Zalaegerszegi Intézet 8900 Zalaegerszeg, Gasparich u. 18/a, Pf. 67. Telefonközpont: (06-92) 509-900 Fax: (06-92) 509-930 FELHASZNÁLÁSI FELTÉTELEK (felhasználási engedély) Ez a dokumentum a Budapesti Gazdasági Fiskola Pénzügyi és Számviteli Fiskolai Kar Zalaegerszegi Intézete Könyvtárának online szakdolgozat-archívumából származik. A szerzi és egyéb jogok a dokumentum szerzjét/tulajdonosát illetik. Ha a szerz vagy tulajdonos külön is rendelkezik a szövegben a terjesztési és felhasználási jogokról, akkor az megkötései felülbírálják az alábbi megjegyzéseket. Ugyancsak a felels azért, hogy ennek a dokumentumnak az elektronikus formában való terjesztése nem sérti mások szerzi jogait. Az archívum üzemelteti fenntartják maguknak azt a jogot, hogy ha kétség merül fel a dokumentum szabad terjesztésének lehetségét illeten, akkor töröljék azt az online szakdolgozattár állományából. Ez a dokumentum elektronikus formában szabadon másolható, terjeszthet, de csak saját célokra, nem-kereskedelmi jelleg alkalmazásokhoz, változtatások nélkül és a forrásra való megfelel hivatkozással használható. Minden más terjesztési és felhasználási forma esetében a szerz/tulajdonos engedélyét kell kérni. Ennek a copyright szövegnek a dokumentumban mindig benne kell maradnia. A szakdolgozat szerzje a dokumentumra vonatkozóan az alábbi felhasználási engedély-nyilatkozatot tette: Alulírott, a Budapesti Gazdasági Fiskola Pénzügyi és Számviteli Fiskolai Kar Zalaegerszegi Intézete végzs hallgatója kijelentem, hogy fent nevezett oktatási intézmény, oktatási és tudományos, non-profit célokra számítógépes hálózaton (pl. interneten) vagy egyéb számítógépes adathordozón közzéteheti az intézménynél benyújtott szakdolgozatomat. Jelen nyilatkozat a hatályos szerzi jogszabályok értelmében nem kizárólagos, idtartamra nem korlátozott felhasználási engedély. A felhasználás, terjesztés a kutatást végz felhasználók számára, magáncélra ideértve a másolatkészítés lehetségét is - történhet úgy, hogy az a felhasználó(k) jövedelemszerzése vagy jövedelemfokozása célját közvetve sem szolgálhatja és nem-kereskedelmi jelleg alkalmazásokhoz is csak változtatások nélkül és a forrásra való megfelel hivatkozással használható. A szerzi és tulajdonosi jogok, valamint az üzleti célú felhasználási lehetségek továbbra is fent nevezett szerzt illetik. Hozzájárulok, hogy azonos feltételekkel a fenti felhasználási, terjesztési jogokat az oktatási intézmény harmadik személyre elssorban az Országos Széchényi Könyvtár Magyar Elektronikus Könyvtárára ruházhassa át. Kijelentem, hogy nyilatkozatommal csak saját valós jogaimat gyakoroltam, így ez a gesztusom mások jogviszonyát és érdekeit nem csorbítja szakdolgozatommal kapcsolatban.
BUDAPESTI GAZDASÁGI FISKOLA PÉNZÜGYI ÉS SZÁMVITELI FISKOLAI KAR SZAKDOLGOZAT Torma Tibor Nappali tagozat Számvitel szak Vállalkozási szakirány 2003.
BUDAPESTI GAZDASÁGI FISKOLA PÉNZÜGYI ÉS SZÁMVITELI FISKOLAI KAR ZALAEGERSZEGI INTÉZETE Döntési alternatívák egy vállalkozás megalapításánál Küls4 szakmai konzulens: Vizi Julianna Operatív konzulens: Zsupanekné dr. Palányi Ildikó Torma Tibor Nappali tagozat Számvitel szak Vállalkozási szakirány 2003.
Tartalomjegyzék: 1. Bevezetés. 1.1 Általános bevezet.. 1.2 A lakásfinanszírozás fejldésének rövid történelmi áttekintése. 2. A vállalkozás küldetése és m ködési területe. 2.1 A vállalkozás helye a nemzetgazdasági ágazatokon belül.. 2.2 A vállalkozás célkit zései, m ködési környezet. 2.3 Az OTP Jelzálogbank Rt. piaci pozíciója 2.4 Az üzletpolitika és marketingstratégia prioritásai... 3. A vállalkozás üzleti stratégiájának megvalósítása, a tevékenység megszervezése. 3.1 Az OTP Jelzálogbank Rt. fbb erforrásai. 3.2 A Jelzálogbank Rt. m ködési folyamata. 3.3 A Jelzálogbank stratégiai céljai érdekében alkalmazott eszközök.. 4. Az OTP Jelzálogbank Rt. üzleti terve.. 4.1 Az üzleti terv célja, összeállításának alapelvei... 4.2 A vállalkozás tevékenységét szabályozó fbb jogszabályi elírások ismertetése.. 4.3 A Jelzálogbank Rt. tevékenységi köre 4.4 Az OTP Jelzálogbank Rt. termékei. 5. A m ködési és eredménytervet befolyásoló tényezk. 5.1 Alaptevékenységgel összefügg bevételek és ráfordítások, illetve kiadások. 5.2 M ködéssel összefügg beruházási, üzemviteli költségek és ráfordítások, valamint az adózással összefügg pénzforgalmi jelleg kiadások tervezése és a tényadatokkal történ folyamatos összevetése 5.3 Befektetésekkel összefügg eredmény és pénzforgalom 6. Marketing terv.. 6.1 Piaci lehetségek. 6.2 Kereslet, piaci szegmensek, piaci célcsoportok.. 6.3 Konkurencia, versenytársak 6.4 A Jelzálogbank Rt. marketingstratégiája. 7. Az OTP Jelzálogbank Rt. jogállása, szervezeti felépítése, tkeszerkezete..
7.1 Az OTP Jelzálogbank Rt. jogállása. 7.2 Szerkezeti felépítés, vezet testületek és a könyvvizsgáló. 7.3 Az OTP Jelzálogbank Rt. szervezeti felépítése... 8. Összefoglaló értékelés. Melléklet Irodalomjegyzék
manapság kevés vállalkozás engedheti meg magának azt, hogy ne vegyen tudomást a jövrl, kezei közül kiengedje a jó lehetségeket /D. E. Hussey/
- 4-1. BEVEZETÉS 1.1. Általános bevezet Szakdolgozatom témájának kiválasztása során az alábbi szempontok érvényesülését tartottam szem eltt. A választott téma: adjon lehetséget elméleti felkészültségem gyakorlatban történ kipróbálására a vállalkozásokkal kapcsolatos tervezési (piacelemzés, konkurencia felmérése, erforrások számbavétele, termékfejlesztés, értékesítési- és marketingstratégia, eredmény- és likviditástervezés, stb.) feladatok teljes körét ölelje fel, komplex feladatot jelentsen legyen speciális olyan szempontból, hogy a nagy gazdasági életben viszonylag új, korábban nem létez piaci szereplkhöz, illetve új törvényi szabályozás hatálya alá tartozó tevékenységhez kötdjön, ami a stratégiai tervezéssel szemben is új igényeket támaszt, újszer+ megoldásokat kényszerít ki. Az általam választott cím Döntési alternatívák egy vállalkozás megalapításánál magában foglalja a fenti szempontokban meghatározott feladatokat. Az elbbiekben megfogalmazott szempontok egy idben történ érvényesítése nagy kihívást, de egyúttal nagy lehetséget is jelent számomra. Kihívás olyan szempontból, hogy egy vállalkozás beindításával, eredményes m+ködtetésével összefügg stratégia felépítésére, hosszú- és rövid távú üzleti tervezésére vonatkozó elméleti felkészültségem szintézisét adja, st a felületesen érintett, speciális elméleti anyagok alaposabb tanulmányozását teszi szükségessé, lehetségként értékelem ugyanakkor, hogy alkalmat ad egy vállalkozás teljes keresztmetszetének (erforrások felmérése, piacelemzés, konkurenciaelemzés, értékesítés megszervezése, termékfejlesztés, marketingstratégia, pénzügyi folyamatok és eredmény alakulásának figyelése és értékelése) áttekintésére, a gyakorlatnak az
- 5 - elméleti ismeretanyaggal történ folyamatos ütköztetésére, az elméletnek a gyakorlatba történ átültetésére. A fentiekben megfogalmazott célnak megfelelen a Magyarországon m+köd három (2002. november végétl a Postabank Jelzálogbank Rt. megjelenésével már négy) jelzálog-hitelintézet közül az OTP Jelzálogbank Rt.-n keresztül szeretném bemutatni a döntési alternatívákat egy vállalkozás megalapításánál. 1.2. A lakásfinanszírozás történetének rövid történelmi áttekintése A lakáskérdés megoldását a kelet-európai országok többségében sajátos modell jellemezte a rendszerváltás eltt. Ennek lényege az volt, hogy az állam kezében tartotta a lakásszektor keresleti és kínálati oldalát is, és nem hagyott teret a piaci mechanizmusok kialakulásának. A modell tipikus jellemzi voltak: a lakáshoz való jog, az egy család egy lakás elve, a luxuslakás - ellenes intézkedések, a zárt városok politikája, a lakásbéreknek a lakás tényleges bekerülési értékéhez és fenntartási költségekhez viszonyított igen alacsony szintje, valamint a magánépítkezések terén az építanyagok állandósult hiánya. A magyarországi lakásrendszer a nyolcvanas években kezdett letérni a politika által meghirdetett f irányról, aminek eredménye lett többek között, hogy az állami és egyéni lakásberuházások mértéke egyaránt megemelkedett. A lakás lett az az áru, amelynek forgalmazását és fogyasztását bizonyos korlátok között a politika megengedte. Kutatási eredmények szerint a nyolcvanas évek közepéig Magyarországon egyfajta lakástúlfogyasztás volt jellemz, ami a lakáscélú adósoknak a GDP-hez mért viszonylag magas arányában mutatkozott meg.
- 6 - A rendszerváltást követen, de nem elssorban annak követelményeként, a lakásépítés, a lakásfelújítás és fenntartás területén is radikális változások következtek be. Az ország általános eladósodottsága, a nagy építipari vállalatok felbomlása, az állami támogatások radikális csökkenése, az ingatlanpiac gyors átalakulása és a jelents mérték+ lakásprivatizáció megteremtették a modern lakáspiac kialakulásához szükséges alapokat. Az átalakulási folyamat azonban számos problémát is a felszínre hozott. A lakásépítés nem utolsó sorban a támogatások radikális csökkentése és a nagyarányú munkanélküliség kialakulása, a jövedelmek visszaesése következtében drasztikusan visszaesett, a lakásállomány leromlott, a bérlakásokból privatizált, illetve az eredetileg is társasházi formában épült társasházak fenntartásának és felújításának jogi és pénzügyi problémái, a lakáscélú kiadásoknak (felújítás, fenntartás, tatarozás, üzemeltetés) a háztartások jövedelmén belüli arányának megnövekedése válsághelyzet kialakulásához vezetett a lakásberuházások területén. A lakásberuházások finanszírozásában általában három forrást különböztetünk meg, az építtet által biztosított készpénzt, a hitelt és a támogatást. A támogatások súlya a beruházások értékéhez viszonyítva az 1991. évi 20 %-ról 1997 évig bezáróan 7 %-os mértékre esett vissza. Ez a tény arra is rámutat, hogy a lakáspolitika (támogatások elosztása) korlátozott lehetségekkel rendelkezik. A lakáshitelek állományának csökkenése a vizsgált idszakban reálértéken 70 %-os, tehát megállapítható, hogy a lakáshitelezés komoly válságba került, hiszen a hitel/beruházás aránya 22 %-ról 3 %-ra, a lakáshitel/lakásállomány mutató pedig 9 %- ról 2 %-ra esett vissza. A hitel beruházásokhoz viszonyított minimális aránya úgy értelmezhet, hogy a hitel gyakorlatilag elt+nt a lakásberuházások forrásai közül, és helyét korlátozott mértékben a pénzmegtakarítások vették át. Ez a tény paradox helyzetet tükröz, hiszen Magyarországon idközben kiépültek a piacgazdaság intézményei, köztük a versenykörnyezetben m+köd üzleti bankrendszer, ennek ellenére ebben a tekintetben magyar gazdaság egyre távolodott a fejlett gazdaságoktól, ahol a lakásberuházásokat 60-80 %-ban hitel finanszírozza.
- 7 - A lakáshitelezés válságának lehetséges magyarázata az alábbiakban foglalható össze: Kínálati oldalról ható tényezk lehetnek: a bankrendszer nem rendelkezik elég hosszú lejáratú forrással, a bankrendszer úgy ítéli meg, hogy forrásait hatékonyabb felhasználási területre helyezi ki, mint a lakásberuházás, a költségvetés forrásigénye prioritást élvez a lakosságéval szemben, a vállalkozói kör hiteligénye megelzi a lakossági hiteligények kielégítését, amit részben a hitelfolyósítási költségek, részben a szervezeti, intézményi háttér magyaráz, a lakáshitelezés magas, illetve bizonytalan a hitelkockázata és ez visszatartja a pénzintézeteket a lakáshitelek nyújtásától. A keresleti oldalt befolyásoló tényezk lehetnek: a lakosság fizetképes keresletének csökkenése a hitelek iránt, részben a háztartások megtakarítási szokásainak változása, részben a támogatási rendszer módosulása miatt, a lakosság hitelképességének csökkenése, a reálkeresletek csökkenése, illetve a magas munkanélküliségi ráta következtében, a magas reálkamatok a hitelkereslet csökkenése irányába hatnak, a háztartásoknak a hitelekkel, illetve eladósodással szembeni fenntartásai, félelmei is az alacsony hitelkereslet irányába tartanak. Az elzekben felsorolt tényezk mellet a háztartások jövedelmi helyzetének romlása, az ingatlanvagyon értékvesztése és a hitelek magas reálkamata vezetett elssorban a kialakult helyzethez, amelyek együttes negatív hatását a lakástámogatási rendszer nem képes ellensúlyozni. Az újonnan épült lakások száma 1999-ben érte el a mélypontot: ekkor húszezernél is kevesebb lakás készült el (Magyarországon 40.000 új lakást kéne évente építeni a már meglév lakásszínvonal fenntartásához), azonban ebben minden bizonnyal szerepet
- 8 - játszott az, hogy a Kormány már hirdetni kezdte Otthonteremtési koncepcióját, és az építkez lakosság egy része bízván a beígért kedvezményekben halasztotta az építkezés befejezését. Az ezredfordulóra a pszichológiailag is alacsony szintre mérsékld infláció és csökken kamatszínvonal, a hazai értékpapírpiac 1998 óta tartó gyengélkedése és a külföldiek ingatlanvásárlásai nyomán meginduló spekuláció, valamint az otthonteremtéssel kapcsolatos kormányintézkedések hatására határozottan élénkült, bizonyos szegmensekben robbanásszer+en megntt a kereslet a lakóingatlan piacon. A Kormány 2001. februárban életbe lépett új lakásrendelete tovább bvíti a támogatások és kedvezmények körét, igazi áttörést a lakáshitelezési piacon azonban az az új jogszabály hozott, amely az FHB eddigi monopol pozícióját megszüntette, s ezáltal élénkítette a versenyt a piacon. A verseny kialakulása után bekövetkez kamatcsökkenés a szélesebb lakossági rétegek lakáshoz jutását hivatott elmozdítani. 2. A VÁLLALKOZÁS KÜLDETÉSE ÉS M)KÖDÉSI TERÜLETE 2.1 A vállalkozás helye a nemzetgazdasági ágazatokon belül Magyarországon 2001. eltt az állam kizárólag állami tulajdonú jelzálog-hitelintézetek (FHB Rt.) részére biztosított állami támogatást a jelzálog forrású lakáshitelezéshez. A 2001. február 1-jén hatályba lépett, a lakáscélú támogatásokról szóló 12/2001. (I.31.) Kormány rendelet megszüntette ezt. 2001. július 31-én módosította (138/2001) a Kormány ezt a rendeletet, s ezzel megnövelte a jelzálog-hitelintézetek, és jelzálog levelek támogatását. Ezen rendeletek hatására döntött úgy az OTP Bank Rt., hogy megalapítja saját jelzálog-hitelintézetét, amely versenyképes termékeket képes a piacra dobni.
- 9 - Az OTP Bank Rt. és az OTP Jelzálogbank Rt. együttesen, egyetemlegesen, konzorciális formában hitelez. Az OTP Bank Rt. a fizet ügynök, az OTP Jelzálogbank Rt. pedig a biztosítéki ügynök. A Lakáscélú Jelzáloghitel szerzdés keretében az ügyfél arra vállal kötelezettséget, hogy a kapott hitelösszeget elre meghatározott idben és módon a hitelt nyújtónak kamatokkal együtt visszafizeti, s a hitel biztosítékaként a lekötött ingatlanra vonatkozóan a Jelzálogbank javára felvezetteti a jelzálogjogot, valamint az elidegenítési és terhelési tilalmat. A Jelzálogbank pedig lakáscélra hitelt nyújt az ügyfélnek a fenti feltételek elfogadása esetén. A szerzdésben a hitelkamatot elre meg kell határozni. A kamat mértéke lehet rögzített és változó is. A kamatláb az inflációtól és a piac alakulásától független, általában alacsony mérték+. A finanszírozási konstrukcióhoz (a törvény által elírt feltételekhez kötött) állami támogatás is kapcsolódik. Az OTP Jelzálogbank Rt. tehát egy olyan speciális hitelintézet, amely pénzkölcsönt nyújt Magyarország területén lév ingatlanon alapított jelzálogjog, ide értve az önálló zálogjogként alapított jelzálogjogot is, fedezete mellett, melyhez forrásait alapveten jelzáloglevél kibocsátásával gy+jti. 2.2 A vállalkozás célkit2zései, m2ködési környezet 2.2.1 A vállalkozás társadalmi célja, hogy elsegítse a potenciális ügyfelek lakáshelyzetének mennyiségi és minségi fejlesztését, javítását, államilag támogatott jelzáloglevélhez kapcsolódó, hosszú távon kiszámítható, alacsony kamatozású lakáshitellel. Üzleti cél, hogy minél több ügyféllel kössön lakáscélú Jelzáloghitel szerzdést, s ezáltal a vállalkozás profitot termeljen.
- 10-2.2.2 A lakáshitel piac mérete, várható alakulása Az OTP Jelzálogbank Rt. megalapítása (2002.02.01.) eltt a piac méretének és várható alakulásának vizsgálata azokra a nemzetközi tapasztalatokra épült, miszerint egy ország akkor rzi meg lakásszínvonalát, ha meglév lakásállományának 1 %-a évente újra épül. Hazánkban négymillió lakóingatlannal lehet számolni, azaz a nemzetközi szinthez évi 40.000 új lakás felépítésére lenne szükség. Ez azonban csak fenntartja a jelenlegi lakásszínvonalat, de ahhoz már nem elégséges, hogy a minségi ollót zárja. Az egy fre es lakásállományban ugyanis nincs elmaradás és az újonnan épült lakások fajlagos alapterülete is közelíti a nyugat-európai átlagot. A megalakulást megelz vizsgálatok a 2001-2003 közötti idszakra az új lakások építésénél évi 10-15 %-os kereslet élénkülést prognosztizáltak, valamint számítani lehetett a lakásfelújítási, korszer+sítési piac bvülésére is: ezt részben a Széchényi-terv (nagyvárosi lakóépülettömb rehabilitáció, panelprogram), illetleg az új lakás építéséhez/vásárlásához szükséges fizetképes kereslet egyelre még sz+kös volta indokolhatta. Az FHB monopol helyzetének megsz+nésével megélénkült a verseny a lakáshitel piacon, ennek a Kormány által várt egyik következménye a kamatcsökkenés, amely a lakosság lakáshoz jutását hivatott elsegíteni. Amennyiben a bankok 2002. évi kamat-politikája visszaigazolja ezt a kormányzati szándékot, a hitelek aránya a lakásvásárlások finanszírozásában a 2001. évi 10 százalékkal szemben 2002. végére elérheti a 20 százalékot, ami azonban még mindig igen távol van az Európa nyugati felén jellemz 50 % feletti szinttl. 2.2.3 A piac szerepli Piaci szereplk mindazok a személyek, szervezetek és csoportok, akik (amelyek) termelési vagy fogyasztási tevékenységükkel közvetlenül
- 11 - befolyásolják a piaci folyamatokat és a piaci események szempontjából egységnek tekinthetk (Dr. Barta Tamás-Tóth Tihamér: Vállalkozástan), ezek: a fogyasztók, jelen esetben a hiteligénylk, akik - állami kiegészít kamattámogatású lakáscélú Jelzáloghitel -t vehetnek igénybe, ezek a házaspárok, ha egyikük devizabelföldi, illetve a gyermeküket egyedül nevel devizabelföldi személyek, - valamint a támogatás nélküli lakáscélú Jelzáloghitel -t igénybe vevk, akik magyar és külföldi nagykorú állampolgárok is lehetnek. a termel, a vállalat, a vállalkozás az a szerepl, amely javak és szolgáltatások kínálatával jelenik meg a piacon. A lakáshitel piacon a termelk (szolgáltatók) elssorban a különböz jelzálog-hitelintézetek, melyek eltér mértékben osztoznak a piacon. A jelzálog-hitelintézetek megoszlása a piacon OTP Jelzálogbank 5% Rt. FHB Rt. 45% 50% HVB Jelzálogbank Rt. 1. Ábra Forrás: OTP adatbank az állam, ami befolyást gyakorol a piacra a támogatások mértékének meghatározásával, valamint a nem állami jelzálog-hitelintézetek szempontjából a közelmúlt legfontosabb rendelkezése az FHB monopol helyzetének megszüntetésével. 2.2.4 Az adott vállalkozás területét érint konkurens termékek Jelenleg a jelzáloglevél-forrású lakáshitellel egyik piacon lév lakásfinanszírozási konstrukció sem konkurálhat. A kereskedelmi bankok által nyújtott lakáshitelek magas kamataik miatt nem nyújtanak megfelel alternatívát a hiteligénylk számára. A lakáseltakarékossági szerzdések pedig
- 12 - oly módon hivatottak a lakáshoz jutást biztosítani, hogy az ügyfél éveken át havi rendszerességgel befizeti a szerzdésben elre meghatározott összeget, amely kamatozik, majd a szerzdés lejártával a megtakarítással azonos összeg+ hitel felvételére van lehetség. Azonban ennek a hitelnek a kamata akárcsak az állami kiegészít kamattámogatás nélküli Jelzáloghitel kamata 6 százalék körüli, így ezt a konstrukciót vagy közm+fejlesztésekhez (pl.: csatornázás) választják, vagy csak azok, akiknek nincs elegend tkéjük az önrész kifizetéséhez, illetve nem rendelkeznek másik ingatlannal, amely megnövelheti a hitelfedezet, s ezáltal a felvehet hitel értékét. 2.3 Az OTP Jelzálogbank Rt. piaci pozíciója Megalapításkor az OTP Jelzálogbank Rt. lakásfinanszírozási piacon betöltött szerepe másodlagos volt, a hangsúlyt az OTP bankcsoport együttes térnyerése kapta, melyben természetesen jelents szerep várt a Jelzálogbankra. A Jelzálogbank volt hivatott az eddigi nem elhanyagolható 39-40 százalékos piaci részesedést 50 %-ra feltornázni. A lakásfinanszírozási piac megoszlása a hitelintézetek között: 2001. 2002. OTP 39,40 % 43,30 % FHB 13,20 % 12,00 % Postabank 18,30 % 18,50 % HVB 4,10 % 2,70 % K&H 13,10 % 13,40 % Takarékszövetkezet 3,30 % 2,50 % CIB 7,60 % 6,90 % Konzumbank 1,00 % 0,70 % Összesen 100,00 % 100,00 % 1. Tábla Forrás: OTP adatbank
- 13 - A piaci részesedés növelése és a hitelhez jutás feltételeinek javítása érdekében az OTP Banknál átfogó hatékonyságjavító intézkedések végrehajtása van folyamatban, melyek dönten 2001. december végéig le is zajlottak. Ilyen intézkedések: a hitelnyújtó hálózati egységek számának növelése, az ügyfélszerzés érdekében kiépítésre kerül ügynöki hálózat, hitelfeltételek rugalmasabbá tétele, hitelnyújtás idtartamának csökkentése, hitelezéssel foglalkozó humán erforrás fejlesztése, informatikai háttér fejlesztése. 2.4 Az üzletpolitika és marketingstratégia prioritásai Az ügyfelek megszerzéséért folytatott vetélkedésben az OTP Jelzálogbank Rt. minden bizonnyal számíthat az anyabank lakásfinanszírozásban kialakult hagyományaira, ami egyrészt piaci ismertséget, másrészt a fiókhálózatban felhalmozott szakmai tapasztalatot jelenti. A lakáshitelezési üzlet alapja a bizalom ügyfél és bank között. E tekintetben is jó ajánlólevél az OTP Bank Rt. múltja. Minden bizonnyal megkönnyíti az értékesítési munkát az OTP Bankcsoport tkeereje, hagyományai és megbízhatósága. A lakáshitel kínálat bvítése ezen elnyök megsokszorozását szolgálja. Tevékenységükkel olyan arculatot kívánnak ügyfeleik felé közvetíteni, amelyre az OTP Bankcsoport hagyományos értékei (megbízhatóság, elérhetség) mellett az ügyfél problémája iránti fogékonyság, rugalmasság, segítkézség jellemz. Az OTP Bankcsoport számára reális célkit+zés a lakáshitelezés területén a piacvezet szerep megrzése, 45-50 %-os piaci részesedés mellett. Az OTP Jelzálogbank Rt.-nek a m+ködésre vonatkozó prudenciális elírások maradéktalan betartása mellett a lehetséges legnagyobb volumen+ lakáshitel állomány elérésére kell törekednie, hiszen ez jelentheti a kívánt cél elérését.
- 14-3. A VÁLLALKOZÁS ÜZLETI STRATÉGIÁJÁNAK MEGVALÓSÍTÁSA, A TEVÉKENYSÉG MEGSZERVEZÉSE 3.1 Az OTP Jelzálogbank Rt. fbb erforrásai Minden vállalkozás erforrása négy csoportba sorolható: Maga a termék, amelyre a vállalkozás létrejött Humán erforrás (emberi szaktudás, munkaer, szervezeti struktúra stb.) Eszközök (szellemi termékek, ingatlanok, gépek, berendezések, járm+vek, stb.) Tke (pénzbeli források a folyamatos m+ködés finanszírozásához) A négy közül meghatározó szerepe a terméknek van, a többi erforrás részvételi súlya elssorban az adott vállalkozás tevékenységének jellegétl és szervezettségétl függ (természetesen egy adott történelmi korszakot, a gazdasági fejlettség általános szintjét figyelembe véve). 3.1.1 A Jelzálogbank Rt. termékei, mint erforrások A Jelzáloghitel legfbb elnye, illetve vonzereje az éves szinten biztosított állami támogatás viszonylag hosszú futamidej+ és alacsony hiteldíjú, lakáscélú felhasználás. Az OTP Jelzálogbank Rt. két alapvet terméktípust kíván bevezetni, tekintve, hogy a tevékenységét meghatározó törvény és az ehhez kapcsolódó végrehajtási rendeletek ersen korlátozzák a lehetséges választékot és ezzel együtt a verseny szerepét és lehetségét. Ezek alapján a Jelzálogbank Rt. üzleti tevékenysége a lakáshitelek nyújtására és a finanszírozáshoz szükséges jelzáloglevelek kibocsátására korlátozódik. A lakáshitel termékek közül azokat nyújtja, amelyek forrásául kibocsátott jelzáloglevél kamataihoz a jogszabály alapján az állam támogatást nyújt.
- 15 - Ezek a konstrukciók: Lakáscélú Jelzáloghitel állami kiegészít kamattámogatással hitelcél: új lakás építése új lakás vásárlása Lakáscélú Jelzáloghitel támogatás nélkül hitelcél: új lakás építése új és használt lakás vásárlása lakás bvítése lakás korszer+sítése 3.1.2 Humán erforrás Az OTP Jelzálogbanknál amennyiben fontossági sorrendet kívánunk felállítani rangsorban a humán erforrás következik a termék után. Ezt bizonyítja az a tény, hogy az OTP Jelzálogbank Rt.-nél a jelzálogbanki tevékenység (lakáscélú Jelzáloghitel szerzdések megkötése, ügyfelekkel történ kapcsolattartás és a hitelek nyújtása) a lakásfinanszírozás területén több évtizedes tapasztalattal rendelkez bank fiókhálózatában gyakorlatot szerzett munkatársak közrem+ködésével és a gazdasági élet meghatározó területein kivált pénzügyi, hitelezési szakterületen belül nagy tapasztalattal, gyakorlattal rendelkez kis létszámú, de nagyon felkészült (iskolai végzettség, szakmai múlt, kreativitás, stb.) irányító, szervez és végrehajtó központi szervezet vezetésével történik. 3.1.3 Az eszközök vállalkozáshoz igazodó optimális mérete, összetétele Az eszközökön belül meghatározó szerepe a számítógépes rendszernek van, a hozzá kapcsolódó, a gépek hatékonyságát növel kiegészít berendezésekkel (vonalhálózat, a m+ködést biztosító kiegészít programok, stb.) együtt.
- 16 - Az OTP Jelzálogbank Rt. az alapítást elkészít közel egy éves idszak alatt a törvénytervezetek elírásait és a külföldön m+köd jelzálogbankok gyakorlati tapasztalatait figyelembe véve kidolgozta saját, a jelzálogbankok speciális tevékenységét kiszolgáló számítógépes programrendszerét. Ez a rendszer a hitelek nyilvántartása, kamatok számítása mellett alkalmas minden olyan adat nyilvántartásár, számított adat létrehozására, amely a tevékenységgel összefügg minden adatszolgáltatási igénynek és kötelezettségnek (ügyfél rendszeres és folyamatos tájékoztatása, termékkalkulációk, prognózisok készítése, számviteli feladások készítése a fkönyv részére, felügyeleti szervek és küls hatóságok által elírt adatszolgáltatások, stb.) eleget tud tenni. Saját ingatlannal és járm+vel az OTP Jelzálogbank Rt. nem rendelkezik. A m+ködéshez elengedhetetlenül szükséges ingatlanokat és járm+veket bérli. 3.1.4 Az OTP Jelzálogbank Rt. tkeellátottsága Az OTP Jelzálogbank Rt. tkeellátottságát a m+ködés megkezdésekor a jegyzett tke, majd késbb az üzleti tevékenység eredményébl felhalmozódó eredménytartalékkal növelt saját tke, valamint az esetleges tkeemelés biztosítja. A m+ködés folyamatos finanszírozását elssorban jelzáloglevél kibocsátással bevont források biztosítják. 3.2 A Jelzálogbank Rt. m2ködési folyamata Az OTP Bank Rt. és az OTP Jelzálogbank Rt. a konzorciális megállapodás alapján a hitelügyintézéssel kapcsolatos feladatokat az OTP Bank Rt. végzi. A hitelbírálat és a hitelnyújtás a Jelzálogbank szabályai szerint történik az OTP Bank lakáshitelezéssel foglalkozó hálózati egységeiben. A hitel engedélyezését a Jelzálogbank végzi. A szerzdéskötés során a Jelzálogbank nevében és megbízásából az OTP Bank Rt. jár el.
- 17 - Az ingatlan nyilvántartásba a hitelek biztosítékaként lekötött ingatlanokra vonatkozóan a Jelzálogbank javára kerül felvezetésre a jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom. A folyósítást is az OTP Bank Rt. végzi 100 %-ban saját forrásból. A kifolyósított hitelköveteléseket a követelés teljes értékén (tke + járulékok) az OTP Jelzálogbank Rt. kéthetente adásvételi szerzdéssel vásárolja meg az OTP Bank Rt.- tl. A Jelzálogbankba átadott portfolió ellenértékét a Jelzálogbank halasztott fizetéssel egyenlíti ki. A halasztott fizetésért az OTP Bank Rt. a bankközi piacon szokásos kamatot számolja fel. A vagyonellenr jóváhagyását követen a Jelzálogbank az átvett portfolió értékének megfelel összeg+ jelzáloglevelet bocsát ki. A Jelzálogbank a jelzáloglevél jegyzésébl befolyó összegbl egyenlíti ki a portfolió ellenértékét, az OTP Bank Rt. felé fennálló tartozását. A jelzáloglevél kibocsátás kezdetben zártkör+, azt az OTP Bank Rt. jegyzi le. A zártkör+ jelzáloglevél kibocsátás indoka a m+ködési és finanszírozási folyamat zavartalan biztosítása a m+ködés els éveiben. A kibocsátott jelzáloglevél állomány növekedésével mindinkább szükségessé válik az OTP Bank Rt.-n kívül más befektetk bevonása is, ezért a m+ködés harmadik évétl, 2004-tl kezdve nyílt kibocsátású jelzáloglevelekkel történ finanszírozásra tér át a Jelzálogbank. Ezen idponttól az Értékpapír törvény ide vonatkozó elírásai miatt a nyílt kibocsátású jelzáloglevelek tzsdére történ bevezetése is kezdeményezésre kerül. A Jelzálogbank dönten jelzáloglevél kibocsátásával szerzi a forrásait. Ennek kiegészítésére a saját tkén felül bankközi kölcsön szolgál. A minsítetté váló követelések nem szerepelhetnek a jelzáloglevelek fedezetében, így azt követen, hogy a jelzáloglevél fedezeti körébl kikerül egy minsítetté váló követelés egyéb nem támogatott forrásból kell finanszírozni. Ennek az állománynak a minimális szintre történ leszorítása érdekében azt követen, hogy a követelés kikerült a fedezetek körébl a Jelzálogbank teljes értéken eladja azt az OTP Bank részére.
- 18 - Mivel a jelzálogbank a követeléseket negyedévente minsíti, a minsített követelések aránya nem éri el a 0,5 %-ot, és hitelezési veszteség sem keletkezik. AZ OTP Bank Rt. megfelel díjazás ellenében kötelezettséget vállal a minsített követelések átvételére. 3.3 A Jelzálogbank stratégiai céljai érdekében alkalmazott eszközök 3.3.1 Termékfejlesztés Az OTP Jelzálogbank Rt. 2001-ben kialakított termékcsaládja a törvényi feltételek változatlansága mellett a jövben alapjaiban változatlan marad. A kedvezmények körét természetesen folyamatosan fejlesztik, bvítik, ezzel elsegítve többek között azt is, ha a piacra új szerepl lép (pl.: Postabank kb. 2002. december) esetlegesen egy kedvezbb termékkonstrukcióval a Jelzálogbank azonnal reagálhasson. 3.3.2 Értékesítés megszervezése Az OTP Jelzálogbank Rt. a lakáscélú Jelzáloghitel szerzdéseket elssorban az OTP Bank Rt. fiókhálózatain keresztül értékesíti. A lakáscélú Jelzáloghitel szerzdések értékesítési hálózatának megszervezésekor az alábbi fbb szempontok érvényesültek: az OTP Jelzálogbank Rt. termékkínálata legyen elérhet az OTP Bank Rt.-n keresztül, a termék jusson el minden potenciális érdekldhöz, aki bármely oknál fogva nem kívánja felkeresni az OTP Bank Rt. fiókhálózatát, minden olyan értékesítési ponton meg kell jelenni, ahol a versenytársak jelen vannak, az értékesítés a megcélzott rétegeknek megfelel, ezekhez a rétegekhez valóban elér szervezetek bevonásával történjen.