E L Ő T E R J E S Z T É S Zirc Városi Önkormányzat Képviselő-testületének 2011. október 24.-i ülésére Tárgy: A zirci 1893/1 hrsz-ú ingatlan hasznosítása Előadó: dr. Árpásy Tamás jegyző Előterjesztés tartalma: határozati javaslat Szavazás módja: egyszerű többség Az előterjesztés elkészítésében részt vett: Városüzemeltetési Osztály Az előterjesztés előkészítésében közreműködik: Pénzügyi Ellenőrző és Gazdasági Bizottság
Tisztelt Képviselő- testület! A tárgybani ügyben készített előterjesztés közvetlen oka a Zirc Városi Önkormányzat Képviselő- testülete 166/2011. (VIII.8.) Kt. számú határozatában foglalt kötelezés. A zirci 1893/1 hrsz-ú ingatlan Zirc Városi Önkormányzat tulajdonát képezi. Az ingatlan 2.9461 ha területű és gyep/rét művelési ágú. Az ingatlan hasznosítására a tavalyi év végén két személy adta be ajánlatát. A Pénzügyi Ellenőrző és Gazdasági Bizottság 24/2010 (X.27.) PEGB számú határozatával az ajánlattevők közül 2011-től dr. Czuppon Károly bérleti ajánlatát fogadta el, tekintettel arra a körülményre, hogy az ingatlanra kötött haszonkölcsön szerződés 2011. január 1.- től lejárt. Az ingatlan valós értéke alapján- ami meghaladja az állami vagyonról és a Magyar Köztársaság 2011. évi költségvetéséről szóló törvényben meghatározott 25 millió Ft-os értékhatárt- testületi hatáskörbe tartozik az ingatlan hasznosítása. Ezek alapján a Bizottság a 77/2011. (IV.20.) PEGB. határozatával visszavonta hivatkozott határozatát. A T. Képviselő-testület 2011. április 26.-án az ingatlan versenyeztetési eljárásáról döntött. A nyilvános pályázati felhívás a helyi képújságban és Zirc Városi Önkormányzat honlapján jelent meg. A pályázatra Hanich Ottó olaszfalui lakos adta be ajánlatát, de a bérleti szerződést már nem írta alá, hivatkozva a területalapú támogatás igényelhetőségének lejártára (tárgyévet követő év május 15.). Területalapú támogatás igénylése az ingatlan nagysága és művelési ága alapján lehetséges. A hatályos szabályozás szerint (az Európai Mezőgazdasági Garancia Alapból finanszírozott egységes területalapú támogatás (SAPS), valamint az ahhoz kapcsolódó kiegészítő nemzeti támogatások 2010. évi igénybevételével kapcsolatos egyes kérdésekről szóló 22/2010. (III. 16.) FVM rendelet alapján gyep/ legelő művelési ágú ingatlan esetén 47.485,-Ft/ha támogatás igényelhető. Ez azonban (a gyakori jogszabályi változások miatti bizonytalanságon túl) torzul azért is, mert ha az igénylések túllépik a pénzügyi keretet, Európai Tanács 73/2009/EK Rendelete alapján ún. visszaosztással újra meghatározásra kerül a támogatás összege, természetesen az eredetinél kisebb összegben. Amennyiben a Képviselő- testület a hasznosítás módjáról másként nem dönt, célszerűnek tartom a zirci 1893/1 hrsz-ú ingatlan bevonását is a területalapú támogatás igénylésével érintett ingatlanok közé. Kérem a Tisztelt Képviselő- testületet az előterjesztés megtárgyalására. Zirc, 2011. október 13. dr. Árpásy Tamás jegyző Határozati javaslat: Zirc Városi Önkormányzat Képviselő-testületének.../2011.(.) Kt. határozata 1./ Zirc Városi Önkormányzat Képviselő-testülete a zirci 1893/1 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában területalapú támogatást nyújt be. 2./ Utasítja a jegyzőt az 1. pontban leírt támogatás benyújtásával kapcsolatos teendők elvégzésére. Felelős: 1. pont esetében: Ottó Péter polgármester 2. pont esetében: dr. Árpásy Tamás jegyző Határidő: 2012. május 15.
INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS Zirc, 1893/1 hrsz-ú ingatlanról Zirc, 2011. április 18. Készítette: Nikovics Rudolfné
Tartalomjegyzék: Megbízás tárgya Ingatlan-nyilvántartási adatok Ingatlan ismertetése Értékmeghatározási módszerek: piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés költség alapú értékelés hozam alapú értékelés Értékelés: Piaci összehasonlító alapú értékelés Összefoglalás Mellékletek: térképmásolatok rendezési terv fényképek
Megbízó: Zirc Város Önkormányzata Zirc, Március 15.tér 1. Megbízás tárgya: Zirc, 1893/1 hrsz-ú ingatlanok forgalmi értékének meghatározása. Ingatlan-nyilvántartási adatok: Ingatlan természetbeni helye: Zirc, Alkotmány utca és Cuha patak közötti terület Fekvése: belterület Helyrajzi száma: 1893/1 hrsz Megnevezése: gyep (rét), kivonás után: beépítetlen terület Földrészlet nagysága: 2.9461 ha Tulajdonos: Zirc Városi Önkormányzat Zirc, Március 15.tér 1. Az ingatlan ismertetése: A vizsgált ingatlan Zirc belterületén található, a Reguly Antal Szakképző Iskola mellett található. Megközelítése az Alkotmány utcáról, aszfaltos útról lehetséges. Keletről a Cuha patak határolja. Az ingatlan művelési ága jelenleg gyep (rét) besorolású. Művelési ág változás és termelésből kivonás szükséges ahhoz, hogy a rendezési terv szerinti funkciót betölthesse. Ugyanakkor a terület keleti határán a Cuha pataknál 50 m-nyi védő zöldsávot kell biztosítani. A területet a rendezési terv szerint (Ks) különleges terület- sport, szabadidős tevékenységre határozza meg. A fenti ingatlanon a közművek már kiépítésre kerültek. Közművesítettség: Víz: központi hálózatra köthető Elektromos energia: központi hálózatra köthető Telefon: kiépített vezetékre köthető Szennyvíz: keletkező szennyvíz kiépített közcsatornába elvezethető
Értékmeghatározási módszerek: Az ár és az érték fogalma a tényleges ingatlanértékelésben is eltér egymástól. Az ár az az összeg, amennyiért az ingatlant megvenni, illetve eladni lehet. Ez követi a kereslet-kínálat törvényszerűségét, az eladónak illetve vevőnek lényegében nincs befolyása rá, azért objektív. Az érték szubjektív, mert valamely dolog, tárgy más-más értéket képvisel az egyén számára. A forgalmi az az ár, amelynél az eladónak és az érdeklődő vevőnek az ingatlanra vonatkozó becslései találkoznak, így a becslésekből a forgalmi érték, a tényleges eladási ár alakul ki. A forgalmi érték tehát az adás-vétel keretében ténylegesen elérhető árat jelenti, ami a korábbi adás-vételek tapasztalatain alapszik. A befektetési érték olyan érték, amely egy adott befektető számára érvényes egyedi befektetési igényeken alapul. Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékelés: A piacon a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyak elemzése, érték vizsgálata az érték megállapítás tárgyát képező vagyontárggyal. Az összehasonlító adatok alaphalmaza a vagyontárgyra jellemző legyen, illetve elegendő számú piaci adatot tartalmazzon. Az értékelés a piaci környezet tanulmányozásából indul ki, megtörtént adásvételek képezik az összehasonlítás alapját. Költség alapú értékelés: Ingatlan újraelőállításának, helyettesítésének költsége alapján állapítja meg az értéket, úgy, hogy levonásba helyezi az elavulásból származó értékcsökkenést. Pillanatnyi árakon határozza meg az épület költségét, a felépítmény jellemzőit, az ingatlan minden előnyével és hátrányával. A telek értékét piaci összehasonlítással becsüljük meg, vagyis az értékelendő földterület elhelyezkedését, tulajdonságait hasonlítjuk össze más, lehetőleg közeli, hasonló ingatlannal. Hozam alapú értékelés: A vagyontárgy értékét azon nettó bevételek tőkésítése alapozza, amelyek a vagyontárgy bérbe adásakor keletkezne, illetve egy vállalkozás esetében az adott ingatlan hozna. Az ingatlan-befektetésből befolyó bevételt, illetve a piaci értéket kell felbecsülni, azzal a feltétellel, hogy az ingatlan tehermentes és bérbe adható.
ÉRTÉKELÉS: Piaci összehasonlító alapú értékelés: A közelmúltban, a hasonló adottságú Zirc közigazgatási területén elhelyezkedő ingatlanok adásvétele alapján számoltam a fajlagos alapértéket. Ilyenek voltak a Cigánydombi adásvételek- 3000,-Ft/m 2 vételáron. Értékcsökkentő tényezőként kell kezelni, hogy a területen nagyon magas talajvíz, valamint a termelésből való kivonását. Csökkenti a terület értékét az is, hogy a Cuhával párhuzamosan 50 m széles területet védő zöldsávként kell kezelni. A piaci összehasonlító adatok elemzése után a vizsgált ingatlanra a következő értékelést végeztem: 1893/1 hrsz-ú ingatlan 29.461 m 2 X 3.000,-Ft/m 2 = 88.383.000,-Ft Értékcsökk. tényezők: - magas talajvíz - 20 % - termelésből kivonás - 10 % - védő zöldsáv biztosítása - 10 % Összesen: 40 % Az ingatlan értéke: 53.029.800,-Ft Összefoglalás: Az ingatlan forgalmi értéke: 53.000.000,-Ft-ban azaz ötvenhárommillió forintban határozom meg. Az értékbecsléssel kapcsolatos kikötések: Az értékbecslés csak a megbízó és értékelő együttes előzetes hozzájárulásával hozható nyilvánosságra. Az értékbecslés érvényességi ideje három hónap. Zirc, 2011. április 18. Nikovics Rudolfné