Bartók Béla út sz. Társasház É P Ü L E T D I A G N O S Z T I K A. Mag yar Társasház Kft. Iroda: Csalogány utca 12

Átírás

1 É P Ü L E T D I A G N O S Z T I K A Mag yar Társasház Kft. Iroda: Csalogány utca 12 Budapest, 1015 Tel.: Fax: info@magyartarsashaz.hu Web: magyartarsashaz.hu Bartók Béla út sz. Társasház

2 Bevezetés év második felében megkezdtük a Társasház állapotfelmérését gépészmérnök, villamosmérnök, és egyéb szakemberek részvételével. A részletes műszaki bejárásokon tapasztaltak alapján összeállítottuk az Önök társasházának épületdiagnosztikáját, amelynek főbb megállapításait az alábbiakban ismertetjük. Utcai homlokzat Az utcai homlokzat vonatkozásában a legfőbb probléma a járda feletti részen tapasztalható. A felszivárgó nedvesség hatásai, a vakolat és festékleválások több helyen láthatóak. Vélhetően ez a hatás a helyiségek belső oldalán is jelentkezik. A kőburkolaton hiányzó részek és repedések vannak. Pótlásokat, javításokat érdemes minél hamarabb elvégezni, mert azzal megelőzhető a burkolat további romlása, fagyása. A csatornák állapota jó, viszont érdemes rendszeresen átvizsgálni, hogy van-e bennük törmelék. A bejárati kapu megfelel funkciójának, de a felületkezelése sürgősen javasolt, mivel a rozsda több helyen egyre nagyobb károkat okoz a szerkezetben. A zár nem működik, a javítási mielőbb szükséges. A homlokzat felső részén található épületdíszeken komolyabb sérülés nem látható. A tető közelében táskásodás, vakolatleválás figyelhető meg. Az időjárásnak jobban ki van téve ez a terület (felület). Érdemes a felületet közelről, kopogtatással megvizsgálni és feltárni azokat a hibákat, amelyeket az utcáról nem látni. A vizsgálatot követően a javítással megelőzhető a falrész további állagromlása. 2

3 A párkánylefedések lemezszerkezete egyben van, azonban jól láthatóak a párkány feletti felületi hibák, amelyek azért következtek be, mert a lemezek neki lettek vezetve a falnak és a bádog feletti részt a csapó eső roncsolja cm magasságban. A homlokzati erkélyek lefedése, vízkivezetése rendben van. Az oromdeszkázat mázolása hiányos, sérült. A korhadt szakaszokat ki kell cserélni és feltétlenül kezelni kell mázolással a deszkázat felületét. Amennyiben a fafelület tartósan megfelelő kezelés nélkül marad, a fa burkolat anyagszerkezet átalakul, elszivacsosodik, és többé nem lehet felületkezelni, a csapadékvíz átjár rajta, nem fogja betölteni a szerepét. Télen összehúzódik, összereped, nyáron szétpattan a későn felvitt mázolás. A felületen a lazúrréteg sem fog rendeltetésszerűen funkcionálni. Kapualj A kapualjban a falak felületén kopogtatással meg lehet állapítani, hogy hol indult el a vakolat leválása. Az olajlábazaton felszivárgó nedvesség nyomai jól láthatóak. Az olajlábazat nem engedi a falból távozni a vizet. Másfél méter magasságban célszerű leverni a vakolatot és egy páraáteresztő anyaggal ellátni, majd szilikátos festést vinni fel rá. A kapualj burkolata sérült, töredezett, csorba és hiányos. Javítás helyett új burkolattal érdemes ellátni. A hátsó udvar felé lévő kijáratnál a kétszárnyú ajtó egyik szárnyán kitört az üveg, a másikon pedig törött üveg van, ami balesetveszélyes. Azt el kell távolítani. A hátsó kijáratnál lévő sárkaparónál bejutott az aljzatba a víz, felpúposítva a burkolatot. Ezért az ajtót nem lehet becsukni. A sárkaparó rácsot ki kell cserélni, vízzáró réteget képezni és a burkolatrészt is cserélni kell. 3

4 A bejárati elektromos hálózat A kapualjban lévő főelosztó a 70- es és 80-as évek nyomait viseli magán, valamint nincs kialakítva szabványos tűzvédelmi főkapcsoló. A falon beazonosítatlan dobozok vannak, nincsenek feliratozva az elektromos szerelvények, elmenő fővezetékek. Jelenlegi szabványoknak megfelelve kell kialakítani a rendszert. A lépcsőház közösségi világítása mozgásérzékelő lámpával van megoldva. A vezetékeket a falon kívüli csatornákban vezetik. A megoldás esztétikailag is hagy kívánnivalót maga után. Udvar A tér kerámia kocka burkolattal fedett, több helyen hiányos, helyette beton látható, itt-ott be is szakadt. Célszerű a burkolatot cserélni, egységesíteni. A falakon felszivárgó nedvesség nyomai látszanak a pince irányából. A legjobb, egyben sajnos a legköltségesebb megoldás a vízszintes szigetelés az alap és a fal között. 4

5 A kapualjhoz hasonlóan az udvarban is sokat jelentene a páraáteresztő vakolat megléte. A pince szellőzése a zárt, illetve a nyitott ablakok arányát tekintve az udvarról nézve nem megoldott. Az udvaron futó gázcsövek tömörsége megfelelő, gázszivárgást nem észlelt a műszer. Elektromos hálózat A fővezeték hálózatot még az eredeti, szövetszigetelésű vezetékek alkotják. A kötések régi kátrányszigetelésű szigetelőszalaggal vannak rögzítve, amelyeket sürgősen szabványosra kell cserélni. A közösségi világítás a folyosókon nem megfelelő. Lakói elmondás szerint a hátsó lépcsőházban nem jó a világítás. Sürgősségi szereléssel minél hamarabb megfelelő állapotba kell hozni a közösségi világítást mind a folyosókon, mind a hátsó lépcsőházban. A körfolyosók homlokzatán a falon kívül vannak a gyengeáramú hálózat vezetékei. Funkciójuknak megfelelnek, a fővezeték hálózat szerelése során ajánlott a falba süllyesztésük. Összességében az elektromos hálózat kritikus állapotban van. 5

6 Pince A pince szellőzését célszerű intenzívebbé tenni a felszivárgó nedvesség miatt, már a pince szinten megkönnyítve annak távozását a falból. A falakról több helyen mállik a vakolat. Kényszerszellőzést, elszívásos szellőzést is érdemes kiépíteni, amely csökkentené a nedvességet. Az ivóvízvezetéken nem észlelni repedést, csőtörést, szivárgást. A vezetékrendszer kusza, a csövek anyaga vegyes (horganyzott, PVC, ólom, alumíniumbetétes cső, rézcső), nem szabványos. A teljes alapvezetéket cserélni kell, majd a strangokat is, az ólomcsöves részét mindenféleképp, mert egészségre ártalmas. A szennyvíz, illetve a csapadékvíz egyesített elvezető rendszer szintén változatos (PVC, KG, Eternitcső, vascső). Az egyik helyen a KG cső és vascső toldását szakszerűtlenül oldották meg. A KG csövet melegítették, majd ráhúzták a vascsőre, majd szilikonnal tömítették el, sikertelenül. Egyébként a KG csövet tilos melegíteni! 6

7 A vascsövet ki kell cserélni KG csőre és a csatlakozást megfelelően kell megoldani. A rossz toldás miatt folyik a víz. A bejáráson találtunk nem használatos vízcsöveket is. Ellenőrzésük javallott, mert attól függetlenül, hogy nem élő a vezeték, még lehet benne nyomás, ami időzített bomba, mert eléggé korrodáltak. Nyomás alatti korrodált cső bármikor törhet, jelentős kárt okozva. A csövek rögzítését nem szakszerűen oldották meg. Sok helyen szabálytalanul a gázcsőhöz van rögzítve a vízvezetékcső. A pincei gázvezeték csatlakozásai szabványosak, a csövek le vannak mázolva, korróziót nem látni. A mérőműszer gázszivárgást nem érzékelt. Egyes átjáróknál, tartófal alatt nincs áthidalás, ami szerkezeti problémát jelent. A pincében helyenként lom, szemét található, melyet el kell távolítani. Pince elektromos hálózata A pincében javarészt kicserélték a világítás vezetékeit. A hátsó lépcsőház felőli oldalon a bejárásnál nem világított a lámpa. A lejáratnál a régi vezetékre kötötték rá a mostani világítást, amit javítani kell. A pincében a vezetékcsere megtörtént ugyan, de a régieket nem szerelték le. Több helyen látható szabad vezetékvég. A vezetékek beazonosítását el kell végezni, a használaton kívülieket pedig vissza kell bontani. 7

8 Tető A tetőnek háromféle fedése van. Cserép, illetve zsindelyfedés, valamint állókorcos lemezfedés. Ez utóbbinak egy része bitumenes lemezzel lett letakarva, az állókorcok lekalapálása után. A bitumenes felület újszerű állapotban van. Az állókorcos felületen korrózió nyomai láthatók. A cserépfedés viszont rossz állapotban van, a tető hullámos, a cserepek és a kúpok elmozdultak. Ezért itt folyamatosan nagy az esélye a beázásnak. 8

9 A kémények jó állapotban vannak, azonban néhány kéményen látszik, hogy nincs rajtuk vízorr és a fedkövek sarkai is lerepedtek. Vízorr hiányában, illetve a repedt fedkövek miatt a víz be tud jutni a kéménytestbe. A fedköveket le kell cserélni. A kéményseprőjárdák jó állapotban vannak, kialakításuk megfelel az előírásoknak. A tűzfalak és a macskalépcsők egy része mozog, laza. A kötőanyag kifagyott és elporladt. Legalább a felső 5-6 sort át kell rakni. A hófogók rozsdásak, hajlottak. Javításuk és mázolásuk aktuális. A padlás cserepek által fedett részén a beázás miatt a szarufákon korhadás, gombásodás látszik. Olyan mértékben uralkodott el ez az állapot, hogy javasolt a tetőszerkezet és a héjazat teljes cseréje. A padlástérben egy-egy kéménytestet a kénsav (a gáz égésterméke) eláztatott. Ennek oka az, hogy a béleletlen kéményt a kénsav akadálytalanul roncsolja. A kéménytestet teljesen le kell bontani és újrarakatni. A tetőről lefolyó esővíz elvezetését a társasház építtetői úgy oldották meg, hogy a csapadékot különböző vályúkon keresztül visszavezették a padlástérbe, majd azt ejtőcsöveken juttatták ki a házból. Ez jelenleg időzített bomba, az ejtők karbantartása szinte lehetetlen, a vályúkban a bejárás idején is állt a víz, ugyanis valami akadályozta a csapadék lefolyását. Mindenképpen célszerű más megoldást találni az esővíz elvezetésére. 9

10 A villámvédelem A villámvédelem gyakorlatilag nyomokban van meg. A levezetők nincsenek rögzítve, szabadon lógnak kéményszerkezetről kéményszerkezetre, számuk nem megfelelő. Az udvar irányában csak egy levezetőt látni. A felülvizsgálat utáni javítást és szükség szerinti pótlást mindenféleképpen meg kell ejteni. A villámvédelmet úgy gazdaságos kiépíteni, ha a tetőszerkezet cseréje megtörtént. Ereszcsatornák (udvar felől) A függő ereszcsatornák egy része újszerű. A másik része régi, amelyek tele vannak hordalékkal, lejtésük nem megfelelő, eldeformálódtak. Ezen szakaszok, valamint a falszegélyek és a bádogos szerkezetek cseréje szintén fontos. Mindezt a tetőszerkezet újjáépítésekor érdemes megejteni, nem külön-külön. Udvari homlokzat A mosókonyha melletti helységben élő vízvezeték van, szigetelni, vízteleníteni kell, mert télen szétfagyhat, és nagy kárt okozhat a kiáramló víz. Az udvari homlokzaton kisebb javítások nyomai láthatók, de a vakolathiányos illetve a feltáskásodott, leválóban lévő felületek olyan nagy területet foglalnak el, hogy lokális kezelésüknek nincs értelme. 10

11 A csapadék akadálytalanul jut be a fal szerkezetébe, ezért az egész udvari homlokzat egységes felújítása javasolt. (Udvar mappalph külső homlokzat; Az ereszalja rossz állapotban van. a nedvesség innen is behatolhat a tetőtérbe, növelve a héjazat illetve a szarufák végeinek gombásodását. A korhadt részeket cserélni kell, az egész felületet el kell látni felületkezeléssel. A függőfolyosók burkolata mozaiklap, több helyen hullámos. A csapadékvíz a fugákon keresztül bejut a szerkezetbe, korróziót okoz, ami duzzadással jár. 11

12 A fugák szétnyíltak, a korlát korrodált, rozsdátlanítást, mázolást igényel. A peremgerendát is le kell festeni. Javasolt a teljes burkolat felszedése, aljzattal együtt. A függőfolyosó fémszerkezetét kezelni kell, a megerősítéseket el kell végezni, egyes helyeken új aljzatot, burkolatot kell adni megfelelő szigeteléssel. Ha továbbra is bejut a csapadékvíz a szerkezetbe, akkor statikai problémák jelentkeznek, balesetveszélyes állapot állhat elő. Érdemes időben elvégezni a munkálatokat, mert még kisebb költséggel menthetőek a függőfolyosók. A legfelső függőfolyosón nincs mozaiklap burkolat. Ott beton van, lábazat nincs, ezért a padlószinten a bejutó csapadék a homlokzati fal nedvesedését okozhatja. Lépcsőház 12

13 A falak elkoszolódtak, a vakolat is több helyen levált. A Zsolnay falburkolat egyes tagjai is elváltak a faltól. Mind a vakolat, mind a meglazult burkolatrészek helyrehozása, valamint teljes festése ajánlott, mielőtt nagyobb felületet ér a károsodás. A korlátokat át kell mázolni, a kapaszkodókat átcsiszolni és lakk felületet kell felvinni rá. A lépcsők stabilak, csorbulást alig lehet látni rajtuk. A lépcsőházi ajtókon látszik, hogy régen voltak kezelve, szétszáradtak, illetve nedvesebb időben duzzad a faszerkezetük. Asztalos javítás, felületkezelés, mázolás, zsanérok, zárak, kilincsek cseréje szükséges a megmentésükhöz. 13

14 Az ablakokon a szükséges javításokat, megerősítéseket és a festést szükséges elvégezni, megelőzve azok további állagromlását. Összességében a társasház műszaki állapota korához képest is rossz állapotban van. Sorrendben javasoljuk az elektromos hálózat, a vezetékek és a tető cseréjét. Ezzel párhuzamosan karbantartással kell megakadályozni a további állagromlást, ezt követően célszerű az esztétikai beavatkozásokat elvégezni. Budapest, november 10. Szakács Árpád ügyvezető 14