INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS Dr. Kriszt Zita A bejegyzett élettársi kapcsolat jogintézménye A bejegyzett élettársi kapcsolatról szóló 2007. évi CLXXXIV. törvény 2009. január elsején lép hatályba, egy olyan köztes jogviszonyt teremtve az élettársi kapcsolat és a házasság intézménye között, mely igazodik a társadalom párkapcsolati viszonyaihoz. A bejegyzett élettársi kapcsolat létrejöttével három együttélési forma lesz jogilag nevesítve: a Ptk. 685/A. fogalmi körébe tartozó élettársi kapcsolat, a 2007. évi CLXXXIV. törvény hatálya alá tartozó bejegyzett élettársi kapcsolat, valamint a házasságról, a családról és a gyámságról szóló 1952. évi IV. törvény (Csjt.) szerint a házasság. A Központi Statisztikai Hivatal 2001-es adataiból kitűnik, hogy Magyarországon az 1970-es évek elején az élettársi kapcsolatok aránya az összes család százalékához viszonyítva 2,1 százalék volt, a 2001-es adatok szerint ez az arány 9,5 százalékra, 2005-re pedig tíz százalék fölé emelkedett. Az ezer lakosra jutó házasságkötések száma az 1980. évi 7,5-ről 2006-ra 4,4-re csökkent és ma már minden harmadik új kapcsolat élettársi kapcsolatnak tekinthető. 1 A jogalkotó célja e jogszabály életre hívásával az volt, hogy az egymással együtt, egy háztartásban, illetőleg vagyonközösségben élőknek bizonyos többletjogokat juttasson, intézményes keretek közé helyezze két olyan ember kapcsolatát, akik nem kívánnak egymással házasságot kötni. A bejegyzett élettársi kapcsolat intézményének megjelenése több jogszabály változását vonja maga után az ingatlan-nyilvántartási eljárás egyes szegmenseit is érintve: többek között a közös tulajdon, illetve az öröklési jog szabályainak változása okán kerülhet kapcsolatba az ingatlanjoggal, legfőképpen a tulajdonjog bejegyzések tekintetében. Jelen munkának nem célja e jogintézmény részletes bemutatása, csupán az ingatlan-nyilvántartási eljárást majdan érintő főbb kérdések számbavétele. A bejegyzett élettársi kapcsolat létrejötte és megszűnése A bejegyzett élettársi kapcsolat intézményének egyes elemei hasonlóságot mutatnak a házasság intézményével. A jogalkotó szándékának megfelelően a bejegyzett élettársi kapcsolatra alkalmazni kell a házasságra, a házastársra vagy házastársakra, az özvegyre, az elvált személyre, illetve a házaspárra vonatkozó szabályokat. 2 Maga a bejegyzett élettársi kapcsolatról szóló törvény a jogviszony keletkezésére, megszűnésére, valamint e törvény által módosuló jogszabályokra tartalmaz konkrét rendelkezéseket. 1 www.ma.hu 2 2007. évi CLXXXIV. törvény 2. (2) bekezdése www.resimmobiles.hu
32 RES IMMOBILES A bejegyzett élettársi kapcsolat akkor jön létre, ha az anyakönyvvezető előtt együttesen jelenlévő két, tizennyolcadik életévét betöltött személy személyesen kijelenti, hogy egymással bejegyzett élettársi kapcsolatban kíván élni. 3 A bejegyzett élettársi jogviszony létesítése csak 18. életévüket betöltöttek számára lehetséges, míg házasságot kiskorú is köthet a gyámhatóság engedélyével, ha a 16. életévét betöltötte. 4 További különbség, hogy a Csjt. szerint a házasság férfi és nő között jöhet csak létre, 5 míg az élettársi, illetve a bejegyzett élettársi kapcsolat akár azonos neműek között is. A bejegyzett élettársi kapcsolat egyezően a házasság megszűnésével az élettársak bármelyikének halálával megszűnik; megszűnik akkor is, ha az élettársak egymással házasságot kötnek. Megszünteti továbbá a bejegyzett élettársi kapcsolatot az erre hatáskörrel rendelkező hatóság határozata is. 6 A 2007. évi CLXXXIV. törvény 4. szerint a bejegyzett élettársi kapcsolat akkor is megszűnik, ha az élettársak közös megegyezése alapján a közjegyző a bejegyzett élettársi kapcsolatot megszünteti. A bejegyzett élettársi kapcsolat közjegyző általi megszüntetésének akkor van helye, ha a) azt az élettársak befolyásmentesen, közösen kérik, b) az élettársaknak nincs közös kiskorú vagy tartásra jogosult gyermekük, és c) az élettársak az őket egymással szemben terhelő, jogszabályon alapuló tartás, a közös lakás használata, valamint - az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése kivételével - az élettársi közös vagyon megosztása kérdésében közjegyzői okiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglaltan megegyeztek. A közokirat elkészítésére az a közjegyző is jogosult, aki a bejegyzett élettársi kapcsolatot nemperes eljárásban megszünteti. Nincs helye a bejegyzett élettársi kapcsolat közjegyző általi megszüntetésének, ha a) az élettársak bármelyike cselekvőképtelen, korlátozottan cselekvőképes, vagy b) a bejegyzett élettársi kapcsolat érvénytelenné nyilvánításának vagy nemlétezése megállapításának lenne helye. A bejegyzett élettársi kapcsolat megszüntetésére irányuló közjegyzői eljárás polgári nemperes eljárás, amelyben a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény szabályait a nemperes eljárás sajátosságaiból eredő, valamint a 2007. évi CLXXXIV. törvényben foglalt eltérésekkel megfelelően alkalmazni kell. 7 A bejegyzett élettársi kapcsolat megszüntetésére a házasság felbontására irányadó szabályokat kell alkalmazni, de a törvény a felek egyező akaratnyilvánítása (közös megegyezés) esetén és kiskorú vagy tartásra szoruló gyermek hiányában a bírósági eljárásnál rugalmasabb és gyorsabb közjegyzői eljárásban is lehetőséget ad a megszüntetésre, ha a felek a törvényben meghatározott kérdéseket megegyezéssel rendezik. 8 A bejegyzett élettársi kapcsolat megszüntetésére irányuló eljárás lefolytatására 3 A bejegyzett élettársi kapcsolatról szóló 2007. évi CLXXXIV. törvény 1. (1) bekezdése 4 Csjt. 10. (2) és (3) bekezdés 5 Csjt. Kommentár 6 2007. évi CLXXXIV. törvény 3. (1) bekezdése 7 2007. évi CLXXXIV. törvény 5. (1) bekezdése 8 2007. évi CLXXXIV. törvény kommentárja
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 33 a felek választása szerint az a közjegyző illetékes, akinek az illetékességi területén a kérelmezők utolsó közös lakóhelye volt, vagy akinek az illetékességi területén a felek valamelyikének lakóhelye van. Ha a kérelem előterjesztésekor a feleknek nincs belföldi lakóhelye, az eljárást az élettársi kapcsolatot az anyakönyvi nyilvántartásba bejegyző anyakönyvvezető működési területe szerint illetékes közjegyző folytatja le. 9 A közjegyző által jóváhagyott egyezség a bíróság által jóváhagyott egyezséggel azonos hatályú. A közjegyző a bejegyzett élettársi kapcsolatot megszüntető végzést megküldi az illetékes anyakönyvvezetőnek. 10 Az érdemi döntés meghozatala hasonló a házasság közös megegyezés mellett történő felbontásához: a közjegyzőnek rendelkeznie kell a felek járulékos kérdésekben kötött egyezségének jóváhagyásáról, ezt követően pedig a kapcsolat megszüntetéséről. Eltér ugyanakkor a törvény az eljárás gyorsítása érdekében a házasság felbontásától abban a tekintetben, hogy az egyezséget jóváhagyó végzés ellen nem biztosít lehetőséget fellebbezésre. Nincs lehetőség továbbá arra sem, hogy a végzés ellen a felek felülvizsgálati kérelmet nyújtsanak be. 11 A bejegyzett élettársak vagyoni viszonyai az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdon elismerése A bejegyzett élettársi kapcsolat jogintézménye a házassággal azonos vagyonjogi, öröklési jogi joghatásokkal jár. Az élettársi így a bejegyzett élettársi kapcsolatban élők között is vagyonközösség keletkezik az együttélés alatt, azzal, hogy természetesen az élettársak is megállapodhatnak a törvényes vagyonjogi rendszertől eltérően. 12 A bejegyzett élettársak vagyoni viszonyaival kapcsolatban különösen az élettársi kapcsolat fennállta alatt keletkezett közös tulajdon tekintetében felvetődik a kérdés, hogy ha az élettársak közösen szereznek ingatlantulajdont és csak egyikük tulajdonjoga kerül bejegyzésre, a másik tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás szerint tulajdonos élettárs az arra alapul szolgáló okirattal elismerheti-e, illetve ilyen okirat alapján bejegyezhető-e a tulajdonjog. A korábban írottak alapján a bejegyzett élettársak vagyoni viszonyaira, illetve a 2007. évi CLXXXIV. törvény által nem szabályozott kérdésekben a Csjt. házasságra vonatkozó szabályai irányadóak. Ebből következően a Csjt. 27. (1) bekezdését alkalmazva, a bejegyzett élettársi kapcsolat ideje alatt közösen, illetve külön-külön szerzett vagyon az élettársak osztatlan közös tulajdonába kerül. Ha a házasfelek a házasság megkötése előtt fennállott élettársi kapcsolat időtartama alatt közösen, illetve külön-külön szerzett, közösen használt vagyontárgyakat a házasságkötést követően is közösen használják, vélelmezni kell a közös vagyonba utalást. Azaz a házasságot megelőző élettársi kapcsolat alatt szerzett közös vagyon a házastársi közös vagyon részét képezi a házasság megkötése után. Ezt a vélelmet az eddigieket figyelembe véve a bejegyzett élettársakra is alkalmazni lehet majd. 13 Fentiekre tekintettel az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos élettárs tulajdonjogának bejegyzését kérhetik a felek olyan 9 2007. évi CLXXXIV. törvény 6. 10 2007. évi CLXXXIV. törvény 12. (3) bekezdése 11 2007. évi CLXXXIV. törvény kommentárja 12 2007. évi CLXXXIV. törvény kommentárja www.resimmobiles.hu 13 Csjt. Kommentár
34 RES IMMOBILES okirat alapján, amelynek tartalmaznia kell az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. szerint a felek családi és utónevét, születési helyét és idejét, anyja nevét, lakcímét, személyi azonosítóját; a tulajdonjog elismeréssel érintett ingatlant, illetve tulajdoni illetőséget; a bejegyezni kívánt jog vagy tény megjelölését; a felek abbéli megállapodását, illetőleg a már bejegyzett tulajdonos nyilatkozatát arról, hogy az érintett ingatlant közösen szerezték és a bejegyzett jogosult részéről megadott bejegyzési engedélyt. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratban meg kell jelölni a jogváltozás jogcímét is, amely lehet: élettársi vagyonközösség elismerése, bejegyzett élettársi vagyonközösség elismerése, élettársi közös tulajdon elismerése, stb. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratra alkalmazni kell továbbá a közokiratokra, illetve az ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott magánokiratokra vonatkozó szabályokat is. A bejegyzett élettársi kapcsolat időtartama alatt keletkezett közös tulajdon megszüntetése Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a tulajdonjog bejegyzések körében gyakori a volt házastársak ingatlanaira vonatkozó közös tulajdon megszüntetésére irányuló kérelem. Az ingatlanügyi hatóság közokirat (bírói ítélet vagy közjegyzői okirat), vagy a felek teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt megállapodása (közös vagyont megszüntető szerződés) alapján jegyzi be az ezzel járó tulajdonjog-változást. A bejegyzés további feltétele, hogy az okirat megfeleljen az Inytv-ben foglalt alaki kellékeknek is. Az előbbiekben ismertetett közös tulajdon megszüntetésének speciális esetei: a házastársi, az élettársi, illetve a bejegyzett élettársi vagyonközösség megszüntetése. Mindhárom együttélési forma esetében a felek közokiratba, vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt megállapodása szükséges, azonban e jogviszonyokra vonatkozó külön jogszabályok eltérhetnek a Ptk-ban foglaltaktól. A 2007. évi CLXXXIV. törvény hatályba lépésével, 2009. január 01-től valószínűsíthetően nő azon okiratok száma, amelyek a bejegyzett élettársak vagyoni viszonyait rendezik. Az élettársak a közös ingatlanvagyonuk sorsát rendezhetik közjegyzői okiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt megállapodással, de végső soron bírósági úton is. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a bejegyzett élettársi kapcsolat alatt keletkezett közös vagyon megszüntetése alapján tulajdonjog bejegyzésre irányuló kérelemhez csatolni kell a felek közjegyzői okiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt egyezségét, melynek meg kell felelnie az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. által meghatározott kellékeknek. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak tartalmaznia kell az élettársak családi és utónevét, születési helyét és idejét, anyja nevét, lakcímét, személyi azonosítóját; az érintett ingatlan, illetve tulajdoni hányad pontos megjelölését; a bejegyezni kívánt jog vagy tény pontos megjelölését; a jogváltozás jogcímét; a megállapodásukat a tulajdonjog átruházásáról, illetve a bejegyzési engedélyt. A jogváltozás jogcímét jogszabály nem határozza meg, ez lehet: közös tulajdon megszüntetése, vagyonközösség megszüntetése, élettársi közös tulajdon megszüntetése, bejegyzett élettársi közös tulajdon megszüntetése, stb. E jogcímek bármelyike alkalmas
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN 35 lehet a jogváltozás átvezetésére, természetesen az alapjául szolgáló szerződés tartalma szerint érdemes kiválasztani a megfelelőt. Az okiratnak továbbá eleget kell tennie a közjegyzői okiratokra, illetve az ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott teljes bizonyító erejű magánokiratokra irányadó szabályoknak, továbbá az Inytv. 32. (4) bekezdése szerinti, az ellenjegyzés alaki kellékeire vonatkozó előírásoknak. Abban az esetben, ha a feleknek nem sikerül megegyezésre jutniuk, úgy élettársi közös vagyonuk megosztását a polgári bíróságtól kérhetik. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ez akként jelenik meg, hogy a bíróság a közös tulajdont megszüntető határozatának megküldésével megkeresi az illetékes földhivatalt. Az Inytv. 34. (1) bekezdése alapján a bejegyzés alapjául szolgáló jogerős bírósági határozat tartalmára az Inytv. 32. (1) bekezdésében foglaltak az irányadók azzal az eltéréssel, hogy a felek megállapodását a hatóság rendelkezése pótolja. Ez utóbbi rendelkezés a bíróság által okiratba foglalt jognyilatkozatra nem vonatkozik. Az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inytv. vhr.) további rendelkezéseket tartalmaz a megkeresés alapján induló eljárásokra. Az eljáró hatóság (bíróság, közjegyző, bírósági végrehajtó stb.) bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre vonatkozó határozata alapján annak jogerőre emelkedése után megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a bejegyzés iránt. A vagyonszerzést létrehozó, megállapító hatósági határozatot két példányban kell az ingatlanügyi hatóság részére megküldeni. 14 Az Inytv. vhr. 60. (2) bekezdése szerint: a megkeresésnek tartalmaznia kell a megkereső szerv nevét, az érintett ingatlan helyrajzi számának és annak a jognak, ténynek vagy adatnak a megjelölését, amelynek bejegyzését, feljegyzését, illetőleg átvezetését kérik. Abban az esetben tehát, ha a bejegyzett élettársak közös tulajdonának megszüntetése bírói úton történik, az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjogot a jogerős bírósági határozatnak megfelelően, a megkeresés szabályai alapján jegyzi be. A bejegyzett élettársi kapcsolat időtartama alatt keletkezett közös tulajdon megszüntetésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárásban tehát vizsgálni kell, hogy a tulajdonjog bejegyzése alapjául szolgáló okirat, azaz a felek közjegyzői okiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt egyezsége milyen okirati formában jelenik meg, tartalmazza-e az Inytv. 32. szerinti kellékeket, milyen jogcímen kérik a jogváltozás átvezetését, továbbá ugyanúgy szükséges a jogi képviselet. Jogi képviselő lehet az a közjegyző, illetve az az ügyvéd, aki az okiratot készíti, illetve ellenjegyzi. Képviselheti a feleket az a közjegyző is, aki a bejegyzett élettársi kapcsolat megszüntetése iránti eljárást lefolytatta, abban az esetben, ha ő készíti el a feleknek a közös tulajdon megszüntetésére irányuló egyezségét magában foglaló közokiratot. Ez utóbbi a legegyszerűbb megoldást biztosítaná az élettársak számára, hiszen már a megszüntető eljárás során egyezséget köthetnek vagyoni viszonyaikat illetően és ennek okiratba foglalására felkérhetik az eljárást lefolytató közjegyzőt. 14 Inytv. 26. (8) bekezdése www.resimmobiles.hu
36 RES IMMOBILES Összegzés Az ingatlan-nyilvántartási eljárás szempontjából a bejegyzett élettársi kapcsolat intézményének megjelenése nagyobb változást nem hoz, a jogalkalmazás körét érinti közvetetten a jogszabályi változások által, azok elsősorban a közös tulajdon megszüntetése esetén a tulajdonjog bejegyzésre irányuló beadványok tekintetében, illetve a hagyatékátadó végzések alapján a tulajdonjog, valamint az özvegyi jog bejegyzése vonatkozásában alkalmazandók. A bejegyzett élettársi kapcsolat tehát a házassággal azonos vagyonjogi és öröklésjogi joghatásokkal jár. Elsősorban az élettársi kapcsolatban élők jogi helyzetén kívánt a jogalkotó pozitíve változtatni, előtérbe helyezve az azonos neműek kapcsolatát is. Külföldön is alkalmazott jogintézményről van szó, különböző megoldásokkal: egyes országokban (mint Magyarországon is) a házasság joghatásaiban osztozik, míg más államokban inkább az élettársi kapcsolat szabályai irányadóak. Az élettársi kapcsolatban élők helyzetét, vagyoni viszonyait tekintve mindenképpen pozitív hatásai lesznek, azonban a házasságkötések száma feltehetően tovább csökken majd, vagy pusztán érdekből köttetik meg. * * *