H A J D Ú N Á N Á S V Á R O S I ÖNKORM Á N Y Z A T P O L G Á R M E S T E R É T İ L 3. Száma: 3336-4/2012. Elıkészítık: Dr. Borbély Beatrix önkormányzati és szervezési ügyintézı, Füz Péterné vagyonkezelési és hasznosítási ügyintézı Az elıterjesztés törvényességi ellenırzıje: Dr. Kiss Imre jegyzı ELİTERJESZTÉS az önkormányzati tulajdonú lakások és helyiségek bérbeadásának szabályairól szóló önkormányzati rendelet megalkotására 1. BEVEZETİ Hajdúnánás Városi Önkormányzat Képviselı-testületének döntése alapján, 2005. június 1-jén lépett hatályba az önkormányzati tulajdonú lakások és helyiségek bérbeadásának szabályairól szóló 12/2004. (V. 03.) Önkormányzati Rendelet módosítására és egységes szerkezetbe foglalására megalkotott 24/2005. (V. 25.) Önkormányzati Rendelet (a továbbiakban: ÖR.). Az ÖR. hatályba lépése óta hat alkalommal módosult: a 2/2006. (I. 30.), a 13/2006. (III. 20.), a 22/2006. (VI. 29.), a 10/2007. (III. 22.), a 18/2007. (IX. 20.) és a 19/2008 (IX. 22.) Önkormányzati Rendeletekkel. A fentieken túl, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) 3. (1) bekezdésében kapott felhatalmazás alapján alkotta meg a képviselı-testület az önkormányzati lakások bérleti díjairól szóló 13/2004. (V. 03.) Önkormányzati Rendeletet (a továbbiakban: Bérleti díj rendelet), amelyet az alábbi rendeletek módosítottak: 57/2004. (XII. 22.) Önkormányzati Rendelet, 25/2005. (V. 25.) Önkormányzati Rendelet, 19/2006. (V. 25.) Önkormányzati Rendelet és 7/2008. (III. 26.) Önkormányzati Rendelet. Az önkormányzati tulajdonban lévı, szociális alapon bérbe adott lakások kezelése során felmerülı problémák megszüntetéséhez, továbbá az önkormányzati vagyon hatékony üzemeltetéséhez idıszerővé vált mindkét rendelet átfogó felülvizsgálata. Régóta fennálló problémát jelent a lakbérek/bérleti díjak, a különbözı rezsiköltségek nem, vagy nem határidıben történı fizetése, illetve az a tény, hogy a közös költséget nem a bérlık fizetik meg. Az elıterjesztés mellékletében található az a kimutatás, amelybıl jól látható, hogy az önkormányzat tulajdonában lévı lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek után fizetendı lakbér, illetve bérleti díj összegén felül, havonta 907.547,-Ft-ot tesz ki a közös költség összege, ez éves szinten 10.890.564,- Ft bevételkiesést jelent a Hajdúnánási Építı és Szolgáltató Kft-nek. A TIGÁZ Zrt. Ügyfélkapcsolatok kintlévıség kezelés (3300 Eger, Klapka utca 2.) az önkormányzat kérésére a mellékelt tájékoztatást küldte a hajdúnánási önkormányzati tulajdonú bérlakások bérlıinek gázdíj tartozásairól, amely összesen 6.522.456,- Ft. Hajdúnánás Városi Önkormányzat Képviselı-testülete a 496/2011. (XI. 24.) számú Képviselı-testületi Határozatával a TIGÁZ Zrt. Ügyfélkapcsolatok kintlévıség kezelés (3300 Eger, Klapka utca 2.) tájékoztatásához készült elıterjesztést megismerve úgy határozott a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 24. (1) bekezdés b) pontja, 25. (2) és (5) bekezdése alapján, hogy a Hajdúnánási Építı és Szolgáltató Kft. (4080 Hajdúnánás, Kossuth u. 22.), mint bérbeadó az érvényes bérleti szerzıdéssel és gázdíjtartozással rendelkezı bérlıket 2011. december 31-ig
2 írásban szólítsa fel, hogy a jogszabályban elıírt egyéb lényeges kötelezettségüket nem teljesítik, és/vagy a teljesítést hitelt érdemlı módon nem igazolják 2012. március 31-ig, akkor 2012. március 31-ét követı tizenöt napon belül a bérleti szerzıdésüket írásban mondja fel 2012. május 31. napjával. A hivatkozott képviselı-testületi határozatnak megfelelıen a Hajdúnánási Építı és Szolgáltató Kft., mint bérbeadó az érvényes bérleti szerzıdéssel és gázdíjtartozással rendelkezı bérlıket 2011. december 31-ig felszólította, hogy a jogszabályban elıírt egyéb lényeges kötelezettségüket teljesítsék, és/vagy a teljesítést hitelt érdemlı módon igazolják. A bérlık jogszabályban elıírt egyéb kötelezettségük teljesítése, és/vagy a teljesítés hitelt érdemlı módon történı igazolása folyamatban van. Az E.ON Ügyfélszolgálati Kft. (7602 Pécs, Pf. 197) az önkormányzat kérésére a mellékelt tájékoztatást küldte a hajdúnánási önkormányzati tulajdonú bérlakások bérlıinek villamos energiadíj tartozásairól, amely összesen 7.304.810,- Ft. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVII. törvény 2. számú melléklete alapján, az önkormányzat - e törvény keretei között - rendeletben határozza meg: a) a lakás bérbeadásának feltételeit, b) a bérlıtársi szerzıdés megkötésének, továbbá a lakásban maradó társbérlı részére a megüresedett társbérleti lakrész bérbeadásának feltételeit, c) a felek megállapodásának tartalmát a bérbeadó jogai és kötelezettségei vonatkozásában, d) a lakáshasználati díj emelésének mértékét és feltételeit, e) a bérlı által a lakásba befogadható személyek körét és a befogadás feltételeit, f) a szerzıdés közös megegyezéssel történı megszüntetése esetén a másik lakás bérbeadására, illetıleg a pénzbeli térítés mértékére és megfizetésére vonatkozó szabályokat, g) a cserelakás felajánlása helyett - megállapodás alapján - fizethetı pénzbeli térítés mértékét és feltételeit, h) az elhelyezési kötelezettség vállalásának feltételeit, ideértve az elhelyezésre jogosultak személyi körének és jövedelmi, vagyoni helyzetének szabályozását is, i) a lakás egy részének albérletbe adásához való hozzájárulás feltételeit, j) a lakbérnek a bérbeadás jellege - szociális, költségelvő vagy piaci alapú bérlet - szerint differenciált mértékét, k) a lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait, l) a bérbeadó által nyújtott külön szolgáltatás díját, ha azt a bérbeadónak nem másik jogszabály alapján kell megállapítania, m) a lakásokra vonatkozó rendelkezések megfelelı alkalmazásával, a helyiség bérbeadásának és a bérbeadói hozzájárulásnak a feltételeit, n) a helyiség bérleti jogának cseréjéhez, illetıleg átruházásához történı bérbeadói hozzájárulás feltételeit, o) a törvény alapján elıvásárlási joggal érintett lakások vételárának mértékét és megfizetésének feltételeit, p) a törvény alapján elıvásárlási joggal érintett helyiségek vételárának mértékét és megfizetésének módját, feltételeit, valamint a törvény alapján elıvásárlási joggal nem érintett helyiségek eladásának feltételeit, q) a lakások elidegenítésébıl származó bevételek felhasználásának részletes szabályait, r) a szociális intézménybıl elbocsátott személy részére a másik lakás bérbeadásának feltételeit, s) az önkormányzat költségvetési szervének (vállalatának) saját feladataihoz biztosított önkormányzati helyiség és lakás bérbeadására történı felhatalmazást, illetıleg a bérbeadás feltételeit. Az elıterjesztés mellékletében található rendelet-tervezet tartalmazza az eddig külön rendeletekben szabályozott bérbeadás szabályait és a bérleti díj megfizetésére vonatkozó rendelkezéseket is, nincs ugyanis olyan magasabb szintő jogszabály, amely tiltaná ezen rendelkezések egy rendeletbe foglalását. Amennyiben a képviselı-testület úgy dönt, hogy a közös költség megfizetését ezentúl a bérlık kötelezettségévé teszi, mindenképpen figyelemmel kell lennie az alábbiakra:
3 a Polgári Törvénykönyvrıl szóló 1959. évi IV. törvényre, amelynek értelmében a felek közös megegyezéssel módosíthatják a szerzıdés tartalmát, továbbá a 226. (2) bekezdés alapján jogszabály a hatályba lépése elıtt megkötött szerzıdések tartalmát csak kivételesen változtathatja meg. Ha a szerzıdés megváltozott tartalma bármelyik fél lényeges jogos érdekeit sérti, a fél kérheti a bíróságtól a szerzıdés módosítását, vagy - ha jogszabály másként nem rendelkezik - a szerzıdéstıl elállhat. a Magyarország gazdasági stabilitásáról szóló 2011. évi CXCIV. törvény 2012. január 1-jén hatályba lépett 32. -ára, amelynek értelmében fizetési kötelezettséget megállapító, fizetésre kötelezettek körét bıvítı, a fizetési kötelezettség terhét növelı, a kedvezményt, mentességet megszüntetı vagy korlátozó jogszabály kihirdetése és hatálybalépése között legalább 30 napnak el kell telnie. Az önkormányzat tulajdonában lévı 320 lakásból jelenleg 130 lakásra határozatlan idejő bérleti szerzıdés van kötve. Sajnálatos módon a Lakástörvény önkormányzatok esetében nem teszi lehetıvé a határozatlan idejő bérleti szerzıdések rendes felmondással történı megszüntetését, az önkormányzat csak megfelelı cserelakás felajánlása mellett mondhatná fel érvényesen azokat. Tájékoztatom továbbá a testület tagjait, hogy az önkormányzati lakások vonatkozásában, 2008. április 1-je óta az alábbi lakbérek vannak hatályban: - összkomfortos lakás esetében 285,- Ft/m 2, - komfortos lakás esetében 240,- Ft/m 2, - félkomfortos lakás esetében 120,- Ft/m 2, - komfort nélküli lakás esetében 65,- Ft/m 2, - szükséglakás esetében 40,- Ft/m 2. Az önkormányzat tulajdonában lévı lakások megoszlása komfortfokozat szerint: - összkomfortos 120 db, - komfortos 168 db (ebbıl jelenleg 32 db, Bocskai u. 79. szám alatti lakás hasznosítatlan), - félkomfortos 7 db, - komfort nélküli 20 db, - szükséglakás 5 db. A lakbérek esetleges megemelése - néhány példával érzékeltetve - az alábbiakat jelentené: Lakás komfortfokozata Alapterület (pl.) Jelenlegi bérleti díj Bérleti díj 10%-os emelés esetén Bérleti díj 20%-os emelés esetén összkomfortos 51 m 2 14.535,- Ft 15.988,- Ft 17.442,- Ft komfortos 51 m 2 12.240,- Ft 13.464,- Ft 14.688,- Ft félkomfortos 36 m 2 4.320,- Ft 4.752,- Ft 5.184,- Ft komfortnélküli 25 m 2 1.625,- Ft 1.787,- Ft 1.950,- Ft 2. ELİZETES HATÁSVIZSGÁLAT (a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 17. -a alapján) A tervezett jogszabály valamennyi jelentısnek ítélt hatása, különösen: 1. Társadalmi hatása: az önkormányzati tulajdonban lévı lakások és nem lakás célú helyiségek bérletére pályázók nagyobb körültekintéssel fognak eljárni a pályázat beadása során, várhatóan csak olyan személyek fognak pályázatot benyújtani, akiknek jövedelmi helyzete a lakbér/bérleti díj megfizetése mellett lehetıvé teszi a közös költség fizetését is. 2. Gazdasági hatása: a bérlık fizetési kötelezettsége nı, ezáltal a Hajdúnánási Építı és Szolgáltató Kft., mint ingatlankezelınél marad a lakbér/bérleti díj teljes összege, amelybıl eddig a Kft. a közös költség összegét a társasházak felé megtérítette.
4 3. Költségvetési hatásai: nincsenek. 4. Környezeti következményei: nincsenek. 5. Egészségi következményei: nincsenek. 6. Adminisztratív terheket befolyásoló hatásai: nincsenek. 7. A jogszabály megalkotásának szükségessége: a földgázellátásról szóló 2008. évi XL. törvény rendelkezéseinek végrehajtásáról szóló 19/2009. (I. 30.) Kormányrendelet 73/A. -a alapján, a bérlık által felhalmozott gázdíjtartozás miatt felmondott szerzıdés esetén a szolgáltató a gázórát elviszi, és csak abban az esetben helyezi vissza a fogyasztási helyre, ha a bérlı, vagy a felhasználási hely tulajdonosa a felhalmozott díjtartozást rendezi. A bérlı általában nem fizeti ki a gázdíjtartozást, ezért az önkormányzat, mint a felhasználási hely tulajdonosa rákényszerül arra, hogy a tartozást kifizesse a bérlakás további hasznosítása érdekében. Mindez jelentıs költségekkel jár az önkormányzat számára, amelynek megszüntetését szolgálja a rendelet-tervezet 6. h) pontja. Emellett indokolt a társasházban lévı lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek esetén a bérlık kötelezése a közös költség megfizetésére, mivel annak összege valamennyi ingatlan után, évente 10.890.564,- Ft -ot jelent. A lakásbérleti szerzıdés meghosszabbítása során elıfordulhat annak megállapítása, hogy a bérlı nem minısül szociálisan rászoruló személynek. Ennek oka legtöbbször csak a határozott idejő (általában néhány hónap) munkavégzés miatt megnıtt jövedelem, amelynek letelte után a bérlı jövedelme jelentısen lecsökken. Mivel az ÖR-ben szabályozott lehetıségek közül az egyik, a másik önkormányzati lakás nem szociális jelleggel határozott idejő bérbeadása a gyakorlatban nem volt alkalmazható, a csupán néhány hónap munkaviszonnyal rendelkezı bérlık jelentıs hátrányba kerültek. Emiatt került megfogalmazása a rendelet-tervezet 7. (4) bekezdés a) pontja. 8. A jogalkotás elmaradásának várható következményei: a Hajdúnánási Építı és Szolgáltató Kft. kintlévıségei tovább nınek, a bérlık nagy része továbbra is csak a lakbér összegét fogja rendszeresen megfizetni, a rezsiköltségeket nem. 9. A jogszabály alkalmazásához szükséges személyi, szervezeti, tárgyi és pénzügyi feltételek: a feltételek biztosítottak. 3. INDOKOLÁS (a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 18. -a alapján): A Lakástörvény 3. (1) bekezdése alapján a helyi önkormányzat tulajdonában lévı lakásra a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében meghatározott feltételekkel lehet szerzıdést kötni. Az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történı bérbeadásának a lakás bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazodó feltételeit. A Lakástörvény 36. (2) bekezdése értelmében az önkormányzat tulajdonában lévı helyiség bérbeadásának és a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit - az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályok megfelelı alkalmazásával - önkormányzati rendelet határozza meg; a helyiségbér mértékét az önkormányzati rendelet nem szabályozhatja. A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 20. -ában foglalt egyeztetési kötelezettség a rendelet-tervezet megalkotásával szemben nem áll fenn.
4. RÉSZLETES INDOKOLÁS a Rendelet-tervezethez: 5 2. (2) bekezdés: fıként a szociális jelleggel bérbe adandó lakások esetén sőrőn elıfordul az, hogy az azonos idıpontban meghirdetett több önkormányzati lakás azonos paraméterekkel (pl. szobaszámmal) rendelkezik, ezáltal azonos lesz az érvényesen pályázók köre. A gyakorlat azt mutatja, hogy ezekben az esetekben a pályázók valamennyi lakásra vonatkozóan beadják pályázatukat, amely megnehezíti mind az Egészségügyi és Szociális Bizottság, mind a képviselı-testület döntését. Véleményem szerint indokolt ezért a pályázók körének szőkítése oly módon, hogy az azonos idıpontban meghirdetett lakások esetén, minden pályázó csak egy lakás bérletére nyújthasson be pályázatot. 2. (3) bekezdés g) pont: az önkormányzat, mint tulajdonos jogait korlátozta az a körülmény, hogy az ÖR-ben mindeddig nem szerepelt a kiíró azon jogának fenntartása, hogy a pályázatot - akár indokolás nélkül is - eredménytelennek minısítse, ezért került megfogalmazása a rendelet-tervezetben az eredménytelenné nyilvánítás lehetısége. 2. (7) bekezdés: a Hajdúnánás Városi Önkormányzat Szervezeti és Mőködési Szabályzatáról szóló 4/2011. (IV. 04.) Önkormányzati Rendelet 8. alcíme szabályozza az elıterjesztések jegyzı számára történı leadásának határidejét, amely a testületi ülést megelızı 9. munkanap. Ez a határidı, fıként a lakáspályázatoknál nem, vagy csak nagyon nehezen volt tartható amiatt, hogy a pályázók általában az utolsó napon adják be pályázatukat és ahhoz valamilyen kötelezı mellékletet nem csatolnak. Célszerőnek tartom ezért a rendeletben a beadást követı hiánypótlás lehetıségének kizárását. 6. g)-h): a fent megfogalmazott, közös költség bérlık részérıl történı megfizettetése céljából került megfogalmazása a rendelet-tervezet 6. g) pontja. Ugyanezen h) pontja bevezetésének indoka az, hogy a közüzemi szolgáltatók csak a bérlı hozzájárulása alapján szolgáltathatnak adatot a szerzıdésben vállalt díjfizetési kötelezettségek teljesítésérıl. 7. (4) bekezdés: az ÖR-ben, a lakásbérleti szerzıdés meghosszabbítására vonatkozó rendelkezések alapján a bérbeadónak eddig 2 lehetısége volt arra az esetre, ha a határozott idı lejárta elıtt azt állapította meg, hogy a bérlı nem minısül szociálisan rászoruló személynek: másik önkormányzati lakásnak nem szociális jelleggel határozott idejő bárbeadását ajánlhatta fel, vagy a szociális rászorultságra való tekintettel megállapított kedvezmények megvonása mellett a bérleti szerzıdést meghosszabbíthatta. Ezen lehetıségek közül az elsı a gyakorlatban alkalmazhatatlan volt, hiszen nem volt (most sincs) olyan üres önkormányzati lakás, amelyet ilyen esetekben bérbe lehetett volna adni. Ezért került megfogalmazásra a rendelet-tervezet 7. (4) bekezdés a) pontja, amelynek értelmében a bérbeadás nem másik, hanem a bérlı által bérelt lakásra vonatkozna. A fentiek alapján elıterjesztem az alábbi H a t á r o z a t i j a v a s l a t okat: I. Hajdúnánás Városi Önkormányzat Képviselı-testülete az önkormányzati tulajdonú lakások és helyiségek bérbeadásának szabályairól szóló / (..) Önkormányzati Rendeletet megalkotja. Felkéri a jegyzıt, hogy a rendelet kihirdetésérıl gondoskodjon. Felelıs: Dr. Kiss Imre jegyzı Határidı: 2012. február 29.
6 II. Hajdúnánás Városi Önkormányzat Képviselı-testülete úgy határoz, hogy az önkormányzat tulajdonában lévı, valamennyi lakás - és nem lakás célú helyiségre vonatkozó érvényes bérleti szerzıdést 2012. április 1-jei hatállyal módosítani kívánja, az önkormányzati tulajdonú lakások és helyiségek bérbeadásának szabályairól szóló / (..) Önkormányzati Rendeletben foglaltak alapján. Felkéri a polgármestert, hogy a testület döntésérıl a Hajdúnánási Építı és Szolgáltató Kft-t (4080 Hajdúnánás, Kossuth u. 22.) értesítse. Felkéri a Hajdúnánási Építı és Szolgáltató Kft-t, mint bérbeadót, hogy a testület döntésérıl az érvényes bérleti szerzıdéssel rendelkezı bérlıket értesítse, valamint a bérleti szerzıdéseket a testület döntésének megfelelıen módosítsa. Felelıs: Hajdúnánási Építı és Szolgáltató Kft. Határidı: 2012. március 31. Hajdúnánás, 2012. február 15. Szólláth Tibor polgármester