CSEMETEKERT INGATLANEGYÜTTESÉNEK FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: 9236-6/G30/2013. Sajószentpéter külterület 063, 064, 065 és 067 helyrajzi számú CSEMETEKERT INGATLANEGYÜTTESÉNEK FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

2 T a r t a l o m j e g y z é k 1. Bevezetés 1.1 Megbízás tárgya 1.2 A megbízó 1.3 Az értékelés célja 1.4 Felhasznált adatok és információk 1.5 Felhasználhatóság és korlátozó feltételek 1.6 Irat- és dokumentációkezelés 2. Az ingatlanegyüttes ismertetése 2.1 A vizsgált ingatlanok azonosítása 2.2 Az ingatlanegyüttes környezetének bemutatása 2.3 Az ingatlanegyüttes bemutatása 2.4 Jogi és hasznosítási szempontok 3. Értékmegállapítás 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés 3.2 A hozamszámításon alapuló módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés 3.3 Végső forgalmi érték megállapítása 4. Érvényességi idő Mellékletek: 1. számú: tulajdoni lap másolatok (2013.11.15.) 2. számú: megye térkép részlet 3. számú: térképmásolat (2013.11.15.) 4. számú: közmű helyszínrajz 5. számú: szabályozási terv részlet 6. számú: műholdas kép 7. számú fotók 8. számú beruházási költségek becslése

3 INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS 1. BEVEZETÉS 1.1 Megbízás tárgya: A Sajószentpéter külterület 063, 064, 065 és 067 helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanok. 1.2 A megbízó: Miskolci Agrokultúra Termelő és Kereskedelmi Kft. (3530 Miskolc, Hunyadi u. 5.) 1.3 Az értékelés célja: Az ingatlan forgalmi értékének megállapítása a Megbízó által felvenni kívánt hitel fedezeteként jelzálogjog bejegyzéséhez szükséges döntés előkészítéséhez. 1.4 Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a MIK Zrt. Ingatlanfejlesztési, Beruházási, Üzemeltetési Divíziójától kapott takarnetes tulajdoni lapok, közműellátási helyszínrajz, fejlesztési költségbecslés és helyi építési szabályzat, valamint a pénzügyi menedzsmenttől a fejlesztés anyagi támogatására és az igénybe vehető hitel kondíciójára szóló korábbi információk birtokában, továbbá a 2013. november 15-i helyszíni szemlén tapasztaltak és saját tapasztalati adataink alapján készítettük el. 1.5 Felhasználhatóság és korlátozó feltételek: Az értékelés feltételezi, hogy a tulajdonjog valós és értékesíthető, az ingatlanban a helyszíni szemle óta nem történt az értéket befolyásoló változás, s a hasznosíthatóság jogi, építési szabályozási környezete is változatlannak tekinthető, s nincsenek olyan megkötések, amelyek egyszerű eljárással ne lennének tisztázhatók. Legjobb tudomásunk szerint minden adat, amelyet becslésünkben közzétettünk, helytálló és pontos. 1.6 Irat- és dokumentációkezelés: Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó írásbeli hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet.

4 2. AZ INGATLANEGYÜTTES ISMERTETÉSE 2.1 A vizsgált ingatlanok azonosítása: A vizsgált ingatlanokat az Edelényi Járási Földhivatal 2013.11.15-én aktuális ingatlannyilvántartási adatai szerint azonosítottuk. Helyrajzi szám: 063 Cím: Sajószentpéter, külterület Terület: 2 ha 4402 m 2 Megnevezés: szántó Tulajdonos: 1/1 tulajdoni hányad arányában Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata 3525 Miskolc, Városház tér 8. Szerzés jogcíme: átadás Terhek: - 2818 m 2 -re szólóan az ÉMÁSZ Hálózati Kft.-t (3525 Miskolc, Dózsa Gy. u. 13.) illető vezetékjog Széljegy: nincs Helyrajzi szám: 064 Cím: Sajószentpéter, külterület Terület: 561 m 2 Megnevezés: saját használatú út Tulajdonos: 1/1 tulajdoni hányad arányában Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata 3525 Miskolc, Városház tér 8. Szerzés jogcíme: átadás Terhek: - 44 m 2 -re szólóan az ÉMÁSZ Hálózati Kft.-t (3525 Miskolc, Dózsa Gy. u. 13.) illető vezetékjog Széljegy: nincs Helyrajzi szám: 065 Cím: Sajószentpéter, külterület Terület: 2 ha 3183 m 2 Megnevezés: szántó Tulajdonos: 1/1 tulajdoni hányad arányában Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata 3525 Miskolc, Városház tér 8. Szerzés jogcíme: átadás Terhek: - 3127 m 2 -re szólóan az ÉMÁSZ Hálózati Kft.-t (3525 Miskolc, Dózsa Gy. u. 13.) illető vezetékjog Széljegy: nincs Helyrajzi szám: 067 Cím: Sajószentpéter, külterület Terület: 65 ha 1500 m 2 Megnevezés: szántó Tulajdonos: 1/1 tulajdoni hányad arányában Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata 3525 Miskolc, Városház tér 8. Szerzés jogcíme: átadás

5 Terhek: Széljegy: - 1027 m 2 -re szólóan a MAVIR Magyar Villamosenergia-ipari Átviteli Rendszerirányító Zrt.-t (1031 Budapest, Anikó u. 4.) illető vezetékjog nincs 2.2 Az ingatlanegyüttes környezetének bemutatása: Az ingatlanegyüttes Miskolc belvárosától mintegy 12, az északi határán lévő ún. Bosch út csomóponttól 8 km-re, Sajószentpéter határától 2, Sajóbábonyétól 1 km távolságra fekszik. Környezetében jellemzően mezőgazdasági ingatlanok találhatóak. Közvetlen szomszédja kelet felől a 26. számú, négysávos országos főút. Délről és északról szántóterületek határolják oly módon, hogy az északnyugati szegmense közelében egy ranch-jellegű grandiózus lakóingatlan, illetve a hozzá tartozó lovastanya áll. Nyugati irányból a részben zúzott köves, részben főúton túl rendezett zártkerti ingatlanok, gyümölcsös hobbikertek találhatóak. Megközelítése kiváló. Gépkocsival a 26-os útról lehetséges, melyről Sajószentpéter irányából saját lehajtóval és a telek belsejébe vezető, mintegy 50 m-es hosszban aszfaltos/betonburkolatú belső úttal rendelkezik. Ezen lehajtó mellett található a távolsági autóbusz megállója is. 2.3 Az ingatlanegyüttes bemutatása Az ÉK DNy-i irányban elnyúló ingatlan közel trapéz alakot mutat sík, illetve nyugati végében néhány %-os, enyhe lejtést mutató domborzati viszonyok mellett. A teljes egészében kerítetlen ingatlan földterületének felszíne felszántott, gondozott. A belső, rövid bekötőút mellett két alépítmény található. Egy, a bejárat közelében lévő valamiféle közműakna, mely feltételezhetően a korábbi vízbekötés műtárgya volt. Kissé beljebb látható egy egykori üzemi épület alapjainak maradványai. A rendelkezésünkre bocsájtott közmű helyszínrajzon jelöltek szerint a 26-os főúttal párhuzamosan halad az ingatlan határán egy ivóvízvezeték. A rajz vele párhuzamosan egy 35 kv-os elektromos légvezetéket jelöl, ám a helyszínen ez nem látható. Látható viszont (már a szabályozási terven jelölten is) egy 400 kv-os távvezeték, mely a vizsgált ingatlanegyüttes délnyugati sarkát érinti. A területünk nyugati határán túl láthatóak a gázvezeték felszíni természetbeni jelölései is a szomszédos földterületeken. Sajószentpéter Város Szabályozási Tervének csatolt kivonata (Klein György tervezővel azt telefonon egyeztetve) azt mutatja, hogy a vizsgált ingatlanegyüttest egy véderdő övezte területen belül Gip, gazdasági-ipari zónaként jelöli meg. A helyszíni szemlekor az ingatlan egésze rendezett, a mezőgazdasági használatra alkalmas állapotot mutatott. Vízrendezési képe megfelelő, azon még csapadékos időben sem voltak felsarasodott belső állóvizes részek. Művelést gátló tereptárgyak a fent említett, mintegy 20-25 m 2 alapterületű (méretéből adódóan értékcsökkentő tényezőként figyelembe nem vett) építmény alaptestein túl nincsenek. 2.4 Jogi és hasznosítási szempontok Az ingatlanok rendezett tulajdonviszonyokkal bírnak. Az értékelés során a vezetékjogokat tudomásul véve, azokat értékcsökkentő tényezőként figyelembe nem vettük, mert megítélésünk szerint azok a hasznosítást szemmel láthatóan nem korlátozzák.

6 Az ingatlanegyüttes korábban több évtizedig ún. csemetekertként működött, jelenleg művelt mezőgazdasági terület, szántó. Értékelésünk során a terület egészét a jövőre vonatkozóan nem kizárólag mezőgazdasági funkcióval, szántó rendeltetéssel, hanem a vonatkozó szabályozás adta fejlesztés megvalósításának lehetőségével is számításba vettük. 3. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelést már megtörtént, konkrét és jól ismert ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával kell elvégezni. Az összehasonlító vizsgálatok során olyan ingatlanokat szabad figyelembe venni, amelyek földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos vagy közel azonos a vizsgált ingatlannal. Minimálisan három tényadatot kell a számításhoz felhasználni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, vagy a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az elemzett összehasonlító adatokból kerül sor az összehasonlító érték meghatározására. Ez az érték fajlagos érték, mely általában egy hektár területre vonatkozik. Az ingatlan összehasonlítható piaci értékét a korrigálás után kialakuló fajlagos érték (Ft/ha) és az ingatlan mérete (ha) szorzataként kell megállapítani. Összehasonlító adatok mezőgazdasági jellegű ingatlanokra: elhelyezkedés Mezőkeresztes Görbeháza Bicske Ercsi jelleg mezőgazdasági mezőgazdasági mezőgazdasági mezőgazdasági megnevezés szántó szántó szántó szántó közművesítettsége nem ismert nem ismert nem ismert nem ismert mérete (ha) 48,68 2,8 10,16 13 AK értéke 1122 55,17 183 nem ismert AK/ha értéke 23,05 19,70 18,01 nem ismert kínálati ár (eft) 119 000 3 686 19 900 35 000 fajlagos ár (Ft/ha) 2 444 536 1 316 429 1 958 661 2 692 308 Értékmódosító tényezők település miatt 20% 25% 10% -10% megközelíthetőség miatt 0% 0% 0% 0% fajlagos AK érték miatt -10% 0% 10% 0% birtokméret miatt 0% 15% 5% 5% kínálati árak miatt -10% -10% -10% -10% összes ém. tényező 0% 30% 15% -15% mód. fajlagos alapár (Ft(ha) 2 444 536 1 711 357 2 252 461 2 288 462 fajlagos átlagár (Ft/ha) 2 174 204

7 Értékmódosító tényező: alternatív hasznosíthatóság miatt: + 20 % összesen: + 20 % Módosított fajlagos alapérték: 2.174.204.- Ft/ha x 1,20 = 2.609.045.- Ft/ha Forgalmi érték (összehasonlító módszerrel) : 2.609.045,- Ft/ha x 69,9646 ha = 182.540.790,- Ft 3.2 A hozamszámításon alapuló módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A termőföld értékelését a földnyilvántartásban szereplő aranykorona érték figyelembevételével kell elvégezni. Kivételt képez ez alól a szőlő- és gyümölcsültetvény, valamint a halastó által foglalt termőföld. A szőlő- és gyümölcsültetvényekkel borított termőföld értékelése az ültetvény telepítését megelőző művelési ág besoroláshoz tartozó aranykorona érték alapján történik. Ha az ültetvény korábban is ültetvény volt, a környék hasonló adottságú szántó területeinek jellemző aranykorona értékét kell alapul venni. Halastó esetében a tó által foglalt terület értékét a halastó közvetlen környezetében lévő termőföldek jellemző aranykorona értéke alapján kell megállapítani. A termőföld forgalmi értékének meghatározására az alábbi képlet szolgál: ( Pj + B) * p Fté = * (1 + k) 2 * i ahol: F té = a termőföld forgalmi értéke P j = a termőföld járulék jellegű jövedelme, melyet étkezési búza kg/ak egységben (nj*a) nj = normatív földjövedelem (étkezési búza kg/1 AK) az FVM teszi közzé a = a föld saját fajlagos AK értéke (ΣAK/ Σha) B = az ingatlan földhozadéka étkezési búza kg értékben kifejezve (b*a) b = az ingatlan környezetében jellemzőnek tekinthető haszonbérleti díj (étkezési búza kg/ak) p = az étkezési búzának az értékbecslést megelőző évben kialakult tőzsdei átlagára (Ft/kg) i = tőkésítési kamatláb korrekciós tényező alak, forma, területi méret földrajzi elhelyezkedés korrekció indoklása közel szabályos trapéz alakú, nagyüzemileg is művelhető birtoktest Sajóbábony és Sajószentpéter között, Miskolc belvárosától 12 km-re korrekció mértéke % 5 225 megközelíthetőség, útviszonyok közvetlen négysávos, gyorsforgalmi autóút mellett saját lehajtóval domborzati és lejtésviszonyok sík, illetve kelet felé néhány %-ot lejtő 0 vízrendezettség rendezett 0 öntözés feltételei kiépített rendszer nincs 0 demográfiai viszonyok települések csökkenő népességgel -5 művelést gátló tereptárgyak egyetlen, kis alapterületű elbontott épület alapja 0 25

8 gazdálkodási tradíciók rendezett, gondozott, környező termőföldek 5 szokásosnál nagyobb fagy-, jég- és vadkár nem ismert 0 kerítettség kerítetlen 0 esztétikai benyomás megnyerő, barátságos környezet 5 környezeti állapot tiszta, rendezett környék 5 gazdasági környezet átlagosan stagnáló 0 insfrastruktúra, közművek víz és elektromos ellátás lehetősége 15 természeti védettség nincs 0 kultúrállapot gyenge, közepes 0 egyéb (piaci viszonyok) csökkenő ingatlanárak -5 összesen 275 ( Pj + B) * p Fté = * (1 + k) 2 * i a = 1.449,78 AK/69,9085 ha = 20,7 AK/ha P j = nj*a = 26,7 kg/ak * 20,7 AK/ha = 552,69 kg/ha B = b*a = 30,00 kg/ak * 20,7 AK/ha = 621,0 kg/ha p (BÉT 2012. átlag) = 62.812 Ft/t i = 5 % k = 2,75 (552,69 + 621) * 62,8 F té = * (1 + 2,75) = 2.764.040 Ft/ha 2 * 0,05 Forgalmi érték (hozamszámítással) : 2.764.040,- Ft/ha x 69,9646 ha = 193.384.953,- Ft 3.3 Végső forgalmi érték meghatározás: FÉ összehasonlító módszerrel FÉ hozamszámítással FÉ számtani átlaggal 182.541 EFt 193.385 EFt 187.963 EFt Figyelemmel az ingatlanegyüttes elhelyezkedésére, jellemzőire, piaci megítélésére, a hasonló méretű ingatlanok keresettségére, az értékbecslés tárgyát képező 1.1 pont szerinti ingatlanegyüttes (vezetékjogokon túli, de egyéb tekintetben) per-, igény és tehermentes tulajdonjogának forgalmi értékét a két értékelési módszer eredményének számtani átlagát elfogadva, kerekített összegben: 188.000.000.- Ft, azaz Egyszáznyolcvannyolcmillió forintban állapítjuk meg. (A meghatározott forgalmi érték általános forgalmi adó fizetési kötelezettséget nem feltételez)

9

10 1. számú melléklet

11

12

13

14 2. számú melléklet

15 3. számú melléklet

16 4. számú melléklet

17 5. számú melléklet

18 6. számú melléklet Műholdas kép

19 7. számú melléklet a telek Sajóbábony felől szomszédos zártkertek Ny felől a 400 kv-os távvezeték a szomszédos ranch É felől a 26-os főút a telek előtt vízelvezető árok a földek mellett Sajószentpéter külterület 063, 064, 065, 067 hrsz.

20 saját bekötőút a birtok É-i határa földút a telekhatárnál a birtok belseje épületmaradvány közműakna Sajószentpéter külterület 063, 064, 065, 067 hrsz.

21 8. számú melléklet