INGATLANNYILVÁNTARTÁS Balogh Eszter Az ingatlannyilvántartási alapelvek érvényesülése a gyakorlatban A jogi alapelvek olyan általános érvényű tételek, amelyek átfogják az adott jogintézmény jelen esetben az ingatlannyilvántartás egészét, meghatározzák annak célját, tárgyát és a cél megvalósításának módszerét. A körültekintően megválasztott alapelvek irányt mutatnak az ingatlannyilvántartással összefüggő kérdések további szabályozásához, a szabályok helyes alkalmazásához, valamint a nem szabályozott kérdésekben a jogszabályalkalmazásra irányt mutathatnak. Az ingatlannyilvántartás alapelveit az ingatlannyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) első része tartalmazza: a bejegyzés és annak hatálya nyilvánosság elve közhitelesség elve kérelemhez kötöttség elve rangsor elve okirat elve A bejegyzés és annak hatálya Az Inytv. 3. ában foglalt rendelkezések értelmében egyes jogokat az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzés keletkeztet, így az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, valamint a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és használat jogát, valamint a telki szolgalmi jogot, és a jelzálogjogot (önálló zálogjogot). A bejegyzés elvéhez szorosan kötődik az a polgári jogi anyagi jogszabály, mely szerint az ingatlan tulajdonjogának átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozás ingatlannyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. 1 A fentiek értelmében a bejegyzés elve tágabb értelemben azt is jelenti, hogy az ingatlanügyi hatóság az Inytv. 17. ában felsorolt egyes jogokat az ingatlannyilvántartásba egyszerűen csak feltünteti (deklarálja), másesetben magával a bejegyzéssel létesíti, keletkezteti azokat (konstituálja). Az Inytv. 3. (1)(2) bekezdése tételesen sorolja fel azon jogokat, amelyek az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkeznek. A törvény ezen bekezdése kétséget kizáróan bizonyítja, hogy az átruházáson, illetve szerződésen alapuló, a törvényben tételesen meghatározott jogváltozásokat, hanem az ingatlannyilvántartásba való bejegyzés nem követi, hanem keletkezteti. A bejegyzés elve azonban nem jelenti azt, hogy az az ingatlanra vonatkozó sza 1 Ptk. 117. (3) bekezdése www.resimmobiles.hu
46 RES IMMOBILES bályszerű adásvételi szerződés, mely alapján nem kérik a tulajdonjog bejegyzését az ingatlannyilvántartásba, ne lenne hatályos és a tulajdonjogszerzés ne lenne érvényes. Jelentős különbség van az ingatlannyilvántartásba bejegyzett jogszerzés, és a be nem jegyzett között. Az ingatlannyilvántartásba be nem jegyzett jogszerzés mindössze kötelmi hatályú, mely azt jelenti, hogy a jogszerzés csak a szerződő felek, például az eladó és a vevő között hatályos, azaz joghatás kiváltására nem érvényes harmadik személyekkel szemben nem alkalmas. Ezzel szemben az ingatlannyilvántartásba bejegyzett jogszerzés dologi hatályú, tehát nemcsak a szerződő feleket kötelezi, hanem mindenki mással, így harmadik személyekkel szemben is hatályos. Az ingatlannyilvántartás jogkeletkeztető, vagyis konstitutív hatálya ezen a ponton kapcsolódik a közhitelesség elvéhez, amely védi azon jóhiszemű harmadik személyeket, akik az ingatlannyilvántartás adataiban bízva, ellenérték fejében szereznek jogot. Meg kell jegyezni azonban, hogy mivel az ingatlanra nemcsak szerződés alapján lehet jogot szerezni, a bejegyzési elv nem általános érvényű és nem érvényesül töretlenül. Ezt támasztja alá az Inytv. 3. ának (4) bekezdésében foglaltak, mely szerint az ingatlannyilvántartási törvényben meghatározott egyes jogilag jelentős tények, illetőleg hatósági határozat vagy jogszabály erejénél fogva keletkező jogok bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti. A kivételek közé tartoznak az olyan ingatlanra vonatkozó jogváltozások, amelyek nem szerződés alapján következnek be, ilyenek például az öröklésen, hatósági intézkedésen, törvényi rendelkezésen, továbbá elbirtokláson alapuló jogváltozások. Ezekben az esetekben a jogi jelentőségű tény (halál, hatósági határozat, törvényi rendelkezés stb.) alapján a jogváltozás attól függetlenül bekövetkezik, hogy azt bejegyzike az ingatlannyilvántartásba, vagy sem. Nyilvánosság elve A nyilvánosság elve azt szolgálja, hogy az ingatlannyilvántartás tartalma az érdekeltek számára hozzáférhető, és megismerhető legyen. Ezen alapelv az ingatlanügyi hatóság szolgáltatási szerepét juttatja kifejezésre. Az Inytv. 18. (1) bekezdésében foglaltak alapján az ingatlannyilvántartás az erre meghatározott számítógépes adathordozón rögzített, olvasható formában megjeleníthető tulajdoni lapból, a tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak jegyzékéből, továbbá az ingatlannyilvántartási térképből és az okirattárból áll. Az Inytv. 4. (1) bekezdése szerint az ingatlannyilvántartás az e törvényben meghatározottak szerint nyilvános. A gyakorlatban is nagy szerepe van ezen alapelv érvényesülésének, hiszen például: ha egy ingatlant meg kívánnak vásárolni, akkor még a szerződés megkötése előtt lehetőség nyílik arra, hogy az ingatlan tulajdoni lapját megtekintsék, arról hiteles tulajdoni lap másolatot kérjenek, és ezáltal meg lehessen bizonyosodni arról, hogy az eladó által közölt tények pl. az ingatlan területének nagysága, tehermentessége, valamint az eladó bejegyzett tulajdonjoga valóban megfelelnek a valóságnak. Sőt ez nemcsak lehetőség, hanem az Inytv. 66. (1) bekezdés alapján mintegy kötelezettség is, hiszen az ingatlannyilvántartás tartalmát kötelezően kell használni. Ebből következik, hogy egy adásvétel során nem csak
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 47 a tulajdoni lapot kell megtekintetni, hanem a térkép tartalmáról is meg kell győződni. A törvény 4. ának (2) bekezdése alapján: az ingatlannyilvántartási tulajdoni lap korlátozás nélkül megismerhető: azt bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet, hiteles másolatot kérhet. A tulajdoni lapról az alábbi hiteles másolatok állíthatók ki, valamint az Inytvben meghatározottak szerint elektronikus dokumentumként az alábbi hiteles és nem hiteles másolatok szolgáltathatók: teljes másolat amely valamennyi bejegyzést tartalmazza szó szerint, szemle: amely a fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint. A nyilvánosság elve csak a tulajdoni lap tartalmának megismerése tekintetében korlátlan, és a tulajdoni lapot igénylőnek, vagy a betekintőnek ekkor is igazolnia kell személyazonosságát, ezáltal is a tulajdonost igyekszik védeni a törvény, hogy a későbbiek során visszakereshető legyen, hogy ki érdeklődött az ingatlan után. Az okirattárban lévő, illetve a széljegyzett magán és közokiratok, hatósági határozatok tartalmának megismerése, amelyek a jogosult, illetőleg a kötelezett felek bejegyzése vagy törlése alapjául szolgáltak, vagy szolgálhatnak, valamint a tulajdonosok jegyzékének (névmutató) megismerése csak kivételesen, szigorú feltételek érvényesülése mellett lehetséges. A fenti dokumentumok tartalma az ingatlannyilvántartás, illetve a széljegyzett okirat szerinti jogosult, illetőleg kötelezett teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közjegyzői okiratba foglalt engedélyével ismerhetők meg, 2 továbbá akkor is megismerhetőek, ha a kérelmező írásban igazolja, hogy az irat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges. 3 Felmerül azonban a kérdés, hogy az iratbetekintés iránti kérelem esetén mit fogadhat el az ingatlanügyi hatóság igazolásként, mi lehet azaz irat, amely kétséget kizáróan igazolja, hogy az irat tartalmának megismerése valóban a kérelmezőnek joga érvényesítéséhez szükséges? E kérdésre vonatkozóan sajnálatos módon sem az ingatlannyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény, sem pedig ezen törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet nem tartalmaz rendelkezést. Így az ingatlanügyi hatóság egyedi elbírálási körébe tartozik, hogy mit fogad el igazolásként. Példaként említhetjük azt az esetet, amikor az eladó eladja az ingatlanát vevőnek, de az érvényes adásvételi szerződést nem nyújtják be a földhivatalhoz, ezért a vevő tulajdonjoga nem kerül bejegyzésre az ingatlannyilvántartásba. Ezután az eladó mivel még mindig az ő nevén van az ingatlant ismételten adásvételi szerződést köt egy harmadik személlyel, mint vevővel, akinek a tulajdonjoga bejegyzésre kerül az ingatlannyilvántartásba. Miután az ingatlannyilvántartáson kívüli vevő tudomást szerez arról, hogy az eladó ismételten eladta az ingatlant, és a harmadik személy tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlannyilvántartásba, pert kíván indítani az eladó ellen. Az előzőekre tekintettel az elsőként szerződő vevő felkeresi a földhivatalt és iratmásolatot kér az eladó és 2 Inytv. 4. (3) bekezdése 3 Inytv. 4. (4) bekezdése www.resimmobiles.hu
48 RES IMMOBILES a harmadik személy, mint vevő között kötött, és a földhivatalhoz benyújtott adásvételi szerződésről. Az ingatlannyilvántartáson kívüli vevő iratmásolat iránti kérelmében a fenti tényállást előadva, és az általa kötött érvényes adásvételi szerződést bemutatva igazolni tudja, hogy az irat megtekintése valóban joga érvényesítéséhez szükséges. Abban az esetben, ha az irat megismerését jogszabályon, vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettség teljesítése teszi szükségessé, akkor a kérelemben azt a vonatkozó jogszabály helyet kell megjelölni, vagy az iratbetekintési kérelemmel egyidejűleg benyújtani azon hatósági határozatot, mely alapján a kérelmezőnek ezen hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges megismernie az okirat tartalmát. Korlátozás nélkül ismerhető meg továbbá az ingatlan természetben meghatározott részére bejegyzett jogok, tények és átvezetett adatok alapjául szolgáló okiratnak az érintett természetbeni rész meghatározására vonatkozó tartalma. 4 Például egy vezetékjog fennállásánál a bejegyzés alapjául szolgáló okiratból kitűnik, hogy az ingatlan mekkora területét érinti a vezetékjog, és az is megállapítható, hogy a vezeték/kábel az ingatlan mely részén helyezkedik el. Közhitelesség elve A közhitelesség elve alapján az ingatlannyilvántartás a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. 5 A nyilvánosság és a közhitelesség elvének összefüggéséből adódóan a tulajdoni lap tartalma bárki számára korlátozásmentesen megismerhető, valamint mivel az ingatlannyilvántartás a bejegyzett jogok, feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja, így ha valamely jogot az ingatlannyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, akkor senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. 6 Az előzőekből egyértelműen következik az a tény, mely szerint az ellenkező bizonyításig az ingatlannyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlannyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg, valamint a jogok, tények törlése esetén pedig szintén az ellenkező bizonyításig azt kell vélelmezni, hogy azok nem állnak fenn. 7 A közhitelesség elvéhez kapcsolódóan kerül meghatározásra az is, hogy kit terhel a bizonyítás, ha az ingatlannyilvántartásban szereplő adatok fennállását vagy azok helyességét vitatják. Érdemes kiemelni, hogy a közhitelesség elve csak az ingatlannyilvántartásba bejegyzett jogokra, illetve feljegyzett tényekre terjed ki, az ingatlannyilvántartásban feltűntetett adatokra (pl. a jogosult lakcíme, terület, művelési ág) azonban nem Az Inytv. 5. (6) bekezdése alapján az ingatlannyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azt terheli, aki az adatok helyességét, valósággal egyezőségét vitatja. Azon körülmény mellett, hogy az ingatlannyilvántartás a bejegyzett jogokat, illetve a feljegyzett tényeket hitelesen tanúsítja, igen lényeges elemként kapcsolódik a közhitelesség elvéhez a jóhiszeműség vélelmezése, és ezáltal a jóhiszemű jogszerző javára bejegyzett jogok, feljegyzett tények vonatkozásában az ingatlannyilvántartás helyességének, teljességének kérdése. 4 Inytv. 4. (5) bekezdése 5 Inytv. 5. (1) bekezdése 6 Inytv. 5. (1) bekezdése 7 Inytv. 5. (2) bekezdése
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 49 A törvény meghatározza a jóhiszemű jogszerző fogalmát is, mely szerint az ingatlannyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek minősül az, aki az ingatlannyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot. 8 Tehát a jóhiszemű jogszerzést a bizalom és az ellenérték együttes fennállása alapozza meg. Továbbá az Inytv. 5. (3) bekezdésének első fordulata kimondja a jóhiszemű szerző javára, hogy az ingatlannyilvántartást az ellenkező bizonyításig az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér. Az ellenérték fejében jogot szerző személy tehát bízhat abban, hogy az ingatlannyilvántartásba bejegyzett jogok azt illetik, akit a nyilvántartás feltűntet, továbbá, hogy a nyilvántartás tartalmával szemben más jogok nem állnak fenn, ezáltal védi a törvény a jóhiszemű jogszerző érdekeit. Az Inytv. 5. ának (4) bekezdésében foglalt rendelkezés az ingatlannyilvántartáson kívül jogot szerző személyek jogérvényesítésének emel gátat a nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerző érdekében. A rendelkezés tulajdonképpen a bejegyzett jogosultat, illetve a rangsorban előrébb álló jóhiszemű jogszerzőt részesíti védelmében. A közhitelesség elvéhez kapcsolódik a következő példa. Abban az esetben, ha az ingatlanügyi hatóság eljárása során az ingatlannyilvántartás és a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmából megállapítja, hogy az ingatlannyilvántartásba bejegyzett jogosult adataiban valamilyen változás történt (pl. lakcíme változott), akkor azt hivatalból kijavítja. A közhitelesség elvének meghatározása keretében került szabályozásra az a kérdés is, hogy miként kell eljárni abban az esetben, ha a tulajdoni lapon feltüntetett terület mértéke eltér az ingatlannyilvántartási térképen ábrázolt határvonal alapján számított területtől. A fenti esetben tehát, ha az ingatlannak a tulajdoni lapon átvezetett és az ingatlannyilvántartási térképen ábrázolt határvonala alapján a földmérésről szóló jogszabályok szerint meghatározható területnagysága eltér egymástól, akkor ez utóbbi az irányadó. 9 Megállapítható tehát, hogy a közhitelesség az ingatlannyilvántartás egyik legalapvetőbb jellemzője, amely nélkül képtelen lenne betölteni azt a funkciót, amelyre hivatott. A közhitelesség mértéke és terjedelme megállapítható a törvényben foglalt rendelkezésekből. A közhitelesség tartalmát alkotó joghatások iránya pedig lényegében kettős: egyrészt (megdönthető) vélelmet állít fel abban a vonatkozásban, hogy a bejegyzett jog azt a személyt és olyan tartalommal illeti meg, amiként az a nyilvántartásban szerepel, másrészt vélelmezi azt is, hogy az ingatlanra vonatkozóan más jog/tény, mint amely az ingatlannyilvántartásban be van jegyezve/fel van tüntetve, nem áll fenn. 10 Kérelemhez kötöttség elve A kérelemhez kötöttség elve az egyik legfontosabb az ingatlannyilvántartási alapelvek közül. Ezen alapelv szerint az ingatlannyilvántartási eljárás az ügyfél kérelmére, vagy hatósági megkeresésre indul, és az ingatlannyilvántartásba csak az a jog, jogi 8 Inytv. 5. (3) bekezdése 9 Inytv. 5. (7) bekezdése www.resimmobiles.hu 10 Fenyő György.Hidvéginé Erdélyi Erika Papp Iván.: Az ingatlannyilvántartás alapelvei. NyugatMagyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar főiskolai jegyzete 2007. 36. o.
50 RES IMMOBILES lag jelentős tény jegyezhető be, illetőleg kerülhet feljegyzésre, amelyet a kérelem vagy a megkeresés megjelöl. 11 A fentiekre tekintettel a gyakorlatban nagy jelentősége van annak, hogy az ingatlannyilvántartási kérelmet, mint a jogszabály által kötelezővé tett formanyomtatványt az ügyfél helyesen töltse ki, abban pontosan megjelölje azon jogot vagy tényt, amelynek a bejegyzését, illetve feljegyzését vagy törlését kéri. Ugyanis a földhivatal csak azt a jogot vagy tényt jegyezheti be, vagy törölheti az ingatlannyilvántartásból, amit a kérelemben megjelöltek. Sokszor merül fel problémaként, hogy az ingatlannyilvántartási kérelemben nem jelölik meg pontosan a bejegyeztetni/töröltetni kívánt jogot, tényt, vagy éppenséggel az ingatlannyilvántartási kérelemben nem az összes bejegyeztetni/töröltetni kívánt jog vagy tény kerül megjelölésre. Azaz ilyen esetben a földhivatalnak nem áll módjában olyan kérdésben jog, vagy tény vonatkozásában dönteni, melyet a kérelem nem tartalmaz. Ezt példázza az az eset is, amikor tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet nyújtanak be a földhivatalhoz és a bejegyzés alapjául szolgáló okirat és az ingatlannyilvántartás adataiból megállapítható, hogy az érintett ingatlanra holtig tartó haszonélvezeti jog van bejegyezve az egyik szerződő fél javára, aki a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban ezen jogáról lemond, és hozzájárul a jog törléséhez. Mivel az ingatlannyilvántartási kérelemben csak a tulajdonjog bejegyzését kértek, a földhivatalnak nem áll módjában egyidejűleg törölni a bejegyzett holtig tartó haszonélvezeti jogot, tekintettel arra, hogy a kérelemhez kötöttség elve szerint a kérelemben foglaltakhoz kötve van. Fontos kihangsúlyozni tehát, hogy az ingatlannyilvántartási kérelmet mindig körültekintően és pontosan kell kitölteni, és abban az összes bejegyeztetni/töröltetni kívánt jogot, tényt meg kell jelölni, mert a földhivatal csak ebben az esetben tudja teljeskörűen teljesíteni az ügyfél kérelmét. Az Inytv. 6. (2) bekezdésében foglaltak szerint a bejegyzés, feljegyzés, illetőleg az erről szóló határozat a bejegyzés, feljegyzés iránti kérelemben foglaltak szerint javítható, illetőleg egészíthető ki. A fenti rendelkezés értelmében azért is van nagy jelentősége annak, hogy az ingatlannyilvántartási kérelemben helyesen és pontosan kerüljön megjelölésre a bejegyezni/törölni kívánt jog vagy tény, mert amenynyiben a bejegyzésben vagy feljegyzésben hiba lenne, akkor csak a kérelem szerint javítható, illetve egészíthető ki a bejegyzésről/ feljegyzésről rendelkező határozat. Azonban a kérelemhez kötöttség elve alól is létezik kivétel, melyek az alábbiak: az ingatlan vagy a jogosult adataiban bekövetkezett változás, névelírás hivatalból történő bejegyzés, törlés az ingatlannyilvántartásba bejegyzett jog/tény megszűnt nyilatkozattételre felhívás. Az ingatlan vagy a jogosult adataiban bekövetkezett változásról az Inytv. 27. (1) bekezdése rendelkezik. Ennek értelmében az ingatlan adatainak, valamint az ingatlannyilvántartásba bejegyzett jogosult nevének (cégnevének), illetve lakcímének (székhely 11 Inytv. 6. (1) bekezdése
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 51 ének vagy telephelyének) a megváltozását az ingatlanügyi hatóság az érdekelt bejelentése alapján vagy hivatalból (helyszíni ellenőrzés, adatátvétel hatósági nyilvántartásból, különösen a személyiadat és lakcímnyilvántartásból vagy a cégnyilvántartásból történő adatátvétellel) vezeti át az ingatlannyilvántartásban. A kérelemhez kötöttség elvét áttörve a fenti jogszabályhelynek megfelelően a földhivatal hivatalból akkor is átvezeti az ingatlan, illetve a jogosult adataiban bekövetkezett változást, ha azt az ügyfél nem jelenti be a földhivatalhoz. A földhivatal akkor is kijavítja a jogosult nevében történt elírást, ha azt eljárása során egyébként észleli. A földhivatal az ügyfél kérelme nélkül is hivatalból bejegyezheti, illetve törölheti azokat a jogokat és tényeket, amiket az Inytv. 50. (1) és (2) bekezdései felsorolnak. Az Inytv. 50. (1) bekezdésében foglaltak szerint a földhivatalnak hivatalból be kell jegyeznie a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötött haszonélvezeti jogot, használat jogát, tartási vagy életjáradéki jogot, elő vagy visszavásárlási jogot, telki szolgalmi jogot, vételárhátralék biztosítására alapított jelzálogjogot, elidegenítési és terhelési tilalmat akkor is, ha az akire a tulajdonjogot átruházták csak a tulajdonjog bejegyzését kéri. 12 Az Inytv. 50. (2) bekezdése alapján a földhivatalnak hivatalból törölnie kell az ingatlannyilvántartásból: a kisajátítási, illetőleg a telekalakítási eljárás megindítására vonatkozó bejegyzést az eljárás során hozott határozat alapján történt tulajdonváltozás, a jelzálogjog ranghelye előzetes biztosításának tényét az ezen alapuló jelzálogjog, önálló zálogjog, a jelzálogjog ranghelye fenntartásának tényét az ezen alapuló jelzálogjog, önálló zálogjog, továbbá az elő és visszavásárlási jogot, a vételi jogot, valamint a tulajdonjog fenntartásával történő eladás tényére vonatkozó feljegyzést az ezeken alapuló tulajdonszerzés bejegyzésével egyidejűleg, továbbá az öröklési szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat a szerződési örökös tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg Továbbá a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét akkor is törölni kell az ingatlannyilvántartásból, ha a tény feljegyzését meghatározott időtartamra kérték, és ez letelt. Az Inytv. 50. (4) bekezdésében foglaltaknak megfelelően a földhivatal, az ügyfél kérelme nélkül, hivatalból törli azt a jogot vagy tényt, melynek megszűnése az ingatlannyilvántartásból kétségtelenül megállapítható. Hivatalból történő bejegyzés esetei Inytv. 50. (1) alapján haszonélvezeti jog használat joga tartási vagy életjáradéki jog elő és visszavásárlási jog telki szolgalmi jog vételárhátralék biztosítására alapított jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom Hivatalból történő törlés esetei az Inytv. 50. (2) bekezdése alapján kisajátítás telekalakítási eljárás megindítására vonatkozó bejegyzés jelzálogjog ranghelye fenntartásának ténye elő és visszavásárlási jog vételi jog tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye öröklési szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom 12 Inytv. 50. (1) bekezdése www.resimmobiles.hu
52 RES IMMOBILES Rangsor elve A rangsor elvének lényege, hogy az egymást kizáró bejegyzések közül csak a későbbi hatályos, míg az egymással összeférő jogok közül pedig a korábbi rangsorban szerzett jog megelőzi a későbbit. 13 A rangsor elve alapján az ingatlannyilvántartásban egyegy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. 14 A beadványok rangsorát tehát a bejegyzésre, feljegyzésre irányuló ingatlannyilvántartási kérelemnek a földhivatalhoz történt benyújtásának időpontja határozza meg. Ebből következően fontos ügyviteli szabály, hogy a földhivatal a beadványokat még a benyújtásuk napján iktatja, és az érintett tulajdoni lapon a széljegyet feltűnteti. Kivételt képez az előzőek alól az az eset, amikor egy ingatlanra vonatkozóan egyidejűleg több kérelmet nyújtanak be, ilyenkor a bejegyzés alapjául szolgáló okirat keltezése határozza meg a beadványok rangsorát. Az Inytv. 7. (2) bekezdésében foglaltak alapján a kérelmezőnek lehetősége nyílik a ranghely előzetes biztosításának, illetve a ranghely fenntartás tényének feljegyeztetésére az ingatlannyilvántartásba legfeljebb egy évi időtartamra. A ranghely fenntartására, illetőleg az azzal való rendelkezésre a jelzálogjoggal kapcsolatban kerülhet sor. Ranghely azonban csak olyan kérelemmel alapítható, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is benyújtották. Fontos kitételt fogalmaz meg az Inytv. 7. (3) bekezdése, mely alapján a bejegyzések ranghelyével való rendelkezés, harmadik személyeknek a ranghely módosítása időpontjában bejegyzett jogai sérelmével nem járhat. A fenti rendelkezés érvényre juttatásához az ingatlannyilvántartási törvény végrehajtásáról rendelkező 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet további szabályként fogalmazza meg, hogy a bejegyzések ranghelyének megváltoztatása tényét az összes érdekelt fél okiratba foglalt nyilatkozata alapján lehet az ingatlannyilvántartásba feljegyezni. 15 Okirat elve Az Inytv. 8. alapján az ingatlannyilvántartásban jog bejegyzésére, jogilag jelentős tény feljegyzésére vagy adatok átvezetésére ha törvény másként nem rendelkezik csak az e törvényben meghatározott okirat vagy jogerős hatósági, illetve bírósági határozat alapján kerülhet sor. A fentiekre tekintettel az ingatlannyilvántartásba változást csak megfelelő okirat alapján szabad bejegyezni, amely lehet az ingatlannyilvántartási törvényben foglaltaknak megfelelő okirat, jogerős hatósági, illetve bírósági határozat. A jogszabályi rendelkezésből egyértelműen kitűnik, hogy az ingatlannyilvántartásba, ha nem az Inytvben meghatározott okirat, akkor csak jogerős hatósági vagy jogerős bírósági határozat alapján lehet jogot vagy tényt bejegyezni, illetve adatot átvezetni. 13 Fenyő György Hidvéginé Erdélyi Erika Papp Iván: Magyar ingatlannyilvántartási jog. NyugatMagyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar főiskolai jegyzete 2007. 37. oldal 14 Inytv. 7. (1) bekezdése 15 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet 38.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 53 Összegzés Az alapelvek áttekintését követően megállapítható, hogy az ingatlannyilvántartási alapelvek alapjaiban határozzák meg az ingatlannyilvántartási eljárást, szabályozva a bejegyzés, feljegyzés, átvezetés hatályát és módját, a bejegyzések alapjául szolgáló okirati formákat. Továbbá az alapelvek az ingatlannyilvántartás nyilvánosságának és közhitelességének szükségességét és fontosságát is hangsúlyozzák, hiszen csak egy hiteles és bárki számára megismerhető nyilvántartás biztosíthatja a tulajdonjogi biztonságot. * * * www.resimmobiles.hu