PROPERTY WATCH. Rent review 4-5. OLDAL Rent review PAGE 4 5. Túlélés vagy lehetôség? 6 7. OLDAL Survival or opportunity?

Átírás

1 Kiadás Issue 2/2009 PROPERTY WATCH ESTON International Property Advisors 1024 Budapest, Lövôház u. 39. Tel.: (+36-1) Fax: (+36-1) Ingyenes Free Rent review 4-5. OLDAL Rent review PAGE 4 5 Túlélés vagy lehetôség? 6 7. OLDAL Survival or opportunity? PAGE 6 7

2 Economic overview PROPERTY WATCH See the whole spectrum of the market Eston International Property Advisors Learn more about property market trends, major transactions and market prognoses from our Eston Market Report. Subscribe now for free! T h e P r o p e r t y A d v i s o r s vious year. Retail trade turnover decreased by 1.9% compared to The sub prime crisis, originating from the U.S., As a result of the radical drop in employment reached Hungary by the second half of 2008 to upset the purchase power is expected to further weaken; in the already delicate economic balance in no time. The addition the narrowing of loan options becomes permanent, which necessarily leads to a remarkably small- Hungarian economy was characterized by a duality during the last year: some public finance indicators er consumption in the following year. showed improvement while the economy was shocked by several hits and by the slow down of the GDP. The GDP-proportionate state debt further decreased over 2008, well below the 5.5% of 2007, to reach 3.3% at year end. Primarily, a deficit rate of 2.6% was targeted for 2009; still, according to the latest forecasts from Brussels the debt may increase to a somewhat higher level, 2.8%, by the end of Another positive sign is that, according to the preliminary data of HCSO, the foreign trade showed an active balance 47 billion in the period of January November This indicates an improvement of HUF 43 billion compared to the balance of the same period of The Hungarian Forint exchange rate showed a significant fluctuation throughout 2008; as such, the country the previous year. Inflation rate has decreased throughout the world, due drifted to a currency crisis by the autumn. To defend to the financial-economical crisis, as a result of the falling prices of oil, food and some raw materials. In spite base rate from 8.5% to 11.5% on October 22, 2008; the Forint the National Bank of Hungary increased the of the above-average price increase of food items and then a continuous series of base rate cuts followed. household energy the domestic consumer price index High level base rate has rather negative influences on was 6.1%, as opposed to the 8% figure in the economy; currently it is only Romania that has Added to the disadvantageous Hungarian economic tendencies, the industrial production decreased in ern European region. higher prime rate than Hungary in the Central-East- November 2008, lagging behind the previous year s The IMF offered a helping package to the troubled volume by 12%. The so far continuously improving Hungarian economy in October, and an economic industrial output was seriously hit by the crisis. The safety net of HUF 25.1 billion dollars was announced construction industry production fell by 6.2%; the volume of building construction decreased by 14% over loan package, the steps of enhancing the short term as a credit line, available for 17 months. Besides the the first 11 months of the year, in comparison with the stability of the Hungarian economy was worked out; same period of these steps also aim to improve the long term growth Upon the decline of the domestic production the potentials of the country. The project is to ensure sustainability of the state budget and to strengthen the export targeted output and orders both fell back; exports decreased by 10% compared to the figure of financial sector. November In a paradoxical way, as a result of the currency crisis Due to the falling demand for durable consumer goods the planned introduction of the Euro may come closer the first wave of cutbacks struck the automotive sector. Dismissals then spread over other industries as the ERM 2 can be fulfilled in The targeted date and it seems quite feasible that the criteria of joining well. Several enterprises try to cut back costs and save of joining the Euro-zone (2018) was set by analysts for their workforce by limiting the workdays to four in 2007 and may be realistically changed to a week. Unemployment rate increased to 7.8% from The current turbulent situation is well characterized 7.5% in a year. by the daily changing forecasts on the GDP fallback, The decay of expectations was also reflected by the the forint currency and the GDP proportionate state GDP. Based on the quarterly calculations the gross debt. In general, deep structural reforms are still not domestic product rose by 1.7% in Q1, by 2% in Q2 visible in the economy since a greater reduction of whereas the increase became moderate (0.8%) in Q3 taxes and affixes may only be realized through a dramatic cut back on expenses. (0.7% with calendar adjustments). On the basis of the joint preliminary estimation of HCSO and Ecostat the One thing seems to be sure: an enduring crisis is to be gross domestic product of Hungary decreased by 2%, expected, and even optimistic forecasts say that economic improvement is only to come after the second and by 2.1% when adjusted for calendar effects, in Q compared to the corresponding period of the pre- half of GDP, inflation and HUF/EUR exchange rate 2009/1 Some things remain unchanged Eston International s volume of valuation assignments stayed constant even during the year of crisis. Our team is dedicated to provide professional valuation services (property portfolios and individual properties and assets) for the clients. 2 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

3 Előszó y Editorial PROPERTY WATCH Tisztelt Olvasó! Immár ez a harmadik kiadványunk, melyet a kezükben tarthatnak a recesszió beköszönte óta. Tőlünk megszokott módon továbbra sem kizárólag a jelen aktualitásaival, hanem sokkal inkább a jövő lehetőségeivel, azok elemzésével igyekeztünk megtölteni magazinunk hasábjait. Az elmúlt évre visszatekintve megállapíthatjuk, hogy az állandósult hazai és nemzetközi ingatlanpiaci bizonytalanság ellenére számos piaci szereplő talált már magának valamilyen kiutat a válságból új szolgáltatások, stratégiák, vállalati átstrukturálások formájában. Az Eston International sem cselekedett másként; rendkívül eseménydús 12 hónapot tudhat maga mögött, melynek eredményeként továbbra is változatlan létszámmal, kibővült megbízási állománnyal és új szolgáltatásokkal áll a megváltozott piaci környezetben is ügyfelei rendelkezésére től elindítottuk banki projektkövetés műszaki ellenőrzés szolgáltatásunkat is, melynek keretében az építési folyamat során, a hitelszerződések által megkívánt rendszerességgel vállalunk helyszíni ellenőrzést, műszaki és pénzügyi jelentéskészítést az ország egész területén, értékhatár nélkül. A fennálló nehéz gazdasági helyzet ellenére az Eston International kiváló eredményeket ért el az ügynökségek rangsorában mind hazai, mind nemzetközi (ONCOR) szinten. Az egyik vezető magyar ingatlanpiaci portál 2009-es ügynökségi rangsora alapján mely arra mutat rá, hogy melyik ügynökség képviseli Budapesten a legértékesebb irodaházakat az Eston a tavalyi hatodikról idén az igen előkelő, második helyre lépett elő. Jelen kiadványunk első cikkében azt vizsgáltuk, milyen hatással lenne az időközben kialakult bérlői piacra a rent review bevezetése, mely a bérleti szerződések egyfajta nemzetközileg elterjedt záradéka. A fogalom értelmezésén túl szükségét éreztük bemutatni előnyeit és hátrányait, illetve azt is, hogy mi indokolja bevezetését és ennek lehetséges következményeit a magyar ingatlanpiacra nézve. Második írásunkban egy teoretikus példán keresztül mutatjuk be az irodaház-fejlesztés jelenlegi nehézségeit. A befagyott befektetési piac elsősorban a fejlesztési telkeket árusítókat érintette érzékenyen, hiszen mind közül ez a szegmens került befektetési szempontból a legkedvezőtlenebb helyzetbe. Cikkünk második fele a csökkenő bérleti díjak és a növekvő hozamok ellentés mozgását kívánta illusztrálni, melyből az is kiderül, hogy ha fejleszteni nem is, de bérlőkkel teli irodaházat venni igenis érdemes, hiszen a most jó helyre befektetők néhány éven belül akár jelentős hasznot realizálhatnak. Bízom benne, hogy érdeklődéssel forgatják majd kiadványunkat, melyből ezúttal sem maradhattak ki aktuális ingatlanpiaci ajánlataink. Kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos kérdéseik gyors és szakszerű megválaszolásában pedig továbbra is állunk szíves rendelkezésükre! Üdvözlettel: Dear Reader, Salamon Adorján vezérigazgató You hold in your hands our third issue since the start of the recession. As usual, we have attempted to fill the columns of our magazine mostly with analyses of future possibilities, rather than current concerns alone. Looking back over the past year, we may state that despite the local and international real estate market uncertainty, many market players have already found some kind of way out of the crisis in the form of new services and strategies and corporate restructurings. Eston International has acted no differently; we have left behind a very eventful 12 months free of layoffs as a result of which we continue to serve our clients with an increased volume of assignments and new services even in this special market situation. Also in 2009, we started to undertake technical inspection services without value limit, throughout the country. This covers project follow-up, local assessment, technical support and financial reporting during the construction process, regularly, scheduled to loan agreement. Despite the present difficult economic situation, Eston International has achieved outstanding results in the agency rankings on both a local and international (ONCOR) level. Based on one of the leading Hungarian commercial real estate websites 2009 agency ranking that lists agencies currently representing the most valuable office buildings in Budapest Eston has stepped up from last year s sixth place to take the illustrious second place this year. In the first commentary of our current publication, we examine the effects of introducing rent review which is an internationally widespread clause in lease contracts on the tenant market evolved since then. Apart from explaining the idea itself, we felt the need to present its advantages and disadvantages as well as the reasons for its introduction and the possible outcomes on the Hungarian property market. In our second article, we try to demonstrate the current difficulties of developing office buildings. The frozen investment market has primarily affected those selling development sites, as this segment has fallen into the least favourable situation of all in terms of investments. The second part of this writing is expected to illustrate the countermovement of decreasing rents and increasing yields. The article shows that even if it is not worth developing, it is certainly worth buying an office building filled with tenants, as those who invest in the right place now might make significant profit within the next few years. I believe you will find something of interest in this publication, which once again includes our freshest commercial property offers as well. For a quick and professional solution for your problems relating to commercial properties, please do not hesitate to contact us. Property Watch Az ESTON International Ingatlantanácsadó Zrt. kiadványa A publication of ESTON International Property Advisors n Kiadja/Published by: Salamon Adorján n ESTON International H-1024 Budapest, Lövőház u. 39. Tel.: (36-1) Fax: (36-1) info@eston.hu n ISSN (print) ISSN (online) Nyomdai kivitelezés: e-print Zrt. n A kiadvány célja, hogy általános tájékoztatásul szolgáljon, a megjelent információk nem képezik semmiféle szerződés alapját. The purpose of this paper is to provide general information only and cannot form part of any contract. n A kiadványban szereplő bérleti díjak és értékesítési árak ÁFA nélkül értendõek. Rental fees and sale prices in this publication do not include VAT. With regards, Adorján Salamon President & CEO info@eston.hu y 3

4 PROPERTY WATCH RENT REVIEW ÚJ FOGALOM KERÜLHET BEVEZETÉSRE? RENT REVIEW The introduction of a new concept? A rent review (magyarul: bérleti díj felülvizsgálat) fogalma hazánkban még kevésbé ismert, pedig szerte Európában alkalmazzák valamelyik formáját, az ingatlanpiac minden szegmensében. Alkalmazása esetén a tulajdonos jogában áll a bérleti díj bizonyos időszakonkénti (általában 5 év) felülvizsgálata, a bérleti szerződés teljes időtartama alatt. Nyugat-Európai gyakorlatnak megfelelően javarészt 5 év eltelte után lép életbe ez a záradék, amely mind a bérlő, mind a tulajdonos érdekeit védi, azaz aktuális piaci információk alapján, egy harmadik fél (ingatlantanácsadó, szakértő) bevonásával egy új, racionális bérleti díj szintet határoz meg. A rent review segítségével a tulajdonosok lépést tarthatnak a piaci bérleti díj szintekkel, és az ily módon korrigált bérleti díj mindig hűen tükrözi az eredeti szerződéskötés óta a piacon bekövetkezett változásokat. Ez a záradék szerződésenként eltérő, gyakran hosszan részletezett és bonyolult, amely hozzáértő szaktudás nélkül nehezen értelmezhető. Típusait tekintve lehet piaci bérleti díjhoz igazított, vagy fix összeggel növelt. A rent review ebben a válságos időszakban a bérbeadók számára jelenthetne rövidtávon különösen előnyös opciót, hiszen a jelenlegi piaci bérleti díjak a korábban megkötött bérleti szerződésekben foglaltaknál már jóval alacsonyabbak. A rent review-hoz vezető út Egy kevésbé sikeres, idén átadásra került új irodaház projekt nyíltan hirdetett, igen alacsony árajánlata nagy visszhangot keltett szakmai körökben az év első felében, mely hírverés a potenciális bérlőket sem kerülhette el. A folyamatosan piacra kerülő új kínálat és a visszaeső kereslet együttes hatása alatt álló díjakat mindezek hatására az öntudatos, minél olcsóbban bérelni kívánó bérlők igyekeztek a többi tulajdonosnál is lealkudni. Míg éveken keresztül átlagosan /m²/hó között mozogtak az irodabérleti díjak, az elmúlt évben 10-30%-os csökkenés következett be a válság hatására. Szerepcsere: felocsúdott bérbeadók Az elmúlt évek tendenciáját alapul véve a tulajdonosok a hosszú lejáratú bérleti szerződéseket helyezték előtérbe. A helyzet, azaz legfőképpen a bérbeadók hozzáállása azóta megváltozott. Míg az elmúlt években inkább a bérlők preferálták a bérleti szerződés lejárata előtti kilépést, vagy területcsökkentést, mostanra inkább a tulajdonosok igénylik a rövidebb időtartamra, többségében 1-3 évre szóló szerződéseket. A különös fordulat mögött meghúzódó tulajdonosi magatartásnak egyszerű a magyarázata: egyes bérbeadók már pozitívan vélekednek és a bérleti díjak növekedését vetítik elő, ami főként a 2011-re megcsappanó fejlesztési volumennel The idea of rent review is not yet so well known in Hungary, although it is commonly used across Europe in all segments of the real estate market. In case of adoption, the landlord has the right to review the rent periodically (usually every 5 years) during the whole period of the lease. According to Western- European practice, the clause generally takes effect after 5 years, and protects both landlord s and tenant s interests. As a consequence, with the co-operation of a third party (expert, real estate professional) based on actual market information, a new, real rent level will be defined. By using the method of rent review, landlords can keep pace with market rent levels. The rent corrected in this way always accurately reflects the market changes that have occurred since the original signing of the contract. This clause differs from contract to contract and is frequently very detailed and difficult to interpret without competent expertise. As for the various types, some may be adjusted to market rents or increased by a fixed amount. In time of crisis, rent review would be a particularly advantageous option in the short run for property owners, as current market rents are far lower than those stated in previous lease contracts. Road to rent review A less successful new office project that was handed over this year openly advertised its very low rent levels in the first half of the year, which created a big stir among professionals, and the news reached potential tenants as well. Due to this, confident tenants, who wanted to rent cheaper, tried to bargain everywhere else on rents already under the combined effects of new supply continuously coming to the market and dropping demand. While rents had been an average /sqm/month for years, prices dropped by 10-30% under the effect of the crisis. Exchanging roles: landlords come to their senses In years past, owners clearly preferred long-term lease contracts. The situation, i.e. mainly the attitude of landlords, has changed since then. While in the past few years, tenants preferred to quit or reduce their area before the end of the lease contract, now owners require contracts for shorter periods, mostly for 1-3 years. It is easy to explain the owners behaviour hiding behind this unexpected turn: some of them are already thinking positively and projecting increases in rents, mainly projecting declining development volume by The increase can also be assisted by such external 4 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

5 PROPERTY WATCH indokolható. Az emelkedést olyan egyéb külső tényezők is elősegíthetik, mint a fokozatosan helyreálló hazai és nemzetközi gazdasági környezet, ami további üzlettámogató központok Budapestre települését, ezáltal nagy, összefüggő területigények újbóli fellépését, a kereslet élénkülését eredményezhetik. Az Eston tanácsadói úgy vélik, az európai szintekhez viszonyított alacsony bérleti díjak és a válság által indukált, megváltozott piaci környezet Magyarországon is szükségszerűvé tenné egy, a rent review-hoz hasonló, vagy ezzel megegyező záradék beiktatását a bérleti szerződésekbe. Az együttműködés alappillére A nyugat-európai gyakorlatban már bevett rent review rendszer a bérlőket és bérbeadókat újra hosszútávú együttműködésre sarkallná, hiszen amennyiben nem kötnek ki hasonló opciót, a most alacsony bérleti díjon megkötött szerződések lejárata 3 év múlva lesz esedékes, és egy tulajdonos sem lesz hajlandó a várhatóan magasabb bérleti díjak mellett marasztalni a korábbi árszinteken bérlőt. Azok a bérlők pedig, akik néhány éve a még egészséges piacon, drágább bérleti díjak mellett kötöttek üzletet, ráébredhetnek, hogy a bérleti szerződésben egykor megállapított, mindeddig folyamatosan indexált bérleti díjak már a piaci tendenciával ellentétes irányban mozognak. A jó üzleti kapcsolatban tehát egyfajta törés következhet be a szerződés újratárgyalása, felbontása során, amelyet a záradék feltüntetésével előre ki lehetne védeni. Bevezetése azonban nem egyszerű, hiszen számos érv szólhat mind mellette, mind ellene. Az egyik ellenérv magából, a bérlet időtartamából fakad: a rent review-t előszeretettel alkalmazó Egyesült Királyságban egy bérleti szerződés átlagos időtartama nagyjából 10 év, szembeállítva a hazai, átlagban 4 éves periódussal. Egy 10 évre megkötendő szerződés során nyilván több kompromiszszum merül fel, mint egy rövidebb időre szólónál, ugyanakkor a statisztika szerint a bérleti időtartamok átlagos hossza évről évre egyre rövidebb. A szigetországban már közel 10 éve tart a valaha intézményesültnek tekintett, átlagban 25 éves bérleti időszak csökkenése. Mindezek mellett, Magyarországra vonatkoztatva legfőképpen azt érdemes figyelembe venni, hogy a jelen kor vállalatainak mindennél fontosabb a rugalmasság, az igény szerinti bővülés, csökkenés, a feltételek konfliktusmentes változtatása, melyhez a jogi szabályozásnak is alkalmazkodnia kellene. A megfelelő feltételek megteremtésével és a piaci szereplők szoros együttműködésével példaértékű kezdeményezés jöhetne létre, ami a rent review bevezetésén és elterjesztésén túlmutatva nagyban elősegítené a szakma fejlődését. Az új irány alkalmazása bizonyos keretek között tarthatná a hektikus piaci mozgásokat, az átlátható piac víziója végre valósággá válhatna és a befektetők fejében egy letisztult, sallangoktól mentes összkép jelenne meg a magyar ingatlanpiac kifejezés hallatán. factors as the gradually resurgent local and international economic environment. This could result in settlements of further Shared Service Centres in Hungary; therefore, need may arise once more for huge chunks of space, and demand may recover. The consultants of Eston International believe that low rents compared to overall European levels and the transformed market environment induced by the crisis would make it necessary to insert a clause to the lease contract similar to or corresponding with rent review. Base pillar of cooperation The rent review system widely used in Western Europe would encourage long term collaboration on the part of both landlords and tenants. If they do not stipulate a similar option now, current leases on low rents will be due in 3 years, and therefore none of the landlords will be willing to detain tenants who lease on lower levels when rents are already higher. Those tenants who concluded deals few years ago on the then healthy market of higher rents could realise that the once established and continuously indexed prices in the lease are now moving in the opposite direction of the market tendency. Therefore a kind of breakpoint could occur in the good business relationship while renegotiating or terminating the contract, which could be avoided in advance by inserting the clause. It is not so easy to introduce it, however, as there are many pros and cons. One of the counter-arguments derives from the period of the lease itself in the UK, where rent review is widely used, the average lease period is about 10 years, compared to the average 4 in Hungary. Obviously you have to make more compromises in the course of a 10-year-contract than a shorter one. At the same time the average length of lease periods is getting shorter every year, according to statistics. The average lease period of 25 years, once considered institutional in the UK, has been declining for almost 10 years. On top of these factors, in reference to Hungary, it has to be taken into consideration that flexibility, the possibility of extension or shrinkage and the alteration of conditions while avoiding conflicts are the most important for companies nowadays, and legal regulations should be adjusted accordingly as well. By creating adequate conditions and with the close collaboration of market players, an exceptional initiative could evolve, which in addition to the introduction and spreading of the rent review concept, would also foster the development of the industry. Adopting this new direction could control erratic market movements, the vision of the transparent market could be a reality at last, and an image of the Hungarian real estate market as serious and clear-cut would emerge in the eyes of investors. Tippek bérlőknek Amennyiben egy éven belüli költözést tervez, a keresés során érdemes szakértői segítséget igénybe venni, hiszen a teljes piacot ismerő ingatlan-tanácsadó nagyobb megtakarítást érhet el Önnek. Az ingatlan-tanácsadó a legjobb opció abban az esetben is, ha cége 1-2 éven belül költözne, mivel ily módon jelentős megtakarítást érhetnek el a bérleti szerződés újratárgyalása során. Tips for tenants If you are planning to move within 1 year, it is worth considering expert services, as a real estate consultant who knows the whole market could reach higher saving for you. A professional consultant is the best option in case your planned move is within 1-2 years, as you could save significant amounts with the renegotiation of your existing lease. info@eston.hu y 5

6 PROPERTY WATCH Túlélés vagy lehetőség? Mi lesz jövőre és azután a fejlesztési ingatlanpiaccal? Hová tartanak a yield-ek? Megéri-e beruházni, vagy más befektetési lehetőségeket kell keresni? Többek között ezekre a kérdésre próbáltak meg az Eston szakértői lehetséges válaszokat, megoldásokat keresni. Survival or opportunity? What will happen to the real estate development market next year and after? Where are yields heading? Is it worth investing in real estate, or would it be better to look for alternative investment possibilities? These were among the questions to which Eston International s consultants sought possible answers and solutions. Fejlesztési telek piac Az elmúlt évben számos negatív hatás érte az ingatlanpiacot, melyek közül a legfontosabb a kereslet visszaesése, ezen felül pedig a hitelpiaci források beszűkülése és megdrágulása volt. Csakúgy, mint a többi részpiacon, a fejlesztési telkek piacán sem láthattunk nagy volumenű tranzakciókat az elmúlt évben, csak a saját célra építkező végfelhasználók vásároltak. Több olyan fejlesztő is akadt, aki a fejlesztési boom idején számos telket felvásárolt, és egyszerre több projekt indítását tervezte. Bár az egyes területekre már korábban kidolgoztak egy-egy fejlesztési koncepciót, most új, a kialakult gazdasági helyzetre aktualizált megvalósíthatósági tanulmányok alapján igyekeznek meghatározni, melyik projekt maradhat életképes átárazott piac esetén, netán melyiktől lehet vagy érdemes szabadulni a megváltozott piaci körülmények hatására. Mivel ezek az üres területek semmilyen jövedelmet nem termelnek, valószínű, hogy a kevésbé tőkeerős, javarészt egyprojektesnek indult spekuláns fejlesztők telekrészei előbb utóbb a finanszírozó bankok kezére kerülnek. Akadnak azért olyanok is, akik a futó projekteket még éppen be tudják fejezni, de telekvásárláson, új projekt kidolgozásán már egyáltalán nem gondolkodnak. Ma, Budapesten a fejlesztési telkek többségén ugyan nincs kint az eladó tábla, de gyakorlatilag minden tulajdonos átgondolta korábbi elképzeléseit és több mint nyitott az értékesítésre. Amiben minden piaci szereplő jelenleg egyetért az az, hogy a budapesti fejlesztési telkekre a fejlesztők részéről most egyáltalán nincs, vagy csak alig van kereslet. A főváros egyes központi területei, például egyes belvárosi vagy bel-budai foghíjtelkek, vagy egyéb kiemelt lokációhoz kötődő, ám alkalmi vételek szintjén tapasztalható némi kereslet. A tőkeerős befektetők igyekeznek is kihasználni ezeket a limitált lehetőségeket. Development site market Several negative factors affected the real estate market last year, of which the most important was a fall in demand, and in addition, tight and pricier credit sources. As in other segments, there were no major transactions on the market of development sites last year whatsoever, and solely end-user purchases were seen. There were many developers who bought up numerous sites in time of boom and planned to start more projects simultaneously. Although conceptions have already been created for some of those, decisions about keeping viable projects or dropping others are now based on new feasibility studies tailored to the new economic situation. As these empty spaces do not produce any income, it is likely that some plots of speculative one-project developers of less solid capital would fall into the hands of the financing banks. Even if some of them manage to finish their ongoing projects, they will not consider buying new sites or elaborating new projects at all. Even though for sale signs are not advertised on the majority of the development sites of Budapest, practically all owners have reconsidered their previous conceptions, and they are more than willing to sell. All market players share the same opinion about the lack of demand for development sites in Budapest. Certain interest is still shown towards the central areas of the capital, e.g. for some vacant sites in the city centre and inner Buda or for other bargains in prominent locations. Investors with solid capital are looking to exploit these limited possibilities. Nem éri meg irodaházat fejleszteni! It is not worth developing an office building! 1 m² irodaterület befektetési értéke (90%-os kihasználtság mellett) Investment value of 1 sqm office (estimated 90% occupancy) Példánkban egy fiktív irodafejlesztési projektet vettünk szemügyre: 8-9% közötti hozamot és /m²/hó bérleti díjat feltételezve, 1200 és 1620 között mozoghat egy négyzetméternyi irodaterület befektetési értéke /m² projektköltséggel, mely tartalmazza a tervezés és az engedélyeztetés díját, a telekrendezés és a kivitelezés költségeit, a nem várt kiadásokra képzett tartalékot, illetve ezen felül a finanszírozás, a marketing és egyéb soft költségeket és bérleti díj (EUR/m²/hó) / rent (EUR/sqm/month) yield ,0% ,0% ,0% ,5% ,0% ,5% We examined a fictive office development project in our example: supposing that yields are between 8-9% and rents are / month, the investment value of 1 sqm ranges from 1,200 to 1,620. Calculating 1,350 /sqm project cost which includes the fee of planning and authorization, costs of landscaping and construction work, reserve for unexpected costs, in addition to financing, marketing and other soft costs and 6 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

7 PROPERTY WATCH /m²-es telek bekerülési árral számolva (ezek a telkek még a válság előtt kerültek megvásárlásra) világosan látszik, hogy ma a legjobb esetben is kizárólag költség szinten történő értékesítésre van lehetőségük a fejlesztőknek. Azonban a jelenleg illikvid piacon az értékesítés igen nehéz feladat. Így erre is csak abban a kivételes esetben van esély, amennyiben sikerült az épületüket 80-90%-os szintre feltölteni és jelentkezik komoly vevő (az elmúlt 12 hónapban nem volt A kategóriás befektetési tranzakció Magyarországon). Könnyedén megállapítható, hogy amíg a fenti feltételezett hozamok és bérleti díjak érhetők el egy adott piacon, addig nem lehet irodafejlesztéssel nyereséget realizálni. (2008 szeptemberét követően nem indított új beruházást egyetlen fejlesztő sem.) Amennyiben mégis lehetséges az értékesítés a fenti árszinten, úgy a fejlesztő nem realizált semmilyen hozamot a befektetésén, ellenben felszabadította tőkéjét! /sqm price for the site (these were bought before the crisis) it is sufficiently clear that even in the best case, developers could sell only at cost. Selling is, however, quite difficult in this current illiquid market. Subsequently there is only chance in that exceptional case, when developers manage to fill their buildings to an 80-90% level and there is a serious buyer for it in the market. (There has not been a single grade A investment transaction in Hungary in the past 12 months). It can be easily determined that as long as these yields and rents stated above are available on a given market, it is impossible to gain profit by developing office buildings. That is the reason why not one developer has started new projects since September As far as it is possible to sell after all on the above price level, the developer then has not realized profit, but only managed to liberate his capital! Vásárolj! Buy! Az Eston szakértői olyan irodaházak megvásárlását javasolják a tőkeerős befektetőknek, ahol a bérlők már a válságra igazított, alacsony piaci bérleti díjakon költöztek be tehát az épület már egy átárazott cash flow-t termel, viszont a hozamok még a jelenleg becsült, 8-9%-os szinten vannak. Az alábbi egyszerű példa érzékelteti az akvizíciós stratégia lényegi elemeit a hozamok és bérleti díjak ellentétes mozgásának bemutatásával. Becslésünk szerint a hazai, 2007-es ingatlan boom korabeli bérleti díjak mostanra 10-20%-ot estek, így átlagban 11,5 /m²/hó körül mozognak, míg a yield-ek továbbra is magasak (8,5%), bár benchmark tranzakciók hiányában pontos értékük ismeretlen. Tegyük fel, hogy a fenti a feltételekkel, valamint 30%-os önerő birtokában megvásároljuk ezt a képzeletbeli, bérlőkkel teli ingatlant, melynek egységre vetített eladási ára így 1624 /m². Feltéve, hogy a piaci várakozásoknak megfelelően 3 év múlva a bérleti díjak emelkednek de még nem érik el a válság előtti szintet, a hozamok pedig a válság előttinél magasabb szintre esnek vissza, az ingatlanunk már 2200 eurót érhet négyzetméterenként, így a különbség közel 500 euró, a saját tőkénk összege. Amennyiben sikerül eladnunk, és exitet realizálnunk ezen a ponton, akkor az 3 év alatt a befektetett saját tőkénk megduplázódását eredményezheti. Az Eston International tanácsadói számos befektetési tranzakcióban képviselték mind a vevők, mind az eladók érdekeit az elmúlt 16 évben, melyek eredménye nem fiktív, hanem nagyon is valóságos nyereséget realizált az ügyfelek részére. Hozam- és bérleti díj-várakozások / Yield & rent expectations /sq m 2492 /sq m 6.5% Eston International s experts are suggesting to investors with solid capital to purchase office buildings where tenants have moved in paying lower market rents already adjusted to the crisis therefore those buildings produce re-priced cash-flow while on the other hand yields are on the currently estimated, 8-9% level. This simple example % (?) 1624 /sq m 11.5 /sq m 12.8 /sq m bérleti díj / rent 2200 /sq m hozam / yield 7% below is to demonstrate the essential elements of the acquisition strategy by illustrating the inverse movements of rents and yields. In our estimation, local rents have dropped 10-20% compared to rents at the time of the real estate boom in 2007 and hovering around 11.5 /sqm/month. Yields are still high (8.5%), but the exact figures are unknown due to the lack of benchmark transactions. Let us assume that we buy this imagined building filled with tenants with the conditions above, with 30% equity capital. Therefore the selling price would be 1624 /sqm. Assuming that 3 years later rents will go up according to market expectations but they do not reach the level before the crisis while yields drop back to a level which is still higher than before the crisis, our property would be worth 2,200 /sqm, which gives us a 500 difference, the amount of our capital. If we manage to sell and exit at this point, then this could result in the doubling our equity capital in 3 years. Eston International s consultants have promoted both buyer s and seller s interests in many investment transactions during the past 16 years, whose outcome was not fictive but made a real profit to their clients. (Természetesen a cikkben szereplő modell igen leegyszerűsített, és számos hiányossággal rendelkezik. A könnyebb érthetőség kedvéért bizonyos költségeket mélygarázs építése, üzemeltetés, stb. nem vettünk figyelembe, nem vizsgáltuk továbbá a szerződések időtartamának változását és az esetleges járulékos költségeket is figyelmen kívül hagytuk.) (As a matter of course, models figuring in the article are greatly simplified and have certain limitations. To facilitate understanding, we have disregarded certain costs (building underground parking, operating costs, etc.), passed over the change of lease periods and excluded supplementary costs.) info@eston.hu y 7

8 PROPERTY WATCH Befektetés és fejlesztés y Investment & development PÉNZÜGYI BEFEKTETÉSI LEHETŐSÉGEK / FINANCIAL INVESTMENT OPPORTUNITIES KIEMELT AJÁNLAT III. kerület, Óbuda központjának közelében, főút mellett elhelyezkedő, modern, színvonalas 6182 m² nagyságú iroda és raktárközpont 6978 m² telekkel eladó 6,182 sqm fully leased, high quality office and warehouse complex on a 6,978 sqm plot for sale in distrcit 3 rd, closed to the centre of Óbuda. P09B003 P09B003 Eladási ár: USD 6,900,000 USD XV. kerület raktározási és könnyűipari zónájában, a Megyeri híd és M0-M3 autópálya csomópont közelében, m² telken található, m² nagyságú bérbe adott raktárbázis eladó. 13,636 sqm leased out warehouse building on a 29,505 sqm plot for sale in the warehousing zone of northeast Pest, closed to the junction of M0-M3 motorways and new Danube bridge. Az értékesítésre szánt 1487 m² irodaterülettel rendelkező ingatlan Budapest diplomata negyedében a VI. kerületben található. Az eladó irodaház elhelyezkedésénél fogva kiválóan alkalmas rezidencia, irodai, oktatási, esetleg átalakítás után lakás célú felhasználásra. Office building for sale, in the embassy quarter of District VI of Budapest. The property may be suitable for 1,487 sqm office house, educational, or for residential function by conversion. A X. kerület népszerű raktározási-könnyűipari zónájában eladó egy m² telekterülettel és 4628 m² területű felépítménnyel rendelkező ingatlan. Az ingatlan ipari és raktározási célra alkalmas. Industrial property for sale in a popular warehouse/light-industrial area in District X, with 10,459 sqm plot area and 4,628 sqm building area. XI. kerületben, főútvonal közvetlen közelében elhelyezkedő, közel 2000 m² összterületű, hosszútávon bérbe adott irodaépület eladó. Approximately 2,000 sqm office building for sale, located along a main road in the popular office area of District XI, with a long-term lease. VIII. kerületben, Belváros közelében Astoria szomszédságában, 3174 m² telken elhelyezkedő, 2620 m² nagyságú, hosszú távon bérbeadott épület eladó. Az ingatlanon további épületek fejlesztése középtávon lehetséges. 2,620 sqm fully leased building on a 3,174 sqm plot for sale in district 8 th of Budapest, close to Downtown in the vicinity of the Astoria underground station for sale. P08B001 P08B001 P08B007 P08B007 P08B003 P08B003 P06B007 P06B007 P09B001 P09B001 Eladási ár: EUR 5,000,000 EUR Eladási ár: Ft 530,000,000 HUF Eladási ár: EUR 2,000,000 EUR Eladási ár: EUR 3,300,000 EUR Eladási ár: tárgyalás alapján subject to negotiation XIII. kerületben, a főváros iroda folyosójának, a Váci útnak a közelében, 8364 m² telken elhelyezkedő 8465 m² nagyságú bérbe adott iroda és raktár épület eladó. Az ingatlanon az épületek bontása után közel m² nagyságú irodaház építhető. 8,465 sqm leased out building (office and warehouse) on an 8,364 sqm large plot for sale, close to Váci út, the popular office boulevard of Budapest. After the demolishment of the existing buildings, appr. 33,500 sqm office building can be developed on site. XIII. kerületben, Béke tér közelében, nagyon jó tömegközlekedési lehetőségnél, 5947 m² nagyságú fejlesztési telek eladó. Az ingatlanra a hamarosan elfogadásra kerületi szabályozási terv szerint ~ m² nagyságú iroda vagy lakó ingatlan fejleszthető. 5,947 sqm development site for sale in district 13 th, close to Béke square. According to the expected development regulation (under approval) of the block, appr. 18,000 sqm office or residential building can be developed on the plot. P09B002 P09B002 F09B003 F09B003 Eladási ár: Ft 2,650,000,000 HUF INGATLANFEJLESZTÉSI AJÁNLATOK / PROPERTY DEVELOPMENT OPPORTUNITIES Eladási ár: Ft 650,000,000 HUF Az M0-ás autóút déli szektorának forgalmas csomópontjában, 12 hektáros fejlesztési terület Budapesttől 1 km-re eladó. Az ingatlan kiválóan alkalmas logisztikai és kereskedelmi funkciójú épületek kialakítására. A terület nagy része az autópályáról látható. A 12 hectare development site is for sale by the southern section of the M0 motorway, 1 km away from the Budapest border. Particularly suitable for logistics and commercial purposes. A large part of the site can be seen from the M0 motorway. F025F03B F025F03B Eladási ár: Ft/m² 11,000 HUF/sqm Debrecen keleti részén, forgalmas főút mellett, ipari- kereskedelmi övezetben, m² nagyságú telek m² felépítménnyel eladó. A jelentős közmű kontingensekkel ellátott ingatlan a jelenlegi felépítmények hasznosítása mellett kereskedelmi ingatlanok (kiskereskedelem, iroda, raktár, könnyűipar) fejlesztésére alkalmas. 52,783 sqm site with 33,247 sqm superstructure for sale in the second largest city of Hungary, Debrecen. The complex located by a busy road of the town is served with all public utilities and suitable for lease out and commercial development purposes. II. kerület frekventált részén egy 1162 m² nagyságú 3 utca által határolt telek 1251 m² összterületű felújítandó épülettel eladó. A meglévő ingatlan megtartásával 522 m², míg a meglévő épületek bontása után 1773 m² nagyságú lakó vagy iroda ingatlan fejleszthető. 1,251 sqm building, on a 1,162 sqm land for sale in district 2 nd. After refurbishment of existing building additional 522 sqm office or residential building can be constructed on the site, while with the demolition of existing areas the maximum development potential is 1,773 sqm. III. kerület nagykereskedelmi - raktár és iroda - zónájában a Csillaghegyi úton 7890 m² méretű telek, 2851 m² iroda és raktárépületekkel eladó. A jelenleg céges telephelyként működő ingatlanon (M-III/1 övezeti besorolás) m² összterületű épület fejlesztésére van lehetőség. 7,890 sqm plot with 2,851 sqm office and storage building for sale in Csillaghegyi street, a wholesale-storage-office area of District III. Currently the site is operated by the owner, after sale it may be suitable for the development of 11,835 sqm building, according to the regulation (M-III/1 zoning). Budapest dinamikusan fejlődő régiójában, a IX. kerületben eladó 4764 m² területű fejlesztési telekingatlan a Milleniumi Városközpont szomszédságában. A telek jelenlegi állapotában is hasznosítható, szerviz, műhely, nagykereskedés stb. célra. A szabályozás alapján az ingatlanra egy maximálisan bruttó m² területű irodaház vagy lakó épület fejleszthető. 4,764 sqm development plot is for sale in District 9, in the vicinity of Millenium City Center. According to the development regulation maximum 16,674 sqm large building can be placed on site. F08V001 F08V001 F09B003 F09B003 F08B012 F08B012 F09B002 F09B002 Eladási ár: Ft 1,200,000,000 HUF Eladási irányár: Ft 295,000,000 HUF Eladási irányár: Ft 400,000,000 HUF Eladási irányár: Ft (projekt cég) 500,000,000 HUF (project company) 8 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

9 Irodaházak y Office buildings PROPERTY WATCH M B C B u s i n e s s C e n t e r Az MBC Business Center Buda legfrekventáltabb részén, a Vérmező úton, a Moszkva tér közvetlen közelében helyezkedik el. Az A-kategóriás irodaház tömegközlekedési eszközökkel és autóval egyaránt kiválóan megközelíthető. Az épületben m²-en bérelhető magas színvonalú, korszerűen felszerelt, első osztályú irodaterület mélygarázsban történő parkolási lehetőséggel. A környék infrastrukturális adottságai kiválóak. Megközelíthetőség»» Metró: M2»» Villamos: 4, 6, 18, 59, 61»» Busz: 5, 16, 22, 56, 90, 102, 116, 149 Műszaki jellemzők»» hang- és hőszigetelő nyitható ablakok»» 4 csöves fan-coil légkondicionálás»» rugalmas alaprajzi kialakítás (belső válaszfalazás)»» épület-felügyeleti rendszer Szolgáltatások»» 24 órás biztonsági szolgálat»» térfigyelő rendszer»» kártyás beléptető rendszer»» teakonyha, vizesblokkok»» épület menedzsment»» mélygarázs MBC Business Center is located in the center of Buda, on Vérmező street, next to Moszkva square. The A-category office building is easily accessible both by public transport and by car. The building offers sqm high quality, well equipped, exclusive office spaces and underground parking facility. A wide range of services is available around the building. Accessibility»» Subway: M2»» Tram: 4, 6, 18, 59, 61»» Bus: 5, 16, 22, 56, 90, 102, 116, 149 Specification»» noise and heat-isolated openable windows»» 4-pipe fan coil air-conditioning»» floor plates adapted to tenant requirements (internal partitioning)»» building monitoring system Services»» 24-hour security service»» surveillance system»» card access system»» tea kitchens and sanitary blocks»» facility management»» underground parking Millenáris Modern & Avantgarde A Millenáris Modern & Avantgarde a Millenáris Irodaházak két újabb tagja, melyek a II. kerületi Millenáris Parkban valósulnak meg, 3 percre a Moszkva tértől. Az építészeti jellemzőikről elnevezett házakat első osztályú anyagfelhasználás és felszereltség jellemzi, elhelyezkedésbeli és megjelenésbeli adottságuk alapján a környezetére igényes cégek számára biztosít magas presztízsű, kellemes munkakörnyezetet. Millenáris Modern & Avantgarde are the two newest members of Millenáris Offices, located in 2 nd District at Millenáris Park, 3 minutes away from Moszkva tér. The buildings, each named after their architectural style, represent an ideal work environment due to their location and appearance for companies who are conscious about the environment in which they are located. A Millenáris Modern 4 szinten, 1700 m² -en, a Millenáris Avantgarde 5 szinten, 1100 m²-en kínál A kategóriás bérelhető irodaterületeket. A legkisebb bérelhető terület 220 m². Mindkét épület legfelső szintjén nagytárgyaló és panoráma terasz kapott helyet. A Modern épület földszintjén kávézó-étterem található. A két épület között, a Millenáris Park zöld területei alatt, 192 parkolóhelyes, 2 szintes mélygarázs nyújt kiváló parkolási lehetőséget, Fény utca felőli lejárattal. Mindkét épület akadálymentesen bejárható. Millenáris Modern offers 1,700 sqm leasable A-category office spaces on 4 floors whilst Millenáris Avantgarde offers 1,100 sqm office area on 5 floors. The minimum leasable area is 220 sqm. On their top floors there is a meeting room & a terrace with panoramic view. The ground floor of the Modern building hosts a cafe-restaurant. A 192 capacity two-level underground garage will provide excellent parking possibilities between the two buildings, under the park, with access from Fény utca. Both buildings have disabled access. Bérleti díj: EUR/m²/hó / Rent: EUR/sqm/month info@eston.hu y 9

10 PROPERTY WATCH Irodaházak y Office buildings Maros utca B u s i n e s s Ce n t e r A 7 emeletes Maros utca Business Center irodaház összesen 6000 négyzetméternyi színvonalas, jó adottságú irodaterületet kínál a Moszkva tértől illetve a Déli pályaudvartól 5 percre. Az épület mind gépkocsival, mind tömegközlekedéssel kiválóan megközelíthető, mégis csendes és nyugodt munkakörnyezetet jelent az itt dolgozók számára. A jó ár-érték aránnyal rendelkező irodaház közelében számos szolgáltatás és kikapcsolódási lehetőség elérhető: Városmajor, Mammut I-II, bankok, kulturális és kikapcsolódási lehetőségek. Az irodaépület alatt kétszintes mélygarázs, illetve tároló helyiségek szolgálják a bérlők kényelmét. The 7-storey Maros utca Business Center offers a total of 6,000 sqm high-quality leasable office areas near Moszkva Square, only 5 minutes away from Déli Pályaudvar. Maros street is a much frequented area, it is easily accessible either by car or by public transportation and still it is a quiet and relaxing work environment for those working here. In the vicinity of this advantageous value-for-money building a wide range of services and leisure facilities are available: Városmajor, Mammut 1-2 shopping malls, bank branches and cultural opportunities. A two-level underground garage and storage areas are also available for tenants convenience. Bérleti díj: 11,5-12,5 EUR/m²/hónap Rent:11,5-12,5 EUR/sqm/month Legkisebb bérelhető terület: 120 m² Minimum leasable size: 120 sqm A 2009-ben teljes körűen felújított Buda Business Center (BBC) Buda egyik legelegánsabb részén található, 5 perc sétára akár a Moszkva tértől, akár a Széna tértől, akár a Batthyány tértől. Az épületben A kategóriás irodák bérelhetők összesen 3690 m²-en. A ugyanazon tulajdonoshoz tartozó, szemben lévő irodaházban étterem és kávézó, a közelben pedig további szolgáltatások és szórakozási lehetőségek találhatóak (Mammut I-II). A Buda Business Center ár/érték aránya - többek között az esztétikai és gépészeti felújításnak is köszönhetően - a legjobbnak mondható ebben a lokációban. 3 szintes mélygarázs (173 parkoló) 3 lift min. bérelhető irodaterület: 95 m² The newly-renovated Buda Business Center (BBC) provides A-category leasable offices in one of Buda s most elegant areas, 5-minutes away from Moszkva square, from Széna square or from Batthyany square as well. The building offers a total of 3,690 sqm office spaces. A restaurant and a café are available in the opposite office building (owned by the same proprietor as BBC), further services, catering and leisure possibilities are present in the vicinity (Mammut 1-2 shopping centres). BBC s excellent value-for-money can be considered best in this location mostly due to its aesthetic and mechanical renewal. 3 storey underground garage (173 lots) 3 elevators min. leasable space: 95 sqm B U D A BUSINESS C ENTER Bérleti díj / Rent: 12,5-13 EUR/sqm/month 10 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

11 Irodaházak y Office buildings PROPERTY WATCH PANORÁMA HÁZ BFI Ház Az A kategóriás BFI Ház a főváros egyik feltörekvő irodapiaci központjában, Lágymányoson, a Fehérvári úton kínál m² közötti modern irodablokkokat, kedvező bérleti feltételekkel. A körzet rövid időn belül jelentős érdeklődésre számíthat a 4-es metró megépülésével, ezért az irodaház különösen ajánlott olyan vállalkozások részére, amelyek fontosnak tartják a könnyű megközelíthetőséget. The A-category BFI House is located in one of the most dynamically developing office locations of the city, the Lágymányos area, Fehérvári street. The office building offers modern office spaces on 100-2,170 sqm. A significant interest can be expected to arise for the building, due to the completion of the new subway line no. 4. SZOLGÁLTATÁSOK 24 órás biztonsági szolgálat és recepció kártyás beléptető rendszer mélygarázs 4 csöves fan-coil légkondicionálás álmennyezet, nyitható ablakok étterem, konyha raktár MEGKÖZELÍTHETŐSÉG Busz 3, 14, 114 Villamos 18, 41, 47 SERVICES 24-hour security service and reception card access system underground garage suspended ceiling, openable windows 4-pipe fan-coil air conditioning restaurant, kitchen storage ACCESSIBILITY Buses 3, 14, 114 Trams 18, 41, 47 Budapest legdinamikusabban fejlődő iroda negyedében, a Váci úti tengelyen található a Panoráma Ház. A 3-as metró Lehel téri megállójától néhány percre lévő A-kategóriás irodaház kitűnően megközelíthető mind autóval, mind tömegközlekedéssel. A 4000 m² alapterületű, egyedi építészeti megoldásokkal rendelkező irodaház minden irodája természetes fényt kap és a kis irodaterületet igénylő vállalkozásoknak is megfelelő megoldás mivel jelenleg az épület m²-en kínál irodaterületeket. Panorama House is located in Pest, along Váci út, the most dynamically growing office area of Budapest. The A-category office building is just a few minutes away from subway #3 Lehel square station, in the neighbourhood of Western railway station. The 4,000 sqm Panorama House is an ideal solution for companies looking for small offices. Each office has natural light small offices, since the building offers from 45 to 1280 sqm high quality office space. SZOLGÁLTATÁSOK / SERVICES 24 órás biztonsági szolgálat és recepció / 24 hour security service and reception kártyás beléptető rendszer / card access system 4-csöves fan-coil légkondicionáló / 4-pipe fan-coil air-conditioning álmennyezet / suspended ceiling elektromos mérőóra minden irodában / electricity sub-meter konyha / kitchen Szolgáltatások: légkondicionált irodahelyiségek és közös területek igény szerinti irodakialakítás 24 órás recepció és biztonsági szolgálat 240 férőhelyes parkolóház étterem és kávézó kerti terasszal kártyás beléptető rendszer akadálymentesítés CCTV modern, kellemes munkakörnyezet konferenciaterem természetes fénnyel megvilágított irodák eredeti épületszerkezetek (öntöttvas oszlopok és íves mennyezeti boltozat) könnyű megközelíthetőség széleskörű lakossági szolgáltatások az épület környezetében (posta, bank, üzletház, fitness terem, gyógyszertár, iskola, stb.) Services and amenities: air-conditioned offices and common areas variable office spaces 24-hour reception and security service parking house with 240 spaces restaurant and café with garden terrace card entry system accessibility CCTV modern and pleasant working environment conference room excellent natural light conditions in the offices original framework, cast iron columns and ceiling arches easy access by car and public transportation wide range of services in the area (post office, bank, fitness, pharmacy, school, etc.) A m² alapterületű Flórián Udvar 1828 m²-en kínál jelenleg kiadó irodákat, már 300 m²-től Óbuda központjában, a Flórián téren. Az egykori Magyar Királyi Dohánygyár átalakítása révén megvalósult, A kategóriás irodafejlesztés fontos szerepet tölt be Óbuda történelmi városközpontjának modernizációjában. The 10,300 sqm Flórián Udvar offers 1,828 sqm of premium loft-style office space from 300 sqm at the center of North Buda, at Flórián Square. The former building of the Hungarian Royal Tobacco Factory transformed into an A-category office complex plays a significant role in the renewal of the historical city center of North Buda. Megközelíthetőség: Az Árpád híd lábánál, Észak-Buda legfontosabb közlekedési csomópontjában magas színvonalon megújult épületegyüttes gépjárművel könnyen megközelíthető Budapest bármely pontjáról, pár lépésre található az 1-es villamos, a Szentendrei HÉV, illetve számos helyi és helyközi autóbusz megállója is. Access: Located in the most important traffic junction point of North Buda at Árpád Bridge, Flórián Udvar is easily accessible from all parts of Budapest by car and public transportation. Besides several local and suburban buses, tram #1 and the suburban train going to Szentendre could also be reached within a short walk. Bérleti díj: 11,5-12,15 EUR/hó/m² Rent fee: EUR/sqm/month info@eston.hu y 11