INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. Hansági-Haydn Nóra Az ingatlan-nyilvántartási eljárást érintő jogszabályok 2009. október 1. napjától hatályos főbb módosításai Az országgyűlés által elfogadott 2008. évi CXI. törvény (Ket. novella), a közösségi jogharmonizációt elősegítő 2009. évi LVI. törvény, továbbá a szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény (Szolgtv.) módosítja mind az általános eljárási törvény a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.), mind a közigazgatási szervezetrendszer különböző területeit szabályzó úgynevezett ágazati jogszabályok rendelkezéseit. A módosítások egyik alapelve az általános és különös eljárási szabályok viszonyának rendezése, továbbá a felesleges párhuzamosságok megszüntetése, szem előtt tartva az egységes és világos normaszerkesztés követelményét. A jogalkotó az eljárás egyszerűbbé és gyorsabbá tételével az ügyfélbarát közigazgatás, mint szolgáltatás megteremtését célozta meg, a közösségi jog vívmányainak egyidejű átültetésével. A fenti koncepció elveit szem előtt tartva vesszük végig az ingatlan-nyilvántartási eljárást szabályozó, az ingatlan-nyilvántartási eljárásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.), a Földmérési és Távérzékelési Intézetről, a Földrajzinév Bizottságról és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletes szabályairól szóló 338/2006. évi Kormány rendelet (Korm. rendelet), valamint a Ket. jelentősebb változásait. Mindenekelőtt azonban egy lényegi módosításról kell szót ejteni, amely a Ket. és az Inytv. egymáshoz való eddigi viszonyát alapjaiban változtatta meg. A Ket. novella hatályba lépésével az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az Inytv. és a Korm. rendelet vált elsődlegesen alkalmazandó jogszabállyá azzal, hogy a Ket. rendelkezéseit hatósági nyilvántartási ügyekben csak akkor kell alkalmazni, ha törvény, kormányrendelet, vagy önkormányzati hatósági ügyben önkormányzati rendelet eltérően nem rendelkezik. 1 Így tehát a Ket. szubszidiárius, kisegítő jellegű jogszabályként alkalmazandó. Jogalkotási érdekesség, hogy a két jogszabály viszonyát a Ket-ben nem a törvény hatálya című rendelkezések között, hanem az V. fejezetet képező hatósági bizonyítvány, igazolvány és nyilvántartás közös szabályai között találjuk. Az ingatlan-nyilvántartási eljárást érintő általános és különös eljárási szabályok közötti párhuzamosságok megszüntetésére irányuló változások áttekintése Általánosnak mondható változás, hogy a módosítás egyértelművé teszi a törvényben található utaló normákat azzal, hogy megnevezi a konkrét jogterületet rendező jogszabályokat. Ilyen pontosítást tartalmaz például 1 Ket. 82. (1) bekezdés második fordulata www.resimmobiles.hu
18 RES IMMOBILES az Inytv. 5. (7) bekezdése, a 21. (1) bekezdése és a 26. (1) bekezdése. Bevezetésre került a természetes személyazonosító fogalma, mely kategóriát a módosított jogszabály következetesen használja mind az ingatlan-nyilvántartási kérelem, mind pedig a bejegyzés alapjául szolgáló okirat és a másolatok megrendelésére vonatkozó kérelem tartalmi elemei között. A személyazonosító jel helyébe lépő azonosítási módokról és az azonosító kódok használatáról szóló 1996. évi XX. törvény 4. (4) bekezdése szerint természetes személyazonosító adat a polgár családi és utóneve, születési családi és utóneve, születési helye, születési ideje, valamint anyja születési családi és utóneve. Így tehát az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a magánszemélyek azonosítására a fenti gyűjtőfogalom alá vont adatokon kívül az Inytv. által nevesített lakcímet és a személyi azonosítót kell alkalmazni. 2 Megszüntette egyidejűleg azokat a párhuzamosságokat is, melyeket pl. a polgári jog területét szabályozó normák, vagy maga a Ket. tartalmazott Például hatályát vesztette az Inytv. 33. (1) bekezdés azon szabálya, hogy a magánokiratnak tartalmaznia kell azokat a további tartalmi és alaki kellékeket is, melyeket külön jogszabályok előírnak. Ez azonban nem azt jelenti, hogy az okiratnak nem kell rendelkezni a külön jogszabályok által előírt kellékekkel, természetesen azok szabályai továbbra is alkalmazandók. Az Inytv. 35. (1) bekezdése korábban úgy rendelkezett, hogy a nem magyar nyelven kiállított magánokirathoz ha nemzetközi megállapodás eltérően nem rendelkezik csatolni kell annak hiteles magyar nyelvű fordítását. Jelen szakasz hatályon kívül helyezése ellenére a hiteles magyar nyelvű fordítást továbbra is csatolni kell a Ket. 52. (2) bekezdés második fordulata alapján. Az Inytv. 49. (3) bekezdése és 49/A. -a helyett mely a határozat és végzés tartalmi elemeként írta elő a jogorvoslati lehetőségre vonatkozó figyelmeztetést, valamint a kérelem elutasítása esetén az indokolást a Ket. 72. (1) bekezdését, végzés esetén pedig a Ket. 72. (2) bekezdését kell alkalmazni, amelyek értelemszerűen ezen túl is a döntések tartalmi elemei között sorolják fel az ún. jogorvoslati fi gyelmeztetést, valamint az indokolást. Az egységes döntés fogalom bevezetése A Ket. novella egységességet és normavilágosságot elősegítő módosítása a döntés fogalom bevezetése. A hatóság az ügy érdemében határozatot hoz, az eljárás során felmerült minden más kérdésben végzést bocsát ki. 3 Ez azt jelenti, hogy valamennyi döntést igénylő kérdésben vagy határozatot vagy végzést kell hozni. Ezért a módosítást követően a Ket. csak akkor szól kifejezetten határozatról vagy végzésről, ha az adott rendelkezés nem vonatkozik a döntés mindkét formájára (pl. a határozat és a végzés tartalmai elemeinek taglalása), illetőleg ha egyértelművé akarja tenni, hogy adott esetben milyen típusú döntést kell hozni. Egyébként általában igaz, hogy ha a Ket. nem rendelkezik kifejezetten a döntés formájáról, akkor végzést kell hozni. 4 A fenti módosítás következtében az ingatlanügyi hatóság pl. hiánypótlási felhívását a 2009. október 1. napját követően benyújtott kérelemre indult eljárások vonatkozásában végzés formájában bocsátja ki, mely végzés ellen önálló fellebbezésnek nincs helye, az azonban az érdemi döntés ellen benyújtható fellebbezéssel együtt támadható meg. Általában elmondható, hogy a jövőben az ún. udvarias levél formával az ügyfél csak olyan esetben tájékoztatható, melyhez joghatás nem fűződik. Ilyen lehet például, ha az 2 Inytv. 15. (1) bekezdése 3 Ket. 71. (1) bekezdése 4 2008. évi CXI törvény általános indokolása 3. pont 2. oldal vége
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 19 ügyfél valamely, a hatóság hatáskörébe tartozó kérdésben felvilágosítást, tájékoztatást kér az eljárás mikéntjéről, s a hatóság erre ad választ (pl. milyen okirat szükséges egy megszűnt özvegyi jog töröltetéséhez, és mennyi annak igazgatási szolgáltatási díja). Az eljárási határidők és azok számításával kapcsolatos módosító rendelkezések Az eljárási határidőkkel kapcsolatos legfontosabb változás, hogy a határidők számítása jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve pl. bírósági felülvizsgálat ideje munkanapokban történik. A Inytv. és a Korm. rendelet elsődleges hatályából adódik, hogy olyan esetekben, amikor a két fenti jogszabály kifejezetten rendelkezik egy eljárási határidőről, akkor az ingatlan-nyilvántartási eljárás tekintetében az azokban és nem a Ket.- ben szereplő határidő lesz irányadó (pl. a fellebbezés benyújtására nyitva álló határidő a Ket.-ben meghatározott 10 munkanappal szemben 22 munkanap). Ahol azonban határidővel kapcsolatos rendelkezést az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó jogszabályok nem tartalmaznak, ott a Ket., mint általános eljárási jogszabály kisegítő jelleggel alkalmazandó. A Ket. novella bevezette az általános belső ügyintézési határidőt. Eszerint, amennyiben a Ket. nem rendelkezik valamely eljárási cselekmény teljesítésének határidejéről, azt haladéktalanul, de legkésőbb 5 munkanapon belül teljesítenie kell a hatóságnak. 5 Az ingatlan-nyilvántartási eljárásra irányadó általános ügyintézési határidő az Inytv. 45. (1) bekezdésének hatályon kívül helyezésével a Ket. 33. (1) bekezdése alapján 22 munkanapra változott. Harmincnál több önálló ingatlant, vagy érdekeltet érintő beadvány esetében az általános ügyintézési határidő 3 hónap. 6 Megváltoztak azok a határidők is, amelyeken belül az ingatlanügyi hatóság valamely eljárási cselekményt köteles foganatosítani. Így például az eljárás megindításáról, valamint a beadvány függőben tartásáról szóló értesítéseket egyaránt 5 munkanapon belül kell kibocsátani. A hiánypótlási felhívást a módosítás értelmében 10 munkanapon belül kell kiadnia az ingatlanügyi hatóságnak. A hiánypótlásra nyitva álló határidőt azonban korábban sem az Inytv., hanem az annak végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) számú FVM rendelet (Vhr.) határozta meg 15 napban, jelen munka elkészültéig azonban a Vhr. Ket. novellával harmonizáló módosítása nem történt meg. Tekintettel arra, hogy a Ket. 82. (1) bekezdése a hatósági nyilvántartással kapcsolatos eljárásokban ahogyan az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is eltérést csak az Inytv. vagy a Korm. rendelet alapján enged, ezen jogszabályok viszont a hiánypótlás teljesítésére nyitva álló határidőről nem rendelkeznek, ezért a Ket. vonatkozó szabályait kell alkalmazni. Eszerint az eljáró hatóság megfelelő határidő megjelölése és a mulasztás jogkövetkezményeire történő figyelmeztetés mellett hívhatja fel hiánypótlásra az ügyfelet. 7 Álláspontunk szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a jövőben 10 munkanapos határidő tekinthető megfelelőnek a hiányok pótlására. A fenti következtetés helyességét látszik megalapozni az is, hogy az 1996. évi LXXXV. törvény (Díjtörvény) 32/E. (3) bekezdésének 2009. október 1. napjától hatályos módosítása szerint, ha az igazgatási szolgáltatási díj nem került megfizetésre, hiánypótlási felhívást kell kibocsátani, azzal, hogy a teljesítésre 10 munkanapos határidő áll rendelkezésre. Márpedig az Inytv. is a hiánypótlási felhívások egyik eseteként neve- 5 Ket. 33. (1) bekezdés második fordulata 6 Inytv. 45. (2) bekezdés 7 Ket. 37. (3) bekezdés www.resimmobiles.hu
20 RES IMMOBILES síti a díjfizetés elmaradása miatti ún. díjfelhívást 8, ezért célszerű valamennyi hiánypótlási felhívás esetében egységes, 10 munkanapos határidő-megjelölést alkalmazni. Kiemelendő, hogy bár a Ket. rendelkezései között expressis verbis továbbra sem találunk szabályokat a hiánypótlásra nyitva álló határidő meghosszabbításával kapcsolatosan, azonban álláspontunk szerint a hiánypótlási határidő a megszilárdult joggyakorlatra is tekintettel továbbra is kérelemre, egyszer meghosszabbítható, mégpedig a fenti logikánkat követve újabb 10 munkanappal. Módosult a fellebbezés előterjesztésére nyitva álló határidő is. A Korm. rendelet 9. (1) bekezdése úgy fogalmaz, hogy a körzeti földhivatal döntése ellen a kézbesítéstől számított 22 munkanapon belül lehet fellebbezni. Az egységes döntés fogalom bevezetésének következményeként ez azt jelenti, hogy mind a határozat, mind pedig a végzés formájában meghozott döntés ellen a fellebbezés előterjesztésére nyitva álló határidő 22 munkanap. A fellebbezés tényének tulajdoni lapra történő feljegyzésének határideje a korábbi 8 napról 5 munkanapra változott. A bírósági felülvizsgálat előterjesztésére nyitva álló határidő 30 naptári nap maradt, összhangban a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (Pp.) rendelkezéseivel. Soron kívüli eljárásra vonatkozó ügyintézési határidő tekintetében sem az Inytv., sem a Korm. rendelet nem tartalmaz rendelkezéseket, a Ket. vonatkozó szabályai 9 pedig az ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem fordulnak elő, ezért a Vhr. 83/A. rendelkezéseit továbbra is alkalmazni lehet, mely úgy fogalmaz, hogy a még nyitva álló ügyintézési idő felén belül kell döntést hozni. A határidők számítására irányadó szabályok Ket. 33. - a szerint az ügyintézési határidő a kérelemnek az eljárás lefolytatására hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatósághoz történő megérkezése napján, vagy az eljárás hivatalból történő megindítása napján kezdődik. Ezen törvényileg meghatározott kezdőnaptól számított főszabályként 22 munkanapon belül kell tehát meghoznia döntését a hatóságnak és gondoskodni annak közléséről. Értelemszerűen az ügyintézési határidőbe már nem számít bele a döntés közlése és a kézbesítésének megtörténte közötti időtartam, csakúgy, mint pl. az eljárás esetleges felfüggesztésének ideje vagy a hiánypótlási felhívás kiadásától az annak teljesítéséig terjedő időtartam sem. 10 A határidők számítására vonatkozó rendelkezések között kell megemlíteni az áttétellel, illetve a fellebbezés felterjesztésével kapcsolatos ügyintézési határidőket is. Amennyiben a kérelem vagy beadvány nem az illetékességgel rendelkező földhivatalnál kerül benyújtásra, azt a Ket. 22. (2) bekezdése alapján át kell tenni az illetékességgel és hatáskörrel rendelkező hatósághoz. Ebben az esetben az ügyintézési határidő az iratoknak a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatósághoz történő megérkezése napján kezdődik, és ez lesz az az időpont, amely majd a bejegyzés ranghelyét meghatározza. Ugyanezen logikát követve a fellebbezési kérelem előterjesztése esetén abban az esetben is, ha azt az ügyfél nem a Ket. 102. (3) bekezdésében meghatározott hatósághoz (körzeti földhivatal) nyújtja be, és így ügyirat áttételnek van helye a fellebbezés elbírálására nyitva álló határidő az ügy öszszes iratának a megyei földhivatalhoz történő érkezésekor kezdődik. 11 8 Inytv. 39. (1) bekezdés 9 Ket. 33. (2) bekezdés 10 Ket. 33. (3) bekezdés c), e) és k) pontok 11 Ket. 33. (6) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 21 A hatósági döntés tartalmában bekövetkezett változások A Ket. novella kiegészítette, illetve pontosította a hatósági döntés tartalmát. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás szempontjából említésre méltó, hogy mind a határozatban, mind pedig a végzésben történő döntés esetében a rendelkező résznek a korábbiakon túlmenően tartalmaznia kell: - a Díjtörvényben megállapított eljárási díj ügyfél részéről történő megfizetését vagy annak elmaradását, illetőleg a személyes vagy tárgyi díjmentességre történő utalást; - a fellebbezés igazgatási szolgáltatatási díjának összegét és annak megfizetésének módját. Álláspontunk szerint továbbá pl. elutasító döntés esetén a vonatkozó jogszabályi rendelkezések meghivatkozásával célszerű utalni arra is, hogy a megfizetett díj ettől függetlenül nem igényelhető vissza. A körzeti földhivatalokat érintő hatáskör-bővítés A Ket 102. (3) bekezdése alapján az első fokú döntést meghozó hatóság hatásköre a következő esetekkel bővült ki. A korábbi gyakorlattal ellentétben a jogalkotó a fellebbezési eljárással kapcsolatos hatásköröket az első fokon eljáró hatósághoz is telepített. Az első fokú hatóság érdemi vizsgálat nélkül utasítja el az elkésett fellebbezést, a fellebbezésre nem jogosulttól származó, valamint az önálló fellebbezéssel meg nem támadható végzés ellen irányuló fellebbezést. Az első fokú hatóság dönt abban az esetben is, ha az ügyfél a fellebbezéssel együtt nyújt be a fellebbezési eljárásban való költségmentességre vonatkozó kérelmet, továbbá ha a fellebbezésre megállapított határidő elmulasztásával kapcsolatos igazolási kérelmet terjeszt elő. 12 Egyéb, az ingatlan-nyilvántartási eljárásra vonatkozó jogintézményeket érintő módosítások A Ket. novella módosította az igazolási kérelem előterjesztésére nyitva álló határidőt akként, hogy annak benyújtására szubjektív határidőként a mulasztásról való tudomásszerzést vagy az akadály megszűnését követő öt munkanapot, objektív határidőként pedig legkésőbb az elmulasztott határnaptól vagy a határidő utolsó napjától számított hat hónapot ír elő. Az eljárás felfüggesztésével kapcsolatban fontos megemlíteni, hogy a jogintézmény szabályozása vonatkozásában fontos változás történt, azáltal, hogy az Inytv. vált az elsődlegesen alkalmazandó jogszabállyá. Emiatt az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésére a továbbiakban csak az Inytv. alapján van lehetőség, tehát a Ket. 32. -a nem alkalmazható. A Ket. novella alapján az ügyféltől nem kérhető olyan adat igazolása, amit hatósági nyilvántartás tartalmaz. Az Inytv. elsődlegességéből adódóan azonban a fenti módosítás ellenére az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a jogi személynek, valamint a jogi személyiséggel nem rendelkező, de ingatlannyilvántartásba bejegyezhető jogra ügyleti képességgel bíró szervezetnek továbbra is csatolni kell a bejegyzési kérelemhez a keletkezést tanúsító, illetőleg konstituáló bejegyzési határozat, illetve a képviseleti jogosultságot igazoló, a regisztráló hatóságnál bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, továbbá cég esetében az aláírási címpéldányt. 13 Az Inytv. 39. (4) bekezdése mely a hiánypótlásra való felhívás kibocsátása nélküli ún. végzéses elutasítási okokat tartalmazza kiegészült az érdemi vizsgálat nélkül fordulattal. Ez értelmezésünkben azt is jelenti, hogy ha az elutasításra az Inytv. 39. (4) bekezdésében foglalt okok valamelyi- 12 Ket. 66. (2) bekezdés 13 Inytv. 37. (3) bekezdés www.resimmobiles.hu
22 RES IMMOBILES Eljárási cselekmény 2009. október 1. napja előtti, napokban számított határidők 2009. október 1. napja utáni, munkanapokban számított határidők Általános ügyintézési határidő 30 22 Általános ügyintézési határidő 30-nál több ingatlan, vagy érdekelt esetében Kérelemre engedélyezett soron kívüli ügyintézési határidő Eljárás megindításáról, függőben tartásról szóló értesítés kibocsátása Hiánypótlási felhívás kibocsátására nyitva álló határidő Hiánypótlási felhívás teljesítésére nyitva álló határidő Hiánypótlási határidő meghosszabbításának ideje Határozat elleni fellebbezés benyújtásának határideje Végzés elleni fellebbezés benyújtásának határideje Fellebbezés felterjesztésére nyitva álló határidő Másodfokú hatóság részére a fellebbezés elbírálására nyitva álló határidő 90 3 hónap 15 11 8 5 15 10 15 10 15 10 30 22 15 22 8 5 30 22
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 23 ke miatt kerül sor mert pl. a bejegyzést olyan ingatlan vonatkozásában kérik, amely az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel, vagy a bejegyzési kérelem olyan jogra vagy tényre vonatkozik, amely nem tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak ekkor mivel érdemi vizsgálatot nem is kell lefolytatni, értelemszerűen nem várható el az elutasító végzésben a beadvány valamennyi hiányosságának felsorolása, hiszen az feltételezné a beadvány teljes körű, érdemi vizsgálatát. Összegzés Mivel a fenti módosítások 2009. október 1. napjától alkalmazandók, ezért nem áll rendelkezésre jogalkalmazói tapasztalat arra vonatkozóan, hogy a Ket. novella és a hozzá kapcsolódó ágazati eljárási törvények valóra váltják-e a hozzájuk fűzött azon reményeket, hogy a közigazgatás egyik oldalról gyors, egyszerű, az állampolgárok számára is áttekinthető legyen, másik oldalról viszont a törvények következetes megtartása és a szakmai szempontok érvényre juttatása is megvalósuljon. * * * www.resimmobiles.hu