INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS - ADÓELJÁRÁS Dr. Huszár Eszter - dr. Keindl László Az illetékkötelezettséggel járó vagyonszerzés tényének bejelentése a 09B400-as adatlap útján Az egyes adó- és járuléktörvények módosításáról szóló 2008. évi LXXXI. törvény 94. -a több szempontból is módosította az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény ( Art.) 21. (2) bekezdését. Ezen változás következtében a korábbi, kizárólag az értékesítő magánszemély adatainak bejelentésére szolgáló 08B400-as adatlapot 2009. január 1. napjától felváltotta a vagyont szerző adatainak, valamint illetékmentességének és kedvezményének bejelentésére is alkalmas és e célra szolgáló 09B400-as adatlap. Jogszabályi háttér A korábbiakhoz képest nem változott az a szabály, hogy az illetékkötelezettséggel járó vagyonszerzés tényét, továbbá a megszerzett vagyon forgalmi értékét az illetéktörvényben foglaltak szerint kell bejelenteni. 1 Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) erről akként rendelkezik, hogy az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését (megszüntetését) az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel az ingatlanügyi hatósághoz kell bejelenteni illetékkiszabásra az azt tartalmazó szerződés (okirat) benyújtásával. A bejelentést tehát az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre, illetőleg törlésre irányuló kérelemmel kell teljesítenie az ajándékozási vagy visszterhes vagyonátruházási illeték fizetésére köteles személynek még akkor is, ha egyébként a vagyonszerzés a jogszabály alapján illetékmentes. 2 Ilyenkor tehát az ingatlanügyi hatóság feladata a hozzá benyújtott okirat állami adóhatóság felé történő továbbítása. Az Art. 21. értelmében a bejelentésre kötelezett személy előbbiek szerinti bejelentési kötelezettsége már korábban is kiterjedt a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) hatálya alá tartozó azon személyekre is, akiknek ingatlan visszteher melletti átruházásából, valamint ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, átruházásából (végleges átengedéséből), megszüntetéséből, ilyen jogról ellenérték fejében való lemondásból származott jövedelme, s e jövedelmükkel összefüggő személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége. 3 Előbbiek tekintetében visszterhes vagyonszerzés az ellenérték fejében, valamint öröklési és ajándékozási illeték alá nem eső más módon történő illetékköteles vagyonszerzés. Ellenérték alatt 1 Art. 21. (1) bekezdés 2 Itv. 91. (1), (3) bekezdése 3 Szja tv. 2. és 59. ; Art. 2008. december 31. napjáig hatályos 21. (2) bekezdése www.resimmobiles.hu
52 RES IMMOBILES pedig a készpénz, (csere esetén) értékkel bíró ingatlan, ingó vagyontárgy, valamint minden értékkel bíró jog és kötelezettségvállalás értendő. Az Art. 2009. január 1. napjával történt módosítása e tekintetben hozott változást, ugyanis kiterjesztette a bejelentéssel érintett személyek körét az egyébként illeték fizetésére köteles vagyont szerző természetes és jogi személyekre is, változatlanul hagyva a bejelentendő adatok körével, valamint a bejelentés elmulasztásának vagy hiányos teljesítésének jogkövetkezményeivel kapcsolatos rendelkezéseket. A bejelentésre kötelezett személy és a bejelentendő adatok köre A fentiekben részletezett rendelkezésekből kitűnik, hogy az Art. 21. szerinti bejelentési kötelezettség az Illetéktörvényben bejelentésre kötelezett személyt, vagyis a vagyont szerző személyt terheli, mégpedig a jogügyletet tartalmazó okiratnak az ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásával egyidejűleg. Az adatlap elektronikus benyújtására nincs lehetőség. A bejelentési kötelezettség - a bejelentést tevő vagyont szerző személy(ek), - visszterhes ingatlan átruházás esetén az ingatlant értékesítő személy(ek), - az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogról ellenérték fejében való lemondás, ilyen jog visszterhes alapítása, átruházása (átengedése), megszüntetése esetén a bevételt szerző személy(ek) adóazonosító számának, ennek hiányában magánszemély esetén a természetes azonosító adatok (név, születési hely, idő, anyja leánykori neve és lakóhely), más adózó esetén a név és a székhely közlését foglalja magában az erre a célra az állami adóhatóság által rendszeresített 09B400-as adatlap kitöltésén keresztül. 4 Az adatlap tartalma és a kitöltésére vonatkozó legfontosabb szabályok Az adatlap-csomag A 2009. január 1. napjától alkalmazandó 09B400-as adatlaphoz kilenc különböző melléklet tartozik, illetve tartozhat, ezeket nevezzük együttesen adatlap-csomagnak. Az adatlap-csomagot vagyonszerzést megalapozó okiratonként (szerződésenként, árverési jegyzőkönyvenként, bírósági határozatonként, stb.) kell kitölteni. Amennyiben azonban a jogügyletben több vagyonszerző (vevő, megajándékozott, vagyoni értékű jogszerző, stb.) is szerepel, úgy nekik külön-külön adatlap-csomagot kell kitölteni, tekintettel arra is, hogy magán az adatlapon csak egy aláírás szerepeltethető. Az adatlap mellékletei Az 1. számú melléklet a vagyonszerzés tárgyát képező ingatlan, míg a 2. számú a vagyonszerző személy adatainak megjelölésére szolgál, ezért ezeket, valamint magát az adatlapot minden esetben ki kell tölteni. A 3. számú mellékletet csak visszterhes vagyonszerzés esetén kell kitölteni az értékesítő (bevételt szerző) személy adataival. Szintén a 2009. január 1. napjától hatályos módosítás tette lehetővé, hogy a vagyont szerző személy a bejelentés megtételével egyidejűleg nyilatkozhasson az őt megillető illetékkedvezményre, illetve -mentességre vonatkozó adatokról. Erre szolgálnak a to- 4 Art. 21. (2) bekezdés
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 53 vábbi mellékletek, azonban ezek kitöltése még az ilyen mentesség, kedvezmény tényleges fennállása esetén sem kötelező, az ilyen nyilatkozatot ugyanis az érdekelt megteheti magában az okiratban is, vagy később, az illeték megfizetésére irányuló eljárás során is az illetékhivatalnak címezve. Amennyiben azonban a bejelentő él ezen jogszabályban biztosított lehetőséggel, úgy az adóhatóság előtti eljárás gyorsítása érdekében célszerű a kedvezmények, illetve mentességek igénybevételéhez szükséges okiratokat, dokumentumokat is csatolni. Láthattuk tehát, hogy a mellékletek között vannak olyanok, amelyeket az adatlappal együtt minden esetben ki kell tölteni, valamint hogy mitől függhet az adatlap-csomagok, illetve azon belül az egyes mellékletek száma. Előbbiek szemléltetésére néhány gyakorlati példa szolgáljon: - Egy ingatlan képezi az adásvételi szerződés tárgyát, melyben félként egy eladó és egy vevő szerepel. Ez esetben egy adatlap-csomagot kell benyújtani a földhivatalhoz, melyben egy adatlapnak és egy-egy darab 1., 2. és 3. számú mellékletnek kell szerepelnie. - Az adásvételi szerződés szerint két ingatlant értékesít egy házaspár a vevő részére. A földhivatalhoz benyújtandó egy adatlap-csomag, melyben egy adatlapnak, két darab 1. számú mellékletnek, egy darab 2. számú mellékletnek és két darab 3. számú mellékletnek kell szerepelnie. - Az adásvételi szerződés tárgyát két ingatlan képezi, melyben félként két eladó és két vevő szerepelnek. Ez esetben a földhivatalhoz a két vevőre tekintettel két adatlap-csomagot kell benyújtani, amely mindegyik vevő vonatkozásában tartalmazni fog egy-egy adatlapot, kétkét darab 1. számú mellékletet, egy-egy darab 2. számú mellékletet és két-két darab 3. számú mellékletet. - Az adásvételi szerződés két ingatlan vonatkozásában jött létre egy eladó, egy vevő között haszonélvezeti jog egyidejű alapítása mellett. Ez esetben a két vagyont szerzőre (az egyik tulajdonjogot, a másik vagyoni értékű jogot szerez) tekintettel két adatlap-csomagot kell benyújtani, amely mindegyik vagyont szerző vonatkozásában tartalmazni fog egy-egy adatlapot, két-két darab 1. számú mellékletet, egy-egy darab 2. és 3. számú mellékletet. - Egy megállapodásban a haszonélvező ingyenesen lemond a haszonélvezeti jogáról az ingatlan tulajdonosa javára. Ilyenkor egy adatlap-csomagot kell benyújtani egy adatlappal és egy-egy darab 1. és 2. számú melléklettel. A 3. számú mellékletet bevételt szerző személy hiányában nem kell kitölteni. - Ha két ingatlan cserél gazdát, akkor mivel a maga vonatkozásában mindegyik cserélő fél vagyont szerző két adatlapcsomagot kell benyújtani, amely mindegyik vagyont szerző vonatkozásában tartalmaz egy-egy adatlapot, valamint egy-egy darab 1., 2. és 3. számú mellékletet. - Elbirtoklás jogcímén két személy tulajdonszerzését állapítja meg a bíróság a www.resimmobiles.hu
54 RES IMMOBILES korábbi kizárólagos tulajdonossal szemben. Ilyenkor két adatlap-csomagot kell benyújtani, amely mindegyik vagyont szerző vonatkozásában tartalmaz egyegy adatlapot, valamint egy-egy darab 1., 2. és 3. számú mellékletet. - Szerződő felek a házastársi vagyonközösséget úgy szüntetik meg, hogy egyik fél megváltja a másik tulajdonos ½ tulajdoni hányadát. Ez esetben egy adatlapcsomag csatolandó, egy adatlappal és egy-egy darab 1., 2. és 3. számú melléklettel. - Az ajándékozási szerződés szerint egy szülőpár két ingatlant ajándékoz a gyermeküknek. Ilyen esetben egy adatlap-csomagot kell benyújtani egy adatlappal, két darab 1. számú és egy darab 2. számú melléklettel. A 3. számú mellékletet bevételt szerző személy hiányában nem kell kitölteni. - Felek egy ajándékozással vegyes adásvételi szerződést kötöttek, ahol a tulajdonos az ingatlan ½ tulajdoni illetőségét eladta, a másik ½ tulajdoni illetőségét pedig elajándékozta két különböző személynek. Ez esetben a két vagyonszerzőre (megajándékozott és vevő) tekintettel két adatlap-csomagot kell benyújtani, amely mindegyük vonatkozásában tartalmaz majd egy-egy adatlapot, egy-egy darab 1. számú mellékletet (az egyiken a szerzés jogcíménél a visszterhes, a másiknál az ajándék rovatot kell megjelölni), egy-egy darab 2. számú mellékletet, viszont az egy darab 3. számú mellékletet csak a vevő által aláírt adatlap-csomaghoz kell csatolni. Az adatlap és annak mellékletei kitöltése során segítséget nyújthat az ún. kitöltési útmutató, amelyet azonban szükségtelen az ingatlanügyi hatósághoz becsatolni, mivel az nem továbbítandó az adóhatóság részére. Az adatlap aláírása Az adatlapot az adózónak vagy az Art. 7. (1)-(2) bekezdéseiben meghatározott képviselőjének (meghatalmazottjának), illetőleg a szülőnek (törvényes képviselőnek) vagy meghatalmazottjának kell aláírni, ezzel igazolandó az adatok valódiságát, hitelességét. Aláírás hiányában az adatlap nem fogadható el. Mindenképpen hangsúlyozni kell, hogy a korábbi gyakorlattal ellentétben amikor az adatlapot a személyi jövedelemadó fizetésére köteles, értékesítő (bevételt szerző) személynek kellett aláírnia a 2009. január 1. napjától alkalmazandó 09B400-as adatlap vonatkozásában adózón a vagyont szerzőt kell érteni, neki kell tehát az adatlapot aláírni. Ez következik egyébként abból is, hogy a bejelentési kötelezettség is őt terheli, annak teljesítése neki áll érdekében és a benyújtandó adatlap-csomagok száma is a jogügyletben részt vevő vagyont szerzők számához igazodik. Amennyiben az adatlapot a bejelentésre kötelezett adózó, a szülő vagy törvényes képviselő helyett meghatalmazott tölti ki és írja alá, akkor az adatlaphoz csatolni kell a képviseletet igazoló dokumentumot, meghatalmazást is. Nem vonatkozik ez arra az esetre, ha a képviselő az adóhatósághoz bejelentett állandó meghatalmazott és meghatalmazása az illetékkel kapcsolatos eljárásokra is kiterjed, illetve ha meghatalmazott adóhatóság előtti képviseleti jogosultságát az adásvételi szerződésbe belefoglalták. Ezen körülményeket az adatlap megfelelő rovatában kell jelölni.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 55 Az ingatlanügyi hatóság adatlappal kapcsolatos intézkedései Az ingatlanügyi hatóság a beadvány vizsgálata során köteles ellenőrizni a szükséges számú adatcsomag és a jogügylet tartalma szerint kötelezően kitöltendő mellékletek, valamint az adatlapon az aláírás meglétét. Tekintettel arra, hogy a korábban alkalmazott APEH adatlap 2009. január 1-jétől már nem alkalmazható, az ilyen formában tett bejelentést úgy kell tekinteni, mintha az adatlap-csomagot be sem nyújtották volna. Amennyiben a szükséges számú adatlapcsomag a megfelelő tartalommal rendelkezésre áll, úgy azt az ingatlanügyi hatóság a bejegyzés alapjául szolgáló okirat egy példányával együtt köteles a beérkezést követő nyolc napon belül továbbítani az állami adóhatóság részére. 5 Ha adatlap-csomag benyújtására nem vagy nem kellő számban került sor, illetőleg a benyújtott adatlap-csomag tartalmilag nem megfelelő (pl. az adatlap, vagy az 1., 2., 3. számú mellékletek hiányoznak), úgy az ingatlanügyi hatóság a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot azzal küldi meg az állami adóhatóság részére, hogy a kísérőjegyzéken utal a hiányosságra. Ezen esetekben az ingatlanügyi hatóság hivatkozással az Art. vonatkozó rendelkezéseire köteles megtenni a hiányok pótlása érdekében szükséges intézkedéseket, 6 melyek a következők lehetnek: - amennyiben kizárólag az adatlap és/ vagy annak mellékletei hiányoznak és a beadványnak egyéb hiányossága nincs, úgy az ingatlanügyi hatóság az Inytv. 39. (1) bekezdése és az Art. alapján a beadvány beérkezésétől számított 15 napon belül a szükséges körben hiánypótlási felhívást bocsát ki és annak nem teljesítése esetén a kérelmet határozattal elutasítja 7 ; - amennyiben a beadvány az előbbieken túl egyéb pótolható hiányosságban is szenved, az ingatlanügyi hatóságnak a hiánypótlási felhívásban a beadvány valamennyi hiányosságát fel kell sorolni, és amennyiben azok teljes körű pótlására nem kerül sor, úgy a kérelmet szintén el kell utasítani; - amennyiben a beadvány olyan hiányossággal bír, amely miatt az Inytv. alapján hiánypótlási felhívás kibocsátása nélküli elutasításnak van helye és emellett az adatlap-csomag előterjesztése sem megfelelő, úgy a kérelmet az Inytv. rendelkezéseinek megfelelően határozattal vagy végzéssel el kell utasítani, az indokolásban utalva az adatlappal kapcsolatos hiányosságra is. Az adatlap-csomaggal kapcsolatos hiányok felhívásra történő pótlása esetén az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjog, illetve vagyoni értékű jog bejegyzéséről, törléséről szóló határozatának megküldésével egyidejűleg adja át az állami adóhatóságnak azokat az iratokat, amelyek az okirat továbbításának időpontjában még nem álltak rendelkezésére. 8 A bírósági, hatósági határozatokon alapuló bejegyzések esetén az adatlapok és annak mellékletei kitöltésével, valamint az ingatlanügyi hatóság eljárásával kapcsolatosan írtakat azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy ilyenkor a vagyont szerzőt (pl. az árverési vevőt vagy a tulajdonjogot elbirtoklás útján a bíróság jogerős határozata alapján megszerző személyt, stb.) kell felhívni az adatlap-csomag benyújtására. 5 Itv. 92. (1) bekezdés 6 Art. 21. (2) bekezdés 7 Inytv. 40. (1) bekezdés 8 Itv. 92. (2) bekezdés www.resimmobiles.hu
56 RES IMMOBILES Összegzés A korábbi szabályozástól eltérően a 2009. január 1. napjától bevezetett új APEH adatlapon már nemcsak a személyi jövedelemadó fi zetésére kötelezett értékesítő (bevételt szerző) személy, hanem az ingatlan vagyont szerző személy adatait is kell bejelenteni az okiratnak az ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásakor. Az állami adóhatóság által rendszeresített ezen nyomtatvány alkalmas továbbá arra, hogy az illetékfi zetésére kötelezett személy egyúttal nyilatkozzon az őt megillető illetékkedvezményre, illetve -mentességre vonatkozó adatokról is. Ezáltal az állami adóhatóság úgyis, mint az illetékhivatal régiósítás utáni jogutódja átfogó képet kaphat az ingatlannal kapcsolatos, adó-, és illetékfi zetési kötelezettséggel járó változásokról. * * *