AZ ÉPÜLETEK MAGASSÁGA Az épített környezet szabályozása Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) egyértelműen deklarálja, hogy az épített környezet alakítását, védelmét szabályozni szükséges. Ha belegondolunk ez nem pusztán társadalmi igény, de szükséges eszköz arra, hogy az egyes településeken, egy normának meghatározott értékrend mentén élhessenek együtt emberek, családok és hogy a kialakított környezetük értéket képviseljen a szó gyakorlati és elvont jelentésében is, valamint elődeink épített értékeit is megőrizzük az útókornak, vagy tovább gyarapítsuk. Ez a szabályozás az Étv.-ben és a törvény felhatalmazása alapján megalkotott kormányrendeletekben és egyéb anyagi jogszabályokban, keret jelleggel, többek között, az építmények épületek tervezésére, kivitelezésére, kialakíthatóságára, a kulturális örökség védelmére, stb., vonatkozik. Belátható, hogy egy olyan összetett kérdést és feladatot, mint az épített környezet alakítása több szinten lehet és kell szabályozni, hiszen azt nagyban befolyásolják az egyes települések, városok földrajzi adottságai, történelme, lakossága is. Ennek okán tehát elkülönül az országos és a helyi szabályozás, és míg az országos építésügyi előírások fektetik le a fő szabályokat (kereteket), addig a helyi szabályozás az, mely a részletekig (akár telek, illetve telektömb nagyságig) szabályozza az épített környezet alakítását, a már fent említett szempontrendszer és a keretszabályok figyelembevételével. A fentiekben, leegyszerűsítve megfogalmazott, épített környezet védelme és szabályozása a mindennapi életben is megjelenik, és aki egyszer is építkezett az biztos találkozhatott különböző szabályozási elemekkel. Ezek közül talán kiemelhetjük, a teljesség igénye nélkül, a telek legnagyobb beépíthetőségét, a zöldfelületi mutatót és az építmény-, illetve már épületmagasságot. Az építménymagasság (H) Talán nem túlzó azt állítani, hogy az építménymagasság szabályozási elemként az egyik legbonyolultabb és legösszetettebb. S bár az elnevezése alapján azt gondolhatnánk, hogy tulajdonképpen egy magassági értékről beszélünk, az SI rendszerben nevezett hosszmérték egységben kifejezve, azonban a jogszabály alapos tanulmányozása után rájöhetünk, hogy ez csak részben igaz, mégpedig abban a részében, hogy egy hosszban kifejezett értéket keresünk, de ennek meghatározása az mely ezt az építésügyi fogalmat oly összetetté és egyben nehezen érthetővé teszi nemcsak a hétköznapi ember, de a műszaki szakember számára is. Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20) Korm. rendelet (OTÉK) egy korábbi és jelenlegi hatályos, 1. számú mellékletében leírt fogalom meghatározás szerint: Építménymagasság ( H ): az építmény valamennyi, a telek beépítettségébe meghatározásánál figyelembe veendő építmény kontúrvonalára állított függőleges felületre vetített homlokzati vetületi-felület összegének (F) valamennyi, e vetületi-felület vízszintesen mért hosszának összegével (L) való osztásából (F/L) eredő érték. Azt látjuk a jogszabályban, hogy a korábban hatályban lévő építménymagasság egy számított érték, mely egy osztásból kapott hányados. Konkrétan és egyszerűsítve, az épület összes
homlokzatának felülete, melyet egy párhuzamos síkra vetítve kapjuk a homlokzat vetületifelületét (kivetült területét, F), mely az osztandó, amit ennek a kiterített vetületi-felületnek a vízszintesen mért hosszával, mint osztóval (az épület kontúrvonalán mért, L), elosztunk. Egy egyszerű ábrán szemléltetve: 1. ábra Mivel ez az osztás több érték összegzéséből áll, tulajdonképpen megállapíthatjuk, hogy egy átlagszámításról beszélünk. Minden egyes homlokzathoz meghatározott H érték súlyozott átlagáról, ahol az egyes homlokzatokhoz tartozó F/L értéket meghatározhatjuk az egyes homlokzati felületek magasságának, melyeknek az átlagát vettük. Ez a hányados az építménymagasság értéke. Természetesen a leírt számítás csak általánosítás, és csak a számítás főszabályát magyarázza meg egy geometriai test segítségével. Sajnos a valóságban ezen számítás sokkal bonyolultabb. A bonyolultsága több összetevőből adódik: A gyakorlatban sokszor nem beszélhetünk geometriailag szabályos testekről, az épületek tömegformálása teljesen változó, olykor ráadásul nem egyenes vonalú (tehát íves), ami félgömb, kör, kúp, stb. alakot is formálhat. Sokszor vita tárgya, hogy a jogszabályban matematikailag meghatározott síkokat, azok magasságát, honnan kell felvenni, vagy mérni. A rendezett terepszint képlékeny fogalom egy építkezésnél, így a jogszabály ellenőrizhetőségért több módosítás történt az OTÉK-ban az értelmezés kínálta kiskapuk bezárása érdekében.
Vannak az épületeknek olyan részeik, mely funkciójuknál fogva biztos magasabban helyezkednek el, mint az épület tetőszerkezete (pl.: kémény). Ezen építményrészek tekintetében szükség volt egy olyan részletszabály meghatározásra, melyben azok figyelmen kívül hagyhatóak a számítás során. Tekintettel arra, hogy egy-egy épület alakja részletesebb, mint egy szabályos geometriai test, így az építménymagasság meghatározásánál különböző részletszabályokat is tartalmaz az OTÉK. Az építménymagasság megállapítása során: a) az egyes homlokzati vetületi-felületeket az adott felületi síknak és a legfelső teljes építményszint záró szerkezetének felső síkjának metszésvonala vagy érintővonala és a síknak a rendezett tereppel való metszésvonala közötti magassággal kell megállapítani, legfeljebb 6,0 m magasságú két oromfal kivételével, amelyek nem az építmény hosszoldalán állnak, b) az egyes homlokzatfelületekhez hozzá kell számítani - a kémény, a tetőszerelvények, a 0,5 m2-t meg nem haladó felületű padlásvilágító ablak és az 1,0 m2-t meg nem haladó felületű reklámhordozók kivételével - mindazoknak az építményrészeknek (attikafal, torony, kupola, tető, tetőrész vagy egyéb építményrész) a felületét, amelyek az a) pont szerinti metszésvonalra vagy érintővonalra az építmény irányában emelkedő 45 alatt vont sík fölé emelkednek, ezen építményrészeknek az illető homlokzat felületi síkjára ugyancsak 45 alatt vont - az előzővel párhuzamos - síkkal történő vetítéssel meghatározott magasságával, c) a négy oldalról körülhatárolt légakna, légudvar, belső udvar homlokzatfelületeit, valamint a loggiák belső oldalfelületeit és azok vízszintesen mért hosszait figyelmen kívül kell hagyni, d) az egy telken álló több épület magasságát külön-külön kell figyelembe venni. Az épület egy homlokzatának magasságát a hozzá tartozó F/L érték alapján kell megállapítani. Tehát az általános meghatározáson túl a jogszabály, a fentiekben ismertetett számítást, a gyakorlatba átültetve, illetve ahhoz közelítve, konkrét épületekre, épületrészekre is meghatározza a számítási szabályokat. Ennek alapján a pontok leegyszerűsített gyakorlati magyarázata: a) Meghatározza, hogy az egyes homlokzatokon, mettől-meddig kell nézni a magassági értéket. Ez azért fontos, hiszen míg az épület kontúrvonalán mért vízszintes hossz, mint érték (tulajdonképpen az épület kerülete) viszonylag egyértelmű, addig a vertikálisan mért érték már nem. Ezért az előírás szerint a magassági érték egyik pontja a rendezett terepszint, a másik pontja pedig a legfelső építményszint záró szerkezete (pl. felső, zárófödém legfelső síkja). Ebből a magassági értékből levonható (nem kell beleszámítani) a 6 m magasságot meg nem haladó, nem az épület hosszoldalán álló két oromfalat (2. ábra). b) Definiálja azokat az épületrészeket, melyek pontszerűen magasabbra nyúlhatnak az épület kubatúrájából. Más szavakkal az épület egységes tömegéből kinyúló épületrészek, szerkezetek számításban történő kezelése. A meghatározás fő eleme az a) pontban meghatározott magassági vonal felső metszéspontja (építményszint
zárószerkezete), melyről egy 45 -os szögben állított sík fölé eső épületszerkezeteket, illetve azok felületét az egyes homlokzatoknál számolt értékbe bele kell számítani. c) Az épületen kialakított loggia (belső felülete), légakna, légudvar, belső udvar t figyelmen kívül kell hagyni a számításnál. Ennek jelentése, hogy az épület kontúrvonalán belülre eső, jellemzően falszerkezettel körülzárt, homlokzati felületeket nem kell a számításba belevenni. d) A pont egyértelműsíti, hogy különálló épületek magassága nem átlagolható. Azokat külön kell kiszámolni. Kémények, tetőszerelvények, 0,5 m 2 - t meg nem haladó kibúvók, tető felépítmények, és 1m 2 -t meg nem haladó reklámhordozók figyelmen kívül hagyhatóak. Kettő, 6m-t meg nem haladó magasságú oromfal elhagyható. 2. ábra Összefoglalva azt mondhatjuk, hogy az építménymagasság számítás matematikai módszerek alapján meghatároz egy olyan kubaturát, épülettömeget, amely két jellemző méretének osztásával egy átlagmagassági értéket kapunk. Ennek célja, hogy az egységes épülettömegnek meghatározzunk egy magassági értéket, mely magassági érték alá az épület, építmény tömege nagyrészt belefér (tehát nem az épület különböző pontjainak, homlokzatinak magassága). Az építménymagasság fogalmának problémái Ha végig gondoljuk a jogszabályalkotó szándékát, akkor világossá válik, hogy a tervezői szabadság korlátozása és a túlszabályozás nélkül nehéz egy magassági érték egzakt meghatározása, amelyet minden valóságban előforduló példára, ugyanolyan biztonsággal alkalmazhatunk. Ha csak egy magassági értéket szabályoznánk, akkor nehéz lenne
meghatározni, hogy a terepszinttől mérve az épület mely pontjáig határozzuk ezt meg. Tulajdonképpen egy magassági korlát, sík, alá kellene minden épületet bezsúfolni, mely esztétikai és használhatósági problémákat is felvethet. Marad tehát az átlagmagasság számítás, mely az átlag számtani tulajdonságai miatt lehetővé teszi, hogy az épület egyes részeinek magassága meghaladja az előírt legnagyobb magassági méretet. Azonban be kell lássuk, ez lehetőséget adott/ad ugyanakkor az épületek különböző részeinek magassági és területi értékeinek módosítására. Ez akkor jelenthet problémát, ha mondjuk egy szomszédnak, vagy egyéb, az építkezéssel érintettnek egy épületrész (homlokzat) magasságával van problémája és az esetleg magasabb is, mint a szabályzatban előírt érték, de az épület többi része, illetve alacsonysága az átlag számítása után teljesen szabályos, a szabályzatban meghatározottnál kisebb értéket mutat. Egy példán érzékeltetve: A kiemelt piros (Hmax) homlokzat magassága az építmény magasságot jelentősen meghaladja, de a csatlakozó alacsony épületrész tömege, a súlyozott átlagban nagyobb hatással bír, ezáltal a számított építménymagasság a (H1) zöld értékhez lesz közelebb. 3. ábra Érdekesség, hogy az építménymagasság számítási metódusa egyáltalán nem kezeli az íves felületeket, azok számítási módját, pedig a modern építészet ismét egyre gyakrabban alkalmazza azokat, a tervezésben. Egy-egy ilyen jellegű épület építménymagasság számítása, a jogszabály szerint, elviekben megegyezik az egyszerűbb formákat tartalmazó épületek számításával, gyakorlatilag az egyes homlokzatokat egy síkra vetítve kell kiszámolni (kiszerkeszteni) a homlokzati vetületi-felületeket. Azonban a ferde, íves homlokzati elemek merőleges vetítő síkkal történő ábrázolás során rövidülhetnek, így a számítás során a valós homlokzat felület helyett, kisebb területű vetületet kapunk, ami a végeredmény szempontjából nem mellékes (4/a ábra). Elmondható, hogy a hasonlóan bonyolult épületek építménymagasság számítása, de hatósági ellenőrzése is nehéz feladat.
4/a. ábra 4/b ábra További gyakorlati problémát jelentett az építménymagasság számításhoz tartozó egyéb fogalmakkal történő trükközés. E tekintetben az OTÉK, több módosítás után, kísérletet tett arra, hogy egyéb előírásokkal az építménymagasság számítás fogalmából keletkező kiskapukat bezárja, de nem minden valós élethelyzetet tud kezelni. Az alábbiakban két példát mutatunk be. Terepszint megváltoztatása Miután az egyes homlokzati-felületi magasságokat a rendezett terepszinttől kiindulóan kell számítani, gyakori jelenség volt a tervdokumentáción a rendezett terepszint megváltoztatása az épület környezetében, a kedvező építménymagassági érték elérése érdekében.
5.ábra A terepszint alá került felületek az építmény magasságba nem számítanak bele. (csökkentett vetületi felület). Megváltoztatott terepszint (feltöltés) az épület homlokzatához csatlakozóan. E tekintetbe az OTÉK hatályos szövege tartalmaz rendelkezést. Konkrétan megtiltja a terepszint műszaki, vagy egyéb nyomos indok nélküli megváltoztatását. Bár az is igaz, műszaki indok mindig található egy építkezésen. Beépítettségbe beleszámító épület szerkezetekkel való számítási érték csökkentés A módszer lényege, hogy egy beépítettségbe beleszámító, hosszanti, vagy vonalas szerkezetet, illetve egyéb építményt, az épület egyes homlokzati részéhez ragasztva csökkenthető az adott-homlokzat vetület-felületi érték (hiszen az érintett homlokzat hossza, és így az osztó megnő) 6. ábra: 45 fokos vetítősík alatt található felületek levonhatóak (zöld felület) amennyiben a homlokzati sík előtt további beépítésbe épület szerkezet található (piros tömeg)
Fentiek alapján megállapíthatjuk tehát, hogy vannak olyan esetek, mikor az építménymagasság csökkenthető, a jogszabályban foglaltak szerint, de ez a csökkentés az épület lényegi magasságát, tömegét nem csökkenti, pedig az épületet kívülről szemlélő számára az épülettömeg magassága az, ami befolyásoló. Az építménymagasság gyakori konfliktusforrás, az építés minden szereplője között, mivel az építtető érdeke az építési szabályok maximális kihasználása, viszont az olyan érintett, akinek az épület magassága valamilyen jogsérelmet okoz (pl: panorámához való jog, benapozás csökkenése) nehezen érthetik meg, hogy az építménymagasság értéke, nem egyenlő, sőt általában kisebb, mint az épület legmagasabb pontja (3. ábra). Az épületmagasság. ( Ém ) Az építésügyi jogszabályok nagymértékű átalakítása a 2013-as évben az OTÉK-ot sem kerülte el. Az építésügyi szabályozás tulajdonképpen új alapokra helyeződött, melynek okán 2018. évtől új településrendezési eszközök hatályba léptetése történik majd meg a hatályos jogszabályi előírás szerint. Ennek megfelelően az új településrendezési rendszerhez megtörtént az OTÉK hozzáigazítása, átalakítása többek között a fogalom meghatározások területén is. A jelen cikkben érintett építménymagasság fogalom is megszűnt, illetőleg átalakult és új fogalom is megjelent az épületek magassági kialakíthatóságának szabályozására. Ezek a fogalmak az épületmagasság (Ém), valamint új szabályozási elemként megjelent a Homlokzatmagasság (Hm). A hatályos jogszabály (OTÉK) szerint: Épületmagasság ( Ém ): az épület valamennyi külső és belső sík, vagíy kiterített íves homlokzati felülete összegének (F) valamennyi, e felületek vízszintesen mért hosszának összegével (L) való osztásából (F/L) eredő érték. Homlokzatmagasság ( Hm ): az épület homlokzatának magasságát a hozzá tartozó F/L érték alapján kell megállapítani, melynek számítása során figyelmen kívül kell hagyni a) a kémények, szellőzőkürtők, tetőszerelvények magasságát, b) a vizsgált homlokzatfelülettől 12,00 m-nél távolabbi (hátrább álló) építményrészeket, c) a vizsgált homlokzatfelület vízszintes összhosszának egyharmadát meg nem haladó összhosszúságú és legfeljebb 3,00 m magasságú ca) tetőfelépítmény, építményrész, attika, álló tetőablak, cb) a terepbevágás mögötti homlokzatrész magasságát, továbbá d) a magastető és oromfalainak 6,00 m-t meg nem haladó magasságú részét. A gömb, félgömb, donga vagy sátortető alakú építmények ( tetőépítmények ) homlokzatmagasságát, ha az a 12,00 m magasságot nem haladja meg, a vetületmagasság felében, ha a 12,00 m magasságot meghaladja, a vetületmagasság 6,00 m-rel csökkentett értékében kell meghatározni. Az épületmagasság definíciójából megállapítható, hogy önmagában a számítás részletszabályai nincsenek meghatározva, mint korábban az építménymagasság fogalomnál. Ez jelenleg az OTÉK 7. (5)-(6) bekezdésében található:
Az épületmagasság megállapítása során: a) az egyes homlokzati felületek magasságát az adott felületi síknak (vagy íves felületnek) aa) a telek beépítettsége meghatározásánál figyelembe veendő épületkontúrt kitöltő legfelső építményszintje záró szerkezete felső síkjának metszésvonala vagy érintővonala, és ab) a rendezett tereppel való metszésvonala közötti magassággal kell meghatározni; b) az egyes homlokzatfelületek magasságához hozzá kell számítani ba) mindazoknak az épületrészeknek (attikafal, torony, kupola, tető, tetőrész, reklámhordozó vagy egyéb épületrész) a felületét, amelyek az a) pont szerinti metszésvonalra vagy érintővonalra az épület irányában emelkedő 45 alatt vont sík fölé emelkednek, ezen épületrészeknek az illető homlokzat felületi síkjára ugyancsak 45 alatt vont - az előzővel párhuzamos - síkkal történő vetítéssel meghatározott magasságával, bb) íves homlokzatfelületek esetén a számítási eljárás azonos a ba) alpontban leírttal, de a visszavetítés a kiterített felület érintővonalára merőlegesen, pontonként történik c) figyelmen kívül kell hagyni: ca) a kéményeket, cb) a tetőszerelvényeket, cc) a 0,5 m2-t meg nem haladó felületű padlásvilágító ablakokat, cd) a 0,5 m2-t meg nem haladó felületű reklámhordozókat, ce) a négy oldalról körülhatárolt légakna, légudvar homlokzatfelületeit, cf) a loggiák belső oldalfelületeit és azok vízszintesen mért hosszait, cg) a tűzfalat, ch) a pincelejáró, a gépkocsilehajtó, az angolakna térszint alatti homlokzati felületeit; d) az egy telken álló épületek épületmagasságát külön-külön kell meghatározni. A szintterület számítása során a bruttó alapterületbe nem kell beszámítani az erkély, a függőfolyosó, a tornác, a fedetlen terasz és udvar, a közterülethez csatlakozó árkád bruttó alapterületét Első ránézésre úgy tűnhet, hogy a három fogalom paralel, gyakorlatilag ugyanazt takarja. Azonban részleteibe menve apró, de fontos különbségeket fedezhetünk fel az épületmagasság és építménymagasság között, melyet kiegészítve és együtt értelmezve tesz teljessé a homlokzatmagasság fogalma. A fogalmakat összehasonlítva láthatjuk, hogy az építménymagasság számításának részletszabályai tulajdonképpen kettéváltak. Az alap meghatározás, hogy egy épület homlokzati felületének területe, és ezen (terület) vízszintesen mért hosszával osztva kapott számérték egy F/L hányados, mind a homlokzatmagasság, mind az épületmagasság kiinduló tézise. A részletszabályok elemzése azt mutatja, hogy a számítás során bizonyos elemeket melyek a korábban hatályos építménymagasság meghatározásnál figyelmen kívül hagyhatóak voltak most külön, külön tartalmaz a két fogalom, tehát amit az épületmagasság számításánál nem kell beleszámolni, azt a homlokzatmagasság számításnál igen. A legtriviálisabb példa erre az oromfalak kérdésének kezelése, amelyet épületmagasság meghatározásnál bele kell vennünk a számításba, míg a homlokzatmagasságnál 6 m magasságig levonhatjuk az építményrész felületét (tehát nincs korlátozva a darabszám, így ez
az össze oromfalra vonatkozik, valamint a 6 m feletti felületrészt be kell számítani). Ugyanakkor az építménymagasság számításnál a két nem hosszoldali 6 m-es oromfal teljesen figyelmen kívül hagyható volt (7. ábra). A fontosabb különbségek Különbség H Ém Hm Megjegyzés F/L meghatározása Oromfal Reklámhordozó (tető fölött) - vetítősíkokkal történik a meghatározás a homlokzattal párhuzamos felületre - az összes homlokzat súlyozott átlagát számítjuk két, nem hosszoldali, 6 m-nél kisebb levonható 1 m 2 figyelmen kívül hagyható Tűzfal nem kezelte = Belső udvar figyelmen kívül hagyható - homlokzat felülete közvetlenül számítandó - az összes homlokzat súlyozott átlagát számítjuk az összes 0,5 m 2 figyelmen kívül hagyható figyelmen kívül hagyható nem kezeli = - homlokzat felülete közvetlenül számítandó - minden homlokzatra külön számoljuk az összes oromfalból 6 m magasságú rész levonható nem kezeli = nem kezeli = nem kezeli = A legtöbb esetben nincs különbség. Ott viszont ahol a vetítősíkkal történő vetítés miatt rövidül a vetületmagasság, lehet eltérés. Nincs meghatározva milyen beépítési módoknál hagyható figyelmen kívül. Pincelejáró, gépkocsi kihajtó, angolakna Íves felületek, építmények nem kezelte = Nem kezelte külön, függőleges felületre vetített síkidomként számolandó figyelmen kívül hagyható kiterített felületként pontonként visszavetítve (teljes felület) terepbevágás mögötti homlokzatrész figyelmen kívül hagyható 12 m > a vetületmagasság felében számít 12 m< a vetületmagasság 6 m-el csökkenthető 4/b. ábra
Kettő, nem hosszoldali, 6m-t meg nem haladó magasságú oromfal, kémények, tetőszerelvények, 0,5m 2 -t meg nem haladó kibúvók, tető felépítmények, és 1m 2 -t meg nem haladó reklámhordozók figyelmen kívül hagyhatóak. Kémények, tetőszerelvények, 0,5m 2 -t meg nem haladó kibúvók, tető felépítmények, 0,5m 2 -t meg nem haladó reklámhordozók figyelmen kívül hagyhatóak, de az oromfalak, számításba veendőek. 45 fokos vetítősík alatt található felületek elhagyhatóak, viszont a pincelejáró, gépkocsi lehajtó angolakna térszín alatti felületei ak. 45 fokos vetítősík alatt található felületek elhagyhatóak, továbbá a pincelejáró, gépkocsi lehajtó angolakna térszín alatti felületei is levonhatóak. 7. ábra Az épületmagasság, homlokzatmagasság fogalmainak kérdései A különbségeket szemléltető táblázatból látszik, hogy a jogszabályalkotó, az építménymagasság számításánál felvetődő kérdéseket igyekszik a két új fogalomban kezelni. Azonban találhatunk olyat, mely újonnan bekerült az OTÉK hatályos szövegébe, de további kérdéseket vet fel. Gyakorlati példaként az épületmagasság számítása során figyelmen kívül hagyható tűzfal példáját említeném. A hatósági és tervezési munkában is felvetődő kérdés volt a takart tűzfalak kezelése az építménymagasság számítása során ikres és zártsorú beépítés esetén, ahol az épületek közvetlenül egymás mellé, összeépültek a telekhatáron. A homlokzat fogalmából és az épületek fizikai kialakításából következően nem volt egységes álláspont, hogy a telekhatáron álló takart tűzfal, melyhez a szomszédos épület ugyanúgy csatlakozott, az építménymagasság számítása során figyelembe veendő homlokzat-e. Miután átlagot számítunk az építménymagasság meghatározásánál egy kieső homlokzat nagyban befolyásolhatja az F/L hányados értékét (8. ábra). Erre az érdekességre ad választ az OTÉK az épületmagasság számítása során a figyelmen kívül hagyható építményrészek meghatározásánál. Jelesül, hogy a tűzfalat nem kell figyelembe venni. Viszont adódik egy újabb jogszabályi érdekesség, ami szerint, ha minden esetben figyelmen kívül hagyhatjuk a tűzfalat a számítás során azzal nem nyitunk-e újabb lehetősség az épületmagasság kedvező csökkentésére? Gondoljunk bele, a jelenlegi jogszabály szerint egy oldalhatáros beépítésű telken, telektömbön, is az egyes épületek tűzfala teljesen figyelmen kívül hagyható a számításból.
Persze a homlokzatmagasság fogalmából következően (ott nincs leírva, hogy figyelmen kívül hagyható) az esetleges félreértések kiküszöbölhetőek, de ez csak akkor valósul meg, ha a településrendezési eszközök mindkét szabályozási elemmel élnek. Hasonló helyzetet eredményezhet az oromfalak beszámítása is, mint ahogy az fent már említésre került (7. ábra). 45 fokos sík alá eső felületek a számításnál elhagyhatóak (F1, F5) telekhatár tűzfal a számítás során figyelmen kívül hagyható akár eltakart (F4), akár látszó szerkezet (F3) 8. ábra Ugyanakkor megállapíthatjuk, hogy pusztán a fogalom nevének megváltoztatása is komoly változásokat eredményezet, hiszen az építménymagasság helyett bevezetett épületmagasság, már csak épületekre értendő, amely fogalom szűkebb az építmények csoportjánál, ahogy az az Étv. 2. -ban szerepel. Ez egyértelmű meghatározás a tekintetben, hogy a jogszabály szószerinti értelmezése okán ne kelljen építményekre (pl, szélkerék, kerti tető) épületmagasság számítást csinálni, számon kérni. Az új, épületek magasságát szabályozó, fogalmakról, a fenti különbségek alapján elmondható, hogy, Hm és Ém tekintetében, némely esetekben különböző értékeket kaphatunk. Ennek a ténynek a településrendezési eszközökben történő bevezetésnél van nagy jelentősége, hiszen, ha egy szabályozási terv, helyi építési szabályzat csak az egyik fogalmat vezeti be, akkor csak annak megkövetelését kérheti számon az építtetőtől, még akkor is, ha a másik fogalom kiszámításánál esetleg kedvezőbb értéket kapunk. Bár egyfelől a szabályozási elemek bővülése ad egyfajta rugalmasságot a települések jogszabályalkotóinak (települések képviselő testülete, közgyűlés), vélhetően mindkét fogalommal (Hm, Ém) találkozni fogunk a települések építési szabályzatában, annak figyelembevételével, hogy a jövőben az épületek magassági behatárolásnak (előírásainak) már több módja is létezik.
A jelenleg hatályos jogszabályalkalmazás Mint ahogy azt említettük az épületmagasság és homlokzatmagasság fogalmai új szabályozási eszközök. Alkalmazhatóságuk attól függ, hogy a településrendezési eszközökbe beépülnek és ezzel hatályba lépve a továbbiakban az épületek magassági szabályozását e fogalmak szerint kell megállapítani, ellenőrizni. Az új fogalmak hatályba léptetését pedig a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet biztosítja, mely teljesen új előírásokat állapított meg a településrendezési eszközök készítésére vonatkozólag. A kormányrendelet a régi szabályozás és az új szabályozás közötti az átmeneti időszak végét 2018. december 31. határnapban állapította meg, vagyis ez időpontig kell minden településeknek az új szabályozás alapján (az új szabályozási elemekkel, fogalmakkal) új településrendezési eszközöket megalkotni, mely az OTÉK-ban meghatározott új fogalmakkal is összhangban van. Ez azt jelenti, hogy a megjelölt időpontig a már hatályban lévő településrendezési eszközök használhatóak, de új csak a hatályos szabályok alapján alkotható meg. Emiatt az átmeneti rendelkezés miatt, a gyakorlatban, a települések többségén hatályos régebbi szabályozási eszközök alapján történnek az engedélyezések és így az esetek nagyobb felében az építésügyi hatóságok is az építménymagasság számítását kérik be egy engedélyezési tervdokumentációban. Ennek nem csak jogszabályi, de ésszerűségi oka, hogy a régebbi szabályozási elemek általában nem tartalmaznak a hatályos OTÉK szerinti épületmagasság és homlokzatmagasság tekintetében megállapításokat, így azokat számon kérni sem lehet. Ezt az átmeneti rendelkezést a jogszabályalkotó az OTÉK-ra is kiterjesztette, így az engedélyezési eljárások tekintetében a gyakorlatban sokszor a már régebbi szabályozási fogalmakkal találkozhatunk az eljárásokban. Mivel az új szabályozási eszközök hatályba léptetésének kötelező végdátuma az ami jelenleg meghatározott, így egy-egy település dönthet úgy, hogy az előírt határidő előtt alkot meg új szabályozást. Ebben az esetben megtörténhet, hogy egy-egy településen teljesen eltérő szabályozási elemek, fogalmak szerint kell egy-egy engedélyezési eljárást lefolytatni. ez a tény pedig nagyobb odafigyelést igényel mind az ügyfelek mind a jogalkalmazók részéről.