PÉCS MEGYEI JOGÚ VÁROS ÖNKORMÁNYZATA KÖZGYLÉSÉNEK MÁRCIUS 18-I ÜLÉSÉRE

Átírás

1 IKTATÓSZÁM: 08-8/3325/2009. TÁRGY: MAGASHÁZ MELLETT ÉPÍTEND MÉLYGARÁZS MEGVALÓSÍTÁSÁRA KIÍRT PÁLYÁZAT LEZÁRÁSA MELLÉKLET: CSOMÓ ELEKTRONIKUS FORMÁBAN E LTERJESZTÉS PÉCS MEGYEI JOGÚ VÁROS ÖNKORMÁNYZATA KÖZGYLÉSÉNEK MÁRCIUS 18-I ÜLÉSÉRE ELTERJESZT: DR. PÁVA ZSOLT POLGÁRMESTER AZ ELTERJESZTÉST KÉSZÍTETTE: DR. LOVÁSZ ISTVÁN FOSZTÁLYVEZET ELADÓ: DR. PÁVA ZSOLT POLGÁRMESTER VÉLEMÉNYEZÉSRE MEGKAPTA: EGYÉB SZERVEZET: MEGTÁRGYALTA: SZÁMA: GAZDASÁGI BIZOTTSÁG /2010. (03.17.) VÁROSFEJLESZTÉSI BIZOTTSÁG /2010. (03.16.) KOMMUNÁLIS BIZOTTSÁG /2010. (03.16.) KÖLTSÉGVETÉSI BIZOTTSÁG /2010. (03.17.) TÖRVÉNYESSÉGI VÉLEMÉNYEZÉSRE BEMUTATVA: PÉNZÜGYI FOSZTÁLLYAL JOGI CSOPORT: ÁGAZATI JOGÁSZ: EGYEZTETÉS: ILLETÉKES TISZTSÉGVISEL: DR. PÁVA ZSOLT POLGÁRMESTER TERJEDELEM: 6. OLDAL

2 Tisztelt Közgylés! Mint az ismeretes, a Közgylés a 608/2009./12.17./ sz. határozatával döntött a Magasház körüli területekre mélygarázs létesítése céljából összeállított hasznosítási pályázat kiírásáról. A határozat szerint a beruházás számára igénybe vehet terület egyrészt a Magasház melletti Megyeri téri, önkormányzati tulajdonban lév, továbbá a Hungária út szemközti oldalán, a Steinmetz téri önkormányzati telkek (3463, 3647, 3468, 3469, 3493/15 hrsz, valamint a jelenleg nem önkormányzati tulajdonban álló, de a késbbiek során a konstrukció szerint odakerül 3493/14), melyek alá egymással, valamint a Magasházzal, illetve a lehetséges tervek szerint a helyén létrejöv épülettel összekötött, illetve összeköthet, a lakókörnyezet és a növényzet maximális kímélésével üzemeltethet mélygarázsok építendk, több szinten, legalább 400 parkolóhellyel. A döntésnek megfelelen a pályázati kiírás a helyi és az országos sajtóban egyaránt meghirdetésre került, melynek eredményeként egy pályázó, az Öresund Holding Vagyonkezel Kft. (Öresund Kft.) váltotta ki a pályázati dokumentációt, majd nyújtotta be határidben az által összeállított komplett anyagot, az elírt pályázati biztosíték egyidej megfizetése mellett. A bontásra február 08-án került sor. A pályázatban foglaltak értékelését a Közgylés döntésének megfelelen Nagy Csaba alpolgármester, Dr. Tóth Bertalan frakcióvezet és Dr. Lovász István fosztályvezet végezték. A pályázati anyag a formális szempontból a kiírásnak megfelel, a szükséges kellékekkel, mellékletekkel rendelkezik. A pályázó által benyújtott konstrukcióról megállapítható, a jogszabályokkal összhangban álló, ámde igen összetett szerzdéses rendszer kialakítására tesz javaslatot. A javasolt rendszer felépítése sematikusan a következ: Megkötésre kerül egy a felek együttmködésének kereteit lefektet szindikátusi szerzdés a projektcéget létrehozó társasági szerzdés a beruházáshoz szükséges forrást a befektet által a projektcég rendelkezésére bocsátó tagi kölcsönszerzdés a tényleges beruházást lehetvé tev, illetve a majdani üzemeltetést rendez bizományosi, illetve megbízási elemeket is tartalmazó bérleti szerzdés a tkeemelés formájában a törzstke részévé vált tagi kölcsönkövetelést üzletrészként átruházó üzletrész adásvételi szerzdés (valamint a tkeemelés meghiúsulása esetére vagylagosan hatályba lép üzletrész adásvételi és engedményezési szerzdés) A felek együttmködésének, a beruházás végrehajtásának menete: Szigeti Garázs Kft. (Kft.) néven egy közös projekttársaság kerül megalapításra az Önkormányzat és a Befektet által 500e Ft. törzstkével (52-48%). A Kft. lesz a beruházás finanszírozója és lebonyolítója, kvázi a projekt alanya. A szükséges forrást a pályázó tagi kölcsön címén bocsátja a cég rendelkezésére. A beruházás felügyel, illetve a tervez és kivitelez kiválasztását, a szükséges közbeszerzési eljárás(oka)t a projektcég bonyolítja. Magát a beruházást egy közbeszerzési eljárás útján kiválasztott - referenciákkal rendelkez nemzetközileg is elismert - beruházásfelügyel ellenrzi, mely több más feladata mellett elssorban a projekttársaság üzleti tervét hagyja jóvá, valamint a megtérülésre vonatkozó üzleti számítások megalapozottságát, ennek

3 keretében különösen a megtérülési mutatókat hivatott ellenrizni és auditálni. A beruházás megindítása, folytatása, és befejezése a munkálatok végzése során a költségek alakulása ekképpen a megtérülési mutatók esetleges változásának kontrollálása a beruházás felügyel jóváhagyásához kötött. A beruházás akkor kezddhet meg, amennyiben: A jogers építési engedély rendelkezésre áll. A finanszírozást lehetvé tev anyagi forrás rendelkezésre áll. A beruházás felügyel igazolja, hogy a projekt megtérülése a teljes 20 éves futamidt figyelembe véve nagy valószínséggel biztosított. A beruházás lebonyolítását közbeszerzési eljárás útján kiválasztott fvállalkozó végzi. A munkálatok lehetvé tétele érdekében (önkormányzati tulajdonról lévén szó) az Önkormányzat és a Kft. beruházói bizományosi elemeket is tartalmazó bérleti szerzdést kötnek, melyben a Kft.-t a beruházási feladatok elvégzésével a terület tulajdonosa megbízza. A beruházás elkészültével az Önkormányzat felfüggeszt feltétellel megvásárolja az Öresund Kft. üzletrészét, majd hatályba lép a szerzdés, miután a Kft. törzstkéje a rendelkezésre bocsátott tagi kölcsön összegével, tehát a tagnak a társasággal szemben fennálló követelésével (ami a beruházás teljes kör elkésztéséhez, lebonyolításához, és mindezek ellenrzéséhez szükséges összeget, valamint annak kamatait jelenti), mint nem pénzbeli hozzájárulással felemelésre kerül, az alaptke részévé válva. Az üzletrész vételára a beruházásfelügyel által elfogadott nettó beruházási ráfordítások, de legfeljebb a rendelkezésre bocsátott tagi kölcsön - idközbeni kamataival növelt - 103,5%-a. A projekt eredményeképpen létesített alépítmény az Önkormányzat tulajdonába kerül, a törzsvagyoni elem alkotórészeként és azt a Kft. üzemelteti, mely üzemeltetésbl kinyert hozadék szolgál a tagi kölcsönbl származó követelés rendezésére. Az üzletrész adásvételi szerzdés szerint a vételár a szerzdés hatálybalépését követ legalább 20 év (240 hónap) alatt kerül, kamattal növelten megfizetésre, akként hogy az Önkormányzat, mint vev a garázs üzemeltetésébl ered, a Kft. által realizált bevételeket az Öresund Kft.-re, mint eladóra engedményezi. A beruházás végrehajtásának menete a projekt során a felek együttmködésének szakaszai, az egyes szakaszok során megkötend szerzdések: I. Szakasz Szindikátusi szerzdés megkötése A projekttársaság megalapítása, melynek els, alapvet feladatai: - A tisztségviselk megválasztása - Tagi kölcsönszerzdés elzetes elfogadása Hosszú távú bérleti szerzdés megkötése az Önkormányzat és a projekttársaság között. Hatálybalépése a jogers engedély, az üzleti terv, és a szükséges forrás rendelkezésre állásához kötött.

4 Közbeszerzési eljárások kiírása: - beruházásfelügyel kiválasztására - tervezési feladatok ellátására Zárolt számlaszerzdés megkötése az Öresund Kft, és a Társaság, illetve a Bank között. Tagi kölcsönszerzdés megkötése. Ehhez kapcsolódóan az üzletrész zálogszerzdés közokiratba foglalása, valamint engedményezés és óvadéki számlaszerzdés megkötése. Üzletrész adásvételi szerzdés megkötése, mely a beruházás befejezését követen lép hatályba. II. Szakasz Beruházásfelügyel és a tervez kiválasztása, szerzdések megkötésével. Az építési engedélyezési terv elkészültekor a társaság üzleti tervének elfogadása a beruházás felügyel jóváhagyásával. Az építési engedély birtokában a kivitelezi közbeszerzés kiírása. Beruházásfelügyel elzetes nyilatkozata a kiírásról és szerzdés tervezetrl III. Szakasz A beruházás megvalósulása, melynek lebonyolításához, folyamatához igazodóan a befektet rendelkezésre bocsátja a tagi kölcsönt. Tkeemelés végrehajtása, melynek mértéke a tagi kölcsön kamatokkal növelt összegével egyezik meg. Üzletrész adásvételi szerzdés hatálybalépése a projekttársaság egyszemélyes önkormányzati tulajdonná válása, ezzel egy idben a projekttársaság kezességvállalása, illetve a tkeemelés elmaradása esetében az üzletrész adásvételi és engedményezési szerzdés hatálybalépése a tagi kölcsönkövetelés Önkormányzatra történ engedményezése. Az elkészült mélygarázs üzemeltetésébl származó bevételek engedményezése a befektetre. IV. Az elkészült garázs üzemeltetése, pénzügyi törlesztés. Mint az tehát látható a szerzdéses viszonyrendszer a felek közötti jogviszonyt hosszú távon és komplex módon rendezi, beleértve a projekt elkészítésétl és megvalósításától az üzemeltetésig, illetve az ezen keresztül a finanszírozáshoz szükséges források realizálásán keresztül a törlesztés menetéig az egymás közötti elszámolás rendezését is beleértve.

5 Városunkban az elmúlt két évtizedben folyamatosan megoldatlannak bizonyult megfelel kapacitással rendelkez parkolóhelyek (parkolóházak/mélygarázsok) biztosítása. Ezen helyzeten segíthet sokat az Öresund Kft. ajánlata, annak elfogadása esetén ugyanis a belvárosban egy nagy kapacitású mélyparkoló létesülhet, az ott érzékelheten fennálló közlekedési és parkolási nehézségeket orvosolva. A Magasház környezete mind a városközponthoz való közelsége, mind a fallal övezett belvárossal meglév ma is jó tömegközlekedési kapcsolata okán mindehhez ideális helyszín lenne, amely önmagában is nagy mértékben segíthetné a fent említett problémák megoldását. Az ajánlatban szerepl jogi szempontból átgondolt és koherens konstrukció, az abban rejl kétségtelen üzleti kockázat ellenére - mely egyrészt az együttmködés sokrét, sokszerepls és összetett jellegébl, másrészt annak hosszú idtávjából adódik. E tényezk együttesen nem elhanyagolható mérték bizonytalansági faktort jelentenek, ma ugyanis a legjobb referenciákkal rendelkez beruházás-felügyel bevonása és kontrollja mellett is nehéz elrelátni, hogy az elkövetkez 20 év távlatában milyen piaci és egyéb, a garázs üzemeltetés megtérülési mutatóit befolyásoló folyamatok mennek végbe a konstrukció mégis olyan megoldást kínál, amely lehetvé teszi, hogy ne az Önkormányzat szkös költségvetési forrásait kelljen a beruházásra fordítani, ugyanakkor a terület és a hasznosítás lehetsége ne kerüljön ki az Önkormányzat vagyoni, és érdekkörébl. Mint az ismeretes, az Önkormányzat június 26-án adásvételi szerzdést kötött a La Torre 2008 Ingatlanfejleszt Kft.-vel a Pécs, Hungária u. 53. sz. alatti Magasház ingatlan eladásáról. A szerzdés 1. számú mellékletének (településrendezési kötelezettségek) 6. pontja tartalmazza: Vev kötelezettségét vállalt arra nézve, hogy a jelen elterjesztéssel érintett, 3467 és 3469 hrsz-ú, a Dr. Nagy Jen u. és a Szigeti út által határolt ingatlanokon 350 férhelyes földalatti parkolót létesít azzal, hogy Eladó a Vev részére a parkoló használata és hasznosítása tekintetében 75 évre használati jogot biztosít. Vev - a Magasház átépítésével kapcsolatban - az így kialakított parkolóhelyekkel kíván megfelelni az építési engedély kiadásához szükséges parkoló kialakítási követelménynek. Pécs alapvet érdeke a bevezetben leírt okokból, hogy belvárosának védelme és a szükséges városi parkolási kapacitás mielbbi növelése érdekében ne kelljen bevárnia a Magasház hasznosításával kapcsolatban az új tulajdonos La Torre 2008 Ingatlanfejleszt Kft. által tervezett beruházás - jelenleg idben bizonytalan - befejezését. Ahhoz, hogy az Önkormányzat számára lehetségessé váljon az elterjesztés szerinti cél elérése, a Magasház tulajdonosának az említett szerzdésben biztosított jogáról le kell mondania, illetve a pályázati kiíráshoz hozzá kell járulnia. A La Torre 2008 Ingatlanfejleszt Kft. a Magasház hasznosításához fzd érdekei megfelel megegyezés esetén, - vagyis amennyiben az Önkormányzat biztosítja számára a megépül mélygarázsokban az építési engedély kiadhatóságához, illetve továbbiakban az épület megfelel használatához szükséges parkolóhely számot - nem sérülnek. E tárgykörben a tulajdonossal jelenleg tárgyalások folynak, így tehát a szindikátusi szerzdésben egy olyan feltétel került megfogalmazása, mely szerint annak felfüggeszt hatályba léptet feltétele a La Torre 2008 Ingatlanfejleszt Kft. mint tulajdonos, illetve mint az Önkormányzatunkkal szerzdött jogosult hozzájárulása.

6 Miután Pécs Megyei Jogú Város Közgylése 40/2008. (11.26.) sz., az Önkormányzat vagyonával kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlásának szabályairól szóló rendeletének 24. /4/ bek. szerint az önkormányzati tulajdonban lév forgalomképtelen vagyonelemek 5 éven túli hasznosítása - továbbá a rendelet 3. sz. mellékletet szerint azon a vagyontárgyak is, amelyek hasznosítását a Gazdasági Bizottság ekképpen javasolja - a Közgylés hatáskörébe tartozik, így jelen elterjesztés tartalmáról történ döntéshozatal, egyúttal a kiírt hasznosítási pályázat lezárása a Tisztelt Testület kompetenciája. Tájékoztatom a Tisztelt Közgylést, hogy jelen elterjesztés tartalmát a Kommunális, a Városfejlesztési, valamint a Gazdasági és a Költségvetési Bizottságok megtárgyalták, melynek eredményérl az ülésen szóbeli tájékoztatást adok. Kérem a Tisztelt Közgylést, hogy határozatával az elterjesztésben kifejtett közérdek célkitzés sikeres megvalósítását támogassa március 12. Dr. Páva Zsolt