7 Industrial Market Update Ipari-ingatlanpiaci körkép 2005 Quarter 3 2005 3. negyedév BUDAPEST
Map of Major Schemes / Jelentősebb fejlesztések térképe Research Methodology / Kutatási alapelvek The overview covers only modern logistics parks completed for letting purposes, excluding owneroccupied, finance lease projects and secondary properties. A jelen áttekintés bérbeadásra épített modern logisztikai ingatlanokat vizsgál, így nem tárgya saját tulajdonban, lízing konstrukcióban épült, illetve másodlagos ingatlan. The overview covers Budapest and its agglomeration area schemes. A tanulmányban budapesti és Budapest agglomerációjában fekvő ingatlanok szerepelnek. Logistics parks have less than 10 % office content, whilst business parks have around 30% office content. A logisztikai parkokban 10% alatti az irodaterület aránya, míg üzleti parkok esetében 30% körüli. Recording of take-up is at the time a binding lease agreement is signed, whilst supply is recorded at the time the property is completed for occupation. A bérbeadás regisztrálása a kötő erejű megállapodások aláírásával egyidejűleg történik, míg a kínálat adatainak regisztrálása az épület elkészültével esik egybe. The total figures include office and social space within the warehouse/industrial area. A közölt alapterületek magukba foglalják a logisztikai ingatlanokon belüli iroda- és szociális területeket. 1
2005 Q3 / 2005 3. negyedév While activity in the Hungarian warehouse and logistics market has been steady rather than dynamic in 2005, interest in the market is relatively high which augurs well for the future. The quarter 3 figures indicate increased activity in the marketplace, which is a good sign after a slow first half year. Nevertheless year 2005 has been slow compared to earlier years and the pace of development of the market has lost momentum. This however is believed to change in short to midterm. Supply Modern stock now over 735,000 m 2 ; Original planned yearly completion of 240,000 m 2 will not be realized due to some delayed construction starts; 95,000 m 2 completion by Q3 2005 in larger schemes; 85,000 m 2 space is currently under construction with roughly 39,500 m 2 potential completion in 2005. A budapesti modern raktáringatlan piac 2005-ig inkább egyenletesen, mint dinamikusan bővült, de mind a fejlesztői, mind a bérlői oldalon erős érdeklődés mutatkozik, mely bíztató a jövőre nézve. 2005. harmadik negyedéves mutatói élénkülést tükröznek, mely a lassú első félév után egyértelműen jó hír. Ha 2005. első három negyedévét a korábbi évek azonos időszakához hasonlítjuk, úgy a lassulás szembetűnő, bár hosszabb távon további fellendülés várható. Kínálat 735.000 m 2 -t meghaladó modern terület; a 2005-re tervezett 240.000 m 2 építés nem valósul meg, főként a késleltetett építések miatt; a nagyobb fejlesztéseken belül három negyedév alatt 95.000 m 2 épített terület; 85.000 m 2 építés alatt lévő terület, melyből 39.500 m 2 befejezése reális 2005-ben. Budapest Annual Supply of Modern Industrial Space 1996-2005 Budapest modern raktáringatlan kínálata 1996-2005 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 m 2 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005* Spekulatív raktár / Speculative w/h Előbérlet raktár / Build-to-suit w/h Spekulatív iroda / Speculative office Előbérlet iroda / BTS office *Becslés / Forecast Supply will again fall short of earlier forecasts. As in previous years, construction starts have been more often than not delayed as developers wait for substantial pre-leases. Actual take-up is slower, especially with less pre-leases, which result in delayed completions. Major parks (see map of major schemes on the back of the cover page) still deliver speculative phases continuously e.g. M1 Business Park, Parkridge or Euro- BusinessPark. The largest building is in Euro- BusinessPark of 29,000 m 2 size, already half pre-let. Developers are still cautious, although some new schemes are due to be launched, especially upon serious interest to lease e.g. in the area of the new M0 section. This further intensifies that overall pace of development will be aligned with the actual demand. A fejlesztői tervekben eredetileg szereplő összterületet nem éri el a valós építés, hiszen több projekten késleltetik a fejlesztést. Sok esetben ennek előfeltételeként szabják meg egy-egy jelentősebb előbérleti szerződés aláírását. A főbb parkokon belül (lásd a borító bellapján lévő térképet) viszont továbbra is épülnek spekulatív ütemek, így az M1 Business Parkban, Parkridge-nél vagy az Euro-BusinessParkban. Utóbbin belüli 29.000 m 2 nagyságú épület a legnagyobb, mely felére időközben aláíródott egy nagyobb bérleti szerződés. A fejlesztők továbbra is óvatosak, bár több fejlesztés megindítása várható, például az új M0 szakasz vonalán. A valós építési ütemezés azonban a jövőben is a valós kereslet arányában alakul. 1
2005 Q2 / 2005 2. negyedév The market will also house several finance-lease and owner-occupied buildings, e.g. the HOPI logistics base in Gyál, close to being completed. A piacon továbbra is jelentős a lízing vagy saját tulajdonú fejlesztés, példálul a gyáli HOPI logisztikai csarnok. Major Existing Warehouse/Industrial Schemes Jelenlegi legnagyobb raktár/ipari ingatlanfejlesztések Fejlesztés / Development A város határán kívül / Out-of-town: Felépült terület / Completed to Date (m 2 ) 1 Építés alatt / Under Construction 2005-2006 (m 2 ) 1 Tervezett / Planned 2006 (m 2 ) 1 Lehetséges beépítés / Built-in Potential (m 2 ) Fejlesztő / Developer Agrogate - - 15 000 81 000 Agrogate Airport Business Park 65 500 - - 65 500 AIG/Lincoln, Europolis BILK** 86 000 15 000 15 000 210 000 BILK Dunaharaszti, IPD 45 000-12 000 70 000 Innovációs Park East Gate Business Park - - 14 000 150 000 Wallis Euro-Businesspark* 63 500 29 000 90 000 Akron Group, ProLogis M1 Business Park 61 500 6 800-70 000 AIG/Lincoln, Europolis ProLogis Harbor Park** 102 000-18 000 150 000 ProLogis Parkridge 10 000 10 000 10 000 75 000 Parkridge ProLogis Park Budapest 50 000 18 000 18 000 150 000 ProLogis Rozália Park Logistics Center 131 500 - - 135 000 Grontmij Tulipan Logistics Centre - - 20 000 27 000 Dunec West Gate Business Park 17 600-12 500 35 000 CPB Immo WDW Park - - - 10 700 WDW Összesen / In Total 632 600 78 800 134 500 1 319 200 Budapesten / In Budapest : Aquincum Logisztikai Központ - 7 700-7 700 OTP Ingatlan Budapest IX., Gyáli út 3 800-3 500 7 300 Autóker Dél-Pesti Üzleti Park 8 500 - - 22 500 Wing Innovation Park 4 200 - - 4 200 BIP Co. Hungária Inform. és Log. Kp. 12 300 - - 12 300 Béres Mester Park - - 12 000 380 000 CPB Immo Nagytétényi Ipari Park 12 300 - - 12 300 Innovációs Park Varpex Logisztikai Központ 6 200 - - 6 200 Varpex Összesen / In Total 47 300 7 700 15 500 452 500 * Pharmaparkot és Geodis épületet is beleértve / Including Pharmapark and Geodis facility ** A Harbor Park és BILK Budapest határán fekszik / Harbor Park and BILK are situated at Budapest boundary 1 Teljes béreadott terület (raktár és iroda) / Total space let including warehouse and office space Two larger schemes are to be launched: East Gate Business Park by Wallis in Fót and Agrogate within the Talentis Program in Herceghalom. Further projects are being considered, however actual start is likely to be upon sufficient pre-lease interest. There are still developers closely monitoring new opportunities along the newly improved M0 section, as well as major towns of the countryside. Countryside is receiving more attention and for example a speculative scheme will soon be started in Miskolc. Két újabb park megindítása várható: a Wallis East Gate Business Parkja Fóton, illetve a Talentis Programon belüli Agrogate projekt Herceghalmon. Több egyéb fejlesztés megkezdése az előbérleti megállapodások függvénye. Az M0 épülő, új szakasza mentén több fejlesztő is vizsgálja a lehetőségeket, így további projektek is megjelenhetnek. Ez a vidéki ingatlanpiacra is vonatkozik, így Miskolcon hamarosan indul egy spekulatív fejlesztés. Demand Take-up by end Q3 is 87,000 m 2, out of which half year represents 54,000 m 2 ; Few large-scale transactions; Vacancy decreased to 8.1 % from 9 %, due to recent larger lettings. Kereslet A harmadik negyedév végére 87.000 m 2 a bérbeadott terület, melyből 54.000 m 2 első féléves bérbeadás; kevés a nagyobb ügylet; az üresedési mutató 9 %-ról 8,1 %-ra csökkent. 2
2005 Q2 / 2005 2. negyedév The take-up for the year by end Q3 came to 87,000 m 2, which is down on 2004 when take-up had reached 122,000 m 2 by third quarter. Although there is increased activity in the market, actual take-up figure by year-end is not expected to reach last year s level of 158,000 m 2. Whilst there are continuously new entrants to the market, majority of lettings are expected to be due to expansion needs or even company relocations. Average transaction size remains relatively small, around 2,500 m 2 for speculative buildings, whilst 9.500 m 2 for built-to-suit space. Take-up and Supply per year 1997-2005 Bérbevett területnagyság és kínálat 1997 2005 A jelen 87.000 m 2 bérbeadott területnagyság a 2004. első három negyedévében tapasztalt 122,000 m 2 -rel összemérve csökkenést mutat, mely a megélénkült kereslet mellett sem valószínűsíti, hogy a tavalyi 158.000 m 2 bérbeadás megvalósul idén. Bár újabb piaci szereplőkkel számolni kell, az ügyletek többsége a meglévő bérletek bővítése és esetleges átköltözésekből eredhet. Az átlag bérbeadott területnagyság továbbra is alacsony, 2.500 m 2 a spekulatív, míg 9.500 m 2 az előbérletek esetében. Take-up per year 1997-2005 Bérbevett területnagyság éves bontásban 1997-2005 250 000 m 2 180 000 m 2 160 000 200 000 140 000 120 000 150 000 100 000 80 000 100 000 60 000 40 000 50 000 20 000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005* 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005* Kínálat / Supply Összes bérbevett terület / Total Take-up * Becslés / Forecast Előbérletben bérbevett / Build-to-suit take-up Spekulatív bérlet / Speculative take-up * Becslés / Forecast The market is still driven by logistics companies taking new space, as their share is over 55 % of all transactions. Outsourcing is expected to further grow, whilst the new regional decision processes may divert the actual take-up from Hungary to competing locations in Slovakia or Southern-Poland. A logisztikai cégek bérleti aránya továbbra is 55 % feletti, mely alapvetően meghatározza a piacot. A logisztikai kiszervezés is tovább nő, ám regionális szinten Szlovákia vagy Dél-Lengyelország több ilyen igényt elszívhat Magyarország elől. Take-up by sector Bérleti ügyletek ágazat szerinti megoszlása Kereskedelem / Retail 15% Gyógyszeripar / Pharmaceutical 3% Nagykereskedelem / Wholesale, Trade 8% Szolgáltatás / Business Services 4% Élelmiszer / Food & Drink 1% Logisztika / Logistics 57% Könnyűipar, Összeszerelés / Light Industry, Assembly 8% Szállítmányozás / Forwarding 4% Source: DTZ Research 3
2005 Q2 / 2005 2. negyedév The largest open-market transaction so far in 2005 has been the 12.500 m 2 lease of General Motors in Euro- BusinessPark. The rest of the modern take-up is mainly in line with the general tendencies and are rather small in size. Due to the relatively larger take-up in Q3, vacancy has decreased slightly and is around 8 %. As new completions are aligned with actual take-up, vacancy rate may stagnate in the short-term. 2005. eddig legnagyobb nyíltpiaci ügylete a General Motors Euro-BusinessParkon belüli bérlete. A fennmaradó bérbeadások jellemzően az átlag mérethez közelebb eső, kisebb területek. Az arányaiban nagyobb harmadik negyedéves bérbeadás az üresedési mutató csökkenéséhez vezetett, mely jelenleg 8 % körüli. Mivel az építések a valós igényekhez aránylanak, így e mutató rövid távon valószínűleg nem változik érdemben. Major Industrial Lettings 2005 Q2 Jelentős piaci ügyletek 2005 2. negyedév Fejlesztés / Project Terület / Area (m 2 ) Bérlő / Tenant Tranzakció típusa / Type* Tevékenység / Activity Aquincum Logistics Park 900 DN Teger Kereskedelem / Retail Aquincum Logistics Park 880 Juventus Team Kereskedelem / Retail BILK 15 000 Waberer's Group EXP Logisztika / Logistics BILK 8 000 Waberer's Group EXP Logisztika / Logistics Euro-Businesspark (Shark Park) 1 500 Frans Maas EXP Logisztika / Logistics Euro-Businesspark (Pharmapark) 2 000 Cemelog EXP Logisztika / Logistics Euro-Businesspark (Camel Park) 12 500 General Motors BTS Logisztika / Logistics Leshegy, Altan Beton 2 300 L.D.I Logisztika / Logistics Leshegy, Altan Beton 1 450 TCG Light industry / Könnyűipar ProLogis Harbor Park 4 300 Anda Present Light industry / Könnyűipar ProLogis Harbor Park 3 200 TNT Express Express log. / Parcel Service M1 Business Park 6 800 Willi Betz EXP Logisztika / Logistics M1 Business Park 2 250 Stora Enso EXP Light industry / Könnyűipar M1 Business Park 2 250 Willi Betz EXP Logisztika / Logistics M1 Business Park 4 500 Advanced MP Light industry / Könnyűipar Parkridge 4 000 n/a Logisztika / Logistics Parkridge 4 000 n/a Light industry / Könnyűipar ProLogis Park Budapest 4 000 Nagel Logisztika / Logistics * EXP: Terület bővítés / Expansion BTS: Előbérleti megállapodás alapján / Build-to suit Rental Level As market competition is still fierce, developers are willing to offer incentives to potential tenants. Rents are slightly decreasing, which in light of relatively few transactions is expected to continue. Rents are however not expected to drop substantially even in the current market situation. Typical rental levels fall around 4.2/m 2 /month + VAT for ambient, high-bay warehouse space in Budapest area. Countryside market is still immature with little speculative construction taking place. Actual rental levels are thus highly influenced by specialized built-to-suit requirements and extra fit-out costs are normally rentalized. Bérleti díjak A piaci verseny továbbra is élénk, melyet a bérleti díjak és bérleti feltételek bérlők számára kedvező módosulása is jelez. A bérleti díjak a korábbi trendet követve kisebb csökkenést mutatnak, de továbbra is fennáll a relatív egyensúlyi helyzet, s a pillanatnyi állapot ellenére sem várunk jelentős esést. Modern raktárak átlagos bérleti díja EUR 4,2/m 2 /hó + ÁFA körül alakul Budapesten, míg a vidéki ingatlanpiacon a spekulatív építés hiányában a bérleti díjakat az épületek igényelt műszaki tartalma és ezek bérleti díjban visszatükröztetése nagyban torzítja. 4
2005 Q2 / 2005 2. negyedév Bérleti díjak alakulása 1998-2005 3. negyedév Rent Level 1998 2005 Q3 8 7 6 5 4 3 2 1 0 /m 2 /month 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Q3 Spekulatív / Speculative Előbérlet / Build-to-suit Investment Market 2005 has been another boom year for investment market in Hungary after the record volume transacted in 2004. The investments include two larger industrial transactions, that is the purchase of Harbor Park by ProLogis and IO Group s acquisitions of Innovation Park and a secondary facility in Törökbálint. Befektetési piac 2005 újabb kiemelkedő év a befektetési piacon, a 2004-es rekord eladások után. Az ügyletek sorában két jelentősebb ipari tranzakció is szerepel, a Harbor Park eladása a ProLogisnak és az IO Group Innovation Park és a Törökbálinti DEPO-n belüli másodlagos raktárterület vétele. Összefoglaló adatok Summary statistics m 2 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Q3 Új építés / Completions 9 250 50 000 90 000 125 000 145 000 202 000 95 000 Bérbevett terület / Take-up 19 000 80 000 100 000 120 000 85 000 158 000 87 000 Összterület / Stock 25 000 75 000 165 000 290 000 435 000 640 000 735 000 Üresedési mutató / Vacancy rate (%) n/a 22 22 11 10 7.2 8.1 5
További információ a budapesti ipari- és raktáringatlan piacról: Further details on the industrial and logistics market in Budapest can be obtained from: Czifra Balázs Joó Domonkos Tarró Emília balazs.czifra@dtz.com domonkos.joo@dtz.com emilia.tarro@dtz.com DTZ Zadelhoff Tie Leung Bajcsy-Zsilinszky út 42-46 1054 Budapest Tel: (36 1) 269 6999 Fax: (36 1) 269 6987 www.dtz.com/hu A DTZ Research rendszeresen jelentet meg piaci áttekintést, illetve negyedéves gyorsjelentést a kereskedelmi ingatlanpiac különböző szegmenseiről. A kiadványok elérhetők a www.dtzresearch.com honlapon, vagy kérés szerint a DTZ irodákon keresztül. DTZ Research produces regular overviews on the commercial property markets in the region as well as the Quarterly Updates on the main markets. These are available on the www.dtzresearch.com website or on request from any of its offices.
Regional Market Research Contact Peter Murphy, Head of Regional Research Central & Eastern Europe Tel: (36 1) 269 6966 E - mail: Peter.Murphy@ dtz.com This report should not be used as a basis for entering into tran sactions without seeking further qualified professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy or incorrectness within the report. DTZ September 2005