Speciális ingatlanok értékelése

Átírás

1 Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanfejlesztı 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u Szakirányú Továbbképzési Szak Speciális ingatlanok értékelése 6. Infrastrukturális létesítmények értékelése Szerzı: Dippong Magdolna november

2 6.1 Tartalomjegyzék 6. Infrastrukturális létesítmények értékelése Tartalomjegyzék Bevezetés A tanulási egység célja A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz: Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések Ajánlott irodalom Az infrastruktúra fogalma Az infrastruktúra létesítményei: Az infrastruktúra Hogyan befolyásolja az ingatlanok értékét az infrastrukturális ellátottság Infrastrukturális létesítményekhez kapcsolódó vagyonértékő jog Az infrastrukturális létesítmények értékelése Az infrastrukturális létesítmények tulajdonosi köre Forgalomképes infrastrukturális létesítmények értékelése Forgalomképtelen, vagy korlátozottan forgalomképes infrastrukturális... létesítmények értékelése Koncessziós jog értékelése Összefoglalás Ellenırzı kérdések

3 6.2 Bevezetés Jelen tanulmányi egységben megismerkedünk az infrastruktúra fogalmával, típusaival és a települések fejlıdésére gyakorolt hatásával. Feltárjuk, hogyan befolyásolja gazdasági fejlıdést és ebbıl következıen milyen szerepe van az ingatlan piaci potenciáljának kialakulásában. Áttekintjük azt a folyamatot, hogyan befolyásolja az infrastrukturális ellátottság az ingatlanok értékét. A z infrastruktúra létesítményei is értékelés tárgyai lehetnek. Jelen tanulási egységben részletesen foglakozunk infrastrukturális létesítmények és intézmények értékének meghatározásával A tanulási egység célja A tanulási egység célja, hogy megismertesse Önnel az infrastrukturális ellátottság jelentıségét általában az ingatlanok értékelése során. Segítse Önt abban, hogy az egyes ingatlan típusokhoz hozzá tudja rendelni azokat az infrastrukturális elemeket, amelyek annak értékét leginkább befolyásolják És mint a bevezetésben kiemeltük, az infrastrukturális létesítmények értékbecslés tárgyai lehetnek. A tanulási egységben választ kívánunk adni arra, hogy az értékbecslés készítése során milyen szempontokat vegyen figyelembe, és hogyan határozzuk meg az értékelés felhasználásának megfelelı helyes értéket A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz: megfogalmazni az infrastruktura fogalmát az ingatlanértékelési munkája során meghatározni, hogy az adott ingatlan értéke szempontjából melyek azok az infrastrukturális tényezık, amelyek az értéket leginkább befolyásolják meghatározni az infrstrukturális létesitmények és intézmények értékét 3

4 6.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak. Infrastruktúra Az infrastrukturális rendszerek (Kádas Kálmán féle felosztás) Valami kialakulásának létrejöttének, fejlıdésének alapja, elıfeltétele. Ide tartoznak a társadalmi, gazdasági tevékenység zavartalanságát biztosító alapvetı létesítmények, szervezetek, valamint azoknak a gazdasági feltételeknek az összessége, amelyek nem vesznek részt közvetlenül a termelésben, de amelyek nélkülözhetetlenek a termeléshez, és amelyeknek fejlettségi színvonala befolyásolja a termelés fejlesztésének lehetıségét. Anyagi: közlekedés távközlés energiaszolgáltatás Termelıi jellegő infrastruktúra Fogyasztói jellegő infrastruktúra vízgazdálkodás szennyvíztisztítás tőzvédelem áruszállítás Nem anyagi: szakoktatás kutatás tervezés Anyagi: lakásgazdálkodás kommunális ellátás egészségvédelem személyszállítás zöldterület, játszótér sportlétesítmények települési környezetvédelem Nem anyagi: közmővelıdési intézmények közigazgatás közbiztonság honvédelem pénz és hitelintézetek 4

5 PPP A közszféra és a magánszféra együttmőködésén (public-private partnership) alapuló projektmegvalósítási konstrukció Koncesszió Sajátos engedélyezés, engedmény, melynek alapján az állam vagy az önkormányzat a törvényben meghatározott tevékenységek gyakorlásának jogát visszterhes szerzıdésben, idılegesen úgy engedi át, hogy a jogosultnak részleges piaci monopóliumot biztosít. Latin, jelentése: megengedés, engedély, engedmény Ajánlott irodalom Az infrastruktura szerepe a területi fejlıdésben, a térszerkezet és az infrastruktúra alapjai tanulmány (VÁTI Kht. Területfejlesztési Igazgatóság, Elemzı és értékelı iroda 2004.) (Magyar virtuális enciklopédia) 5

6 6.3 Az infrastruktúra fogalma Az infrastruktúra nagyon nehezen értelmezhetı, hiszen nagyon sokrétő fogalmat takar. Egyértelmő megfogalmazása szinte lehetetlen. Az eredetileg a hadászatban meghonosodott kifejezés a közgazdasági szakirodalomban, az 1940-es években terjedt el. Használata napjainkban általánossá vált. Az infrastruktúra nélkülözhetetlen feltétele a gazdasági tevékenység folytatásának, a szolgáltatásoknak, a települések és régiók fejlıdésének, a gazdasági fejlettség egyik jellemzıje. Jelentıs piacbefolyásoló tényezı. A fejlett infrastruktúrával rendelkezı területek kétség kívül vonzóbbak, mint az elmaradottak. A napóleoni háborúk idején a kaszárnyák, hidak, utak győjtıneveként használták Az infrastruktúra létesítményei: Szociális és humán infrastruktúra (elemei regionális, településközi, ill. helyi igényeket elégítenek ki.) o Lakásállomány o Közösségi és közellátási intézmények (államhatalmi és államigazgatási szervek intézményei, társadalmi szervezetek intézményei, oktatási-, kulturális-, egészségügyi-, intézmények, kereskedelmi létesítmények, sport létesítmények, stb) Kıszegfalvi György felosztása Mőszaki infrastruktúra (mőszaki jellegő hálózatok és az azokhoz közvetlenül kapcsolódó létesítmények) o Települési közmőellátás (vízellátás, szennyvízelvezetés és azok létesítményei) o Energiaellátás (villamos energia és gázellátás) o Hírközlés o Településen belüli és azokba irányuló, illetve azokból kivezetı közlekedési és szállítási igények kielégítését biztosító létesítmények (utak, tömegközlekedés) o Hulladékkezelés A települések természeti és mővi környezetének védelmével összefüggı tevékenységeket kiszolgáló létesítmények és intézmények 6

7 Az infrastrukturális létesítmények kiterjedésük és szerkezetük szerint lehetnek: Vonalas létesítmények (utak, vasutak, víz-, távhı-, távközlési-, stb.-vezetékek) Pont szerő létesítmények (épületek, építmények, mint pl pályaudvar, iskola, orvosi rendelı, stb) Az infrastruktúra közvetlen és közvetett kapcsolatban van a termeléssel ciklusszabályozó szerepe van anyagi és nem anyagi szolgáltatások összessége hatással van a gazdasági növekedésére (jó inf. gyorsabb gazdasági fejlıdés, de ha túlfejlett, óriási pénzeket köt le) csak azzal a tevékenységgel kapcsolatban lehet értelmezni, amiért létrehozták eszköz/élımunka igényes lassan megtérülı befektetés szolgáltatásai kiegészítı jellegőek és nem helyettesíthetıek idıben el nem halaszthatók helyhez kötött Hogyan befolyásolja az ingatlanok értékét az infrastrukturális ellátottság Az ingatlanok piaci pozíciója és egyben értéke is számottevıen függ az infrastrukturális ellátottság mértékétıl és minıségétıl. A különféle ingatlanok azonban más és más infrastrukturális ellátottságot igényelnek. A lakóingatlanok esetében kifejezetten hátrányos egy autópálya, vagy vasútvonal közelsége, míg egy logisztikai park vagy raktárbázis esetében elengedhetetlenül fontosak. Ha egy kistelepülésen megszőnik az iskola, a posta és a házi orvosi rendelı, az a település házainak értékét hátrányosan befolyásolja. Mindenképpen nagyon fontos az értékbecslések készítése során az infrastrukturális ellátottság feltárása és az értékképzés során megfelelı súlyozása. 7

8 6.3.4 Infrastrukturális létesítményekhez kapcsolódó vagyonértékő jog Az állami, vagy önkormányzati feladatkörbe tartozó infrastrukturális ellátás biztosítását szolgáló létesítmények gyakran magántıke bevonásával valósulnak meg. Ennek egyik legjellemzıbb jogi formája a koncesszió. A koncesszió Sajátos engedélyezés, engedmény, melynek alapján az állam vagy az önkormányzat a törvényben meghatározott tevékenységek gyakorlásának jogát visszterhes szerzıdésben, idılegesen úgy engedi át, hogy a jogosultnak részleges piaci monopóliumot biztosít. Koncesszió-köteles tevékenységek pl. az országos közutak, csatornák mőködtetése, a bányászati kutatás és kitermelés, a szerencsejátékok szervezése, vagy a közforgalmú vasúti személyszállítás. A koncesszió a kizárólagos állami koncesszió és az önkormányzati tulajdon hatékonyabb mőködtetését hivatott elımozdítani. A koncessziós szerzıdés megkötésére fıszabály szerint nyilvános pályázatot kötelezı kiírni. A pályázat nyertese az, aki összességében a kiírásnak megfelelı legkedvezıbb ajánlatot tette. A szerzıdés csak határozott idıtartamra, visszterhesen köthetı, az ellenszolgáltatásban a felek állapodnak meg. A koncessziós szerzıdés az állami tulajdonhoz vagy az önkormányzati törzsvagyonhoz tartozó vagyontárgy tulajdonjogában változást nem eredményez. A koncesszió-köteles tevékenységgel összefüggésben létrejött kizárólagos állami tulajdonnak vagy önkormányzati törzsvagyonnak minısülı vagyontárgy az üzembe helyezés idıpontjában az állam, illetıleg az önkormányzat tulajdonába kerül. A koncesszió-köteles tevékenységek folytatásának módját, részletes feltételeit ágazati törvények határozzák meg évi XVI. Tv a koncesszióról 8

9 6.4 Az infrastrukturális létesítmények értékelése A korábban már sokszor hangoztatott elvek szerint az infrastrukturális létesítmények (ingatlanok) értékelése is az általánosan alkalmazott értékelési eljárások szerint, az ingatlan jellegének és az értékelés felhasználhatóságának megfelelıen történjen! Az infrastrukturális létesítmények közül elsı sorban azoknak az értékelését vesszük számba, amelyek munkánk során a leggyakrabban találkozhatunk. Ezek elsı sorban a mőszaki infrastruktúra létesítményei és a szociális és humán infrastruktúra intézményei. Mőszaki infrastruktúra: Közlekedés o Közút o Vasút o Légi közlekedés o Vizi közlekedés Hír és távközlés (információs és kommunikációs infrastruktúra) o Számítástechnikai infrastruktúra o Telekommunikációs infrastruktúra (Telefon, kábel TV, internet, stb) o Hálózati és tartalmi infrastruktúra (szerverek, domainok, stb) Vezetékes ivóvízellátás és szennyvízkezelés o Víztermelés o Ivóvízellátás o Szennyvízkezelés és cstornázás Energiaellátás o Villamosenergia rendszer o Kıolaj vezeték rendszer o Megújuló energiaforrások Hulladékkezelés Szociális és humán infrastruktúra Lakásállomány (értékelésével külön tanulmányi egység foglakozik) Közösségi és közellátási intézmények (államhatalmi és államigazgatási szervek intézményei, társadalmi szervezetek intézményei, oktatási-, kulturális-, egészségügyi-, intézmények, kereskedelmi létesítmények, sport létesítmények, stb) 9

10 6.4.1 Az infrastrukturális létesítmények tulajdonosi köre Az infrastrukturális létesítmények tulajdonosaik szerint lehetnek: Magán tulajdonban lévık (ide sorolhatók a magánszemélyek, szervezetek, vállalkozások tulajdonát képezı létesítmények, pl magán iskola, magánút, szélkerék, üzletek, stb) Állami tulajdonúak Önkormányzati tulajdonúak A magántulajdonban lévı infrastrukturális létesítmények forgalomképesnek tekinthetık Forgalomképes infrastrukturális létesítmények értékelése Az infrastrukturális létesítmények egy jelentıs része, elsı sorban a szociális és humán infrastruktúra magán tulajdonban van létesítményei forgalomképesek. Értékelésük az értékbecslési szabályok betartásával történjen! Piaci összehasonlítás: alkalmazható mindazon ingatlanoknál, amelyek piaci körülmények között értékesíthetık, pl. üzletek, orvosi rendelık, irodai használatra alkalmas intézmények, iskolák, stb. Költség-alapú értékelés: gyakorlatilag minden esetben alkalmazható, önálló értékképzı módszerként, vagy más módszerekkel meghatározott érték ellenırzéseként. A vonalas létesítmények estében, pl magánút, magántulajdonú szennyvízkezelı, stb. Hozam-alapú értékelés: azoknak az infrastrukturális létesítményeknek az értékelése során, amelyek jövedelemtermelık, vagy jövedelemtermelıvé tehetık, alkalmazható. (parkolók, iskolák, orvosi rendelı, szennyvíztisztító, idısotthon, stb) 10

11 6.4.3 Forgalomképtelen, vagy korlátozottan forgalomképes infrastrukturális létesítmények értékelése Alapvetıen nem rendelkeznek önálló piaci értékkel, de a piaci érték, mint helyettesítı érték, korlátozottan, bár, de ezen ingatlanok esetében is alkalmazható. Piaci összehasonlítás: alkalmazható mindazon ingatlanoknál, amelyek funkciójuknál és kialakításuknál fogva piaci körülmények között értékesíthetık lennének pl. irodai használatra alkalmas intézmények, iskolák, stb. Költség-alapú értékelés: gyakorlatilag minden esetben alkalmazható, önálló értékképzı módszerként, vagy más módszerekkel meghatározott érték ellenırzéseként. A vonalas létesítmények estében, pl. utak, vasúti pályák, szennyvíztisztító, híd, stb. Hozam-alapú értékelés: azoknak az infrastrukturális létesítményeknek az értékelése során, amelyek jövedelemtermelık, vagy jövedelemtermelıvé tehetık, alkalmazható. (parkolók, iskolák, kórházak, szennyvíztisztító, idısotthon, stb) A költség-alapú értékelés alkalmazása során az avultság mértékét a felhasználás céljának megfelelıen kell alkalmazni, amennyiben nem piaci értéket határozunk meg, csak a fizikai és az erkölcsi avulással számolhatunk! Koncessziós jog értékelése Az állami vagy önkormányzati feladatok ellátásához szükséges létesítmények megvalósítása történhet befektetık bevonásával is. Legismertebb formája a PPP. A hasznosítás illetve fejlesztés valamilyen vagyonértékő jog alapján valósulhat meg. Ezek közül a leggyakoribb a koncessziós jog. A koncessziós jog birtokosa a koncessziós szerzıdés alapján megvalósítja a létesítményt, majd a koncessziós idı lejártáig viseli annak terheit és húzza hasznait. Vagyis a megvalósított, vagy megvalósítandó létesítmények, jövedelemtermelık, és mint ilyenek, hozamaik alapján értékelhetık. Pl. koncessziós autópálya, mélygarázs, sportlétesítmények, stb. A koncesszió és általában más ingatlanhasznosítást biztosító jog is meghatározott idıtartamra szól, a vonatkozó szerzıdés tartalmazhat más olyan feltételeket is, amelyek a koncesszió birtokosának jövedelmét befolyásolhatják. Az értékelést a konkrét szerzıdéses feltételek ismeretében végezzük el! 11

12 6.5 Összefoglalás Általánosságban megállapítható, hogy az infrastruktúra állapotától és minıségétıl függ egy település fejlettsége Az infrastrukturális ellátottság olyan, markáns piacformáló tényezı, amely ingatlanok értékét nagymértékben meghatározza. Az értékbecslések készítése során tehát fel kell tárni az értékelt ingatlan infrastrukturális környezetét, annak érdekében, hogy az értéket minél pontosabban megállapíthassuk. Az infrastruktúra létesítményei önmagukban is értékelés tárgyai lehetnek. Az értékelés során a létesítmény jellegének és az értékbecslés felhasználási módjának megfelelı értékelési eljárást kell kiválasztani! A forgalomképes, vagy forgalomképessé tehetık rendelkeznek piaci értékkel is mely meghatározható. A forgalomképtelenek, vagy korlátozottan forgalomképes tehetık, alapvetıen nem rendelkeznek önálló piaci értékkel, de a piaci érték, mint helyettesítı érték, korlátozottan, bár, de ezen ingatlanok esetében is alkalmazható. 12

13 6.6 Ellenırzı kérdések 1. Mi az infrastruktúra? 2. Ismertesse az infrastruktúra felosztását! 3. Mit jelent a szociális és humán infrastruktúra? Mondjon példának legalább 3 ilyen létesítményt! 4. Mi tartozik a mőszaki infrastruktúra körébe? 5. Mi tartozik a közmő és mi az energia ellátás tárgykörébe? 6. Mit jelent a koncesszió, hogyan kapcsolódhat a fogalom az infrastrukturális létesítmények megvalósításához? 7. Kinek a tulajdona lesz a koncessziós szerzıdés alapján megvalósuló létesítmény? 8. Mit jelent a PPP és hogyan válhat infrastruktúra-fejlesztı eszközzé? 9. Mi a különbség a vonalas és a pont-szerő infrastrukturális létesítmények között? Mondjon példát! 10. Melyek az infrastruktúra jellemzıi? 11. Hogyan befolyásolja az infrastrukturális ellátottság az ingatlanok értékét? 12. Kiknek a tulajdonában lehetnek infrastrukturális létesítmények? Mondjon példát magántulajdonú infrastruktúrára! 13. Mi a forgalomképtelen vagyon? 14. Hogyan hasznosítható az állami, vagy önkormányzati forgalomképtelen vagyon? 15. Milyen módszerekkel határozná meg egy iskola piaci értékét? 16. Milyen módszerrel határozná meg egy autópálya értékét? 17. Milyen módszerrel határozná meg az autópálya koncesszió értékét? Milyen tényezıket venne figyelembe az értékbecslés során? 18. Hogyan határozná meg egy idısotthon értékét? Mit határozna meg a létesítmény jellemzı fajlagos egységeként? 19. Milyen módszerekkel határozná meg egy kórház piaci értékét? 20. Mely elemek alkotnak egy vasúti pályát (vonalas és pontszerő) Hogyan értékelné azokat? 13