BERUHÁZÁS- TERVEZÉS JEGYZET 2015

Átírás

1 BERUHÁZÁS- TERVEZÉS JEGYZET

2 BME Építéskivitelezési Tanszék Rostás Zoltán Beruházások tervezése és irányítása elektronikus jegyzet De hogyha minden más merő lom is, Ne vedd el a művészetben hitem. S azt bétanulni mégiscsak szabály kell. (Madách: Az ember tragédiája, 10.szín) 2011 május hó 2

3 TARTALOMJEGYZÉK Bevezető... 3 A beruházási folyamat 10 játékszabálya... 5 A beruházás-tervezés fogalma és története... 6 A beruházás-tervezési feladat... 9 Megközelítések A beruházási folyamat szereplői A résztvevők szervezetei A beruházási folyamat négy fázisa A beruházás négy szintje / eszközrendszere A beruházás tervezésének alapkérdései A beruházástervezés ellenőrző kérdései Beruházások tervezése mint feladatmegoldás Az ABCD eljárás A beruházástervezés és irányítás módszertana A beruházási tevékenység dokumentumai

4 Bevezető A beruházások tervezése és irányítása egyre fontosabb szerepet kap az építészmérnökök képzésében. Ennek alapvető oka az, hogy a szakmagyakorlók felismerték: abban a küzdelemben, amely az beruházási folyamat során zajlik a tevékenységek irányításáért és az építtető bizalmának megszerzéséért érdemes kiismerni magunkat a beruházási folyamatokban, átlátni a tevékenységek okait és következményeit ahhoz, hogy a döntésekben érdemi részt vállalhassunk. Az építéstörténet egyes korszakaiban a tervező (építész) a beruházást is irányította, mestere volt a tervezésnek és építésnek egyaránt. A XX. század azonban véget vetett a tervező ezen kiemelt és kiváltságos szerepének, és a szakmai munkamegosztás elmélyülésével nemcsak a beruházási de a tervezési folyamatok is specializálódtak. Az építtetők gazdasági és szakmai döntéseikhez már nem(csak) a tervező építészre, hanem különböző más szakterületek képviselőinek véleményét is kikérték. Így vették át az irányítást a beruházási folyamatok felett jogászok, közgazdászok, mérnökök, technológusok valamint különféle menedzserek. A tervezési piac napjainkban egyre kevesebb munkát tud adni az épülettervezést élethivatásul választó építészeknek. Erre többnyire úgy reagálnak, hogy új szakterületeken új ismeretekkel vértezik fel magukat. Újabb, a tervezéshez és építéshez kapcsolódó tudást szereznek meg és kiterjesztik tevékenységi köreiket. A beruházások tervezése, szervezése és irányítása az egyik ilyen terület. architects can no longer claim, as a matter of right, the leadership of the building team It was a role they should not relinquish but if they were to retain and expand it, they would need to regain a throughout understanding of building economics and management. 1 Ez a jegyzet az alapvető beruházási ismeretek elsajátításában szándékozik segíteni. Ezen ismeretek birtokában reméljük, hogy a későbbi tanulmányok (építés-gazdaságtan), tervezési feladatok (komplex- és diplomatervek) és a szakmai gyakorlat teljesítése ha könnyebb nem is, de talán érthetőbb lesz. A beruházás komplex rendszerének megértéséhez az ingatlanpiacot modellező Capitaly játék pályáját hívtuk segítségül. Reméljük hogy ezen keresztül jobban átlátható lesz az a rendszer, amelynek kidolgozása során az érthetőség, az egyszerűség és a rendszerezettség elveit kívánták követni a szerző és a gyakorlatok anyagának kidolgozásában részt vevő munkatársai. Rostás Zoltán 1 RIBA: Strategic Study of the Profession, London

5 A beruházási folyamat 10 játékszabálya i) Az építési beruházás ténylegesen felmerülő problémák megoldására adandó egyfajta válasz. Ahol nincs probléma, ott nem kell megoldás sem, ahol pedig van, nem biztos hogy az építés a legjobb megoldás. Nem kell tehát mindig építeni. ii) A beruházási folyamatban erőforrásokat kötünk le és alakítunk át. Az erőforrások kezelésének jogát átadók joggal várják el azt, hogy szakmánkat magas szinten gyakoroljuk, és bizonyítsuk hogy minden tevékenységük optimális az Építtető számára, mindenek felett az Ő (és a felhasználók közösségének) érdekeit szolgálja. (hatékonyság, minőség) iii) Az Építtető nagy kockázatokat vállal. Azt értékeli jobban, aki segíti a kockázatok és váratlan helyzetek kezelésében és aki részben át is tudja vállalni azokat. Az építészmérnök pénzügyi források hiányában szakmai és kulturális tőkéjével (jóhírével, munkaszervező és munkavégző képességével) vehet részt a kockázatok kezelésében. (kockázatkezelés) iv) Az Építtetőben folyamatosan kételyek és kérdések merülnek fel az építés előkészítése és megvalósítása során. Aki ezeket szakszerűen meg tudja válaszolni, azzal köt bizalmi szövetséget. (professzionalizmus) v) A beruházás szereplőinek érdekei ellentétesek egymással. Ezért együttműködésük megszervezése különös tudást és képességeket ( erélyt s erényt ) igényel. Az Építtető abban bízik, aki át tudja látni, kézben tudja tartani és jó irányba tudja fordítani az érdekek és tevékenységek ezen gazdag szövevényét. (vezetés, irányítás) vi) A beruházás szinte minden szereplője úgy érzi, hogy az ő tevékenysége a legfontosabb, hisz nélküle nem lehetne. (ide bármit írhatunk.) Természetesen ennek arányában kíván részesülni az ellentételezésekből is. Az ezekből adódó konfliktusokat megértő és határozott vezetéssel lehet csak feloldani. (konfliktuskezelés, kommunikáció) vii) A beruházási folyamatban az igények mindig felülmúlják az erőforrásokat. A beruházást irányító (építészmérnök) felelőssége hogy feltárja és figyelmeztesse az Építtetőt a vágyai és erőforrásai között feszülő ellentétekre és türelemmel és szakszerűen teremtsen egyensúlyt ezek között (költségtervezés és erőforrás-gazdálkodás). viii) Az idő az egyetlen meg nem újuló és nem pótolható erőforrás. Ezért ennek tervezése és kontrollja a legfontosabb beruházásszervezési és irányítási feladat. (ütemezés) ix) Az Építtető és a tágabb (települési, társadalmi) közösség érdekei ritkán esnek egybe. A beruházás vezetése során a projekten kívüli (és a szakmai szereplők közötti) folyamatos, türelmes kommunikáció és kompromisszumkeresés, a kölcsönös előnyök feltárása a legnagyobb művészet. (projektirányítás) x) Demokráciákban minden építés kezdete és vége a felhasználó. Minden építési tevékenységnek őt és közösségét kell szolgálnia közvetlen vagy közvetett módon. Minden (magunknak vagy pályatársainknak gyártott) nagyívű eszme és idea magunk előtt görgetése csak ez után következhet. (szolgálat, szolgáltatás, önkiszolgálás lehetőleg ebben a sorrendben) 5

6 A beruházás-tervezés fogalma és története történeti kitekintés a klasszikusok Vitruvius Vitruvius hadmérnök volt az i.e. I. században, Julius Caesar és Augustus császárok szolgálatában. Kétséges, hogy épületet egyáltalán tervezett és építtetett-e. Ez azonban csak kiemeli annak tényét, hogy az első komplex, átfogó építési / építészeti traktátus milyen jelentőséggel bírt az építészet elméletére. Ebben felhívja a figyelmet a programalkotás fontosságára és annak gazdasági jelentőségére: distributio a készletek és a hely célszerű elosztása és az építkezésben a költségek takarékos, ésszerű mérséklése. 2 Mindezeket a sokoldalúan képzett építész feladatának tartja, akit a tartósság, szépség és hasznosság (firmitas, venustas, utilitas) elvei vezérelnek. Alberti Leon Battista Alberti ( ) a sokoldalúan képzett humanista tudós elsősorban művészként és teoretikusként foglalkozott az építészet kérdéseivel. Tulajdonképpen kívülálló volt. Pápai tanácsadóként írta meg De re aedificatoria libri X (Tíz könyv az építészetről), majd elméleti munkássága után konkrét épületek tervezésében is jeleskedhetett, és itt találkozott az előkészítő munkák fontosságával. Amikor tehát alaposan mérlegeltük, átnéztük és megvizsgáltuk modellünk minden részét és arányát, nem hagytuk ki a legkisebb részletet sem és tökéletesen határozottak vagyunk az építés valamennyi vonatkozásában, valamint rendelkezésre áll a megfelelő pénz, készítsük elő a többi szükséges dolgot a kivitelezéshez,... 3 Az idézet egyik érdekessége a modell szó használata. Alberti természetesen az épület fizikai modelljét, vagyis makettjét értette alatta. Az idők során azonban a reális modelleket virtuálisak váltották fel: mi is modelleket gondolkodási-, folyamat- és kapcsolati modelleket használunk a beruházás-előkészítésének leírásához. Az ABCD eljárásnak ilyen értelemben ugyan az a célja, mint Alberti modelljének; segíteni az építést megelőző gondolkodást, hogy ne legyen semmi az épület elkezdésekor, ami akadályozhatja eredményes befejezését. Palladio Andrea Palladio ( ) tanult mestersége, a kőfaragás irányából közelítette meg az építészet kérdéseit, és autodidakta módon vált korának egyik leghíresebb építészévé, tudósává és az antik építészet elismert szakértőjévé. Négy könyvé -ben így ír, némiképp folytatva Vitruvius gondolatait: a rajzon és a modellen, haladék 2 Vitruvius (1988) o. 3 Alberti in B.Szűcs Margit (1982) 27. és 29.o. 6

7 nélkül számításba kell venni az összes kiadást, amely felmerülhet: megejteni időben a pénz beszerzését, és előkészíteni az anyagot amely a mestereknek kell majd, hogy építkezés közben ne hiányozzék semmi, ami akadályozná a mű bevégzését 4 És nála találkozhatunk a ma újra felfedezett (átnevezett) benchmarking gondolatával is: nagyon hasznos lesz számunkra a mások épületeiből merített tapasztalat: mivel azokból okulva könnyen meg tudjuk határozni, hogy szükségünkben mi a megfelelő és kiutat jelentő megoldás. 5 Néhány modern teoretikus Van der Rohe Hadd idézzünk a teljesség igénye nélkül néhány modern építészeti klasszikust is, hogyan látták a beruházástervezés lényegét. Az idézetek azt mutatják, hogy a gyakorló-elméletalkotó építészek felismerték és hangsúlyozták a tervezést előkészítő munkálatok fontosságát. Mies van der Rohe a célok pontos megfogalmazását helyezi előtérbe: A feladatainkból adódó célkitűzések többnyire nagyon egyszerűek és világosak. Csak fel kell ismerni és megkell formálni őket, s akkor szinte maguktól vezetnek jelentős építészeti megoldásokhoz. 6 A pontos célkitűzés és az ahhoz vezető út összefüggéseire Pólya György gondolataiban is rá fogunk lelni. Le Corbusier Le Corbusier az Athéni Charta-ban hangsúlyozza a kemény adatokon alapuló elemzések és a kevéssé pontosan definiálható gazdasági, társadalmi tényezők egyszerre, egységben történő vizsgálatának fontosságát: A programnak a szakemberek által végzet szigorú elemzésre kell épülnie. Előre kell látnia a fejlődés szakaszait időben és térben. Termékeny egységbe kell fognia a hely természetes adottságait, az egész terület topográfiáját, a gazdasági adottságokat, a szociológiai szempontból szükséges tényezőket és a szellemi értékeket. 7 Gropius Walter Gropius konkrét tervezési feladatból vezette le a program célját és tartalmát: A programnak részletes felvilágosítással kell szolgálnia a választott területről, a megközelítésről, a közlekedési és parkolási lehetőségekről, meg kell adnia magának az épületnek a helyigényét, és tartalmaznia kell a tervezet tevékenységi területek következetes elemzését. 8 4 Palladio (1988) 15.o. 5 Alberti in B.Szűcs Margit (1982) 16.o. 6 Van der Rohe, L.M. in Kerékgyártó (2000) 79.o. 7 Le Corbusier (Charles Edouard Jeanneret-Gris) in Kerékgyártó (2000) 111.o. 8 Gropius (1981) 104.o. 7

8 Mindhárom nagy klasszikus felismerte, hogy a programalkotás (beruházás-tervezés) olyan fontos, nagy szakmai tudást igénylő feladat, amely túljutva a történeti építész-szerepen nem része az építészeti tervezési feladatnak. A beruházási terv és rokon fogalmai a magyar szakirodalomban 9 klasszikusok Az első beruházás-tervezésről szóló munka nem véletlenül gróf Széchenyi István tollából látott napvilágot. A Pesti por és sár megírásának célja, hogy a magyar olvasó Csak magamagát ne rontsa tanulja végképp meg a józan építés fő elveit. 10 A legnagyobb magyar maga is sok beruházás előkészítésében vett részt ismerhette hát közelről az ezzel járó feladatokat. Az 1928-as Technikai lexikon már címszóban hozza az építési programm - ot 11 de azt csak az építési folyamat leírására szolgáló írásbeli dokumentumként értelmezi. A beruházás-tervezés fontosságát minden sorában igazoló alapmű Siklóssy László Hogyan épült Budapest c. munkája. A FKT egész tevékenysége lényegében beruházás-tervezés volt kiemelten városi léptékben. A Közmunkatanács városrendezési és aktív ingatlangazdálkodási tevékenységével olyan középületek létrehozásának teremtette meg az alapjait (Operaház, Keleti Pályaudvar, Népszínház, Nyugati Pályaudvar, Vígszínház, stb.) amelyek mind a mai napig meghatározó elemei a főváros építészeti karakterének. John Lukács megemlíti 12 hogy a századforduló Budapestje és az FKT tevékenysége több helyütt is mintavárosként szolgált, az USA kormánya Washington városának megterveztetése előtt öt másik világváros mellett ide is elküldte tanulmányútra legkiválóbb építészeit. Mindez elsősorban a tudatosan tervezett (programozott) beruházási tevékenységnek volt köszönhető. napjaink szakirodalma Gyulay Judit és szerzőtársainak tankönyve az építész- és mérnökképzés alapvető tananyaga. Bemutatja a beruházási folyamatot, annak szereplőit, az abban végzett tevékenységeket. Általános modelljében a beruházási folyamatot hét lépésre osztja. Husti István Beruházási kézikönyv -e alapvetően ipari, vállalati beruházások előkészítését és megvalósítását elemzi. Szól a fejlesztések tervezéséről és a beruházási projektek tervezéséről, és alkalmazza a tényállapot 9 Terjedelmi okokból néhány későbbi utalás kivételével - el kell tekintenünk a tekintélyes mennyiségű francia szakirodalom áttekintésétől. Ezt készülő PhD dolgozatomban kívánom megtenni. A francia szóhasználatban az beruházási programnak (részben) megfelelő fogalom a programmation architecturale azaz építészeti programalkotás. 10 Széchenyi (1991) 720.o. 11 Lósy-Schmidt Barát (1928) 312.o. 12 Lukacs (1991) 56.o. 8

9 célállapot modellt, amelyeket a a) céltervezés b) koncepció-tervezés és c) kiviteli tervezés (összességében projektstratégia) köt össze 13. Az Építési műszaki ellenőrök kézikönyve első kötetében megismertettük 14 a szakembereket az építészeti program lényegével, helyével az építési folyamatban. Az Ingatlangazdaságtan kézikönyv ingatlanfejlesztéssel foglalkozó fejezete nagy szakértelemmel taglalja azokat a folyamatokat, amelyek során az ingatlanfejlesztő kockázatot vállal a fejlesztés pénzügyi eredményeinek, a megszerezhető haszonnak a reményében. 15 A mű jellemzően a profitorientált, ingatlanhoz köthető gazdasági tevékenységekkel foglalkozik. Ilyen értelemben csak részeiben használható fel a közintézményi beruházás-tervezés feladatainak megoldásához. Témánkhoz szorosan csak az ingatlanprojektek folyamatát ismertető fejezet kapcsolódik 16. Takács Ákos összefoglaló Építési beruházási kézikönyv -ében rendszerezi az építési folyamat tevékenységeit és részleteiben bontja ki a beruházás-tervezés egyes elemeit. A belső elemzés időszaka, a megvalósíthatóság elemzése, az ingatlan kiválasztása, megszerzése és a tervező kiválasztása foglalkozik a beruházás-tervezési feladatokkal. Ezeket főképp megvalósíthatósági tanulmány munkarészben dolgozza ki, amelyhez részletes magyarázatot és javasolt tartalmat is ad 17, valamint felsorolja ezek jogszabályi hátterét. Ebben a felsorolásban kell megemlítenünk Görög Mihály munkásságát, aki gyakorló beruházási szakemberként és kutatóként dolgozta ki rendszerét, és adta meg a beruházás-tervezés projekt-menedzsment típusú megközelítését. Ezt részletesen a 5. Megközelítések alpontban tárgyaljuk. A beruházás-tervezési feladat Finta József elválasztja a beruházás-tervezés és az építészeti tervezés feladatát egymástól. A hagyományos, a programalkotásban is részt vevő építész-szerepet napjaink összetett beruházási feladataiban kizárólag a tervezési folyamatra fókuszálja. A feladat képletét tehát sohasem az építésztervező állítja fel nem ő hivatott meghatározni a jövendő létesítmény nagyságrendjét, költségkereteit, funkcionális követelményrendszerét. Az építésztervező 13 Husti (1999) 37. és 279.o. 14 Rostás in Gyulay-Kiss (szerk.) (2001) 135.o. 15 Soóki-Tóth in Soós (szerk.) (2002) 259.o. 16 Görög in Soós (szerk.) (2002) 163.o. 17 Takács (2004) 209.o. 9

10 csupán a képlet megoldására rendeltetett, illetve arra, hogy a megoldás tervezési folyamatát vezesse és szervezze. 18 Vizsgáljuk meg, mi tehát az a képlet, amelynek (egyik) megoldása az építészeti terv. Út és cél A közintézményi beruházás-tervezés során két feladatot kell megoldanunk. a) meg kell fogalmaznunk azt a jövendőbeli állapotot, amelyet a fejlesztéssel el kívánunk érni (objektumtervezés) b) meg kell határoznunk a feladat elérésének módját, a felhasználható eszközöket és módszereket. (folyamat-tervezés) Ahogy azt Görög Mihály írja: A menedzsment két alapvető funkciója a projekt-menedzsment esetében is: - a célkitűzések állítása ill. elfogadása, - a célkitűzések végrehajtása. 19 Az állapot-folyamat kettősség Simonnál is megjelenik: a bonyolult rendszerek szerkezetét elemezve állapot- és eljárásleírásokról ír, amelyek megadják a kívánt tulajdonságokkal rendelkező objektumok előidézésre és létrehozására szolgáló eszközöket. 20 A beruházás-tervezés során a célmeghatározás mellett is a végrehajtás módjának megtervezésére (és nem tényleges megvalósítására) törekszünk. Vagy ahogyan ezt Vámossy Ferenc fejezte ki a Bauhaus-módszert elemezve: előtérbe kerül a hogyan fokozott értékelése a tárggyal szemben. 21 Cél állapotváltozás A közösségben végzett építési tevékenység egy vagy több, a közösséget érintő problémára adott lehetséges válasznak tekinthető. Az építés aktusát valamilyen feszültség (igény) bizonyos szintre történő emelkedése és egy adott környezet lehetőségeinek megjelenése (körülmények, erőforrások kihasználása) együttesen gerjesztik. A közintézmények építésének célja egy adott induló állapotból, adott eszközrendszer és erőforrások segítségével, adott korlátok között, minták alapján egy másik, tervezett állapotba történő eljutás. Az induló állapotot négy jellemzővel írhatjuk le: - az adott közintézmény működése (funkciói, szolgáltatásai) - az intézményi környezet és az emberi erőforrások - a működés gazdasági feltételei - a funkciókat szolgáló anyagi környezet 18 Finta (1979) 18.o. 19 Görög (2001) 18.o. 20 H.Simon (1982) 113.o. 21 Vámossy (2002) 132.o. 10

11 Axióma A beruházás-tervezés axiómája a következő: A beruházás-tervezés célja olyan beruházási javaslat kidolgozása, ahol a fejlesztést megelőző és az azt követő állapotok közötti pénzben mérhető (tangibilis) és/vagy pénzben nem mérhető (intangibilis) hasznok egyenlege - fejlesztés esetén a beruházás minden érintett társadalmi, szakmai csoportja számára külön-külön pozitív vagy 0 értékű, - teljesítményjavítás esetén pedig ezek összessége pozitív értékű. A fenti állítás negatív megfogalmazása: nem lehet beruházásként (fejlesztésként vagy teljesítményjavításként) értelmezni olyan tevékenységet, amely esetében a közösség (vagy magánszemély) forrásainak felhasználása során a célállapot egyes jellemzői vagy azok összessége rosszabbak, mint a kiindulási állapot jellemzői 22. Ilyen esetekben átalakításról, leépítésről, visszafejlesztésről, teljesítménycsökkentésről beszélhetünk. A közgazdaságtanban járatos olvasó számára az axiómában fellelhető a Pareto-optimum 23, valamint a Pareto jobbítási (Pareto improvement) tételnek 24 a beruházás-tervezésre adaptált változata. Az axiómának a (szumma) haszonnövelés mellett második fontos pontja az összes érintett (társadalmi, szakmai) csoport egyenlegének felállítása. A harmadik pedig a mérhető és nem mérhető hasznok együttes figyelembe vétele az egyenlet felállítása során. 22 Ennek egyik példája a fegyverkezés lehet. Egy új katonai hordozórakéta legyártása a közösség számára nem hordoz sem használati, sem esztétikai funkciót. Rendelkezésre állási funkciója sincs az egyes adófizetők számára, viszont nagyon drága megépíteni és még drágább fenntartani. Egyedül szimbolikus (elrettentő) funkciójáért gyártják annak tudatában, hogy használati értéke egész élettartama alatt nulla lesz. A kérdés az: ez a részfunkció megéri-e azt az élettartam-költséget, amelyet közpénzből ráköltünk? Mindkét lehetséges választ érveit ismerjük. 23 A Pareto-optimum fogalma a termelés és a fogyasztás függvények értékei csak akkor növelhetők egy-egy termék vagy fogyasztási csoport esetében, ha eközben más termékek száma vagy társadalmi csoportok fogyasztása csökken. Michaud: (1976) 41.o. 24 A Pareto-optimum (allokációs hatékonyság) csak a szabad piac körülményei között, a haszonlehetőség-határon működő tevékenységekre igaz maradéktalanul. A közösségi erőforrás-allokációs döntések eredménye háromféle lehet: 1. mindenki rosszabbul jár (háború), 2. újraelosztás (redisztribúció) történik (az adórendszer megváltoztatása) vagy 3. mindenki jobban jár (találmányok és a beruházás-tervezés szándékai szerint a közösségi beruházások példája). Samuelson Nordhaus: (1988) o., 1003.o. 11

12 A feladat tehát az, hogy a fenti négy tényezőt együtt, egymásra hatásukkal is számolva olyan tervezett állapotba juttassuk el, hogy ezzel megvalósuljon az összetett (beruházási) rendszer összességében (vagy egyes elemeiben is) pozitív változása. Megközelítések Matematikai megközelítés A közintézményi beruházás-tervezési feladat esetében azt a kérdést kell feltennünk: mely elemei oldatók meg matematikai eszközök segítségével (bizonyosság) és melyek azok, amelyek heurisztikus (valószínűségi, plauzibilis) megoldásokat involválnak. Matematikai módszerek csak bizonyos részfeladatok megoldására alkalmazhatóak. Ilyenek az igények felmérése és elemzése (matematikai statisztika), a telekválasztás (optimalizálási feladat), a tevékenységek kockázatának kimutatása és kezelése (valószínűségszámítás) valamint a költségek, pénzáramlás és a gazdaságosság vizsgálata (pénzügyi számítások). Az intézmények működésének (funkcióinak) leírására valamint az intézményi (szervezeti, személyi) feltételek jellemzését nem tudjuk a matematika nyelvén elvégezni 25. Építészetelméleti-tervezéselméleti megközelítés Az építészetelmélet több területen is segítheti a beruházás-tervezést. A megvalósult alkotások elemzése, (B2, B3) az épületek használati, érvényesülési, szimbolikus és rendelkezésre állási funkcióinak (F1 F4) összetett vizsgálata komoly tanulságokat hordoz a minták, példák keresése során. Az építészetelméleti kutatások és elemzések rávilágítanak továbbá egy-egy alkotás létrejöttének hátterére, a társadalmi és gazdasági viszonyok formáló, kényszerítő hatásaira, az építtető és az építész viszonyára, az építtetői szándéknak épületekben való megtestesülésére, ennek időtállóságára vagy megkérdőjelezhető voltára, stb. Mindez kézzelfoghatóan használható információkat és általános mintákat is adhat a beruházási terveket készítők kezébe. 25 Bruno Zevi mutat rá a matematikai és geometriai feladatmegoldás és az építészeti gondolkodás párhuzamosságára, a perspektívikus térszerkesztésre, a statikai számítások matematikai megalapozottságára (Leibnitz és az integrálszámítás hozzájárulásától a reneszánsz kupolák tervezéséhez eljut egészen az Einstein-i tér-idő elméletig) Zevi (1959) 95.o. 12

13 A másik ilyen terület az építészeti tervezési tevékenység kutatása: hogyan oldanak meg a építész-tervezők bizonyos (rész)feladatokat, milyen információk és körülmények szükségesek ahhoz, hogy megfelelő tervek szülessenek. Ebben a tekintetben a designelméleti kutatások szolgálhatnak forrásul. Ezeket közvetlenül fel lehet használni a projektcél megfogalmazásában: a közintézményi beruházások esetében az építészeti programban. A beruházás-tervezés mint stratégiai tervezési feladat Görög Mihály beruházási projekt-modelljében 26 a szervezeti stratégia áll a középpontban. 27 A közintézményi beruházások mindig valamilyen hosszú távú közösségi probléma megoldására tett erőfeszítésnek tekinthetők, ezért mögöttük mindig van (pontosabban: lennie kellene) egy politikailag felvállalt, átgondolt stratégiai tervnek. Mintzberg egyik meghatározása szerint a stratégia az öt P: plan, pattern, position, pespective, ploy (terv, minta, helyzet, perspektíva és trükk) együttese. A beruházási terv az utolsó kivételével ezeket is tartalmazza csak más csoportosításban. A hosszú távú elképzelések azért is fontosak, mert az építési beruházás nemcsak fizikailag határozza meg több évtizedre környezetét, de az építő közösség költségvetésének és szervezeti / humán erőforrásainak egy részét is leköti hosszú időre. Kimutatható 28 ugyanis, hogy a középületek jellegüktől függően jelenértékben számítva 5-8 év alatt elfogyasztják beruházási költségüket, azaz egy 20 éves periódus alatt kb. 3,5-ször kerül annyiba a fenntartásuk, mint a megépítésük. A beruházás-tervezés mint projekt-menedzsment feladat Görög Mihály szerint a projekt egy olyan egyszeri, komplex tevékenységfolyamat, amelynek végeredménye definiált célja előre meghatározott műszaki paraméterekkel leírható olyan, önmagában működőképes létesítmény, aminek megvalósítása időben és pénzértékben is egyaránt meghatározott. 29 A projektmenedzsment ennek a folyamatnak a megtervezése és irányítása, a rendelkezésre álló eszközök koncentrálása és szakszerű felhasználása. Az ISO szabvány szerint a projekt menedzsment definíciója: a projekt összes részfeladatainak tervezése, szervezése, felügyelete, irányítása és az erről való beszámolás, és mindazok motivációja, akik érdekeltek a projekt céljainak elérésében. 30 A beruházás-tervezés integráló folyamat a beruházási terv kialakításához sok közreműködő munkáját kell megtervezni, megszervezni az általános projektmenedzsment definíciója szerint. 26 Görög (2001) 21.o. 27 Mintzberg (2005) 19.o. 28 Ebben a kérdésben született vizsgálati eredményeket egy készülő cikkben foglalom össze 29 Görög (2001) 18.o. 30 ISO :2003 (2003) 3.o. 13

14 A beruházás-tervezés mint döntéstámogatási feladat Ahogy azt az alternatívák kidolgozásának (B1) szükségességéről írtuk, a beruházási terv egyik célja döntési helyzet kialakítása. Az építtetőt meg kell ismertetni a cselekvés lehetőségeivel és annak következményeivel (költségeivel, időbeli dimenziójával, stb.) Az építtetőt segítő tanácsadó szakemberek egyik legfontosabb feladata a döntési helyzetek megteremtése, a döntések megfelelő előkészítése különös tekintettel arra, hogy a közintézményi döntéshozók általában nem szakmai kvalitásaik, hanem politikai hovatartozásuk miatt nyerték meg választóik bizalmát. E tekintetben különösen fontos a hatalmi eszközrendszer (D1) kommunikációs elemének használata. Vagyis nemcsak tervezni, de magyarázni, tanítani is kell a beruházási terv tartalmát. A beruházás-tervezés mint ingatlan-gazdálkodási feladat A beruházás-tervezés egyik legérdekesebb megközelítése a használatból kiinduló, visszafelé történő (deduktív) tervezés amely azt vizsgálja: melyek a hasonló épületek használata során a legsikeresebb funkciók, leginkább kihasznált terek és eszközök, a leggyakrabban előforduló hibák, az átalakítással, fejlesztéssel kapcsolatban elsőként felmerülő igények? Mi a felhasználók (látogatók, felhasználó intézmény, üzemeltetők, beszállítók) mérhető visszajelzése, véleménye? Hogyan határozható meg egy-egy szolgáltatás, épület, tér, berendezés minősége, hogyan mérhető ez és hogyan csatolható vissza a tervezési folyamatba? Az ingatlan-gazdálkodás formálódó szakmai fórumain folynak az ezzel kapcsolatos elmélet-alkotások és kutatások. Nagyon hasznos ezek figyelemmel kísérése és felhasználása a beruházás-tervezés során. A beruházási folyamat szereplői Résztvevők az Építtető Az Építtető a beruházási folyamat kezdeményezője és középpontja. Lehet természetes vagy jogi személy (intézmény, vállalkozás, stb.) Saját vagy mások ötletei alapján i) kezdeményezi a beruházási folyamat előkészítését. Feladata ii) a beruházás körülményeinek megteremtése, iii) a beruházás szereplőinek kiválasztása és iv) a megfelelő szintű finanszírozás biztosítása a végelszámolásig. Legfontosabb kötelezettsége azonban v) a beruházási feladat pontos és szakszerű megfogalmazása a beruházási program kidolgoztatása és folyamatos követése. A beruházás megindítását követően maga vagy képviselője vi) irányítja a folyamatokat, vii) meghozza a szükséges döntéseket és viii) irányítja a beruházást (képviselőjén keresztül). 14

15 Az Építtető viseli a legnagyobb terheket a beruházás során. Ő az aki ix) erőforrásokat mozgósít, x) pénzt, hírnevet tesz kockára egy többéves folyamatban, és ő az aki ennek végén xi) szert tehet a gazdasági (mérhető) és társadalmi (nem mérhető, csupán becsülhető és feltételezhető) hasznokra. Ő xii) viseli az elkészült objektumért a felelősséget, és - ha nem xiii) adja el - ő xiv) biztosítja az épület életben tartását, azaz üzemeltetését, folyamatos és zavartalan használatát. Az Építtető a pontos problémafelvetéssel, szakszerű ellenőrzéssel és felügyelettel, az időben meghozott döntésekkel és a folyamatos finanszírozás biztosításával tartja életben a beruházási folyamatot. Résztvevők 1. Tanácsadó - Menedzser Az Építtetők többsége nem érti, nem látja át a építési beruházás folyamatot. Ezért tanácsadókat, menedzsereket és mérnököket alkalmaz erőforrásai optimális felhasználására és kockázatai mérséklésére. Közülük azt avatja bizalmába, aki hitelesen válaszolni tud kérdéseire és kételyeire legyenek azok műszakiak, gazdaságiak, jogi vagy üzemeltetési problémák - különösen a feladatok, határidők és költségek témakörében. A Tanácsadó Menedzser/Mérnök az Építtető bizalmi embere. (Régebben ezt és sok más szerepet is a tervező építész töltötte be.) Építésirányító menedzser az aki i) megtervezi és megszervezi a beruházás lépéseit és ii) irányítja a beruházás résztvevőit. Ő az aki a iii) beruházás teljes folyamatát átlátja, iv) integrálja a szervezési, műszaki, gazdasági és adminisztrációs tevékenységeket. A beruházási folyamat feladatok és érdekek bonyolult szövevénye. Ezek kézben tartása megfelelő v) vezetői tulajdonságokat, vi) szakmai tapasztalatokat és vii) speciális gazdasági-elszámolási, viii) szervezési-ütemezési, ix) ellenőrzési, x) kommunikációs és más ismereteket igényel. (A beruházás irányításához szükséges kompetenciák összefoglaló ábráját lásd külön.) Az irányítási feladatokat építészmérnökök is elláthatják, hiszen komplex személetük alkalmassá teszi őket erre. Ez esetben azonban választani kell az épülettervezés és a beruházás-tervezés, az irányítás és a szakmai végrehajtás (építészeti tervezés is az) feladatköre között. Ez együtt nem megy, mert a rendszer már jóval bonyolultabb mint az előadások során példaképül állított Hauszmann Alajos idején, és az ő tudását és munkabírását is kevesen mondhatják magukénak. Résztvevők 2. Finanszírozó Az Építtetőnek ritkán van elegendő gazdasági forrása. A Finanszírozó az, aki ezt magán- vagy közpénzekből biztosítja. A finanszírozó szervezetek a magánszférában a pénzintézetek, a közszférában pedig a közintézményeket felügyelő miniszteriális szervezetek/kormány(szervek) vagy az önkormányzatok. Legfontosabb tevékenységük i) a 15

16 finanszírozási források biztosítása, ii) a kérelmek elbírálása és a szerződések megkötése, iii) a pénz ütemezett folyósítása, iv) az ellenőrzés és v) elszámoltatás a projekt lezárásáig és esetenként vi) az elkészült infrastruktúra és a létrehozott / bővített intézmény fenntartási költségvetésének biztosítása. A finanszírozás alapelve egyszerű: keveset adni és többet kapni. A finanszírozás terve pénzügyi számításokon alapul, amelyek matematikai hitelességét becsléssé (szakszerű jövőbelátással racionalizált modelleken alapuló jóslással) határozzák meg i) a politikai (pl. kormányváltás) ii) az intézményi működési (pl. megszűnés, egyesülés) iii) a gazdasági környezeti (pl. adómódosítás, infláció, válság) iv) előre nem látható műszaki feltételek (talajomlás, régészeti leletek, silány munkavégzés) számbavételével. Ezek hatását kockázatbecslési és kezelési módszerekkel minimalizáljuk, de a kockázatok a pénzügyi költségek között beárazásra kerülnek. A finanszírozás mindkét részről hosszú távú elkötelezettséget és bizalmi viszonyt feltételez, de a forrásgazdák a folyósításig előnyös helyzetben vannak. Diktátumaik részben saját érdekeiket szolgálják, de sokszor terelik egyúttal a józanabb megvalósíthatóság (kisebb, fenntarthatóbb infrastruktúra) felé ügyfeleiket is. Hazánkban a beruházások nagyban függnek a (külföldi) magántőke és intézményi források (EU programfinanszírozás, alapítványi támogatások) rendelkezésre állásától, illetve az aktuális közforrások pályázati feltételeitől. Résztvevők 3. Tervezők Az építészeti és szakági tervezés a legnagyobb hatással bíró tevékenység az építési beruházás eredményére, ezért a tervező építészmérnökök a folyamat kiemelt szereplői. Feladatuk i) az Építtető segítése a beruházási és építészeti program összeállításában és folyamatos pontosításában ii) tervvázlatok (változatok) biztosítása az előkészítő tanulmányokhoz iii) a telekválasztás és a beépíthetőség vizsgálata iv) elvi és végleges építési engedélyek kidolgozása. A tervezés azonban nem csak az épületre, hanem annak megvalósíthatóságára is ki kell hogy terjednek. Ezért a tervező (és/vagy altervezőinek) feladata még v) költségbecslések és részletes költségvetések kidolgozása vi) tender- és kiviteli tervek készítése vii) részvétel a kivitelező kiválasztásában viii) a kivitelezési munkák követése, véleményezése, megvalósulási tervek készítése ix) az épület átvételében és a projekt lezárásában való részvétel, x) a projekt kommunikációjának segítése. Az építészmérnök sok döntés-előkészítő és dokumentációs anyagot készít az Építtető és más szereplők részére. Döntést azonban csak kevés kérdésben hozhat önállóan. Az Építtető (forrásgazda) általában elvárja hogy ne kész megoldások hanem konzultációk, viták alapján közösen kialakított javaslatok alapján hozhassa meg döntéseit. Az építész-tervezőtől megkövetelik, hogy átlássa és irányítsa a tervezési folyamatot, koordinálja a szakági tervezők munkáját, konzultáljon a szakhatóságokkal és szolgáltatókkal. Meg kell szerveznie munkatársai munkáját és irodájának működési feltételeit. Díjazása - több ok miatt - alatta marad a magasan képzett vezető értelmiségiek jövedelmének annak ellenére, hogy fizikai-szellemi értelembe sokszor többet kell dolgoznia. 16

17 A mellékelt ábrák a tervezésben részt vevő altervezők, szakági tervezők kapcsolódási pontjait, valamint a létrehozandó dokumentumokat mutatják be. Résztvevők 4. Hatóságok és Szolgáltatók A hatósági munka célja az építési beruházási folyamatok ellenőrzése, törvényességének biztosítása. A különféle engedélyező- és szakhatóságok a szakterületüknek megfelelő jogszabályok, rendeletek és normák betartását kérik számon a szakmai szereplőktől. Többnyire az Építtetővel állnak hivatalos kapcsolatban, akinek tevékenységét szakaszonként felülvizsgálják és engedélyezik. A i) tulajdoni lap, a ii) hivatalos helyszínrajz, az iii) elvi építési engedély, az iv) építési és v) használatba vételi engedélyek és a vi) megvalósulási tervek a beruházás legfontosabb dokumentumai. Az építési hatóságok munkáját szakhatóságok segítik a közegészségügy, a tűzvédelem, az örökségvédelem, a biztonságtechnika, a forgalom biztosítása, a környezetvédelem és egyéb más területeken. Szakvéleményüket az engedélyezési folyamat egyes fázisainál kell kikérni. Velük az Építtető képviseletében általában a tervező építészmérnök és a szakági tervezők egyeztetnek az Építtető felhatalmazásával és esetenként jelenlétében. Az egyeztetések fontos szereplői azok a szolgáltatók, amelyek az építendő épület víz- és energiaellátását, kommunikációját biztosítják, illetve a környező utakat vagy természeti területeket kezelik. Jövőbeni szolgáltatásaikat és ezek mennyiségi kontingenseit már a tervezés folyamán le kell kötni. A felmerülő igények biztosításához esetenként bővíteni kell hálózataikat, amelyet figyelembe kell venni a költségek számítása során. A hálózatbővítések továbbá jelentős csúszást okozhatnak a beruházás átfutási idejében, ha azokat nem rendeljük meg időben. Az épület és (mellék)létesítményeinek átadását követően szolgáltatási szerződések alapján segítik az üzemeltető tevékenységét. Résztvevők 5. Kivitelező A kivitelező szervezet(ek) a beruházási folyamat igáslovai. Legvégül nekik kell megoldaniuk minden problémát, és az Építtetővel együtt osztoznak a kockázatokon. Nemcsak speciális műszaki szaktudással és ehhez tartozó gépparkkal kell rendelkezniük, de magas fokú szervezési és irányítási ismertekkel is. Technológiailag determinált sorrendben nagy tömegű, értékes egyedi anyagokat kell egymáshoz illeszteniük pontosan meghatározott normák szerint, havonta esetenként több tíz-száz millió forint értékben. Nagyrészt szabadban, mostoha körülmények között gépek és segédszerkezetek százainak segítségével kell több száz épületszerkezetet kell összeállítaniuk sokszor hiányos tervek alapján. Mindezt egy átlagosnál alacsonyabban képzett és kevéssé motivált munkaerővel kell megtenniük, mert a hazai szakmunkás-képzés nem képes lépést tartani az igények fejlődésével. Mindezek ellenére elmondható, hogy a magyar építőipar képes nyugat-európai színvonalú teljesítmények létrehozására amennyiben a finanszírozás ezt lehetővé teszi. 17

18 A finanszírozás a megvalósítás kulcskérdése. A kivitelező szervezetek ugyanis egy-három hónapra egy adott munkarész átvételéig, igazolásáig - meghitelezik a munkálatok költségeit. Ezért körültekintően meg kell szervezniük banki, alvállalkozói és beszállítói kapcsolataikat, szerződéses rendszerüket. Ehhez jól működő és hitelképes vállalati szervezetre van szükségük. A munkákat piaci verseny-körülmények között, közpénzek esetén közbeszerzési eljárás során nyerik el. Résztvevők 6. Beszállítók A beszállítók többnyire a kivitelezők partnerei de technológiákat, bútorokat és készleteket közvetlenül az építtető számára is szállíthatnak. Többnyire speciális szakismeretekkel, egy-egy adott területre szakosodott szakembergárdával és az arra a területre jellemző anyag- és piacismerettel rendelkeznek. A beszállítók inkább az építőanyag-iparhoz kötődnek. Nem elegendő azonban csak anyagokat és szerkezeteket közvetíteniük az építési piacra, hanem az ehhez tartozó szolgáltatásokat is igénylik partnereik. Egy speciális anyag vagy szerkezet fejlesztésében, kialakításában, piacra hozatalában, beépítésében, szerelésében és a garanciális munkák elvégzésében is részt kell venniük. Bár a beszállítók / technológiai szerelők is piaci körülmények között működnek, egy-egy egyedi szerkezeti / technológiai megoldás, anyagválasztás megtervezése esetén találkozhatunk monopolhelyzetben lévő cégekkel is. Vannak olyan speciális (orvos-, kommunikációs-, könyvtár- és múzeum-)technológiák, amelyeket csak bizonyos cégek tudnak szállítani. Őket is versenyeztetni, tárgyaltatni kell. Ettől függetlenül fontos, hogy az építészeti-műszaki tervezés során kellően rugalmas, az elképzelttel azonos minőségű megoldások álljanak az építtető rendelkezésére és a tervező építészmérnök megfelelő alternatívákat tudjon ehhez szolgáltatni. Résztvevők 7. Üzemeltető Az üzemeltető biztosítja az átadott épület működését. Az üzemeltető szervezet / intézmény nemcsak az épület műszaki üzemben tartásáért felelős, hanem azért, hogy az épületben folyó tevékenységek a felhasználók legmagasabb szintű kiszolgálásával menjenek végbe. Az épület működtetéséért felelős intézmény szorosan együtt kell hogy működjön az üzemeltetővel. Többnyire saját szervezeti egysége biztosítja az üzemeltetést, de egyre több esetben alkalmaznak külső, egyes területekre szakosodott cégeket (outsourcing, kiszervezés) a feladatok egy része vagy a teljes üzemeltetés ellátására. Az üzemeltetés nemcsak az épület műszaki feltételeinek biztosítását öleli fel. Ide értendő az intézményi / vállalati működéshez szükséges szolgáltatások biztosítása is. Porta, őrzés-védelem, takarítás, étkeztetés, információ és látogató-irányítás, hálózati szolgáltatások, (autó)flotta menedzsment és sok más szolgáltatás tartozhat ebbe a körbe. 18

19 Leginkább a műszaki üzemeltetés paramétereinek és eszközeinek ismeretében lehet megtervezni az épület megfelelő műszaki megoldásait. Ezért az intézményi / műszaki üzemeltetőt érdemes bevonni már az előkészítés (programalkotás) szakaszában a beruházási folyamatba. A közös gondolkodás középpontjában az épület élettartam-költségének optimalizálása, a gazdaságos energiafelhasználás, a flexibilis átalakíthatóság és bővíthetőség és a fenntartható üzemeltetés állnak. Résztvevők 8. FELHASZNÁLÓ Az építési beruházás célkeresztjében a felhasználó igényeinek az adott eszközökkel és forrásokkal történő legmagasabb szintű kielégítése áll. Fontos megérteni hogy az építési beruházás célja nem önmagában az épület létrehozása, különösen nem az épített környezet esztétikai aspektusának szublimálása, vagy párbeszéd moderálása építészeti eszközökkel a természet és a társadalom között, esetleg társadalmi üzenetek közvetítése például a világbéke ügyében ( and the World Peace), és végül pedig egyáltalán nem Rákosi elvtárs dicsőségének maradandó formába öntése az utókor számára, mint a 60-as trolibusz. Az építés célja a felhasználók, és az épületben élők és dolgozók élet- és munkakörülményeinek javítása. Ennek (csak egyik, lehetséges) eszköze az építés (a körülmények megteremtése) a másik pedig az üzemeltetés (a körülmények fenntartása). Az épületnek az adott intézmény / cég / közösség / család lét- és munkakörülményeit kell biztosítania tehát az épület nem célja, hanem eszköze a beruházási tevékenységnek, amely a felhasználókat állítja a középpontba. Elsődleges felhasználó az aki az épületben megtalálható szolgáltatásokat igénybe veszi legyen ez látogató, néző, diák, (sőt építészhallgató!), beteg, ügyfél, stb. Az épületnek az ő kiszolgálásuk körülményeit kell maradéktalanul biztosítania. Az elsődleges felhasználók általában egy intézmény / cég szolgáltatásait keresik a középületben. Ez a működtető intézmény az épület másodlagos felhasználója annak ellenére hogy tagjai egyénenként több időt töltenek az épületben mint a látogatók. (Ők az orvosok, tanárok, operaénekesek és balettmesterek, mozigépészek és hentesek, szövőnők, brókerek, táj- és műépítészek, stb. valamint főnökeik, beosztottaik, akárcsak valamint Nyuszi barátai és üzletfelei a Százholdas Pagonyban.) Ez a működtető intézmény gyakran nem azonos az építtetővel, ezért a (felhasználó) intézmény működésének ismerete nélkül nem lehet megfelelően működő épületet tervezni, az intézmény képviselőinek is részt kell venniük a programalkotási és tervezési folyamatokban. 19

20 A résztvevők szervezetei Szervezetek 1. - előkészítés A beruházás előkészítése többnyire egy (projekt)szervezet megalakításával kezdődik. Ennek feladata az építtető szándékainak projektté konvertálása. A projektszervezet gondoskodik a célok pontos megfogalmazásáról, az építtető saját forrásainak számbavételéről és a bevonható források felderítéséről. Kidolgozza a beruházás tervét, gondoskodik a célok pontos megjelöléséről és a feladatok szabatos megfogalmazásáról. Ezután meg kell találni a megfelelő embert a megfelelő feladatra egyedi vagy közbeszerzési eljárások alkalmazásával (tervpályázat). Az eljárások lebonyolításához, a szerződések megkötéséhez jogi (és közbeszerzési) szakmai szolgáltatók kapcsolódnak a projektszervezet munkájához. Egyik legfontosabb feladat ezután a projekt belső és külső kommunikációjának folyamatos biztosítása és kézben tartása a projektgazda, a résztvevők, beszállítók és más érdekeltek (stakeholder) között. A kapcsolattartáshoz ki kell építenie a beruházás méreteihez és jellegéhez leginkább illeszthető dokumentációs és kommunikációs rendszert. A projektszervezet gondoskodik a feladatok ütemezéséről és ennek alapján történő folyamatos számonkéréséről (teljesítésigazolások). A projekt(szervezet) irányításához szükséges kompetenciákról és az ellátandó feladatokról az alábbiakban részletesebben írunk. A legfontosabb posztra az építtető azok az építészek, mérnökök és gazdasági szakemberek közül választja ki a projekt irányítóját, aki rendelkezik ezen kompetenciákkal, szervező- és kommunikációs készségekkel, szakmai tapasztalattal és elfogadottsággal (ami nem egyenlő, sőt néha ellentétes a hírnévvel.) Bár építész szakmai szervezetek arra törekszenek, hogy döntéshozói körökben az építészmérnök vezető szerepét erősítsék, és hirdessék alkalmasságát a beruházások irányítási feladataira de sajnos az élet sokszor cáfol rá erre, és ezen a poszton jogászokat, közgazdászokat és mérnököket találunk nagy számban. Családi ház, lakás-átalakítás léptékben elképzelhető a posztok és feladatok egy kézben tartása, de ennél nagyobb építési beruházások esetében a szakmai szerepek több feladattal járnak, speciálisabb tudást igényelnek ezért természetes módon leválnak a tervező építész feladatköréből. (Lásd a bevezetőben idézett RIBA tanulmányt.) A specializáció másik oka az, hogy míg a tervező építészek számára a beruházási folyamat az épület (építészeti) megformálásában csúcsosodik ki, addig a beruházást irányító menedzser az építészetben / építésben csak az építtető céljai megvalósításának egy nélkülözhetetlen, de a többivel egyenértékű eszközét látja. Az épületet eszköznek és nem célnak tekinti. Míg azt hirdetjük: az építészeti minőségnek nincs ára és mindent megér (legalábbis az építtető pénzén), addig a projekt irányításáért folytatott küzdelemben mindig hátrányban leszünk azokkal szemben, akik azt mondják: egy beruházásnak van költségkorlátja, és vállalják hogy ezt be is tartatják a szakmai szereplőkkel, elkezdve a tervezőkön egészen a megnyitó ceremónia caternig szolgáltatójáig. 20

21 Szervezetek 2. - tervezés Sajnos kevéssé hangsúlyozzuk de itt most újra megtesszük - hogy az építészeti tervezés nem egyszemélyes (művészi) teljesítmény, hanem egy adott feladatra időlegesen szerveződött műszaki szakmai csoport munkájának összehangolása és irányítása úgy, hogy az határidőre és költségkeretek között megfelelő eredménnyel záruljon. A reneszánsz és a romantika nagy tervező egyéniségeit felváltotta a modern és a Bauhaus óta a pluridiszciplináris (több szakmát felölelő) csoportokban együtt dolgozó tervező kollektíva, amelynek irányításra (menedzsmentre) van szüksége. A tervezési feladat megszervezése a feladat pontosításával kezdődik. Ennek dokumentuma az építészeti program. Ehhez elsősorban az építtetővel és/vagy annak képviselőivel kell egyeztetéseket, pontosításokat végezni, illetve meg kell ismerni az építést generáló igényeket. A tervező oldalán már ekkor bevonhatóak olyan szakmai szereplők (későbbi szakági tervezők) akik a program sajátos elemeit megértik és tervezési feladattá, illetve megépíthető épületté tudják konvertálni. A feladat pontosítása és a tervezői szerződés feltételeinek tisztázása után kezdődhet meg a tervezési csoport felállítása. Ebben saját munkatársak, időlegesen megbízott szak- és segéderők (egzisztenciális kényszerből és lelkesedés okán olcsón, de nyilván nem feketén dolgozó építészhallgatók, pl.), valamint külső (szakági) tervező cégek vehetnek részt. A tervezési feladatok lebontása és ütemezése a bevonható al- és szakági tervezők létszámának, díjazásának és dokumentációs kapacitásának függvénye lesz. A tervezési feladat ugyan úgy projekt-tervet igényel, mint a teljes beruházás az építészmérnök tehát saját szakterületének projektmenedzsere is egyben. (Ennek nehézségeivel a komplex- és diploma konzultációk során szembesülhetnek a kollégák, akik szakági oktatóikkal történő konzultációikat és feladatterveiket egyeztetik.) A tervezési feladathoz felálló (ideiglenes) szervezet jogi és gazdasági adminisztrációja (szerződések, teljesítések igazolása, kifizetések, viták rendezése, minőségbiztosítás, előfinanszírozás, stb.) hagyományosan a vezető tervező (irodavezető) feladata. Akárcsak a tervezői egyeztetések az építtetővel és a szükséges konzultációk a hatóságokkal illetve szolgáltatókkal. Ezek emlékeztetői és jegyzőkönyvei sok esetben azonos fontosságúak mint a tervek és műszaki leírások, különös tekintettel arra, ha ezek a konzultációk a beruházás költségeit is befolyásolják (közműfejlesztési hozzájárulások, hálózatfejlesztési és bekötési díjak, közterületeken elvégzendő feladatok, stb.) Ezek, valamint a tervezéshez szükséges talajmechanikai, hidrogeológiai, örökségvédelmi műszaki feladatok (feltárások) előrejelzése, kereteinek optimalizálása szintén a vezető tervező feladatkörébe tartozik. (Sokszor ezek elmaradása, késői bejelentése az oka az építtetői bizalom elvesztésének aki ezt a szakszerű szakmagyakorlás egyértelmű elemének tartja.) E tekintetben a legnagyobb tervezési hibát és szakszerűtlenséget a helyi építési hatóságokkal és a már említett szervezetekkel, szolgáltatókkal történő konzultációk elmaradása, vagy azok eredményeinek helytelen értelmezése jelenti, különös tekintettel a helyi területi,országos építési szabályozásnak való meg nem felelés esetében. Ez utóbbi a projekt teljes bukását, az addig befektetett munka és erőforrások elvesztését jelentheti amennyiben erre későn, a projekt céljainak és feltételeinek meghatározása után kerül sor. Ez csak jól szervezett, 21

22 tervezett tervezői magatartással (tervezés-menedzsmenttel) előzhető meg. (Itt hívnám fel a figyelmüket arra, hogy a vezető tervező és a tervezés vezetője két külön posztként jelenik meg már a korai amerikai építészirodákon belül is a XX. század elején). Szervezetek 3. - megvalósítás A beruházás szervezeti kereteit a kivitelező, a beszállítók, szolgáltatók, valamint a kivitelezést követő / ellenőrző szakmák kiválasztása bővíti. A kivitelezővel köthető szerződéses kapcsolatok többfélék. A legegyszerűbb az ú.n. hagyományos szerződési forma, ahol a kivitelező csak a kivitelezés szakmai feladatáért felel, és közvetlenül az építtetővel szerződik. A kockázatok és a finanszírozási terhek átvállalása más szervezési modelleket is létre hívott. Ha az építtető nem kíván kockázatokat vállalni (és ennek áthárítását meg tudja fizetni), akkor olyan építési menedzsment (fővállalkozó) céggel is szerződhet, aki kulcsrakész állapotban nyújtja át számára a kért (pontosan definiált, programozott) létesítményt úgy, hogy annak építésébe az építtetőnek nem kell beavatkoznia. Ismerünk olyan szerződés-típusokat is, amelyek az építés mellet a tervezést (Design & Build), és/vagy a finanszírozást (Design, Build & Finance), és/vagy a működtetést (Design, Build, Finance & Operate) is átvállalják. Ez utóbbi esetben az építtető lényegében csak egy olyan szolgáltatás vásárol, amelyhez fel kellett építeni egy épületet is. Ez utóbbit a beruházási pénzhiánnyal küzdő, de folyamatos bevételekre számító közintézmények, önkormányzatok és minisztériumok vették gyakran igénybe, és a magánforrások bevonása miatt Public Privat Partnership-nek, a köz- és magánszféra együttműködésének nevezik. A megvalósítás szervezete már teljes: itt az építtető mellett a tervezők és kivitelezők alatt is tucatnyi szervezet, cég, hatóság, ellenőrző és finanszírozó szervezet, tanácsadó, szakértő és néha teljesen felesleges, de törvényileg kötelező feladatokkal megbízandó szakember található. (Nem véletlenül: innen már nemigen van visszaút, itt lódul meg a pénzáramlás és itt lehet a legnagyobb edényeket a pénzcsap alá tartani. Tehát itt jelennek meg a legnagyobb köcsögök az építési folyamatban ) Szervezetek 4. - használat-üzemeltetés Az építmény felhasználásáról az építtető gondoskodik. Az építtető saját maga, vagy az általa kijelölt szervezet (intézmény) működtetésének biztosítására hozza létre az épületet. Az intézmény fogadja a felhasználókat (szolgáltatásokat biztosít) és működteti az infrastruktúrát (üzemelteti az épületet). A szolgáltatások közül megkülönböztetjük a szakmai és az ezeket kiszolgáló funkciókat (pl.: oktatás és büféhiradózás vagy fordítva). A fűtés, világítás, nyitva tartás biztosítása a műszaki üzemeltetés feladata. Az üzemeltető szervezeti egység az intézmény szervezetének része (Műszaki Igazgatóság, Főmérnökség, stb.), és jogában áll szolgáltatásokat igénybe venni külső cégektől. Tipikusan ilyen a takarítás, az őrzés-védelem, étkeztetés, büfé, automaták, kertészet, stb. Ezek a cégek szerződéses 22