Budapesti Gazdasági Főiskola KÜLKERESKEDELMI FŐISKOLAI KAR KÜLGAZDASÁGI SZAK nappali tagozat tőzsde-pénzintézetek szakirány AZ ERSTE BANK HUNGARY NYRT. LAKÁSHITELEZÉSI POLITIKÁJA, LAKÁSCÉLÚ HITELEI Készítette: Vitányi Violetta Budapest 2007 4
Tartalomjegyzék Bevezetés... 4 I. Lakáshitelezés helyzete Magyarországon... 6 1. Lakáshitelezési politika a rendszerváltást követő években...6 2. Lakáshitelezési politika alakulása a 2006 és 2007-es években...9 II. A lakáshitelezési folyamatok során felmerülő kockázatok 12 III. Lakásfinanszírozás forrásai... 18 IV. Az Erste Bank lakáshitelezési politikája... 21 1. Az Erste Bank Hungary Nyrt. általános bemutatása...21 2. Az Erste Bank lakáscélú hitelei...23 V. Lakáshitelezési folyamat 46 VI. Összehasonlítás a versenytársak ajánlataival... 50 Összefoglalás... 56 Hivatkozási jegyzék... 57 Melléklet... 61 5
Bevezetés A lakáscélú hitelek az ezredforduló után - 2000. év elején hozott lakáspolitikai intézkedések, állami támogatási rendszer kiépítésének hatására- dinamikus fejlődésnek indultak. Azonban a 2003-ban hozott szigorítások következményeként megváltozott a lakáshitelek szerkezete, a lakosság előnyben részesítette a deviza-alapú hiteleket, melynek térhódítása a mai napig tart, megelőzve az ez idáig oly népszerű forint-alapú lakáshiteleket. A többféle finanszírozási forma - állami támogatások, garanciák igénybevétele, piaci kamatozású lakáscélú hitelek, megtakarítással egybekötött jelzáloghitelek- segítségével egy családnak lehetősége nyílik arra, hogy élete egyik legfontosabb beruházási döntését a lehető legjobb megoldás szerint hozza meg. Éppen ezért döntöttem úgy, hogy szakdolgozatom témájául a lakáshitelezést választom, ezen belül is lehetőségeit, kockázatait, főbb feltételeit. Dolgozatom első részében azt vizsgálom, hogy Magyarországon hogyan fejlődött, változott a lakáskérdés a rendszerváltástól napjainkig, összefüggésben az állami támogatási rendszer kiépítésével. A folytatásban rátérek a lakáshitelezés kockázataira, melyet nagyon fontosnak tartok, hiszen ha az ember hitel felvételére kényszerül, akkor legyen tisztában és tudatában a hitelek kockázati tényezőivel. A választott témám harmadik részében bemutatom azokat a lakásfinanszírozási forrásokat, melyeket a hitelt felvevők igénybe vehetnek. Ezeket a források csoportosíthatók külső, piaci forrásként, illetve állami támogatásként. Ebben a fejezetben az állami támogatásokat nem részletezem, bővebben a következő fejezetben taglalom konkrétan a választott hitelintézetre vonatkoztatva. A negyedik részben rátérek az Erste Bank lakáshitelezési politikájára. Először bemutatom a választott pénzintézet működését, a piacon betöltött szerepét, majd részletezem, hogy milyen lakáshitel-termékekkel van jelen a jelzáloghitel- piacon. Elsőként kerülnek bővebb bemutatásra az igénybe vehető állami támogatások, az állami garanciák, az állami 6
kezességvállalás, mint finanszírozási forma lehetősége. Majd a piaci kamatozású hiteleket fejtem ki, végül pedig a megtakarításokkal egybekötött lakáscélú hiteleket részletezem. A fejezetben konkrét példán keresztül szemléltetem a lakosság számára igénybe vehető Fészekrakó programot. A dolgozat következő részében bepillantást nyerhetünk, hogy az Erste Banknál hogyan zajlik egy lakáscélú hitel folyamata az információgyűjtéstől kezdve a hitel folyósításáig. A mellékletben csatoltam az Erste Bank kölcsönkérelmi lapját, mely az első lépés a hitel igénylésekor. Mivel nagyon sok bank jelen van a lakáshitelezési piacon, ezért nagyon éles a verseny az ügyfelekért. Így zárófejezetként a versenytársak lakáshitel-kondícióit vizsgálom, összehasonlítva az Erste bank ugyanezen jelzáloghitel-típus feltételeivel. Dolgozatom elkészítése során sok gazdasági folyóirat, internetes-oldalak szolgáltak forrásul. Munkámhoz segítséget nyújtottak: konzulensem Vallyon Andrea ( A BGF Külkereskedelmi Főiskolai Kar Pénzügy Tanszék oktatója), Stumpf Lászlóné ( az Erste Bank Sárospataki fiókjának vezetője) és az Erste Bank sárospataki fiókjának tanácsadói. Ezúton szeretném megköszönni tanácsaikat, melyek nagy segítséget jelentettek a szakdolgozatom elkészítésében. 7
I. Lakáshitelezés helyzete Magyarországon 1. Lakáshitelezési politika a rendszerváltást követő években A rendszerváltás, mely a gazdaság összes területére kihatott, így a lakáshitelezést is érintette közvetve, és közvetlenül egyáltalán. A rendszerváltás előtti években a lakáspiacot sajátos modell jellemezte, melyben az állam arról gondoskodott, hogy mindenki valamilyen módon részesülhessen támogatásban, így a lakosság körülbelül 70%-a valamilyen jogcímen állami támogatáshoz jutott. Az állam ezért aktívan részt akart venni ezen folyamatok lebonyolításában, így a piaci mechanizmusok nem érvényesülhettek, mint más államokban, mivel magánlakás-építésére nem volt lehetőség az állami támogatások igénybevételére. (Hegedűs és Várhegyi[1999]) A rendszerváltás előtti években hirtelen megnőtt a bérházak száma, mely építéséhez az állam támogatást nyújtott. A következő ábra nemzetközi viszonylatban hasonlítja össze a magyar és más európai országok bérlakás helyzetét. Az 1999-es évben Magyarországon továbbra is a szociális bérlakások megléte a jellemző lakásforma, amíg a többi európai országban már a magán-típusú bérlakások a legkelendőbbek. Bérlakás-szektor aránya 1999 Magán-bérlakásszektor Szociális bérlakás-szektor Magyarország Írország Csehország Olaszország Svédország Franciaország Ausztria 3 5 11 9 7 25 16 20 22 24 6 22 18 19 0 10 20 30 40 50 Forrás: László Miklós: Magyarországi lakásfelmérés Mikor megtörtént a rendszerváltás, nyilvánvalóvá vált a struktúra-átalakítás szükségessége, mert az akkori lakáshitelezési politika fejletlen volt. Többnyire a vállalati hitelezés dominált, mivel a pénzintézetek kisebb kockázatnak tekintették. Ugyanakkor nem volt 8
kiépítve a megfelelő fiókhálózat sem, mely azt a célt szolgálta volna, hogy megnövekedjen a lakáshitelek iránti kereslet. Nem alakult ki verseny a pénzintézetek között, szerény volt a termékválaszték, a kamatlábak magasak voltak, és nagyon szigorú feltételek mellett lehetett csak hitelhez jutni. A magas kamatláb főként abból adódott, hogy a versenyhelyzet visszafogott volt, kevés szereplővel, ugyanakkor az ügyfélkört kockázatosnak tekintették a hitelintézetek. A nem fizetés védekezéseként éppen ezért választották a magas kamatlábakat. (Bethlendi-Bodnár [2005]) 1998-tól azonban a pénzintézetek egyre több termékkel jelentek meg a hitelezési piacon, de a szigorú feltételek miatt a lakáshitelek iránti kereslet még mindig nem indult fejlődésnek. Azonban 2000- től jogszabályba rögzítették a különböző állami támogatásokat, ezáltal is ösztönözni próbálták a lakáshitelek felvételét, hogy egyre több ember számára elérhetővé váljon. A programnak köszönhetően nőtt a lakáshitelek iránti érdeklődés, mely 35%-os bővülést eredményezett. (MNB [2000b]) A következő években ez a tendencia tovább folytatódott, így egyre többen akartak lakáshoz jutni. A reáljövedelem az infláció miatt alacsonyabb ütemben nőtt, a fogyasztás kis mértékben mérséklődött, a megtakarítás csökkent 6%-ról 4%-ra. Nemzetközi viszonylatban még mindig elmaradtunk más európai országok hitelállományától. Míg a fejlett országokban a hitelállomány a GDP 40-50%-át tette ki, addig Magyarországon ez az arány csak 5% körül mozgott. A lakosság számára a nagyobb hitelállomány magasabb kamatterhet jelentett. 1000 lakosra jutó lakások száma, 2001 Franciaország Svédország Olaszország Csehország Magyarország Ausztria Szlovénia Írország Szlovákia Lengyelország 490 484 441 427 409 408 360 348 318 309 0 100 200 300 400 500 600 Ebben az időben hazánkban a kamattámogatásos lakáshitelek előtérbe kerültek, megnőtt a lakáshitel-állomány 8-9-szeresére, a lakáshiteleken belül pedig 65%-ot képviseltek. Egyre több új lakást építettek, hirtelen megnőtt az építési engedélyek száma, mert az 9
ingatlanvásárlási hitelek kamatai lecsökkentek. A támogatott kölcsön kamatszintje 2001- ben 3% volt, míg 1998-ban 25%. (MNB [2001b]) A lakáshitelek iránti kereslet tovább nőtt 2002- ben, a piaci kamatozású lakáshitelek kamata 12-15% körül alakult. A lakáshitelek a lakossági hitelek 45%-át tették ki, az előző évi 37%-hoz képest. A telítetlen piacok kihasználása lehetővé tette a bankok számára magas felár alkalmazását, ami jelentős többletterhet jelentett a háztartások számára. (MNB [2002b]) Épített lakások száma 1000 főre, 2002 Írország Franciaország Ausztria Szlovénia Olaszország Magyarország Csehország Svédország Szlovákia Lengyelország 3,6 3,2 3,2 2,7 2,7 2,6 2,6 5,3 5,2 14,7 0 2 4 6 8 10 12 14 16 Forrás: László Miklós: Magyarországi lakásfelmérés (2002) A 2002-es adatok alapján megállapítható, hogy nemzetközi viszonylatban a lakásépítések száma Magyarországon jelentősen elmarad a fejlett országokétól, A 2003-as év a lakáshitelezés legnagyobb áttörése volt. Az állami kamattámogatásos lakáshitel a legnagyobb hitelezési termékké vált. A támogatott hitelek aránya a lakáshiteleken belül elérte a 95%-ot. A kamatok az 1990-es években 30% körül mozogtak, 2003-ra viszont már csak 5-6%-ra csökkentek. A lakáscélú jelzálog típusú hitelek 2002- höz képest megduplázódtak, mely annak is köszönhető, hogy kialakultak a jelzáloghitelezés alapvető jogszabályi feltételei, illetve 2001-ben bevezetésre került az önálló zálogjog. Azonban az ingatlanoknak csak kevés része terhelt jelzáloggal, ami csak10-20%- a, szemben a fejlett országok 40-80%-os arányával. (MNB [2003a]) Ebben az évben a devizában felvett hitelek száma csekélynek mondható. 10
2004-ben a kormány lakástámogatási szigorításainak hatására mérséklődött a hitel iránti kereslet. Azonban a növekedési ütem lassulásának ellenére ezen típusú hitelek a teljes banki hitelek 70%-át tették ki. (MNB [2004b]) A devizahitelek előtérbe kerülése csökkentette a forint-alapú lakáshiteleket, mely nyolcszorosára növekedett, így már 5,4%- os aránnyal szerepeltek a teljes lakáshiteleken belül, szemben a 2003-as 1,3%-os aránnyal, melyet leginkább használt lakás vásárlására vettek igénybe. (MNB [2004b]) Egyre bővült a devizahiteleket nyújtó bankok köre, és a svájci frank alapú lakáshitelek aránya 3%-ról 72%-ra nőtt. A 2005-ös év új lehetőségeket kínált a hitelt felvevőknek, ugyanis az állam bővítette az addigi támogatási rendszerét, megjelent az állami kezességvállalás, és az otthonteremtési program. Az alábbi táblázat a felvett lakáshiteleket mutatja 2005 két félévében. 1. számú táblázat Jún. db Dec. db Jún. millió Ft Dec. millió Ft Államilag támogatott 419 993 413 506 1 596 203 1 630 712 Támogatás nélküli 334 699 334 697 419 156 611 273 Deviza alapú 53 807 92 722 266 952 464 479 Forrás: MNB, Jelentés a pénzügyi stabilitásról 2005. április A táblázatból látható, hogy 2005-ben továbbra is a legnépszerűbb konstrukció az államilag támogatott lakáshitel. A deviza alapú hitelek száma majdnem duplájára nőtt az év végére, azonban darabszámra még mindig a legkisebb részét képezik a lakáshiteleknek. 2. Lakáshitelezési politika alakulása a 2006 és 2007- es évben A lakáshitelezés terén a hitelállomány 2003-as ugrásszerű növekedését lassuló ütemű bővülés követte. 2006-ban a lakáscélú hitelállomány meghaladta a 2670 milliárd forintot, ami a GDP 11%-ával egyenlő. Ebben az évben a deviza alapú hitelek további térnyerése folytatódott, mely 2006 végére a teljes hitelállomány 34%-át tette ki.[lakásstatisztikai évkönyv 2006] 11
2006 első hat hónapjában a lakosság 264 milliárd forintnyi lakáshitelt vett fel, amely az előző év azonos időszakában mért adatokat 20%-kal haladja meg. Ha az aláírt lakáshitelezési szerződések számát vesszük, akkor megállapítható, hogy a devizahitelek száma a korábbi 10 000-ről 385 000-ra emelkedett, mely valamelyest kompenzálta a forinthitelek visszaesését.[forrás: HVG] 2006-ra a hitelintézetek által nyújtott termékek skálája egyre bővült, a jövedelmek szerkezeti sajátossága miatt a bankok a döntést egyre inkább a fedezetre helyezték át. Addig elképzelhetetlen volt a tisztán fedezet-alapú lakáshitel-konstrukciók, mára már minimálbérjövedelem mellett fedezet alapon igénybe vehetők a lakáshitelek. Az állam által kamattámogatásban részesített lakáshitelek összege évről évre drasztikusan csökken. Amíg 2003-ban 236 milliárd forintot vettek fel új lakás építésére, vásárlására, addig 2004-ben 172 milliárd forintot, 2005-ben ez az érték már csak 114 milliárd forint volt. Azonban a felújításra, korszerűsítésre felvehető támogatott hitelek nagysága stabilizálódni látszott 2004-es visszaesése óta. Ez az érték 2003-ban 430 milliárd forint volt, 2004-ben 121 milliárd forint. Az alábbi táblázat a 2007 első 6 hónapjának adatait foglalja össze aszerint, hogy a hitelt igénybe vevők milyen formában jutottak lakáscélú hitelhez a vizsgált időszakban. 2. számú táblázat Engedélyezett lakáscélú hitelek 2007. I. félév Lakáshitel Száma (db) Összege ( milliárd forint) Államilag támogatott 9427 49 Állami támogatás nélküli 49762 276 Összesen 59189 325 Forrás: KSH: Statisztikai Tükör 2007. I.félév A Központi Statisztikai Hivatal 2007. I. félévéről közzétett adatok alapján megállapítható, hogy a lakosság körében az állami támogatások igénybe vétele mellett még mindig nagy hangsúlyt kapnak a támogatás nélküli, piaci kamatozású lakáshitelek. Ebben az időszakban átlagosan egy ügyfélre 5,5 millió forint összegű lakáshitelt engedélyeztek, ami a 2006-os azonos időszakához viszonyítva 12%-os emelkedést jelent. 12
A legfrissebb adatok, melyeket az alábbi táblázat prezentál, azt mutatják meg, hogy az igénybe vett lakáscélú hiteleket milyen célból használták fel az ügyfelek. 3. számú táblázat 2007. I. félévében a folyósított lakáscélú hitelek és támogatások Cél Száma (db) Összege (milliárd forint) Építés 15 675 45 Új lakás vásárlása 9 517 50 Használt lakás vásárlása 29 649 184 Korszerűsítés, bővítés 11 807 27 Áthidalás 67 1 Hitelkiváltás 1 031 5 Egyéb célok 3 912 14 Összesen 71 658 326 Forrás: KSH Statisztikai Tükör 2007/I 2007. első félévében a lakosság többsége használt lakás vásárlására fordítja lakáshitelét, de nem elhanyagolandó az építésre, illetve korszerűsítésre, bővítésre felvett hitelek száma sem. 13
II. A lakáshitelezési folyamatok során felmerülő kockázatok Mint minden banki tevékenység, így a lakáshitelezés is függ a kockázatoktól, mely számos okból eredhet. A bankok ezért olyan hitelezési politikát követnek, melyben hangsúlyt kap a kockázatok elkerülése, illetve csökkentése. A teljes banki kockázatkezeléshez hasonlóan, a lakáshitelezés során felmerülő kockázatokat alapvetően három csoportba lehet sorolni: 1. hitelkockázat 2. piaci kockázat (kamat-, likviditási-, és árfolyam-kockázat) 3. működési kockázat A hitelkockázati kitettség mértéket elsősorban az adósok fizetőképességétől függ. Az állami támogatások különböző formái lehetőséget nyújtanak az alacsonyabb jövedelmű családoknak, hogy hitelt igényeljenek. A banki követelések minősítésének alapjául a hitelek késedelme szolgál. A hitelkockázati kitettség mértékét a bevont fedezetek is befolyásolják. A verseny erősödésével a bankok az ingatlan forgalmi értékének egyre nagyobb hányadáig nyújtanak hitelt. Emiatt az ingatlanárak esése problémákat okozhat, a hitel megtérülése bizonytalanná válhat. A bankok fedezetértékelési szabályzata alapján lakáshitel fedezeteként csak Magyarország területén lévő per- és tehermentes, önállóan forgalomképes ingatlan szolgálhat. Egy adott ingatlanhoz kapcsolódóan nyújtható hitel értéke a bankok gyakorlatában a hitelbiztosítéki érték 60-90%-a, ami a tényleges forgalmi értéknek 50-80%-a. Ez az érték néhány évvel ezelőtt nem ment 60 % fölé. Hosszabb távon az EU csatlakozás miatti értéknövelő hatást figyelembe véve az ingatlanárak csökkenése nem jelent nagy kockázatot. (Szalay-Tóth [2003]) A fedezeti portfolió mértékének negatív irányú alakulása az általános és helyi ingatlanpiaci helyzet függvénye. Magyarországon a kereskedelmi bankok fedezetként csakis tehermentes és önállóan forgalomképes ingatlanokat fogadnak el. A bevont 14
fedezetek területi megoszlását illetően az ország nyugati felében a bővebb kínálat, valamint a lakosság magasabb jövedelmi potenciálja következtében az új lakások iránt mutatkozik erőteljesebb kereslet. Kelet- Magyarországon továbbra is a használt lakásokat keresik. (Szalay-Tóth [2003]) A felesleges kockázatvállalások elkerülését segítik a hitelinformációs adatbázisok használata. Az ügyfél előítéletének vizsgálatában a Bankközi Adós- és Hitelinformációs Rendszer (BAR) nagy segítséget nyújt, melyben a banktitok megsértése nélkül informálódhatnak leendő, esetleg már meglévő adósaikról, biztonságosabbá téve ez által a hitelezési folyamatokat. A kamatkockázati kitettséget leginkább az eszközök és források átárazódási idejének összehangolása befolyásolja. A lakáshitelekhez nehéz hozzáigazítani a források átárazódási idejét, mivel azokat a bankok különböző kamatperiódussal kínálják. A támogatott hiteleknél jóval egyszerűbb a helyzet. Ha a bankszektort vizsgáljuk, megállapítható, hogy a forrásoldali kamattámogatású hiteleket teljes egészében hosszú lejáratú, fix kamatozású jelzáloglevél-értékesítéssel finanszírozzák. A vizsgált kamatkockázati kitettség különösebb kiugrást nem mutatott az elmúlt években, így valószínű, hogy a lakáshitelezés sem befolyásolja azt nagymértékben. A kamatkockázati kitettség mértékét másrészt az előtörlesztések is befolyásolják, mely a bank számára jövedelem-kiesést jelent. Ezért is bontják meg a hitelintézetek az előtörlesztési díjaikat, mivel kamatperiódustól és futamidőtől függően nem mindegy, hogy mikor is szándékozik előtörleszteni az adós.(szalay-tóth [2003]) A lakáshitelezésen belül működési kockázatot a hitelezési folyamat szervezeti hátterének nem megfelelő kialakítása, a vezetői döntéseket támogató információs rendszerek fejletlensége, ill. a hitelbírálati folyamat információs hátterének hiánya okozhatnak.(szalay-tóth [2003]) A likviditási kockázat a lakáshitelezésen belül a lakáshitelek és források lejárati struktúrájának összehangolásából ered. Mivel a kihelyezet lakáshitelek annuitás alapú törlesztésűek, ill.a jelzálogbankok refinanszírozói hiteleit a kereskedelmi bankok az ügyféltörlesztéssel egy időben fizetik vissza, így nem áll fenn likviditási kockázat a kereskedelmi bankoknál.(szalay-tóth [2003]) A lakáshitelezésben kiemelkedő szerepe van az árfolyamkockázatnak. A folyamatosan növekvő jegybanki alapkamat, valamint a szigorított lakáshitel- feltételek miatt egyre több 15
magánszemély választja a devizahiteleket. Ezen konstrukció hátrányával, mint kockázati tényezővel az ügyfél nem számol. Arra, hogy ezek az arányok továbbra is fennmaradnak, nincs rá garancia. Az adós nemcsak a forint euróval szembeni árfolyamkockázatának van kitéve, hanem annak is, hogyan mozog az euró a svájci frankkal, ill. dollárral szemben. A kezelési költség megközelítheti a kamatot, a devizahitelek a külföldi kamatok miatt is drágulhatnak. (Szalay-Tóth [2003]) Folyósításkor a hitelintézetek deviza vételi árfolyamot alkalmaznak. A jóváhagyott hitelösszegnek megfelelő devizát forint ellenében megvásárolják a hitelfelvevőtől, és neki forintot adnak át. Törlesztésnél, a vételinél magasabb deviza eladási árfolyamon adják el az esetleges törlesztéshez szükséges devizát az adósnak forintért. A két árfolyam között euró és svájci frank esetében egyaránt 0,5-3% különbség van. Az ügyfélnek az is fontos, hogy milyen sűrűn változik a kamat. Néhány bank nem alkalmaz kamatperiódust, ezáltal egyik hónapról a másikra jelentősen megváltozhat a törlesztő részlet nagysága. A lakáshitelezés során keletkező kockázatokat a kereskedelmi bankok fejlett kockázatkezelési rendszere ( Duration, GAP, VAR) hatékonyan képes kezelni. A bankok számára nem az a cél, hogy a kockázati szintet nullával tegyék egyenlővé, hanem, hogy megfelelően tudják azt kezelni. Az árfolyam és kamatkockázat kizárólag az adóst terheli. Az árfolyamkockázat ellen a bankok nagyon nehezen tudnak védekezni, szinte alig lehet kezelni. Kizárólag céltartalék képzéssel, ill. hitelkapacitás vizsgálattal képesek kontrollálni. Az Este Bank Rt.-nél jelenleg alkalmazott kockázatkezelési gyakorlat főbb jellemzőit 3 pontban foglalom össze. 1. Az adott ügyfél számára engedélyezhető lakáshitel maximumát a fedezetül felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értéke (a bank által fedezetként elfogadott értéke) határozza meg. Az ügyfélnek csak a minimálbért elérő havi nettó jövedelmét kell igazolnia. 2. A fedezetvizsgálat során a fedezet meglétén és jogi szempontból történő elfogadhatóságán túlmenően vizsgálni kell, hogy a fedezet a hitelbiztosítéki értéke alapján bevonható-e újabb hitel mögé. 16
3. Ha az igényelt hitel nagyobb, mint a fedezet alapján nyújtható maximális hitelösszeg, akkor újabb ingatlan fedezet bevonásra van szükség. Miért szükséges ezen kockázatkezelési tevékenységek átalakítása? A Bank jelentős hitelezési kockázatnak van kitéve, ha nem végez teljes körű jövedelemvizsgálatot. Szükségszerű lenne differenciáltan kezelni az adósokat: szigorúbban kell vizsgálni a jövedelmeket, valamint a fizetőképesség vizsgálatakor figyelembe kellene venni egyéb tényezőket is, mint például a demográfiai tényezők, szociális helyzet, az eltartottak száma. Elemzések kimutatták, hogy ahol már a hitel kihelyezésekor látható, hogy az adós a jövedelmi helyzetéhez képest magas törlesztőrészletet vállal, valószínűleg képtelen lesz fizetni hitelrészletét a későbbiekben. Ez főleg azoknál az adósoknál tapasztalható, akik nettó jövedelmük legalább 70 %-át törlesztőrészletük kifizetésére fordítják. Az ügyfél számára csak addig szabad újabb hitelterméket engedélyezni, míg rendszeres jövedelméből annak visszafizetése biztosított, különben könnyen válhat minősítetté. Az ügyfelek törlesztő-képességének vizsgálata nem ismeretlen módszer az Erste Bank NyRt. számára, hiszen az eddigiekben is alkalmazták egyéb fogyasztói hiteltermékek - például áruhitel, személyi kölcsön- esetében. Az adósok törlesztőképességének vizsgálata a bank számára azt az előnyt jelenti, hogy ez által a törlesztések forrása bővíthető, a nemfizetés esélye pedig csökkenthető. Ez nemcsak a banknak, hanem az adósnak is sokat számít, mert adott esetben csak adóstárs bevonása mellett engedélyezi a hitelintézet a túlzottan nagy terhet jelentő hitel kihelyezését. Lakáshitelezésnél fennálló biztosítékok A biztosítékok a jövőbe látás bizonytalanságaiból eredő veszélyeket csökkentik a hitelező számára. A hitelintézetek elsődleges szempontja likviditásuk fenntartása. A bankok pótlólagos biztosítékokat alkalmaznak azért, hogy ösztönözzék a kölcsön visszafizetését. A bank számára a könnyen érvényesíthető biztosíték a legbiztonságosabb. 17
1. jövedelem: az adós igazolt jövedelme a bank elsődleges biztosítéka. 2. jelzálogjog: a Bank az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjoggal biztosítja követelését, elidegenítési és terhelési tilalmat nem jegyeztethet be. 3. vételi opciós díj: a bankok jelzálogkölcsön esetében a zálogjog kikötése mellett vételi jogot kötnek ki. Opciós szerződést kell kötni az alábbi fedezetekre: 1. áthidaló hitelnél minden fedezetre, a hitelösszegtől függetlenül 2. a hitelcélt megtestesítő ingatlanfedezetre és a kiegészítő vagy a helyettesítő ingatlanfedezetekre, ha az igényelt hitel összege meghaladja a 15 millió forintot. 3. amennyiben a fedezetként felajánlott ingatlanon a lakáscélú állami támogatásokra az Állam javára jelzálogjog, illetve elidegenítési és terhelési jog van bejegyezve, vagy kerül bejegyzésre, a Bank a jelzálogjogát, az Államot követő ranghelyen jegyezteti be, amennyiben arra a Kincstári Vagyoni Igazgatóság írásban engedélyt ad. Tekintettel a bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalomra, ebben az esetben opciós szerződés nem alkalmazható, azt az ügyféllel nem kell kötni. Az opciós jogot az értékbecslő határozza meg. A vételi jogot az ingatlan-nyilvántartásba szintén be kell jegyezni, maximum 5 éves futamidővel. A vételi jogot, mint biztosítékot a bankok azért részesítik előnyben, mert ezáltal egy hosszadalmas bírósági eljárást kerülhetnek el, melynek során csak részben és lassan kapná vissza a bank az igényelt követelését. 4. közjegyzői okirat: olyan a közjegyzőkről szóló törvényben rögzített alakiságokkal bíró közokirat, mely közhitelesen tanúsítja a közokiratban foglalt tényeket, illetve, hogy azok a valóságnak megfelelnek. Amennyiben az adós nem tesz eleget fizetési kötelezettségének, akkor a közjegyzői okiratot az illetékes bíróság végrehajtási záradékkal látja el és a bank, mint jogosult, bírósági peres eljárás nélkül, végrehajtás útján érvényesítheti. 5. biztosítás: a folyósítás feltétele a fedezetként szolgáló ingatlanra kötött teljes körű vagyonbiztosítás megléte, melynek kizárólagos kedvezményezettje a bank, s melynek összege nem lehet kevesebb, mint a biztosítékul szolgáló ingatlan hitelbiztosítéki értéke mínusz a telekár. 18
6. hitelfedezeti életbiztosítás: amennyiben az adós rendelkezik életbiztosítással, annak összegét a bankra kell engedményeztetnie a hitel futamidejére. Ha az adósnak nincs életbiztosítása, de a döntéshozó az adott hitel biztosítására kikötésként előírja, vagy az ügyfél maga kíván halála esetére gondoskodni, akkor a bank köteles a vele szerződésben álló bitósító termékét felajánlani. Érvényesség akkor szűnik meg, ha a hitel teljes összege visszafizetésre kerül. 7. készfizető kezesség: személyi biztosítékul szolgál, melyben a kezes arra vállal kötelezettséget, hogy ha a kötelezett nem teljesít, helyette ő vállalja a teljesítést. A kezest, mint az adóst, a banknak minősítenie kell. Kezest lakáshitel igénylésekor akkor kell bevonni, ha a finanszírozott összeg a hitelbiztosítéki összeghez viszonyítva meghaladja az 55 %-ot és az adós egy személyben igényli a hitelt. Ha az adós 4 havi törlesztő részletnek megfelelő óvadékot helyez el, illetve ennek megfelelő összegű megtakarítási életbiztosítást köt, akkor fiókvezetői engedély alapján a kezes megléte elengedhető. 8. óvadék: ha az adós nem tesz eleget fizetési kötelezettségének, akkor a hitelező közvetlenül, végrehajtási eljárás nélkül jogosult kielégíteni követelését az óvadék felhasználásával. 19
III. Lakásfinanszírozás forrásai A lakásfinanszírozás alapvetően két részre bontható: támogatásokra, valamint előzetes megtakarításokhoz kötött, illetve a nélküli hitelekre. Ha a lakásfinanszírozást külső, piaci források körére szűkítjük le, akkor 5 csoportot különíthetünk el: 1. Hitel: a bankok által folyósított hitelek lehetnek piaci kamatozású hitelek, illetve állami támogatású hitelek azon két csoportja, mely az eszközoldali és forrásoldali kamattámogatású hiteleket foglalja magában. 2. Lakás-takarékpénztár: a lakás-takarékpénztárak 1996 végén jelentek meg a lakáshitelezés piacán és az előtakarékosság korábban is létező konstrukcióját váltották fel (ifjúsági takarék-betétrendszer). A lakás-takarékpénztárak olyan szakosított hitelintézetek, melyek kimondottan a lakáshitelezésre specializálódtak. Kezdetben három takarékpénztár kezdte meg működését a magyar piacon (Fundamenta, Lakáskassza, OTP), majd egy évvel az Otthon is csatlakozott. 2001- ben a Lakáskassza egyesült az Otthonnal, majd fuzionált a Fundamentával, így a piac kétszereplőssé vált. Az első előtakarékossági időszak 2001-ben ért véget, ekkor kezdték meg az első lakáscélú- hitelösszegek folyósítását. (Lovas [2004]) Előtakarékossági rendszer révén a megtakarítási piacon jelentenek konkurenciát a bankok számára. A támogatás folyósításának egyetlen feltétele a lakáscélú felhasználás. A takarékpénztárak 4 éves előtakarékosság után 6 százalékos kamatra nyújtanak lakásépítési- és felújítási hiteleket. Az állam támogatással kompenzálja a betéteseket az előtakarékosság ideje alatt kapott alacsony (3 százalékos) kamatért. Ezen konstrukció hátrányos vonása, hogy a megtakarítók nem tudják előre összevetni más megtakarítások hozamával, mivel bizonytalan a betéti és hitelkamati lábak alakulása. Előny ugyanakkor, hogy a szabály időközönként történő befizetések ösztönözhetik a megtakarítást, miközben a hitelintézetek kockázatát is mérsékli, hogy a négy éves megtakarítási időszak alatt a hitelező jelzést kap az adós fizetőképességéről. A lakás-takarékpénztárak szerepe az állam által fizetett támogatás miatt nő, melyek nem érhetők el más lakásépítési és vásárlási kölcsönök esetében. Ha az ügyfélnek négy éven belül szüksége van a pénzre, akkor az LTP 20
áthidaló kölcsönt nyújt, a felvett kölcsön piaci kamatozású lesz, s így drágává válhat az ügyfél számára. Az ügyfél a lakástakarékpénztár-termékeket kombinálhatja állami kamattámogatású lakáshitel-kostrukciókkal, mely során kedvezőbb törlesztő részletet fizet. A deviza alapú hitelek megjelenése a lakáshitel-piacon, a lakás-takarékpénztárak körében is éreztette hatását. 2004 szeptemberében először hoztak forgalomba deviza alapú lakáshitel és lakás-takarékpénztári szerződés kombinációja épülő terméket. A Fundamenta-Lakáskassza és az Erste Bank együttműködése során született meg az a kombináció a már korábban is létező forint alapú lakáshitelek és LTP-szerződések kombinációjának alapján. 3. Vásárlói klub: A Latin-Amerikában alakult első klubok (csoportok) a következőképpen működtek: adott 100 ember, akik külön-külön 100 hónap alatt tudnának megtakarítani egy lakás árát. Ha,,szövetkeznek, akkor minden hónapban éppen egy lakás ára gyűlik össze a közös kasszába, így a legutoljára lakáshoz jutó személy jár olyan rosszul, mint ahogyan mindannyian járnának, ha nem szövetkeznének. Az alacsony létszámú vásárlói csoportok minden hónapban meghatározott, az inflációval növekvő összeget fizetnek be a közös,,kasszába. A klubok az új lakásokat jelzáloggal terhelik, valamint a lakásokhoz jutott ügyfeleket életbiztosítás kötésére kötelezik, sok esetben kezest is megkövetelnek a hitelhez. (Hegedűs- Várhegyi [1999]) Magyarországon ez a finanszírozási forma nem elterjedt állami felügyelet, kidolgozott jogszabályok híján. 4. Speciális életbiztosítás: A konstrukció lényege a következő: ha az ügyfél igényli, akkor a biztosító egy vele szerződött bankon keresztül akkora összegű lakáscélú hitelt nyújt a biztosítottnak, amekkora összegre kötötték az életbiztosítást. Ha a hitel lejárata előtt meghal a biztosított, akkor a biztosító egy összegben törleszti a hitelt a banknak, így az örökösök tehermentesen kapják meg a hitelből vásárolt lakást. 21
5. Lakáslízing: A tőke és hitellehetőség hiánya miatt a piac felső szegmensében, a drága lakások részpiacán a lízingkonstrukció terjedt el. A konstrukcióban lehetőség nyílik az ügyfél számára, hogy akár napok alatt hitelhez jusson, mivel itt a hitel visszafizetésének fő biztosítéka nem az ügyfél fizetőképessége, hanem a lakás tulajdonjoga, amely a lízingdíj teljes kifizetéséig a hitelező tulajdonában marad. A hitel biztosítéka tehát maga az ingatlan, amelyet az ügyfél az utolsó részlet kifizetéséig csak bérel. A lízingcégek külső hitelforrásokat adnak tovább ügyfeleiknek, így a piaci kamatnál magasabb kamattal nyújtanak hitelt.(hegedűs- Várhegyi [1999]) Vissza nem térítendő állami támogatások A 3/ 2005. (I.12) legújabb kormányrendelet alapján állami támogatás vehető igénybe a Magyar Köztársaság területén lévő lakás építésére, vásárlására, bővítésére és korszerűsítésére, a lakóépületek közös használatú részeinek felújítására, valamint a társulati úton megvalósuló közcélú vízközmű beruházásokra. Ezen túl támogatást vehetnek igénybe a települési önkormányzatok is. A méltányolható lakásigény tisztázása azért fontos, mert ennek teljesítéséhez köti a kormányrendelet a közvetlen támogatásokra való jogosultságot. A méltányolható lakásigény két meghatározása: - a lakásigény mértéke az igénylő és a vele együttköltöző családtagok (házastárs, élettárs, kiskorú gyermek, illetve a jogszabályban meghatározott családtagok) számától függ - a lakásigény mértékét a lakásépítés/vásárlás telekárat nem tartalmazó átlagköltségéhez is kötik. A lakásárakat tekintve a jogszabály megkülönbözteti a vidéki és a fővárosi ingatlanokat. {www.bankweb.hu} A vissza nem térítendő állami támogatások fajtáit bővebben a következő fejezetben fejtem ki. 22
IV. Az Erste Bank lakáshitelezési politikája 1. Erste Bank Hungary Nyrt. általános bemutatása Az osztrák Erste Csoport 1997-ben az állami tulajdonban lévő Mezőbank megvásárlásával lépett a magyar piacra. A bank 1998. október 1- jétől Erste Bank Hungary Rt. néven működik és nyújt teljes körű pénzügyi szolgáltatásokat lakossági és vállalati ügyfelei számára. A bank évről- évre a piaci átlagot meghaladó ütemben bővül, amely fejlődésnek további lökést adott az az akvizíció, amikor 2004-ben az Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG megvásárolta a Postabank és Takarékpénztár Rt. állami részvényeit, majd integrálta a két bankot. Fiókhálózatának nagysága és az ügyfélszám alapján a magyar bankpiac második legnagyobb szereplőjévé vált, valamint a negyedik legnagyobb bank a mérlegfőösszeg alapján, emellett erős pozíciókkal rendelkezik a befektetési szolgáltatások és a lízing területén. A Bank közel 900 ezer ügyfelet szolgál ki több mint 190 egységből álló országos fiókhálózatán keresztül. A 4. számú táblázat az Erste Bank Hungary Nyrt. mérlegfőösszegét és mérleg szerinti eredményét, melyből jól látható a bank fejlődése és növekedése évről évre. A 5. számú táblázat pedig a Bank ügyfél- és hitelállományát mutatja 2001-től 2005-ig. 4. számú táblázat Adatok millió forintban Évek 2006 2005 2004 2003 2002 2001 Mérlegfőösszeg 1779868 1 452 632 1 112 406 508 548 392 335 272 323 Mérleg szerinti eredmény 9 494 14 012 5 218 1 424 783 103 Forrás: Erste Bank Hungary Nyrt. éves beszámolói Az Erste Bank üzleti eredménye jelentősen 31,1 százalékkal nőtt 2006-ban, ami 23,6 százalékos növekedést jelent 2005 azonos időszakához viszonyítva. A pénzintézet 23