Végezhető-e a hitelbiztosítéki érték megállapítási tevékenység kiszervezés keretében? A hitelbiztosítéki érték meghatározására irányuló tevékenységnek a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény (Hpt.) 6. (1) bekezdés 58. pontja szerinti kiszervezés keretében történő folytatásával kapcsolatos állásfoglalás kérés. I. A TÉNYÁLLÁS Az MNB-hez több kiszervezés tárgyú bejelentés érkezett, amelyek szerint egyes takarékszövetkezetek a hiteleik biztosítékául szolgáló ingatlanfedezetek forgalmi értékének és hitelbiztosítéki értékének megállapítását, illetve a korábban megállapított forgalmi érték és hitelbiztosítéki érték ellenőrzését kiszervezés keretében látják el. A bejelentést tevő takarékszövetkezetek ugyanazzal a társasággal (Vállalkozó) kötöttek szerződést a megjelölt tevékenységek ellátására. Az MNB a bejelentések alapján felhívta az érintett takarékszövetkezetek figyelmét, hogy a vonatkozó előírások alapján az ingatlanfedezetek forgalmi értékének és hitelbiztosítéki értékének megállapítására, piaci értékének felülvizsgálatára irányuló tevékenység, mint a hitelképesség vizsgálat, az ügyfél és adósminősítési tevékenység résztevékenysége, a pénzkölcsön nyújtási tevékenység fogalomkörébe tartozik. Így az ingatlan értékelési tevékenység kiszervezés keretében nem látható el, figyelemmel a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény (Hpt.) 6. 58. pontjának kiszervezésre vonatkozó fogalom meghatározására. II. A JOGKÉRDÉS Amennyiben az ingatlan értékmeghatározás a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény (Jht.) szerinti hitelbiztosítéki értékre is vonatkozik (első megállapítás vagy felülvizsgálat érdekében), akkor az olyan speciális, jogszabály által végezni rendelt tevékenységnek tekinthető-e, amely kiszervezés keretében is végezhető? III. A KÉRELMEZŐ ÁLLÁSPONTJA A Kérelmező álláspontja szerint a hitelbiztosítéki érték meghatározása a Jht. hatálya alá tartozó szakosított hitelintézetek által végzendő speciális tevékenységnek minősül, amely a jogszabály által végezni rendelt" körbe tartozik. Ezen önálló szakmai művelet nélkül szabályszerűen nem lennének biztosíthatóak - sem a közvetlen hitelezés körében, sem pedig a jelzálog-hitelintézeti refinanszírozás körében azon törvényi előírásoknak való megfelelések, amelyek a Jht. szerinti szabályszerű jelzálogbanki működéshez elengedhetetlenül szükségesek. A kizárólag a jelzálog-hitelintézetekre irányadó Jht. 5. (4) bekezdése szerint a hitelbiztosítéki érték megállapításának módszertani elveit külön jogszabályok határozzák meg a lakóingatlanok és termőföldek tekintetében. A részletes szabályok alapján a jelzálog-hitelintézeteknek az egyéb pénzügyi intézményektől eltérően értékmegállapítási szabályzatot szükséges készíteniük, amelyet az MNB hagy jóvá. A Kérelmező véleménye szerint alappal következtethető, hogy ezen külön szakértői tudást igénylő és szabályozott, ellenőrzött folyamatot jelentő művelet önálló, a hitelezéstől megkülönböztethető, egyben jogszabály által kötelezően végzendő jelzálog-hitelintézeti tevékenységnek minősül. Ezen elkülöníthető jelleget támasztja alá a Jht. 3. (5) bekezdése is, amely önállóan végezhető üzleti tevékenységként definiálja az ingatlanok forgalmi és hitelbiztosítéki értékének a meghatározását a következők szerint: A jelzálog-hitelintézet a (2) bekezdésben meghatározott pénzügyi, befektetési, illetve kiegészítő befektetési szolgáltatáson kívül üzletszerűen kizárólag ingatlanok forgalmi és hitelbiztosítéki értékének meghatározását végezheti." Mivel az értékbecslési tevékenység során adatkezelés, adatfeldolgozás és adattárolás is megvalósul, így a Kérelmező álláspontja szerint a kiszervezésnek a Hpt. 6. (1) bekezdés 58. pontjában meghatározott fogalmi elemei ebben az esetben teljes körűen fennállnak. A hitelbiztosítéki érték első meghatározására vonatkozó fenti szabályrendszer mellett a jelzáloghitelek fedezetéül szolgáló ingatlanok értékének folyamatos monitoringjára is kötelező jogszabályi rendelkezések vonatkoznak. A hitelintézetekre és befektetési vállalkozásokra vonatkozó prudenciális követelményekről és a 648/2012/EU rendelet módosításáról szóló az Európai Parlament és a Tanács 575/2013/EU rendelete (CRR) 208. cikk (3) bekezdésében meghatározottak szerinti érték-felülvizsgálat egy jelzálog-hitelintézeti működésben értelemszerűen a hitelbiztosítéki
érték monitoringját kell jelentse. Ennek megfelelően a Kérelmező szerint ez a folyamat is a kiszervezett tevékenység, vagyis a hitelbiztosítéki érték aktualizálása körében az előkészítő szakvélemény a Vállalkozó készíti. Ahogy a hitelbiztosítéki érték megállapítás, úgy annak felülvizsgálata is jogszabály által elrendelt, kötelező művelet a Kérelmező szerint. IV. AZ MNB ÁLLÁSPONTJA Az MNB alábbiakban kifejtett álláspontja mind a jelzálog-hitelintézetek által kötelezően végzendő hitelbiztosítéki érték megállapítására irányuló tevékenység (Hitelbiztosítéki érték megállapítása), mind pedig az ingatlannal fedezett kitettségek piaci értékének megállapítására irányuló tevékenység (Értékbecslési tevékenység) kiszervezés keretében történő folytatására vonatkozik, noha a Kérelmező állásfoglalás kérése csak a Hitelbiztosítéki érték megállapításának kiszervezés keretében történő végezhetőségére vonatkozik. Az MNB azért fejtette ki álláspontját mindkét megjelölt tevékenység vonatkozásában, mivel az állásfoglalás kérésben a Kérelmező az Értékbecslési tevékenységet a Hitelbiztosítéki érték megállapításának szinonimájaként használja. A vonatkozó előírások szerint azonban a megjelölt tevékenységek egymással nem teljesen egyező tartalmúak, továbbá a Hitelbiztosítéki érték megállapításra kizárólag jelzálog-hitelintézetek kötelezettek. Ezzel szemben az Értékbecslési tevékenység folytatására minden pénzügyi intézmény kötelezett, amely kihelyezésének, kitettségének ingatlan fedezet a biztosítéka. Fentiek szerint azok a nem jelzálog-hitelintézetként működő takarékszövetkezetek, amelyek értékbecslési tevékenységük kiszervezés keretében történő ellátására vonatkozóan bejelentést tettek az MNB-hez, nem Hitelbiztosítéki érték megállapítására, hanem Értékbecslési tevékenység folytatására kötelezettek. 4.1. Hitelbiztosítéki érték megállapítása A CRR 3. cikk (1) bekezdés 74. pontja definiálja a jelzálog-hitelbiztosítéki érték fogalmát. A hivatkozott jogszabályhely szerint jelzálog-hitelbiztosítéki érték az ingatlan azon értéke, amelyet az ingatlan jövőbeni piaci értékesíthetőségének óvatos becslésével állapítanak meg, figyelembe véve az ingatlan hosszú távon fenntartható jellemzőit, a rendes és helyi piaci feltételeket, az ingatlan jelenlegi használatát és megfelelő alternatív felhasználási módjait. A jelzálog-hitelezésből adódó kitettségekre vonatkozó sajátos előírásokat a CRR 402. cikk (1)-(3) bekezdései határozzák meg, a hivatkozott jogszabályok a Hitelbiztosítéki érték megállapításának módjára vonatkozó konkrét előírást nem tartalmaznak. Azt, hogy a Hitelbiztosítéki érték megállapítás és az Értékbecslési tevékenység egymással nem teljesen egyező tartalmú tevékenységek, a CRR több rendelkezése 1 is megerősíti, amelyek szerint egyes tagállamok a jelzáloghitelbiztosítéki érték megállapítására a teljes mértékben ingatlannal fedezett kitettségek piaci értékének megállapítására vonatkozó előírásoknál szigorúbb kritériumokat határoztak meg. A Hitelbiztosítéki érték megállapítására Magyarországon is szigorúbb előírások vonatkoznak, mint az ingatlannal fedezett kitettségek piaci értékének megállapítására. A Jht. 5. (4) bekezdése alapján a hitelbiztosítéki érték megállapításának módszertani elveit külön jogszabály 23 határozza meg. Ennek alapján a jelzálog-hitelintézet értékmegállapítási szabályzatot készít, amelyet az MNB hagy jóvá. A jelzálog-hitelintézeteknek az általuk kötött kölcsön, illetve a kezesség és bankgarancia, valamint egyéb bankári kötelezettség ügyletek fedezetéül felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értékét és termőföldnek nem minősülő ingatlan értékét a vonatkozó előírások és a saját hitelbiztosítéki érték-megállapítási szabályzatuk szerint kell meghatározniuk. A Jht. 8. (2) bekezdés a-d) pontjai több feltételt határoznak meg arra vonatkozóan, hogy a jelzálog-hitelintézet mely jelzáloghitel-szerződésből, vagy kapcsolódó kölcsönszerződésből eredő követelést vásárolhat meg pénzügyi 1 CRR 124. cikk (1) bekezdés, 126. cikk (2) bekezdés d) pontja, 2 termőföldek és lakóingatlanok hitelbiztosítéki érték meghatározásának módszertani elveiről szóló 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet 3 a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet 2/5
intézménytől, illetve biztosító részvénytársaságtól. A Jht. 8. (2) bekezdés c) pontja szerint a jelzáloghitelszerződésből, vagy kapcsolódó kölcsönszerződésből eredő követelés megvásárlásának többek között az is feltétele, hogy a fedezetéül szolgáló ingatlan hitelbiztosítéki értékét a jelzálog-hitelintézet az erre vonatkozó szabályok betartásával állapította meg. 4.2. Értékbecslési tevékenység A piaci értéket, mint külön fogalmat a CRR 4. cikk (1) bekezdés 76. pontja határozza meg, mint az ingatlan szempontjából azt a becsült értéket, amelyen az ingatlant egy eladni szándékozó eladó megfelelő hirdetés útján egy vásárolni szándékozó vevőnek független ügylet során el tudná adni az értékelés időpontjában, feltételezve, hogy a felek jól értesülten, körültekintően és kényszer nélkül járnak el. A CRR az ingatlantulajdon fedezettel szembeni követelményekről rendelkező 208. cikk (3) bekezdés a) pontja szerint az ingatlanérték és az ingatlanértékelés monitoringja tekintetében az intézmények az ingatlan értékét rendszeresen, a kereskedelmi ingatlanoknál legalább évente egyszer, lakóingatlanoknál pedig minden harmadik évben monitorozzák. Az intézmények gyakrabban monitoroznak, ha az ingatlanpiaci feltételek jelentősen változnak. A CRR 4 további speciális előírásként tartalmazza, hogy amennyiben az intézménynek információja van arról, hogy az ingatlan értéke az átlagos piaci árhoz viszonyítva jelentősen csökkenhetett, úgy az ingatlan értékét felül kell vizsgálni. Ez esetben a felülvizsgálatot olyan értékbecslőnek kell elvégeznie, aki rendelkezik a becslés elvégzéséhez szükséges szakképzettséggel, képességgel és tapasztalattal, és független a hitelezési döntéssel kapcsolatos folyamattól. További speciális szabály 5, hogy a 3.000.000 EUR, azaz hárommillió EUR, vagy az intézmény szavatoló tőkéjének 5%-át meghaladó értékű kölcsönök esetén az ingatlanértékelést független értékbecslőnek legalább háromévente felül kell vizsgálnia. Magyarországon az Értékbecslési tevékenységet a hitelintézetek és a pénzügyi vállalkozások éves beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 250/2000. (XII. 24.) Korm. rendelet Fedezetértékelés számviteli követelményei című IV. fejezet (5) bekezdésében foglaltak szerint szükséges végezni. A hivatkozott előírás értelmében a fedezet értékelésekor alapul vett érték meghatározása során kiindulási alapul a fedezet piaci értéke szolgál, ha van megbízható értékítéletet tükröző piaci ára. Amennyiben a fedezetnek nincs piaca, vagy nincs megbízható értékítéletet tükröző piaci ára, úgy értéke az értékbecslő szakértő, vagyonértékelő, vagy könyvvizsgáló által felülvizsgált általános értékelési eljárással, módszerrel meghatározott értéke. A CRR 101. cikk (2) bekezdésben előírtak szerint Értékbecslési tevékenység folytatására és adatszolgáltatásra a pénzügyi intézmény az Unión belül minden olyan ingatlanpiac vonatkozásában kötelezett, ahol kitettséggel rendelkezik. A CRR 229. cikk (1) bekezdése a hitelezési kockázat tőkekövetelményének meghatározásához belső minősítésen alapuló módszert használó hitelintézetekre speciális követelményként írja elő, hogy ingatlanbiztosíték esetén a biztosítékot független értékbecslőnek kell értékelnie piaci, vagy annál alacsonyabb értéken. Az intézménynek elő kell írnia a független értékbecslő számára a piaci érték átlátható és egyértelmű módon történő dokumentálását. 4.3. A kiszervezésre vonatkozó előírások A Hpt. 6. (1) bekezdés 58. pontja szerint kiszervezés: ha a pénzügyi intézmény a pénzügyi vagy kiegészítő pénzügyi szolgáltatási tevékenységéhez kapcsolódó vagy jogszabály által végezni rendelt olyan tevékenységét, amelynek során adatkezelés, adatfeldolgozás vagy adattárolás valósul meg, nem önállóan végzi, hanem annak folyamatos vagy rendszeres elvégzésére tőle szervezetileg független személlyel köt szerződést. 4 CRR 208. cikk (3) bekezdés b) pontja 5 CRR 208. cikk (3) bekezdés b) pontja 3/5
4.4. A Hitelbiztosítéki érték megállapítás és az Értékbecslési tevékenység kiszervezés keretében történő folytatása A Kérelmező érvelésében a Hitelbiztosítéki érték megállapítás és az Értékbecslési tevékenység azonos tartalmú tevékenységekként jelenik meg, amely tevékenységek vonatkozásában hivatkozása szerint a kiszervezés Hpt. 6. (1) bekezdés 58. pontja szerinti fogalmi elemei teljes körűen fennállnak. A Jht. 3. (1) bekezdésében foglaltak értelmében a jelzálog-hitelintézetek Magyarország, az Európai Unió más tagállama vagy EGT-állam területén lévő ingatlanon alapított jelzálogjog fedezete mellett nyújthatnak pénzkölcsönt. A folyósított pénzkölcsönök összege a fedezeti ingatlan hitelbiztosítéki értékén alapul 678. A Jht. a jelzáloghitelintézetek számára kötelezően írja elő 9 a Hitelbiztosítéki érték megállapításának kötelezettségét. Fentiek szerint a jelzálog-hitelintézetek pénzkölcsön nyújtásának, a folyósítható pénzkölcsön összege megállapításának a Hitelbiztosítéki érték megállapítása képezi az alapját. Tartalma alapján mind az Értékbecslési tevékenység, mind a Hitelbiztosítéki érték megállapítás a hitelképesség vizsgálatával függ össze és a hitel- és pénzkölcsön nyújtási tevékenység előkészítéseként végzik az intézmények. A Hpt. 6. (1) bekezdés 40. c) pontjában foglaltak alapján a hitel és pénzkölcsön nyújtására irányuló pénzügyi szolgáltatási tevékenység a hitelképesség vizsgálatával, a hitel és kölcsönszerződések előkészítésével, a folyósított kölcsönök nyilvántartásával, figyelemmel kísérésével, ellenőrzésével, a behajtással kapcsolatos intézkedéseket is magában foglalja. E rendelkezés alapján a jelzálog-hitelintézet pénzkölcsön nyújtási tevékenysége vonatkozásában a Hitelbiztosítéki érték megállapítása és az egyéb ingatlan fedezetű hitel és pénzkölcsön nyújtás tekintetében az Értékbecslési tevékenység a pénzkölcsön nyújtás fogalomkörébe tartozó, abba beleértendő résztevékenységet valósít meg, az ún. core business része. Amint azt az MNB már számos állásfoglalásában rögzítette, a kiszervezésre és a közvetítésre irányuló definíciók alapján a két intézmény közötti fő elhatárolási szempont, hogy az adott tevékenység a pénzügyi szolgáltatás, illetve kiegészítő pénzügyi szolgáltatás fogalomkörébe tartozik-e, vagy csak a pénzügyi szolgáltatáshoz, kiegészítő pénzügyi szolgáltatáshoz kapcsolódó tevékenység-e. Amennyiben a végezni kívánt tevékenység magának a pénzügyi szolgáltatásnak a részét képezi, akkor az csak közvetítői szerződés keretében látható el. Ha viszont a tevékenység maga nem minősül pénzügyi szolgáltatásnak, csak ahhoz kapcsolódik, akkor az egyéb feltételek megléte esetén kiszervezés keretében végezhető. Abból, hogy egy adott tevékenység a jogszabály által végezni rendelt, még nem következik, hogy azt kizárólag kiszervezés keretében lehet ellátni, ellenkező értelmezés esetén a közvetítés és kiszervezés nem lenne egymástól elhatárolható. Jogszabály által végezni rendelt tevékenységnek a gyakorlatban elsősorban azok a tevékenységek tekinthetők (pl. iratkezelés, irat megsemmisítés, könyvelés), melyek folytatását nem kifejezetten pénzügyi intézményként történő működésére tekintettel, hanem általános érvénnyel írja elő a jogalkotó. Így az a körülmény, hogy a jelzálog-hitelintézetek a Jht. 3. (2) bekezdésében meghatározott, részükre engedélyezett tevékenységeken túlmenően kizárólag ingatlanok forgalmi és hitelbiztosítéki értékének meghatározását végezhetik, nem eredményezi, hogy ez a speciális szakértelmet és tudást igénylő, a jelzáloghitelezési tevékenység fogalomkörébe tartozó tevékenység kiszervezés keretében lenne folytatható. A hivatkozott előírás sem tartalmaz ilyen szabályt, a jelzálog-hitelintézetek által és nem a kiszervezés keretében ellátható tevékenységről rendelkezik. A fentieket erősíti, hogy a Hpt. 279. (1) bekezdése kötelezően előírja a pénzügyi intézmények számára, hogy pénzügyi és kiegészítő pénzügyi szolgáltatásra irányuló szerződést csak írásban köthetnek. Így a pénzügyi 6 CRR 124. cikk (1) bekezdés második fordulata előírja, hogy a kitettség teljes mértékben ingatlannal fedezettként kezelt része nem lehet nagyobb a piaci érték jelzáloggal terhelt összegénél, vagy azon tagállamokban, amelyek törvényi vagy rendeleti szinten szigorú kritériumokat határoztak meg a jelzálog-hitelbiztosítéki érték megállapítására vonatkozóan, az adott ingatlan jelzálog-hitelbiztosítéki értékénél. 7 Jht. 5. (3) bekezdés A jelzáloghitelekből, a refinanszírozási jelzáloghitelekből, valamint az önálló zálogjog visszavásárlásából eredő, továbbá a különvált zálogjog átruházásával biztosított tőkekövetelések állományának mértéke - ide nem értve a kapcsolódó kölcsönrészből eredő tőkeköveteléseket, továbbá a visszavásárlási vételár, valamint a refinanszírozási jelzáloghitel kapcsolódó kölcsönrészre eső összegét - nem haladhatja meg a fedezetül szolgáló ingatlanok együttes hitelbiztosítéki értékének hetven százalékát. 8 Jht. 8. (1) bekezdés c) pont 9 Jht. 5. (4) bekezdés 4/5
szolgáltatási szerződés írásban történő megkötése a jogszabály által kötelezően végzendő tevékenység. Mivel azonban a szerződéskötés a pénzügyi szolgáltatási tevékenység immanens részét képezi, ezért az annak ellenére nem látható el közreműködő útján kiszervezés keretében, hanem kizárólag közvetítői szerződés megkötése útján, hogy jogszabály által kötelezően végzendő tevékenység. A Hpt. 6. (1) bekezdés 90. pont a) alpontja ugyanis előírja, hogy a pénzügyi intézménnyel kötött megbízási szerződés alapján a pénzügyi intézmény nevében, javára és kockázatára, pénzügyi szolgáltatás, kiegészítő pénzügyi szolgáltatás nyújtásának, szolgáltatásra irányuló szerződés megkötésének elősegítésére irányuló tevékenység, ideértve a pénzügyi intézmény nevében, javára és kockázatára történő kötelezettségvállalást, vagy a szerződés megkötését is, kiemelt közvetítői tevékenységet valósít meg. A fentiek alapján a hitel és pénzkölcsön nyújtás pénzügyi szolgáltatás fogalomkörébe tartozó Értékbecslési tevékenység és a Hitelbiztosítéki érték megállapítási tevékenység nem a pénzügyi szolgáltatáshoz kapcsolódnak, hanem maguk is részei a pénzügyi szolgáltatásnak ezért nem láthatók el kiszervezés keretében, hanem csak közvetítői tevékenység formájában. A közvetítői tevékenység tartalma szerint lehet kiemelt közvetítői vagy függő ügynöki tevékenység. Ezért a pénzügyi intézményeknek a kintlévőségeik biztosítékát képező ingatlan fedezetek értékelését maguknak szükséges végezniük, vagy közvetítőt vehetnek igénybe a tevékenység ellátásához a Hpt. 10. (1) bekezdés a) pont aa) alpont, ab) alpont, b) pont ba) alpont és bb) alpont szerint. Fent kifejtettekre figyelemmel az MNB a piaci gyakorlat egységessége és a Kérelmező közvetítői, kiszervezési tevékenysége jogszabályokkal való maradéktalan összhangjának megteremtése érdekében szükségesnek tartja, hogy a Kérelmező alakítsa át a Hitelbiztosítéki érték megállapítási tevékenység és az értékbecslési tevékenység végzésére vonatkozó konstrukcióját. A fentiekbe beleértendő az is, hogy azok a partner pénzügyi intézmények, amelyek értékbecslési tevékenységüket a Vállalkozóval kötött kiszervezési szerződésben foglaltak szerint kiszervezés keretében kívánták ellátni, a szóban forgó tevékenység végzésére a jövőben pénzügyi szolgáltatás közvetítőt vegyenek igénybe és erre vonatkozó szerződést kössenek. 5/5