1. számú példány Ingatlan forgalmi értékbecslés. A 9241 Jánossomorja 782/4 hrsz-ú, udvar megnevezésű forgalmi értékéről Pataki Tamás Igazságügyi forgalmi szakértő 1
SZAKÉRTŐI JELENTÉS ÉRTÉK-TANÚSÍTVÁNY AZ ÉRTÉKELT INGATLAN MEGNEVEZÉSE ÉS ADATAI Az megnevezése: udvar Település (város, kerület): Jánossomorja Utca, házszám: - Irányítószám: 9142 Hrsz.: 782/4 TULAJDONVISZONYOK Tulajdonos neve: Jánossomorja Város Önkormányzata 1/1 Tulajdoni hányad: 1/1 Tulajdoni helyzet/ önkormányzati tulajdon / korlátozottan forgalomképesség: forgalomképes Értékelt érdekeltség: Tulajdonjog Telek területe összesen: 143 m2 Felépítmény (nettó) alapterülete összesen: AZ INGATLAN FŐBB JELLEMZŐI Felépítmény hasznos (redukált) területe: Közműellátottság: nincs közmű Komfortfokozat: komfort nélküli Jelenlegi funkció: udvar ÉRTÉKELÉS Értékelés célja: Hitelfedezeti értékbecslés Értékelés alkalmazott módszere: Piaci összehasonlítás Értékelés fordulónapja: 2016. november 27. Megrendelő megnevezése: Jánossomorja Város Önkormányzata MEGÁLLAPÍTOTT ÉRTÉKEK KATEGÓRIÁNKÉNT Forgalmi érték: 143.000 Ft, azaz Egyszáznegyvenháromezer forint Készítette: Pataki Tamás Ingatlan értékbecslő igazságügyi szakértő 2
1. A SZAKÉRTŐI JELENTÉS TÁRGYA, AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA Az Jánossomorja Város Önkormányzata megbízta a Pataki és Társa Bt.-t Pataki Tamás igazságügyi szakértő tagot - a 782/4 helyrajzi számú, természetben Jánossomorja, - alatti 1/1 tulajdoni hányadú értékelésével. Az értékelés célja értékesítés céljára történő forgalmi érték megállapítása. Helyszíni szemle időpontja: 2016. november 26. Felhasznált dokumentumok: Tulajdoni lap: 2016.11.22 Térképmásolat: - 2. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 2.1 Ingatlan-nyilvántartási adatok: A tulajdoni lap kelte: 2016.11.22 Település, cím: Jánossomorja, - Besorolás: belterület Helyrajzi szám: 782/4 Megnevezése: udvar Terület: 143 m2 Tulajdonos bejegyzetten: Jánossomorja Város Önkormányzata 1/1 tulajdoni hányad Terhek: Széljegy: Szolgalom, egyéb: 2.2 Az elhelyezkedése, általános leírása Az elhelyezkedése, környezete: Az Budapesttől 160 km-re nyugatra, Győrtől 50 km-re nyugatra, Móvártól 15 km-re DK-re, az osztrák határátkelőtől 5 km-re, a település középső/déli részén, Mosonszentjános városrészben, a központtól 500 m-re, szilárd burkolattal ellátott utcában helyezkedik el. Lakóházak veszik körül. A telek részben kerített, gondozott. A közművekkel nem rendelkezik. A 86. sz. főút 500 m-re, M1-es autópálya kb. 10 km-re. Vasútállomás kb. 500 m-re, helyközi autóbusz megálló 500 m-en belül. A város forgalma közepes, konkurencia közepes. Felépítmények ismertetése: Értékelhető felépítmény a területen nincs. Az értékelt közterületről nem megközelíthető. A forgalomképessége emiatt erősen korlátozott. A 60%-os korrekciót amiatt alkalmaztam, mert az zárt terület. 3
3. ÉRTÉKELÉS 3.1 A szabályoknak való megfelelés; indoklás, ahol a szabályoktól eltérés történt 3.2 Speciális feltételezések, korlátozások 3.3 Az értékelés szempontjából egyéb releváns körülmények 3.4 Eszközök, amelyeket az on kívül a meghatározott érték tartalmaz 3.5 Értékmeghatározás Piaci összehasonlító alapú értékmeghatározás: Összehasonlító adatok: Értékelt 1. Hasonlító 2. Hasonlító 3. Hasonlító 9142 Jánossomorja 9142 Jánossomorja 9142 Jánossomorja 9142 Jánossomorja - belterület belterület belterület Telek méret (m2): 143 692 94 571 Forrás: adásvételi adat adásvételi adat adásvételi adat Időpont: 2015.06.01 2016.03.01. 2016.03.01. Eladási ár (Ft): 3 000 000 300 000 2 500 000 Infláció: Kínálat: Fajlagos ár (Ft/m2): 4 335 3 191 4 378 Korrekciók Terület: -10% -10% Közművesítettség: Beépíthetőség: -10% -10% Elhelyezkedés: Egyéb: zárt -60% -60% -60% Egyéb: Összes korrekció: -80% -60% -80% Korrigált fajlagos ár (Ft/m2): 867 1 276 876 Az értéknövelő és értékcsökkentő tényezőket figyelembe véve, a módosított fajlagos alapár átlaga: 1 000 Ft/m2 A telek forgalmi értéke: 143 m2 1 000 Ft/m2 = 143 000 Ft 4
A forgalmi érték meghatározása (értékegyeztetés) Az alkalmazott metodika megfelel a TEGoVA (Értékelők Európai Szervezete) által készített EVS (European Valuation Standards) 2003 és 2009 európai értékelési szabványok ajánlásaival és a Termőföldnek nem minősülő ok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó többször módosított 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet előírásaival. Mindezek eredményeként a 782/4 HRSZ, természetben Jánossomorja, - alatti 1/1 tulajdoni hányadú becsült forgalmi értéke: 4. ÖSSZEFOGLALÁS 143.000 Ft A 782/4 helyrajzi számú, természetben 9142 Jánossomorja, - alatti 1/1 tulajdoni hányadú tehermentes forgalmi értéke: 143.000 Ft Az értékesítés ÁFA szabályai: Az ÁFÁ-ról szóló törvény alapján a régebbi építéssel beépített ok magánszemélyek által történő értékesítése ÁFA mentes, kivéve, ha az értékesítő adóalany a változtatást megelőző adóév utolsó napjáig bejelenti, hogy adóalanyiságot választ az értékesítés vonatkozásában. A vizsgált értékesítése főszabályként ÁFA mentes tevékenységnek minősül. Készült: 3 példányban Kapják: 1-2. számú példány: Megbízó 3. számú példány: szakértő irattára Pataki Tamás értékbecslő igazságügyi szakértő MELLÉKLETEK : TÉRKÉPRÉSZLET TULAJDONI LAP SZABÁLYOZÁSI TERV KIVONAT FOTÓK 5