Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek 2 ÁLTALÁNOS KÖTELMI JOGI ISMERETEK Tartalom: 2 ÁLTALÁNOS KÖTELMI JOGI ISMERETEK...2-1 2.1 A SZERZŐDÉS ÁLTALÁNOS SZABÁLYAI...2-3 2.2 A SZERZŐDÉS MEGKÖTÉSE...2-6 2.2.1 A szerződési akarat és kifejezése...2-6 2.2.2 Előszerződés jogkövetkezményei...2-7 2.2.3 A tévedés, a megtévesztés, a fenyegetés (megtá madhatóság)...2-7 2.2.4 A szerződés létrejötte...2-9 2.2.5 A szerződés alakja...2-10 2.2.6 A szerződés tartalma és tárgya...2-10 2.3 AZ ÉRVÉNYTELEN SZERZŐDÉS...2-11 2.4 A SZERZŐDÉS MÓDOSÍTÁSA...2-13 2.4.1 A szerződést biztosító mellékkötelezettségek...2-14 2.4.1.1 A foglaló... 2-14 2.4.1.2 A kötbér... 2-15 2.4.1.3 A jelzálogjog... 2-16 2.4.1.4 Az óvadék (cautio)... 2-16 2.4.1.5 A kezesség... 2-17 2.4.2 A szerződésszegés...2-18 2.4.3 Az elévülés...2-19 2.4.4 Az engedményezés...2-20 2.5 AZ INGATLANOK TULAJDONJOGÁNAK MEGSZERZÉSE...2-20 2.5.1 Átruházás...2-21 2.5.2 Az öröklés...2-25 2.5.3 Hatósági határozat és árverés...2-28 2.5.4 Elbirtoklás...2-28 2.6 A KISAJÁTÍTÁS MINT AZ INGATLAN TULAJDONJOGÁNAK SAJÁTOS SZERZÉSMÓDJA...2-29 2.7 FONTOSABB FOGALMAK...2-32 2.8 ÖSSZEFOGLALÓ KÉRDÉSEK...2-33 NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-1
2. Általános kötelmi jogi ismeretek Bevezetés A jegyzet második fejezetében a szerződésekkel kapcsolatos általános előírások kerülnek tárgyalásra. Részletes megvilágításra kerül a szerződés valamennyi eleme, a szerződés alakja, tárgya és tartalma. Ezen fogalmak ismerete szükséges ugyanis ahhoz, hogy a tulajdonszerzés eredeti és származékos szerzés módjait megértsük és el tudjuk határolni egymásról. A fejezetből Ön megismeri: azt, hogy milyen módon jön létre egy szerződés, hogyan lehet a szerződés megvalósítását biztosítani, az ingatlan tulajdonjogára vonatkozó szerződés tartalmi elemeit, a kisajátítási eljárást. A fejezet elsajátítása után Ön képes lesz A szerződés alaki és tartalmi elemeit meghatározni. Az érvényes és érvénytelen szerződést elhatárolni egymástól. Az eredeti és származékos szerzésmódokat részletezni. A kisajátítási eljárást ismertetni. Meghatározni, hogy az ingatlan átruházására vonatkozó szerződésnek mit kell tartalmaznia, hogy érvényes legyen. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-2
Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek 2.1 A szerződés általános szabályai A gazdasági életben a szerződések mint a vagyoni viszonyok jogi formái igen lényeges szerepet töltenek be. A gazdasági életet szinte átszövik ezek a szerződések, amelyek a vagyoni viszonyok nélkülözhetetlen elemei. A vagyon számtalan esetben az ingatlanban ölt testet, amely viszont az ingatlan-nyilvántartás tárgya. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmában az ingatlanokra vonatkozó szerződések változást eredményeznek. Ezeknek a rögzítése csak úgy valósulhat meg eredményesen, ha a változást kiváltó szerződést értelmezni tudjuk, és ismerjük a szerződéssel összefüggő alapvető fogalmakat, előírásokat. Ezt kíséreljük meg a következőkben röviden összefoglalni. A szerződésből kötelezettség keletkezik valamilyen szolgáltatás követelésére. A szerződés tárgya tehát a szolgáltatás, az a magatartás, amelyet a jogosult a kötelezettől követelhet. A szolgáltatások általában vagyoni értékűek, pénz vagy más dolog adására, vagy valamely tevékenység kifejtésére irányulnak. A szolgáltatás irányulhat egyszeri tevékenységre (pl. adásvétel), vagy tartós, időszakonként visszatérő (pl. haszonbérlet-, járadékfizetés) tevékenységre. A szerződés akarati viszonyt takar a felek között. A jogi hatás a felek egybehangzó akaratnyilvánításához fűződik. Általános szerződéskötési elv, hogy csak a felek szabad akaratnyilvánításából keletkezhet a szerződés. A felek előszerződés megkötésével önmagukat is kötelezhetik arra, hogy későbbi időpontban végleges vagy érvényes szerződést kötnek. Az előszerződésre az annak alapján megkötendő szerződésre vonatkozó szabályok tehát pl. ingatlan adásvétele esetén az írásbeliség megfelelően irányadók. Az előszerződésből ki kell tűnnie, hogy maga a szerződés mire irányul majd. Így ingatlan esetén magának az ingatlannak a pontos település és helyrajzi szám szerinti meghatározása is szükséges. A szerződés tartalmát a felek szabadon állapítják meg. Ez elsősorban azt jelenti, hogy kötelmi jogunk a tipusszabadság elve alapján áll. A szerződő felek tehát nem csak a Ptk-ban nevesített - adás-vétel, csere, szállítás, vállalkozás stb. szerződéseket köthetik meg, hanem a nevesített szerződé- NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-3
2. Általános kötelmi jogi ismeretek seket vegyíthetik egymással és így egy szerződés több szerződéstípus elemeit is tartalmazhatja. A szerződés tehát két vagy több személynek (ezeket nevezzük szerződő feleknek) olyan egybehangzó nyilatkozata (megállapodása), amelyből kötelezettség keletkezik valamilyen szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás követelésére. Ennek egyik esete az ajándékozási szándékkal a forgalmi értéknél lényegesen alacsonyabban állapítja meg a szerződés tárgyának értékét. (Pl. egy 10 millió Ft forgalmi értékű ingatlant ad el 1 millió Ft-ért). A szerződés minősítése során mindig a szerződés tartalmából kell kiindulni, függetlenül attól, hogy a felek minek nevezték el a szerződést. (Pl. a szerződést a felek adásvételi szerződésnek nevezték el, de a szerződés tartalmából az állapítható meg, hogy a jogosult tartása ellenében a tulajdonában lévő ingatlant a kötelezettre (azaz az eltartóra) átruházza, akkor ezt tartási szerződésnek kell minősíteni). Szólni kell a tilos vagy semmis szerződésekről. A semmis szerződéseket három csoportba sorolhatjuk: - -az első, amelyiknek a tartalma kifejezetten sért valamely jogszabályt (jogszabályba ütközik), - a második, amely formailag megfelel ugyan a jogszabály előírásainak, de azt a jogszabály megkerülésével kötötték, - a harmadik, ha a szerződés nyilvánvalóan a jó erkölcsbe ütközik. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-4
Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek Az elsőre példa lehet a kölcsönszerződés, amelyben a jogszabályban meghatározott mértékűnél magasabb összegű kamatot kötöttek ki, vagy például az a szerződés, amely a jelzálog jogosultját a zálogtárgy birtoklására, használatára vagy hasznai szedésére jogosítja fel. A másik semmis szerződésnek a tipikus esete a tartási szerződésbe burkolt életjáradéki szerződés (színlelt szerződés), annak érdekében, hogy önkormányzati bérlakásra, bérleti jogviszony folytatásra szerezzenek jogot (önkormányzati bérlakás esetén ugyanis életjáradéki szerződés alapján nem lehet a lakásbérleti jogviszonyt folytatni). A semmis szerződések fogalmi körének harmadik elemeként az 1991-ben bevezetett fogalom tartalmát a törvény nem mondja ki, a szókapcsolat tényleges tartalmát a bírósági gyakorlat alakítja ki. Ilyen lehet pl. a pilótajáték, ami lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződés a jó erkölcsbe ütközik, s így semmis. A szerződéssel kikötött szolgáltatásért ha a szerződésből vagy a körülményekből kifejezetten más nem következik ellenszolgáltatás jár. Ha a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség, a sérelmet szenvedő fél a szerződést megtámadhatja. Az egyenértékűség általános sajátossága, hogy a szolgáltatásnak és az ellenszolgáltatásnak nagyjából azonos értékűnek kell lennie. A szerződés megtámadásához három együttes feltétel megléte szükséges: - a feltűnően nagy értékkülönbség, - ennek a szerződéskötés időpontjában kell fennállnia, - a sérelmet szenvedő felet nem vezette ajándékozási szándék. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-5
2. Általános kötelmi jogi ismeretek 2.2 A szerződés megkötése 2.2.1 A szerződési akarat és kifejezése A szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. A szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. Lényeges rendelkezése a törvénynek az, hogy a feleknek nem kell megállapodniuk olyan kérdésben, amelyeket a jogszabály rendez. Például lakásbérleti szerződésnél törvény rendezi a szerződés fennállása alatt a bérlő által a bérbeadó hozzájárulása nélkül a lakásba befogadható személyek körét, így erre a szerződésben bár lényeges kérdésről van szó külön kitérni nem kell. A szerződés teljesítése érdekében a feleknek együtt kell működniük. Kölcsönösen tájékoztatniuk kell egymást a megkötendő szerződést érintő minden lényeges körülményről. Ha a szerződéskötési kötelezettség esetében a szerződési nyilatkozatok eltérnek egymástól, a felek kötelesek álláspontjaik egyeztetését megkísérelni. A szerződés létrejöttéhez mint törvényes minimum szükséges az, hogy a felek megállapodjanak azokban a kérdésekben, amelyeket a jogszabály lényegesnek tekint, ezek a szerződés lényeges pontjai. A szerződés létrejötte szempontjából lényegesnek tekinthető kérdésekre mindig a különböző szerződési típusok fogalma adhat eligazítást. Ha egy szerződési ajánlat nem tartalmazza a lényeges pontokat (pl. adásvételi szerződésnél az eladni kívánt dolog és a vételár megjelölését), akkor az nem minősül szerződési ajánlatnak. Az a szabály, amelyik szerint a szerződés létrejöttéhez szükséges a felek megállapodása a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésben, azon a feltételezésen alapul, hogy ha vitatkoznak róla, akkor ezt azért teszik, mert a szerződés megkötését teszik függővé a vitatott kérdésben való megegyezéstől. Ha a felek a lényeges kérdésben megállapodtak, de valamely nem lényeges kérdésben még vita van és a kérdést jogszabály vagy más kötelező rendelkezés sem rendezi, a bíróság a szerződést a szerződés céljának és tartalmának figyelembe vételével a forgalmi szokások alapján kiegészítheti. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-6
Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek 2.2.2 Előszerződés jogkövetkezményei Az előszerződésben a felek egyértelmű nyilatkozatukkal arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban szerződést kötnek. Az előszerződés nem tévesztendő össze bizonyos speciális jogok kikötésével (pl. vételi jog /opció/, elő- és visszavásárlási jog), ugyanis ilyen esetekben a szerződés az egyik szerződő fél (a jogosult) nyilatkozatával jön létre. Az előszerződés fogalmából következik, hogy annak alapján csak a szerződés megkötése követelhető, de a teljesítés nem (még akkor sem, ha az előszerződés a később megkötendő szerződés lényeges pontjait tartalmazza). Ezért rendkívül fontos, hogy az előszerződés megfelelő, a szerződést biztosító mellékkötelezettséggel legyen megerősítve (pl. foglaló), hogy egyik szerződő félnek se érje meg a szerződéstől elállni. Előszerződést akkor szoktak kötni, ha a felek a szerződés végleges tartalmát még nem tudják meghatározni, de biztosítani kívánják a szerződés későbbi létrejöttét. Ezért, ha a felek bármelyike megtagadja a szerződéskötést, illetőleg a felek nem tudnak megállapodni a szerződés egyes pontjaiban, akkor a bíróság bármelyik fél kérelmére létrehozhatja a szerződést és megállapíthatja tartalmát. A törvény szűk lehetőséget biztosít a feleknek arra, hogy a szerződéskötést mégis megtagadják. Erre akkor van lehetőség, ha az előszerződés megkötése után áll be olyan körülmény, amelynek folytán: - a fél képtelen a szerződés teljesítésére (érthető módon képtelenségre nem hivatkozhat az, aki ezt vétkesen maga idézte elő), - a szerződés megkötése után elállásnak vagy felmondásnak lenne helye (pl. a kölcsönigénylő anyagi helyzetében súlyos romlás következett be). 2.2.3 A tévedés, a megtévesztés, a fenyegetés (megtá madhatóság) Aki a szerződés megkötésekor valamely lényeges körülmény tekintetében tévedésben volt, szerződési nyilatkozatát megtámadhatja, ha tévedését a másik fél okozta vagy felismerhette. Tévedés miatt csak az a fél támadhatja meg a szerződési nyilatkozatát, aki lényeges körülmény tekintetében volt téve- NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-7
2. Általános kötelmi jogi ismeretek désben. Lényeges körülmény általában az, amelyiket a közfelfogás az adott szerződést illetően ilyennek tart (pl. csereszerződésnél az egyik fél nem tudja, hogy az adott területen területrendezés folyik és ennek folytán a csereingatlant ki fogják sajátítani). Leggyakrabban a szolgáltatás minőségében és mértékében való tévedés a megtámadás alapja. A lényeges körülmény is csak akkor szolgálhat sikeres megtámadás alapjául, hogy azt a másik fél okozta vagy felismerte. A tévedő félnek a tévedés felismerése körül tanúsított gondatlan magatartása a megtámadás lehetőségét nem zárja ki. Fontos szabály, hogy a jogi kérdésben való tévedés címén csak akkor lehet megtámadni szerződési nyilatkozatot, ha a tévedés lényeges volt, és a munkakörében eljáró jogi szakértő a feleknek együttesen adott a jogszabályok tartalmára nézve nyilvánvalóan téves tájékoztatást. Ha a felek a szerződéskötéskor ugyanabban a téves feltevésben voltak, a szerződést bármelyikük megtámadhatja. A közös téves feltevésnek is olyan lényeges körülménynek kell fennállnia, amely döntően befolyásolta a szerződéskötés elhatározását. Például abban a közös feltevésben kötött adásvételi szerződés, hogy a vevő a telket beépítheti, de utóbb ezt építési tilalom megakadályozta, sikerrel megtámadható. A megtévesztésnek lényegesnek kell lenni. A megtévesztés szándékos tévedésbe ejtést jelent és állhat megtévesztő információ közlésében, de adott körülmény elhallgatásából is. A jogellenes fenyegetés akár személyi, akár vagyoni jogellenes hátrány kilátásba helyezése akkor szerepelhet megtámadás alapjául, ha a szerződő fél elhatározásában a fenyegetésnek komoly motiváló szerepe volt. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-8
Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek 2.2.4 A szerződés létrejötte A szerződés megkötése az egyik fél részéről tett ajánlattal indul. Az ajánlatnak két lényeges eleme van: - egyrészt tartalmaznia kell a megkötendő szerződés azon pontjait, amelyeket a törvény lényegesnek tekint. Ebből következik, hogy az ajánlatnak olyan tartalmúnak kell lennie, hogy az arra adott elfogadom válasz elegendő legyen a szerződés létrehozásához, - másrészt az ajánlatot jogügylet-jelleggel tegyék, vagyis úgy, hogy az ajánlattevő vállalja a szerződésben foglalt kötelezettségeket, attól függően, hogy ajánlatát a másik fél elfogadja. Aki a szerződés kötésére ajánlatot tesz, ajánlatához kötve marad, kivéve, ha kötöttségét az ajánlat megtételekor kizárta. Az ajánlati kötöttség másfelől azt jelenti, hogy ha a címzett az ajánlatot a kötöttség ideje alatt elfogadja, a szerződés létrejön. Az ajánlati kötöttség időtartamát az ajánlattevő meghatározhatja és meghosszabbíthatja. Ennek hiányában a jelenlévők között tett ajánlat esetén az ajánlati kötöttség megszűnik, ha a másik az ajánlatot nyomban elutasítja. Annak nincs akadálya, hogy maga az ajánlattevő a másik fél részére megfelelő gondolkodási időt biztosítson. A jelenlévők között tett ajánlatra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni a telefonon vagy faxon tett ajánlatra. Távollevők esetében a postafordulási idő az általában elfogadott ajánlati kötöttség időtartama. A postafordulási időre általában 2-2 napot lehet figyelembe venni. Az ajánlati kötöttség időtartamát jogszabály is meghatározhatja, ilyenkor az abban megjelölt határidő az irányadó. Ha az elfogadó idejében megtett nyilatkozata az ajánlattevőhöz érkezik, az ajánlattevő köteles a másik felet haladéktalanul értesíteni arról, hogy a szerződés nem jött létre. Ha ezt elmulasztja, a szerződés létrejön. Az eredeti ajánlattól eltérő tartalmú elfogadó nyilatkozatot új ajánlatnak kell tekinteni, tehát az ajánlati kötöttség megszűnik és nem jön létre a szerződés. Az új ajánlat elutasítása vagy a válaszadás elmaradása esetén az ennek tartalma szerinti szerződéskötés is meghiúsul. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-9
2. Általános kötelmi jogi ismeretek 2.2.5 A szerződés alakja A szerződés ha jogszabály eltérően nem rendelkezik akár szóban, akár írásban megköthető. A szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni. A témakörünket illetően a következő esetekre ír elő írásbeliséget a törvény: ingatlan adásvétele, jelzálogjog alapítás, elévülési idő meghosszabbítás, illetve megrövidítés, elővásárlási-, visszavásárlási-, vételi jog kikötése, ingatlan ajándékozás, tartási szerződés, életjáradéki szerződés, ingatlanra vonatkozó csereszerződés, haszonélvezeti jog alapítása. Ha a jogszabály a szerződés megkötésére meghatározott alakot ír elő, akkor az alakiság megsértésével kötött szerződés ha jogszabály eltérően nem rendelkezik semmis. A szerződésnek legalább a leglényegesebb tartalmi elemeket írásban tartalmaznia kell (pl.adásvételnél a felek, a vétel tárgyának megnevezése, a vételár megjelölése és az, hogy adásvétel történt. Természetes, hogy általában az adásvételi szerződésnek ennél lényegesen több tartalmi elemet kell tartalmaznia). Ha az írásbeli alakot jogszabály rendeli el és a szerződő fél nem tud vagy nem képes írni, a szerződés érvényességéhez közokirat vagy teljes bizonyító erejű magánokirat szükséges. Ha jogszabály vagy a felek kikötése a szerződés érvényességét megszabott alakhoz köti, az ilyen alakban kötött szerződés megszüntetése vagy felbontása is csak a megszabott alakban érvényes. Írásbeli alakban létrejött szerződésnek kell tekinteni a levélváltás, a táviratváltás és a faxon történt üzenetváltás útján létrejött megegyezést. 2.2.6 A szerződés tartalma és tárgya Jogszabály meghatározhatja a szerződés egyes tartalmi elemeit és kimondhatja, hogy ezek a szerződésnek akkor is részei, ha a felek eltérően rendelkeznek. Jogszabály a hatályba lépése előtt megkötött szerződések tartalmát csak kivételesen változtathatja meg. Ha a szerződés megváltozott tartalma bármelyik fél lényeges jogos érdekeit sérti, a fél kérheti a bíróságtól a szerződés módosítását vagy - ha jogszabály másként nem rendelkezik a szerződéstől elállhat. Ha a felek a szerződés hatályának beálltát bizonytalan jövőbeni eseménytől tették függővé (felfüggesztő feltétel), a feltétel bekövetkeztével a szerződés hatályba lép. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-10
Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek A gyakorlatban összemosódhat a felfüggesztő feltétel azzal az esettel, amikor a szerződés létrejöttéhez hatósági jóváhagyás vagy harmadik személy beleegyezése szükséges (pl. építési engedély kiadása, haszonélvezeti jog megszüntetése, stb.). ezek felfoghatók úgy is, mint két nevesített felfüggesztő feltétel. Amennyiben a felek a szerződés hatályának megszűntét tették bizonytalan jövőbeni eseménytől függővé (bontó feltétel), a feltétel bekövetkeztével a szerződés hatálya megszűnik. Bontó feltétel kikötése rendszeresen előfordul a magántulajdonban lévő lakások bérbeadása esetén. Ha a tulajdonos csak átmenetileg kívánja hasznosítani bérbeadás útján a lakását, akkor a lehető legkülönfélébb bontófeltételt (pl. a lakás eladása, gyermeke megnősülése, stb.) kötheti ki. A pénztartozást ellenkező kikötés hiányában a teljesítés helyén érvényben lévő pénznemben kell megfizetni. A szerződéses kapcsolatokban ha jogszabály kivételt nem tesz kamat jár. Magánszemélyek egymás közti szerződési viszonyában kamat csak kikötés esetében jár. A kamat mértéke ha jogszabály kivételt nem tesz, vagy a felek alacsonyabb mértékben nem állapodtak meg jelenleg évi húsz százalék. Jogszabály eltérő rendelkezése hiányában ezért az évi húsz százalékot meghaladó részében semmis a kamat kikötése. (Ptk. 232..) Lényeges, hogy ha a kamat szerződés vagy jogszabály alapján jár, akkor késedelem esetén a kötelezett ennek a kamatnak az évi nyolc százalékos késedelmi kamattal növelt összegét köteles megfizetni. Ellenkező esetben (ha szerződéses kamatot nem kell fizetni), pénztartozásnál a késedelmi kamat mértéke húsz százalék. (Ptk. 301..) 2.3 Az érvénytelen szerződés A szerződés érvénytelenségének két formája ismeretes: - a semmisség és - a megtámadhatóság. A semmisség megállapításához külön eljárásra nincs szükség, az érvénytelenségre bárki hivatkozhat. A megtámadható szerződés érvénytelenné válásához külön eljárást kell lefolytatni, és az eljárás kezdeményezésére csak meghatározott személyek jogosultak. Különbség a két jogintézmény között az is, hogy eltérően alakul a jogérvényesítési idő. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-11
2. Általános kötelmi jogi ismeretek Megtámadható szerződéseknél ez az idő egy év, míg a semmis szerződésnél határidőhöz nincs kötve. A határidő nélküliség a gyakorlatban problémát okozhat, ezért a bírói gyakorlat szerint ez csak a visszakövetelhető szolgáltatások esetében alkalmazható abszolút mértékben, az egyéb szolgáltatások esetében az elévülés általános időtartama (öt év) az irányadó. Bár a semmisség megállapítására a törvény értelmében külön eljárásra nincs szükség, a bíróság az általános feltételek megtámadása esetén az érvénytelenséget a semmis kikötésre vonatkozóan is kimondhatja. Egyidejűleg a bíróság a szerződés érvénytelenségének megállapítása esetén hivatalból rendezi a felek jogviszonyát. A megtámadható szerződéseknél az érvénytelenség beálltához szükség van arra, hogy a megtámadásra jogosult fél az érvényesítést kívánja és erről a kívánságáról nyilatkozatot tegyen. Ez a nyilatkozat a megtámadás. Megtámadható szerződés esetén nem mindkét felet illeti meg a megtámadás joga, hanem csak azt, akire nézve a szerződés hátrányokkal jár, vagy neki sérelmet okoz. A megtámadási határidő akkor kezdődik, amikor a fél - a tévedést, megtévesztést felismerte, - részére a jogellenes fenyegetés (kényszer) megszűnt, - a szolgáltatás feltűnő aránytalanságát felismerte, illetőleg felismerhette. A megtámadási jog akkor szűnik meg, ha - a megtámadási határidő (egy év) letelt, illetőleg - a határidő letelte előtt a megtámadásra jogosult a szerződést írásban megerősíti és ezzel kifejezi azt a szándékát, hogy nem kívánja a szerződést megtámadni, vagy a megtámadásról írásban lemond. Jogszabály azonban rendelkezhet úgy, hogy a megtámadás jogát érvényesen nem lehet kizárni (pl. az önkormányzati és az állami lakások elidegenítéséről szóló törvényi előírás, kifejezetten a vételi, elővásárlási jog jogosultjainak az érdekében). Lehetőség van arra, hogy az érvénytelen szerződést utóbb érvényessé tegyék. Ennek több módja van, például: - A felek érvényessé tehetik, ha a kifejezetten írásbeli alakba foglalást elmulasztották ugyan, de a megtámadható szerződést írásban megerősítik. - A bíróság a szerződést érvényessé teheti akkor, ha a szerződést eredetileg hatósági engedély nélkül kötötték, de utóbb a felek az engedélyt megkapták. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-12
Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek A szerződés teljes érvénytelensége esetén ha érvénytelenségi okot nem lehet kiküszöbölni és ezáltal a szerződést érvényessé tenni a bíróság elrendeli az eredeti állapot helyreállítását. Amennyiben a szerződés alapján szerzett vagyontárgyat már pl. továbbértékesítették, kisajátították, stb., akkor az eredeti állapot oly módon állítható helyre, hogy a dolog ellenértékének megtérítésére kell az adott felet kötelezni. Vannak olyan esetek, amikor az eredeti állapot nem állítható helyre (pl. bérlet, haszonbérlet, stb.), ilyenkor úgy reparálható a szerződés, hogy az adott fél pénzbeni ellenérték megfizetésére kötelezhető. Ha a szerződés részben érvénytelen, akkor az érvénytelenség az egész szerződésre kihat, kivéve, ha - a jogszabály másként rendelkezik, - a felek a szerződést az érvénytelen rész nélkül is megkötötték volna. 2.4 A szerződés módosítása A szerződés módosítása történhet - szerződéssel, - egyezséggel és - bírói úton. A szerződés bármely kikötését módosíthatják a felek, kivéve, ha az eltérést jogszabály tiltja. Az egyezség a megállapodásnak az a fajtája, amelynél a felek vitás vagy bizonytalan kérdéseket rendeznek úgy, hogy az egymással szemben fennálló követelésekből kölcsönösen engednek. Az egyezséggel történt szerződésmódosítás érvényességét nem érinti a feleknek olyan körülményre vonatkozó tévedése, amely közöttük vitás volt, vagy amelyet bizonytalannak tartottak. Ezt a tévedést nem lehet megtámadni. Ez a tévedés az egyezségben résztvevő fél normál üzleti kockázata. A bírósági úton történő szerződés módosításra akkor van lehetőség, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti. Az ilyen szerződés módosításához három feltétel együttes megléte szükséges: - a felek között tartós jogviszony álljon fenn (pl. a bérlet), továbbá - a szerződéskötés után valamilyen változás álljon be, és a NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-13
2. Általános kötelmi jogi ismeretek - változás következtében a szerződés teljesítése valamelyik fél lényeges, jogos érdekét sértse. Pl.: a bíróság azzal a feltétellel teszi lehetővé a lakásbérlőnek súlyosan megromlott egészségi állapota miatt ápoló befogadását a lakásba, hogy szerződésének megszűnése esetén, figyelemmel a tulajdonos érdekére, az ápoló a lakást elhelyezési igény nélkül köteles elhagyni. 2.4.1 A szerződést biztosító mellékkötelezettségek 2.4.1.1 A foglaló A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül pl. előszerződés megkötésekor is, a későbbi szerződéskötés biztosítékául foglalót lehet adni. A foglalóval bármilyen szerződés biztosítható, a leggyakrabban azonban az adásvételi szerződéseknél adnak foglalót. Foglalóként nemcsak pénzösszeg, hanem más dolog is szerepelhet, de foglalóként általában pénzösszeget szoktak adni. A szerződés megkötésekor oda is kell adni a foglalót (ha így állapodtak meg). A foglaló átadását arra tett ígéret teljesítését ugyanis nem lehet kikényszeríteni (bírói úton nem érvényesíthető követelés). A foglaló adásához hármas joghatás fűződik: - kifejezésre juttatja a kötelezettségvállalást, a szerződés megkötését; ha ugyanis a felek között vita keletkezik, nem azt kell bizonyítani, hogy a szerződés létrejött, hanem azt, hogy a szerződés teljesítése a foglaló adása ellenére elmaradt, - a foglaló a biztosíték szerepét is betölti, mert visszatartó hatást fejt ki a szerződésnek a szerződő fél hibájából bekövetkező meghiúsulásával szemben, - betölti továbbá a foglaló a kárátalány szerepét is, mert felmenti a szerződő felet a szerződés meghiúsulásából eredő kárának bizonyítása alól. A gyakorlatban sokszor gondot okoz annak eldöntése, hogy az átadott összeg foglalónak vagy vételárrészletnek (előlegnek) minősül-e. A foglaló e rendeltetésének a szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie, ellenkező esetben azt a bírói gyakorlat előlegnek tekinti. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-14
Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek Ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe (pl. vételárba) be kell számítani. Amennyiben a foglaló beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelőssége fennáll, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. A foglalóval kapcsolatban fontos szabály, hogy a foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetőleg a foglaló kétszeres visszafizetése nem mentesít a szerződésszegés következményei alól. A foglaló célja ugyanis a szerződés megerősítése. A foglalót éppen e kötelezettség választja el az ún. bánatpénztől, ugyanis a bánatpénz esetén annak elvesztésével mentesül a fél a szerződés teljesítése alól. A szerződő fél követelheti annak a kárának a megtérítését is, amelyet annak folytán szenvedett el, hogy bízott a szerződés létrejöttében. A kártérítésbe azonban a foglalót be kell számítani. A foglaló mértékéig nem kell a kár mértékét bizonyítani. Az indokolatlanul magas összegű foglalót a bíróság kivételesen, indokolt esetben mérsékelheti. A bíróságnak ez a döntési joga független a szerződő felek akaratától. A bíróság akkor is mérsékelheti a túlzott mértékű foglalót, ha ezt a felek kizárták a szerződésben. 2.4.1.2 A kötbér A kötelezett a meghatározott pénzösszeg fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, nem, vagy nem szerződésszerűen teljesít (kötbér). Kötbért csak írásban lehet érvényesen kikötni. Kötbér után kamat kikötése semmis. Kötbért a jogosult akkor is követelheti, ha kára nem merült fel. A kötbér a gazdálkodó szervezetek egyik fontos szerződésbiztosító mellékkötelezettsége. Kötbér köthető ki pl. az adásvételi szerződés esetében akkor, ha a birtokba adás a megjelölt határnap elteltével nem történik meg. A kötbér nem tévesztendő össze sem a bánatpénzzel, sem pedig a foglalóval: - a kötbér a szerződésben vállalt kötelezettség maradéktalan tejesítésére ösztönöz, a szerződésszegéstől visszatartó hatást fejt ki. A bánatpénz a szerződéstől való elállásra, tehát tulajdonképpen a teljesítés megváltására jogosít fel, - a kötbért szerződésszegés esetén, tehát a szerződés megszegése után kell fizetni, bármely szerződésszegés szank- NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-15
2. Általános kötelmi jogi ismeretek ciójaként. A foglalót viszont a szerződés megkötésekor adják a kötelezettségvállalás jeléül és csak a teljesítésnek valamelyik fél hibájából bekövetkező lehetetlenülése esetén tölti be a szankció és a kártérítési átalány szerepét. Kötbér követelésére csak az ad alapot, ha a szerződésszegésért a kötelezett felelős. A kötelezett akkor mentesülhet a kötbérfizetési kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Ez azt jelenti, hogy a jogosultnak kötbérfelelősség megállapításához elegendő azt bizonyítania, hogy a kötelezett nem teljesített. A túlzott mértékű kötbér összegét a bíróság mérsékelheti. 2.4.1.3 A jelzálogjog Ingatlant csak jelzálogjog útján lehet elzálogosítani. Semmis az a zálogszerződés, amely a jelzálog jogosultját a zálogtárgy birtoklására, használatára, vagy hasznai szedésére jogosítja fel. A jelzálogjog tehát olyan jog, amelynek alapján a jogosult a követelését az ennek biztosítására lekötött ingatlanból elégítheti ki. (Bővebben lásd 4.2.9 pontnál). 2.4.1.4 Az óvadék (cautio) Az óvadéknak az a rendeltetése, hogy szerződésszegés esetén a jogosult számára biztosítékot (fedezetet) nyújtson: rendszerint tartós jogviszonyból eredő követelések fedezetéül adják. Óvadékul pénzt, takarékbetétkönyvet vagy értékpapírt lehet adni. Az óvadék és a zálogjog rokon típusú jogok. A különbség az, hogy - az óvadék tárgya szűkebb, így a megjelölteken kívüli más dolog esetén már a zálogjog szabályait kell alkalmazni, - az óvadékból a jogosult közvetlenül kielégítheti követelését, zálogjog esetén pedig csak bíróságon keresztül érvényesítheti. Az óvadékból való kielégítés csak lehetőség, de nem kötelező a jogosultaknak az óvadékból kielégíteni a követelését. (Pl. ha a bérlő óvadékot ad a bérbeadónak és azt követően nem fizeti a bért, akkor a bérbeadó választhat, hogy követelését az óvadékból elégíti ki, de ez számára nem kötelező. Választhatja azt is, hogy az óvadék összegét érintetlenül hagyja és a bérleti jogviszonyt felmondja). NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-16
Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek Óvadékot csak a követelés kielégítésére szabad felhasználni, az ezzel ellentétes megállapodás semmis. 2.4.1.5 A kezesség Kezességi szerződéssel a kezes arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben a kötelezett nem teljesít, maga fog helyette a jogosultnak teljesíteni. A kezesség tehát személyi biztosíték. Kezességet érvényesen csak írásban lehet vállalni. A kezességre irányuló megállapodás a kezes és a jogosult között jön létre. Ha a kötelezett állapodik meg a kezessel, hogy az kezességet vállal érte, ezzel még nem jön létre a kezesség. Van jogszabályon alapuló kezesség is. (Pl. valamely tárgynak lakásból vagy más helyiségből való kidobásával, kiejtésével vagy kiöntésével okozott kárért a károsulttal szemben a lakás bérlője, illetőleg használója kezesként felel, ha a károkozót megnevezi). A kezes kötelezettsége ahhoz a kötelezettséghez igazodik, amelyért kezességet vállalt. A kezes kötelezettsége nem válhat terhesebbé, mint amilyen az elvállaláskor volt, kiterjed azonban a kezesség elvállalása után esedékessé váló mellékszolgáltatásokra. A kezességnek két fő fajtáját különböztetjük meg: - egyszerű kezesség, - készfizető kezesség. Egyszerű kezesség esetében a kezes mindaddig megtagadhatja a teljesítést, amíg a követelés a kötelezettől és az olyan kezesektől, akik őt megelőzően, reá tekintet nélkül vállaltak kezességet, behajtható. A kezes ilyen esetben ún. sortartási kifogást emelhet, hiszen az ő kötelezettsége csak a többiek után következik. Amennyiben a kötelezett ismeretlen helyre távozik, a jogosult közvetlenül fordulhat a kezes ellen. Behajthatatlannak akkor kell tekinteni a követelést, ha a jogosult nem juthat hozzá olyan feltételek mellett a követeléséhez, amelyeket a felek a szerződés megkötésekor szem előtt tartottak, illetőleg ha a tényleges behajtás üteme mellett a jogosult csak érdekei súlyos sérelmével juthatna kielégítéshez. Készfizető kezesség esetén a kezes az adóssal azonos sorban felel a követelés teljesítéséért. Ekkor a jogosult közvetlenül követelheti a kötelezettség teljesítését a kötelezettől, a kezestől, vagy mindkettőtől egyszerre. Akkor minősül a kezesség készfizető kezességnek, ha - a felek így állapodtak meg, - a kezességet kár megtérítéséért vállalták, - a kezességet bank vállalta. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-17
2. Általános kötelmi jogi ismeretek Házastársak egymás iránti kezesség vállalása esetén kétség esetében a kezességet készfizető kezességnek kell tekinteni. Ha ugyanazért a kötelezettségért egyidejűleg vagy egymásra tekintettel többen vállalnak kezességet, a kezesek kétség esetén egyetemlegesen felelnek. Amennyiben a kezes a jogosultat kielégíti, a követelés az azt biztosító és a kezesség vállalást megelőzően keletkezett jogokkal, valamint a végrehajtási joggal együtt reá száll. 2.4.2 A szerződésszegés Szerződésszegés minden olyan magatartás, körülmény és állapot, amely ellentétes a szerződés tartalmával, és sérti valamelyik fél szerződésben biztosított jogait. A szerződésszegés bekövetkezhet a felek magatartásán kívül álló (objektív) okból (pl. elemi kár), de a szerződésszegés bekövetkezhet a felek magatartásából adódóan is. A Ptk. a felek magatartásának megfelelően állít szankciókat, amelyek - a felek magatartásának felróhatóságától függetlenül alkalmazhatók (pl. késedelmi kamat), - a felek felróható magatartása esetén alkalmazható (pl. kötbér, kártérítés). Az első esetben a kötelezett nem mentheti ki magát a felelősség alól, a második esetben van lehetőség a kimentésre. A leggyakrabban előforduló szerződésszegési eseteket a Ptk. külön is felsorolja (pl. késedelmes teljesítés, hibás tejesítés, teljesítés lehetetlenné válása, stb.). ez azonban nem jelenti azt, hogy a külön nem szabályozott szerződésszegési esetek szankció nélkül maradnának. Így például minden szerződésszegés jogellenes, és így a közös szabályok alapján kártérítési kötelezettséggel járhat. Az eladó köteles a vevőt tájékoztatni a dolog lényeges tulajdonságairól és a dologgal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen a dologra vonatkozó jogokról és terhekről. Ezért ezt a kötelezettségét szegi meg az ingatlan tulajdonosa akkor, amikor a vevőt nem tájékoztatja pl. arról, hogy az épület vizes, nedves, a tetőszerkezet korhadt, a tető beázik, vagy nem adja át a vevőnek az ingatlanra vonatkozó okiratokat. NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-18
Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek 2.4.3 Az elévülés A követelések öt év alatt elévülnek, ha jogszabály másként nem rendelkezik. Az időmúlásnak kétféle hatása lehet: Az igényérvényesítés elmulasztása egyik esetben, bizonyos idő után magát az alanyi jogot szünteti meg (jogvesztő határidő), másik esetben az alanyi jog nem szűnik meg ugyan, de állami kényszerrel nem érvényesíthető (elévülés). A jogvesztő határidő elmulasztása esetén a teljesítés már nem követelhető. Ilyenek például az említett szavatossági jogok érvényesítésére megszabott határidők. Ha a jogosult igényét a jogszabályban meghatározott idő alatt nem érvényesíti és a jogszabály nem mond ki jogvesztést, akkor a követelés elévül. Ez azt jelenti, hogy a követelés nem szűnik meg, de bírósági úton nem lehet érvényesíteni. (A Ptk. a tulajdonjogi igény elévülését kizárja. Ennek elsősorban olyan ügyekben van jelentősége, amikor a vagyontárggyal kapcsolatba a bírósági (hatósági) eljárási cselekményekre szigorú határidő érvényes, mégis a tulajdonjogi igényt fennállónak kell tekinteni). A felek rövidebb elévülési határidőben is megállapodhatnak. A megállapodás csak írásban érvényes. Az egy évnél rövidebb elévülési határidőt a felek írásban, legfeljebb egy évre meghosszabbítják, egyébként az elévülési határidők meghosszabbítására irányuló megállapodás semmis. Az elévülés akkor kezdődik, amikor a követelés esedékessé válik. Ha a követelést a jogosult menthető okból nem tudja érvényesíteni, az akadály megszűnésétől számított egy éven belül egyéves, vagy ennél rövidebb elévülési idő esetében pedig három hónapon belül a követelés akkor is érvényesíthető, ha az elévülési idő már eltelt, vagy abból egy évnél, illetőleg három hónapnál kevesebb van hátra. Ezt a rendelkezést kell alkalmazni akkor is, ha a jogosult a lejárat után a teljesítésre halasztást adott. (Pl.: a jogosult a követelését csak annak esedékessé válását követően, ötéves elévülési idő esetén négy év és nyolc hónap időtartamig nem tudja érvényesíteni, akkor az akadály megszűnésétől számított további egy évig, összesen öt év nyolc hónapig érvényesítheti a követelését). Az elévülést négy tény szakítja meg: - a teljesítésre irányuló írásbeli felszólítás, - a követelésnek bírósági úton való érvényesítése, NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-19
2. Általános kötelmi jogi ismeretek - a követelésnek megegyezéssel történő módosítása, ideértve az egyezséget is, - a tartozásnak a kötelezett részéről való elismerése. Az elévülés megszakadása, illetőleg az elévülést megszakító eljárás jogerős befejezése után az elévülés újból megkezdődik. 2.4.4 Az engedményezés A jogosult a követelését szerződéssel másra átruházhatja (engedményezés). Az ellenérték fejében történő engedményezésre az adásvétel, az ingyenes engedményezésre az ajándékozás szabályai irányadók. Az engedményező (régi jogosult) helyébe lép az engedményes (új jogosult), és átszállnak rá a követelést biztosító zálogjogból és kezességből eredő jogok is. Az engedményezéshez a kötelezett hozzájárulására nincs szükség, mert a jogosult személyében anélkül következik be változás, hogy ez a kötelezett helyzetét érintené. Az engedményezésről azonban a kötelezettet értesíteni kell. A vagyonjogi követelések általában engedményezhetők. Nem engedményezhetők a jogosult személyéhez kötött követelések (pl. az eltartásra irányuló jog), vagy amelyek engedményezését jogszabály kizárja (pl. társadalombiztosítási ellátáshoz való jog). 2.5 Az ingatlanok tulajdonjogának megszerzése Tulajdonszerzésen értjük mindazon eseteket, amikor valamely dologra nézve valaki tulajdonos lesz. A tulajdonjog megszerzése történhet eredeti és származékos módon. Az eredeti jogszerzés a másnak az ingatlanon, esetleg fennálló jogától függetlenül történik. A származékos módon szerző más jogára "támaszkodva" szerez tulajdonjogot. Származékos szerzésmódok: átruházás, öröklés, növedék, beépítés, ráépítés. Eredeti szerzésmódok: hatósági határozat és árverés, NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt 2-20