetve a tárgyévi osztalék előírása gyakorolt hatást. A befektetési tevékenység 733.505 E Ft-tal csökkentette a pénzeszköz állományt. A csökkenés az Aranykéz utcai parkolóház 60 %-os tulajdon részének megvásárlásával, további kisebb eszköz vásárlásokkal, az ingatlanokban végzett felújításokkal, illetve a Katlan Rt-ben való további részesedés megszerzésével van összefüggésben. A Külkereskedelmi Sportparkban való tulajdoni hányad értékesítése kis mértékben növelte a Társaság pénzeszközeit. A pénzügyi műveletekből származó pénzeszköz változás - 2.020 E Ft volt, amely alapítványoknak nyújtott támogatásokhoz kapcsolódott. 4. A vagyoni, pénzügyi helyzet, illetve a jövedelmezőség vizsgálata A Társaság vagyoni, pénzügyi helyzete, illetve jövedelmezősége az alábbi mutatószámok segítségével kerül bemutatásra. 4.1. Vagyoni helyzet Megnevezés Számítás módja 2001. év 2002. év Befektetett eszközök aránya az eszközökön belül A mérlegsor A+B+C mérlegsorok 46,54 % 60,00 % 21
Forgóeszközök aránya az eszközökön belül Saját tőke aránya a forrásokon belül Eladósodottság Idegen és saját tőke aránya B+C mérlegsorok A+B+C mérlegsorok 53,46 % 40,00 % D mérlegsor D+E+F+G mérlegsorok 80,53 % 86,36 % F/I.+F/II. mérlegsor D+F/I.+F/II. mérlegsorok 0,00% 0,00 % F/I.+F/II. mérlegsor D mérlegsor 0,00% 0,00 % Forgótőke B+C-F/III. mérlegsorok 2.091.824 1.597.892 Forgótőke aránya a saját tőkéhez Befektetett eszközök fedezettsége Befektetett eszközök fedezettsége, idegen tőkét is figyelembe véve Forgótőke D mérlegsor 45,67 % 33,71 % D mérlegsor A mérlegsor 173,03 % 143,94 % D+F/I.+F/II. mérlegsorok A mérlegsor 173,03 % 143,94 % A befektetett eszközök eszközökön belüli aránya az Aranykéz utcai parkolóház 60 %-os tulajdon részének megvásárlása miatt növekedett. Ezen vásárláshoz a Társaság forgóeszközök között nyilvántartott értékpapírokat értékesített. A saját tőke forrásokon belüli aránya tárgyévi mérleg szerinti eredménynek és a kötelezettség állomány csökkenésének köszönhetően kis mértékben emelkedett. Az eladósodottság mértéke, illetve az idegen és saját tőke aránya nulla. A forgótőke, illetve a forgótőke saját tőkéhez viszonyított aránya ugyancsak az Aranykéz utcai ingatlan vásárlás hatására csökkent. A befektetett eszközök saját tőke figyelembe vételével számított fedezettsége szintén az ingatlan vásárlással összefüggésben - csökkent. Mivel a Társaságnak hosszú lejáratú és hátrasorolt kötelezettsége nincsen, az idegen tőke figyelembe vételével számított befektetett eszköz fedezettségi mutató megegyezik a csak a saját tőke figyelembe vételével számított mutatóval. 4.2. Pénzügyi helyzet Megnevezés Számítás módja 2001. év 2002. év Likvidítási mutató I. B mérlegsor F/III. mérlegsor 313,28 % 363,42 % Likvidítási mutató II. B/II.+B/III.+B/IV. F/III. mérlegsor 312,77 % 362,75 % 22
A Társaság likvidítása kiemelkedő, hiszen a forgóeszközök többszörösen fedezik a rövid lejáratú kötelezettségeket. Mivel jelentős készlet állománnyal nem rendelkezik a Társaság, a két likvidítási mutató számottevően nem tér el egymástól. 4.3. Jövedelmezőség alakulása Megnevezés Számítás módja 2001. év 2002. év Árbevétel arányos nyereség Üzemi eredmény Értékesítés nettó árbevétele 21,05 % 36,50 % Saját tőke arányos nyereség Üzemi eredmény Saját tőke 5,29 % 9,05 % Az árbevétel arányos nyereség emelkedését az okozta, hogy az üzemi költségek visszaszorításának köszönhetően magasabb üzemi eredményt ért el a Társaság. A saját tőke arányos nyereség ugyancsak az üzemi eredmény növekedésének köszönhetően emelkedett. III. Kiegészítő tájékoztató rész 1. A Társaságnak három, 100 %-os tulajdonú leányvállalata van: Castrum-BIF Ingatlanüzemeltető Kft. (1033-Budapest, Polgár u. 8-10.), amelyet 1995. január 1-jén, BU-MA Ingatlan Ingatlanforgalmazó és Szolgáltató Kft. (1065-Budapest, Bajcsy u. 57.), amelyet 1999.május 11-én és a Kastélyszálló Vendéglátóipari és Szolgáltató Kft. (1033-Budapest, Polgár u. 8-10.), amelyet 2000. szeptember 6-án alapított a Társaság. Fentieken kívül 43,38 %-os tulajdoni hányaddal rendelkezik a Társaság a Katlan Befektetési Rt.-ben (1033-Budapest, Polgár u. 8-10.), mely Társaságban 1.539.000 E Ft tőkeemelést hajtott végre. A tőkeemelés 2003. február 27-ei hatállyal került bejegyzésre. A vállalatcsoportba tartozik még a BU-MA Ingatlanüzemeltető Kft. és a Kastélyszálló Vendéglátóipari és Szolgáltató Kft. tulajdonában lévő Katlanka B Befektetési Kft. (1033- Budapest, Polgár u. 8-10.). 2. A Társaság tárgyidőszakban foglalkoztatott munkavállalóinak átlagos statisztikai állományi létszáma 15 fő (2001. évben ez 16 fő volt) Fizikai dolgozót az Rt. nem foglalkoztat, valamennyi alkalmazottja szellemi dolgozó. A tárgyévi bérköltség 46.049 E Ft. Az 23
igazgatósági tagok összesen 1.000 E Ft, a felügyelőbizottsági tagok összesen 1.500 E Ft tiszteletdíj folyósítása mellett látták el tisztségüket. A személyi jellegű egyéb kifizetéseket az alábbi táblázat részletezi: Megnevezés 2002. 12. 31. Saját gépkocsi használat költsége 1.991 Természetbeni juttatás 1.436 Vállalatot terhelő SZJA 1.419 Reprezentációs költség 1.038 Étkezési hozzájárulás 426 Bérlet térítés 161 Betegszabadság 39 Egyéb (iskolakezdési támogatás, segély) 200 Összesen 6.710 3. A Társaság igazgatósági tagjai, felügyelőbizottsági tagjai és ügyvezetése részére az alábbiak szerint került sor hitel, kölcsön, illetve előleg folyósítására: - dr. Ungár András, az Igazgatóság elnöke részére 1999. évben 615.025 E Ft beruházási előleget adott a Társaság abból a célból, hogy dr. Ungár András a Budapest, III. kerületben fekvő ún. Harsánylejtő ingatlanokat megvásárolja, az ingatlan külterületről belterületté történő átminősítése érdekében eljárjon, majd a beruházási előleggel számoljon el oly módon, hogy az átminősített ingatlant vagy a Társaságnak értékesíti, vagy a Társaság által megjelölt harmadik társaságba beapportálja és ezen részesedést adja át. A jogi ügyek elhúzódása miatt a 2002. évi éves beszámoló mérlegkészítésének időpontjáig a fenti összegű beruházási előleggel, illetve a 2001-ben az ingatlanhoz kapcsolódó illeték kifizetéséhez nyújtott további 9.185 E Ft előleggel való elszámolásra nem került sor. - dr. Ungár András, az Igazgatóság elnöke részére 9.500 E Ft rövid lejáratú kölcsön nyújtására került sor, piaci kamat és a Társaság javára történt részvény zárolás, mint fedezet mellett. A kölcsön és kamatainak rendezése 2003. januárjában megtörtént. 4. Mérlegen kívüli, a Társaság jövőbeni kötelezettségeire esetleg befolyással bíró tételek: - 2002. augusztus 29-én 150.000 db BIF részvény vételi kötelezettségéről szóló nyilatkozatot írt alá a Társaság, mely szerint, ha a DonaDöme Kft. által felvett banki kölcsön biztosítékául általa letett fenti darabszámú BIF részvény csomagot a bank óvadéki joga érvényesítése során értékesíteni kívánja, akkor a Budapesti Ingatlan Rt. ezen részvényeket névértéken megvásárolja a banktól. A kötelezettség vállalás 2003. augusztus 31-ig érvényes. - 2002. január 2-án a Társaság 37.000 E Ft + ÁFA összegben értékesítette az ún. Külkereskedelmi Sportparkban (Budapest, Hárs-hegyi út 32.) lévő, évekkel ezelőtt vásárolt 390/10.000 eszmei tulajdoni hányadát. Az ÁPV Rt. tulajdonjog megkérdőjelezése 24
tárgyában jogorvoslati kérelmet terjesztett elő a fenti tulajdoni hányad korábbi tulajdonosával (továbbá a hivatkozott ingatlan valamennyi tulajdonrészének tulajdonosával) szemben. Amennyiben ÁPV Rt. számára kedvező kimenetellel zárul a jogorvoslati kérelem, úgy a Budapesti Ingatlan Rt. köteles a teljes vételárat kamattal növelve visszafizetni a vevőjének. Ebben az esetben viszont a Társaság pert kezdeményez korábbi eladójával szemben. 5. A Társaság 2002. december 31-ei részvénykönyve, illetve az 5 %-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosok egyéni bejelentései alapján a Társaság tulajdonosi struktúrája az alábbi: dr. Ungár András 27,24 %, T 69 Kft. 21,29 % dr. Béres Zoltán 12,38 % Varga Zoltán 10,73 % Lantos Csaba 6,34 % egyéb 22,02 %. 6. Az éves beszámolót dr. Ungár András (1113-Budapest, Tas vezér u. 18.), az Igazgatóság elnöke és Hajnák Mihály (1237-Budapest, Maros u. 156.), vezérigazgató írja alá. Budapest, 2003. március 31. ------------------------------------- ------------------------------------- Hajnák Mihály dr. Ungár András vezérigazgató az Igazgatóság elnöke 25