Üzletszabályzat 1. sz. melléklet: Értékelési hirdetmény Bevezető rendelkezések Hatálybalépés dátuma: 2015-05-14 1. Jelen szabályzat célja, hogy meghatározza azokra a Pénzügyi eszközökre és Pénzeszközökre (együttesen Eszközök) vonatkozó értékelési irányelveket, amelyeket a Adventum Befektetési Alapkezelő Zrt. (továbbiakban Adventum) kollektív befektetési alapok portfoliójában tartott eszközök értékelésekor szükség van. A kollektív befektetési portfóliók (alapok) értékelési szabályait az adott alap kezelési szabályzata tartalmazza. 2. A portfolió egyes eszközeinek T. napi piaci értéket az alábbiak szerint kell meghatározni. Folyószámla, lekötött betét: A folyószámlán elhelyezett pénzösszegek értékelésekor a T napi folyószámla-egyenleget az előző kamatfizetés óta T napig eltelt időszakra jutó elhatárolt kamatok összegével meg kell növelni. A lekötött betétek összegét a T napig elhatárolt kamatok összegével kell megnövelni. Amennyiben a kamatperiódus végén a számított (elhatárolt) időarányos kamat és jóváírt kamat között különbség mutatkozik, a kamatkülönbség a jóváírás napi nettó eszközértékben kerül elismerésre. Hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok (kötvény, kincstárjegy, jelzáloglevelek): a) A tőzsdén jegyzett fix és változó kamatozású kötvények és jelzáloglevelek esetén az elsődleges forgalmazói rendszerbe bevezetett, valamint a 3 hónapnál rövidebb hátralévő futamidejű államkötvényeket kivéve egységesen a T. napig tartó időszakban az utolsó tőzsdei záró nettó árfolyam felhasználásával kell értékelni oly módon, hogy a nettó árhoz a piaci érték meghatározásakor hozzá kell adni a T. napig felhalmozott kamatokat. b) Az elsődleges forgalmazói rendszerbe bevezetett 3 hónapnál hosszabb hátralévő futamidejű fix és változó kamatozású állampapírok, illetve diszkontkincstárjegyek esetén az Államadósság Kezelő Központ (a továbbiakban: ÁKK) által a T. napon, illetve annak 1. oldal
hiányában az azt megelőző legutolsó munkanapon közzétett legjobb vételi és eladási nettó árfolyamok számtani átlaga és az T. napig felhalmozott kamatok összegeként kell a piaci értéket meghatározni. c) A 3 hónapnál rövidebb hátralévő futamidejű államkötvények, diszkontkincstárjegyek és MNB-kötvények ideértve az állami készfizető kezességgel rendelkező értékpapírokat is esetén az ÁKK által a T. napon, illetve annak hiányában az azt megelőző legutolsó munkanapon közzétett 3 hónapos referenciahozam felhasználásával az T-napra diszkontált (lineáris kamatszámítással, 360 napos éves bázison) bruttó árfolyamként kell a piaci értéket meghatározni. d) Ha a tőzsdére bevezetett hitelviszonyt megtestesítő értékpapírnak az elsődleges forgalmazói rendszerbe bevezetett és a 3 hónapnál hosszabb hátralévő futamidejű állampapírokat, valamint a vállalati diszkontpapírokat kivéve nincsen 30 napnál nem régebbi árfolyama, akkor a piaci érték meghatározása a tőzsdén kívüli kereskedelem szerinti regisztrált és a T. napig közzétett utolsó, forgalommal súlyozott nettó átlagár és a T. napig felhalmozott kamat felhasználásával történik, ha ez az adat nem régebbi 30 napnál. Ugyanezen módszert kell alkalmazni a tőzsdére be nem vezetett hitelviszonyt megtestesítő értékpapírra. e) Ha a fenti értékelési módszerek nem használhatóak, akkor a nettó beszerzési árat kell felhasználni oly módon, hogy a piaci érték meghatározásakor hozzá kell adni az utolsó kamatfizetés óta a T-napig felhalmozott kamatokat. Részvények a) a tőzsdére bevezetett részvényeket a T. napi tőzsdei záróárfolyam szerint kell értékelni; b) ha az adott napon nem történt üzletkötés, akkor a legutolsó tőzsdei záróárfolyamot kell használni, ha ez az árfolyam a T. naphoz képest 30 napnál nem régebbi; c) ha egyik módszer sem alkalmazható, akkor függetlenül annak régiségétől, az utolsó tőzsdei, ennek hiányában tőzsdén kívüli árfolyam, illetve a beszerzési ár közül az alacsonyabbat kell figyelembe venni. Tőzsdei származtatott ügyletek Tőzsdei határidős ügyletek (futures): A nyitott tőzsdei határidős ügyleteket az adott instrumentumokra kialakult T. napi hivatalos elszámolóáron kell figyelembe venni. Ennek 2. oldal
megfelelően a határidős pozíció értéke T. napon megegyezik a T. napi hivatalos elszámolóár és az azt megelőző utolsó elszámolóár különbözetének, valamint a kontraktusok méretének és mennyiségének a szorzatával. Tőzsdei opciós ügyletek: A nyitott tőzsde opciós ügyletek a T. napi tőzsdei opciós záróáron (elszámolóáron) kerülnek érékelésre. Amennyiben T. napon tőzsdei ár nem áll rendelkezésre, az utolsó tőzsdei árat kell alkalmazni. Amennyiben az utolsó tőzsdei ár 30 napnál régebbi, a tőzsdei opciók értékelését a nem tőzsdei opciók szabályai szerint kell elvégezni. Tőzsdén kívüli származtatott ügyletek A tőzsdén kívüli deviza határidős ügyletek az T napi azonnali árfolyam és az érintett devizákban jegyzett bankközi kamatok alapján számított határidős árfolyamon kerülnek értékelésre. A számításban használandó kamatok a határidős kötés hátralévő futamidejéhez legközelebb eső lejáratú bankközi kamatok. Opciós ügyletek A tőzsdei opciós ügyletek az E napi opciós áron kerülnek értékelésre. Amennyiben E napon tőzsdei ár nem áll rendelkezésre, az utolsó tőzsdei árat kell alkalmazni. Amennyiben az utolsó tőzsdei ár 30 napnál régebbi, a tőzsdei opciók értékelését a nem tőzsdei opciók szabályai szerint kell elvégezni. A nem tőzsdei típusú opciós ügyleteket az árjegyző által számított és közzétett árjegyzés átlagán kerülnek értékelésre. Swap ügyletek A swap ügylet a kétoldali ellentétes irányú kötelezettségek T napra számolt jelenértékének különbözeteként kerül értékelésre. A kötelezettségek jelenértékének kiszámításához a kötelezettség hátralévő futamidejéhez legközelebb eső két bankközi kamat vagy 1 évnél hosszabb instrumentum esetén nyilvánosan hozzáférhető zéró kupon görbe pontjai napokkal súlyozott átlagának megfelelő diszkontrátát kell alkalmazni. Repó ügyletek (fordított repó) 3. oldal
Repó ügylet (visszavásárlási megállapodás) során az ügylete tárgyát képező befektetési eszköz T. napi értékét az adott eszközre érvényes értékelési elvek alapján T. napra számolt piaci értékeként kell meghatározni, és ehhez a repóügyletek során az eladási és visszavásárlási ár közötti árfolyamkülönbözet T. napig számolt időarányos részét hozzá kell adni. Fordított repó ügylet (fordított visszavásárlási megállapodás) során nem kell a repó tárgyát képező eszköz értékét a portfoló értékébe beszámítani. A vételi és az eladási ár közötti árfolyamkülönbözet T. napig számolt időarányos részét kell a fordított repó ügylet T napi piaci értékének tekinteni. Befektetési jegyek értékelése A nyílt végű befektetési alapok befektetési jegyeit az alapkezelő által a T napra vonatkozó egy jegyre jutó nettó eszközérték alapján kell értékelni. Ha a T napra nem áll rendelkezésre adat, akkor a legutolsó közzétett egy jegyre jutó nettó eszközérték az irányadó. A zártvégű befektetési alapok befektetési jegyeit a T napra vonatkozó tőzsdei záróárfolyam alapján kell értékelni. Ingatlanok értékelése Az ingatlanok értékelése a hazai és nemzetközi gyakorlatnak megfelelően az általánosan elfogadott értékelési módszerekkel történik. Az ingatlanok értékelésére alkalmazott ingatlanértékelő a piaci összehasonlításon, a jövedelemtermelő képességen és az újraelőállítási költség meghatározásán alapuló módszereket alkalmazza az egyes ingatlanok értékének meghatározásánál. Az ingatlan értékelői szakmában elfogadott, az ingatlan típusára jellemző értékbecslési metodikák alkalmazásával végrehajtott vizsgálattal kerül kialakításra a figyelembe vehető érték. Piaci összehasonlító megközelítés A piaci összehasonlításon alapuló érték-megközelítés az az eljárás, amelynek során a hasonló ingatlanok piacának elemzése és ezen eszközöknek a vizsgált vagyontárggyal való összehasonlítása révén készül piaci értékbecslés. Az összehasonlító elemzés az eszközök és az értékre ható tényezők közötti hasonlóságokra és eltérésekre 4. oldal
összpontosít. Ez a módszer akkor kerül alkalmazásra, ha kellően nagyszámú adat áll az összehasonlítás rendelkezésére Jövedelemtermelő megközelítés A jövedelem-megközelítés az adott ingatlan tulajdonlásából, birtoklásából származó jövőbeni hasznok jelenlegi értéke alapján következtet az értékre, vagyis az értékelt vagyontárgy jövedelemtermelő képességére. Ennek alapja a nettó jelenérték számítás, ahol figyelembevételre kerül a bérleti díjak várható alakulása, az ingatlantól elvárható hozam alapján megállapított tőkésítési/diszkont ráta. Költség alapú megközelítés Ennek a módszernek az alapja, hogy az ingatlan annyit ér amennyibe annak újra előállítása az aktuális piaci viszonyok között kerülne. A módszer figyelembe veszi az értékeléskori építési árakat, az egyéb beruházási költségeket, az újraelőállítási vagy helyettesítési költségek korrigálásra kerülnek az adott ingatlanra jellemző avultsági (fizikai, funkcionális és környezeti) mértékkel és egyéb jellemzőkkel. Ingatlanhoz kapcsolódó költségek Az Alapot terhelő költségek amennyiben időszakra vonatkoznak, lehetőség szerint naponta időarányosan kerülnek elszámolásra. Az eseti jelleggel felmerülő költségek egyszeri tételként kerülnek elszámolásra a nettó eszközérték számítás során. Ingatlantársaság részesedése Az ingatlanalap által tulajdonolt ingatlantársasági részesedés értéke az ingatlanalap által tulajdonolt ingatlanok értékelésével egyező gyakorisággal kell megállapítani. Az ingatlantársaság ingatlanalap tulajdoni hányadával korrigált nettó eszközérték-számítás során figyelembe vett értéke megegyezik az ingatlantársaság által tartott ingatlan és vagyoni értékű jog értékbecslő által fordulónapra vonatkozóan meghatározott piaci értékével, növelve az ingatlantársaság pénz- és értékpapír eszközei, valamint követelései értékével és csökkentve az ingatlantársaság kötelezettségei értékével. A pénz- és értékpapír állomány, valamint a követelések és kötelezettségek, aktív és passzív időbeli elhatárolások, céltartalékok és egyéb 5. oldal
vagyontárgyak fordulónapra vonatkozó értékét az ingatlantársaság fordulónapra vonatkozó főkönyvi kivonata, év végén a független könyvvizsgálói jelentéssel ellátott számviteli beszámoló adatai alapján, az ingatlanalap kezelési szabályzatában rögzített eszközértékelési szabályok figyelembevételével kell meghatározni. Ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok A vagyoni értékű jogok értékelését az Alap értékbecslője végzi el, az ingatlanok értékelése során meghatározott gyakorisággal. Ingóságok Az ingóságok értékelése az ingatlan értékelésének elkészítésével egy időben azonos gyakorisággal készül el. Más devizában meghatározott eszközök értékelése Ezen befektetések devizában kifejezett értékét a T napra vonatkozó MNB középárfolyam alapján kell értékelni. Ha a T napra vonatkozóan nem áll rendelkezésre középárfolyam, akkor a legutolsó közétett MNB középárfolyam az irányadó. 6. oldal