LOSZ LAKÁSSZÖVETKEZETEK ÉS TÁRSASHÁZAK ORSZÁGOS SZÖVETSÉGE 1146 Budapest, Hermina út 57. Tel: 06-1 331 1313; Fax: 06-1 331 1396; e-mail: losz@losz.hu; www.losz.hu 21/2014. Magyarország Kormánya Dr. Orbán Viktor úrnak, Miniszterelnök 1055 Budapest Kossuth Lajos tér 4. Tisztelt Miniszterelnök Úr! Az Országgyűlés 2013. december 17-ei ülésnapján elfogadta és 2013. december 31. napjával hatályba is lépett az egyes törvényeknek a rezsicsökkentés végrehajtásával összefüggő módosításáról szóló 2013. évi CCXXXI. törvény. A hivatkozott törvény módosította a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII., valamint a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvényeket is. A törvénymódosítás egyes céljával és alapvető tartalmával, mint például a társasházak törvényességi felügyeletének meghatározása, a Lakásszövetkezetek és Társasházak Országos Szövetsége (LOSZ), mint az ország legnagyobb lakásszövetkezeti és társasházi érdekképviseleti szervezete és a Nemzeti Fejlesztési Minisztérium stratégiai partnere teljesen egyetért. A megvalósult törvénymódosítás azonban egyéni képviselői indítványként benyújtott és elfogadott törvény, így semmilyen érdekképviseleti és ezzel összefüggő előzetes szakmai egyeztetésen nem ment keresztül. Ebből és az általunk képviselt lakásszövetkezetei, társasházi képviselők, hatálybalépést követő rövid időn belüli visszajelzéseikből is kiindulva szükségszerűen szót kell emelnünk az elhibázott törvény indokolt változtatásának, egyes előírásai visszavonásának fontossága érdekében,. Ebből adódóan sajnálatosnak és egyúttal elfogadhatatlannak is tartjuk a hatályba lépett törvény egyes rendelkezéseinek átgondolatlanságát, a végrehajtás során jelentkező értelmezési, néhány vonatkozásban felesleges, vagy megvalósíthatatlan elvárásait. Egy, 2013. november közepén, Budapesten, a Lurdy Házban tartott országos méretű társasházi, lakásszövetkezeti rendezvényen, ahol a törvénytervezetet beterjesztő képviselő úr is jelen volt, összegzetten felszínre került a végrehajtásban jelentkező fenntartások, de nem volt lehetőség a tervezethez fűződő egyetértő és értelmetlennek, feleslegesnek is tartott elemekhez részletes javaslat kifejtésére. A későbbiekben, a törvénytervezet országgyűlési vitájában sem mutatkozott igény ágazati véleményre, ellenkezőleg, az volt tapasztalható, hogy a törvényalkotás alapvetően a rezsicsökkentési kormányzati propaganda érdekét, nem pedig egy értelmes, a rezsicsökkentés lakásszövetkezeti, társasházi érvényesítésének célját szolgálja. Erre utaltak azok a kormánypárti, rendkívül káros és általánosító, végső soron hangulatkeltő képviselői véleménynyilvánítások is, melyek a rezsiköltség csökkentés elsinkófálására, szabotálására hivatkozva támogatták a tervezet elfogadását.
2 Ez az általánosító és az idesorolható házelnöki véleménynyilvánítás is a munkájukat tisztességesen és lelkiismeretesen végző társasházi, lakásszövetkezeti tisztségviselőket is azon nemtelen, felelőtlen közös képviselőkkel, lakásszövetkezeti igazgatósági tagokkal tette azonos megítélésűvé, akik ugyan elhanyagolható kisebbségben vannak, de törvényt sértenek. A hatályba lépett törvénynek sajnos ma mégis ez az első és legfájóbb hatása, hogy bizalmatlanságot keltett a közös képviselők, lakásszövetkezeti elnökök irányába és evvel el is tereli a figyelmet az elvárható rezsiköltség csökkentés érvényesítésének, értelmes céljának magvalósítási fontosságától. Tisztelt Miniszterelnök Úr! A fentiekben már utalt kedvezőtlen és csak általános értelemben megfogalmazott jelenségre tekintettel kérem, szíveskedjen a csatolt mellékletben részletezett érdemi és lényeges indokok miatt a lakásszövetkezeti és társasházi törvények egyes, ugyancsak e helyütt pontosan megjelölt módosított szakaszainak törlését az Országgyűlés 2014 tavaszi ülése felé kezdeményezni. Álláspontunk szerint a jogalkotó elismertségét, méltóságát az is jellemzi, ha képes a hibás, társadalmilag káros és egyúttal hátrányos hatást is előidéző jogszabályt, annak hatálybalépését követő időbeli korlát nélkül módosítani, azt kijavítani, helyes gyakorlattá alakítani. Ennek reményében terjesztjük be a már hivatkozott lakásszövetkezeti, társasházi törvény módosítására vonatkozó javaslatunkat. Indítványunkkal kapcsolatban meg kívánjuk jegyezni, hogy a most felülvizsgálatra szánt törvények módosításakor, azok elfogadása előtt a jogalkotó elmulasztotta a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény 55/B. (1) szakaszában foglaltak teljesíteni, azaz az érintett érdekképviselet e tekintetben a LOSZ - véleményét kikérni. Egyúttal biztosíthatjuk Miniszterelnök urat, hogy a lakásszövetkezeti, társasházi tisztségviselők, közös képviselők, igazgatósági tagok, lakásszövetkezeti elnökök nem ellenzői a rezsiköltség csökkentés érvényre juttatásának, hanem ellenkezőleg maguk is szakmai tudásukkal arra törekszenek, hogy a tagi, tulajdonosi megbízásuknak minden tekintetben megfeleljenek. Egy tisztességes jogállamban elvárható, hogy a jogalkotó alapvetően feltételezi, hogy a lakásszövetkezetek, társasházak érdekében végzett tisztségviselői tevékenységnél a jogkövető magatartás önmagában is természetes és az érvényesül is. Ezért is érthetetlennek tartjuk a meglévő és évek óta jól működő jogi szabályozási keretekbe történt értelmetlen és egyeztetés nélküli beavatkozást. Minderre tekintettel, joggal reméljük a sürgős módosítási igényünk méltányos kezelését. Budapest, 2014. január 27. Tisztelettel: Farkas Tamás elnök Melléklet: LOSZ törvénymódosítási indítványa
3 A Lakásszövetkezetek és Társasházak Országos Szövetsége (LOSZ) javaslata a 2013. december 31-én hatályba lépett a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény és a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény módosítására I. Elsődlegesen leszögezzük, hogy a módosítási javaslatunk nem érinti az egyes törvényeknek a rezsicsökkentés végrehajtásával összefüggő módosításáról szóló 2013. évi CCXXXI. törvényben módosított villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. törvényt (VET), kéményseprő-ipari közszolgáltatásról szóló 2012. évi XC. törvényt, rezsicsökkentések végrehajtásáról szóló 2013. évi LIV. törvényt, fogyasztóvédelemről szóló 1997. évi CLV. törvényt, egységes közszolgáltatói számlaképről szóló 2013. évi CLXXXVIII. törvényt A 2013. évi CCXXXI. törvény által módosított rendelkezések közül, csak a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény II. fejezetben javasolt egyes rendelkezéseinek törlését kezdeményezzük. Fontosnak tartjuk rögzíteni, hogy a lakásszövetkezeti és a társasházi törvényben 2013. december 31-vel hatályba lépett, 2013. évi CCXXXI. törvényi módosítások közül üdvözlendőnek tekintjük a társasházak törvényességi felügyeletéről szóló rendelkezést és továbbra is egyetértünk a lakásszövetkezeti, társasházi közgyűlési beszámolóban a rezsiköltség csökkentésből adódó közüzemi megtakarításának költség nemenkénti kimutatásával, az ehhez kapcsolódó hirdetmény minta melléklet nélkül. Elfogadhatónak tartjuk az ehhez kötött fogyasztóvédelmi rendelkezéssé minősítő intézkedést is, mivel álláspontunk szerint ezzel erősödik a közgyűlések kötelező beszámolójával kapcsolatos végrehajtási fegyelem, különös tekintettel a szankció alkalmazásának lehetőségére, eddig ugyanis a kielégítő és törvényi
4 feltételeknek nem minden tekintetben megfelelő pénzügyi elszámoláshoz nem fűződött személyes és kikényszerítő érdek. A LOSZ javasolja, hogy: II. A) a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvényben törlésre kerüljön: Az igazgatóság alcímébe beiktatott 24/B. 24/B. (1) a) minden hónap 15. napjáig, legalább 45 nap időtartamra kifüggesztve a 1. mellékletben meghatározott formában és tartalommal írásban, figyelemfelkeltő és a fogyasztók által jól látható módon elhelyezett hirdetmény útján a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületrészeket érintő, valamint a tagok és nem tag tulajdonosok tulajdonában álló lakásokon és nem lakás céljára szolgáló helyiségeken belül nem mérhető közüzemi szolgáltatások díjai vonatkozásában a rezsicsökkentések eredményeként a lakásszövetkezetek tekintetében jelentkező megtakarításokról költségnemenkénti bontásban, b) minden év február 15. napjáig, írásban, a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületrészeket érintő, valamint a tagok és nem tag tulajdonosok tulajdonában álló lakásokon és nem lakás céljára szolgáló helyiségeken belül nem mérhető közüzemi szolgáltatások díjai vonatkozásában a rezsicsökkentés egyes közszolgáltatási területeken történt bevezetése óta, az annak eredményeként a tag és a nem tag tulajdonos lakása és nem lakás céljára szolgáló helyisége tekintetében jelentkező megtakarításainak összegéről költségnem szerinti bontásban és évenként összesítve, és (2) Ha valamely közüzemi szolgáltató az adott hónapban nem állít ki a lakásszövetkezet számára számlát, úgy az (1) bekezdés a) pontja szerinti tájékoztatásban e költségnem tekintetében elegendő erre a tényre utalni. (3) Ha a lakásszövetkezet valamely közüzemi szolgáltatás tekintetében nem részesült a rezsicsökkentésből eredő megtakarításban, akkor az igazgatóság köteles ennek indokát a tájékoztatásban érthető és világos módon szerepeltetni. Ha a lakásszövetkezet a villamos energiát vagy a földgázt nem egyetemes szolgáltatás keretében vételezi, akkor a tájékoztatásban azt kell feltüntetni, hogy ezen okból az említett területen a lakásszövetkezet nem jogosult a rezsicsökkentésre. Törlésre javasoljuk továbbá: 1. melléklet a 2004. évi CXV. törvényhez A lakásszövetkezetek által alkalmazandó hirdetmény
5 B) a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben törlésre kerüljön: 43/A. (1) a) minden hónap 15. napjáig, legalább 45 nap időtartamra kifüggesztve az 1. mellékletben meghatározott formában és tartalommal írásban, figyelemfelkeltő és a fogyasztók által jól látható módon elhelyezett hirdetmény útján a közös tulajdonú épületrészeket érintő, valamint a 24. (2) bekezdés b) pontja szerinti közüzemi szolgáltatások díjai vonatkozásában a rezsicsökkentések eredményeként a társasház tekintetében jelentkező megtakarításokról költségnemenkénti bontásban, b) minden év február 15. napjáig, írásban, a közös tulajdonú épületrészeket érintő és a 24. (2) bekezdés b) pontja szerinti közüzemi szolgáltatások díjai vonatkozásában a rezsicsökkentés egyes közszolgáltatási területeken történt bevezetése óta, az annak eredményeként a tulajdonostárs külön tulajdonú lakása és a nem lakás céljára szolgáló helyisége tekintetében jelentkező megtakarításairól a 24. (2) bekezdés a) és b) pontja alapján számított költségnem szerinti bontásban és évenként összesítve, és (2) Ha valamely közüzemi szolgáltató az adott hónapban nem állít ki a társasház számára számlát, úgy az (1) bekezdés a) pontja szerinti tájékoztatásban e költségnem tekintetében elegendő erre a tényre utalni. (3) Ha a társasház valamely közüzemi szolgáltatás tekintetében nem részesült a rezsicsökkentésből eredő megtakarításban, akkor a közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles ennek indokát a tájékoztatásban érthető és világos módon szerepeltetni. Ha a társasház a villamos energiát vagy földgázt nem egyetemes szolgáltatás keretében vételezi, akkor a tájékoztatásban azt kell feltüntetni, hogy ezen okból az említett területen a társasház nem jogosult a rezsicsökkentésre. Törlésre javasoljuk továbbá: 1. melléklet a 2003. évi CXXXIII. törvényhez A társasházak által alkalmazandó hirdetmény 1/ Indoklás Indokolatlannak tartjuk a lakásszövetkezeti és társasházi tagok, tulajdonosok számára a havonkénti és költség nemenkénti rezsiköltség csökkentésből származó megtakarítás kigyűjtését, annak hirdetmény útján történő közzétételét, annak 45 napig történő kifüggesztését
6 A rendelkezés azt feltételezi, mintha a lakásszövetkezeti és társasházi tagok, tulajdonosok havi fizetési kötelezettsége teljesítésekor csak közüzemi szolgáltatásokat fizetnének, ebből adódóan, - hasonlóan a külön tulajdonú lakásaikra megkapott közüzemi számlákhoz hasonlóan - indokolt lenne itt is az ebbe foglalt több közüzemi szolgáltatás egyenkénti (költség nemenkénti) megtakarítását is kimutatni. A tagi, tulajdonosi havi fizetési kötelezettség összege azonban nem hasonlítható egyik közüzemi szolgáltató számlájához sem (számlához meg kiváltképp nem), így értelmetlen a sok, - mintegy 25-30 - tényezőből álló közös költség tekintetében csak a közüzemi szolgáltatások megtakarítást ismertetni. Ez valójában az előző hónap vonatkozásában érdemi információt nem is ad, ha figyelembe vesszük azt is, hogy nem egy szolgáltató esetében a tárgyhavi számla csak egy korábbi ez lehet akár 1-2 hónapi - időszak mérőleolvasási adata alapján kerül kiállításra. Értelmezési gond e tekintetben, hogy lehet-e valós adatokat, ebből valós megtakarítást kimutatni, ha átalányt fizetnek a házkezelő szervezetek és csak fél, vagy egyéves elszámoló számla rendezi a valós fogyasztást és értelemszerűen a megtakarítást is. Ugyancsak értelmezési kérdés, hogy azoknak a pl. kéményseprő ipari közszolgáltatásoknak esetében, melyek csak évi egy, vagy két részletben esedékesek, miként kell a hirdetményben eleget tenni (a törvény azt mondja, hogy ha az adott szolgáltatótól a megadott időszakban nem érkezik számla, akkor erre utaló közleményt kell kifüggeszteni). Miért kell indokolni, ha nem egyetemes szolgáltatói jogviszony útján teljesül a közműszolgáltatás, hisz ezt pontosan törvényi előírás nem teszi lehetővé. Ezek a tények nem egyedi esetek, hanem széles gyakorlat szerint általánosnak tekinthetők. Mindezen túl értelmetlen költségvonzat is lesz, főként a kisebb lakásszámot kezelő házkezelő szervezeteknél a megtakarítás kimutatása, ha a megtakarítás 1-2.- Ft/lakás nagyságrendű, a hirdetményi kifüggesztés költsége meg ennek 6-8 szorosa. (hangsúlyoznánk, hogy a költség alatt nem a kigyűjtés munkadíjat, hanem annak anyag és anyag jellegű költségét értjük). Megjegyzendő, hogy a megtakarítás havi közzétételi kötelezettség a nagyobb, több száz, vagy ezer lakást kezelő házkezelő szervezetek esetében értelmetlen, az információs igényt kielégítő elváráson túl csak megmagyarázhatatlan meg nem térülő - ráfordítást (pl. számviteli szoftverfejlesztést) is szükségessé tesz. A 45 napig történő kifüggesztés is nehezen értelmezhető, mivel ilyen hosszú ideig hirdetményt eleddig semmilyen célból és okból nem volt gyakorlat alkalmazni, arról nem is beszélve, hogy a következő havi hirdetménnyel ez már egyrészt átfedést eredményez, másrészt a tagi, tulajdonosi tisztánlátást is befolyásolja. Az összehasonlíthatóságra vonatkozó esetleges gondolatot pedig pontosan a már fent is említett havi adatok szükségszerűen fennálló valóságtartalma kérdőjelezi meg. Végezetül e körben még meg kell említenünk, hogy egyes pl. a háztartási hulladék elszállítási közszolgáltatásnál több településen ráadásul nem is arányosan érinti a kimutatott megtakarítás a tagokat, tulajdonosokat, mivel a helyi önkormányzati szabályozásban meghatározott életkor felett e szolgáltatásfizetési kötelezettsége alól felmentést kapnak.
7 Összességében: a havonkénti kifüggesztés a tagi, tulajdonosi fizetési kötelezettségre semmilyen érdemi hatást nem fejt ki, a kimutatható megtakarítás pedig csak részben mutat valós értéket, így a vele szemben támasztott, és az érthetetlenül 45 napos időtartamra megjelölt tájékoztatási cél sem érvényesül, ugyanakkor a megtakarítással sincs összhangban a hirdetményi ráfordítás. Erre alapozva indítványozzuk a hirdetmény közzétételi kötelezettség törlését. 2/ Indokolatlannak tartjuk a lakásszövetkezeti és társasházi tagok, tulajdonosok számára a minden év február 15-ig a költség nemenkénti rezsiköltség csökkentésből származó megtakarítás kigyűjtését, annak írásban valamennyi tulajdonos részére részleteiben is kimutatni A hatályos lakásszövetkezeti és társasházi törvény jelenleg is tartalmazza a tagok és tulajdonosok részére a lakásszövetkezeti, társasházi épületenkénti pénzügyi beszámoló elkészítésének kötelezettségét, mégpedig a számviteli törvény, illetve annak e házkezelő szervezetekre is vonatkozó külön is hatályos kormányrendelete szerint, kiemelve az indokolt ágazati eltéréseket. Ennek végső határideje a tárgy év május 31-e. A hatályos jogi szabályozás a pénzügyi beszámolón túl a következő gazdálkodási időszakra vonatkozó költségelőirányzat elkészítését is kötelezően előírja. A pénzügyi beszámoló és elszámolás eredménye, valamint a költségvetési terv szükségszerűen maga után vonja a fizetési kötelezettség elemzését, azaz a számadatok alapján a tagi, tulajdonosi fizetési kötelezettségre vonatkozó javaslatot: hogy az változatlan, csökkenő, vagy növekvő mértékű legyen. A pénzügyi beszámoló csakis a valós tagi, tulajdonosi befizetéseket és a teljesített ideértve a rezsicsökkentésben érintett - szolgáltatások pénzügyileg is kiegyenlített költségeit tartalmazza. Ebből derül ki, hogy az előző időszak során az eredmény megtakarítást, vagy hiányt mutat. Ezt kell a lakóközösségeknek a várható tárgyévi költségvetési elvárásokkal összhangba hozni és dönteni arról, hogy a havi fizetési kötelezettséget miként alakuljon. Tény azonban, hogy a pénzügyi eredmény egyenlegének és rezsicsökkentésből származó és kimutatott megtakarítás költség nemenként összevont összege nem fog megegyezni, ebből következik, hogy ez utóbbi csak tájékoztató jellegű lehet, és nem képezheti alapját a fizetési kötelezettség megállapítására vonatkozó javaslatnak, amint ezt a törvényalkotó kimondva kimondatlanul mégis sugallja. Elfogadhatónak és érthetőnek is tekintjük a jogalkotó azon szándékát, hogy a tagi, tulajdonosi kör tisztában legyen a házkezelői szintű rezsiköltség megtakarítási hatásokkal, de ezt úgy és olyan formában tartjuk indokoltnak, hogy az ne zavarja meg a lakóközösségek tisztánlátását a költségek valós megjelenésében, azok mértékének megállapítása tekintetében. A törvénymódosítás megjelenése ugyanis a közvéleményben, az érintett lakóközösségekben azt vélelmezi, hogy itt kézzelfogható megtakarítás van, de amint már az előzőekben is utaltunk rá, az, hogy megtakarítás a házkezelő szervezet szintjén valóban létezik-e, azt csak és kizárólag a pénzügyi
8 beszámoló eredménye határozza meg. A széles körben hirdetett megtakarítás a lakásszövetkezeti, társasházi gazdálkodó szervezet esetén csak azt mutatja, hogy mennyit nem kellett kifizettünk, de azt nem, hogy valóban ennyit meg is takarítottunk. Erre hivatkozva értelmetlen azt elvárni, hogy a megtakarításként kimutatott összeget a házkezelő szervezetek lakástulajdonosai között fel lehet osztani, az meg egyenesen visszataszító állítás, hogy ezt az összeget a tisztségviselők, közös képviselők elszabotálják. Inkább óvatosságra lenne szükség, mert a lakásszövetkezetek, társasházak alulfinanszírozottak, így aztán minden jogszerűen ki nem fizetett számlabeli megtakarításnak ezer más helye lenne. A megtakarítás mértéke ugyanakkor felveti a ma sajnos egyre hangsúlyosabbá váló kintlévőséggel kapcsolatos összefüggést, azaz a hátralék nagysága, vagy annak alakulása hogyan hat a működés, gazdálkodás biztonságára, a lakásszövetkezetek, társasházak fizetőképességére, likviditására. Mindezek együttes hatása alapján nem életszerű a rezsiköltség megtakarítás február 15-i, idő előtti kimunkálási kötelezettsége, mert érdemben kimutatható értelme, hatása, vagy haszna nincs, így feleslegesen, korai időpontra helyezi az előző év zárlati munkáinak előkivitelezését. Ugyanakkor elismerendően megkerülhetetlen lesz az éves pénzügyi elszámolás összeállításakor a megtakarítás kimutatása is, így indokolt is csak azzal összekapcsolni. Az pedig jelen helyzetben értelmezési gond, hogy a kigyűjtés, az írásos költség nemenkénti kimutatást ki kell-e függeszteni, ha igen ezt is 45 napig, vagy csak a beszámoló közgyűlés időpontjáig, vagy nem kell kifüggeszteni, de meg kell küldeni valamennyi tagnak (e kettőt együttesen persze meg értelmetlen is lenne). Amennyiben ki kell küldeni minden tagnak, tulajdonosnak, akkor miért pont február 15-ig, amikor a közgyűlési meghívót, beszámolót a közgyűlést megelőző időpontban mindenképpen ki kell kiküldeni. Érthetetlen, hogy amikor megtakarítást törekszünk bemutatni, vele párhuzamosan, ráadásul kötelező jelleggel többletköltséget gerjesztünk. Mindezekre tekintettel szükségesnek tartjuk e határidőhöz kötődő kötelezettségeket megszüntetni. 3/ A hirdetmény formai és tartalmi kötelezettségének tőrvényi előírása álláspontunk szerint átgondolatlan és sok szempontból a végrehajtása is aggályokat vet fel. Azt készséggel elismerjük, hogy az elv gyakorta fontosabb, mint a kimutatható eredmény, de jelen esetben a törvényben megfogalmazottak teljesítése szükségszerűen olyan költségekkel jár, melyek önmagukban attól még nem tűnnek el, mert a jogalkotó a törvényben rögzítette, hogy mindezt többletdíjazás felszámítása nélkül kell teljesíteni. A nagyobb, több száz lakást kezelő lakásszövetkezetek, vagy társasház esetében gazdálkodó szervezet is működik az igazgatósággal, intéző bizottsággal az élén. Nyilván ezeknél a szükséges eszközök, papír, nyomtató patron, esetleges programfejlesztés és a közreműködő további személyek (adminisztrátor, gondnok, könyvelő stb.) díja a szükséges mértékben meg fog jelenni és mindez nem jelenti azt, hogy az igazgatóság, intéző bizottság tagjai többlet tiszteletdíjat számítanának fel, erről szó nincsen.
9 Egy házkezelő szervezet, mint gazdálkodó szervezet köteles számlával ellátva megvenni a szükséges eszközöket, és az alkalmazottak meg teljesen ingyen nem fognak közreműködni egy ilyen aggályosan teljesíthető kérdésben. Az ily módon megjelenő költségek viszont igen jelentős megterhelést jelenthetnek a házkezelő szervezetnek, természetesen az időráfordítást is ideértve, ugyanakkor ezzel szemben előfordulhat, hogy a ráfordítások meghaladják a kimutatható megtakarítást, ez pedig visszás hangulatot eredményezhet, ami álláspontunk szerint mindenképpen elkerülendő és egyúttal ellentétes is a tájékoztatási céllal. Hasonló eset fordulhat elő a lényegesen kevesebb lakást kezelő társasházaknál, vagy lakásszövetkezeteknél is, így célszerű e helyzetet megelőzni és a hirdetményi kötelezettséget eltörölni. A magas hátralékkal küzdő, főleg kisebb házkezelő szervezetek esetében e kötelezettség teljesítése még inkább tehernövekedést eredményez, ami pedig csak tovább rontja az amúgy is szűkös működési, gazdálkodási feltételeket. Megítélésünk szerint az állna a nonprofit jellegű gazdálkodást és autonóm önigazgatást, önszerveződést ellátó lakásszövetkezetekhez és társasházakhoz legközelebb, ha maguk tudják eldönteni, akár alapszabályukban szervezeti és működési szabályzatukban, hogy milyen formában kívánnak a lakásszövetkezeti, társasházi törvényben meghatározott beszámolási és értelemszerűen a rezsicsökkentésből is fakadó tájékoztatási kötelezettségüknek eleget tenni. Erre egyébként a lényeges kereteket a lakásszövetkezeti, társasházi törvény eddig is meghatározta. Így semmi esetben sem helyeselhető, ha egy külön törvényi előírás önrendelkezési jogukat többletráfordítást is gerjesztve korlátozza. Természetesen, mivel az egyes épületek, lépcsőházak helyzete teljesen más lehet, módot lehet adni a tárgyi döntések lépcsőházankénti, épületenkénti meghozatalára, de kötelező tartalmi és formai előírás szabályozása mindenképpen elutasítandó. Ott ahol egyértelműnek tűnik egy előzetes számítás alapján, hogy a hirdetményi tájékoztató és kimutatás elkészítésével összefüggő társasházi, lakásszövetkezeti költségek mértéke meghaladja a várható megtakarítás összegét, gyakorlatilag ki is lehetne a hirdetményi kötelezettséget zárni és ezekben az esetkörökben mindenképpen indokoltnak tartanánk, ha a jogalkotó tiszteletben tartaná, mind a társasházi mind a lakásszövetkezeti körben a szervezeti autonómiát, és egyértelműen a társasházi és lakásszövetkezeti közösségekre bízná e kérdésben a döntést. Véleményünk és álláspontunk szerint a tagi, tulajdonosi tájékoztatás tartalmi és formai megoldásához bőségesen megfelelő lenne a helyi szabályozási kötelezettség fenntartása és annak időpontját illetően pedig a beszámoló közgyűlés időpontjához történő kötése. Aggályos és a szabályozásban nem is kellően megalapozott ismérvekkel kell szembesülni, amikor a figyelemfelkeltő, a tagok, tulajdonosok által jó látható helyen történő kifüggesztés alapjaként milyen hely tekinthető megfelelőnek, alkalmas-e erre pl. a lakásszövetkezet, társasház irodája, ami nem az adott épületben, de annak a közelében található. Kérdéses, hogy a kifüggesztést a lakásszövetkezet és társasház hogyan igazolja, ugyanis eléggé jó esély van rá,
10 hogy a tájékoztatók egy részét a tagok, tulajdonostársak (vagy bárki más) eltávolítják. Amennyiben pedig zárt, zárható, vagy védhető egységet próbálnak minden lépcsőházban kialakítani, akkor annak létesítése megint csak tetemes költséggel járna. Felmerültek olyan variációk, hogy a kifüggesztést lefényképezik, illetve tanúkkal, gondnokkal írásban leigazoltatják, hogy a kifüggesztés megtörtént, de mivel a kötelezettség arra is kiterjed, hogy 45 napig ennek a tájékoztatásnak kint kell lennie, a büntetésre akkor is mód lehet, ha a közös képviselő, illetve az igazgatóság nem győződött meg a későbbiekben arról, hogy a tájékoztatás még mindig ki van-e függesztve. Feltétlenül utalni szükséges arra, hogy mind a lakásszövetkezetek, mind a társasházak esetében van egy méretében be nem határolható tagi, tulajdonosi kör, akik negatívan, vagy nem mindig objektívan állnak hozzá a társasház, vagy a lakásszövetkezet működéséhez. Ők ezt a helyzetet és sajátos szabályozási előírást a saját, nem éppen korrekt céljaik eléréséhez bizonyosan fel fogják használni. Ezekre is tekintettel értelmetlennek tartjuk jelen szabályozást fenntartani, mivel ezzel a lakóközösségeken belül szabályozott keretek alapján megosztottságot és nem kívánatos ellentétek kiéleződését gerjesztjük, ez pedig semmi esetre sem cél. Véleményünk szerint a tárgyi hirdetmény nem folyásolja be a társasház, lakásszövetkezet közgyűlésének azt a jogát, hogy a rezsicsökkentésből eredő megtakarítás sorsáról, felhasználásáról, esetleges visszafizetéséről dönthessen. Ugyanezen okból értelemszerűen a közös képviselő és az intéző bizottság sincsen feljogosítva arra, hogy a közös költség mértékét csökkentse, megváltoztassa, ehhez közgyűlési döntésre van szükség. A közgyűlésen pedig, amint már az előzőekben erre utaltunk, nem a megtakarítási, hirdetményben közzétett adatok a mértékadók, hanem a pénzügyi elszámolás eredménye. Összességében álláspontunk szerint a tagi, tulajdonosi tájékoztatás nem a jelen szabályozás hirdetményi tájékoztatási kötelezettségén kell, hogy alapuljon, hanem a beszámoló közgyűlés írásos előterjesztésén. Ez költségkímélő megoldás is, mert egyidejűleg jelenik meg a valós pénzügyi helyzetről szóló tájékoztató és a megtakarítást kimutató elvárt tájékoztatási kötelezettség is. Emiatt indokolatlannak tartjuk a hirdetmény(e)k határidőhöz kötött kifüggesztési kötelezettségét és egyértelműen a házkezelő szervezetek saját hatáskörében történő tájékoztatási kötelezettségének szabályozási feltételének biztosítását tartjuk elvárható megoldásnak. Ezzel egyidejűleg kiküszöbölhetőnek tekinthetjük a kifüggesztés körüli anomáliákat, a büntetési fenyegetettség nemkívánatos körülményét is. 4/ A hatályos jogi szabályozás a fentieken túlmutató ellentmondásokon, értelmezési kérdéseken és életszerűségtől messze távol álló elvárásokon kívül figyelmen kívül hagyja a vállalkozói alapon kivitelezett és a fűtéskorszerűsítési rezsiköltség megtakarításból kizárt lakóközösségeket, a lakásszövetkezeti, társasházi központi irodák, telephelyek rezsiköltség csökkentésben nem részesülő objektumait. Erre vonatkozóan, ha jelen körülmények miatt most nem is, de indokolt ismételten figyelmet fordítani, annak érdekében, hogy ne csak a rezsiköltség
11 csökkentés politikai marketing szintjén legyen előrelépés, hanem az ebben érintett lakóközösségek körében is legyen kimutatható rezsiköltség megtakarítás. Egyebekben hangsúlyozzuk azt az álláspontunkat, hogy a rezsiköltség megtakarítás az épületenergetikai korszerűsítésben, az abból származó megtakarításban rejlik, így ennek minél szélesebb körű megvalósítását szorgalmazzuk.