FÖLDHASZNÁLAT Szabó Adrienn Haszonbérlet, szívességi használat, vagy haszonkölcsön? A haszonbérletnek főként a mezőgazdasági ingatlanok körében van kiemelkedő jelentősége, de természetesen a jogszabály lehetőséget biztosít más dolog illetve tárgy haszonbérbeadására is. Földhivatali szempontból azonban kizárólag a mezőgazdasági területek használatának átengedésére vonatkozó megállapodások, szerződések relevánsak, miután az ingatlanügyi hatóságok egyik fontos feladata a közhiteles földhasználati nyilvántartás vezetése, amely az egyes használók által különböző jogcímeken használt termőföldeket tartja nyilván. Haszonbérlet: A haszonbérlet elsősorban tárgyában és a használat céljában tér el a bérleti szerződéstől. A haszonbérlet tárgya csak hasznot hajtó dolog lehet, a haszonbérleti szerződés esetén tehát a haszonbérlő kifejezett jövedelemszerzési céllal használja a haszonbérbe vett dolgot. A haszonbérleti szerződés fogalmi eleme az ellenérték. A hasznot hajtó dolog, illetve tárgy ingyenes átengedése során nem haszonbérletről beszélünk, hanem haszonkölcsönről, melyről még a későbbiekben, részletsebben szó esik. A haszonbérleti szerződés a Ptk. szerint szóban, írásban vagy ráutaló magatartással is létrejöhet, azonban a Ptk. 452. (3) bekezdése egyértelműen rögzíti, hogy mezőgazdasági földterület haszonbérleti szerződésének érvényességi kelléke az írásba foglalás. Mezőgazdasági földterületek haszonbérbeadására vonatkozó előírásokat azonban nem csak a Ptk. tartalmaz, hanem a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) is. A Tft. 25/B. -a előírja, hogy aki egy hektárnál nagyobb területű termőföldet használ, köteles a szerződést annak megkötésétől számított harminc napon belül a földhivatalhoz nyilvántartásba vétel céljából benyújtani. A Tft. 22-23. -a pedig korlátot határoz meg a haszonbérbe adható terület méretével kapcsolatban. E szerint belföldi magán- és jogi személy, illetőleg jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet a Magyar Állam, az önkormányzat és a (2) bekezdésben foglaltak kivételével legfeljebb 300 hektár nagyságú vagy 6000 AK értékű termőföldet vehet haszonbérbe. Gazdasági társaság és szövetkezet legfeljebb 2500 hektár nagyságú vagy 50 000 AK értékű termőföldet haszonbérelhet. Külföldi magán- és jogi személy legfeljebb 300 hektár területnagyságú vagy 6000 AK értékű termőföldet vehet haszonbérbe. A mezőgazdasági haszonbérleti szerződések esetében további törvényi követelmény, hogy az haszonbérbeadó a Tft. 21. -ában szabályozott előhaszonbérleti jog gyakorlására az arra jogosultakat megfelelő módon felhívja. Az előhaszonbérleti jog www.resimmobiles.hu
82 RES IMMOBILES gyakorlásának módját a 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet szabályozza. Mezőgazdasági földterület alhaszonbérbe adása ha törvény másként nem rendelkezik semmis. A Tft. 12/A. -a értelmében azonban a haszonbérlő a termelési integráció megvalósítása érdekében a haszonbérbe adó hozzájárulásával megállapodhat más termőföldet használó személlyel, hogy a termőföld használatát határozott időre átengedi. A megállapodásra és a haszonbérbe adó hozzájárulására a törvény írásbeli alakot rendel, ezért az annak mellőzésével kötött szerződés érvénytelen. A törvényi szabályból kitűnik, hogy ha a termőföld alhaszonbérbe adására nem a törvényben meghatározott célból (termelési integráció) kerül sor, a szerződés semmis. A földhasználati nyilvántartási eljárás során a haszonbérlettel kapcsolatosan leggyakrabban felmerült problémák, aggályok: - a haszonbérelt ingatlanra vonatkozóan, mely adatokat kell tartalmaznia a nyilvántartásnak? - mikortól lehet számítani a termőterület használatát? Lehet visszamenőleges hatállyal a használatot bejegyezni? - lehet-e egyoldalúan javítani a haszonbérleti szerződést? - ha a szerződés elnevezése haszonbérlet, de a szerződés tartalmából kiderül, hogy a felek a használatot ingyenes használatra kötötték, a földhivatal haszonkölcsön jogcímén bejegyezheti-e a használatot? - lehet-e a szerződő felek egyoldalú nyilatkozata alapján törölni a haszonbérletet? Mint arra már a bevezetőben utaltunk, a haszonbérleti szerződés meghatározott mezőgazdasági földterületre köthető, azt azonban a Ptk. a 452. -ának (1) bekezdésében és más helyütt sem szabályozza, hogy a szerződés tárgyául szolgáló földterületet milyen módon kell megjelölni, a szerződésben azonosítani. A földhasználati nyilvántartásba haszonbérlet jogcímén a föld használatát csak érvényes haszonbérleti szerződés alapján lehet bejegyezni. A haszonbérleti szerződés kötelező tartalmi elemeit azon kívül, hogy mezőgazdasági földterület haszonbérbeadását írásba kell foglalni jogszabály konkrétan nem rögzíti. Mivel nincs arra vonatkozóan jogszabályi rendelkezés, hogy a szerződésnek konkrétan milyen elemeket kell tartalmaznia, ezért a Ptk. szerződésre vonatkozó előírásait kell alkalmazni. A Ptk. 205. (2) bekezdése szerint a szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges, valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. A Ptk. 218. (1) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy ha jogszabály vagy megállapodás írásbeli alakot rendel, legalább a szerződés lényeges tartalmát írásba kell foglalni. A szerződés tárgya mezőgazdasági földterület esetében maga a termőföld, melynek pontos beazonosítása a szerződés lényeges tartalmi eleme, s erre annak helyrajzi száma szolgál. Földhivatali szempontból tehát, a földhasználati bejegyzéshez elvárt, hogy a szerződés a bérlettel érintett ingatlan helyrajzi számát, ha a használat nem az egész ingatlant érinti, akkor a bérlet terület nagyságát, a bérlet időtartamát (Tft.13. ) tartalmazza, valamint a szerződéséből ki kell derülnie, hogy
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 83 a haszonbérlet haszonbér fejében történik, amely pénzben vagy természetben jár. A Ptk. az írásbeliségen túl nem támaszt több alakisági feltételt (pl. ügyvédi ellenjegyzés) a haszonbérleti szerződés érvényességéhez. Természetesen a törvény nem zárja el a szerződő feleket attól a lehetőségtől, hogy a haszonbérleti szerződést ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalják. Másik gyakori kérdés a haszonbérleti jogviszony kezdetének meghatározása. A haszonbérleti jogviszony kezdete a szerződés aláírásának napjára, vagy jövőbeni időpontra vonatkozhat. A Ptk. 452-461. -ai értelmében visszamenőleges hatállyal haszonbérleti jogviszonyt létesíteni nem lehet. Termeszétesen annak nincs jogszabályi akadálya, hogy egy korábban kelt haszonbérleti szerződést a földhivatal később jegyezzen be visszamenőlegesen, ám ebben az esetben a használót a földhivatal bírsággal sújtja, mivel bejelentési kötelezettségének nem a törvényben meghatározott időtartamon belül tett eleget. Ennek szemléltetésére az alábbi három példa szolgál: - A szerződés 2007. május 30-án kelt, a földhivatalhoz a bejelentést 2008. januárjában teszi meg a földhasználó. A használat kezdete 2007. május 30. lesz, a földhivatal ezen időponttól bejegyezheti a használatot, azonban a földhasználóra a Tft. 25/B. (5) bekezdése szerint ki kell rónia a bírságot. - A szerződés 2008. január 30-án kelt, a szerződő felek a használatot 2007. május 30- tól határozzák meg, és így kérik bejegyeztetni a földhasználati nyilvántartásba. Ilyen tartalmú szerződés alapján nem lehet nyilvántartásba venni a használatot. Ebben az esetben vélelmezhető, hogy az ilyen visszamenőleges hatállyal megkötött haszonbérleti szerződések, az előhaszonbérleti jogosultság kijátszására is irányul, vagyis a kifüggesztés elkerülésére. A földhivatal ebben az esetben vagy felhívja a feleket a használat kezdetének módosítására, vagy pedig a Tft. 25/C. (2) alapján az ügyészséghez fordul, és az eljárást a Ket. 32. (1) bekezdésére alapozva felfüggeszti. - A szerződés 2008. január 5-én kelt, a használat kezdetét a felek 2008. március 5-től határozzák meg. Ezen bejelentésnek nyilvántartásba vételét a földhivatal átvezetheti. (Természetesen, ha az adott ingatlanra nincsen bejegyezve más földhasználó, továbbá a jogszabályban előírt kötelezettségeknek ebben az esetben is meg kell felelnie a bejelentésnek, pl. kifüggesztés.) Mint arra már utaltunk, a mezőgazdasági földterület haszonbérbe adását írásba kell foglalni. [Ptk. 452. (3) bek.]. Ebből következtethető, hogy az írásba foglalt szerződés javítása illetve, annak módosítása is csak írásban történhet, azt mind két félnek aláírásával el kell fogadnia. Fontos leszögezni, hogy a földhivatal sem a haszonbérletre kötött szerződéseket, sem pedig egyéb a szerződő felek akaratát tükröző okiratokat hivatalból nem javíthatja, korrigálhatja. Ha tehát a felek a haszonbérletre kötöttek megállapodást, ezen a jogcímen is kérik nyilvántartásba venni a használatot, de a szerződés nem tartalmaz ellenértéket és egyértelműen ingyenes használatra irányul a megállapodás, a földhivatal nem jegyezheti be azt hivatalból haszonkölcsön jogcímén. A földhivatalnak az ilyen tartalmú beadványokat a földhaszná- www.resimmobiles.hu
84 RES IMMOBILES lati nyilvántartás részletes szabályairól szóló 356/2007. (XII. 23) Kormány rendelet 9. (1) bekezdésére való hivatkozással mivel a szerződés 452. (2) bekezdésébe ütközik el kell utasítania. A haszonbérleti szerződés felmondására és megszűnésére vonatkozó törvényi előírásokat a Tft. 18-20. -a, valamint a Ptk. 457-460. -a tartalmazzák. A haszonbérleti szerződés termőföld esetében határozott időre köthető. (Tft. 13. ) A határozott időre vagy meghatározott feltétel bekövetkezéséig kötött haszonbérleti szerződés az időtartam lejártával, illetőleg az esemény bekövetkezésével megszűnik. A határozatlan időre kötött haszonbérleti szerződést a szerződő felek rendes és rendkívüli azonnali hatályú felmondással a jövőre nézve szüntethetik meg. Eltérő felmondási időt állapít meg a törvény attól függően, hogy a haszonbérlet tárgya mezőgazdasági földterület vagy egyéb hasznot hajtó dolog. Az előbbi esetében csak a gazdasági év végére lehet felmondani, és a felmondás időtartama minimum hat hónap lehet. A gazdasági év végét általában szeptember 30. napjára tehetjük, de jogszabály vagy a felek megállapodása, illetőleg a helyi szokás ezt más időpontban is megjelölheti. Minden más esetben a felmondási idő egy hónap. A Ptk. az azonnali hatályú felmondásnak négy okát jelöli meg. Mindegyik esetben figyelmeztetésnek, illetőleg felszólításnak kell megelőznie a felmondást. A Tft. az azonnali hatályú felmondás Ptk.-ban szabályozott eseteit továbbiakkal bővíti. A haszonbérbe adó a haszonbérletet azonnali hatállyal akkor is felmondhatja, ha a haszonbérlő a haszonbérbe adó hozzájárulása nélkül, vagy attól eltérően a termőföld használatát másnak átengedte, a termőföldön a rendes gazdálkodás körét meghaladóan végzett beruházást vagy a termőföld művelési ágát megváltoztatta; vagy pedig a természetvédelmi jogszabályok vagy a természetvédelmi hatóság előírásaitól eltérő, illetőleg a természeti terület állagát vagy állapotát kedvezőtlenül befolyásoló tevékenységet folytat, továbbá, ha a természeti értékek fennmaradását bármely módon veszélyezteti. Ha az azonnali hatályú felmondást a haszonbérlő három napon belül nem veszi tudomásul, a haszonbérbe adó további nyolc napon belül a bírósághoz fordulhat. Ha nem így jár el, a felmondás hatályát veszti (457. (3) bek.). A felmondás csak írásban érvényes (457. (4) bek.). A földhasználati nyilvántartásba érvényes haszonbérleti szerződés alapján bejegyzett haszonbérletet a szerződés lejárata előtt a felek egyoldalú nyilatkozata alapján nem lehet törölni, azt a másik félnek is tudomásul kell vennie, vagyis a feleknek közösen meg kell szüntetniük a szerződést. Szívességi földhasználat: A szívességi földhasználat fogalmát a Tft. 24/A. (1) bekezdése határozza meg. E szerint szívességi földhasználat az, amikor a tulajdonos a termőföld vagy tanya használatát a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 685. b) pontjában meghatározott közeli hozzátartozójának ingyenesen átengedi. Szívességi földhasználat bejelentése esetén a bejelentéshez szükséges még a földhasználó írásba foglalt nyilatkozata arra vonatkozóan, hogy a bejelentés idején a tulajdonossal közeli hozzátartozói viszonyban áll. A közeli hozzátartozó fogalmát pedig a Ptk. 685. b) határozza meg. Ennek alapján közeli
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 85 hozzátartozónak kell tekinteni: a házastársat, a bejegyzett élettársat, az egyeneságbeli rokont, az örökbefogadott, a mostoha- és neveltgyermeket, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülőt, valamint a testvért. Hozzátartozó továbbá: az élettárs, az egyeneságbeli rokon házastársa, bejegyzett élettársa, a jegyes, a házastárs, a bejegyzett élettárs egyeneságbeli rokona és testvére, valamint a testvér házastársa, bejegyzett élettársa. Utóbbiakra azonban nem vonatkozik a Tft. hivatkozott szabálya, az ugyanis kizárólag a közeli hozzátartozók esetére vonatkoztatja ezt a használati jogcímet. A földhasználati nyilvántartás szívességi használat jogcímén történő bejegyzéshez, bejelentő adatlapot ki kell tölteni, és a rokonsági fokozatról az érintetteknek nyilatkozniuk kell. Haszonkölcsön: Mezőgazdasági földterület nem közeli hozzátartozó javára történő ingyen átengedésére a Ptk. és Tft. rendelkezései szintén lehetőséget biztosítanak. A Tft. 24/A. (2) bekezdésében foglaltak alapján, termőföld vagy tanya használatának nem hozzátartozó javára történő ingyenes átengedésére irányuló szerződések érvényességét a Tft. 24/A. (1) bekezdése nem érinti. A haszonkölcsönre vonatkozó törvényi előírásokat a Ptk. 583-585. -ai szabályozzák. A haszonkölcsön-szerződés alapján a kölcsönadó köteles a dolgot a szerződésben meghatározott időre ingyenesen a kölcsönvevő használatába adni, a kölcsönvevő pedig köteles azt a szerződés megszűntekor visszaadni. A törvény értelmében a szerződés teljesítését a kölcsönadó megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy a szerződés megkötése után akár az ő, akár a kölcsönvevő körülményeiben olyan lényeges változás állott be, hogy a szerződés teljesítése tőle el nem várható, továbbá ha a szerződés megkötése után olyan körülmények következtek be, amelyek miatt azonnali hatályú felmondásnak van helye [585. (4) bek.]. A haszonkölcsön vonatkozásában a földhivatali szempontból az alábbi kérdések merülhetnek fel: - Írásba kell-e foglalni a termőföldre vonatkozó haszonkölcsön-szerződést? A Ptk. értelmében a szerződés szóban és írásban jöhet létre. A Ptk. csak a mezőgazdasági földterület haszonbérbe adására irányuló szerződést köti írásos formához, a haszonkölcsönre vonatkozó szerződést nem. A földhivatal tehát nem követelheti meg az írásos szerződést, haszonkölcsön jogcímén történő használat bejegyzésénél elegendő az adatlap szabályos kitöltése. Természetesen a későbbi jogviták elkerülése végett (felmondás, megszűnés) a feleknek közös érdeke kell, hogy legyen, hogy a haszonkölcsönbe adó és haszonkölcsönbe vevő közötti megállapodás írásos formát öltsön. - Megszüntethető-e a haszonkölcsön bármely fél egyoldalú nyilatkozata alapján? A haszonkölcsön megszűnésére vonatkozó törvényi előírásokat szintén a Ptk. paragrafusai között találhatjuk meg. A Ptk. 585. (1) bekezdése alapján, a haszonkölcsön megszűnik a kikötött, vagy a haszonkölcsön célja szerint szükséges idő elteltével, felmondással, illetőleg a dolog visszaadásával; a kölcsönvevő halálával; azonnali hatályú felmondással. www.resimmobiles.hu
86 RES IMMOBILES A törvény értelmében a haszonkölcsönszerződést a haszonkölcsönbe adó halála automatikusan nem szünteti meg, viszont a haszonkölcsönbe adó örököseinek lehetőségük van arra, hogy a felmondás jogát akkor is gyakorolják, ha egyébként felmondásnak nem volna helye. Míg a haszonkölcsönbe adó halála nem, a haszonkölcsönbe vevő halála a személyéhez kötődő bizalmi jellegű kapcsolatra figyelemmel a törvény erejénél fogva megszünteti a haszonkölcsön szerződést. A Ptk. értelmében haszonkölcsön esetében azonnali hatályú felmondásnak van helye, ha a haszonkölcsön meghatározott célja lehetetlenné vált; a kölcsönvevő a dolgot rongálja, rendeltetésellenesen vagy szerződésellenesen használja, engedély nélkül harmadik személy használatába adja, vagy pedig egyébként fennáll a veszély, hogy a dolgot a kölcsönvevő nem fogja épségben visszaadni; a felek között a viszony a kölcsönvevő magatartása következtében megromlott; végül a szerződéskötéskor nem ismert oknál fogva a kölcsönadónak szüksége van a dologra. Míg a Ptk. a haszonbérleti szerződés azonnali hatályú felmondására további megszorítást ír elő (457. (3) - (4) bek.), addig ez a haszonkölcsön esetében nem áll fenn. A Kormányrendelet 14. (3) bekezdése szerint ha a használat felmondással vagy a felek közös megegyezésével szűnik meg, a nyilvántartásból való törlés iránti kérelemhez az írásbeli felmondást és annak elfogadásáról szóló nyilatkozatot vagy a közös megegyezést tartalmazó okiratot is mellékelni kell. Elfogadó nyilatkozat hiányában jogerős bírói ítélettel kell igazolni, hogy a szerződés jogszerűen került felmondásra, illetőleg a felmondás a szerződést megszüntette. A R. egyértelműen a használat kifejezésre utal, és nem tartalmaz olyan rendelkezést miszerint csak a haszonbérlet jogcímén bejegyzett földhasználatot kellene a R. 14. (3) bekezdésében foglalt írásos felmondással törölni, és szívességi vagy haszonkölcsön (ingyenes) földhasználat esetén a földhivatalnak el kellene tekintenie ezen nyilatkozatok becsatolásáról. Tény, hogy a Ptk. a haszonbérlet megszűnésére és felmondására szigorúbb rendelkezéseket ír elő, de a már hivatkozott R. alapján a közhiteles földhasználati nyilvántartásból való használat törléséhez ha az nem hivatalból történik kell az írásbeli felmondásának és annak elfogadásáról szóló nyilatkozat illetve a közös megegyezést tartalmazó okirat becsatolása is. * * *