Budapest, 2010. december 14. ÓE-RH-2730/2010. A KANDÓ KÁLMÁN KOLLÉGIUM REKONSTRUKCIÓJÁNAK HELYZETE Megoldási javaslat I. Előzmények 1. Az Óbudai Egyetem jogelődje, a Budapesti Műszaki Főiskola az Oktatási és Kulturális Minisztérium határozott felhívására 2006 tavaszán jelentkezett a Kandó Kálmán Kollégium rekonstrukciójára PPP-s konstrukcióban a Magyar Universitás Programon belüli felsőoktatás kollégiumi hálózat férőhely korszerűsítési programjába. A főiskola Gazdasági Tanácsa és Szenátusa határozatban (2006. április 11.) hatalmazta fel a rektort arra, hogy a rekonstrukcióról tárgyalásokat folytasson az OKM-mel, melyet követően a 20 éves bérleti díj 50 %-ának folyósítására vonatkozó szerződést az Oktatási és Kulturális Minisztériummal megkösse. A megállapodás aláírására 2006. április 20-án került sor. 2. A szerződés megkötése után került sor a kétfordulós közbeszerzési eljárás lebonyolítására egy erre jogosítvánnyal rendelkező közbeszerzési cég a Közbesz-Consulting Kft. bevonásával. Az eljárás egyetlen érvényes jelentkezőjével és nyertesével a Magyar Épületszerelő Zrt-vel, (MASZER Zrt.) lefolytatott tárgyalások során egyértelművé vált, hogy az ajánlata magasabb volt, mint az OKM-mel kötött szerződésben szereplő bérleti díj, így 2007. október 1-én a BMF és az OKM közötti szerződés módosítására került sor. A MASZER és a BMF közötti az OKM jogi képviselője által szerkesztett szerződés aláírása 2007. december 19-én valósult meg. 3. 2007 nyarán a Kandó Kollégium kiürítésre került annak érdekében, hogy a megkötött szerződés értelmében a kivitelezőnek határidőre átadásra kerüljön. Azóta a kollégium a tervezett egy éves rekonstrukciós időszakot jóval meghaladóan, az intézményünk biztosította az őrzésvédelem mellett, már harmadik éve használaton kívül van. 1274 kollégiumi férőhely áll rendelkezésünkre három saját fenntartású régebbi kollégium épületben, az új építésű Hotel@BMF Diákotthonban, és három bérleményi helyszínen. A felújítást követően egy viszonylag nagy, koncentrált férőhely kapacitással bővülne az intézmény saját elhelyezési lehetősége, így felül lehetne vizsgálni a bérleményi férőhelyek megszüntetésének a lehetőségét, illetve racionális csökkentését. Az így felszabaduló intézményi lakhatási normatíva keretet a saját kollégiumok felújítására, illetve állagmegóvására lehetne
fordítani. A legutolsó kollégiumi felvételi eljárás során közel 700 fő elutasított hallgatónk volt, ami egy újabb adalék ahhoz, hogy milyen fontossággal bír a Kandó Kálmán Kollégium felújításának a kérdése. 4. Sajnálatos módon 2008 januárjában csődeljárás indult a MASZER Zrt. ellen, ami a vele kötött szerződés teljesítését meghiúsította. A főiskola azonnali megoldást felvázoló kezdeményezése ellenére az OKM állásfoglalása alapján 2008. június 21-én új közbeszerzési eljárást kellett indítottunk. A második közbeszerzési eljárás egyfordulós (egyszerűsített) eljárásként került meghirdetésre, mely szerint az hirdethető ki győztesként, aki a legalacsonyabb ajánlatot adja. A közbeszerzési eljárást a HÉROSZ Építőipari Zrt. és a Hérosz FM Üzemeltetési Kft. nyerte. 5. A HÉROSZ Zrt-vel folytatott tárgyalások után a határozott idejű bérleti és szolgáltatási szerződés ingatlan és szolgáltatás igénybevételére vonatkozó szerződéstervezet elküldésre került a KSH-nak véleményezésre. A KSH az akkor kapott EUROSTAT ajánlásokat visszamenőleg érvényesítve a szerződésre a jóváhagyó nyilatkozat kiadását megtagadta. Hosszú, a főiskola által többször sürgetett, nagyjából egy évig tartó tárgyalássorozat után, melyben államtitkári és miniszteri szinten vettek részt az OKM, a KSH, és a Miniszterelnöki Hivatal illetékesei, végül megállapodás született arról, hogy a szerződések mely pontjait és hogyan kell módosítaniuk a KSH jóváhagyásának megszerzéséhez. A Főiskola azt a levelet, amely magánszektorba sorolhatónak minősíti a Kandó Kollégium rekonstrukcióját 2009. június 7-én kapta meg. Ezt követően, 2009. június 30-án kerülhetett sor az OKM jogi képviselője által összeállított BMF és a HÉROSZ Zrt. között a szerződés aláírására. 6. Ezután a főiskola megszerezte az Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. határozatát (2009. augusztus 11.) is arról, hogy hozzájárul haszonélvezeti jog megadásához a HÉROSZ részére, hiszen enélkül a PPP konstrukció nem valósulhat meg. 7. Az időközben bekövetkezett ár- és árfolyamváltozások miatt másodszor is szükségessé vált a BMF OKM közötti szerződés módosítása erre 2009. december 21-én került sor. Ebben az OKM által elkészített jelenleg is érvényes szerződésben a Minisztérium 20 éven keresztül a fizetendő bérleti díj 50%-ának, azaz 157.200.000 Ft/év összegnek a megfizetésére vállalt kötelezettséget. 8. A bérleti szerződés előírásai szerint a projektcég H-Dorm-Build Kft. néven megalapításra került, az jogszerűen 2009. november 24-én lépett a szolgáltató helyébe minden szerződéses jog és kötelezettség tekintetében. A projektcégbe a későbbiekben belépett a saját erőt biztosító Sandra Form Kft. Mátészalka is, amely azonban a nyertesek egyetemleges és korlátlan felelősségének változatlanságát nem
érinti. Ennek jogszerűségére vonatkozóan a Sandra Form Kft. a Közbeszerzési Tanácstól állásfoglalást kért és kapott. 9. Az időközben bekövetkezett globális pénzügyi, majd gazdasági válság következtében a HÉROSZ Zrt. több hónapon keresztül nem tudott hitelt szerezni a rekonstrukció megvalósításához. Erre végül is csak 2010. május 13-án került sor, amikor a HÉROSZ kötelező érvényű banki ígérvényt kapott hitelnyújtásra az ERSTE Banktól. 10. A hitelnyújtási ígérvény birtokában az egyetem 2010. július 6-án adta át a Kandó Kollégium épületét munkaterületként a kivitelezőnek, és 2010. július 12-én a felek jegyzőkönyvben rögzítették a szolgáltatási szerződés hatályba lépését, illetve aktualizálták a határidőket és pontosították a még megteendő intézkedéseket. A nem építési engedély köteles munkálatok megkezdődtek, a kivitelezési tervek készítése megtörtént, az építési engedély I/1143/33/2010. számon a H-Dorm-Build Kft. részére kiadásra került. A mai napig elkészült kivitelezési munkák értéke, a Szolgáltató munkanemi részösszegeinek figyelembe vételével cca. 220-240 millió Ft-ra becsülhető. A fentiekből egyértelműen megállapítható, hogy az Egyetem (illetve a jogelőd Főiskola) mindenben jóhiszeműen, a felettes Minisztérium és az egyéb véleményező és jóváhagyó szervek rendelkezései szerint és jóváhagyásával, a vonatkozó jogszabályok és előírások maradéktalan betartásával járt el; valamint, hogy továbbra is érvényben vannak az ÓE OKM, illetve az ÓE HÉROSZ közötti szerződések. II. Megoldási javaslat A Nemzeti Fejlesztési Minisztérium felhívására, a PPP konstrukcióban megvalósuló beruházások felülvizsgálatára vonatkozó határozott kormányzati szándék nyomán áttekintettük a kialakult helyzetet, és a következő megállapításokra jutottunk. Megítélésünk szerint a szerződés(ek) felbontása mind anyagi, mind erkölcsi értelemben hatalmas veszteséget jelentene úgy az Egyetem, mint az Állam számára. A megvalósuló rekonstrukció hozzájárul az állami vagyon gyarapodásához. Biztosítja a kor elvárásainak megfelelő hallgatói szociális ellátás kialakítását, hiszen az első és legfontosabb szempont, hogy a hallgatók elhelyezésének kérdése mielőbb kielégítő módon rendeződjék. Figyelembe kell venni továbbá az eddigi elvégzett munkák értékét, valamint azt, hogy a rekonstrukciós munkák leállításával a jegyzőkönyvileg rögzített átadási határidő jelentősen csúszhat, mivel egy új közbeszerzési eljárás rendkívül időigényes, akár hónapokig-évekig is eltarthat, és ennek további jelentős veszteség lehet a következménye (nem beszélve az épület
időközbeni jelentős állagromlásáról). Megállapodás hiányában a peres eljárás költség és időigénye is jelentős lehet. Nem elhanyagolgató járulékos veszteségforrás, hogy ez esetben vélhetően az Óbudai Egyetem elveszti az Európai Uniós pályázaton az Információs Központ kialakítására elnyert további összeget is. III. A javasolt finanszírozási konstrukció 1. Az Óbudai Egyetem és a H-Dorm-Build Kft. megállapodnak abban, hogy a Bérleti és szolgáltatási szerződés VII.1. pontja szerinti 1.415.623.166 Ft + ÁFA összeget a műszaki tartalom csökkenéssel párhuzamosan mérsékelik, pl. elmarad a kortárs művészeti alkotás költsége cca. 14.000.000 Ft, dupla műszaki ellenőri költség megtakarítása cca. 11.000.000 Ft stb., és így megvalósulhat a beruházás. 2. A munka folyamatosságának biztosítása érdekében a megrendelőként az egyetem lép fel, a HEROSZ Zrt. fővállalkozásban látná el a kivitelezést. A felek az elvégzett beruházás megváltási árát a beruházást követő fix áras elszámolás alapján 1.737.700.000 Ft + ÁFA összegben határozzák meg. Ennek megfizetése a Bérleti és Szolgáltatási szerződés szerint az épület átadása után lenne esedékes. 3. Az 1 + 6 éves törlesztésnél az alábbiak szerint alakulnak a tételek: Nettó Bruttó Ft Beruházás vételára 2011. augusztus 30-án 1.390.000.000 1.737.500.000 Első részlet fizetése 2011. augusztus 30-án Nemzeti Fejlesztési Minisztérium 125.760.000 157.200.000 ÓE saját költségvetés terhére 125.760.000 157.200.000 Maradvány: 1.138.480.000 1.423.100.000 Kamat (6 év 8 hónap, 10 % éves kamat) 422.665.387 Bruttó összesen: 1.845.765.387 Fizetendő további 6 részletek 2012/13/14/15/16/17 augusztus 30-án 251.520.000 Ft + Áfa Bruttó éves részlet 314.400.000 Ft Az éves részletek forrása (bruttó) NFM hozzájárulása ÓE saját bevételből Összesen: 157.200.000 Ft 157.200.000 Ft 314.400.000 Ft
4. A fenti, halasztott fizetéses konstrukció jóváhagyása esetén továbbra is a tervezett határidőre, 2011. augusztus 31-re elkészülne a beruházás, ami a jelenlegi szerződés elszámolásával végződne, jogilag teljesen átlátható módon, és amely konstrukcióra volt is már precedens. IV. Összegzés A felvázolt javaslat az eredeti PPP konstrukció financiális és egyéb feltételeihez képest is jóval kedvezőbb megoldást jelent. A jelenlegi PPP szerződéssel szemben nincs maradványérték megtérítési kötelezettség a 20 éves bérleti időszak lezárultával. A fizetendő összeg rögzített, a forintösszeg miatt nincs árfolyamkockázat. Az eredeti összegnél alacsonyabb a beruházási összeg, azaz megtakarítás keletkezik. A Nemzeti Fejlesztési Minisztériumnak a 20 éven keresztül vállalt (bruttó) 157.200.000 Ft/év, azaz összesen 3.144.000.000 Ft helyett 7 részletben csak mindösszesen 1.073.200.000 Ft-ot kellene fizetnie, így 2.070.800.000 Ft-ot megtakarít. A teljes vételár kifizetését követően a beruházás az Egyetem kezelői jogába, a Magyar Állam tulajdonába kerül. Prof. Dr. Rudas Imre