4. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás részei Az ingatlan-nyilvántartást községenként (városonként, Budapesten és egyes megyei jogú városokban kerületenként) kell vezetni. Az ingatlan-nyilvántartás vezetésének területi beosztása a korábbi államigazgatási beosztáshoz (megye, járás) igazodik. A körzeti földhivatalok az illetékességi területükön fekvő települések ingatlanainak nyilvántartását végzik. Ezek egyben az ingatlan-nyilvántartás elsőfokú hatósági szervei. A másodfokon eljáró megyei földhivatalok saját önálló nyilvántartást nem vezetnek. Községen (városon, városi kerületen) belül az ingatlan-nyilvántartás vezetése fekvésenkénti (belterület, külterület, zártkert /különleges külterület/) csoportosításban történik. Egy adott településen belül az ingatlanok nyilvántartása célszerűségi okokból több különálló részből áll: Írásbeli alapnyilvántartások - tulajdoni lap, - földkönyv. Rajzi alapnyilvántartások - ingatlan-nyilvántartási térkép, - talajosztályozási térkép, - az egyéb önálló ingatlanok alaprajzai, - szolgalmi jog vázrajzok. Kiegészítő részek - irattár, - segédletek, - iktatókönyv, - névmutató, - helyrajzi szám mutató. Írásbeli alapnyilvántartások Tulajdoni lap Az ingatlan-nyilvántartás gazdasági és jogi céljának megfelelően a tulajdoni lap az ingatlan lényeges adatait, valamint az ingatlanra vonatkozó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket tanúsítja. A tulajdoni lap három részből áll, melyeket I., II., III-mal jelölnek. A beosztás hasonló a telekkönyvi betéthez, amely szintén három részből (lapból) állt, az A-val jelölt birtok, a B-vel jelölt tulajdoni és a C-vel jelölt teherlapból. A tulajdoni lapokat községenként egytől kezdődően sorszámozták. A számítógépes ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lap száma az ingatlan helyrajzi számával egyezik meg. A tulajdoni lapok számítógépre vitele az egész országban befejeződött. A tulajdoni lap I. része tartalmazza az ingatlan természetbeni állapotára vonatkozó számszerűsíthető és leíró adatokat, valamint az ingatlannal kapcsolatos, de a mindenkori tulajdonostól független jogosultságokat és kötelezettségeket. Az ingatlan számszerűsíthető adatait általában helyszíni eljárás (felmérés, földminősítés) során határozzák meg. 4-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Így többek között az I. részben tüntetik fel a község nevét, az ingatlan fekvését (belterület, külterület, zártkert), helyrajzi számát, postai címét (ha van), jogi jellegét (társasház, szövetkezeti ház stb.), a művelési ág és a művelés alól kivett terület elnevezését, területét, kataszteri tisztajövedelmét. Az I. részben tüntetnek még fel olyan egyéb jogosultságokat és kötelezettségeket is, mint pl. az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalmi jog, vagy az épület műemlékké nyilvánítása, mely a tulajdonosnak kötelezettséget jelent. Ezekkel a későbbiekben részletesen foglalkozunk. A tulajdoni lap II. része az I. részben körülírt ingatlanra vonatkozóan tartalmazza a tulajdonos (kezelő, használó adatait, a szerzés jogcímét, a bejegyzés rangsorát és a tulajdoni hányadot. Az egyes bejegyzések folyamatos sorszámot kapnak. Változás esetén a megváltozott bejegyzést úgy húzzák át, hogy továbbra is olvasható maradjon. Az utalás a változásokra rovatban feltüntetik annak a bejegyzésnek a sorszámát, amely a változás eredményeként keletkezett. A tulajdoni lap III. része tartalmazza az ingatlanra vonatkozó olyan további jogokat és jogilag jelentős tényeket (általában terheket és korlátozásokat), amelyek feltüntetését az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok elrendelik, vagy megengedik. Változás esetén a megszűnt bejegyzést itt is úgy húzzák át, hogy olvasható maradjon és az utalás a változásokra rovatot is a II. résznél ismertetett módon töltik ki. A számítógépes ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lap részeit egymás utáni sorrendben nyomtatják ki. A kinyomtatott lap ugyanazokat az adatokat tartalmazza, mint a korábbi űrlapok, csak nem olyan elrendezésben. Az egyéb önálló ingatlanok közül egyeseknél - tulajdoni törzslap és - tulajdoni különlap(ok). együttesen tekintendők tulajdoni lapnak. Pl. társasháznál a törzslapon tartják nyilván a közös tulajdont (a földrészlet, az épület közös tulajdonban levő részei) ugyanakkor az ún. külön tulajdonban levő öröklakásokat a különlapok tartalmazzák. Az a kettősség, ami a termelőszövetkezeteknél a földtulajdon és a földhasználat elkülönítéséből származik, sajátos nyilvántartási forma bevezetését tette szükségessé. Az ilyen földeket termelőszövetkezeti tulajdoni törzslapokon és különlapokon tartották nyilván. Természetesen a törzslapok és a különlapok is három részből (I., II., III.) állnak. Földkönyv A földkönyv az ingatlan-nyilvántartás gazdasági céljának megvalósítását szolgáló alap-munkarész. A földkönyv két részből áll. Az I. rész a földrészletek, a II. rész az egyéb önálló ingatlanok adatait tartalmazza. A földkönyv I. része belterületi, zártkerti és külterületi csoportosításban, a helyrajzi számok növekvő sorrendjében tartalmazza a község valamennyi földrészletének a tulajdoni lap I. részén is szereplő adatait: terület, művelési ág, kataszteri tisztajövedelem, postai cím stb. A földkönyv I. részének végösszege művelési ágak szerinti részletezéssel adja a község teljes földterületét és kataszteri tisztajövedelmét. 4-2
A földkönyv II. része szintén belterületi, zártkerti és külterületi csoportosításban, a helyrajzi számok növekvő sorrendjében az egyéb önálló ingatlanoknak a tulajdoni lap I. részén is szereplő adatait tartalmazza: postai cím (utca, házszám, emelet, ajtó), az ingatlan megnevezése (öröklakás, üzlethelyiség) stb. A földkönyv számítógéppel készül a tulajdoni lap I. részével azonos adatállományból, így azzal teljes összhangban van. A számítógépes adatállományból községenként az egyes fekvések földterületének művelési ágak szerinti megoszlását és kataszteri tisztajövedelmét tartalmazó összefoglaló munkarész a törzskönyv. Megyei és országos szintű összesítés is készül. Évenként egyszer, a változások átvezetésével aktualizálják. A községi összesítők fekvésenkénti bontásban, gazdaságcsoportonként, azon belül gazdaságonként tartalmazzák a települések területének művelési ágak szerinti megoszlását, majd ezek összesítésével megyei és országos főösszesítők készülnek. Az ingatlan-nyilvántartás országos számítógépes adatbázisa lehetővé teszi, hogy a földhivatalok az adatigénylő sajátos igényei szerinti adatállományt állítsanak össze a törzsállományból. Rajzi alapnyilvántartások Az ingatlan-nyilvántartási térkép biztosítja az ábrázolt ingatlanok térbeli elhelyezkedésének összhangját. A nyilvántartási térkép a földmérési alaptérkép nyomdai másolata, melyen a földhivatal az időközi változásokat vezeti. Kötelező tartalmát jogszabály és szakmai szabályzatok tételesen előírják. Azokban a községekben (városokban) ahol államilag átvett digitális földmérési alaptérkép rendelkezésre áll, az ingatlan-nyilvántartás céljára is azt kell felhasználni. Az ingatlan-nyilvántartási térkép nyilvántartási szempontból fontos részletei: - a község neve és a térképszelvény száma, - a térkép méretaránya, - a község, a belterület és a zártkert határvonalai, - a földrészletek, alrészletek és épületek határvonalai, - a földrészletek helyrajzi száma, - az alrészletek megjelölése, - a művelés alól kivett területek megnevezése, - dűlőnév, utca neve és házszám, - közterületről nyíló pince bejárata. Minden községről (városról) külön földmérési alaptérkép és így külön ingatlannyilvántartási térkép készül, amely általában a helység egész területét tartalmazza. Ha azonban újbóli felmérés vagy térképfelújítás csak a belterületre vagy csak a külterületre terjed ki, külön térkép készül a község belterületéről és a külterületről. 1975-óta egységes országos vetületi rendszerben (EOV) az egységes országos térképrendszer (EOTR) szelvénybeosztásának megfelelően készülnek az ingatlannyilvántartási térképhez alapul szolgáló földmérési alaptérképek. Az 1:4000 méretarányú EOTR szelvényeket a hagyományostól eltérően szelvényhatárosan készítik, tehát előbbutóbb folytonosan lefedik az ország egész területét. Áttekintő térképként tartalmazzák a nagyobb méretarányokban (1:1000 vagy 1:2000) felmért belterületek és a volt zártkertek (különleges külterület) területét is. A nagyobb méretarányú EOTR szelvények 4-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz természetesen csak az egyes belterületeket és zártkerteket ábrázolják. Ezt nevezzük fekvéshatáros ábrázolásnak. Az EOTR teljes elkészüléséig továbbra is használjuk a korábbi vetületi rendszerekben készült, különböző méretarányú ún. kataszteri térképeket is (Vetületnélküli, Budapesti sztereografikus, HÉR, HKR, HDR). Szükség esetén a FÖMI (Földmérési és Távérzékelési Intézet) honlapjáról letölthető Térképellátottsági tájékoztatóból gyűjthetünk információkat valamely község nagyméretarányú térképeinek vetületi rendszereiről és méretarányukról. Talajosztályozási térkép az ingatlan-nyilvántartási térkép másolata, amely a minőségi osztályok határát, számát (1-től-8-ig), az alosztályok határát, területét és a mintatereket tartalmazza. Az egyéb önálló ingatlanok alaprajzai Az ingatlan-nyilvántartási térképen az épületeket határvonalaikkal ábrázolják. Az aránylag kis méretarány és az általában több szinten elhelyezkedő ingatlanok miatt egyébként sem lenne lehetőségünk arra, hogy a társas- és a szövetkezeti házakban lévő lakásokat az ingatlan-nyilvántartási térképen feltüntessük. Ezért az egyéb önálló ingatlanokról általában 1:100 méretarányú alaprajz (tervrajz) készül, melyet az egyéb önálló ingatlan "térképének" tekinthetünk. Az alaprajz szintenként ábrázolja a közös tulajdonba kerülő helyiségeket (szárító, mosókonyha, pince stb.) és a külön tulajdonba kerülő öröklakásokat, helyiségeket. Az alaprajzon fel kell tüntetni még a község (város) és az utca nevét, a házszámot, a helyrajzi számot, valamint a helyszínrajznak megfelelően az épületnek a földrészleten belüli elhelyezkedését is szemléltetni kell. Bár a közterületről nyíló pince is az egyéb önálló ingatlanok csoportjába tartozik, külön alaprajzot nem kell készíteni róla, mert bejáratát az ingatlan-nyilvántartási térképen feltüntetjük, földalatti elhelyezkedése pedig közömbös a nyilvántartás szempontjából. Szolgalmi jog vázrajzok A szolgalmi jogok a földrészletek bizonyos részeire terjednek ki, melyek földrészleten belüli elhelyezkedését vázrajzok ábrázolják. Ezek a vázrajzok a továbbiakban alapmunkarészként szerepelnek és a szolgalommal terhelt részeket elhatároló vonalak nem kerülnek ábrázolásra az ingatlan-nyilvántartási térképen. Az ingatlan-nyilvántartás kiegészítő részei Az ingatlan-nyilvántartás alap-munkarészeinek használatát az irattár és a különböző segédletek segítik Az irattár a földhivatal többi irataitól elkülönítve (önálló iktatószám csoportban) tárolt dokumentumok gyűjteménye. Valamely ügyben az utolsóként érkezett iratnál helyezik el a teljes iratanyagot. Az irattárban tárolt ügyiratok az alábbi csoportokba sorolhatók: - beadványok (bejelentés, kérelem, megkeresés), - jog vagy tény bejegyzése (változás, átvezetés) alapjául szolgáló okiratok (szerződés, hatósági határozatok, stb.), - ingatlan-nyilvántartási határozatok, valamint az ezek kézbesítését bizonyító tértivevények, - egyéb iratok (igazolások, engedélyek, stb.) Az ingatlan-nyilvántartásban valamilyen változást csak az előbbi írásbeli bizonyítékok alapján lehet átvezetni. 4-4
Az iktatókönyv az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos ügyiratok nyilvántartó könyve. Az egyes ügyiratokat az iktatókönyv szerinti nyilvántartási számmal azonosítják. Az ingatlan-nyilvántartási beadványokat (bejelentés, kérelem, megkeresés) beérkezésük sorrendjében kell elbírálni, elintézni. Ezt az ún. rangsort az iktatószámok sorrendje biztosítja. A névmutató a tulajdoni lapoknak a tulajdonos neve szerinti megkeresését teszi lehetővé abban az esetben, amikor nem áll rendelkezésre a tulajdoni lap száma. A névmutató ábécé sorrendben tárolt kartonok összessége, melyben az egyes kartonok, az adott természetes, ill. jogi személyeknek a körzeti földhivatal illetékességi területén fekvő ingatlanainak községét és a tulajdoni lapok sorszámait tartalmazza. A névmutató manuálisan készülő munkarész volt. A helyrajzi szám-mutató a helyrajzi számok emelkedő sorrendjében mutatja, hogy az egyes ingatlanokat milyen sorszámú tulajdoni lapon tartják nyilván. Ez a munkarész számítógéppel készült, melyen a változásokat manuálisan vezették. A számítógép feldolgozású komplex ingatlan-nyilvántartásban névmutató és helyrajzi szám-mutató nem készül. Számítógépi programok teszik lehetővé a hasonló célú keresést, most már akár a postai cím alapján is. 4-5