IKTATÓSZÁM: 10-10/2549-1/2012. TÁRGY: AZ ÖNKORMÁNYZAT TULAJDONÁBAN LÉVİ LAKÁSOK BÉRLETÉRİL, ELIDEGENÍTÉSÉRİL ÉS HASZNÁLATÁRÓL SZÓLÓ ÖNKORMÁNYZATI RENDELET MEGALKOTÁSA MELLÉKLET: 3 DB E LİTERJESZTÉS PÉCS MEGYEI JOGÚ VÁROS ÖNKORMÁNYZATA KÖZGYŐLÉSÉNEK 2012. SZEPTEMBER 20-I ÜLÉSÉRE ELİTERJESZTİ: NÉPJÓLÉTI ÉS SPORT BIZOTTSÁG AZ ELİTERJESZTÉST KÉSZÍTETTE: DR.VARGA-PÁL JÓZSEFNÉ CSOPORTVEZETİ ELİADÓ: MOÓR ESZTER BIZOTTSÁGI ELNÖK HIVATALI KOORDINÁTOR: VÉLEMÉNYEZÉSRE MEGKAPTA: LAKÁSSZÖVETKEZETEK ÉS TÁRSASHÁZAK BARANYA MEGYEI SZÖVETSÉGE TÁRSASHÁZKEZELİK ORSZÁGOS SZÖVETSÉGÉNEK BARANYA MEGYEI SZERVEZETE NYUGDÍJASOK EGYESÜLETE ORSZÁGOS FOGYASZTÓVÉDELMI EGYESÜLET BARANYA MEGYEI SZERVEZETE PÉCSI SZÉKESEGYHÁZ NAGYCSALÁDOS EGYESÜLETE BIZOTTSÁGI TÁRGYALÁS: SZÁMA: NÉPJÓLÉTI ÉS SPORT BIZOTTSÁG../2012. (09...) PÉNZÜGYI ÉS GAZDASÁGI BIZOTTSÁG.../2012.(09...) AZ ELİTERJESZTÉS SZAKMAILAG INDOKOLT: ILLETÉKES TISZTSÉGVISELİ: CSIZI PÉTER ALPOLGÁRMESTER TERJEDELEM: 5. OLDAL
Tisztelt Közgyőlés! Az önkormányzat tulajdonában lévı lakások bérletérıl és elidegenítésérıl szóló szabályokat a 14/2006.(IV.29.) önkormányzati rendelet tartalmazza, amely az elmúlt évek során számtalan esetben módosításra került. A módosítások során az önkormányzat a bérbeadásra vonatkozó szabályokat, a lakbér mértékét, az egyes lakásfajták bérbeadásának feltételeit a megváltozott gazdasági, szociális körülményekhez igazította. Legfıbb változás volt 2012. január 1-tıl a költségelvő lakbér bevezetése. A lakbér alkalmazása során vált nyilvánvalóvá, hogy szükséges egy differenciáltabb a bérlık, használók szociális helyzetéhez jobban igazodó lakbérrendszer megalkotása, valamint az önkormányzat tulajdonában lévı egyes lakásfajták bérbeadási feltételeinek módosítása, a feladat és hatáskörök áttekintése és az új jogszabályi környezethez történı alkalmazása. Tekintettel arra, hogy a módosítások a jelenlegi rendelet számtalan szakaszát érintenék, ezért a módosítás jogszabály szerkesztési szempontból és a gyakorlati alkalmazás oldaláról nehézségeket okozna. Ezért indokolt a tárgyban egy új rendelt megalkotása. Az új rendelet tervezete az önkormányzat tulajdonában lévı lakások bérletérıl, elidegenítésérıl és használatáról címet viseli, ezzel is jelezve, hogy a korábbiaktól eltérıen a lakáshasználati viszonyok részletesebb, pontosabb szabályozása is indokolt. A tervezet szabályozási részletességében és szerkezetében lényegesen eltér a jelenleg hatályos önkormányzati rendelettıl. Ennek indoka egyrészt az, hogy a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Jat. ) 3. -a szerint A jogszabályban nem ismételhetı meg az Alaptörvény vagy olyan jogszabály rendelkezése, amellyel a jogszabály az Alaptörvény alapján nem lehet ellentétes. Magyarország Alaptörvénye 32. cikk (3) bekezdése értelmében az önkormányzati rendelet más jogszabállyal nem lehet ellentétes. E törvényhelyek alapján nem folytatható a korábbi gyakorlat, azaz nincs lehetıség kódex-jellegő, valamennyi, az önkormányzati lakások bérletére, használatára vonatkozó rendelkezés önkormányzati rendeletbe foglalására, csak az Alaptörvény és más törvények felhatalmazásának keretei között megalkotott speciális helyi rendelkezéseket tartalmazhatja az önkormányzati rendelet. A jogalkalmazás során az önkormányzati lakásokra vonatkozó az általános, központi szabályokat a Ptk.-ból és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvénybıl, a speciális helyi szabályokat pedig az önkormányzati rendeletbıl kell alkalmazni. A tervezet szabályozási részletességének és szerkezeti eltérésének másik indoka, hogy az új jogszabály szövegezése és szerkezeti tagolása során már alkalmazni kell a jogszabályszerkesztésrıl szóló 61/2009. (XII. 14.) IRM rendelet (szigorú) szabályait. TERJEDELEM: 5. OLDAL
2 Tisztelt Közgyőlés! Jat. kötelezıvé teszi önkormányzati rendelet alkotása esetén annak általános és részletes indokolását, ezért a konkrét rendeleti szabályokra az elıterjesztés nem téri ki, hanem csak a szabályozásnak a jelenlegihez képest új és lényeges elemeit soroljuk fel az alábbiakban: - A rendelet elsı részében az értelmezı rendelkezések közé új pontként került az egyszeri elhelyezési díj meghatározása, amely a nyugdíjasházi ingatlanba, mint speciális lakásba történı várakozás nélküli bekerülés költsége. Az értelmezı rendelkezés beiktatása az elmúlt években többször tapasztalt jogértelmezési eltéréseket küszöböli ki. - A rendeletben tételesen felsorolásra került a Közgyőlés, a Népjóléti és Sport Bizottság, valamint a Polgármester feladat- és hatáskörei, valamint a lakás bérbeadói és üzemeltetıi jogok gyakorlójának meghatározása, könnyítve ezzel a jogalkalmazást. - Fontos és új része a jelenleg hatályos új, a személyes adatok védelmérıl és az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló 2011. évi CXII. törvény rendelkezéseinek megfelelı adatkezelési szabályok rendeletbe történı beépítése. - Az üresen álló, felújításra szoruló lakások pályázat útján történı hasznosításával kapcsolatosan bevezetésre került egy új pályázati lehetıség az ún. lakhatóvá tételi pályázat, amely a lakásigénylık részére újabb lehetıséget jelent a lakáshoz jutáshoz némi önerı segítségével. - A közérdekő feladatok megoldására a sportolói lakások bérbeadásával kapcsolatban új konstrukció került kialakításra, mely lehetıséget teremt sportszervezetek részére történı bérbeadásra is. Ez a konstrukció a sportszervezetek részére egy speciális bérleti megoldást jelent: a bérleti díj egyedileg a bérleti szerzıdésekben kerül meghatározásra, a bérleti díj összege a lakás vonatkozásában a bérbeadót terhelı költségeket és díjakat (csere, pótlás, karbantartási munkák, valamint a közös költség és valamennyi közüzemi díj megfizetése) tartalmazza, melyek viselése így a sportszervezetet terheli. Reményeink szerint így a sportszervezetek számára bérbe adott lakásokra közüzemi díjtartozások nem lesznek és a lakások kezelése is egyszerőbbé válik. - A bérlık és használók jogai és kötelességei fejezetben pontosításra került a tárgyhavi lakbér, valamint az egyéb közüzemi díjak fizetésének kötelezettsége, illetve az, hogy a lakbér mellett a közüzemi díj nemfizetése is felmondási ok. - Az Önkormányzat részérıl történı felmondás esetei között az eddig 6 havi vagy azt meghaladó lakbér-, illetve közüzemi díjtartozás helyett az egyhavi vagy azt meghaladó tartozás minısül felmondási oknak. E felmondási ok szigorításával nem az a cél, hogy általában is már kis összegő tartozás esetén megszőnjön a bérleti jogviszony, kizárólag a problémás jogviszonyok egyszerőbb felszámolása érdekében került a tervezetbe a hivatkozott szabály.
3 Az évtizedek óta alkalmazott gyakorlatunk szerint általában csak a legvégsı esetben, legalább hat havi tartozás esetén él Önkormányzatunk felmondási jogával, és azt követıen is hosszabb ideig jogcím nélküliként még lehetısége van a lakónak tartozását rendezni. A kiürítési perben hozott jogerıs döntés után is hónapok telnek el, amíg az ítélet végrehajtásra kerül. Ezen, a szociális szempontból indokolt gyakorlaton nem célszerő változtatni, de az önkormányzati rendeletben épp az általánostól eltérı esetek eredményes kezelése érdekében szükséges szigorúbb szabályt alkotni. - A felmondási okok köre kibıvült a társasházi bérlık, lakáshasználók esetén a társasház Alapító Okiratában, SZMSZ-ében, Házirendjében foglalt szabályok be nem tartása esetével. - Új felmondási okként került a tervezetbe, amennyiben a bérlı, lakáshasználó Pécs városában vagy 50 kilométeres körzetében ingatlan tulajdonjogával vagyoni értékő jogával rendelkezik. - Az elıtakarékossági megállapodással bérbe adott garzon- és fecskeházi lakások esetében új felmondási ok ha a megkötött elıtakarékossági kötelezettségének a bérlı nem tesz eleget. Ezen felmondási oknak célja az, hogy a vállalt 5 éves elıtakarékosság után valóban lehetısége nyíljon a bérlınek továbblépni és lakást vásárolni. Az eddigi gyakorlat szerint az elsı idıszak elıtakarékossági fizetése után a fizetési hajlandóság megszőnik és a határidı lejárta után a bérlık szociális bérlakásra nyújtottak be kérelmet. - A lakbér megállapításának szabályainál, annak érdekében, hogy a szociális és életkörülményekhez jobban igazodó rendszer kerüljön kialakításra, négy lakbérkategória kerülne bevezetésre: szociális I., szociális II., költségelvő és piaci alapon megállapított lakbérek. Ezzel elsısorban az egyedül élı, alacsonyabb jövedelmő bérlık és családok számára válik megfizethetıbbé a bérlakások lakbére. A lakbérek megállapítása 2013. január 1-tıl egyben az infláció mértékével megegyezı 6 %-os emelést is tartalmaz. - A biztonsági letét is új szabályokat tartalmaz. Az óvadék mértéke nem szociális önkormányzati lakás bérbeadása esetén a lakás 5 havi bérleti díjának megfelelı összeg lesz. Az óvadékból a bérlı által meg nem fizetett lakbér, külön szolgáltatási és közüzemi díjak, illetve a lakás kiüresítése esetén a rendeltetésszerő használatra alkalmas állapotba hozása teljesíthetı. - A rendelet 2. 3. és 4. mellékleteiben a lakbérszámítás módja, a bevezetendı négy fajta lakbér kiszámításának módszere, valamint a lakások használati értékének számszerősített mértéke kiszámításának módja kerültek átdolgozásra az új lakbérkategóriáknak megfelelıen. A külön szolgáltatások díja bizonyos lakások vonatkozásában kiegészül a hulladékkezelési díjjal, amely a közszolgáltató által megállapított mindenkori díj. A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX.törvény (továbbiakban Jat.) értelmében megalkotásra kerülı jogszabály elızetes hatásvizsgálatának eredményérıl önkormányzati rendelet esetén a helyi önkormányzat képviselı-testületét tájékoztatni kell.
4 A Jat.17. (2) bekezdése határozza meg, hogy a jogszabály elıkészítıjének a hatásvizsgálat során milyen szempontokat kell vizsgálnia, melyre tekintettel a rendelet várható következményeirıl az elızetes hatásvizsgálat tükrében az alábbi tájékoztatást adom: 1.) A rendelet megalkotásának társadalmi gazdasági hatásai közvetve érvényesülnek azzal, hogy a rendelkezései elısegíthetik az önkormányzati lakásgazdálkodás hatékonyságának növelését, hozzájárulhatnak a lakásokkal való rendelkezés, az üzemeltetés átláthatóbbá tételéhez. 2.) A rendelet megalkotását a szociális és a gazdasági körülmények változásai tették szükségessé, egyértelmőbb helyzetet teremtve az önkormányzati lakásgazdálkodásban. 3.) Az új rendelet alkalmazásához szükséges személyi feltételekkel az Önkormányzat rendelkezik. Többletterhet a rendelet alkalmazása a lakbérek megállapítása szempontjából jelent, mely a Népjóléti, Sport és Lakás Referatúra Csoportnál jelentkezik: 3000-3500 kérelem benyújtása, elbírálása és a nyilatkozat kiadása, továbbá az új adatkezelési szabályok alkalmazása miatt. Az elıterjesztést a Népjóléti és Sport Bizottság és a Pénzügyi és Gazdasági Bizottság a 2012. szeptember 19-i ülésén tárgyalja. A bizottságok állásfoglalását a Közgyőlésen szóban ismertetem. Minderre tekintettel kérem a Tisztelt Közgyőlést, hogy az önkormányzat tulajdonában lévı lakások bérletérıl, elidegenítésérıl és használatáról szóló rendeletét az elıterjesztés szerinti tartalommal alkossa meg. Pécs, 2012. szeptember 5. Moór Eszter bizottsági elnök