TEENDŐ LISTA ELADÓKÉNT INGATLAN BEFEKTETÉS ÉRTÉKBECSLÉS TANÁCSADÁS ELÉRHETŐSÉGEK www.atz.hu tanacsadas@atz.hu +36 30 697 11 94 VALÓS ÉRTÉKET TEREMTÜNK
1 INGATLAN BEMUTATÁSA Mit tegyünk, hogy az ingatlan bemutatása szakszerű és egyben jó hangulatú is legyen? az ingatlan legszebb, legtisztább állapotával várja az érdeklődőt (ez nem egyenlő a hibák eltakarásával, csupán bemutatjuk a vevőnek milyen az rendezett, legjobb állapotában). a bemutatás során térjen ki mindenre, legyen a vevő teljes körűen tájékozott (ehhez használja a KIAJÁNLÓ BROSÚRÁT segítségül). ha lehetséges szép, napos időben történjen a mutatás, törekedjünk arra a napszakra, ahol az ingatlan a legjobban benapozott. egy bő fél órát legalább szánjunk a bemutatásra, legyen kényelmes a tempó, ne rohanjunk át az ingatlanon. ha háziállat van az ingatlanban vagy a közelében, tájékoztassuk a vevőjelöltet a mutatás előtt. ha szükséges biztosítsunk még egy időpontot, hogy újra megtekinthesse az érdeklődő, esetleg átgondolt kérdéseit feltehesse
2 ÁRTÁRGYALÁS Mit tekinthetünk komoly ajánlatnak? Egy vevő ajánlatot kétféleképpen tehet: szóban és írásban. Amennyiben szóban teszi, az egy ártárgyalás kezdetét jelenti, de komolyságot és elhatározást akkor képvisel, ha írásban történik, valamint letéttel támogatott. Letétnek nevezzük azt az összeget, amelyet egy eladás-vétel során a vevő egy harmadik félnél (pl. ügyvéd) letétbe helyez, így nyomatékosítja vételi szándékának komolyságát, hiszen ha a biztosítékkal támogatott ajánlat után eláll, a letétet elbukja és a tulajdonos úgynevezett bánatpénzként megkapja. Amennyiben az ajánlat elfogadásra kerül, a letét összege beleszámolódik a vételárba; ha nem, a letett összeg visszajár a vevőnek.
3 Hogyan tudjuk maximalizálni a vevő ajánlatát? Először engedjük ajánlatot tenni a vevőt, hiszen ha már elnyerte tetszését az ingatlan, kialakul számára egy ár tartomány, amennyiért megvásárolná. Az első ajánlat valószínűleg ennek a tartománynak az alsó határán lesz. Ne ijedjünk meg, ha ez az ajánlat esetleg egyértelműen alacsony számunkra, hiszen a vevő kötelezettséget vállal már, így ajánlatánál lejjebb nem mehet ezután, ellenben feljebb még igen, ami számunkra kedvező. Elkezdődik az ártárgyalás. Amennyiben keveselljük az árat, tegyünk ellenajánlatot. Ha engedünk az irányárból, a vevő is komfortosabban érzi magát, és nyereséges üzletként tekint a vételre. Egy jó ellenajánlatot a vevő biztosan elfogad, legfeljebb egy kis összehangolásra lesz még szükség. Indokoljuk az ellenajánlat mértéket, értse a vevő, hogy megéri az árát az ingatlan és jó vételnek néz elébe. (Használja segítségül akár az általunk készített egyszerű értékmegállapítást.)
4 ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS Hogyan készüljünk fel az adásvételre? Energetikai tanúsítványt készíttessünk (tudunk ajánlani megfelelő szakembert) vagy ha van és 10 évnél nem régebbi, az is megfelelő. Tulajdoni lap áttekintése. A szerződéskor mindegyik tulajdonosnak, illetve haszonélvezeti joggal rendelkező személynek meg kell jelennie és aláírni a megfelelő dokumentumokat, amennyiben ez nem lehetséges szerezzük be az ügyvéd által ellenjegyzett Meghatalmazásokat. Még az Adásvétel napja előtt kérjük el az Adásvételi tervezetet, hogy azt át tudjuk olvasni, és akár jelezni tudjuk az Ügyvédnek ha észrevételünk van, vagy módosítani kell valamit. Fokozottan figyeljünk a határidőkre, a személyes illetve ingatan adataira, és a fizetési ütemezésre! Az Adásvételre minden érintett vigye magával Személyes okmányait.
5 Foglaló vagy Előleg? Ha nem egy összegben történik az ingatlan kifizetése, Adásvételkor megfizetésre kerül az első részösszeg, amely általánosságban a vételár 10%-a. Ha ezt a részösszeget, Foglalóként határozzuk meg és az ügylet a Vevő hibájából nem jön létre, úgy erre az összegre az Eladó jogosult. Ha viszont az Eladónak felróható okokból nem befejezhető az ügylet, úgy köteles a Vevőnek a Foglaló dupláját visszafizetni. Amennyiben ezt a részösszeget Előlegként határozzuk meg, a Vevő elállása esetén visszajár neki az Előleg, míg ha az Eladó áll el csupán az Előleget kell visszafizetnie és nem duplázódik az összeg.
6 ADÓZÁS INGATLAN ELADÁSAKOR Mit és mennyit kell fizetni? Személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség merül fel (SZJA), amennyiben jövedelme keletkezik az Eladónak az ingatlan eladásból, valamint 5 illetve 15 éven belül történik az értékesítés. Adóalap: az eladási értékből le kell vonni az általunk fizetett vételárat, illetve o a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadások (pl. ingatlanközvetítői jutalék, hirdetési költségek, stb.); o értéknövelő beruházások. Az szja mértéke az adó alapjának 15%-a. Az 5 éves értékesítési határidő lakóház, lakás esetében érvényesül, minden más ingatlan tekintetében 15 éven belüli értékesítés esetében merülhet fel az szja fizetési kötelezettség. A szerzés napjától kezdve évről évre csökken az adóalap befizetendő része, az alábbiak szerint (lakás esetén): o 0. év (szerzés éve) -> adóalap 100 %-a; o 1. év -> adóalap 100 %-a; o 2. év -> adóalap 90 %-a; o 3. év -> adóalap 60 %-a; o 4. év -> adóalap 30 %-a; o 5. év -> adóalap 0 %-a.
7 BIRTOKBA ADÁS Mikor van a birtokbaadás és mik a teendők Eladóként? Birtokbaadás általában azon a napon történik, amikor az utolsó vételár részlet is megfizetésre kerül. A birtokbaadáskor birtokbaadási jegyzőkönyvet kell felvenni, amelyben rögzíteni kell a közüzemi mérőórák állását és gyári számát. Ez azért is fontos, mert a birtokbaadás napjáig minden költség az eladót, azt követően pedig már a vevőt terhelik. Ezt követően meg kell kezdeni az órák átírását. Ezt úgy szokták intézni, hogy az eladó és a vevő együttesen elmennek a közüzemi szolgáltatókhoz és a jegyzőkönyvben feltüntetett óraállásig az eladó kifizeti az aktuális fogyasztást, valamint ezzel egyidejűleg a vevő átíratja saját nevére az órákat. Szükséges dokumentumok: o adásvételi szerződés; o birtokbaadási jegyzőkönyv; o tulajdoni lap; o nyomtatvány; o személyi azonosító okmányok. Az eladó köteles a birtokbaadás napjáig kiköltözni, azaz teljesen kiüríteni a lakást és az összes kulcsot, proxyt odaadni az új tulajdonosnak.