AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉSSEL SZEMBEN TÁMASZTOTT KÖVETELMÉNYEK Amennyiben a kölcsönkérelem benyújtásának időpontjában már megkötött adásvételi szerződés van az eladók és vevők között, amely az alábbi feltételeknek nem felel meg, úgy azt az ellenjegyző ügyvéd vagy az okiratot készítő közjegyző által módosíttatni kell, legkésőbb a kölcsönszerződés megkötéséig tehát ez szerződéskötési feltétel. Előszerződés esetén a kölcsönkérelem benyújtásának akadálya nincs, de jelen pontban megfogalmazott követelményeknek megfelelő adásvételi szerződést legkésőbb a kölcsönszerződés aláírását megelőzően be kell nyújtani. Az adásvételi szerződést projekt-finanszírozás illetve osztatlan közös tulajdonú (építőközösségi) építés esetén legalább az első alkalommal - minden esetben kötelező, míg kész lakás vásárlása esetén a biztonságos banki működés érdekében ajánlott az adott régió kijelölt ügyvédjével véleményeztetni. A szerződések módosítása alkalmával azonban figyelemmel kell lenni arra, hogy ennek elvégzése az ügyfélnek anyagi terhet jelent. Ezért minden módosításra az ügyfelet írásban kell felhívni és ezeket célszerű akkor megtenni, ha az ügylet már pozitív elbírálást kap! Lakásvásárlási hitelek esetében Bankunk csak megfelelő jogi tartalommal, az alábbiakban részletezett kötelező tartalmi elemekkel készült és szabályszerűen ellenjegyzett szerződéseket fogad csak el a kölcsönszerződés megkötéséhez: Az adásvételi szerződés a következő elemeket tartalmazza: Magánszemély adatait: o családi és utónév o születési családi és utónév o születési hely o születési idő o anyja születési neve o lakcím o személyi azonosító Gazdálkodó szervek adatait: o cégnév o statisztikai azonosító o székhely o cégjegyzékszám/bírósági bejegyzési szám Az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot, Az átruházás jogcímét, Az eladó tulajdonjog bejegyzést engedő nyilatkozatát, A felek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő - feltétlen és visszavonhatatlan - nyilatkozatát, Haszonélvezeti jog / özvegyi jog esetén a jog jogosultjainak tulajdonjog bejegyzéséhez, illetve a haszonélvezeti jog / özvegyi jog törléséhez történő hozzájárulást (külön nyilatkozatban is megfelelő), A szerződő felek (amennyiben magánszemélyek) állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát, A keltezés helyét és idejét, 1
A felek aláírását és több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, és az ellenjegyző ügyvéd kézjegyét minden lapon. Az aláírásoknak az ingatlan-nyilvántartási törvénynek is megfelelve - nyilvánvalóan azonosíthatónak kell lenni. Ügyvédi ellenjegyzést. (Ez akkor fogadható el, ha az tartalmazza az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét, az ellenjegyzés időpontját és az ellenjegyzem megjelölést. Az ügyvéd által teljesített ellenjegyzés érvényességének további feltétele a szárazbélyegző lenyomata). A vevő(k) (kölcsönfelvevő) per-, teher és igénymentes ingatlan tulajdonjogát szerzi(k) meg. A vételár egy része az EBH-tól igényelt kölcsönből kerül kiegyenlítésre. A Bank által folyósított kölcsön a vételár legutolsó része. Itt szükséges a hitel konkrét összegét is feltüntetni. Amennyiben az értékbecslés során kiderül, hogy az ügyfél részére csak kevesebb kölcsönösszeg nyújtható, akkor az adásvételi szerződést nem szükséges módosítani, ellenben a lakás eladójának ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatban vagy ha a szerződés szerint ügyvédi letéti számlára kell utalni a vételárat, úgy a letétkezelő ügyvédnek le kell nyilatkoznia, hogy a vevő a hiányzó vételár részletét (amennyivel kevesebb kölcsön folyósítható) az eladó részére kifizette vagy az eljáró ügyvédnél ügyvédi letéti számlára befizette. Az adásvételi szerződésben foglalt vételárnak a kölcsön összegét meghaladó részének eladó részére történő megfizetését az eladónak ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által kiállított teljes bizonyító erejű magánokirattal, illetve közokirattal ügyvédi letéti számlára történő fizetés esetén a letétkezelő ügyvéd által kiadott letéti igazolással - kell igazolni, melyet legkésőbb a folyósítás időpontjáig be kell nyújtania. Amennyiben a vételár egy része az EBH-tól igényelt otthonteremtési kamattámogatott lakásvásárlási hitelből kerül kiegyenlítésre, a saját erőt az eladó által megjelölt bankszámlára, hitelszámlára kell teljesíteni azzal, hogy a saját erőből legfeljebb a telekárat is tartalmazó teljes vételár 10%-át kitevő összeg készpénzben is kiegyenlíthető. Az önerő kiegyenlíthető továbbá ügyvédi letéti számlára is, ha az eladó az adásvételi szerződésben azt jelölte meg. A vételár kölcsönből finanszírozott része átutalással kerül kiegyenlítésre a szerződésben megjelölt bankszámlá(k)ra, amely lehet az Eladó(k) bármely banknál vezetett bankszámlája vagy ügyvédi letéti számla. Több eladó közül csak az egyik eladó számlája is elfogadható teljesítés helyéül. Ez esetben az adásvételi szerződésben ezen tényről kifejezetten rendelkezni kell, azzal, hogy a bankszámlával rendelkező eladó a szerződésben nyilatkozik, hogy elszámol a többi eladóval, a bankszámlát meg nem jelölő eladó pedig tudomásul veszi és elfogadja a vételár teljesítésének ezen módját,. Az adásvételi szerződésben félként nem szereplő 3. személy számlájára csak akkor történhet a folyósítás, ha o az eladó nem rendelkezik bankszámlával és a 3. személy az eladó közeli hozzátartozója, aki az adásvételi szerződés rá vonatkozó rendelkezését aláírásával tudomásul veszi, vagy külön ügyvéd által ellenjegyzett okiratban - nyilatkozik, hogy tudomással bír arról, hogy az adásvételi szerződésben megjelölt bankszámlaszámára érkezik a kölcsönből fedezett vételárrészlet az EBH Zrt.-től, számláján fogadja az összeget és elszámol az eladó(k) felé. A vételár megfizetésének határidejét (naptári dátum szerint). (Megjegyzés: A kölcsönből fizetendő vételárrész teljesítésének határideje a kölcsön folyósításáig nem telhet le. Amennyiben a fizetési határidő már letelik, szükséges az Eladó ügyvéd által ellenjegyzett, vagy közjegyző által készített nyilatkozatát; vagy az adásvételi szerződés módosítását benyújtani. Ebben az Eladó kijelenti, hogy a fizetendő 2
hátralékos vételár rész a nyilatkozat/adásvételi szerződés módosítás kiállításától számított 15 napon belül történő megfizetése esetén a vevővel szemben kamat, kötbér vagy bármely egyéb igényt nem támaszt, továbbá kijelenti, hogy ilyen igényt eddig sem támasztott, valamint elállási jogával nem él.) (Megjegyzés: Amennyiben az eladó a késedelem jogkövetkezményeiről nem kíván lemondani, a kölcsön akkor folyósítható, ha az Eladó teljes bizonyító erejű magánokiratot, vagy ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által készített nyilatkozatot bocsát a Bank rendelkezésére, amelyben kötelezi magát, hogy a késedelem jogkövetkezményeit (kötbér, kamat, stb) semmilyen körülmények közt nem számolja el a Bank által folyósított kölcsönnel szemben és kijelenti, hogy a meg nem fizetett kötbér, késedelmi kamat, stb ellenére a Vevő(k) tulajdonjog bejegyzését, illetve a Bank jelzálogjogának önálló keretbiztosítéki jelzálogjogának a bejegyzését nem akadályozza.) Több eladó esetén meg kell határozni a kölcsönből fizetendő vételárrész eladók, illetve a haszonélvezeti eladók (amennyiben nem ellenérték nélkül mond le a haszonélvezeti jogáról) közötti megoszlását. Ez esetben szükséges az előbbi bekezdésben leírt számlák eladók szerinti megjelölése. A jelzáloggal valamint elidegenítési és terhelési tilalommal kapcsolatban, a felek a hitel folyósítása esetén már most hozzájárulnak ahhoz, hogy az EBH Zrt. javára... Ft tőke és szerződés szerinti járulékai erejéig jelzálogjog/önálló jelzálog kerüljön bejegyzésre. A vevő a jelzálog biztosítására a jelen szerződési kikötéssel az EBH Zrt. javára elidegenítési és terhelési tilalmat alapít, amelynek bejegyzését kéri a földhivataltól. Eladók a vevők. arányú tulajdonjogának vétel jogcímén történő bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot, az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg külön, az ügyvéd által ellenjegyzett okiratban adják meg és ügyvédi letétbe helyezik azzal, hogy a letétbehelyezés tényét letétkezelő ügyvéd írásban igazolja az EBH ZRT. részére. VAGY Eladók kötelezettséget vállalnak arra, hogy a kölcsönből eredő vételárrész kifizetését megelőzően a arányú tulajdonjog vétel jogcímén történő bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot ügyvédi letétbe helyezik azzal, hogy a letétbehelyezés tényét letétkezelő ügyvéd írásban igazolja az EBH ZRT. részére. A letétbe vett eladói tulajdonjog bejegyzési engedélyt a teljes vételár kifizetését követően az eljáró ügyvéd nyújtja be az illetékes földhivatal részére Használt lakások, illetve új építésű és az ingatlan-nyilvántartásba már önálló ingatlanként bejegyzett célingatlanok esetében: Eladó(k) az átruházott ingatlan teher, per és igénymentességéért szavatolnak. Eladók a szerződés aláírásával ahhoz járulnak hozzá, hogy a vevői tulajdonjog bejegyzési kérelmet az Inytv. 47/A. (1) bek. b. pontja alapján a Földhivatal tartsa függőben, vegye nyilvántartásba az eladói engedély benyújtásáig. (Függőben tartás maximális időtartama az adásvételi szerződés vevői tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem földhivatalba történő benyújtásától számított 6 hónap lehet.) Nem fogadható el olyan adásvételi szerződés, ahol a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét kérik feljegyezni a tulajdoni lapra. (Kivéve azt az esetet, amikor nem a célingatlan a fedezet). Új építésű és az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként még be NEM jegyzett célingatlanok esetében: Eladó(k) az átruházott ingatlan teher, per és igénymentességéért szavatolnak. Eladók a szerződés aláírásával ahhoz járulnak hozzá, hogy vevő(k) javára. arányban a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyerjen. (Megjegyzés: Ezen esetekben a Kölcsönszerződés folyósítási feltételei között szerepelnie kell, hogy: A banki jelzálogjog bejegyzési kérelem földhivatal általi 3
elutasítása esetén a kölcsön rész- és végfolyósítására csak akkor kerülhet sor, ha az adós a jelzálogjog bejegyzési kérelmet mellékletekkel együtt saját költségen ismételten benyújtotta az illetékes földhivatalnak. Amennyiben projekt esetén, a beruházóval olyan együttműködési megállapodás került aláírásra, miszerint ezen adósi kötelezettséget a folyósítás vonatkozásában a beruházó teljesíti/átvállalja; akkor az előzőek szerinti folyósítási feltételt nem kell feltüntetni a Kölcsönszerződésben.) Abban az esetben, ha a birtokbaadás később történne meg, illetve akkor is, ha elállási jogot szerepeltetnének a felek az adásvételi szerződésben: A felek megállapodnak abban, hogy a bankkölcsön folyósítását követően egyik fél sem jogosult a szerződéstől önállóan elállni vagy a szerződést bármilyen módon megszüntetni, a szerződést felbontani. Ezek a jogok csak abban az esetben gyakorolhatók, ha ehhez a Bank írásban hozzájárul. A Bank írásbeli hozzájárulása nélkül a szerződés felbontása, megszüntetése vagy az elállás érvényesen nem gyakorolható. Építés alatti társasházi ingatlan esetén: a szerződés tárgyaként az építés alatt álló ingatlan tulajdoni hányadát is meg kell jelölni, amin a társasház bejegyzéséig vagy a bejegyzés elmaradása esetén a vevő tulajdonjogot szerez. Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia szükséges, hogy a szerződés tárgya a társasház bejegyzéséig, illetve a társasház bejegyzésének elmaradása esetén az építés alatt álló...hrsz-ú ingatlan...tulajdoni hányada, ami a társasház bejegyzésével a várhatóan...hrsz.ú lakásnak felel meg. Eladó jogán terhelt célingatlan tehermentesítése: A Szerződő felek (eladó, vevő) a szerződés aláírásával hozzájárulnak ahhoz, hogy az illetékes Földhivatal a későbbiek során benyújtásra kerülő a tárgyi ingatlan tulajdoni lapján rögzített terhelésekre vonatkozó törlési engedély(eke)t felek külön nyilatkozata nélkül, a szerződésben tett rangsorcsere kérelmük, hozzájárulásuk alapján legelőször intézze el, ezáltal a tárgyi ingatlant a vevői tulajdonjog bejegyzés előtt vagy azzal egyidejűleg tehermentesítse. (Megjegyzés: Ha a célingatlan egyben fedezet is, akkor a zálogszerződésnek minden esetben tartalmazni kell az alábbi rendelkezést: Felek jelen szerződés aláírásával is nyilatkoznak, illetve hozzájárulnak ahhoz, hogy az ingatlanon fennálló teher törlése rangsorban először történjen, a tulajdonjog bejegyzést, illetve a jelzálogjog és annak biztosítására vonatkozó tilalmak bejegyzését megelőzően. Amennyiben a célingatlan tehermentesítése kölcsönből történik, úgy a kölcsön két részletbe kerül folyósításra. Az adásvételi szerződés ez esetben az alábbiakról rendelkezzen: Eladó tudomásul veszi, hogy az ingatlan tehermentesítése akként történik, hogy az Erste Bank - a vevő által igényelt kölcsönből első lépésben a zálogjogosult által kiadott tartozásigazolásban megjelölt összeget utalja el a szándéknyilatkozatban megjelölt zárolt bankszámlára. A kölcsön többi része a vevő Erste Banknál vezetett számláján zárolásra kerül. Eladó tudomásul veszi, hogy a tehermentesítést követően fennmaradó kölcsönrész csak azt követően kerül átutalásra az eladó megjelölt bankszámlájára, amennyiben a zálogjogosult a törlési engedélyt kiadja és a törlési engedélyt érkeztetik a földhivatalnál, a benyújtást az érkeztetett példánnyal, széljegyzett tulajdoni lappal igazolják a Bank felé. Amennyiben az eladó fennálló tartozása nagyobb, mint a vételár vagy a vevő által igényelt kölcsön összege, akkor eladó vagy a vevő saját erőből köteles megfizetni a különbözeti összeget az alábbi módon: A tehermentesítés ebben az esetben úgy történhet, hogy a vevő által kifizetett foglalót/előleget/vételárrészt/ vagy eladói saját erőt az eladó előtörleszti a 4
zálogjogosultnak vagy a foglaló/előleg/vételárrész a vevő Erste Banknál vezetett számlájára kerül átutalásra - ahol az zárolásra kerül - és a zálogjogosult által kiadott szándéknyilatkozatában szereplő tartozás összege erejéig ez kiegészítésre kerül a vevő részére folyósított banki kölcsönnel - mint utolsó vételárrésszel - és így együtt kerül elutalásra a zálogjogosult szándéknyilatkozatában a végtörlesztésre megjelölt bankszámlára. A vevői kölcsön azon része, amely az eladói tehermentesítéshez nem szükséges akkor kerül elutalásra az eladó megadott saját bankszámlájára, amennyiben a fennálló eladói kölcsön végtörlesztése sikeresen megtörtént és a törlési kérelem igazoltan benyújtásra került - a díj fizetés igazolása mellett - a földhivatalba. Nem csak az eladó a fennálló kölcsöntartozás adósa, az ingatlan tulajdoni lapja szerint más személy adós is van: ez esetben az adásvételi szerződést a másik adós is írja alá arra tekintettel, hogy kötelezettséget vállal a fennálló kölcsön végtörlesztésére. Eladó jogán terhelt célingatlan tehermentesítése esetén minden esetben kötelező tartalmi elemek: -A felek az ingatlan tehermentesítés és a vételár megfizetésének ezen módjához kifejezetten hozzájárulnak, és felhatalmazzák az ERSTE Bankot-t a fenti eljárás lebonyolítására. - Eladó felhatalmazza a vevőt, hogy az általa az Erste Bank Hungary Zrt-től igényt kölcsön, mint utolsó vételárrészlet összegét az ingatlan tehermentesítésére fordítsa. - Az ingatlanon fennálló kölcsön végtörlesztése és a bejegyzett terhek törlésére irányuló kérelmek beszerzése az eladó kötelezettsége. - Eladó szavatolja a vevők akadálymentes tulajdonszerzését és hogy ezáltal per-, teher- és igénymentes ingatlant szerezhetnek. Hitelkiváltás és tulajdoni hányad megváltás együtt: Kerüljön rögzítésre, hogy az ügyfél az ingatlant terhelő hiteltartozást visszafizetését átvállalja úgy, hogy az EBH-tól a hitelkiváltásra és a megváltási ár megfizetésére kölcsönt igényel. Projekt keretében épülő lakások vásárlása esetén az adás-vételi szerződés esetleges további elemeit a vonatkozó utasítás tartalmazza, de a projekt körülményeinek függvényében a fenti elvárások is módosulhatnak. Az adásvételi szerződésnek rendelkezést kell tartalmaznia az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI:30.) Kormányrendelettel összefüggésben. 5