PROPERTY WATCH. Kávéfelhozatal 4-6. OLDAL Coffe to come PAGE 4 6 Ingatlanérték-ítélet 7 9. OLDAL Real (estate) values PAGE

Átírás

1 PROPERTY WATCH ESTON Iteratioal Property Advisors 1138 Budapest, Váci út 141. Tel.: (+36-1) Fax: (+36-1) Kiadás Issue 2/2007 Igyees Free Kávéfelhozatal 4-6. OLDAL Coffe to come PAGE 4 6 Igatlaérték-ítélet 7 9. OLDAL Real (estate) values PAGE 7 9

2 PROPERTY WATCH Amiért redszerese beüket választaak Reasos why cliets retur to us Professzioális értékelôi tevékeység (igatlaportfóliók, egyedi igatlaok és eszközök értékelése) Átfogó, aprakész piacismeret Az Év Igatlaértékelôje 2004-be és 2006-ba 200 milliárd forityi értékelt igatlavagyo 2006-ba Több ezer igatlat tartalmazó adatbázis, kiterjedt kapcsolatredszer Professioal valuatio service (property portfolios ad idividual properties ad assets) Professioal market kowledge Real Estate Valuer of the Year i 2004 ad billio HUF property portfolio valuated i 2006 A database comprisig several thousads of properties, extesive cotact etwork AZ ÉV LEGJOBB INGATLANÉRTÉKELÔJE BEST REAL ESTATE VALUER OF THE YEAR Further iformatio: Éva Martoosi valuatio@esto.hu Ha Ö midig t ö b b r e k i v á c s i If y o u a r e k e e o l e a r i g m o r e... ESTON Market Report A tartalomból: gazdasági háttér piaci változások az igatlapiac fôbb szegmesei bérlôi, illetve fejlesztôi aktivitás, jeletôsebb trazakciók piaci elôrejelzés Brief cotet: ecoomic backgroud latest treds o the mai segmets of the real estate market teats ad developers activity, mai trasactios market progoses Further iformatio: Aikó Rácz cosultig@esto.hu 2 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

3 Elôszó y Editorial Tisztelt Olvasó! Megszorító csomag ide vagy oda, a kereskedelmi igatlaok piacá 2007 elejé is femaradt a tavalyi évbe megfigyelt, rekordokat ostromló diamika. A budapesti irodapiaco az elsô egyedévbe közel égyzetméter irodaterület talált bérlôre, azaz 70%-kal több mit 2006 hasoló idôszakába. Külö öröm számukra, hogy a tavalyi év végi ledület abba is kitart, hogy az idei elsô egyedév legagyobb irodapiaci trazakciójára ismét az Esto közremûködésével került sor. Talá még emlékezek, 2006 utolsó egyedévéek három legagyobb trazakciója közül kettôél segédkeztük taácsadói szolgáltatásaikkal elejéek legagyobb irodapiaci ügyletét a kizárólagos bérlôképviseleti szolgáltatásukat igéybe vevô T-Olie elôbérleti megállapodása jeletette, amely öszszese 7500 égyzetméter irodaterületre köttetett az Ifopark yáro elkészülô D épületébe. Va azoba egy eleme a megszorító itézkedésekek, amely óriási visszhagot váltott ki igatlaszakmai berkekbe. Kiadváyuk egyik cikkét eek az igatlapiacot jeleleg legikább foglalkoztató témáak, az igatlaadó jövô évi lehetséges bevezetéséek kapcsá írtuk. Azokat a kihívásokat veszi sorra, amelyekkel az adóem általáos bevezetése eseté a szolgáltatásuk iráti kereslet megugrására számító értékbecslôk ma is találkozak. Az Esto, 2006-ba ismét az Év Igatlaértékelôjéek választott értékbecslô csapata szerit a fair adóztatás csak a jelelegiél hatékoyabb, egységesebb értékelés mellett lehetséges, amelyek megteremtéséhez viszot elegedhetetle a megbízható, yilváos adatbázisok megléte, illetve a kereskedelmi igatlaok vásárlása eseté fizetedô illeték mértékéek jeletôs csökketése. Kiadváyuk másik írása az igatlapiac talá legikább kirakatba levô szegmesével, a budapesti belvárosi üzlethelyiségekkel foglalkozik. Eze részpiac legagyobb dilemmája, hogy a látváyos új fejlesztésektôl akár éháy méterre az utcaképet rotó, üres üzlethelyiségek találhatók. A piac a emzetközi vedéglátó frachise-ok kellô számba való megjeleésétôl várja a megoldást, egyrészt, mert vélhetôe ôk hajladók az igazá jó lokációkért magasabb bérleti díjat megadi, másrészt, a kevésbé jobb, üres helyekre szoríthatják a belvároshoz ragaszkodó, de a prime rate-et megfizeti em hajladó bérlôket. Cikkük a kávézólácok budapesti megjeleése kapcsá felmerülô kérdéseket taglalja, melege ajáljuk egy jó fekete mellé! Bízom bee, hogy azo túl, hogy érdeklôdéssel forgatják kiadváyukat, üzletmeetükbe is profitáli tudak belôle. Kereskedelmi igatlaokkal kapcsolatos problémáik hatékoy és eredeti megoldásáért pedig továbbra is forduljaak hozzák bizalommal! Üdvözlettel, Dear Reader, Salamo Adorjá elök-vezérigazgató regardless of the austerity package the commercial property market has maitaied its record breakig dyamics see last year. I 1Q 2007 o the market of Budapest offices lease cotracts, early 60,000 square meters were siged, which is 70% higher tha i the same period of last year. Ad what we are especially proud of, is that Esto Iteratioal assisted i the largest deals both i 4Q 2006 ad i 1Q As you might remember, Esto advised two of the three largest office market trasactios of 4Q 2006 for a total space of 12,000 sqms. While the largest deal of 1Q 2007 was T-Olie s agreemet for 7,500 sqms i Ifopark D (to be delivered i summer 2007), siged uder the frame of a exclusive teat represetatio service provided by Esto. There was however oe elemet of the austerity package that caused a major uproar amog real estate professioals. Oe of the articles of our curret publicatio was writte about this issue, which keeps the iterest of the market high: the plaed geeral implemetatio of property taxatio. Our article deals with the challeges real estate appraisals, who ca cout o a dramatic icrease i the demad for their services, are facig today. Esto s award wiig Valuatio Divisio believes that fair taxatio could oly be based o more effective, cosistet valuatio tha what is possible today, ad to icrease the cosistecy of valuatios providig a reliable ad publicly available data source ad the substatial lowerig of duty o commercial property trasactios is a must. Our other writig is about aother segmet i the limelight: the Budapest dowtow retail market. Huge dilemma of this iche is that quite a few vacat shops are foud oly a couple of meters from the most spectacular developmets. The aswer is expected from iteratioal restaurat ad café chais eterig Budapest i a sufficiet umber. These chais are see to be willig to pay the higher fees asked for top locatios, while they might crowd out to secodary locatios those players who wat to stay i the city but are ot ready to pay the prime rates. We discuss some iterestig questios regardig the café chais comig to the Hugaria capital i a article warmly suggested with a ice cuppa. I hope that you will ejoy our curret publicatio, ad what is more, will beefit from it i your busiess decisios. For efficiet ad iovative solutios to your property related problems, please cotact us. Property Watch Az ESTON Iteratioal Igatlataácsadó Zrt. kiadváya A publicatio of ESTON Iteratioal Property Advisors Kiadja/Published by: Salamo Adorjá ESTON Iteratioal H-1138 Budapest, Váci út 141. Tel.: (36-1) Fax: (36-1) ifo@esto.hu ISSN (prit) ISSN (olie) Nyomdai kivitelezés: e-prit Zrt. A kiadváy célja, hogy általáos tájékoztatásul szolgáljo, a megjelet iformációk em képezik semmiféle szerzôdés alapját. The purpose of this paper is to provide geeral iformatio oly ad caot form part of ay cotract. A kiadváyba szereplô bérleti díjak és értékesítési árak ÁFA élkül értedõek. Retal fees ad sale prices i this publicatio do ot iclude VAT. Sicerely: Adorjá Salamo Presidet & CEO ifo@esto.hu y 3

4 PROPERTY WATCH Kávéfelhozatal Gyorskávézók Budapeste Rácz Aikó - elemzô, Elemzés Divízió Bár Budapeste jó kávézóból igazá ics hiáy, mégis soka várják, hogy yugati útjaik sorá megismert agy emzetközi kávézólácok helyi üzleteibe élvezhessék a kávékülölegességeket. A budapesti üzlethelyiségek piacá is visszatérô téma eze lácok megjeleése. A mára 39 országba több mit üzletet magáéak tudó Starbucks budapesti yitásáak híre többször is felreppet, ám ez idáig megalapozatla maradt. Ami késik, em múlik: a régióbeli Pizza Hut és KFC éttermeket is mûködtetô AmRest a hírek szerit megállapodást kötött az amerikai kávézóláccal, s 2008-tól talá Budapeste is szürcsölhetjük az ikoá vált sellôs pohár tartalmát. Az Esto azt vizsgálta, hogy az érzelmi szálako kívül miért fotos a emzetközi kávézólácok betelepülése és hogy milye eséllyel válhatak a belváros utcaképéek meghatározó elemévé. A kocepció Az 1971-be Seattle-be yitott elsô Starbucks alapkocepciója a miôségi kávé olasz stílusú felszolgálása volt, azzal az amerikai jellegzetességgel, hogy a kávét a speciális hôszigetelô pohárba el is lehetett vii (coffee-to-go). Mára a saját pörkölésû babkávék, speciális keverékek, kávézási kiegészítôk árusítása mellett a bármely apszakba fogyasztható, jó miôségû szedvicsek, saláták, édes és sós süteméyek széles választéka is a (gyors)kávézó kocepció alapeleme. A gyakra haszált elevezéssel elletétbe a kávézókba tett látogatás egyre hosszabb, miközbe a folyamatos újítási máiáak köszöhetôe a szirupok és látváyelemek között lassa elvész a kávé. Ezzel együtt a lácok által képviselt életérzés óriási keresletet képes geeráli. Gazdasági szerepük egyre fotosabb, jeleleg a gourmet kávék jeletik az italpiac leggyorsabba fejlôdô szegmesét világszerte. Ottlétük egy-egy országba a fogyasztói piac globalizáltságáak fokmérôje, amely, ha kimodatlaul is, de befolyásolja az egyéb emzetközi márkák betelepülését, és a turizmusra is hatással va. Ahová már beülhetük A McDoalds 2003-ba kialakított elsô budapesti McCafé-i utá az elmúlt évekbe sorra megjeletek a Starbucks kocepcióját követô lácok: például a evébe is erôse emlékeztetô, égy üzletet is mûködtetô Stardust, a Califoria Coffee Compay, amelyek a Nagykörúto és a biatorbágyi Premier Outlets Ceterbe is va üzlete, vagy a Múzeum körúto található osztrák Coffeeshop Compay. Az eddigi legagyobb év az amerikai eredetû, de sikereit Ausztráliába megalapozó, 20 országba 470 üzletet mûködtetô Gloria Jeas, Mammutba lévô elsô üzletével. A tervek természetese újabb üzletyitásokról szólak, egy adott országra vagy régióra érvéyes Master Frachise szerzôdés legalább 5-15 üzlet yitását írja elô 5-10 éve belül. Coffee to come Starbucks i Budapest Aikó Rácz - aalyst, Research Divisio Though Budapest is rich i cafés, may people have bee eagerly awaitig the itroductio of iteratioal café chais - ot oly those who ecoutered them durig their trips abroad, but the Budapest retail property market as well. Rumours that a Starbucks (the mother of all café chais, operatig 13,000 shops i 39 coutries) was goig to ope i Budapest surfaced a few times, but they proved ufouded. Better late tha ever, though - Starbucks has siged a agreemet with AmRest, operator of KFC ad Pizza Hut restaurats i the CEE regio, so that i 2008 you should be able to sip from a icoic gree mermaid mug i Budapest too. Esto examied why this is such a importat milestoe for the market, ad the possibility of café chais becomig commo i the streets of Budapest. The cocept The first Starbucks shop was opeed i Seattle i 1971, with the brilliat idea of offerig Italia-style coffee (espresso, cappuccio, latte) ad sacks i the Uited States, with the added America touch of coffee-to-go. Today, the cocept has bee broadeed to iclude the sales of special coffee bleds, barista equipmet, a wide variety of quality sadwiches, salads, pastries, ad of course, cakes. I spite of the commoly used quick coffee image, more ad more time is beig spet there, thaks to a edless maia for ovelty, which meas that the coffee itself is lost somewhere amogst the syrups ad froth. No matter what, the lifestyle represeted by these chais geerates eormous demad worldwide. Their ecoomic role is icreasig; gourmet coffees are the fastest growig segmet of the beverage market. Their presece i a coutry measures the globalisatio of the cosumer market, which iflueces, (if ot directly), the iterest of other iteratioal chais ad also has a impact o tourism. Where we ca already have our cuppa McDoalds itroduced McCafés to Budapest i 2003, followed by other foreig Starbucks cloes such as Stardust, which operates four shops uder its suggestive ame, the Califoria Coffee Compay, with oe shop o the Rig Road (Nagykörút) ad aother i the Premier Outlets Ceter o the outskirts of the capital, ad the Coffeeshop Compay o Múzeum boulevard. The biggest ame is Gloria Jeas, a America chai that foud success i Australia. They are active i 20 coutries with 470 stores, ad chose the Mammut Shoppig Ceter for their first Hugaria outlet. Plas call for more opeigs, sice typical regioal frachise or licese agreemets require 5-15 stores to be opeed i 5-10 years. 4 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

5 Aki még szóba és a városba jöhet A Lodoba 1995 óta mûködô, ott piacvezetô Coffee Republic Bulgáriába már két üzletet yitott, és Kelet-Európába több helye is meg kívá jelei. A barceloai közpotú, 1994-es alapítású Jamaica Coffee Shop szité yitott a emzetközi terjeszkedés felé. A gyorskávézók miôségibb alteratívája, a belgiumi Le Pai Quotidie Közép-Európát egyelôre ugya em célozza közvetleül, de Moszkvába és Isztambulba már megjelet. Potetial ewcomers Besides Starbucks, a umber of other chais may decide to come to Budapest. For example, Coffee Republic, the umber oe café chai i Lodo, which has already opeed two stores i Bulgaria, iteds to ope more i the regio. Barceloa s Jamaica Coffee Shop is also iterested i iteratioal expasio. Le Pai Quotidie from Brussels, which is ot a real café but a superb alterative with top quality orgaic coffee ad homemade bread ad pastry, has ot directly targeted the CEE regio, but is already preset i Moscow ad Istabul. Kulturális külöbségek Az eddigi késlekedés okát kereshetjük a hazai és az agolszász kávékultúra közötti alapvetô külöbségekbe. Az sem véletle, hogy Olaszországba vagy Portugáliába sics jele a Starbucks, hisze a kocepció éppe a dél-európai kávézási szokásokat kíváta meghoosítai az agolszász piacoko, és sikeréek titka is ebbe rejlik. Magyarországo, Budá, köszö hetôe az erôs török befolyásak, már 1579-be mû ködött kávéház, míg Lodoba csak 1652-be yílt meg az elsô. A hazai kávéfogyasztás bécsi közvetítéssel idult el hódító útjára, s a kávéházi kultúra XIX.-XX. század fordulójá élte virágkorát. Az 1990-es évek közepétôl Budapeste reeszászukat élik a sorra megyíló, általába aprócska, szite kizárólag az olasz iskolát követô kávézók. A éháy kiti asztallal bôvíthetô, viszoylag kicsi üzletek tipikusa m² megtalálhatók szerte a belvárosba. Le Pai Quotidie Cultural differeces The reaso Budapest is laggig might come from fudametal differeces betwee Aglo-Saxo ad Hugaria coffee cultures. A similar justificatio is behid the well-fouded decisio of ot opeig Starbucks i Italy or Portugal, sice the whole cocept was (successfully) based o cultivatig Mediterraea coffee culture i Aglo-Saxo markets. The area s first café opeed i Buda back i 1579 thaks to a strog Turkish ifluece (Buda was occupied by Turks betwee 1541 ad 1686), while Lodo saw its first café almost 70 years later. However, drikig Vieastyle coffee became widespread i the coutry, with a flourishig world of classic coffee houses by the tur of the twetieth cetury. Italia-style became domiat startig i the 1930s, with the advet of espresso machies. These machies kept the passio alive durig the years of commuism, goig semicladestie i bars ad patisseries. I the mid-1990s there was a reaissace of almost exclusively Italia-style cafés, whe umerous small, sqm shops with a terrace opeed all over the city. Eleget fizetük? A emzetközi lácok másik problémája a fizetôképes kereslettel kapcsolatos bizoytalaság. Vajo az általuk megszokott kb. 3 dollár/bögre körüli árat hajladók-e megfizeti a budapestiek? Nem szabad elfelejtei, hogy a költségek agy része jeletôse elmarad az USA-beli szittôl, ezért talá az ottaiál valamivel olcsóbba is megéri árusítai. Ma a piac, úgy tûik, egy a McCafe-k által meghatározott foritos árszitet fogad el. Ilye árszívoal mellett azoba igeis erôs a kereslet mid a kávé, mid az életérzés irát. A helyieke kívül a agy emzetközi lácok joggal számíthatak még a városba látogató külföldiekre is, akik az otthoról már ismert, jól csegô márkaevû kávézóba hamarabb betérek. Budapest pedig az idelátogatók számát tekitve is vozó piac. A kávézólácok álma A emzetközi kávézólácok egy adott városba való megjeleéséek egyik legkritikusabb potja az üzlethelyiség kiválasztása. Akár háromegyed évbe is telhet, mire a lác illetve a frachise tulajdoosa számára kielégítô helyszít sikerül felmutatia a leedô üzemeltetôek. Redkívül hagsúlyos a kávézó elhelyezkedéséek reklámértéke: a lácok legalább 7 méter hosszú portállal redelkezô, 100 m² körüli üzlethelyiségekrôl álmodak, erôs gyalogosforgalmú, miél magasabb presztízsû helye. Területi igéyét tekitve éháy lác üzleti modellje akár 250 m²-es területe is mûködôképes, de tipikusa 100 m² körül optimális, bevásárló-közpotokba már a m²-es, saját terasszal redelkezô üzletek, végsô esetbe pedig égyzetméteres kioszkok is számításba jöhetek. Will the price be paid? Aother sigificat doubt from iteratioal café chais is ucertaity about solvet demad. Will people i Budapest be willig to pay stadard 3 dollar (U.S.) price per mug? Though we should ot forget that ot oly are coffee prices lower tha i the U.S., but expeses (labour cost, retal fee, etc.) are too. Thus, sellig at a lower price might still be profitable. Curretly, the Budapest market apparetly accepts a HUF (USD ) price/ mug, the level set by McCafés. At this price, however, the demad is huge for both coffee ad the lifestyle it represets. Besides strog demad from locals, major iteratioal chais would cout o a large umber of foreig tourists visitig the Hugaria capital coveietly optig for brads they are familiar with. Dream locatios Whe a chai eters a ew market, oe of the most crucial poits i the decisio-makig process is fidig the right site for the first store. It usually takes up to 9 moths to fid a place that satisfies everythig o the log wish-list of the licesor. There is a strog focus o the promotioal value of the store: it should be located i a high-prestige area, with sigificat pedestria traffic ad at least a 7-meter log portal. Regardig space requiremets, most busiess models work best o a 100 sqm site, though i some cases this ca go up to 250 sqm, or dow to 80 sqm if the locatio is i a shoppig ceter. The same models usually allow retal costs amoutig to 8-13% of sales. Cosequetly, with 25,000 of mothly sales achievable ifo@esto.hu y 5

6 PROPERTY WATCH Üzleti modelljükbe a lácok általába az árbevétel 8-13%-át kitevô bérleti díjjal kalkulálak, ez optimális körülméyek között elérhetô s havi forgalmat és 100 m²-es üzletagyságot feltételezve, /m² havi bérleti díjat jelet. Presztízs értékû belvárosi helye, jól meô bevásárlóközpotokba a leedô üzemeltetôek eél azoba jóval magasabb bérleti díj szitekre kell készülie: a Váci utca köryéké és az Adrássy úto ra, bevásárlóközpotokba ra havota és m²-ekét. Akkor mégis hol? Egy-egy kiemelt reklámértékû, zászlóshajó üzlet a Liszt Ferec tér vagy a Ráday utca speciális mikroklímája közelébe lehet, hogy magasabb árat is megér. Úgy látjuk azoba, hogy a lácok a jelelegi budapesti piaco a bevásárlóközpotokba illeek be legikább, illetve a belvárostól kijjebb esô, kiemelt irodapiaci övezetekbe teremhet még számukra a legtöbb babér. Az újoa kialakuló irodaközpotok, például a Hugária körúto épülô új irodapiaci tegely csomópotjai, de külööse az egyetemi épületeket is magukba foglaló irodaházak, mit a Studium (Corvius Egyetem) vagy a Milleium Towers (CEU) közelébe is agy valószíûséggel sikerre vaak ítélve. Ez utóbbi helyszíe még a Nemzeti Szíház és a Mûvészetek Palotája közösége is megjelehet keresletkét. Néháy évre elôre tekitve jó esély a megjeleésre a Nyugati pályaudvar tervezett megújulása, a szomszédjába építedô Eiffel tér, vagy a már szité beharagozott új városközpotok, pl. a Corvi projekt, vagy a Dua City. A budai oldalo az egyre erôsödô lágymáyosi irodaközpot, vagy a körtér, esetleg a majdai 4-es metró Etele téri végállomása lehet vozó helyszí. Összességébe tehát arra számítuk, hogy a következô évekbe egyre több emzetközi kávézólác teszi le Budapeste évjegyét. Az elsô üzletyitások elsôsorba a belváros turisták által is látogatott részeire, vagy a bevásárlóközpotokra kocetrálódhatak, míg a további már bevezetett évvel redelkezô üzletekek az újoa kiépülô, agyobb irodapiaci közpotokba va igazá létjogosultságuk. Köszöet a kavehazak.hu szakmai együttmûködéséért. uder optimal circumstaces ad a 100 sqm store, we ed up with 20-33/sqm/moth a retal fee level hardly achievable i high streets or i top shoppig ceters. Future operators should prepare to pay higher fees, about 40-50/sqm close to Váci utca or Adrássy út, or i shoppig ceters. I that case, where? Locatig a iitial flagship store i the viciity of the special microclimate of Liszt Ferec square or Ráday utca might be worth the higher rets, though we believe such café chais are better suited to shoppig ceters. Alteratively, they ca fid a ice ad lucrative iche i the office hubs of the outer districts, or the ew office axes that are growig i several parts of the capital, for example alog the Hugária Rig. Office buildigs ad hubs close to uiversities (Studium at Corvius Uiversity, Milleium Towers at CEU, or Ifopark at ELTE ad BME) may also be promisig locatios. Lookig several years ahead, the plaed complete refurbishig of the Nyugati Railways Statio, the developmet of the eighbourig Eiffel Square, or the already-aouced ew city ceters such as the Corvi project or Dua City may also provide good etry poits for café chais. Oce i Hugary, expasio ito other tows, (preferably oes with lots of studets) is a clear optio. All i all, we expect that more café chais will eter Hugary i the comig years, with their first stores opeig dowtow or i shoppig ceters, ad subsequet expasio ito office hubs ad ew city ceters. May thaks to kavehazak.hu. Liszt Ferec tér 6 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

7 Igatlaérték-ítélet Objektivitás az igatlaadó tükrébe Martoosi Éva vezetô, Értékbecslés Divízió Az igatlaadó körül regeteg a bizoytalaság: bevezetik-e, s ha ige, mikor, milye feltételekkel, kiket érit majd, mi alapjá vetik ki? A lakóigatlaok esetébe számos lehetôség kíálkozik az adó alapjáak meghatározására, mit az övezeti besorolás, vagy területalapú adóztatás. Azoba, ha az igatlaadó kereskedelmi igatlaokra is kiterjed, a jelelegiél hatékoyabb, egységes értékítéletre lesz szükség, amelyek feltételeit az Esto értékbecslôi ma még em látják biztosítottak. Ma az igatla-értékbecslési szolgáltatás iráti kereslet zöme a kereskedelmi bakok és hitelezett ügyfeleik felôl érkezik. Az ügyfélek és a bakak egyarát elemi érdeke, hogy az értékelô által megállapított becsült érték a valóságos piaci viszoyokat tükrözze. A baki értékbecslôek, mivel téyadatokkal igazoli becslése helyességét az esetek többségébe em tudja, szüksége va rá, hogy az általuk megállapított becsült értéket egy tôle függetle, agyjából ugyaayi iformációval redelkezô, jó szádékú kolléga elfogadhatóak tartsa. Ezzel szembe, ha az igatlaadó alapjáak meghatározása lesz az értékbecslés célja, új érdekviszoyok alakulak ki. A megbízókak a fiaszírozás miatt eddig az optimista becslések tetszettek igazá, az igatlaadó bevezetésével azoba övekszik majd a kereslet az alacsoy becsült értékek irát. Elzárt adatok A lakóigatlaok piacá a agyszámú adásvétel, az iterete megjeleô, köye hozzáférhetô és értelmezhetô kíálati iformáció biztosítják a kellô átláthatóságot, összehasolítási alapot. A em lakó fukciójú, agy értékû igatlaok esetébe azoba eek az iformációak csak töredéke szerezhetô be. Némi túlzással az egyetle, amit biztosa tuduk, hogy törtéek adásvételek. Természetese a kereskedelmi igatlaokat közvetítô szakértôk megbízható iformációval redelkezek a piaci tredekrôl, az értékesített területekrôl és igatlatípusokról, s jóllehet a kokrét üzletkötések bizalmas adatait szigorúa ôrzik, az ô piaci tapasztalatuk biztosítja a legfotosabb fix potokat, amelyekre az értékelés épít. Az átláthatóságot segítô, már beidult folyamat, az üvegzseb program keretébe egyre több ökormáyzat beszámolója tartalmaz feldolgozható iformációt az értékesített igatlaokról. A beszámolók mellékletébôl jókora türelemmel és émi szerecsével, fôleg fejlesztési telkek értékesítési adataihoz jut- Real (estate) values Objectivity i the light of property taxatio Éva Martoosi Head of Valuatio Divisio There is much ucertaity aroud the plaed property tax: whe ad how will it be put ito practice? To whom will it apply? Ad what will it be based o? I the case of residetial properties, there are umerous potetial factors upo which to base the tax, such as zoig or square meterage. But if the ew tax will also apply to commercial properties, there will be a great eed for more efficiet, uiform, ad reliable valuatio, coditios that are ot at the momet esured, accordig to Eva Martoosi, head of the Valuatio Divisio at Esto Iteratioal. Today, most of the demad for valuatio services comes from commercial baks ad bak cliets that are seekig credit. It is i the basic iterest of both the bak ad the cliet that the estimated value of the real estate reflect real market circumstaces. To substatiate their estimates, commercial bak appraisals eed a exteral expert s ubiased opiio based o essetially the same iformatio, sice hard data are ofte ot available. However, if the aim of the valuatio is settig a tax base, ew iterests eter the picture. Util ow, cliets preferred optimistic valuatios to support their fiacig eeds, but the implemetatio of the property tax should raise the demad for more modest estimates. Locked iformatio Thaks to the huge volume of property trasactios ad the easily available supply iformatio provided by the Iteret, the residetial market is sufficietly trasparet. However, oly a small fractio of such iformatio ca be collected about o-residetial, high-value commercial properties. It is oly a slight exaggeratio to say that the oly thig kow for certai about this segmet is that trasactios do occur. Of course, real estate professioals ivolved i the mediatio of these trasactios hold reliable iformatio about properties sold. Although they keep trade secrets, their market experiece meas they uderstad the key fixed poits upo which valuatios ca be built. Thaks to the so called glass pocket programme for trasparet public admiistratio, more ad more muicipalities are providig details regardig their real estate trasactios i their aual reports. It requires a great deal of luck ad eve more patiece to peruse the report appedices ad dig up the relevat data for developmet sites, but there are ifo@esto.hu y 7

8 PROPERTY WATCH hatuk. De eze túlmeôe agyo kevés biztos potra lehet támaszkodi. Kézefekvô lehetôségek mutatkozik az Illetékhivatal adataiak felhaszálása. Ezek az adatok azoba jeleleg em hozzáférhetôek sem a szakma, sem az állampolgárok számára. Felmerül a kérdés, kiek, milye jogos érdekét védi ez a gyakorlat? Sajos tapasztalataik szerit az Esto számára szakmai kapcsolatai révé eddig is volt lehetôség téyadatok gyûjtésére a jelelegi illetékhivatali adatfeldolgozási redszer sem támogatja a vagyoértékelést: sok esetbe egy-egy területrôl az sem derült ki, hogy redelkezik-e felépítméyyel, vagy sem. Még agyobb problémát jelet, hogy kereskedelmi igatlaok esetébe az Illetékhivatal adatai egyre kevésbé képesek tükrözi a valós piaci viszoyokat, hisze az elmúlt évekbe egyre elterjedtebbé vált a em lakó igatlaok illetékmetese, üzletrészkét való értékesítése. A bôség zavara Izgalmas helyzet adódhat, ha az igatla tulajdoosa túlságosa készséges, és adásvételi elôszerzôdést, sôt akár aláírt szerzôdést is csatol elôzékeye az adatszolgáltatáshoz. Aak eldötése, hogy a szerzôdés tartalma figyelembe vehetô-e, s ha ige, milye mértékig, több szempot egyidejû mérlegelését igéyli. A jól tipizálható lakóigatlaok piacá ebbe is egyszerûbb a helyzet. A szegmes átláthatóságáak köszöhetôe agy biztosággal eldöthetô, hogy egy szerzôdés valós tartalmat takar-e. Ha ige, azaz a szerzôdött érték em áll szembe a godosa megválasztott és összehasolításra alkalmas adatok sugallta értékkel, a szerzôdésbe foglaltak a piaci viszoyok megyilváulásáak tekithetôek, felülbírálatuk sem szakmailag, sem etikailag em idokolható. Ha azoba eltérés va, akkor az elsô pillaatba örömmel fogadott szerzôdés ikább zavarok forrásává válik, és lehetséges, hogy a további egyeztetések sorá a felszíre is kerül émi logikus magyarázat az adásvételi szerzôdésbe szereplô és a piaci adatokból levezethetô érték eltérésére. A kereskedelmi igatlaok piacá, fôleg fejlesztési társaságok és -igatlaok esetébe, kereskedelmi bak számára készülô, fedezetértékelési célú értékbecslés sorá fordul elô, hogy a valamilye módo az értékbecslô tudomására jutó adásvételi szerzôdés tartalma szerit a vevô az összehasolító adatokhoz képest olcsó szerzett meg egy igatlat. Az értékbecslô természetéél fogva jóhiszemû, és számára az adásvételi szerzôdésbe foglaltak az iráyadóak, már ameyibe azok a piacról kialakult képébe beleilleszthetôk. Ilye esetekbe akkor va lehetôség a szerzôdésbe szereplôél magasabb érték leírására, ha egy jól megfogalmazott és védhetô szempot szerit em tekithetjük az adásvételt a TEGoVA defiíció szerit piaci trazakcióak. A gyakorlatba ez azt jeleti, hogy az precious few other fixed poits to build o. At first glace, usig data from the Duty Office would appear to be a viable optio. Ufortuately, this is ot the case i Hugary, sice this data is curretly ot publicly available, or is it accessible for appraisals. Oe woders exactly whose rights are beig protected i this way. Eve if such data were available, it is by o meas certai that it would be of great use. I our experiece, whe Esto was able to collect some data from this source thaks to our professioal coectios, the data aalysis system used by the Office did ot provide iformatio relevat to appraisals. O occasio, it was ot eve clear if there was buildig o a give site or ot. Eve more troublig, the data received by the Office do ot reflect actual market tedecies, sice most commercial properties are sold as busiess etities i order to avoid the 10% duty o commercial property trasactios. Puzzlig abudace Iterestig situatios arise ot oly from the lack of iformatio; further complicatios also occur whe owers willigly provide draft or eve siged cotracts together with the required documetatio. Appraisers must decide whether to take ito accout the price icluded i these. The situatio is less complicated o the easily-typified residetial property market. The trasparecy of this segmet makes judgig the validity of a cotract easier. If a cotract appears to be actual, (i.e., the cotracted price is lie with the value suggested by compariso with a thoroughly selected peer group), the appraisal should regard it as valid. I such cases, a review is t really justified, either professioally or ethically. But if the idicated value is ot i lie with peer data, the the cotract, which was welcome at first, becomes a source of cofusio. However, it is possible that a reasoable explaatio for the differece may emerge durig further recociliatio. I the case of appraisals submitted for the fiacig of developmet properties o the commercial property market, especially from developers ad prepared for commercial baks, the appraiser may discover that, accordig to a give cotract, a property was purchased at a price that is low i light of comparable data. Sice appraisers act i good faith, they are willig to use the cotracted price uless it cotradicts the data of peer group valuatio. If this is the case, appraisers ca set a estimated value higher tha the cotracted amout, provided that they ca prove that the deal did ot satisfy the TEGoVA defiitio of a market trasactio, meaig that the seller was ot fully aware of the potetial developmet optios, or that the buyer had 8 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

9 eladó feltételezhetôe em volt a telek fejlesztési lehetôségeiek teljes tudatába, vagy a vevô már az adásvétellel egy idôbe hatékoy lépéseket tett a terület itezívebb haszosítása érdekébe. A járható út A jelelegi adathiáyos állapotba az értékbecslô legikább a hozamértékelés módszerére támaszkodhat, ami az átláthatóbb bérleti piac adataiak és a közvetítôk tapasztalatáak köszöhetôe megbízható eredméyre vezet. A bérleti piaco ugyais az adásvételekkel szembe több, és akár ömagába, akár piaci köryezetébe is értelmezhetô kíálati bérleti adat áll redelkezésre. Sajálatos módo azoba, eze az egyre erôsödô piaco is megjeleek az okos vagyoértékelôek készült bérleti szerzôdésverziók, amelyek alapjá egy korrekte elvégzett számítás is több mit érdekes, a piaci evideciák közé eheze illeszthetô eredméyt ad. Az Esto szakértô értékbecslô csapatáak véleméye tehát, hogy a kormáyzati cél megvalósítása és az összes éritett fél érdekébe az értékelés körül jeleleg tapasztalható, fôképp a megbízható adatbázisok hiáyából fakadó bizoytalaságokat jeletôse mérsékeli kell. Adjatok egy biztos potot, és kifordítom sarkaiból a világot! modta Arkhimédész. Az értékbecslôi szakmáak em ártaa kicsit több biztos pottal, azaz a szakma számára hozzáférhetô, tiszta adatokkal redelkezi, amelyek alapjá az értékelés megbízhatósági foka agyba javula. Az üzletrészek értékesítése a jeleleg Magyarországo érvéyes, agyo magas, 10%-os vagyoszerzési illeték kiküszöbölése miatt vált általáossá. Az illeték mérséklése remélhetôe a közeljövôbe apiredre kerül, hiáyába a jelelegi sok szempotból kedvezôtle állapot femaradása a költségvetést jeleetôs illetékbevételtôl, a gazdaságot a tiszta trazakciók lehetôségétôl fosztja meg. Az illetékelkerülés hatását kiküszöbölve kapott, valós képet tükrözô illetékhivatali adatok megyitása segíteé a gazdaság egészére kiterjedô, egészséges tisztulási folyamatot, egy jól strukturált, értékelôi szempotokat is tartalmazó yilvátartás pedig miôségi ugrást jeletee az értékbecslések megbízhatóságába. already take steps for more effective usage of the property before sigig the cotract. A feasible path Appraisals i this data-poor market ted to use methods based o yield. This uses the more readily-available data of the retal market, ad gives a more reliable value. Retal rates are more trasparet tha the purchase price i sales trasactios. More data is available for the retal market compared to the sales market, both i itself ad i a market cotext. Ufortuately, this growig market is also begiig to see a icrease i surprisig retal cotracts for the overly clever appraisals, which are hard to fit with actual market evidece ad ca t easily form the basis of a correct aalysis. Esto s Valuatio Divisio believes that i order to achieve the govermet s goals ad i the iterest of all affected parties, the curret ucertaities, stemmig mostly from ureliable or uavailable data sources, should be dimiished. Give me a place to stad o, said Archimedes, ad I will move the earth. Appraisals may eed more tha oe poit to stad o, or at the very least, clear ad available data, to icrease the cosistecy of valuatios. As opposed to the sale of properties themselves, the sale of busiess shares became commo due to the relatively high, 10% duty. Lowerig this duty will hopefully be part of the ageda soo. If ot, ad if the curret, oe-too-favourable regulatios are maitaied, the cetral budget will lose substatial icome, ad the etire ecoomy will suffer from a lack of trasparet trasactios. We would also like to see more ope access to Duty Office data, udistorted by duty-avoidig cotracts ad structured i a way that takes the iformatio requiremets of appraisals ito accout. This would trigger a clarifyig process that could ripple throughout the ecoomy, ad result i a substatial icrease i the credibility of real estate valuatio. A Magyar Igatlaszövetség (MAISZ) idé is átadta az Év Igatlaosa szakmai díjat, többek között az igatlaértékelôi kategóriába. Az ESTON Iteratioal-t a szakmai zsûri a megtisztelô Év Igatlaértékelôje címmel tütette ki, így az igatlaértékelôi pályá immár második alkalommal bizoyította rátermettségét. ESTON Iteratioal was hooured the title Best Real Estate Valuator of the Year 2006 with which ESTON gave evidece for its professioal competece for the secod time o the field of real estate valuatio. ifo@esto.hu y 9

10 Befektetés és fejlesztés y Ivestmet & developmet PROPERTY WATCH PÉNZÜGYI BEFEKTETÉSI LEHETÔSÉGEK / FINANCIAL INVESTMENT OPPORTUNITIES XII. kerületbe kiváló elhelyezkedésû, háromszites, ettó 1104 m² szitterületû részbe bérbe adott irodaház 30 parkolóhellyel bérbe adó és eladó. P07B001 Eladási ár: EUR Well located, partly leased three-storey office buildig with et 1104 sqm lettable area, ext to a mai road, with 30 parkig spaces, for sale ad to let i District XII. P07B001 Sale price: 1,600,000 EUR VII. kerületbe, fôútvoal és buszmegálló mellett elhelyezkedô, 860 m² összterületû, hosszútávo bérbe adott üzlethelyiség eladó. P06B006 Eladási ár: Ft 860 sqm retail property, located alog a mai road i VIIth district, with close bus stop, leased for log term, for sale. P06B006 Sale price: 300,000,000 HUF XI. kerületbe, fôútvoal közvetle közelébe elhelyezkedô, közel 2000 m² összterületû, hosszútávo bérbe adott irodaépület eladó. A befektetés várható hozama 7%. P06B007 Eladási ár: EUR Approximately 2,000 sqm office buildig for sale, located alog a mai road i the popular office area of District XI, leased for log term. The expected yield of the ivestmet is 7%. P06B007 Sale price: 3,300,000 EUR INGATLANFEJLESZTÉSI AJÁNLATOK/PROPERTY DEVELOPMENT OPPORTUNITIES A IX. kerület diamikusa fejlôdô részé, fôút mellett, közel m² méretû telek, ~9000 m² összterületû iroda és raktárépületekkel eladó. A jól megközelíthetô, itézméyi besorolású igatla kiválóa alkalmas iroda és kiskereskedelmi célú fejlesztésre. F06B009 Eladási ár: Ft Approximately 13,600 sqm plot, with office ad storage buildigs of ~9,000 sqm, for sale i the dyamically developig part of District IX. The easily accessible property, possessig istitutioal zoig, is suitable for office ad retail developmet. F06B009 Sale price: 1,200,000,000 HUF Az M0-ás autóút déli szektoráak forgalmas csomópotjába, 12 hektáros fejlesztési terület Budapesttôl 1 km-re eladó. Az igatla kiválóa alkalmas logisztikai és kereskedelmi fukciójú épületek kialakítására. A terület agy része az autópályáról látható. F02F03B Eladási ár: 9000 Ft/m² A 12 hectare developmet site for sale by the souther sectio of the M0 motorway, 1 km from the Budapest border. Particularly suitable for logistics ad commercial purposes. A large part of the site ca be see from the M0 motorway. F02F03B Sale price: 9,000 HUF/sqm III. kerület sûrû lakott övezetébe, fôút és HÉV megálló közelébe ~4650 m² területû telek eladó. Az igatla alkalmas több mit m² összterületû kereskedelmi fejlesztésre. F06B010 Eladási ár: EUR Approximately 4,650 sqm plot for sale i a dese residetial area, ext to mai road ad suburba trai s statio i District III. The property is suitable for commercial developmet of more tha 10,000 sqm. F06B010 Sale price: 2,900,000 EUR XI. kerület diamikusa fejlôdô részé, a Szerémi úto, m² agyságú fejlesztési terület eladó. Az igatlao iroda, raktár célú, cégközpot jellegû igatlaok fejlesztésére va lehetôség. F05B030 Eladási ár: Ft/m² 3,200-9,495 sqm site with a developmet optio for sale, at a excellet locatio at Szerémi út i District XI. Suitable for the developmet of offices, warehouses. F05B030 Sale price: 45,000 HUF/sqm Vecsése, Ferihegy repülôtértôl 2,5 km-re, m² fejlesztési telek eladó. A terület iroda, raktár és hotel fejlesztésre alkalmas. F07V001 Eladási ár: 25 EUR/m² 600,000 sqm developmet site for sale i Vecsés, closed to Budapest Airport- Ferihegy. Suitable for warehouse, office ad hotel developmet. F07V001 Sale price: 25 EUR/sqm 10 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

11 Irodaházak y Office buildigs ERENCIEK TER E I UTCA NYÁR Y TCA SÖRHÁZ CURIA U. VERES PÁ LNÉ UTCA PÁL U. PAPN. U. UTCA BADSÁG HÍD VÁCI UTCA PINTÉR U. BELG RÁD R AKPART MÛEGYETEM RAKPART RTALAN L. U. HAVA S UTCA KOSSUTH LAJO S U. K ÁROLY I MIHÁLY U. FŐVÁM TÉR SZERI U. VER ES P ÁLNÉ UTCA HAVAS U. SÓ UTCA A FEJÉR UTCA SÓHÁZ UTCA K IR ÁLY I P ÁL UTCA PIPA UTCA BUDAI ALSÓ RAKPART MÚZEUM KRT. studium Irodaház a Belváros egyik legagyobb A kategóriás irodafejlesztése, mely a Corvius Egyetem új, IX. kerületi Dua parti épületéek része. Az irodaház közel m²-e kíál testreszabott, A kategóriás iroda- és üzlethelyiségblokkokat, helyekét lélegzetelállító duai paorámával. S tudium Office Buildig is oe of he largest ogoig A-category office developmets i the dowtow of Budapest. The ew Corvius Uiversity Campus hostig studium Office Buildig is situated o the Daube bak i the 9 th district. The complex offers office ad retail spaces o early 12,000 square meters, some of them havig a breath-takig paorama to Gellért Hill. The office complex ca be easily divided accordig to teats requiremets. R EÁL TANODA UTCA FERENCZY U. MAGYAR UTCA EGYETEM TÉR 2 83 HENSZLMANN I. U. MAGYAR UTCA KECSKEMÉTI U. BÁSTYA UTCA VÁMHÁZ K RT. GÖNCZY PÁL U. ERKEL UTCA IMRE UTCA ELTE TTK MÚZEUM K R T. K ÁLVIN TÉR MÁ TYÁS UTCA LÓNYAY UTCA KÖZRAKTÁR UTCA BRÓDY SÁNDOR UTCA CZUCZOR UTCA RÁDAY UTCA P USK IN UTC A NEMZETI MÚZEUM K INIZSI UTCA P OLLACH MIHÁLY TÉR BAROSS UTCA ZSIL UTCA TR EFOR T U. MAGYAR RÁDIÓ MÚZEUM UTCA SZAB Ó E. TÉR ER K EL UTCA GÁLYA U. NEHRU PART BRÓDY SÁNDOR UTCA R EVICZK Y U. M3 ÜLLŐI ÚT KÖZTELEK UTCA RÁDAY UTCA BAKÁTS UTCA P ETÔFI HÍD SZENTK IR ÁLY I UTCA MIK SZÁTH K. TÉR LÓNYAY UTCA VAS UTCA SZENTKIRÁLYI UTCA Megközelíthetôség A studium irodaház a Belváros közvetle közelébe, a Közraktár utca, Czuczor utca, Mátyás utca és Lóyay utca által határolt területe található, mely kiválóa megközelíthetô mid a pesti, mid a budai oldalról. Metróval: 3-as (kék) metró Trolibusszal: 83-as számú troli Busszal: City és 15-ös busz Villamossal: 2, 2A, 47 és 49-es villamosok KINIZSI UTCA Techikai jellemzôk KNÉZICH U. KRÚDY UTCA hag- és hôszigetelô yitható ablakok külsô automatikus áryékolás 4 csöves fa-coil légkodicioálás álmeyezet álpadló rugalmas alaprajzi kialakítás (belsô válaszfalazás) 3 blokkba 6 db agy sebességû személyfel- voó a parkolószitekkel is összekötve épületfelügyeleti redszer kettôs elektromos betáplálás B OR ÁR OS TÉR Szolgáltatások HORÁNSZKY UTCA K ÔFARAGÓ UTCA BAROSS UTCA MÁRIA UTCA HŐGY E S E NDRE UTCA RÁDAY UTCA MÁR IA UTCA IPARM. MÚZEUM GUTENB ER G TÉR CSEPREG UTCA P ÁL UTCA ÜLLŐI ÚT SCHÖPF-MÉREI KÓRHÁZ TOMPA UTCA MESTER FERENC KR T. ANGY AL U. LILIOM U. R OK K SZILÁ R D UTCA FER ENC KR T. 24 órás biztosági szolgálat térfigyelô redszer kártyás beléptetôredszer üzlethelyiségek mélygarázs kávézó étterem bakfiók Átadás: 2007 szeptember Bérleti díj: 13,5-15,5 EUR/m 2 /hó Accessibility studium Office Buildig is situated i the heart of the city, bordered by Közraktár street, Czuczor street, Mátyás street ad Lóyay street. The Buildig is easy to approach from both sides of the river Daube. Metro: o. 3 (blue lie) Trolley: o. 83 Bus: City Bus ad bus o. 15 Tram: o. 2, 2A, 47 ad 49 Techical features oise ad heat-isolated opeable widows exteral blids 4-pipe fa coil air-coditioig suspeded ceilig raised floor floor plates adapted to teat requiremets (iteral partitioig) 6 high-speed elevators i 3 blocks, providig access to the parkig floors buildig moitorig system double electrical back-up Services 24-hour security service surveillace system card access system retail uits udergroud parkig café restaurat bak brach Hadover: September 2007 Ret: EUR/sqm/moth ifo@esto.hu y 11

12 Irodaházak y Office buildigs PROPERTY WATCH M B C B u s i e s s C e t e r Az MBC Busiess Ceter Buda legfrekvetáltabb részé, a Vérmező úto, a Moszkva tér közvetle közelébe helyezkedik el. Az A-kategóriás irodaház tömegközlekedési eszközökkel és autóval egyarát kiválóa megközelíthető. Az épületbe 2800 m²-e bérelhető magas szívoalú, korszerűe felszerelt, első osztályú irodaterület mélygarázsba törtéő parkolási lehetőséggel. A köryék ifrastrukturális adottságai kiválóak. Az irodaház földsziti területekkel is redelkezik, melyek kiválóa alkalmasak többek között következő fukciókra: fitesz terem, szépségszalo, egészségstúdió, kliika, fogászati kliika, yelviskola, egyéb üzleti, ügyfélforgalmi tevékeység. Megközelíthetőség»» Metró: M2»» Villamos: 4, 6, 59, 61»» Busz: 56 Műszaki jellemzők»» hag- és hőszigetelő yitható ablakok»» 4 csöves fa-coil légkodicioálás»» rugalmas alaprajzi kialakítás (belső válaszfalazás)»» épület-felügyeleti redszer Szolgáltatások»» 24 órás biztosági szolgálat»» térfigyelő redszer»» kártyás beléptető redszer»» teakoyha, vizesblokkok»» épület meedzsmet»» mélygarázs MBC Busiess Ceter is located i the ceter of Buda, o Vérmező street, ext to Moszkva square. The A-category office buildig is easily accessible both by public trasport ad by car. The buildig offers 2,800 sqm high quality, well equipped, exclusive office spaces ad udergroud parkig facility. A wide rage of services is available aroud the buildig. The office buildig also offers groud floor uits suitable for followig fuctios: fitess club, beauty salo, health ceter, cliic, detal cliic, laguagae school, customer service ad other commercial fuctios. Accessibility»» Subway: M2»» Tram: 4, 6, 59, 61»» Bus: 56 Specificatio»» oise ad heat-isolated opeable widows»» 4-pipe fa coil air-coditioig»» floor plates adapted to teat requiremets (iteral partitioig)»» buildig moitorig system Services»» 24-hour security service»» surveillace system»» card access system»» tea kitches ad saitary blocks»» facility maagemet»» udergroud parkig DÉVAI IRODAHÁZ / DÉVAI OFFICE BUILDING Bp. XIII. Dévai u Az irodaház a Lehel-téri metrómegálló közvetle közelébe, autóval is kiválóa megközelíthetô, frekvetált helye található. A 9 szites irodaépületbe még 2400 m² elsô osztályú irodaterület bérelhetô. The office buildig is i close proximity of the Lehel tér statio of subway o. 3 ad is easily accessible both by car ad by public trasportatio. The 9-storey office buildig offers 2400 sqm first-class vacat area. Elsôsorba ajáljuk: agy ültetési sûrûséget igéylô call ceterekek, ügyfélszolgálatokak agy hûtést igéylô beredezések eseté (pl. szerverhostig) egyéb, em irodai fukciókra is (pl. fitess) Kiemelkedô jellemzôk: agy kapacitású légtechikai redszer, bôvítési opcióval egyedi ültetési sûrûség (6m²/fô) teakoyhák, vizesblokkok rugalmas kábelcsatorák mélygarázs költséghatékoy irodabérleti megoldások kiváló ifrastruktúra (éttermek, bakok, posta, üzletek) Megközelíthetôség: 3-as metró / Villamos: 1, 1A, 14, 50 Busz: 4, 15, 133 / Troli: 76, 79 Szolgáltatások: az ügyfelek részére belsôépítészeti tervezés bérlôi igéyekek megfelelô kulcsrakész bérleméykialakítás recepció és 24 órás biztosági szolgálat térfigyelô redszer kártyás beléptetô redszer helyszíi épület meedzsmet Especially suitable for: call ceters, back offices eedig high seatig desity i case of equipmets with high coolig demad (serverhostig) other, o-office fuctios (fitess) Special features: high capacity vetillatio system, with extesio optio above-the-stadard seatig desity (6sqm/perso) tea kitches, ad saitary blocks flexible cable system udergroud parkig cost-efficiet office solutios excellet ifrastructure (restaurats, baks, post office, shops) Accessibility: Subway: o. 3 / Tram: 1, 1A, 14, 50 Bus: 4, 15, 133 / Trolley: 76, 79 Services: iterior plaig service for cliets turkey ier fit out accordig to teats requiremets receptio ad 24-hour security service buildig moitorig system card access system o site facility maagemet 12 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)

13 Irodaházak y Office buildigs 48% KIADVA / LET Árpád híd M3 Árpád híd DUNA Népfüdő u. Párkáy u. Esztergomi u. Visegrádi u. Zsilip u. Süllő u. Váci út Duyov I. u. Apály u. Róbert Károly körút Révész u. Klapka u. Az Átrium Park, a budapesti irodapiac egyedülálló beruházásáak M3 Dózsa György út elsô fázisa 2007 júliusába, második fázisa 2008 februárjába kerül átadásra a Váci út Árpád-híd és Dózsa György út közötti szakaszá. A területre tervezett agyszabású iroda komplexum egyedi és egybe elegás megjeleésével, irodapark jellegével, parkosított belsô udvaros kialakításával, markás építészeti megoldásaival (feszített üvegfelület a Váci útra, külöbözô fukciókkal ellátott belsô park) és racioális kialakításával fog kitûi a budapesti iroda fejlesztések sorából. Az irodapark összese m² A kategóriájú, a speciális bérlôi igéyek alapjá testreszabott irodaterületet kíál. Átrium Park is a uique developmet of the Budapest office market. The 1st phase will be haded over i July 2007, the 2d phase i February 2008 o Váci út betwee Dózsa György út ad Árpád-híd. The complex with its idividual apperace (glass facade o the Váci út frot, ier park) ad efficiet fit out will excel amog competitive developmets. The office park will offer 31,725 sqm A-category, taylor-made offices. Techikai jellemzôk: ~~Nyitható ablakok ~~4 csöves fa-coil légkodicioálás ~~Igéy szeriti belsô válaszfalazás ~~Álmeyezet ~~Saját teakoyha, vizesblokk Szolgáltatások: ~~Kártyás beléptetô redszer ~~24 órás biztosági szolgálat és recepció ~~Mélygarázs és parkolóház ~~Raktározási lehetôség ~~Kilátó étterem, kávézó ~~Koferecia terem ~~Bak, üzletek ~~Belsô park ~~Fitess terem az épületbe Bérleti díj: 13,5-15,5 EUR/m² Megközelíthetôség: ~~3 metró (Árpád-híd metrómegálló) ~~75-ös, 106-os, 132-es busz járatok atriumpark@esto.hu Techical features: ~~Opeable widows ~~4-pipe fa coil air-coditioig ~~Partitioig accordig to requiremets ~~Suspeded ceilig ~~Separate tea kitche, saitary block Services: ~~Card access system ~~24-hour security service ad receptio ~~Udergroud parkig ad parkig house ~~Storage facilities ~~Restaurat with paoramic view, coffee shop ~~Coferece room ~~Bak, shoppig uits ~~Ier park ~~Fitess Ceter Ret: EUR/sqm Accessibility: ~~Subway 3 (Árpád-híd metro statio) ~~No. 75; 106; 132 bus ifo@esto.hu y 13 Dráva u. Cságó u.

14 Irodaházak y Office buildigs PROPERTY WATCH Ferec krt. Boráros tér Kliikák M3 Orczy-kert M3 Nagyvárad tér Ü llôi ú t Haller u. Népliget M3 Nemzetközi autóbuszpályaudvar D u a Soroksári ú t Bérleti díj: 10,5 euro/m²/hó Ret: 10.5 EUR/sqm/moth Lágymáyosihíd Mester u. Máriássy u. Köyves Kálmá körút Egyedülálló, impozás, teljes felújításra került loft irodaépület kíál ideális mukahelyi köryezetet 1487 m²-e, az egyediséget, kreativitást kedvelô és keresô cégek számára. Máriássy Ház Loft Irodaház Jellemzôk: Hûtô-fûtô klímaredszer Kiváló parkolási lehetôség Világos, tágas belsô terek Földszit és galériaszit raktározási lehetôség Fukcióját tekitve kiválóa alkalmas: Irodai tevékeységre (call-ceter, back-office) Kereskedelmi célra, pl. bemutatóteremek Megközelíthetôség: Az 1-es villamos megállójától gyalog egy perc Két megállóra található a 3-as metró Népliget állomásától A 103-as autóbusszal az Etele tér vagy a Népliget iráyából egyarát köye megközelíthetô The completely reovated, compellig loft-type office buildig meets all of today s requiremets offerig ideal workig eviromet o 1487 sqm for eterprises lookig for a uique atmosphere. Máriássy Ház Loft Office Buildig Features: Heatig-coolig fa coil system Excellet parkig coditios Large iterior with plety of atural light Groud floor ad mezzaie spaces storage facilities The buildig is excellet for: Office fuctio (call-ceter, back office) Commercial usage (showroom) Access: Oe miute walk from the statio of tram No. 1 Two stops away from the Népliget statio of subway lie No.3 Easily accessible by bus No. 103 from Etele square or from Népliget II. Ier Buda Moszkva tér közelébe, gépkocsival és tömegközlekedéssel egyarát köye megközelíthetô helye, gyöyörûe parkosított, egyedi köryezetbe, klasszikus jellegû, A kategóriás irodaépületbe exkluzív irodaterületek bérelhetôk 6500 m²-e évi átadással. Exclusive office uits to let o 6,500 sqm i a first-class, classical style office buildig close to Moszkva square, with excellet access by car ad public trasport. Uique milieu, ice ier park ad a wide rage of services characterise the developmet. Bérleti díj: EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth II. Ier Buda Az újoa átadott irodaház Buda szívébe, a Moszkva tér közelébe található. Az elsô osztályú, magas mûszaki szívoallal redelkezô épület 6 szite, közel 2900 m² irodaterületet kíál. Tömegközlekedéssel és autóval egyarát kiválóa megközelíthetô. The ewly haded over office buildig is located i the heart of Buda ear to Moszkva square. The first class office buildig offers early 2,900 sqm office space o 6 floors with high quality techical stadard. It is easily accessible both by public trasport ad car. Bérleti díj: Eur/m²/hó Ret: Eur/sqm/moth V. Ier Pest Az elsô-osztályú, agy presztízsértékkel bíró épület a Roosevelt tére, a Dua-parto helyezkedik el. Az épület gyöyörû kilátással, magas mûszaki szívoallal kíálja iroda területeit még m²-e. A közeli parkolóházak, a metró, valamit az autóbusz-, és villamosmegállók gyalogosa éháy perc alatt elérhetôk. The first-class office buildig is located i Budapest s most premier locatio, o the bak of the Daube o Roosevelt Square. The buildig offers office spaces o 10,500 sqm with marvelous views, up-todate techical solutios. Trasportatio i the area is extremely coveiet, either by car or public meas. Bérleti díj: EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth VII. Ier Pest Budapest szívébe a VII. kerületbe m²-es, A kategóriás irodaház kíál elsô-osztályú irodablokkokat m²-ig. Az épület elôyei: világos irodák, yitható ablakok, változatos belsô kialakítási lehetôségek, az épület elôtt park, az épülete belül zöld belsô udvar, fa-coil légkodicioálás, mélygarázs, 24 órás biztosági szolgálat. 15,000 sqm A-category office buildig i District VII, i the heart of Budapest, offers first-class offices from 270 to 2,100 sqm with a wide rage of services. Advatages of the buildig: atural light, opeable widows, flexible partitioig, park, fa-coil air-coditioig, udergroud parkig, 24-hour security service. Bérleti díj: EUR/m²/hó Ret: EUR/sqm/moth 14 Tel.: (+36-1) y Fax: (+36-1)