PROPERTY WATCH. Bukaresti ingatlanpiaci. Bucharest property market outlook. Van élet a Váci úton túl. Life beyond Váci út. w w w. e s t o n.

Átírás

1 PROPERTY WATCH ESTON Iteratioal Property Advisors 1138 Budapest, Váci út 141. Tel.: (+36-1) Fax: (+36-1) Bukaresti igatlapiaci kitekités K i a d á s I s s u e 1 / Igyees Free 4-6. OLDAL Bucharest property market outlook PAGE 4 6 Va élet a Váci úto túl 7 9. OLDAL Life beyod Váci út PAGE 7 9 Befektetés és fejlesztés Ivestmet & Developmet Irodaházak Office Buildigs Üzlethelyiségek Retail Properties Ipari igatlaok Idustrial Properties w w w. e s t o. h u

2 PROPERTY WATCH Másodszor is elsô First for the secod time agai Az Esto Iteratioal immár második alkalommal yerte el az Év Igatlaértékelôje címet. Reméljük, emsokára Öt is elégedett Ügyfeleik körébe tudhatjuk. Esto Iteratioal has bee hooured to wi the title Real Estate Valuator of the Year for the secod time. Hopig to see you amog our satisfied Cliets. AZ ÉV LEGJOBB INGATLANÉRTÉKELÔJE BEST REAL ESTATE VALUER OF THE YEAR Further iformatio: Éva Martoosi Ha Ö midig többre kivácsi If you are kee o learig more... Megjelet legújabb igatlapiaci elemzésük! A tartalomból: 2006 második félévi gazdasági háttér piaci változások az igatlapiac fôbb szegmesei bérlôi, illetve fejlesztôi aktivitás, jeletôsebb trazakciók piaci elôrejelzés Our latest property market aalysis has arrived! Brief cotet: ecoomic backgroud of the secod half of 2006 latest treds o the mai segmets of the real estate market teats ad developers activity, mai trasactios market progoses Further iformatio: Aikó Rácz cosultig@esto.hu Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

3 Elôszó y Editorial Tisztelt Olvasó! Eseméydús évet tudhatuk maguk mögött ba a kereskedelmi igatlapiacok jól teljesítettek, amit jól példáz az iroda-bérbeadások korábbi rekordjaiak megdötése, a logisztikai célú igatlaok keresletéek év végi megerôsödése, és a folyamatos befektetôi érdeklôdés hatására femaradó agy trazakciós volume is. Az összesített adatok szerit tavaly mitegy egyedmillió égyzetméteryi irodára köttetett bérleti megállapodás, és a bérbeadások mértéke a moder logisztikai piaco is felülmúlta az új átadásokét (150 ezer m² kiadott, 140 ezer m² megépített raktár). Az elsô félév agy értékû befektetési ügyleteit (Sciece Park, Alkotás Poit, Roosevelt 7/8 és az IVG portfolió eladása) újabb jeletôs trazakciók követték (Premier Outlets Ceter, Rozália Park), és az elôzetes várakozásokál várhatóa alacsoyabb szite áll meg a befektetési igatlapiaco általáos hozamesés. Bár a 2006-ba politikai idíttatású bizalomvesztés hatására markásabbá váló gazdaságpolitika a kereskedelmi igatlapiacra is hatással lehet, a legtöbb részpiac eseté em várható év közepe elôtti ledületvesztés. Diamikus és kihívásokkal volt teli az elmúlt tizekét hóap az Esto Iteratioal számára is, eredméyeik alapjá elmodhatom, mide tekitetbe megfeleltük a velük szembe állított követelméyekek. Az Esto szakértôi csapata 2006-ba mitegy 250 milliárd forityi igatlavagyohoz adta szaktudását, ami a 2005-ös 130 milliárdos portfolióértékhez képest kiemelt teljesítméyövekedést jelez. Ügyfeleik bizalmát továbbra is magas szitû szolgáltatásaikkal érdemeljük ki, és ezt az igatlaszakma más szereplôi is elismerik. Büszkeséggel tölt el, hogy a Magyar Igatlaszövetség immár második alkalommal ítélte cégükek az Év Igatlaértékbecslôje megtisztelô címet, melyek elyerését megbízási állomáyuk diamikus bôvüléséek is köszöhetjük. Várakozásaim szerit 2007-be ismét számos területe bizoyíthatjuk rátermettségüket, hisze a tovább erôsödô piaci versey felértékeli a szaktudást. A piaci köryezet alakulásáról az egyes kereskedelmi igatlapiacok legfrissebb tredjeit bemutató Market Report ad számot, melyet igyeese igéyelhet. Figyelmébe ajálom jele magaziukba olvasható, az Európai Uió jauár 1-jei bôvülése oká külöös aktualitással bíró szakértôi cikküket, mely a látváyosa fejlôdô, és kecsegtetô fejlesztôi poteciállal bíró bukaresti igatlapiacot mutatja be. A hazai kereskedelmi igatlaok aktuális kíálatáak áttekitéséhez szité érdemes jele kiadváyukat forgatia, mely alapjá remélem, hamarosa Öt is elégedett ügyfeleik körébe üdvözölhetem. Üdvözlettel, Dear Reader, Salamo Adorjá elök-vezérigazgató a evetful year is behid us. Commercial property markets performed well i 2006, as evideced by the fact that it was a record-breakig year for office space reted, as well as by itesified demad for logistics properties ad by the fact that trasactio volume remaied high thaks to cotiuous ivestor iterest. Accordig to data collected, retal agreemets were cocluded last year for a total of about a quarter of a millio square meters of office space, ad the rate of ew logistics retals exceeded the growth rate of ewly-completed properties as well (150,000 sqm of warehouse area let, 140,000 sqm completed). The major ivestmet projects of the first half of the year (Sciece Park, Alkotás Poit, Roosevelt 7/8, ad the sale of the IVG portfolio) were followed by further sigificat trasactios (Premier Outlets Ceter, Rozália Park), ad the overall fall i yields o the ivestmet property market should be less sigificat tha previously expected. Eve though the icreasigly sharp ecoomic policy, which was a respose to a loss i cofidece i 2006, may have a impact o the commercial property market as well, a slowdow should ot be expected i most market segmets prior to mid These past twelve moths have bee dyamic ad full of challeges for Esto Iteratioal as well. Based o our results, I ca safely state that we met expectatios i all regards. Esto experts applied their professioal kowhow to a property portfolio of about 250 billio forits. This is a substatial performace icrease i compariso to the portfolio value of 130 billio recorded i We cotiue to ear the cofidece of our clietele thaks to our high-level services, as recogised by other property market professioals as well. We are proud to aouce that the Hugaria Real Estate Associatio (MAISZ) hooured our compay with the prestigious title of Real Estate Valuator of the Year for the secod time thaks i part to a dyamic icrease i our order stock. Accordig to my ow expectatios for 2007, we will have the chace to prove our skills i several areas agai, sice risig market competitio will icrease the value ad the importace of professioal kowledge. We have outlied developmets i the market eviromet, together with a summary of the latest market treds i our Market Report, a publicatio available free of charge. I would like to draw your attetio to a expert article i our magazie i your had that is particularly importat i light of the expasio of the Europea Uio as of Jauary 1. The article itroduces the Bucharest real estate market, which is characterised by spectacular growth ad offers attractive developmet potetial. A look at our publicatio should also prove useful for a overview of the curret commercial property supply i Hugary. Hopig to ispire you to joi the raks of our satisfied cliets soo. Property Watch Az ESTON Iteratioal Igatlataácsadó Zrt. kiadváya A publicatio of ESTON Iteratioal Property Advisors Kiadja/Published by: Salamo Adorjá ESTON Iteratioal H-1138 Budapest, Váci út 141. Tel.: (36-1) Fax: (36-1) ifo@esto.hu ISSN (prit) ISSN (olie) Nyomdai kivitelezés: e-prit Zrt. A kiadváy célja, hogy általáos tájékoztatásul szolgáljo, a megjelet iformációk em képezik semmiféle szerzôdés alapját. The purpose of this paper is to provide geeral iformatio oly ad caot form part of ay cotract. A kiadváyba szereplô bérleti díjak és értékesítési árak ÁFA élkül értedõek. Retal fees ad sale prices i this publicatio do ot iclude VAT. Sicerely yours, Adorjá Salamo Presidet & CEO ifo@esto.hu y 3

4 PROPERTY WATCH Motyókázzuk-e Bukarestbe? Igatlapiaci kitekités Rácz Aikó - elemzô, Elemzés Divízió Az EU-hoz frisse csatlakozott Romáia fôvárosa hihetetleül vozó igatlapiaci mutatókkal redelkezik. Az Esto aak ézett utáa, hogy Bukarest valóba az ígéret földje lehet-e a most belépi kíváó befektetôkek? Facy doig motyóka i Bucharest? Property market outlook Aikó Rácz - aalyst, Research Divisio The capital of ew EU member Romaia has fabulous property market idicators. Esto checked o whether Bucharest ca really be a promise lad for ivestors wishig to eter the market. Motyókázi góbéul ayit tesz, mit üzleteli. Bár, a székelyek csavaros észjárását figyelembe véve a ormál üzletmeettôl talá egy kicsivel többet jelet. Bukarest igatlapiacá pedig, ahol a hírek szerit a budapestiél mide szegmesbe jó 25%-kal magasabbak a bérleti díjak, miközbe a jó miôségû, moder igatlaok piacá gyakorlatilag ics ürese álló égyzetméter, sôt hóapokkal az átadás elôtt elkapkodják a területeket elsô látásra úgy tûhet, hogy még a kevésbé furfagos fejlesztôkek is sok babér terem. Salamo Adorjá, az Esto Iteratioal vezérigazgatója a közelmúltba tett látogatást Bukarestbe; a cégvezetô szerit a kilátások kedvezôek. Eek kapcsá az Esto csapata örömmel ismerteti leedô ügyfeleivel az akvizíciós és fejlesztési lehetôségek részleteit. Akik már ott vaak, jól jártak A elsô félévébe 3%-os kihaszálatlasági mutató fél év alatt ugrott meg a hátborzogatóa alacsoy 1,5%-ról a csúcs miôségû és kiemelkedôe jó elhelyezkedésû moder irodák piacá. A Bukarestbe 2005 végéig átadott, összese kb m² A kategóriás terület összehasolításul Budapeste végé a közel 1,75 millió m²-es moder irodaállomáyból kb. 1,2 millió m² tartozott ebbe a kategóriába hat hóap alatt ötödével bôvült. Ráadásul újabb m² lesz kész 2007 végéig míg Budapeste a következô két az átadásokat tekitve rekord aktívak modott évbe összese számíthatuk hasoló volumeû új, A kategóriás irodára. Eze kívül, bár a Bukarestbe átadott moder irodákak még midig kevesebb mit fele tartozik a csúcskategóriába, amelyek ige, azok a világ bármely fôvárosába megállák a helyüket. Az irodapiaci kíálathoz hasolóa a moder raktár és üzlethelyiségek jeleleg szûkösek modható kíálata is megduplázódik a tervek szerit 2007 végéig. Az ipari- logisztikai területek emzetközi fejlesztôi közül Bukarestbe, elsôsorba az Doig motyóka meas doig busiess i Székely laguage. However, cosiderig how clever Székely people ca be, it may mea somethig a bit trickier tha ormal busiess. Noetheless, the Bucharest property market apparetly bears fruit for less wily ivestors too, with retal fees i all commercial segmets at about 25% higher tha i Budapest ad practically o ew space available as teats fight for ew developmets moths before delivery. Adorjá Salamo, CEO of Esto Iteratioal Property Advisors, recetly visited Bucharest ad his impressios are ecouragig. His team at Esto is ready to provide more iformatio about Bucharest acquisitio ad developmet opportuities. Early birds are happy The vacacy rate i the category A office market jumped from a ucaily low 1.5% foud at year ed 2005 to 3% i Jue This was thaks to ew projects that icreased the stock of highest quality ew offices. Sice i a mere six moths the delivery of highest quality moder offices equalled to 20% of the etire stock (400,000 sqm) available i December Compare these figures to the 1.2 millio sqm of highest category offices i Budapest (out of a total 1.75 millio sqm of moder office stock), ad cosider that Budapest will take two years to add aother 400,000 sqm to the market. I additio, though still less tha half of all moder offices delivered i Bucharest belog to the highest category, ay worldclass city would be proud of those that do. Similarly to the office market, plas call for doublig the (curretly quite udersized) capacities of moder idustrial/logistic ad retail developmets by the ed of Large iteratioal logistic property developers, icludig Cefi, Prologis, Parkridge, ad Grotmij are already active i Bucharest, cocetratig primarily aroud the Wester (A1) highway, A1-es autópálya meté, már aktív a Cefi, a Prologis, a Parkridge, Souther suburbs. There are four Charles de Gaulle irodaház / Charles de Gaulle office buildig while there is o activity i the a Grotmij, míg a déli egyedekbe szite semmilye fejlesztôi shoppig ceters o the Bucharest moder retail space market, tevékeység em mutatkozik. Az üzlethelyiségek piacá a égy as well as expadig iteratioal hypermarket chais, ad moder bevásárlóközpoto és a pár éve jele levô hipermarket a ew developmet, Baeasa, which will icrease the supply lácok bôvülésé kívül a jeleleg zajló legagyobb fejlesztés, a by a total of 170,000 sqm. The sigificace of moder retail Baeasa, ömagába 170 ezer m²-rel öveli a kíálatot. A moder üzlethelyiség-állomáy jeletôségét tovább emeli, hogy bár dowtow pedestria shoppig area i the capital, though the space is extremely high, sice there is (curretly) o traditioal a városközpotba a Magheru sugárút üzletei ma is meglehetôs shops o Magheru Boulevard are quite popular. épszerûségek örvedeek, Bukarestek egyelôre? ics The most courageous ivestors were able to buy ito the market 4 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

5 klasszikus belvárosi sétálóutcája. A legbátrabb befektetôk 2004-be, amikor az elsô ilye ügylet köttetett, még 12,5%-os hozam mellett jutottak 100%-os kihaszáltságú A kategóriás irodaépületekhez. Ma már a 7,5%-os hozam is elérhetetleek tûik, alig va termék, pedig a B kategóriás, kevésbé jó miôségû és elhelyezkedésû irodák irát is lee érdeklôdés. Tehát jeleleg bukaresti iroda-befektetéssel alig lehet többet keresi, mit Budapeste (6%), vagy Lodoba (5%). Hogy megéri-e ilye hozamszit mellett beszálli, az attól függ, hogya ítéljük meg a Bukaresthez kapcsolódó kockázatokat. Mitôl lee jóval kockázatosabb, mit Budapest, most hogy Romáia már EU tag, a gazdaság viszoylag biztoságosa elzakatol egy erôs 5%-os ütemmel, politikailag yugalom va és a jogbiztoság is kielégítô? Legalább 200%-os övekedési poteciál Ráadásul a várakozások szerit Bukarest robbaásszerû fejlôdés elôtt áll. Miközbe Romáia lakosai messze az európai szívoal alatt élek az egy fôre jutó, vásárlóerô paritáso számított GDP Romáiába 7465, Magyarországo , az Egyesült Királyságba volt 2006-ba, addig a fôváros 20 ezer feletti egy fôre jutó GDP-je alig marad el az európai átlagtól. (Összehasolításul: Budapesté kb. 30 ezer, Lodoé 44 ezer ). A bukaresti mukaélküliségi ráta pedig ige alacsoy, 2,5% alatti. A vidékiél agyságredekkel jobb megélhetést biztosító fôváros ígérete is alátámasztja, hogy a ma 2 milliós Bukarest lakosaiak száma rohamosa ô majd a következô évekbe, a Világbak taulmáya szerit 2015-re megduplázódik, más becslések alapjá 2011-re eléri a 3 millió fôt. Az igatlapiac mide szegmesére elmodható, hogy a már bemutatott és a következô évekre is várt gyors gazdasági övekedés erôs keresletet geerál. Nem csak a Romáiába most megjeleô multik, de az egyre fizetôképesebb hazai vállalatok is elôszeretettel keresik a moder, hatékoyabba haszálható igatlaokat. Ha a jelelegi budapesti fejlettséget vesszük alapul, 2012-re a bukaresti A kategóriás irodák iráti igéy elérheti a 2 millió m²-t, (a 2007 végére várt m² kiadott területhez képest), az ipari igatlaok iráti összes igéy a 2007 végéig átadott állomáy kétszeresére rúghat, míg a rakétasebességre kapcsoló lakossági fogyasztás az üzlethelyiségek piacá még diamikusabb felfutást valószíûsít. Ha pedig a város lakosságáak várt jeletôs felduzzadása valóba bekövetkezik, a lakóigatlaok piacáak robbaása mellett kereskedelmi igatlaokból is a fet említettél jóval többre lesz kereslet. Ezek szerit a már zajló fejlesztéseket is magába foglaló jelelegi kíálat legkevesebb dupláját szippathatja fel a város a következô öt esztedôbe. Drámai drágulás em létezô kíálat Aki azoba biztosra akar mei és kivár még az ország idé jauári uiós csatlakozása utá is, köye lemaradhat. A földárak ugyais em csak a fôvárosba, de az egész országba már kétszeresükre, háromszorosukra emelkedtek az elmúlt két év sorá. Persze volt hoa, és még biztosa így is megéri megjelei egy ilye agyszerû kilátásokkal kecsegtetô városba, godolhatá a befektetô. De amikor bármily lelkes keresésével megjeleik a Tehéparádét már 2005-be redeztek, egy évvel korábba, mit Budapeste / The Cow Parade was orgaised i 2005, oe year earlier tha i Budapest of fully-occupied category A office buildigs at a 12.5% retur back i 2004, whe the first such deals were siged. Today, a retur of 7.5% seems to be beyod ivestors reach; hardly ay product is available, eve though iterest is also strog for less prestigious category B buildigs. This yield compares to 6% i Budapest ad 5% i Lodo. Should you eter the Bucharest market at such a retur? The aswer depeds o how we assess the risks related to the Romaia capital. Is it really a riskier place tha Budapest, cosiderig that it has just joied the EU, the ecoomy is surgig at a strog 5% rate, there is political stability, ad a sufficiet legal framework is i place? 200% growth potetial, coservatively Furthermore, Bucharest is expected to boom i the comig years. While people i the coutryside live well below Europea stadards with a per capita (PPP-based) GDP of 7,465 (vs. correspodig figures of 14,100 for Hugary ad 26,800 for the UK), the Bucharest GDP of more tha 20,000 is almost o par with the EU average (vs. 30,000 for Budapest ad 44,000 for Lodo). Furthermore, the uemploymet rate is below 2.5%. The far better opportuities ad livig coditios i the capital attract strog migratio. Expectatios call for a dramatic icrease i populatio, curretly at 2 millio ihabitats: the World Bak foresees a doublig of the populatio by 2015, other forecasts suggest 3 millio ihabitats by The actual ad the expected strog ecoomic growth will geerate heavy demad i all commercial property segmets. Not oly are the multiatioal compaies appearig i Romaia iterested i moder space, local compaies that are becomig more solvet are also kee to move ito first class premises that offer more effective usage. Takig the curret level of the Budapest market (a EU-member, CEE capital with 2 millio ihabitats) as a base, the demad for category A offices i Bucharest by 2012 could reach at least 2 millio sqm (compared to 0.9 millio sqm of overall reted space by ed 2007). Similarly, the demad for idustrial property may become twice as high as the level at ed-2007, while demad for retail space is expected to grow eve more spectacularly, fuelled by rocketig household cosumptio. If the projected populatio boom comes true, ot oly will there be a explodig residetial market, demad for commercial properties should soar too. Cosequetly, Bucharest is expected eve by the most coservative calculatios to absorb double the curret stocks i the ext five years. Dramatic price icrease, o-existet supply Those who wat to play it safe ad cotiue to wait after EU accessio may, however, miss out. Lad prices (all over the coutry) have already doubled or tripled over the past two years. Of course, these prices had some catchig up to do ad it is certaily still worth buyig developmet sites i a city with such brilliat prospects. But potetial ivestors, o matter how eager their iterests are, are likely to be disappoited upo realizig that there is virtually o lad available o the market. Ad if aythig comes up, it does ifo@esto.hu y 5

6 PROPERTY WATCH piaco, csalódotta kell megállapítsa, hogy gyakorlatilag ics eladó terület. Még arayáro, de legalább is a budapesti, legfeljebb /fejleszthetô m² árszit felett is alig. Magas megtérülést ígérô haszosításra alkalmas területek, a beépítés lehetôségeitôl függôe /fejleszthetô m² áro bukkaak fel agy ritká. A belvárosba pedig szó szerit semmi. Az alacsoy kíálat ayiba em meglepô, hogy a bukaresti fejleszthetô terület a bara és a zöld mezô, beleértve azt is, ami már fejlesztettek összese kb hektár, kevesebb, mit harmada Budapest 5700 hektárra rúgó egykori és még meglevô rozsdaövezetéek. És viszoylag gyorsa el is fogy, ha azt ézzük, hogy jeleleg a város legfelkapottabb kerületével szomszédos területe összese 221 ha-o folyak a Baeasa egyed lakóparkot, sorházakat, villákat, irodaházakat, bemutatótermeket és bevásárló komplexumot magába foglaló fejlesztései. Ez egész Európa egyik legagyobb zajló városfejlesztése, és bármilye diamikusa is fejlôdik Bukarest, azért em ez a jellemzô. A város 22,8 ezer hektáros területé egyébkét az 1,6 ezer ha fejlesztési területe kívül 4,35 ezer ha park, zöld és víz felület található, valamit 9 lakótelep, amelyek közül a legagyobb ömagába 2,3 ezer hektárt foglal el. A város kisebb területéek is köszöhetô, hogy a magassági korlátozást em húzzák meg olya szigorúa, mit Budapeste, az új irodaépületek agy része több mit 15 szites. Kockázatok és mellékhatások Kiél vaak hát a fejleszthetô területek, s miért em kerülek piacra merül fel a következô kérdés. A 2001-es kárpótlási törvéy értelmébe az 1945 és 1989 között kisajátított igatlaokat, ha azokra idôbe bejeletették bizoyított igéyüket, bármely egyéb (pl. meyiségi) megkötés élkül visszaszolgáltatták az eredeti tulajdoosak, illetve azok örököseiek. Eek köszöhetôe Bukarest fejleszthetô területeiek agy része magászemélyek kezébe va, akik meglehet, még em dötötték el, mit kezdjeek igatlajaikkal, vagy a másik lehetôség: tudatosa kivárak az eladással. Így tehát a területek várható piacra kerüléséek idôpotja meglehetôse kiszámíthatatla. Maga a kárpótlás, bár a bejeletési határidôk már rég lejártak, sem zárult még le megyugtatóa. Még midig elôfordul, hogy jeletkezek a volt tulajdoosok, és a törvéy elôbb-utóbb az ô jogaikat ismeri el. Ráadásul a földhivatali yilvátartás alig pár éve mûködik, emiatt sem lehet 100%-osa tisztá láti a tulajdoosi viszoyokat. A övekvô város várhatóa a köryezô falvak felé fog terjeszkedi. Kérdés, hogy az újoa bevoadó fejlesztési területeket mikor és milye körülméyek között dobják majd piacra? Kockázati téyezô még bár az igatlapiaci szereplôket csak áttételese ériti, hogy a túlpörgô belsô kereslet hatására jó eséllyel elszálló ifláció és romló külsô egyesúly kamatemelést kéyszeríthet ki. Végül arról sem szabad megfeledkezük, hogy Bukarestbe viszoylag gyakoriak a földregések, 1977-be egy 7,4-es erôsségû, halálos áldozatokat is követelô, 1990-be pedig egy 6-os erôsségû volt a két utolsó legagyobb. A jó hír, hogy Bukarestbe szívese látják a magyar befektetôket. A helyiek szeretik és tisztelik a magyarokat, sokáig büszké hirdették, hogy Budapest utá Bukarest a második legagyobb magyar város, a maga legeda szerit 200 ezer fôs kolóiájával. Most pedig, amióta az RMDSZ a kormáyzó koalíció tagja, még az ország közigazgatása is kezd elmagyarosodi. Eek elleére a helyiek em teszek kivételt magyar üzletfeleikkel sem abba, hogy a tárgyalóasztalhoz ülve ösztööse próbára teszik a leedô parter logikáját, tisztálátását. Érdemes tehát alaposa felkészüli a tárgyalások elôtt. Az Esto Iteratioal elsô kézbôl szerzett bukaresti tapasztalataival, örömmel áll az ottai piac irát érdeklôdô fejlesztôk, befektetôk redelkezésére. with a sky-high price. Compared to the per developed square meter see i Budapest, Bucharest prices rage betwee per developed sqm, depedig o possible usage. Ad there is absolutely othig available i the city cetre. The low level of lad supply is ot that surprisig, cosiderig that the total developable area i Bucharest (brow ad gree fields, ad icludig lad already used) is aroud 1,600 ha, less tha oe third of the total brow area of Budapest, which is 5,700 ha (also icludig sites that have already bee developed). Ad eve this stock will ot last log. A sigle project, Baeasa, which icludes residetial, retail, ad office developmets, is beig costructed o 221 ha. We have to admit though that Baeasa is oe of the largest ogoig projects o the cotiet, ad it is ot typical eve for the dyamically developig Bucharest market. Besides its 1,600 ha of developable lad, the 22,800 ha capital area icludes 4,350 ha of parks ad water surfaces, ad ie large housig estates from the commuist era, with the biggest occupyig a total of 2,300 ha. Due to the relatively smaller area of the city, height restrictios are ot too severe, ad most of the ewer office buildigs rise above 15 storeys. Risks ad cotraidicatios The questio of who ows the developable area ad whe is it expected to hit the market arises ext. Accordig to the Restitutio Act of 2001, owers (ad their iheritors) of properties cofiscated by the commuist regime betwee had their possessios retured, upo provig supported claims. Cosequetly, most of the lad i questio is held by private idividuals, who may ot have yet decided about the utilizatio of their property, or who are purposefully waitig before sellig. Thus, the timig of market etry is highly ucertai. Though the deadlies for submittig claims have log expired, restitutio has ot yet bee settled to everyoe s satisfactio. Owers are still emergig, ad the law sooer or later will admit their claims. I additio, the lad registry, which has oly bee operatig for a couple of years, does ot fully guaratee clear owership structures. The capital is expected to expad towards eighbourig villages, providig ew developable areas for the real estate market, though the timig ad specific details are still i doubt. Aother risk factor (though oe that oly idirectly affects property ivestors) is the possibility that a potetial iterest rate hike is i the cards, oce iflatio starts to rise ad exteral balace weakes due to possibly overheated domestic cosumptio. Fially, we have to take ito accout that earthquakes are relatively commo i Bucharest. The two most recet major quakes were the 1977 quake that hit 7.4 o the Richter Scale ad resulted i casualties, ad aother with a magitude of 6 i The good ews for Hugaria ivestors is that they are very welcome i Bucharest. Local people like ad respect Hugarias; they were proudly proclaimig that Bucharest was the secod largest Hugaria city after Budapest with its (accordig to leged) Hugaria coloy of 200,000. Now that the Democratic Alliace of Hugarias i Romaia is i the rulig coalitio, there are more ad more Hugarias employed i the coutry s admiistratio. I spite of all this, there is oe case where o exemptio is made with potetial Hugaria busiess parters: locals istictively begi ay egotiatios by testig their parters clear logic ad commo sese. It is worth preparig properly beforehad. Esto Iteratioal is more tha happy to share its first-had experieces regardig acquisitio ad developmet possibilities i Bucharest. 6 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

7 Va Élet a Váci úto túl Kiss Erô vezetô taácsadó, Befektetés Divízió Az Esto Iteratioal arra tesz kísérletet, hogy megválaszolja a kérdést: vajo milye új városrészek, régiók bekapcsolódása várható az irodapiacba a következô 5-15 évbe. Maapság sokak számára a budapesti irodapiac még midig egyet jelet a Váci úttal és köryékével. Lévé, hogy itt található a teljes irodaállomáy kb. 25%-a, ma még mideképpe ez a régió tekithetô Budapest legjeletôsebb irodazóájáak. A év folyamá a budapesti moder bériroda piac agysága mide bizoyal meghaladja a 2 millió égyzetmétert (a teljes budapesti épességre vetítve kb. 1,1 m²/fô), amire joggal büszkék lehetük. Ezt a agyo impozás számot más megvilágításba helyezi, ha egy kicsit kitekitük határaiko túlra. A Budapesthez hasoló lélekszámmal redelkezô Bécs moder bériroda állomáya 2006-ba meghaladta a 10 millió m²-t (kb. 7,2 m²/fô), míg pl. Koppehágába elérte a 11 millió m²-t (kb.7,8 m²/fô). Ie is látszik, a yugat-európai éltaulókhoz képest még jeletôs a lemaradás. Life beyod Váci Út Erô Kiss seior cosultat, Ivestmet Divisio Esto Iteratioal is tryig to aswer the questio what districts or regios of the capital are likely to house office developmets i the comig 5-15 years. Most people thik that the Budapest moder office market is limited to Váci út ad its immediate eighbourhood. As far as market statistics are cocered, about a quarter of all Budapest moder offices are situated here, which defiitely makes the area the most importat office locatio of the capital. The total stock of the Budapest moder office market has exceeded the spectacular 2 millio sqm mark, or 1.1 sqm per capita (cosiderig the total populatio of the capital), which is a obvious reaso for pride. Lookig beyod the borders of the coutry, however, gives a ew perspective o this impressive figure. Viea, which populatiowise is more or less the same size as Budapest, has a office stock above 10 millio sqm (approx. 7.2 sqm/capita), or Copehage, more tha 11 millio sqm (7.8 sqm/capita). It seems that Budapest still holds sigificat potetial whe compared to wester stars. Ameyibe feltételezzük, hogy a magyar gazdaság fokozatosa megközelíti fejlettségbe a yugat-európai gazdaságokat, egy sokkal agyobb irodapiaci keresletet eredméyez majd eze a várhatóa jövôbe is egypólusú, Budapestre kocetrálódó irodapiaco. Egy visszafogott, átlagosa évi 10% övekedési ütemet feltételezve 2017-re elérhetjük az 5 millió égyzetmétert. Joggal merülhet fel a kérdés, hol helyezkedik majd el a további 3 millió m² irodaterület, milye új városrészek, régiók irodapiacba törtéô bekapcsolódása várható? Budapest fejlesztési területei / Budapest s developmet areas Presumig that the Hugaria ecoomy ad real estate market are arrowig the gap with EU ecoomies over the log ru, a far superior demad for offices ca be expected o this Budapest-focused, uipolar market. Calculatig with a modest average aual growth of 10% o the supply side, the total stock ca amout to 5 millio sqm by A questio arises regardig where ew office developmets will fid their place: what ew districts ad areas ca be expected to joi the office market? Irodafejlesztési stratégiák és szempotok Az irodapiaci kíálat alapvetôe rugalmatla, a megfelelô idôzítések agy szerepe va a sikeres fejlesztésbe. Az irodafejlesztôk jellemzôe az építkezés elidítása elôtt, akár évekkel korábba megvásárolják a fejlesztési telkeket aak érdekébe, hogy a megfelelô helye, megfelelô idôbe tudják a terméküket a piacra vii, illetve, hogy biztosítsák pozíciójukat az adott régióba. Ez sokszor olya területek megvásárlását jeleti, ahol a fejlesztés az adott pillaatba piacilag még em idokolt. Viszot az ifrastruktúra, közlekedési kapcsolatok fejlôdése, városszerkezet módosulása, új szabályozás mid olya téyezôk lehetek, amelyek megteremthetik a sikeres irodafejlesztés lehetôségét. Nagy jeletôsége lehet a fejlesztési méretek is: egy m² agyságú iroda illeszkedik a köryezetébe, egy m² agyságú iroda komplexum már saját maga alakítja a köryezetét és értékeli fel az adott lokációt. Az sem midegy mekkora fejlesztési tartaléka va egy adott térségek: egy lakóépületekkel itezíve beépített térség a metró megjeleésével sem fog irodazóává átalakuli, míg egy jó elhelyezkedésû, agyméretû, de felszámolásra ítélt iparterület vozó fejlesztési lehetôséget jelet közepes közlekedési kapcsolatokkal. Strategy ad Perspectives i Office Developmet Due to the rigid supply side of the office market, the success of a developmet depeds largely o proper timig. Developers usually buy a site years before costructio starts i order to esure their product will be lauched at the right time o the right spot, ad to guaratee their positio i a give area. Most of the time, this results i the acquisitio of sites i locatios where market coditios do ot justify ay developmet at the time of purchase. However, costatly developig ifrastructure ad trasportatio coectios, the chagig cityscape, ad ew regulatios ca all be factors that spur opportuities for successful projects. The size of the developmet is aother importat issue: while a 10,000-30,000 sqm office buildig ca (ad should) fit i its eighbourhood, a office buildig complex of 150, ,000 sqm defies its ow viciity, as well as the prospects ad value of the locatio. The developmet potetial of the regio is also a sigificat factor: a desely built-up residetial area would hardly ever be trasformed ito a office zoe eve if its public trasportatio improves dramatically, while a huge browfield with a good locatio is defiitely a attractive spot, eve if it does ot have excellet public trasportatio coectios. ifo@esto.hu y 7

8 PROPERTY WATCH Hosszú távo várható iroda-fejlesztési iráyok Pár éves távlatba viszoylag köye elôre jelezhetôek az irodapiac fejôdési iráyai: már jól látható, hogy melyik fejlesztô hol foglalt el pozíciókat, és a városfejlesztés iráyai is viszoylag jól körvoalazódak. Azoba kicsit távolabb, 5-15 éves idôszakra elôre tekitve, már sokkal ehezebb a fejlesztôkek a vásárlási dötés meghozatala. Figyelembe kell veiük a városszerkezet várható módosulását, a közlekedés agy bizoytalaságú fejlesztését, és egy olya idôszakról kell üzleti tervet készítei, amirôl az iput adatok (gazdaság fejlôdése, várható bérleti díjak, kereslet agysága, hozamszitek, építési költségek stb.) eheze megjósolhatóak. Az 5-15 éves távlatba várható fejlesztésekél meghatározó jeletôsége lesz a közlekedési kapcsolatok észak-dél iráyú fejlesztéséek, az u. rozsda zóa átalakulásáak, illetve pl. a Ferihegyi repülôtér-belváros közötti gyorsvasút kiépüléséek. A fetiek tükrébe az alábbi agy fejlesztési gócpotok alakulhatak ki: Log term outlook The short-term market prospects are relatively well foresee: the sites occupied by developers, as well as the developmet guidelies of the city are kow. It is much more iterestig ad more difficult as well to look towards a loger, 5-15-year horizo. I their acquisitio decisios, developers must take the expected modificatios i the structure of the capital ito accout as well as the high risk potetial forecast of trasportatio developmets. They have to prepare a busiess pla with iput that is difficult to forecast (ecoomic growth, leasig fees, demad, yield levels, costructio costs, etc.). Developmet perspectives for this horizo highly deped o plas that iclude the improvemet of the Northboud-Southboud public trasportatio facilities of the capital, the trasformatio of browfield areas, ad the implemetatio of the Airport-CBD direct trai coectio. Based o these expectatios, the areas listed below are likely to be i the cetre of developer attetio: 1.Külsô-Ferecváros A területe már elidultak az iroda célú fejlesztések, de ezek felgyorsulása csak középtávo várható. A rozsda zóa részéek is tekithetô terület agy fejlesztése poteciállal redelkezik: csak a két legagyobb projekt (Mester Park és Duacity) közel m² iroda fejlesztéséek lehetôségét képviseli. A térség a fôváros észak-déli közlekedési folyosójá elhelyezkedve jó közlekedési kapcsolatokkal (HÉV, Lágymáyosi híd stb.) redelkezik, amely miôségéek javítása további lökést adhat a fejlôdések. Máriássy Ház - Régi és új együttélése a IX. kerületbe / Máriássy House - Old ad ew i harmoy i the 9th District 1. Outer Ferecváros Office developmets have already started, but acceleratio of such activities ca oly be expected i the medium term. Noetheless, this browfield area holds eormous developmet potetial. The two largest projects (Mester Park ad Duacity) aloe provide room for 350, ,000 sqm of office space to be built. The area situated o the North- South corridor of the capital has good trasportatio coectios (HÉV, Lágymáyos bridge), ay further improvemet of which will provide further impetus. 2. Budakalász - III. kerület és Szetedre közötti terület A terület a fet már említett közlekedési folyosó északi szakaszá helyezkedik el: a külsô-ferecvárosihoz hasolóa itt is agy fejlesztési tartalékterületek találhatóak. A fejlôdés katalizátora a Megyeri M0 Dua híd megépítése és a közlekedés (pl. M0), további fejlesztése lehet. 3. Ferihegyi repülôtér és köryéke A fejlett iroda piacoko az esetek többségébe kitütetett szerephez jutak a repülôterek. Nyugat Európába több repülôtér mellett találhatuk agyobb iroda parkokat. A Ferihegyi repülôtér mellett eddig jellemzôe raktár célú fejlesztéseket figyelhettük meg. Az M0 körgyûrû Ferihegyet is éritô szakaszáak kiépülésével a terület erôsödô felértékelôdése idult meg: a Ferihegyi repülôtér körül egyre több fejlesztô cég foglal el stratégiai pozíciót. Egyelôre csak a további raktár illetve kereskedelmi fejlesztések idultak el, de várhatóa középtávo megjelehetek agyobb iroda projektek is. 4. Nyugati agglomeráció: Budaörs-Törökbálit Budapest yugati agglomerációjára az elmúlt tíz évbe elsôsorba a kiskereskedelmi fejlesztésekrôl, ipari/logisztikai projektek voltak jellemzôek; Budaörs közpoti része láthattuk egyedül aktív bériroda fejlesztési tevékeységet. A régió Belvárostól mért távolsága a IX-X. kerületével mérhetô össze, így elméletileg egy agyobb mértékû irodafejlesztés létjogosultsága sem zárható ki. Az elsô agyobb projekt várhatóa Törökbálito valósul meg a Tópark evû területe, ahol az elsô ütembe közel m² iroda terület várja a bérlôket. 2. Budakalász betwee District III ad Szetedre Located o the orther ed of the abovemetioed trasportatio corridor, this area has developmet sites similar i size to the oes i Ferecváros. The trigger here ca be the plaed M0 bridge at Megyer, ad the motorway itself. 3. Ferihegy airport ad viciity I most developed markets, airports fulfil a special role i the ecoomy. We ca fid huge office parks close to may airports i Wester Europe. Logistics use has bee the most commo so far i the viciity of the Ferihegy airport. Now that the M0 motorway reaches the airport, more ad more developers have occupied a strategic positio i the area, which is becomig more valuable. Curret developmets still focus o warehouse or retail use, but office developmets are expected to emerge over the medium term. 4. Wester agglomeratio: Budaörs, Törökbálit The Wester agglomeratio has primarily housed retail ad idustrial/logistics developmets over the past decade; office developmet activity has oly bee see i cetral Budaörs. The area s distace from dowtow is comparable to that of Districts IX ad X, thus larger scale office projects could be justified i theory. The first such project will probably be built i Törökbálit, at the Tópark (Lakepark) site which will offer early 100,000 sqm of office space i its first phase. 8 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

9 5. Rozsda övezet további részei A budapesti Belvárost körülölelô, szaálásra váró, régi iparterületek további jeletôs tartalékot jelethetek az iroda fejlesztôk számára. Eze területek közül kiemeledô a XIV. kerületbe a Rákosredezô pályaudvar területe, ahová az ambiciózus helyi ökormáyzat egy új városrészt tervez. A rozsda övezet területeiek közös jellemzôje a agyméretû fejlesztési poteciál, amely lehetôvé teszi a területek jellegéek teljes átalakítását presztízséek megváltoztatását. A Belvároshoz való közelség csak idô kérdéséve teszi eze területek itezív fejlesztését. Összegezve elmodható, hogy rövidtávo tovább fejlôdek, övekedek a már meglévô iroda zóák, és a fejlesztôi aktivitás várhatóa további területeket csatol majd e zóákhoz (pl. Váci úti folyosóhoz kapcsolódó területek, pl. Dózsa György, Lehel út). Ameyibe viszot az iroda állomáy bôvülése az eddigi ütembe folyik tovább, újabb beruházási helyszíek felfedezése várható. A fejlesztésbe bevoható városrészek fejlesztési poteciálját ma még megbecsüli is ehéz, tekitve, hogy azt agyba befolyásolja a sok helye még változás elôtt álló építési szabályozás. Az ipari területek egyik jellemzôje, hogy beépítettségük a lakó- és kereskedelmi igatla-egyedekéhez képest alacsoyabb, ez elviekbe a rozsdaövezeti igatlaok diamikus felértékelôdését idokolhatja (fukcióváltás utá, sûrûbb beépítéssel az igatla egyértelmûe többet hoz a koyhára). Hogy ez a folyamat elsôkét melyik városrészbe idulhat meg, ma még bizoytala, de a városfejlôdés mide bizoyal kikéyszeríti a ma még alulhaszosított tartalékterületek jobb kihaszálását. A fetiek tükrébe tehát már most is érvéyes, de várhatóa hosszabb távo még ikább igaz lehet: va élet a Váci úto túl. ER07_184x128_4c.qxd :01 Uhr Seite 1 5. Other browfield areas The old, to-be-recostructed idustrial plats aroud cetral districts offer sigificat potetial to office developers. The most sigificat such regio is the area aroud the Rákosredezô railway statio i District XIV, where the muicipal govermet has ambitious plas to build a ew quarter. A commo feature of browfield sites is the large developmet potetial that eables the full trasformatio of the area, both its structure ad prestige. Due to this area s closeess to dowtow, it is oly a questio of time before itesive developmet will start here. I summary, we expect the curret office zoes to further improve ad expad, ad that developmet activity will likely attach adjoiig areas to the curretly prioritized zoes, (such as Dózsa György út ad Lehel út to Váci út). If the curret pace of office developmet cotiues i the future, ew areas will be explored. It is hard to evaluate the full log-term potetial of the developable quarters, especially sice it greatly depeds o chagig buildig regulatios. The curretly permitted built-up ratio i these idustrial areas is much lower tha i residetial or commercial zoes, thus ay reclassificatio or chage of fuctio would mea higher built-up space, higher returs, ad cosequetly a higher ivestmet value. It is curretly uclear where exactly this process will start, but the developig city is likely to force a more effective usage of curretly uderused spaces. All i all, it is already apparet that there is life beyod Váci út, ad it will become eve more so i the log term. IT S REAL BUSINESS IT S REAL BUSINESS Hol találkozak az igatla szakma dötéshozói? Mi köti össze a beruházást, üzletkötést és a tervezést? Hol találhatók meg egy fedél alatt a piacvezetők, a piacok és a települések? Hol va az ágazatokat átölelő etworkig legjobb helyszíe? Melyik redezvéy kíál osztályo felüli kofereciaprogramot? A helyes válasz: EXPO REAL Gazdasági Célra Haszosítható Igatlaok Nemzetközi Szakvására október 8-10., Új Müchei Vásárváros Jeletkezési határidő kiállítók számára: március 30. Iformáció: Promo Kft. Müchei Vásárképviselet 1015 Budapest, Széa tér 1/a. Tel.: fax: humuch@eleder.hu ifo@esto.hu y 9

10 Befektetés és fejlesztés y Ivestmet & developmet PROPERTY WATCH PÉNZÜGYI BEFEKTETÉSI LEHETÔSÉGEK / FINANCIAL INVESTMENT OPPORTUNITIES XII. kerületbe kiváló elhelyezkedésû, háromszites, ettó 1104 m² szitterületû részbe bérbe adott irodaház 30 parkolóhellyel bérbe adó és eladó. P07B001 Eladási ár: EUR Well located, partly leased three-storey office buildig with et 1104 sqm lettable area, ext to a mai road, with 30 parkig spaces, for sale ad to let i District XII. P07B001 Sale price: 1,600,000 EUR VII. kerületbe, fôútvoal és buszmegálló mellett elhelyezkedô, 860 m² összterületû, hosszútávo bérbe adott üzlethelyiség eladó. P06B006 Eladási ár: Ft 860 sqm retail property, located alog a mai road i VIIth district, with close bus stop, leased for log term, for sale. P06B006 Sale price: 300,000,000 HUF XI. kerületbe, fôútvoal közvetle közelébe elhelyezkedô, közel 2000 m² összterületû, hosszútávo bérbe adott irodaépület eladó. A befektetés várható hozama 7%. P06B007 Eladási ár: EUR Approximately 2,000 sqm office buildig for sale, located alog a mai road i the popular office area of District XI, leased for log term. The expected yield of the ivestmet is 7%. P06B007 Sale price: 3,300,000 EUR INGATLANFEJLESZTÉSI AJÁNLATOK/PROPERTY DEVELOPMENT OPPORTUNITIES VII. kerületbe, a Városliget közelébe ~1400 m² haszos alapterületû, háromszites épület eladó. Az igatla alkalmas a meglévô épület bôvítésére vagy botás utá közel 5400 m² területû felépítméy elhelyezésére, lakó, iroda, vagy hotel fukcióval. F06B008 Eladási ár: HUF A three-storey ~1400 sqm buildig for sale at a excellet locatio i District VII, ear Városliget. The property is suitable for extedig the buildig, or for after pullig it dow, raisig approximately 5,400 sqm superstructure with residetial, office or hotel fuctio. F06B008 A IX. kerület diamikusa fejlôdô részé, fôút mellett, közel m² méretû telek, ~9000 m² összterületû iroda és raktárépületekkel eladó. A jól megközelíthetô, itézméyi besorolású igatla kiválóa alkalmas iroda és kiskereskedelmi célú fejlesztésre. F06B009 Sale price: 499,000,000 HUF Eladási ár: Ft Approximately 13,600 sqm plot, with office ad storage buildigs of ~9,000 sqm, for sale i the dyamically developig part of District IX. The easily accessible property, possessig istitutioal zoig, is suitable for office ad retail developmet. F06B009 Sale price: 1,200,000,000 HUF FEJLESZTÉSI TERÜLETEK / DEVELOPMENT SITES Kiváló kereskedelmi lokációjú, M5 autópálya fôvárosi szakasza mellett elhelyezkedô m² fejlesztési telek a XX. kerületbe eladó. Az igatla alkalmas kiskereskedelmi, iroda, raktár fejlesztére. F06B002 Eladási ár: Ft 20,000 sqm developmet site with excellet commercial locatio alogside the M5 motorway i District XX for sale. The site is suitable for retail use or other commercial developmet. F06B002 Sale price: 450,000,000 HUF Az M0-ás autóút déli szektoráak forgalmas csomópotjába, 12 hektáros fejlesztési terület Budapesttôl 1 km-re eladó. Az igatla kiválóa alkalmas logisztikai és kereskedelmi fukciójú épületek kialakítására. A terület agy része az autópályáról látható. F02F03B Eladási ár: 9000 Ft/m² A 12 hectare developmet site for sale by the souther sectio of the M0 motorway, 1 km from the Budapest border. Particularly suitable for logistics ad commercial purposes. A large part of the site ca be see from the M0 motorway. F02F03B Sale price: 9,000 HUF/sqm III. kerület sûrû lakott övezetébe, fôút és HÉV megálló közelébe ~4650 m² területû telek eladó. Az igatla alkalmas több mit m² összterületû kereskedelmi fejlesztésre. F06B010 Eladási ár: EUR Approximately 4,650 sqm plot for sale i a dese residetial area, ext to mai road ad suburba trai s statio i District III.. The property is suitable for commercial developmet of more tha 10,000 sqm. F06B010 Sale price: 2,900,000 EUR XI. kerület diamikusa fejlôdô részé, a Szerémi úto, m² agyságú fejlesztési terület eladó. Az igatlao iroda, raktár célú, cégközpot jellegû igatlaok fejlesztésére va lehetôség. F05B030 Eladási ár: HUF/m² 3,200-9,495 sqm site with a developmet optio for sale, at a excellet locatio at Szerémi út i District XI. Suitable for the developmet of offices, warehouses. F05B030 Sale price: 45,000 HUF/sqm Vecsése, Ferihegy repülôtértôl 2,5 km-re, m² fejlesztési telek eladó. A terület iroda, raktár és hotel fejlesztésre alkalmas. F07V001 Eladási ár: 25 EUR/m² 600,000 sqm developmet site for sale i Vecsés, closed to Budapest Airport- Ferihegy. Suitable for warehouse, office ad hotel developmet. F07V001 Sale price: 25 EUR/sqm 10 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

11 Irodaházak y Office buildigs ÁZ UTCA DSÁG HÍD VÁCI UTCA PINTÉR U. RÁD R AKPART HAVAS UTCA FÔVÁM TÉR SZERI U. VERES PÁLNÉ UTCA HAVAS U. SÓ UTCA A STUDIUM IR ODAHÁZ TÖMBJ E BLOCK OF STUDIUM OFFICE BUILDING A S FEJ ÉR UTCA SÓHÁZ UTCA 2 83 KIRÁLYI P ÁL UTCA PIPA UTCA KEMÉTI U. BÁSTYA UTCA VÁMHÁZ K R T. GÖNCZY PÁL U. ERKEL UTCA IMRE UTCA K ÁLVIN TÉR MÁTYÁS UTCA LÓNYAY UTCA KÖZRAKTÁR UTCA CZUCZOR UTCA RÁDAY UTCA K INIZSI UTCA MÚ BAROSS UTCA ZSIL UTCA SZAB Ó E. TÉR ERKEL UTCA U. KÖZTELEK UTCA RÁDAY UTCA MIK REVICZKY U. M3 ÜLLŐI ÚT ifo@esto.hu y 11

12 Irodaházak y Office buildigs PROPERTY WATCH M B C B u s i e s s C e t e r Az MBC Busiess Ceter Buda legfrekvetáltabb részé, a Vérmező úto, a Moszkva tér közvetle közelébe helyezkedik el. Az A-kategóriás irodaház tömegközlekedési eszközökkel és autóval egyarát kiválóa megközelíthető. Az épületbe közel 1700 m²-e bérelhető magas szívoalú, korszerűe felszerelt, első osztályú, helyekét paorámás irodaterület mélygarázsba törtéő parkolási lehetőséggel. A köryék ifrastrukturális adottságai kiválóak. M e g k ö z e l í t h e t ő s é g Metró: M2 Villamos: 4, 6, 59, 61 Busz: 56 M ű s z a k i j e l l e m z ő k hag- és hőszigetelő yitható ablakok 4 csöves fa-coil légkodicioálás rugalmas alaprajzi kialakítás épület-felügyelet redszer S z o l g á l t a t á s o k 24 órás biztosági szolgálat térfigyelő redszer kártyás beléptetőredszer teakoyha, vizesblokkok épület meedzsmet mélygarázs MBC Busiess Ceter is located i the ceter of Buda, o Vérmező street, ext to Moszkva square. The A-category office buildig is easily accessible both by public trasport ad by car. The buildig offers early 1,700 sqm high quality, well equipped, exclusive office spaces partly with paoramic view ad udergroud parkig facility. A wide rage of services is available aroud the buildig. A c c e s s i b i l i t y Subway: M2 Tram: 4, 6, 59, 61 Bus: 56 S p e c i f i c a t i o oise ad heat-isolated opeable widows 4-pipe fa coil air-coditioig floor plates adapted to teat requiremets (iteral partitioig) buildig moitorig system S e r v i c e s 24-hour security service surveillace system card access system tea kitches ad saitary blocks facility maagemet udergroud parkig A Dévai Irodaház a Váci úto, a Lehel-tér közvetle közelébe, Budapest tömegközlekedési eszközökkel és autóval egyarát kiválóa megközelíthetô részé található. A 9 szites, 9500 m² bérbeadható területtel redelkezô épület még 2400 m² elsô osztályú irodaterületet kíál. Az épület lehetôséget biztosít cellás és egyterû egységek kialakítására, de a agy szitterületek miatt külööse ajálott a költséghatékoy megoldásokat elôtérbe helyezô, call-ceter és back-office vállalkozások számára. DÉVAI IRODAHÁZ / DÉVAI OFFICE BUILDING B p. X I I I. D é v a i u Mûszaki jellemzôk: akár 6 m²/fô ültetési sûrûséget lehetôvé tévô gépi szellôzôredszer kapacitás 4 csöves fa-coil redszerû légkodicioálás rugalmas alaprajzi kialakítás kialakított teakoyhák, vizesblokkok álmeyezet Szolgáltatások: recepció és 24 órás biztosági szolgálat térfigyelô redszer kártyás beléptetôredszer helyszíi épület meedzsmet mélygarázs Megközelíthetôség: 3-as metró Villamos: 1, 1A, 14, 50 Busz: 4, 15, 133 Troli: 76, 79 Dévai Office Buildig is located o Váci út, close to the city cetre ad Lehel tér, i oe of the most rapidly developig, easily accessible areas of Budapest. The 9500 sqm office buildig still offers 2400 sqm first-class office space. the buildig is suitable for both cellular ad ope pla offices. Due to its huge floor areas, the buildig is especially suitable for call-ceter ad back-office compaies, preferrig costeffective solutios. Features of the Buildig: High capacity mechaical vetillatio allowig a 6 sqm/perso desity 4-pipe fa coil air-coditioig flexible floor plates adapted to teat requiremets istalled tea kitches ad saitary blocks suspeded ceilig Services: receptio ad 24-hour security service surveillace system card access system o-site facility maagemet udergroud parkig facility Accessibility: Subway: M3 Tram: 1, 1A, 14, 50 Bus: 4, 15, 133 Trolley: 76, Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

13 Irodaházak y Office buildigs Árpád híd M3 Árpád híd DUNA Népfüdő u. Párkáy u. Esztergomi u. Visegrádi u. Zsilip u. Süllő u. Váci út Duyov I. u. Apály u. Róbert Károly körút Révész u. Klapka u. Az Átrium Park, a budapesti irodapiac egyedülálló beruházása M3 Dózsa György út félévébe kerül átadásra a Váci út Árpád-híd és Dózsa György út közötti szakaszá. A területre tervezett agyszabású iroda komplexum egyedi és egybe elegás megjeleésével, irodapark jellegével, parkosított belsô udvaros kialakításával, markás építészeti megoldásaival (feszített üvegfelület a Váci útra, külöbözô fukciókkal ellátott belsô park) és racioális kialakításával fog kitûi a budapesti iroda fejlesztések sorából. Az irodapark összese m² A kategóriájú, a speciális bérlôi igéyek alapjá testreszabott irodaterületet kíál. Még közel m² irodaterület kiadó. Átrium Park is a uique developmet of the Budapest office market which will be haded over i the first half of 2007 o Váci út betwee Dózsa György út ad Árpád-híd. The complex with its idividual apperace (glass facade o the Váci út frot, ier park) ad efficiet fit out will excel amog competitive developmets. The office park will offer 31,725 sqm A-category, taylor-made offices. Nearly 10,000 sqm office area is to let. Techikai jellemzôk: ú Nyitható ablakok ú 4 csöves fa-coil légkodicioálás ú Igéy szeriti belsô válaszfalazás ú Álmeyezet ú Saját teakoyha, vizesblokk Szolgáltatások: ú Kártyás beléptetô redszer ú 24 órás biztosági szolgálat és recepció ú Mélygarázs és parkolóház ú Raktározási lehetôség ú Kilátó étterem, kávézó ú Koferecia terem ú Bak, üzletek ú Belsô park ú Fitess terem az épületbe Bérleti díj: 13,5-15,5 EUR/m² Megközelíthetôség: ú 3 metró (Árpád-híd metrómegálló) ú 75-ös, 106-os, 132-es busz járatok a t r i u m p a r e s t o. h u Techical features: ú Opeable widows ú 4-pipe fa coil air-coditioig ú Partitioig accordig to requiremets ú Suspeded ceilig ú Separate tea kitche, saitary block Services: ú Card access system ú 24-hour security service ad receptio ú Udergroud parkig ad parkig house ú Storage facilities ú Restaurat with paoramic view, coffee shop ú Coferece room ú Bak, shoppig uits ú Ier park ú Fitess Ceter Ret: EUR/sqm Accessibility: ú Subway 3 (Árpád-híd metro statio) ú No. 75; 106; 132 bus ifo@esto.hu y 13 Dráva u. Cságó u.

14 Irodaházak y Office buildigs PROPERTY WATCH Ferec krt. Boráros tér Kliikák M3 Orczy-kert M3 Nagyvárad tér Ü l l ô i ú t Haller u. Népliget M3 Nemzetközi autóbuszpályaudvar S o r o k s á r i ú t Bérleti díj: 10,5 euro/m²/hó Ret: 10.5 EUR/sqm/moth D u a Lágymáyosihíd Mester u. Máriássy u. Köyves Kálmá körút Egyedülálló, impozás, teljes felújításra került loft irodaépület kíál ideális mukahelyi köryezetet 1487 m²-e, az egyediséget, kreativitást kedvelô és keresô cégek számára. Máriássy Ház Loft Irodaház Jellemzôk: Hûtô-fûtô klímaredszer Kiváló parkolási lehetôség Világos, tágas belsô terek Földszit és galériaszit raktározási lehetôség Fukcióját tekitve kiválóa alkalmas: Irodai tevékeységre (call-ceter, back-office) Kereskedelmi célra, pl. bemutatóteremek Megközelíthetôség: Az 1-es villamos megállójától gyalog egy perc Két megállóra található a 3-as metró Népliget állomásától A 103-as autóbusszal az Etele tér vagy a Népliget iráyából egyarát köye megközelíthetô The completely reovated, compellig loft-type office buildig meets all of today s requiremets offerig ideal workig eviromet o 1487 sqm for eterprises lookig for a uique atmosphere. Máriássy Ház Loft Office Buildig Features: Heatig-coolig fa coil system Excellet parkig coditios Large iterior with plety of atural light Groud floor ad mezzaie spaces storage facilities The buildig is excellet for: Office fuctio (call-ceter, back office) Commercial usage (showroom) Access: Oe miute walk from the statio of tram No. 1 Two stops away from the Népliget statio of subway lie No.3 Easily accessible by bus No. 103 from Etele square or from Népliget II. Ier Buda Moszkva tér közelébe, gépkocsival és tömegközlekedéssel egyarát köye megközelíthetô helye, gyöyörûe parkosított, egyedi köryezetbe, klasszikus jellegû, A kategóriás irodaépületbe exkluzív irodaterületek bérelhetôk 6500 m²-e év eleji átadással. Exclusive office uits to let o 6,500 sqm i a first-class, classical style office buildig close to Moszkva square, with excellet access by car ad public trasport. Uique milieu, ice ier park ad a wide rage of services characterise the developmet. Bérleti díj: EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth II. Ier Buda Az újoa átadott irodaház Buda szívébe, a Moszkva tér közelébe található. Az elsô osztályú, magas mûszaki szívoallal redelkezô épület 6 szite, közel 2900 m² irodaterületet kíál. Tömegközlekedéssel és autóval egyarát kiválóa megközelíthetô. The ewly haded over office buildig is located i the heart of Buda ear to Moszkva square. The first class office buildig offers early 2,900 sqm office space o 6 floors with high quality techical stadard. It is easily accessible both by public trasport ad car. Bérleti díj: Eur/m²/hó Ret: Eur/sqm/moth V. Ier Pest Az elsô-osztályú, agy presztízsértékkel bíró épület a Roosevelt tére, a Dua-parto helyezkedik el. Az épület gyöyörû kilátással, magas mûszaki szívoallal kíálja iroda területeit még m²-e. A közeli parkolóházak, a metró, valamit az autóbusz-, és villamosmegállók gyalogosa éháy perc alatt elérhetôk. The first-class office buildig is located i Budapest s most premier locatio, o the bak of the Daube o Roosevelt Square. The buildig offers office spaces o 10,500 sqm with marvelous views, up-todate techical solutios. Trasportatio i the area is extremely coveiet, either by car or public meas. Bérleti díj: EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth VII. Ier Pest Budapest szívébe a VII. kerületbe m²-es, A kategóriás irodaház kíál elsô-osztályú irodablokkokat m²-ig. Az épület elôyei: világos irodák, yitható ablakok, változatos belsô kialakítási lehetôségek, az épület elôtt park, az épülete belül zöld belsô udvar, fa-coil légkodicioálás, mélygarázs, 24 órás biztosági szolgálat. 15,000 sqm A-category office buildig i District VII, i the heart of Budapest, offers first-class offices from 270 to 1,900 sqm with a wide rage of services. Advatages of the buildig: atural light, opeable widows, flexible partitioig, park, fa-coil air-coditioig, udergroud parkig, 24-hour security service. Bérleti díj: EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth 14 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

15 Irodaházak y Office buildigs VIII. Outer Pest Az Area Corer irodaépület elsô egyedévébe kerül átadásra Pest kiemelkedô jeletôségû közlekedési ütôeréél, a Kerepesi - Hugária krt. sarká. A helyszí kijelölésébôl is következô diamikus szemlélet eleve azt diktálja, hogy a m²-es, 3 külö toroyból álló épület együttes az egyik legverseyképesebb, leghatékoyabb megoldásokat yújtó irodaprojekt legye az irodapiaci verseybe. The Area Corer office buildig at the corer of Kerepesi út ad Hugária krt., oe of the most frequeted juctios i Pest, will be haded over i the 1st Quarter of The dyamic developer s attitude, which is reflected i the chose locatio, meas the developmet which offers early 30,000 sqm office space, will be amog the most competitive office buildigs deliverig effective layout solutios. Bérleti díj: 13,9 EUR/m²/hó Ret: 13.9 EUR/sqm/moth IX. Outer Pest A komplexum mide, tökéletes irodaházzal szembe támasztott elképzelést valóra vált. A m²-es irodakomplexum, mely 2000 ember számára jelet új mukahelyet rugalmasa alakítható, terekkel redelkezik. Akár 7 m²/fô hatékoyságú területre, akár cellázott irodákra va szükség, az irodaház biztosítja a megfelelô megoldást. The office complex completes all expectatios for a excellet office buildig. I the 10,000 sqm complex, which will accommodate about 2000 work places you ca fid the best fittig solutio for your compay. Either if you eed ope pla offices as effective as 7 sqm per perso, box-offices or a cellular fit-out we have a solutio for your requiremets. Bérleti díj: 14 EUR/m²/hó Ret: 14 EUR/sqm/moth IX. Daube bak A 2006 ôszé átadásra került elsô-osztályú irodaház a Dua partjá kíál testreszabott, egyedülálló paorámával redelkezô, igéyes, kulcsrakész irodablokkokat még 1500 m²-e külöbözô méretekbe, parkolási lehetôséggel. Uszoda, étterem és 24 órás biztosági szolgálat áll a bérlôk redelkezésére. First-class office buildig haded over i autum 2006 located o the bak of the Daube offers exclusive build-to-suit, turkey-ready office uits o 1,500 sqm of various sizes with a paoramic view. Swimmig pool, restaurat, ad 24-hour security are also available. Bérleti díj: EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth XI. Lágymáyosi area A m²-es elsô osztályú irodaház elsô két fázisa a Lágymáyosi-híd budai hídfôjéél, Budapest egyik leggyorsabba fejlôdô részé, az Ifopark szomszédságába helyezkedik el. Az irodakomplexum tömegközlekedéssel és autóval egyarát jól megközelíthetô. Az épület elsô fázisába még 2500 m² magas mûszaki szívoalo kialakított irodaterület, ovembertôl pedig további m² irodaterület várja bérlôit. First-class office buildig located i the viciity of Ifopark at the foot of Lágymáyosi bridge o the Buda side, which is oe of the fastest developig parts of the city. The first two phase offers 15,800 sqm of class A office space ad it is also easily accessible by public trasportatio ad by car as well. 2,500 sqm office space is still available i the first phase ad a additioal 7,800 sqm will be available to lease from November Bérleti díj: 13,5 EUR/m²/hó Ret: 13.5 EUR/sqm/moth H O R I Z O N T P A R K A KATEGÓRIÁS IRODATERÜLETEK KEDVEZŐ ÁRON BÉRELHETŐK 300 m 2 -TŐL! A Horizot Park a diamikusa fejlődő dél-budai régió egyik legújabb fejlesztése, melyek első fázisakét egy 3000 m 2 -es irodaépület készült el. Az épület égy szite kíál magas szívoalú, A kategóriás irodaterületeket 300 m 2 -től. A-CATEGORY OFFICES TO LET FROM 300 sqm AT A REASONABLE PRICE! Horizot Park is oe of the ewest office developmets located i the rapidly developig area of South Buda. I the first phase, a 4-storey, 3,000 sqm large buildig was completed providig high quality A category office spaces from 300 sqm. Budaörsi út Villáyi út Bocskai út Daróczi út Alsóhegyi utca Karolia út Diószegi út MŰSZAK I JELLEMZŐK: 4 csöves hűtő/fűtő fa-coil légkodicioálás Álmeyezet Hag- és hőszigetelő yitható ablakok Rugalmasa alakítható belső terek Strukturált hálózat SZOLGÁLTATÁSOK: Recepciós szolgálat 24 órás biztosági szolgálat Étterem Vedégparkoló Raktározási lehetőség MEGKÖZELÍTHETŐSÉG: Busz: 8, 12, 40, 41, 53, 72, 139 Villamos: 61 SPECIFICATION: 4-pipe fa coil air-coditioig Suspeded ceilig Noise ad heat-isolated opeable widows Flexible floor plates Structured cablig SER VICES: Receptio 24-hour security service Restaurat Visitor parkig Storage facility ACCESSIBILITY: Bus: 8, 12, 40, 41, 53, 72, 139 Tram: 61 ifo@esto.hu y 15

16 Irodaházak y Office buildigs PROPERTY WATCH XI. Outer Buda Az A kategóriás irodaház magas mûszaki tartalommal 2200 m²-e rugalmas térkialakítással kíálja irodablokkjait. Az épület földszitjé több kisebb és egy agyobb, kereskedelmi és ügyfélforgalmi célokra egyarát alkalmas egység alakítható ki külö bejárattal. A bérlôk kéyelmes parkolását a mélygarázs szolgálja. The A-category office buildig offers office spaces with high techical stadard ad flexible ier partitioig o 2,200 sqm. Also commercial ad retail uits with separate etrace are available o the groud floor. The udergroud garage makes the parkig more comfortable for the teats. Bérleti díj: EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth XIII. Ier Pest Az Árpád-híd pesti hídfôjéél 2008 elejé átadásra kerülô A-kategóriás irodakomplexumot 3 irodaépület egység alkotja. Az irodaépület-együttes egyedülálló formai megoldásaival a budapesti irodapiac egyik jellegzetes szífoltja lesz. A köye megközelíthetô irodakomplexum m² elsô-osztályú, rugalmasa alakítható, igéy szerit válaszfalazott irodaterületet kíál leedô bérlôiek. The A-category office complex cosistig of 3 towers will be haded over begiig of 2008 at Árpád bridge. The office complex with its uique desig ad techical solutios will be a characteristical developmet of the Budapest office market deliverig sqm first-class, tailor made office space. Bérleti díj: 13,5-15,5 EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth XIII. Ier Pest Budapest közpotjába az Árpád-híd pesti oldalá egy izgalmasa új projekt kíál alapjaiba megváltozott mukakörülméyeket. A m² szabad területtel redelkezô A kategóriás irodaház-komplexum új dimeziót jelet több ezer dolgozó mideapjaiba mukavégzése sorá. Category A office complex i the ceter of Budapest offers offices o 15,400 sqm with a wide rage of services, flexible office layouts, excellet access, ad a gorgeous view of the Daube right at Árpád Bridge o the Pest side. Bérleti díj: EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth XIII. Ier Váci út Az irodaház Budapest belvárosáak egyik legforgalmasabb üzleti egyedébe a Váci úto helyezkedik el a Nyugati pályaudvar szomszédságába. Tömegközlekedéssel és autóval kiválóa megközelíthetô. Az elsô osztályú, magas mûszaki szívoallal redelkezô épület már csak 4000 m² irodaterületet kíál. Az irodaház 2006 végé kerül átadásra. Office buildig o Váci út, oe of the busiest roads i Budapest, ear Nyugati Railway Statio ad Nyugati tér. Easily accesable by public trasportatio ad car. This first-class office buildig offers early 4,000 sqm of office space that meets high quality techical stadards. The office buildig will be haded over by the ed of Bérleti díj: 14,5-15,5 EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth XIII. Ier Váci út Az Árpád-hídál elhelyezkedô kiemelkedôe sikeres Ceter Poit I. a bérlôk igéyeiek megfelelôe rugalmasa kialakítható agy terekkel, m²-es irodablokkokkal és magas szívoalú mûszaki kivitelezéssel várja bérlôit. The highly successful A-category Ceter Poit 1 office buildig is located at Árpád bridge ad offers office spaces from 400 to 1100 sqm with flexible ier partitioiig (accordig to teats eeds) ad high-stadard techical backgroud. Bérleti díj: 14,5-15,5 EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth XIII. Ier Váci út Elsô-osztályú, légkodicioált irodák bérelhetôk 880 m²-e Váci úti irodaházba, a Dua Plaza közelébe. Budai paorámás, agy terasszal redelkezô irodaegység is redelkezésre áll. First-class, air-coditioed offices to lease o 880 sqm i a Váci út office buildig close to Dua Plaza. Office with paoramic view ad terrace also available. Bérleti díj: EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth XIII. Ier Váci út Elsô osztályú irodahelységek bérbe adók 860 m²-e a Nyugati pályaudvar közelébe található irodaházba. Az A-kategóriás irodaépület magas szívoalú kialakítással áll bérlôi redelkezésére. Tömegközlekedési eszközzel redkívül köye megközelíthetô. Az épület közvetle köryezetébe étterem, posta, bak és bevásárló közpot is található. First-class offices to let o 860 sqm i a easy accessible office buildig located i the close proximity of Nyugati Railway Statio. The A-category buildig offers tailor made office blocks. Restaurat, post office, bak braches earby. Bérleti díj: 12-12,75 EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth XIII. Váci út A m²-es irodaközpotba jeleleg még 770 m² bérelhetô. Az igatla Budapest egyik legfrekvetáltabb részé épült, szolgáltatásai ige magas szívoalúak, kofereciatermet és éttermi szolgáltatásokat is kíál, valamit többszites mélygarázzsal redelkezik. 16,000 sqm office complex opeed its doors i the first quarter of 2004 i Budapest s busiest district.the buildig offers high quality services, a coferece room, groud-floor restaurat spaces, ad a multi-level udergroud garage 770 sqm of space is still for ret. Bérleti díj: 14,3 EUR/m²/hó Ret: 14.3 EUR/sqm/moth 16 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

17 Irodaházak y Office buildigs II. Ier Buda A moder, tetszetôs stílusú, közpoti elhelyezkedésû irodaépület 3 percre található a Moszkva tértôl. Az elsô osztályú irodaházba 1000 m² szabad irodaterület bérelhetô. The office buildig is situated 3 miutes far from Moszkva square. It is a moder, eyeappealig first class buildig i the cetre of Buda, with 1,000 sqm vacat office space. Bérleti díj: 13 Eur/m²/hó Ret: 13 Eur/sqm/moth II. Ier Buda A moder, jó miôségû, mideel felszerelt irodaház Buda szívébe található. Kitûôe megközelíthetô mid személygépjármûvel, mid tömegközlekedéssel. Rugalmas bérleti feltételek. Még 610 m² iroda és közpoti tárgyaló a bérlôk redelkezésére áll. Moder, high quality office buildig with all equipmet is i the heart of Buda. Excellet accessibility both by car ad by public trasportatio. Flexible lease coditios. 610 sqm office ad cetral meetig room is available for teats. Bérleti díj: 13,5 EUR/m²/hó Ret: 13.5 EUR/sqm/moth III. Óbuda A agyszabású, jól megközelíthetô, Árpádhídhoz közel esô lakópark egy 600 m²-es irodablokkot kíál bérletre, vagy megvásárlásra akár kulcsrakész, vagy szerkezetkész állapotba. Parkolóhelyek szité redelkezésre állak. This easy accessible, large residetal developmet close to Árpád bridge offers a 600 sqm office block to lease or for sale with the required ier fit out. Parkig places are also available. Bérleti díj: EUR/m²/hó Eladási ár: Ft/m² Ret: EUR/sqm/moth Sales price: 400,000- Huf/sqm III. Óbuda m²-es moder irodaegységek bérelhetôk a III. kerület gyorsa fejlôdô részé, egy percre az Amfiteátrumtól. Kiválóa megközelíthetô autóval és tömegközlekedéssel egyarát. A parkolás az épület mélygarázsába és a felszíi parkolóba megoldott. The buildig offers a 190 sqm moder office spaces i the most rapidly growig part of the 3rd district, just a miute walk from Amphiteatrum. It is easily accessible by car ad public trasport. Udergroud ad surface parkig makes the parkig more comfortable for the teats. Bérleti díj: 13,5 EUR/m²/hó Ret: 13.5 EUR/sqm/moth V. Dowtow A belvárosi köryezetbe található irodaépület elsô-osztályú miôségbe, igéy szerit felújított irodaterületeket kíál közel 2400 m²-e. Az épület udvará kialakított parkolóhelyek állak a bérlôk redelkezésére. Tömegközlekedéssel és autóval egyarát kiválóa megközelíthetô. The office buildig located i the cetre of the city offers refurbished offices i first-class quality accordig to teat s requiremets o 2400 sqm. Surface parkig places are available for the teats. It is easily accessible both by public trasport ad car. Bérleti díj: 11 EUR/m²/hó Ret: 11 EUR/sqm/moth VII. Ier Part Az elsô-osztályú, két épületbôl álló irodaház-komplexum a város szívébe a Madách tére helyezkedik el és közel 2400 m²-e kíál magas szívoalú, helyekét paorámás irodaterületeket. Az épületbe kofereciaterem is bérelhetô. Parkolás az épület mélygarázsába lehetséges. Kiválóa megközelíthetô tömegközlekedési eszközzel és autóval. The first-class office complex is located i the heart of the city i Madách Square. It cosists of two separate buildigs ad offers early 2400 sqm high-quality office spaces with beautiful paoramic view o higher floors. A cetral coferece room is available to ret. It is easily accessible by car or public trasport. Bérleti díj: 13-15,5 EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth VII. Ier Part Elsô osztályú, légkodicioált irodablokkok bérelhetôk m²-es egységekbe, m²-es, kiválóa megközelíthetô irodaházba a VII. kerületbe a Rákóczi úto. Recepció és biztosági szolgálat, étterem, mélygarázs. First-class, sqm office uits available i a high quality 18,000 sqm office buildig o Rákóczi Aveue. Air-coditioig, receptio ad security services, restaurat, ad udergroud parkig. Excellet accessibility by public trasportatio. Bérleti díj: 13,5 EUR/m²/hó Ret: 13.5 EUR/sqm/moth XI. Outer Buda Az elsô osztályú épület Dél-Budá helyezkedik el és közel 3300 m² szabad irodaterületet kíál 600-tól 1000 m²-ig szitekét. Köyedé megközelíthetô az M0-ás körgyûrû, valamit a pesti oldal elérhetôségét a Petôfi híd és a Lágymáyosi híd biztosítja. The first class buildig is located i Dél-Buda. The office complex offers early 3300 sqm free office spaces from 600 to 1000 sqm per floor. Easily accessible the M0 rig from the buildig, ad the accessibility of Pest side is guarateed by Petôfi ad Lágymáyosi bridges. Bérleti díj: 10,5 Eur/m²/hó Ret: 10.5 Eur/sqm/moth XI. Outer Buda be került átadásra az A kategóriás irodaház a Fehérvári út belsô szakaszá, közel Dél-Buda közpotjához, kitûô megközelíthetôséggel az autópályák és ipari övezetek iráyába. A kategóriás irodák bérelhetôk 2700 m²-e külöbözô méretekbe igéy szeriti belsô kialakítással. A first-class office buildig was haded over o the Buda side close to Sciece Park ad Ifopark i The buildig offers build-to-suit offices o 2,700 sqm i various sizes. Excellet accessibility to motorways ad idustrial parks. Bérleti díj: 12,7-14,5 EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth XII. Ier Buda A Déli Pályaudvarhoz közel lévô irodaigatla elsô osztályú, légkodicioált irodahelyiségeket kíál a bérlôk részére m²-ig. Az épület mid tömegközlekedési eszközzel, mid autóval köye megközelíthetô. A mélygarázsba kéyelmes és biztoságos a parkolási lehetôség biztosított. A office buildig ext to Déli Railway Statio has air-coditioed category A office space from 136 to 500 sqm available to ret. Easily accessible both by car ad public trasportatio. A udergroud garage provides comfortable ad safe parkig for teats. Bérleti díj: 13,5 EUR/m²/hó Ret: 13.5 EUR/sqm/moth XIII. Ier Pest A Material Ceter felsô szitjei kíál, 2500 m² magas mûszaki szívoallal redelkezô irodaterületeket. Az épületbe mûködô kávézó és fitess terem yújt külöleges szolgáltatásokat a bérlôk számára. Tömegközlekedéssel és autóval egyarát kiválóa megközelíthetô. A rugalmas parkolást az épület alatt elhelyezkedô mélygarázs teszi lehetôvé. The Material Ceter offers 2500 sqm office spaces o its upper floors with high techical stadard. As special services, coffee shop ad fitess cetre are available i the buildig. It is easily accessible both by public trasport ad car. The udergroud garage provides flexible parkig for the teats. Bérleti díj: 11,3-12,8 EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth XIII. Váci út Magas szívoalú iroda- és kereskedelmi egységek összese 1150 m² szabad területtel Budapest egyik legdiamikusabba fejlôdô részé, újoa épült irodaházba. Igéy szeriti válaszfalazás, moder ifrastruktúra, mélygarázs sqm of high stadard office ad retail uits i a brad ew office buildig located i the most dyamically developig part of Budapest. The buildig offers office blocks with flexible partitioig, moder ifrastructure, ad udergroud parkig. Bérleti díj: 13,5-14,3 EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth XIII. Ier Váci út A Váci úti irodategelye található Paoráma Ház közel 850 m²-e kíálja még szabad irodaterületeit. Az épület sajátossága, hogy kitûôe tagolható. Kis és agyterû irodák kialakítására egyarát alkalmas 50 m²-tôl 600 m²-es agyságig. Tömegközlekedéssel és autóval egyarát kiválóa megközelíthetô. O the Váci aveue office corridor, Paoráma Ház offers early 850 sqm free office spaces. The speciality of the buildig is partibility. The buildig is suitable both for small or large teat s requiremets as well from 50 sqm to 600 sqm. It is easily acessible both by public trasport ad car. Bérleti díj: 11 Eur/m²/hó Ret: 11 Eur/sqm/moth XIII. Ier Pest Az irodaépület a Váci úto, pár percre a 3-as metró Dózsa György úti megállójától helyezkedik el. A B-kategóriás épület földszitjé és emeleté légkodicioált irodák, a picébe és a földszit egy részé raktárhelyiségek helyezkedek el. Bérelhetô terület m²-ig. The office buildig is located o Váci út, o 3 miutes walk from the Dózsa György út statio of metro lie No.3. The B-category buildig offers offices ad storages from sqm. Bérleti díj: 7-9 EUR/m²/hó Ret: 7-9 EUR/sqm/moth XIII. Váci út Az irodaház a Váci úti irodategelye, a Dua Plazával szembe, közvetle metrókapcsolattal redelkezô, gépkocsival és tömegközlekedési eszközökkel egyarát kitûôe megközelíthetô helye A -kategóriás elsô-osztályú, a legkorszerûbb techikával és szolgáltatások sorával ellátott, a kokrét bérlôi igéyek alapjá kialakított, 311 m²-es irodablokkot kíál. The category A office buildig, located o the Váci aveue office corridor, offers a wide rage of services ad a 311 sqm first-class office built to teat s eeds with up-to-date techical solutios. Bérleti díj: 11,5 EUR/m²/hó Ret: 11.5 EUR/sqm/moth Budaörs Az Orco Busiess Park Budaörsö, a legdiamikusabba fejlôdô Budapest köryéki kereskedelmi, szolgáltató és lakóközpotba található. Az épület speciális igéyek kielégítésére is alkalmas. Jeleleg még 2891 m² iroda lehetôséget yújt agyterû irodák és kis irodaegységek kialakítására egyarát. Orco Busiess Park is at the heart of the Budapest regio s up ad comig commercial, retail ad residetial belt. Desig ad build optios are available for special requiremets. With 2891 m² teats have the flexibility to cosider both ope-pla or/ad cellular layouts, desig ad build optios are available for special requiremets. Bérleti díj: 11,25-12,75 EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth ifo@esto.hu y 17

18 Üzlethelyiségek y Retail PROPERTY WATCH V I. L ö v ö l d e t é r A Városliget vozáskörzetébe, a Király utcából yíló Lövölde tére kiváló adottságú, 711 m²-es, 3 szites (szuteré: 274 m², magasföldszit: 260 m², emelet: 177 m²) felújítás alatt álló üzlethelyiség kiadó. Az igatla felújítását a tulajdoos saját költségére vállalja, a bérlő egyedi igéyei szerit. A terület igéy szerit megosztható. Az üzlethelyiség a kereskedelmi mellett vedéglátóipari profilra is egedélyezett. Terasz kialakítására va lehetőség. 711 sqm retail uit uder developmet with uique features at Lövölde tér i the viciity of Városliget, accessible from Király utca, available to let with reovatios to suit the buyers eeds at the owers accout. The uit has 3 levels (lower groud floor: 274 sqm, groud floor: 260 sqm, first floor: 177 sqm) ad perfectly suitable for both hospitality services ad commercial purposes. O request the uit could be used separately.the premise already holds approval for both coffeeshop ad restaurat. Terrace ca be built. Bérleti díj: Szuteré: 3000 EUR/hó MagasFszt+Emelet: 6800 EUR/hó Szuteré+MagasFszt+Emelet: EUR/hó Ret: Lower Groudfloor (if oly this floor): 3,000 EUR/moth Groudfloor+1st floor: 6,800 EUR/moth Lower Groudfloor+Groudfloor+1st floor: 10,000 EUR/moth I. Attila út 14 Az üzlethelyiség Buda közpoti részé, a Krisztia tér közelébe, a forgalmas Attila úto található. Az igéyese kialakított 424 m²-es, egyterû, földsziti üzlethelyiség széles üvegportállal redelkezik. Az üzlethelyiséghez irodarész, ôi-férfi mosdó és teakoyha is tartozik. A zárt belsô udvarból yíló 200 m²-es picerész akár raktárkét, akár garázskét üzemeltethetô. A belsô udvarba egy bérelt, az épület elôtt öt saját parkoló áll redelkezésre. I the ceter of Buda, close to Krisztia tér, o the busy Attila út good coditio shop uit available to let or for sale. The ice ope space 424 sqm groudfloor uit with office area, tea-kitche ad lavatory has big shopwidows facig to Attila út. The basemet of 200 m² is suitable for storage or garage. I the ier courtyard 1 leased ad i frot of the buildig further 5 parkig spaces are available. Bérleti díj: 5500 EUR/hó Eladási ár: EUR Ret: 5,500 EUR/moth Sale price: 690,000 EUR V. Károly körút 202 Az Astória szomszédságába, a forgalmas Károly körúto, igéyese felújított 229 m²-es, 2 szites (fszt 125 m², pice-iroda 90 m²) üzlethelyiség széles üvegportállal, magas mûszaki felszereltséggel kiadó. Nicely reovated 200 sqm, 2-storey (groudfloor 125 sqm, basemet-office 90 sqm) retail uit to let with high techical equipmet ad large shop widows located i Károly körút ext to Astoria. Bérleti díj: 4500 EUR/hó Ret: 4,500 EUR/moth III. Bécsi út 216 Óbuda külsô részé, az Óbudai temetô közelébe, a Bécsi úto, 837 m²-es, 2 szites, jó állapotú, széles üvegportállal redelkezô üzlethelyiség kiadó. Az igatla kiválóa alkalmas agykeresekedelmi fukcióra, valamit bemutatóteremek, irodáak, raktárak. Good coditio, 837 sqm, 2-storey retail uit with large shopwidows available to let located i the outer side of Óbuda, at Bécsi út. The property is ideal for a showroom, wholesale ceter, office, or warehouse. Bérleti díj: 9 EUR/m²/hó Ret: 9 EUR/sqm/moth VII. Király utca 166 A Nagykörúthoz közel, a Király utca sétáló részé, 549 m²es, 3 szites (pice: 270 m², földszit: 219 m², galéria: 60 m²) üzlethelyiség széles üvegportállal kereskedelmi profilra kiadó. A 549 sqm retail uit to let with large shopwidows i the pedestria sectio of Király utca, close to Nagykörút. The shop uit has 3 levels: basemet 270 sqm, groud floor 219 sqm, gallery 60 sqm. Bérleti díj: Ft/hó Ret: 2,000,000 HUF/moth 18 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

19 Üzlethelyiségek y Retail III. Bécsi út 87 Jó állapotú, 280 m²-es, egyterû üzlethelyiség jól variálható terekkel kiadó Óbuda szívoalas, gyorsa fejlôdô részé, a Kolosy tér szomszédságába, a forgalmas Bécsi úto. Számos üzlet és iroda található a köryéke, parkolási lehetôség az épület elôtt. Good coditio ope space retail uit of 280 sqm with a flexible layout available to let at a prestigious, rapidly developig part of Óbuda, close to Kolosy tér o the busy Bécsi út. Lots of shops ad offices i the eighbourhood, parkig spaces i frot of the buildig. Bérleti díj: Ft/hó Ret: 576,000 HUF/moth III. Kolosy tér 78 Észak-Buda egyik legdiamikusabba fejlôdô részé, Óbuda-Újlak belterületé, a Kolosy térél, 450 m²-es, többszites, két bejárattal redelkezô üzlethelyiség eladó. Az üzlethelyiség az utcafroto végig kirakatos. Az eladótérhez igéyes mosdók és teakoyha, valamit irodahelyiség és tárgyaló tartozik. Az alagsori rész raktárak és üzlettérek egyarát haszosítható. Vedéglátás egedélyeztethetô. Retail space located ear Kolosy tér i the Óbuda-Újlak area, oe of the most dyamically developig parts of North-Buda. This multi-storey buildig has two etraces ad a big shop widow. Ca be utilised for hospitality services. Eladási ár: Ft Sale price: 150,000,000 HUF V. Károly körút 183 A forgalmas Károly körúto, az Astoria szomszédságába, jól látható, kiemelt helye, 481 m²-es, 2 szites (fszt: 177 m², pice: 304 m²) felújítás elôtt álló, vedéglátóipari profilra is egedélyezett üzlethelyiség, agy belmagassággal kiadó. Terasz kialakítható. Az üzlethelyiség igéy szerit esetleg megosztható. 481 sqm, 2-storey retail uit (groudfloor: 177 sqm, basemet: 304 sqm) before reovatio located i the heart of the city, i the busy Károly körút close to Astoria available to let. The uit has large iteral height ad beefit from excellet visibility. The property is licesed for hospitality services. Terrace ca be built. The uit could be divided o request. Bérleti díj: 9200 EUR/hó Ret: 9,200 EUR/moth V. Petôfi Sádor 188 A klasszikus belvárosba, a Petôfi Sádor utcába, jeleleg mûködô, agyo jó állapotú 300 m²-es (fszt: 80 m², em: 220 m²) agy kirakattal redelkezô üzlethelyiség kiadó vagy eladó. 2-storey, 300 sqm retail uit (groud floor: 80 sqm, first floor: 220 sqm) i good coditio located i the heart of the city, i Petôfi Sádor utca (i the viciity of Váci utca), to let or for sale. The uit has large shop widows. Bérleti díj: Ft/hó Eladási ár: Ft Ret: 1,800,000 HUF/moth Sale price: 300,000,000 HUF V. Erzsébet tér 205 A belváros szívébe, az Erzsébet tére, jeleleg mûködö, igéyese felújított, 146 m²-es étterem bérleti joga átadó, igéy szerit évhaszálati joggal. Lease right available for a icely reovated, high-stadard 146 sqm shop uit operatig as a restaurat located i the heart of the city, at Erzsébet tér. Brad ame ca be used o request. Bérleti jog: Ft Hadover price: 45,000,000 HUF VI. Székely Mihály utca 215 Az Adrássy út egyik mellékutcájába, a Székely Mihály utcába, igéyese felújított 195 m²-es, 2 szites (földszit: 57 m², szuteré: 138 m²) üzlethelyiség, agy kirakatablakokkal kiadó keresekdelmi vagy irodai fukcióra. Nicely reovated, 2-storey, 195 sqm (groud floor: 57 sqm, basemet 138 sqm) retail uit with large shop widows located i a side street of Adrássy út available to let. Direct street access from Székely Mihály utca. Bérleti díj: 2350 EUR/hó Ret: 2,350 EUR/moth VII. Madách tér 187 A belvárosba, a Madách tére, a Deák tér vozáskörzetébe, teljese kialakított, 143 m²-es (fszt: 76 m² - vedégtér+koyha; galéria: 40 m² - vedégtér; pice: 27 m² - szociális helyiségek+raktár) üzembehelyezés elôtt álló kávézó, egyéb em melegkoyhás vedéglátó egységre szóló mûködési egedéllyel, teljes beredezéssel együtt kiadó vagy eladó. Fully refurbished, licesed 143 sqm dowtow coffee shop (groud floor 76 sqm, gallery 40 sqm, basemet 27 sqm) at Madách tér i the viciity of Deák tér, to let or for sale before opeig to the public, available with complete fit-out. Bérleti díj: 40 EUR/m²/hó Eladási ár: Ft/m² Ret: 40 EUR/sqm/moth Sale price: 750,000 HUF/sqm MAMMUT DUNA PLAZA Bevásárlóközpotok WEST END Külöbözô méretû, frekvetált helye fekvô üzlethelyiségek átadók Budapest legjobba mûködô bevásárlóközpotjaiba. Az üzlethelyiségek átvétele és az esetleges profilváltás a bérbeadók beleegyezésével lehetséges. Various sizes of shops with good locatios available i Budapest s top shoppig ceters. Hadover of the shops ad possible chage of use is subject to the approval of the ladlords. ifo@esto.hu y 19

20 Üzlethelyiségek y Retail PROPERTY WATCH II. Szilágyi Erzsébet fasor 88 Buda egyik forgalmas fôútja, a Szilágyi E. fasor meté, utcai bejáratú, 414 m²-es, 2 szites (magasföldszit 134 m² iroda, szuteré 127 m² iroda m² kialakításra váró, jeleleg fitess teremek elôkészített terület) üzlehelyiség eladó. A földsziti és szuteré irodatér igéyese felújított. Az igatla kiválóa alkalmas irodáak, bemutatóteremek, cégképviseletek, fitessteremek. Parkoló terület a közelbe bérelhetô. Quality 2-storey, 414 sqm uit suitable for a showroom, office, or headquarters ear oe of the mai roads i Buda available for sale. (Mezzaie office area: 134 sqm, basemet office area: 127 sqm, basemet pre-expasio area, curretly set-up for fitess room: 157 sqm.) Parkig is available for ret earby. Eladási ár: Ft Sale price: 98,000,000 HUF III. Mátyás Király út 185 Csillaghegy közpotjába, a Mátyás király úto, öálló épületbe, külöbözô méretû üzlethelyiségek kiadók. Az igatla kiválóa alkalmas bemutatóteremek, igéy szerit az épület elôtti szabadtéri bemutató célú területtel. A házba pézitézet is mûködik. Retail shop uits of various sizes to let at the ceter of Csillaghegy i District III. This property is ideal for a showroom that icludes ope-air space. The buildig also houses a bak. Bérleti díj: 5-20 EUR/m²/hó Ret: 5-20 EUR/sqm/moth VI. Dessewffy utca 22 A Nagymezô utca közvetle közelébe, a Bajcsy-Zsiliszky útról yíló Dessewffy utcába átlagos állapotú 894 m²-es, két szites (földszit kb. 550 m², felújítadó pice kb. 344 m²) üzlethelyiség kiadó-eladó kereskedelmi fukcióra. Split-level 894 sqm retail uit, (basemet approx: 344 sqm, groud floor approx: 550 sqm), located i Dessewffy utca, opeig from Bajcsy-Zsiliszky út, ear Nagymezô utca, available to ret or for sale. Bérleti díj: 1500 Ft/m²/hó Eladási ár: Ft Ret: 1,500 HUF/sqm/moth Sale price: 120,000,000 HUF V. Haris köz 171 A Váci utcából yíló Haris közbe, 127 m²-es igéyese kialakított, exkluzív üzlethelyiség agy üvegportállal kiadó, illetve eladó kereskedelmi fukcióra. Exclusive, high-stadard 127 sqm retail uit i the city ceter, i Haris köz opeig from Váci utca to let or for sale. The uit has large shop widows. Bérleti díj: Ft/hó Eladási ár: Ft Ret: 2,000,000 HUF/moth Sale price: 300,000,000 HUF VII. Dob utca 150 Budapest VII. kerületébe, közel a Nagykörúthoz, 125 m²-es (fszt: 71 m², galéria: 54 m²), jó állapotú, galériás üzlethelyiség tulajdojoga eladó. Quality 125 sqm retail uit (groud floor: 71 sqm, loft: 54 sqm) with mezzaie area for sale i District VII, close to Nagykörút. Eladási ár: Ft/m² Sale price: 300,000 HUF/sqm VII. Szövetség utca 169 A Keleti pu. vozáskörzetébe, a Rákóczi úthoz közel, a Szövetség utcába, 141 m²-es, felújítadó utcai üzlethelyiség (fszt: 121 m², pice 20 m²), agy kirakatokkal kiadó vagy eladó. 141 sqm retail uit (121 sqm groud floor + 20 sqm basemet) with large shop widows i the viciity of Keleti trai statio, close to Rákóczi út, i Szövetség utca to let or for sale. The uit eeds reovatio. Eladási ár: Ft Bérleti díj: Ft/hó Sale price: 30,000,000 HUF Ret: 370,000 HUF/moth IX. Erkel utca 29 A belváros épszerû szórakoztató és kulturális közpotjába, a Ráday utca mellékutcájába, 160 m²-es (+30 m² pice), üzlethelyiség agy belmagassággal, kávézó+galéria mûködtetésére szóló jogerôs építési egedéllyel kiadó és eladó. Parkolóhely vásárolható. 160 sqm (+30 sqm basemet) retail uit with large iteral height to ret or for sale i oe of the most popular dowtow cultural ad etertaimet ceters, ext to busy Ráday utca ad ear cafés ad bars. Liceced for hospitality services. Bérleti díj: 2400 EUR/hó Eladási ár: EUR Ret: 2, 400 EUR/moth Sale price: 365,000 EUR XI. Budafoki út 208 A XI. kerület belsô részé, a Mûszaki Egyetem szomszédságába, a Budafoki úto 51 m²-es üzlethelyiség 49 m²-es galériával, saroképületbe kiadó. I the heart of the District XI., the viciity of Mûszaki Egyetem o Budafoki út, 51 sqm retail uit with 49 sqm gallery to let i a corer buildig. Bérleti díj: Ft/hó Ret: 250,000 HUF/moth XIII. Cetral Park 68 A XIII. kerületbe most épülô, 7 lakóépületbôl álló Cetral Park lakóparkba, a C épület földszitjé, a Gömb utca Csata utca sarká m²-es külöálló üzlethelyiségek, szerkezetkész állapotba kiadók-eladók sqm shop uits i District XIII, i Cetral Park, a ewly-built residetial complex cotaiig 7 buildigs, available to let or for sale. The uits are o the groud floor of buildig C, which is at the corer of Gömb utca ad Csata utca. Bérleti díj: EUR/m²/hó Eladási ár: 1000 EUR/m² Ret: EUR/sqm/moth Sale price: 1,000 EUR/sqm XIII. Balzac utca 186 A XIII. kerület belsô részé, a Balzac utcába, jól látható, 3 szites, 258 m²-es (pice: 54 m², fszt: 107 m², galéria: 50 m²) sarok üzlethelyiség illetve külöálló, utcai bejáratú 47 m²-es szuteré eladó. 3-storey, 258 sqm corer retail uit (basemet: 54 sqm, groud floor: 107sqm, loft: 50 sqm) ad the eighbourig separate reovated 47 sqm basemet with direct street access for sale i the ier part of District XIII, at Balzac utca. Eladási ár: Ft Sale price: 78,000,000 HUF XIII. Katoa József utca 117 Váci út elejé, a Wested City Ceterrel szembe, mellékutcából yíló bejárattal, 300 m²-es (+bôvítési lehetôség), felújításra szoruló, boltíves picehelyiség agy belmagassággal kiadó. Az igatla vedéglátóipari tevékeységre ideális. 300 sqm (+ possibility to expad) basemet area located at the begiig of Váci út, opposite Wested City Ceter, with direct access from a side street, available to let. Large iteral height. The property eeds reovatios. Ca be utilised for hospitality services. Bérleti díj: Ft/hó Ret: 400,000 HUF/moth XIII. Pozsoyi út 191 Újlipótvárosba, a Pozsoyi úto, sarok épület földszitjé, 158 m²-es (fszt: 118 m², pice: 40 m²) melegkoyhás étterem bérleti joga átadó. Terasz kialakítható.t Leasig rights available for a158 sqm retail uit (groud floor: 118 sqm, basemet: 40 sqm) curretly operatig as a restaurat i a corer buildig o Pozsoyi út i Újlipótváros. Átadási ár: Ft Hadover price: 18,000,000 HUF 20 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)