MAKÓ VÁROS POLGÁRMESTERÉTŐL FROM THE MAYOR OF MAKÓ

Átírás

1 MAKÓ VÁROS POLGÁRMESTERÉTŐL FROM THE MAYOR OF MAKÓ Ikt.sz.: 1/596-1/2012/I. Tárgy: Tájékoztató az önkormányzat Üi.: dr. Sánta Edina tulajdonában lévő lakások és garázsok hasznosításáról Melléklet: - Makó Város Önkormányzat Képviselő-testülete MAKÓ TÁJÉKOZTATÓ Tisztelt Képviselő-testület! Az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások és garázsok bérbeadásának és elidegenítésének szabályozásának alapjait a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló évi LXXVIII. törvény és az önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról és elidegenítéséről szóló 24/2001. (IX.27.) Makó ör. (továbbiakban: Lakásrendelet) rendelkezései teremti meg. Lakásrendelet helyi szabályai I. Lakások hasznosítása A Lakásrendelet meghatározza, hogy az önkormányzat tulajdonában lévő és bérbeadás célját szolgáló lakások milyen jogcímen és milyen feltételekkel adhatók bérbe. Ezen jogcím lehet az évente 1-2 alkalommal előforduló lakáscsere útján történő hasznosítás vagy lakás hasznosítása bérlőkijelölési jog alapján is, de ezek mellett elsősorban az önkormányzati tulajdonú lakások szociális helyzet alapján, költségelven vagy szabadpiaci feltételekkel történő pályáztatás útján kerülnek bérbeadásra. A fentieken túl nem túl gyakori, hogy a rendeletben meghatározott közérdekű célból vagy önkormányzati érdekből kerülne lakás bérbeadásra. Szociális helyzet alapján, költségelven, illetve szabadpiaci elven történő hasznosításnál Városfejlesztési, Városüzemeltetési, Lakásügyi és Turisztikai Bizottság által pályázat kerül kiírásra, mely pályázati kiírás tartalmazza a bérbeadás jogcímét és a helyi rendelet alapján meghatározott bérleti díjat is. Önkormányzati bérlakásra fő szabályként csak legfeljebb 5 évre, határozott idejű vagy valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti szerződés köthető. Az Önkormányzat 2010-ben a lakáspályázatok beadásának feltételeként bevezette a bánatpénz megfizetését, melyet minden pályázó köteles megfizetni az önkormányzat részére a pályázat beadásával egyidejűleg. Szociális alapon bérbe adható önkormányzati bérlakás esetén ezen összeg HUNGARY 6900 MAKÓ, SZÉCHENYI TÉR 22. TEL.: FAX: INFO@MAKO.HU -1. old

2 2.000,-Ft, költségelven történő bérbeadás esetén 8.000,- Ft, illetve szabadpiaci feltételekkel történő önkormányzati bérlakás bérbe adása esetén ,-Ft. A bánatpénz bevezetésének célja az volt, hogy a lakáspályázók szándékát erősítsük, és elkerüljük azt az esetet, hogy a lakáspályázat beadását követően a pályázók visszavonják kérelmüket, és emiatt elvegyék a lehetőséget más pályázótól. A bánatpénz sikertelen pályázat esetén visszafizetésre kerül, nyertes pályázat esetén pedig a lakás bérleti díjába beleszámít. Bevezetését követően a pályázók száma a korábbi évekhez képest csökkent, ezáltal a lakásszerződéstől való visszalépők száma is, de minden egyes lakáspályázatnál az érdeklődők száma nagy. Fontos szabály az, hogy szociális alapon nem nyújtható be pályázat akkor, ha a pályázó, valamint a vele együtt költöző családtagja az ország területén bárhol rendelkezik, vagy már rendelkezett önálló beköltözhető lakástulajdonnal, önálló lakásnak minősülő tulajdoni hányaddal, üdülővel, beépíthető lakótelekkel, üdülőtelekkel. Hasonló kitétel a költségelven bérbe adott, vagy szabadpiaci jogcímen pályáztatott lakásnál nincs, így nem kizáró ok amennyiben egy ingatlan házrésszel, vagy esetlegesen beépíthető lakótelekkel rendelkezik. A költségelvű vagy szabadpiaci jogcímen pályáztatott lakásnál kizáró ok lehet például ha önkormányzati bérlakás lakásbérleti jogával már rendelkezik, vagy az Önkormányzat felé lakbér hátraléka áll fenn a pályázati kiírás időpontjában. További különbség állapítható meg a szociális és a költségelvű jogcím között aszerint, hogy a pályázó és családtagjai mekkora jövedelemmel rendelkeznek, ugyanis egy vagy két gyermeket nevelő vagy gyermektelen család esetén a mindenkori nyugdíjminimum (28.500,-Ft) kétszeresét, azaz ,-Ft-ot, három vagy több gyermeket, illetve fogyatékos gyermeket nevelő család esetében a mindenkori nyugdíjminimum másfélszeresét, azaz ,-Ft-ot, míg egyedülálló esetén a mindenkori nyugdíjminimum két és félszeresét, azaz ,-Ft-ot, így a fentiekből kifolyólag a költségelven megállapított lakásnál a megjelölt összeghatárnál nagyobb jövedelemmel rendelkezők pályázhatnak. További különbség tehető a fenti jogcímek között a lakbérek mértékében is az alábbi komfortfokozatok szerint: Megnevezés Iparosított technológiával épült összkomfortos lakás nem iparosított technológiával épült összkomfortos lakás Szociális helyzet esetén (Ft/m2) Költségelven (Ft/m2) Szabadpiaci feltételekkel (Ft/m2) Komfortos Félkomfortos Komfortnélküli ben történt Lakásrendelet módosítás a lakás költségelven történő bérbeadásnál a lakbér megállapításának összegére vonatkozóan. Korábban a lakbér a lakás forgalmi értékének függvénye volt, azaz új lakás esetén a megállapított éves lakbér nem lehetett alacsonyabb, mint a HUNGARY 6900 MAKÓ, SZÉCHENYI TÉR 22. TEL.: FAX: INFO@MAKO.HU -2. old

3 lakás bekerülési költségének 2%-a, míg nem új építésű, megüresedett vagy felújított lakás esetén az éves lakbér nem lehetett alacsonyabb, mint a lakás forgalmi értékének 2%-a. A költségelven bérbe adott lakás lakbérének mértékének újragondolásakor a Lakástörvény rendelkezését kellett figyelembe venni, ugyanis, úgy kell megállapítani a lakbért, hogy a bérbeadónak az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással, lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai megtérüljenek. Ezen elv mentén a Képviselő-testület január 01. napjától akként módosította rendeletét, hogy a költségelven történő bérbeadás esetén a lakbér a szociális helyzet alapján megállapított lakbér kétszerese lett (táblázat). Ezen meghatározás gyorsított a bérbeadási folyamaton ugyanis nem kell már minden esetben meghatároztatni a lakás forgalmi vagy bekerülési értékét, ezáltal gyorsabban írható ki pályázat a megüresedett lakásokra. Az önkormányzat tulajdonában lévő bérlakások hasznosítása: Az Önkormányzat tulajdonában álló bérlakás állomány 213 db bérlakásból áll. Lakásvásárlásra, lakásépítésre, lakáseladásra évben és év első felében nem került sor. Lakásállomány alakulása június 1. napján: A) Komfortfokozat szerint: a) 59 db komfortnélküli (27,7%) Az a lakás, amely a félkomfortos lakás követelményeinek sem felel meg, de legalább 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, továbbá a lakáson kívül WC (árnyékszék) használatával és egyedi fűtési móddal rendelkezik, valamint a vízfelvétel lehetősége biztosított. Pl.: Hunyadi 2/a, Szegedi utca 16/a, Kossuth utca 2. Jelen komfortfokozatnál a legkisebb alapterületű lakás 11 m 2, legnagyobb alapterületű lakás 80 m 2 b) 8 db félkomfortos (3,75%) Az a lakás, amely a komfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, továbbá fürdőhelyiséggel vagy WC-vel és közművesítettséggel (legalább villany-és vízellátással), valamint egyedi fűtési móddal rendelkezik. Pl.: Dembinszky utca 26., Berzsenyi 10/A. Jelen komfortfokozatnál a legkisebb alapterületű lakás 37m 2, legnagyobb alapterületű lakás 83 m 2 c) 56 db komfortos (26,3%) Az a lakás, amely legalább 12 m 2 -t meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel és WC-vel, közművesítettséggel, melegvízellátással és egyedi fűtési móddal (gázfűtéssel, szilárd vagy olajtüzelésű kályhafűtéssel, elektromos hőtároló kályhával) rendelkezik. Pl.: Széchenyi tér , Fűrész utca 28. HUNGARY 6900 MAKÓ, SZÉCHENYI TÉR 22. TEL.: FAX: INFO@MAKO.HU -3. old

4 Jelen komfortfokozatnál a legkisebb alapterületű lakás 27 m 2, legnagyobb alapterületű lakás 95 m 2 d) 90 db összkomfortos (42,25%) Az a lakás, amely legalább 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel és WC-vel, közművesítettséggel (villany- és vízellátással, szennyvízelvezetéssel), melegvíz-ellátással és központos fűtési móddal (táv-, egyedi, központi vagy etázsfűtéssel) rendelkezik. Pl.: Rudnay Gy , Kálvin 8-12., Tömörkény utca 1. Jelen komfortfokozatnál a legkisebb alapterületű lakás 37 m 2, legnagyobb alapterületű lakás 137 m 2 B) Bérbeadás módja szerint: 150 db szociális alapon (70,4%) 26 db költségelven (12,2% 17 db szabadpiaci elven (8%) C) Időtartam szerint: 65% határozatlan idejű 35% határozott idejű A jelenlegi 213 db bérlakásból összesen 193 db önkormányzati lakás hasznosítása valósult meg június 01. napján. A 20 db üres lakás közül várhatóan júniusában 1db lakás (Makó, Justh Gyula utca 23/C.) pályázati kiírására kerül sor. Ezt követően korábbi bérlők elhalálozása, illetve 1 esetben a szerződés lejárta utáni visszaadás miatt pályázati kiírás vár a további jelenleg üres - bérlakásokra (pl.: Fűrész utca, Bajcsy-Zs. ltp.-i lakás, Királyhegyesi és Rákóczi utcai). A pályáztatásra váró és ideiglenesen üres bérlakásokat minden esetben felméretünk és a pályáztatás előtt a legszükségesebb és a biztonságos lakhatás feltételeit kielégítő munkálatok elvégzésére kerül sor a gazdaságossági szempontok szigorú figyelembe vételével, költség-hatékony kivitelezéssel. A munkálatokra a vállalkozóktól bekért legalább - 3 árajánlat alapján kerülhet sor. A Kossuth utcában lévő 2 db bérlakás (Kossuth u. 2. és Kossuth u. 66.) hasznosítására is sor kerülhet hamarosan, ugyanis jelenleg ezen lakások kéményvizsgálata folyik, ezután történhet meg a lakások biztonságos bérbeadása. Sor kerülhet a Fürdőre néző és szintén a közelmúltban megürült Széchenyi téri és Szegedi utcai lakások más célú (pl. szálláshely) hasznosítására is, tekintettel az újonnan megépülő Fürdő közelségére. A további fennmaradó üres lakások elsősorban a Liget u. 12. és a Hunyadi u. 2/A szám alatt találhatóak, mely ingatlanok lakásként történő tovább bérleteztetése nem javasolt az ingatlan egyéb irányú hasznosítása miatt. Évente átlagosan lakás került pályáztatásra a lakás jellegétől függően, elsősorban a lakás állapotától, komfortfokozatától függően költségelvű és szabadpiaci elven. HUNGARY 6900 MAKÓ, SZÉCHENYI TÉR 22. TEL.: FAX: INFO@MAKO.HU -4. old

5 2011. január december 31. közötti időszakban 15 bérlakás került hasznosításra, melyből 7 db összkomfortos (46%), és 8 db komfortos komfortfokozatú (54%) bérlakás volt. Szabadpiaci elven 8 db lakás (54%), költségelven 3 db lakás (20%), garzonlakás jogcímén 2db (13%), valamint szociális alapon 2 db (13%) bérlakás hasznosítására került sor. Mindegyik szerződés határozott időtartamra szólt január június 1. közötti időszakban az alábbi 5 lakásra írt (ebből a Justh Gyulai ingatlan ismételten pályáztatásra kerül) ki a Bizottság pályázatot: ezen lakásokra összesen 28 fő nyújtott be pályázatot. Cím Kiírás Pályázók (db) 1. Szegedi u. 16. fsz. 8. Költség elven 9 2. Széchenyi tér III. 10. Szabadpiaci 6 3. Hunyadi u. 7. fsz. 1. Szabad piaci 9 4. Hunyadi u. 7. fsz. 2. Szabadpiaci 4 5. Justh Gy. u. 23/C Szabadpiaci Kiírás alatt Nyertes pályázat esetén megtörténik a lakás átadása átadás-átvételi jegyzőkönyv alapján, mely jegyzőkönyv alapjául szolgál a közüzem szolgáltatók felé történő bérlőváltozások jelentéséhez. Lakások karbantartása, felújítása: Jelenleg is tart a Polgármesteri Hivatal Műszaki Irodája által az önkormányzati nem lakáscélú helyiségek és lakások műszaki állapotának átfogó felmérése. A nem megfelelő állapotú lakások felújításának lehetőségét átgondolva a továbbiakban is meg kell fontolni a lakás leendő bérlő általi saját költségén történő felújítását és a bérleti díjba történő beszámítását, melyet a meglévő bérlők részére is biztosítani célszerű. Hosszabb távon pályázati lehetőségek és a rendelkezésre álló önerő függvényében élni kell a bérlakás-állomány bővítés esetleges lehetőségével. Lakbérbevétel: Az önkormányzati lakások lakbére a fentiekben említettek alapján a lakások komfortfokozata, alapterülete és a bérbeadás jogcíme alapján kerül megállapításra évben a lakbérből befolyó bevétel 15,6 millió Ft volt, mely 400 eft-tal tért el az előirányzattól. A havonta kiszámlázott lakbér 1,5 millió Ft körül alakul, melyből előző hónapban 1,6 millió Ft lakbérbevétel folyt be (a korábbi lakbértartozás kiegyenlítéssel együtt). Hátralék esetén 3 hónapot meghaladó tartozásnál többször írásban és szóban is felszólításra kerül a bérlő, hogy fizetési kötelezettségét mielőbb teljesítse. Amennyiben továbbra sem fizet fizetési meghagyás kerül beadásra majd az ügye végrehajtásra kerül, végső esetben pedig a bérleti szerződés megszüntetéséről kell határozni. Bármely szakaszban lehetősége van a bérlőnek részletfizetési megállapodás megkötésére is. A hátralékok összege havonta átlagosan 4-5 millió Ft között mozog, a behajtásra tett intézkedések folyamatosak. A lakbérek mértéke a költségelvű és a szabadpiaci feltétellel bérbe adott lakásoknál minden év március 1-jével - legfeljebb a Ptk (3) bekezdésében meghatározott kamat mértékével megemelésre került, míg a szociális helyzet alapján bérbe adott lakásoknál jan. 1-jét követően csak jan. 1-től került sor lakbéremelésre, más városokban alkalmazott lakbérek felmérését követően. HUNGARY 6900 MAKÓ, SZÉCHENYI TÉR 22. TEL.: FAX: INFO@MAKO.HU -5. old

6 II. Garázsok hasznosítása: A garázsoknál, ugyanúgy mint a lakásoknál elmondható, hogy hasznosításuk pályázati eljárás keretében történik meg. A pályázat kiírása, elbírálása, és kijelölése szintén a Városfejlesztési, Városüzemelési, Lakásügyi és Turisztikai Bizottság hatásköre, de amennyiben a versenyeztetési eljárás legalább kettő alkalommal sikertelen volt, úgy a bérlő kijelölése bérleti igény esetén az Ügyrendi, Pénzügyi, Közbeszerzési és Tulajdonosi Bizottság hatásköre. Garázsállomány június 01. napján: Makó Város Önkormányzata 50 garázs tulajdonjogával rendelkezik, amelyből 47 darab személygépjármű garázs és 3 darab motorgarázs. A bérbe adott/hasznosított garázsok száma 44 darab, melyből jelenleg 2 garázs pályáztatása van folyamatban, azzal, hogy mind a kettő garázsra érkezett június hónapban a pályázati határidő letelte előtt érvényes pályázati ajánlat, így a garázsok kihasználtsága 88 %-os. Évente átlagosan 2-3 garázs visszavétele történik meg évben az alábbi garázsokra került sor a Bizottság által pályázat kiírására, mely garázsokra összesen 3 fő nyújtott be pályázatot. Sorszám Év Cím Pályázók (db) Hunyadi u sorsz Rudnay Gy sorsz Hunyadi u sorsz Rudnay Gy sorsz. Pályáztatás alatt Rudnay Gy sorsz. Pályáztatás alatt Pályázat mellőzésével kétszeres meghirdetést követően bérleti igény esetén - bérbe adott garázsok száma évben: Sorszám Év Cím Bérbe vétel (db) Hunyadi u sorsz Rudnay Gy sorsz. 1 Frekventált elhelyezkedésüknek és a belvárosban lévő garázsok számának köszönhető, hogy a belvárosban csak 2 üres garázs található. Jelenleg legkisebb mértékben az Ipari Parkban lévő garázsok (4 db) hasznosulnak, melyekből az elmúlt 3 év folyamán 3 garázs 4 hónaptól 17 hónapig terjedő határozott időre került bérbeadásra. A garázsokat fekvésük szerint is csoportosítva elmondható, hogy 46 központi fekvésű, míg 4 db pedig az Ipari Parkban található. A bérbeadás időtartamát vizsgálva a bérleti szerződések általában határozatlan idejűek, jelenleg 11 határozott idejű szerződést van érvényben, mely szerződések 5 éves határozott időre szólnak. HUNGARY 6900 MAKÓ, SZÉCHENYI TÉR 22. TEL.: FAX: INFO@MAKO.HU -6. old

7 Bérleti díjak mértéke: Garázs: Ingatlan címe Garázsok száma Bérbe adva Terület (m 2 ) Nettó bérleti díj átlaga (Ft/m 2 /hó Rudnay Gy. u pályáztatás alatt Rudnay Gy. u Tömörkény u Hunyadi u Hunyadi u. 2/A Hunyadi u. 2/B Csanád vezér tér Inkubátorház Korona és Összesen: Motorgarázs: Ingatlan címe Motorgarázsok száma Bérbe adva Terület (m 2 ) Nettó bérleti díj átlaga (Ft/m 2 ) Rudnay Gy. u Rudnay Gy. u Összesen: A táblázatból is jól látható, hogy a Rudnay Gy. u szám alatt kétszer annyi, azaz 16 darab 17 m 2 területű autógarázs és 2 darab motorgarázs található, melyek nettó bérleti díja átlagosan 503,- Ft/m 2 szemben a Rudnay Gy. u. 2. szám alatti 8 darab 17 m 2 területű autógarázzsal és 1 darab motorgarázzsal, melyek nettó bérleti díja átlagosan 524,-Ft/m 2, azaz megközelítőleg hasonló. A Tömörkény u. 1. szám alatti címen 6 darab 18 m 2 területű autógarázs található, melyek nettó bérleti díja 495,-Ft/m 2, mígy Hunyadi u szám alatti címen 8 darab 17 m 2 területű autógarázs található, melyek nettó bérleti díja 522,-Ft/m 2. A kiadott garázsok bérleti díjának összege átlagosan 509,-Ft/m 2 /hó. A garázsok többségének (58%-ának) nettó bérleti díja 500,-Ft/m 2 /hó és 530,-Ft/m 2 /hó között mozog. A legalacsonyabb bérleti díj összege 390,- Ft/m 2 /hó, de 577,-Ft/m 2 /hó összegű bérleti szerződés is van érvényben. Összehasonlításképpen elmondható, hogy a makói bérleti díj a környékbeli városok bérleti díjához hasonló, hiszen Szegeden bruttó 650,- Ft/m 2 /hó, Békéscsabán pedig bruttó ,- Ft/m 2 /hó bérleti díjért lehet garázsokat bérbe venni. A bérleti díjak mértéke eltérő, de egyre növekvő tendenciát mutat, mivel az önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról és elidegenítéséről szóló 24/2001. (IX.27.) Makó ör. 33. (4) bekezdése rögzíti, hogy a helyiség bérleti jogát az a pályázó nyeri meg, aki a pályázati feltételeknek megfelel, és pályázati tárgyaláson a legmagasabb összegű bérleti díj megfizetésére tesz ajánlatot. A bérleti díj minden évben legfeljebb a Ptk (3) bekezdésében meghatározott kamat mértékével megemelésre kerül. A HUNGARY 6900 MAKÓ, SZÉCHENYI TÉR 22. TEL.: FAX: INFO@MAKO.HU -7. old

8 bérleti díjakból származó havi bevétel Ft. A bérlők összetételére jellemző, hogy nem a garázs felett elhelyezkedő lakások lakói, hanem általában a környező házak lakói a bérlők. A garázsok kiadásának előnye a lakásokkal szemben, hogy minimális ráfordítást követően kiadhatóak. A bérlők rendszeresen fizetnek. Pár hónapos csúszások ritkán előfordulnak, nagyobb hátralék nem halmozódik fel, és a közüzemi díjak (pl. áramdíj) felhalmozása sem várható a garázsok esetében. De itt is érvényes az a szabály, hogy a bérlő tartozása esetén rendszeresen felszólításra kerül és évente átlagosan egy alkalommal kerül sor garázsbérlők elleni fizetési meghagyás felmondására. Összegzés: Az Önkormányzati vagyon feletti tulajdonosi jogokat a vagyonrendeletben meghatározott hatáskörök alapján a Képviselő-testület, a Bizottságok, Polgármester gyakorolják. A lakásokat megvizsgálva elmondható, hogy a lakások kihasználtsága 95 % -os, tekintettel a lakások folyamatos cserélődésére (azaz átlagosan havi egy lakás pályáztatásra kerül), míg a garázsoknál legalább 85 %-os kihasználtság a jellemző és ritkább időszakonként kerül sor megürülés. Polgármesteri Hivatal Műszaki Irodája bevonásával a Pénzügyi Osztály Vagyoncsoport koordinációjában áprilisa óta zajlik az önkormányzati tulajdonú lakások és nem lakáscélú helyiségek felmérése. Az ingatlanokra vonatkozó megállapítások fényképpel ellátva jegyzőkönyvben kerülnek rögzítésre, majd kiértékelését követően javaslat alapján a felmerülő problémák megoldása a cél. A vagyongazdálkodás feladatai végrehajtásának előkészítését a Polgármesteri Hivatal szervezeti egységei együttműködve a Jegyző irányításával látják el. HATÁROZATI JAVASLAT Makó Város Önkormányzat Képviselő-testület megtárgyalta az önkormányzat tulajdonában lévő lakások és garázsok hasznosításáról szóló tájékoztatót és azt elfogadja. A képviselő-testület a határozat végrehajtásáról tájékoztatást nem kér. Erről értesítést kap: Makó város polgármestere Makó város jegyzője Polgármesteri Hivatal Pénzügyi Osztály Vagyoncsoport Irattár Makó, június 14. Dr. Buzás Péter polgármester HUNGARY 6900 MAKÓ, SZÉCHENYI TÉR 22. TEL.: FAX: INFO@MAKO.HU -8. old