Tér és Társadalom XVIII. évf. 2004 1: 93-106 GYRS TÉYKÉP A TŐKEÁRAMLÁS EGYIK LEHETSÉGES CSATRÁJA A TERMŐFÖLDALAPÚ JELZÁLGHITELEZÉS (ne of the Possible Channels of Capital Inflow is Land Based Mortgage Credit) KÖKÉYESI LÁSZLÓ Kulcsszavak: regionális különbségek tőkeáramlás jelzáloghitelezés term őföld családi gazdaság Jelen tanulmány arra a következtetésre jut, hogy a jelzáloghitelezés által létrehozott t őkeáramlásban háttérbe szorulnak a kistelepülések. A szerz ő véleménye szerint a termőföldalapú jelzáloghitelezés a falvak felé fordíthatná a t őkeáramlást. A szerző a regisztrált családi gazdálkodók adataiból és az FHB hitelfeltételeiből kiindulva modellszámítást mutat be a gazdák term őföldalapú hitelezhetőségére. A modellszámítás eredménye, hogy egy átlagos gazdálkodó 6,7 M Ft term őföldalapú jelzáloghitelt lenne képes felvenni. Elégséges jövedelem igazolása nélkül 500 eft/ha földárral számolva 10 hektár, 800 EFt/ha-os átlagárral számolva pedig 7 hektár a hitelezhetőség alsó határa. Több mint 72 Mrd Ft földalapú jelzáloghitel lenne kihelyezhető a családi gazdálkodókhoz. Az elmúlt években a bankrendszerben az egyik legjelent ősebb növekedés a lakáscélú jelzáloghitelek piacán következett be. A jelzáloglevélhez köt ődő állami támogatás bevezetése és az infláció ütemének csökkenése miatti kamatlábcsökkenés más piaci folyamatok kedvez ő hatásai mellett a jelzáloghitel-állomány dinamikus növekedését idézték el ő (Várhegyi 2002). A személyi jövedelemadóról szóló törvénybe épített adókedvezmény mértékének növekedése is kedvez ően hatott a hitelkeresletre. A Földhitel- és Jelzálogbank Rt. mint a hazai jelzáloghitelezés kiemelked ő intézménye folyamatosan növelte hitelkihelyezéseit, miközben eredményessége javult, tőke-megfelelési mutatója pedig 26% fölé emelkedett (FHB Rt. 2000; 2002). A lakáscélú kihelyezések növekedése háttérbe szorította az egyéb célú kihelyezéseket (pl. ipari ingatlan vagy term őföld fedezete mellett nyújtott hitelek). A term ő- föld fedezetű kintlévőség az FHB hitelportfóliójában nem éri el a 0,7%-ot. Ha a jelzáloghitelezést, mint t őkeáramlási csatornát tekintjük, akkor vizsgálhatjuk, hogy milyen irányú tőkeáramlást hoz létre. A hitelintézetek üzleti titokra hivatkozva nem publikálnak olyan adatokat, amelyek a hitelfelvev ő lakhelye szerint, illetve a finanszírozott hitelcél helye szerinti bontásban tükrözné a hitelportfóliót. A hivatalos lakásstatisztika alapján azonban tudunk következtetni a kihelyezések területi szerkezetére. Az elmúlt évek lakásépítési adatait mutatja az I. táblázat.
94 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 1 1. TÁBLÁZAT A lakásépítés alakulása (The Development of Housing) Épített lakás, darab 1990 1995 1999 2000 2001 2002 Budapesten A többi városban Községben Összesen 6 985 19 640 17 146 43 771 2 945 9 494 7 884 20 323 2 904 8 635 7 748 19 287 3 113 9 760 8 710 21 583 4 434 13 685 9 935 28 054 6 473 15 853 9 185 31 511 Épített lakás (%) 1990 1995 1999 2000 2001 2002 Budapesten 16 14 15 14 16 21 A többi városban 45 47 45 45 49 50 Községben 39 39 40 40 35 29 Összesen 100 100 100 100 100 100 Épített lakás (előző év =100%) 2000 2001 2002 Budapesten 107% 142% 146% A többi városban 113% 140% 116% Községben 112% 114% 92% Összesen 112% 130% 112% Épített lakás (1999 =100%) 2000 2001 2002 Budapesten 107% 153% 223% A többi városban 113% 158% 184% Községben 112% 128% 119% Összesen 112% 145% 163% Forrás: Saját számítások a Magyar Statisztikai Évkönyv (2002) 6.3 táblázata alapján. Az adatok azt tükrözik, hogy 2001-ben és 2002-ben az épített lakások számát tekintve 40,2%461 29%-ra csökkent a községekben megvalósult kivitelezések részaránya, miközben dinamikusan n őtt a városi lakásépítések száma. Ha megyék és régiók szerint is vizsgáljuk a lakásépítések alakulását, akkor még nagyobb területi különbségek figyelhetőek meg. Amint a 2. táblázat mutatja, a Gy őr-moson-sopron megyei városokban az 1000 lakosra eső épített lakások száma (7,1 lakás/ef ő) több mint hétszerese a Borsod-Abaúj-Zemplén megyei városokban épített lakások számának (1 lakás/efő), és több mint tizennégyszer akkora, mint a Békés megyei községekben épített lakások számaránya (0,5 lakás/ef ő). Az is igaz, hogy vannak megyék, ahol a községek adatai jobbak a városok építési adatainál (pl. Pest és Fejér megye), de összességében mégis megállapítható, hogy lakosságszám szerint alulreprezentáltak a lakásépítésben a községek.
TÉT XVIII. évf. 2004 1 Gyors ténykép 95 00. et.ct 00 )0 oo ", V)",Cr -.7 oo tr, co, q 8 co" <4 q 00 0, q 0, 00 C, 00 0, gr oo 00 0, M 0, trr; tsi,r, ct,ot r,f en" kr, r.; M 00 00 ekf eki ck, kr, kc, - co 00 ct oo e.. co t. cr" ro" 0,1" mj o" `ct., 00 V) csi V., Z oo oo r-k" t-. - ri kr, oo r- h ch" kr, m; tt" (," o M so kr, Ő,0 M mj '1 kr, 0 v," crj 0 0 V) 0, V., 00 V'1" woo co PI 00 C), 10 0 0 m M o,r,1 00 v-; m; ő kr," m" V) 0," 0, 05 q C q co oo co c o 0, 00 0, E z, 7 - ct" M,0 M <4 fv tki 00 0 0 q C" 04" tc. - - ti tc, o kr, ct ",~" 0, rk, o 00 00 M kt 0c a " Cor 7,,,7 0,0 00 s t, m 04 Ct. V) 00 c" 0.1" cs; -,~" cd tsi 0 0 0 vi" 1". scc,1 0000 M Ő S,0 00,r1 D ő ő t,i '-1 i co o ct" o J o M Ő Ő V)" crj l" " ry S - 00-0 0 c> V, M C a,- 0 0 0 0 0 C" M ct,0 00 Le, Zr; f;:,, 0 0 R, 0 0 0 ő,n" rs; 0 o m M Q 0,,r 1hry - y M C; Q,40 oo rss 04 cí. 0. 0 0 0 t Sd' 0 0 0 e4 M t, Le, <,1 t:5 kr; v? 4
96 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 1 Tekintettel arra, hogy az elmúlt években az épített lakások túlnyomó többsége lakáscélú hitelfelvétel mellett valósult meg, úgy gondoljuk, hogy az épített lakások területi eloszlása jó indikátor a lakáscélú hitelek áramlási irányának a meghatározásához. Szerintünk a használt lakások piacán kialakult hitelfelvétel melletti forgalom, az átlagos építési költségek területi különbségeinek alakulása csak meger ősítheti azt a vélekedést, hogy a lakáscélú hitelek nem lakosságarányosan oszlanak meg. A jelzáloghitelek terén háttérbe szorulnak a kistelepülések. A hitelállomány elsősorban a fővárosban, a megyeszékhelyeken és egyéb városokban megvalósított beruházásokat finanszíroz. A falvakba a lakosságarányosnál kevesebb jelzáloghitel, és ezzel együtt kevesebb támogatás áramlik. Az állami költségvetés jelent ős deficitje miatti jogszabályváltozások és más piaci folyamatok miatt várható, hogy a közeljöv őben lelassul, megtorpan a lakáscélú jelzáloghitelek növekedési üteme. Ha a lakáscélú jelzáloghitelezés piacának további bővülése valóban korlátokba ütközik, miközben a hitelez ők oldalán b ővül a szerepl ők köre, akkor szükségképpen várható, hogy egyrészt er ősödni fog a hitelfelvev ő ügyfelekért folyó verseny, másrészt új potenciális piacok felkutatására és új célpiacok megnyitására fognak törekedni a hitelintézetek, mely változás a t őkeáramlás irányát is megváltoztathatja. Tanulmányunkban egy lehetséges régi-új" célpiaccal, a term őföldalapú jelzáloghitelezéssel foglalkozunk. A regisztrált családi gazdálkodókról rendelkezésünkre álló információk alapján modellszámítást végeztünk a földjelzálog-alapú finanszírozhatóságukra vonatkozóan. Az alkotott modell feltételeit a 3. táblázatban, a használatával kapott eredményeket pedig a 4. és 5. táblázatban foglaltuk össze. A számításokhoz konstruált kétváltozós lineáris modellt egy függ ő változó, egy független változó valamint hét paraméter alkotja. A paraméterek között kett őnek az értéke független a hiteligényl ők összetételét ől és konkrét jellemz őitől. Az egyik a hitelbiztosítékiérték-arány a piaci ár százalékában kifejezve, a másik a hitelezhet ő- ség mértéke a hitelbiztosítéki-érték (HBÉ) százalékában kifejezve. Az el őző konkrét értékét a földértékelések során a szakmában elfogadott és megszokott gyakorlat alakította ki, a másik pedig a jelzálogbank által meghatározott, és a termékismertetőkben közzétett, de ugyancsak szakmai érvekre alapozott érték. E két paramétert addig, amíg a gyakorlat meg nem változik, illetve amíg a hitelfeltételeket meg nem változtatják, konstansnak is tekinthetjük. A további öt paraméter viszont valódi" paraméternek tekinthet ő, és értékük annak megfelel ően változik, hogy a modell alkalmazása a hiteligényl ők milyen körére terjed ki, illetve, hogy a hiteligényl ők milyen jellemz őkkel bírnak. A modell a paraméterek megfelel ő megválasztásával és egyszerűségénél fogva is alkalmas arra, hogy segítségével meghatározzuk egy konkrét gazda hitelezhet őségét valamely jelzálogbank adott feltételrendszerében. Alkalmazásával meghatározható a regisztrált családi gazdaságok egy részének, vagy egészének a term őföldbázisalapú jelzálog hitelezhet ősége is.
TÉT XVIII. évf. 2004 1 Gyors ténykép 97 3. TÁBLÁZAT Modellszámítás a regisztrált családi gazdálkodók termőföldalapú jelzáloghitelezhet őségéről az FHB jelenlegi termékpalettájának feltételei szerint (Model Calculation on the Land Based Mortgage Credit of Registered Farmers by the Conditions of FHB's Current Products) A modell feltételei az FHB-ra vonatkozóan: 1) Csak a termékismertet őben rögzített feltételeket követeli meg. 2) A feltételeknek megfelel ő minden hiteligényt ki tud, és ki akar elégíteni, egyéb feltételt nem támaszt. 3) em alkalmazza a hitelbiztosítéki-értékre (HBÉ) vonatkozó 4 MFt-os minimális egyedi érték követelményét. A modell feltételei a családi gazdálkodóra vonatkozóan: 1) Minden gazda, aki elfogadja a banki kondíciókat, megfizeti az egyéb díjakat. 2) Az életkor szerint egyenletesen oszlik el a földtulajdon. 3) Hiteligénylés vagy elutasítás szerint egyenletesen oszlik el a földtulajdon. 4) Minden gazdánál elfogadják rendszeres jövedelemszerz ő tevékenységének igazolását. 5) Minden gazda megköti a szükséges vagyonbiztosítást. 6) A hitelt közerkölcsöt nem sért ő és jogszabályba nem ütköz ő vállalkozási célra kívánja fordítani. 7) A gazdálkodók az egyéb hitelnyújtási feltételeket is teljesítik. 8) Az életkor és a hiteligénylési szándék között nincs szignifikáns kapcsolat. A modell feltételei a családi gazdálkodó term őföldjére vonatkozóan: 1) A családi gazdaságok term őföldjei rendezett jogi státusúak, per-, igény- és tehermentesek. 2) Az ingatlanok tényleges állapota egyezik az ingatlan-nyilvántartás adataival. 3) Minden term őföld önállóan forgalomképes és 180 napon belül értékesíthet őnek minősül. 4) incs akadálya az els ő ranghelyű jelzálogjog, ill. elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésének. 5) A termőföld jellemz ői és a gazda életkora között nincs szignifikáns kapcsolat. 6) A földterületek mérete azonos eloszlást mutat a hitelt igényl ők és nem igényl ők között. Forrás: Saját szerkesztés. A modell segítséget nyújthat ahhoz is, hogy a jelzáloghitelezés támogatási feltételeit kidolgozzák, hiszen használatával megbecsülhet ő a hitelezhető földbázis, meghatározható a várható hitelkihelyezés értéke, és ebb ől becsülhető a várható támogatási igény is. Munkánkban a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) feltételrendszerére alapozva alkalmaztuk a modellt, és végeztük el a számításokat.
98 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 1 A modell változói és paraméterei az FHB hitelezési feltételeihez igazodóan a következ ők: Változók: Függő változó: A term őföldfedezet mellett felvehet ő jelzáloghitel eft-ban kifejezett nagysága (megjelölése: Felvehet ő jelzáloghitel). Értelmezése a független változóhoz kapcsolódik. Amely sokaságra vonatkozik a független változó, ugyanarra a sokaságra vonatkozik a függ ő változó értéke is. Független változó: Az összes földterület hektárban (jele: a). Attól függ ően töltendő ki a megfelel ő értékkel, hogy egy konkrét személyre, egy átlagos gazdára, vagy az egész gazda-sokaságra, esetleg részsokaságra kívánunk-e számításokat végezni. Paraméterek: 1) Az 5 ha egybefügg ő területet elér ő földek aránya %-ban (jele: b). Az FHB nem fogadja el fedezet gyanánt az 5 hektárnál kisebb területeket akkor sem, ha összességében jelent ős méretű és jelentős értékű, ezért kell ezzel a paraméterrel lesz űkíteni a művelés alatt álló összes földterületet. A paraméter értékét tizedes tört formában kell megadni. 2) A 18-60 év közötti gazdák aránya %-ban (jele: c). Szigorú feltétel, hogy a hitelfelvev ő a hitel teljes futamideje alatt 65 év alatti legyen. Ha ez nem teljesül, akkor nagy érték ű földterületek sem válhatnak fedezetté. Mivel 5 és 15 év közöttiek a kihelyezések, ezért a hitelbírálatkor a gazda nem tölthetti be az 50. illetve a 60. évét. Ha egy konkrét személyre, vagy az átlagos személyre végzünk számítást, akkor a tényleges, illetve a számtani átlaggal számolt életkornak megfelel ően kell a paraméternek értéket adni. Ha alatta marad az értéknek, akkor a paraméter értéke 100%, ha meghaladja a kritikus értéket, akkor a paramétert 0%-ra kell beállítani tizedes tört formában. 3) Hiteligényl ők aránya a hitelezhet ők között %-ban (jele: d). A független változóként konkretizált potenciális földterületet az 1. és 2. pontban leszűkítettük az elfogadható, hitelezhet ő körre, de nem biztos, hogy közülük mindenki kér is jelzáloghitelt. Ebben a pontban sz űkítjük a hiteligénylők körére. Ha egy konkrét személyre, vagy az átlagos személyre végzünk számítást, akkor kérelem esetén 100%, hitelkérelem be nem nyújtása esetén 0% a paraméter értéke, tizedes tört formában. 4) Hitelkapacitás kihasználása (%) (jele: e). Az eddig megfelel ő személyek, ha adnak is be hitelkérelmet, akkor sem biztos, hogy az általuk maximálisan felvehet ő hitelt kérik. Tudnunk kell, hogy hány %-ban merítik ki lehet őségeiket. Ennek egyformán lehet értéket adni akkor is, ha egy-egy személyre, és akkor is, ha rész- vagy teljes sokaságra kívánunk számítást végezni. Az értéket tizedes tört formában kell megadni.
TÉT XVIII. évf. 2004 1 Gyors ténykép 99 5) A föld átlagos piaci ára eft/ha-ban (jele: f). Miután a személyek életkora és hitelfelvételi szándéka, továbbá a föld aprózottsága szerint behatároltuk a hitelezhet ő földterületet, most meg kell határozni az értékét is. Ehhez használjuk a hektáronkénti átlagár paramétert. Egyedi árakból, súlyozott számtani átlaggal javasolt ezt kiszámolni, és a modellhez eft/ha-ban megadni. 6) Hitelbiztosítékiérték-arány a piaci ár %-ában (jele: g). A jelzálogbank nem a teljes aktuális piaci értéket fogadja el biztosítéki értéknek, mert adott esetben az értékesítésnek gyorsan kell megtörténnie, ami csak piacinál alacsonyabb ár elérését teszi lehet ővé. Általában a piaci érték 80%-a körül határozzák meg a HBÉ-et. Amekkora arányt a konkrét esetben alkalmaznak, azt az értéket kell megadni tizedes tört formában. 7) Hitelezhet őség aránya a HBÉ %-ában (jele: h). A HBÉ-nek nem egészét hajlandó kihitelezni a jelzálogbank, csak egy részét, hogy az esetleges kés őbbi piaci árváltozások, árcsökkenések esetében is kellő fedezetet jelentsen az ingatlan. Jelenleg az FHB konkrét esett ől függ ően csak a HBÉ 35-60%-áig hajlandó hitelt nyújtani. A felsorolt paraméterek segítségével a következ ő matematikai formulával tudjuk kiszámítani a term őföldfedezet mellett felvehet ő jelzáloghitel eft-ban kifejezett nagyságát: Felvehető jelzáloghitel = a x b x cxdxexfx g x h A modell alkalmazásához vagy ismerni kell az elemzés alapjául szolgáló gazdasokaság" pontos jellemz őit, vagy becsléseket kell végezni a modellhez fontos jellemz őkre vonatkozóan, illetve feltételezésekkel is élhetünk. Egy átlagos jellemz őkkel bíró gazda jelzáloghitel-potenciáljára vonatkozó számításoknál a következ ő adatokat, illetve feltételezéseket használtuk: Az átlagos családi gazdálkodó 60 ha területen gazdálkodik, amelynek 70%-a legalább 5 ha-os egybefügg ő szántóterületet alkot, földjei átlagos piaci értéke 500 eft/ha, és a gazda életkorát tekintve megfelel az FHB feltételének. Feltételeztük továbbá, hogy egy ilyen gazda 100%-ban ki kívánja használni hitelpotenciálját, de megfelel ő (számításaink szerint tízéves futamid ő, 50%-os terhelhetőség és az FHB jelenlegi kondíciói mellett havi nettó 250 eft) jövedelemigazolást nem tud becsatolni a term őföld alapú jelzáloghitel igénylése során. A modell felhasználásával elvégzett számítások azt mutatják, hogy egy ilyen átlagos gazda 6,7 MFt jelzáloghitelt kaphatna az FHB-t ől (4. táblázat), feltéve, hogy a 3. táblázatban foglalt egyéb feltételek is teljesülnek. Ez az érték meghaladja a mai lakáscélú hitelek 4-5 MFt-os átlagos mértékét. Jelent ős beruházáshoz ugyan nem elegendő, de például tartós forgóeszköz lekötés finanszírozásához, vagy gépvásárláshoz jó kiegészít ő forrásul szolgálhatna.
100 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 1 A modellszámítás változói és paraméterei 1. Összes földterület (ha) 2. Ebből 5 ha egybefügg ő szántóterületet elér ő földek aránya (%) 3. 18-60 év közöttiek aránya (%) 4. Hitelkérők aránya (%) (hitelezhet őkön belül) 5. Hitelkapacitás kihasználása (%) (hitelezhet őkön és hitelkérőkön belül) 6. Föld piaci átlagára (eft/ha) 7. HBÉ-arány (piaci ár %-a) 8. Hitelezhet őség (HBÉ %-a) A paraméterek tetsz őlegesen változtathatóak. Forrás: Alapadatok az FVM-t ől. 4. TÁBLÁZAT Egy konkrét gazda hitelezési lehet ősége (The Credit Possibilities of a Real Farmer) 50 70 100 100 100 500 80 40 Kihelyezhet ő jelzáloghitel számítása Összes földterület (ha) 60 Ebből 5 ha és nagyobb szántóföldterület (ha) 42 Ebből 18-60 év közöttiek területe (ha) Ebből hitelkérők területe (ha) Hitelezhető földterület (ha) Föld piaci átlagára (eft/ha) Hitelezhető földek piaci értéke (eft) HBÉ-arány (piaci ár %-a) HBÉ (eft) Hitelezhetőség (HBÉ %-a) yújtható hitel összege (eft) 42 42 42 500 21 000 80 16 800 40 6720 Figyelembe véve, hogy az FHB-nál az ilyen célú hitel minimális összege 1,5 MFt, így meghatározható a minimálisan szükséges földterület. Ezek szerint továbbra is az 500 eft/ha földárral és megfelel ő jövedelemigazolás nélkül 35% hitelezhet őségi aránnyal számolva 10 hektár alatt nem hitelképes az ügyfél. Ha viszont feltételezzük, hogy jó min őségű termőföldjének piaci értéke eléri a 800 eft/ha-os átlagárat, akkor ceteris paribus a hitelezhet őség alsó határa 7 hektárra csökken. Elégséges jövedelem igazolásával a hitelezhet őség aránya 60%, így egy 5 hektáros szántó fedezetével (kb. havi nettó 75 000 Ft jövedelemigazolás mellett) 625 eft/ha földár esetén már van lehet őség 1,5 MFt földalapú jelzáloghitel felvételére. A paraméterek és a modell feltételei szerint megyénként, régiónként és országosan is meghatároztuk a kihelyezhet ő jelzáloghitel nagyságát. Azt az eredményt kaptuk, hogy összességében több mint 72 Mrd Ft jelzáloghitel lenne kihelyezhet ő a családi gazdálkodókhoz. Legnagyobb hitelre Észak-Alföld (16,7 Mrd Ft) és Dél- Alföld (15,1 Mrd Ft) számíthatna. A megyék közül kiemelkedik Jász-agykun- Szolnok megye (6,2 Mrd Ft) (5. táblázat).
es - - m Kökényesi László : A tőkeáramlás - egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés. TÉT XVIII. évf. 2004 1 Gyors ténykép 101 T2 M.5 00.0 0, q m M 00 V. V, 01.0 00 G S M 05 0 M M.0 M 00 0 0 0..1 M 0 M 00 M b M 0 1- vt 00 01 05 03 C' m 0. C C e 0, m. 0500 0 M.0 M 00 M 00 T-- M S - S 0V 00 V. s 0 Co er, 4`á Z C C 0 0. T 0. 0, C. C. `1. 7 ""1. 'ék> Z 0 0 cy. 0 0 C 0 0. 0. 0. cá '' \' C. C. 0 0 T ve 7 0. W Gro q 0 0 T-- e 00 0,00.s MM sy- M 0 00 01 0 00 M 01 0 m M V V. M m M s 04 M se 0 s se 00 50 0.0 0 0. 0. s s,n 00 0 0.0 M 0 0, rs, Vs W 0.1 G M 00 M V V, V. 01 s 00 01 M s 0.n,n 07 M q M 00 00 - M!T M 0 0 s - M 00 M M 01 M 0. 0 G s 00 01 M G. m 00 M 180 723 635 m Z 0 0 00. C. 03 00 00 00 C 0 C C.0.0 00 C. 0 0 0 C..0.0.0.0 01 C. C. 0, 00 00 00 00 TSR C C. C 0.0.0 C.0 ' C Ó C C 0 00.0 00 00 M se G M M, 00. m 0, ve 00 s0 00 0 m, 00 M.1 m m.0 G 0 01 Z 00, 0,1 sc, vo 01 00 M 01 S CD 01 00 m 0. - C7, t 0 00 0 00 'T T-- Ce r- re D er a, re V a, r- 0 e, M s Tn 00 00 M m 05 0 m 0 M es, 01 01 C. ls 225 904 543."2 LLL 0 C. 0 0 M 0 0 0 Z Z kr, trl te, le3mmms 0 0 0 z Ó o o e., e-, kr, 4-, 0 0 0 0 0 C) Co 0 0 C > 0 0 0 0 Z 0.1 VI 01 C C> 0 0 C> C> C> 0 mmmm o -C 2 '2 00 00 0, Q,1- en M re m 00 o er.o - q M 00 0,.0. 01 0. M 0 0 01 0, 0, 07 M. 01 00 - V, VT M 0. 0. 01 "t - 01 01 M t n M = V, M b s0.0 <T M R 00 0 M 0. 00 M 0 el. se M 01 M 0. V szl 0. 0. 00 Vs1 0 7 M m 01 q 0, j2 3 '2 -- W 00.0 0 00 00 S.0. m 0 0 M 0-01 0, M 00m M V, 0 M 0 M 0. - M 0 s..1. 01 M 0, 0s, m ts..01. 01 M C M M.0 00 I, 01 01 M S Tn C 05 M 0 es M 0.1 00 C 0 M 0 M 0. m m - 00 00 M m M 01 V1 T d0.0 e-.0 00 C 0 t 00 M 0, e V q se 00 V M m M.0 M 0-01 0 01 M - C 01 M 04 0 00 01 ts.. 00 t q 11. M 00 M 0 00 e VS 0 n0 s. VT 0 01 vr VT 00 M 0 01 0. M -,r.4" s". - G M 0, m 0. V, 01 0,1 0 00 00 es. ev Ce 00.. 0V - 10 se C> 0 M 0 s M m m M 01 s s 00 00 o. kr, c -44. 00 0-,,0 <-4 01 0, 6, m,e 01 M fn,0 00 M Tn e- = s.0 " o,0 M 0 e, M b cr, e-, M m vo "-1,0 M 01 M - 01 a. o 01 0 er `c1 m 0 0. 01 0. 0.1 01 M. t" C V o 0. 0- e' "-1 01 s 00 C 01 M.0. 0. M m V1 M 50 00 e cro ca cr t- 0.- 4 "Z Forrás : Alapadatok ;17 F 1 -tő
102 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 1 A kapott eredményeket azonban óvatosan kell kezelni, mert megtéveszt őek lehetnek. Egyrészt az egész ország területére nyilvánvalóan nem érvényes egyformán az 500 eft-os hektáronkénti term őföldár. Ha pontos adataink lennének az egyes megyék átlagos földárairól, akkor a modell alkalmas lenne annak befogadására és használatára is. Másrészr ől a földterületek elaprózottságának mértéke sem azonos az egyes megyékben. Ebb ől következ ően az 5 hektár alatti területek megyénként eltérő mértékben esnek ki a hitelezhet ő földterületek köréb ől. Harmadrészt a regisztrált gazdák életkora szerinti megyénkénti és régiónkénti eltérések is módosíthatják a kihelyezhet ő jelzáloghitel értékét. Ahol a gazdák magas életkora miatt sokan esnek ki a hitelezhet ő körből, illetve, ahol a kieső gazdák nagyobb átlagos birtokméreteken gazdálkodnak, azokban a megyékben és régiókban jelent ősen csökken a kihelyezhető hitelösszeg. Az életkorra és a birtokméretekre vonatkozó pontos regionális egyedi alapadatok sajnos nem állnak rendelkezésünkre. A regisztráció érdekében kitöltött és benyújtott nyomtatványokon a megyei FVM hivatalokban ugyan zömmel hozzáférhet őek lennének az adatok, de a hivatalok ilyen irányú adatfeldolgozást még nem végeztek. Elsősorban a regisztrációs feltételeket ellen őrizték, illetve az FVM által megkövetelt jelentésekhez szükséges adatfeldolgozást végezték el (6. táblázat). Mindebből következően a megyénkénti és régiónkénti jelzáloghitel kihelyezési lehet őség pontosabb meghatározásához az elemi adatok szintjéig, az egyéni regisztrációs lapokig lenne szükséges kiterjeszteni a vizsgálatot. Ha ezek az adatok rendelkezésünkre fognak állni, akkor a modell tovább finomítható, feltételezései pedig sz űkíthetőkké válnak. A regisztrációs adathalmazból a modell finomításához a legfontosabb adatok azok lennének, amelyek a paraméterek egymáshoz való kapcsolódásáról informálnak bennünket (paraméterek közötti korrelációs együtthatók). A modell alkalmazási feltételei között az egyik kritikus pont a földterületek életkor szerinti megoszlása. Úgy gondoljuk, hogy a földjelzálog-alapú hitelezésben nem lenne feltétlenül szükséges a gazdák életkor szerinti megkülönböztetése, de mivel a jelzálogbankok alkalmazzák ezt a differenciálást, így a Pest megyei adatok felhasználásával számításokat végeztünk e téren is. A Pest megyében regisztrált 1292 fő családi gazdálkodó köréb ől 1021 fő esetén rendelkezésünkre állnak az életkori és a földhasználati adatok. Ezen adatok alapján a használt termőföld életkor szerinti megoszlására végeztünk számításokat (1., 2. ábra). Az elemzés azt mutatja, hogy a gazdák átlagéletkora csaknem 50 év (49,71 év). Az életkor szerint normális eloszlást követve szóródik a 20 és 93 éves kor közé es ő sokaság.
- Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája - a termőföldalapú jelzáloghitelezés. - - TÉT XVIII. évf. 2004 1 Gyors ténykép 103 0 oo se. se, vt n 00 00M,, 00 00 m Ó". 0,W00 M_ 0,0,100 MM 00,000,, 0,1^^io," W,, WM,m oő.0" co 0:, ~,0 0 0,,se 0 10 00.1000 0.04 0.,0 00^ e se M.~0,1M M m m" M MMM 0,0c Cl t - M m C C' MM M 00 00 0, 0, M se C 00 0,1 00 s - C 0 0, Wm0, - 00,7 0 14 C 00 00 C MM,m, C 0 se os 0,, m W ~ 00'' - 1.0 M o ", 00 6. TÁBLÁZAT C. 00 00 00 GT 0, 0, 0, C00,Wco 0, Wt.-00 0, 0, 000, 00 t... 00 C el t, oc",,1"nm"c>.tre, m" 0,^ ; 00^ 1. ^,0^ " -ooso 000'1W -, WW0, " 0-1 oo s e co se ts, m,. 00 0,1 0.1 oo oo r - 00 b0 C 00 kr, r - 000., CI M, M, 0, 1.0 00 0, I M 1, 0,..ct t - I 4-, o 0 0, 0 s e 0 p 0 er 1.0 M FVM adatai alapján.
104 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 1 1. ÁBRA Pest megyei gazdák száma és átlagos földterülete életkor szerint (The umber of Farmers and Their Average Arable Land in Pest Count), by Age) 200 180 172 Átlagos terület 41Gazdák száma 160 56 Földterület (hektár) és létszám (fő) 140 11 120 114 100 80 60 60 61 59 57 5 98 63 69 48 52 66 10 '. 49 51 72 00 40 33 20 0 20 25 26 30 31 35 36 40 41 45 46 50 51 55 56 60 61 65 66 70 Gazdák életkora 37 28 21 0. 19 FL 71 75 76 80 81-85 86-90 91 95 Forrás: Pest Megyei FVM Hivatal. Figyelembe véve, hogy a 60 éven felüliek a jelenlegi feltételek szerint nem lennének hitelezhetőek, így a gazdák 20,8%-a kiesik a potenciális ügyfélkörb ől. Mivel azonban néhány kiugró adatot leszámítva az életkor szerinti földhasználat is normális eloszlást mutat, így velük csupán a földterületnek csak 17,8%-a kerül ki a hitelezhet ő körből. A Pest megyei fenti eredményhez hasonló megoszlást mutatott egy 2000-ben Jász-agykun-Szolnok megyében készült, 1000 fős mintára kiterjed ő vizsgálat is (Baranyi 2000). Az életkori és földhasználati kérdésekre értékelhet ő választ adó 590 fő vizsgálatakor 3 életkori csoportot (0-25 év, 26-61 év, 62 év és felette) alkalmaztak. Az adattáblák újraelemzésével arra a megállapításra jutottunk, hogy a Jász-agykun-Szolnok megyei mintában a 62 éves és id ősebb gazdák aránya 12,2% volt, és az általuk használt földterület az összes használt földterület 9,33%-át tette ki. Feltételezve itt is az életkor szerinti normális eloszlást, megfogalmazható, hogy megalapozott a konstruált modell azon feltétele, miszerint a gazdák 80%-a megfelel az FHB életkor-kritériumának. A potenciális term őföldbázisnak pedig 15-17%-a esik ki a hitelezhet ő körb ől azért, mert használóik életkora a 60 évet meghaladja. Meggondolandó lenne, hogy az életkor-kritérium van-e olyan fontosságú hitelezési feltétel, hogy miatta ilyen mértékben sz űküljön a hitelezhet ők köre.
TÉT XVIII. évf. 2004 1 Gyors ténykép 105 2. ÁBRA Földterület életkor szerinti megoszlása (The Distribution of Arable Land by Age) 14000 12000 11926,19 10227 03 10000 8785,24 8000 7519,28 3 t 6000 LL 5594,53_ 5367,83 4000 3592.26 2720,64 1994,32 2000 20-2 6-30 31-35 2520,92 1502,45 1034,05 898,4 E e 0 18,79 ;, 36-40 1-45 46-50 1-55 56-60 61-65 66-70 71-75 76-80 81-85 86-90 91-95 Életkor (óv) Forrás: Pest Megyei FVM Hivatal. Az eddigi számítások alapján várható, hogy ekkora potenciális hitelpiacot tartósan nem fognak kihasználatlanul hagyni a jelzálogbankok. Különösen akkor lesz ez számukra kívánatos célpiac, ha meger ősödnek ezek a vállalkozások, és besz űkülnek a más irányú (pl. lakáscélú) hitelkihelyezések csatornái. Addig is kívánatos lenne, hogy lezajlódjon egy birtokrendezési folyamat, hogy a földterületek elaprózottsága miatt ne legyen korlátozva a hitelképesség. Így b ővülne a hitelezhet ő kör, és másik oldalról pedig javulna a gazdák finanszírozási lehet ősége is. Az is indokolja a term őföldfedezet el őtérbe kerülését, hogy létrejött a jelzáloghitel-intézetek és a emzeti Földalapkezel ő Szervezet (FA) között egy megállapodás, amely értelmében az FA szerz ődésben vállalt kötelezettség szerint, el őre kiszámítható értéken és kiszámítható id őben megvásárolja a fedezetül szolgáló termőföldet, ha az adós nem törleszt, vagyis, ha a hiteltartozás rendezésébe a fedezet bevonásra kerül. Ez úgy válik lehetségessé, hogy a fedezetértékelést a hitelt nyújtó bank az FA által közzétett vagyonértékel ői névjegyzéken szerepl ő szakértők valamelyikét ől rendeli meg. A fedezetértékelést az FA saját rendszerén belül felülvizsgálja, majd nyilatkozik arról, hogy az abban foglaltakat elfogadja-e. Amennyiben igen, úgy az FA elkötelezi magát arra, hogy szükség esetén a term ő- földet az értékelés alapján megveszi. Ez a vásárlási garancia csökkenti a jelzálogbankok kockázatát és a szükséges eljárási költségeket. Közvetetten pedig szélesítheti a jelzálogbankok célpiacát, javíthatja az agrárvállalkozók finanszírozási helyzetét, és módosíthatja a tőkeáramlás irányát.
106 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 1 Irodalom Alvincz J. (2002) Családi a társas ellenében. Piac és profit. 9.4-8. o. Baranyi A. (2000) Agrárvállalkozók Jász-agykun-Szolnok megyében. Kézirat. Borszéki Éva (2003) Az agrárgazdaság jövedelmez őségi és felhalmozási viszonyai. Gazdálkodás. 4. 2-14. o. Burgerné Gimes A. (2002) A mez őgazdaság t őkeellátottsága. Gazdálkodás. 4.22-28. o. FHB Rt. Éves Jelentése. (2000; 2002) Budapest. Graf von Berufstoff, C. (1997) Jelzálogjog az Európai Unió államaiban. Magyar Jog. 10.613-618. o. Grill, W. Perczynski, H. (1995) Wirtschaftslehre des Kreditwesens. Verlag Gehlen. Magyar Statisztikai Évkönyv. (2000; 2002) KSH, Budapest. Swain,.J. Andor M. Kuczi T. (1996) Agrártermelés a falvakban a '90-es évek Kelet- Európájában. 3-4.125-147. o. Szociológiai Szemle. Prugberger T. lajos I. (2002) Term őföldbirtoklás, hasznosítás és forgalmazás a családi gazdaság el ősegítésének új jogi szabályozása tükrében. Magyar Jog. 5.268-294. o. Szűcs I. (2002) A földárak néhány elméleti kérdése napjaink hazai mez őgazdaságában. Gazdálkodás. 1. 31-36. o. Várhegyi É. (2002) Jelzáloghitel kockázatok és mellékhatások. Bank és Tőzsde. 16.8-9. o.