polgármester Iktatószám: 46775/2013.

Előterjesztő megnevezése: Dr. Botka László polgármester Iktatószám: 46775/2013. Tárgy: Megismételt döntés a Szeged, Széchenyi tér 2/A. fsz. 6. sz. alatti üzlethelyiség bérlője helyiségcsere iránti kérelme tárgyú 18920-484/2013. (07.22.) számú felfüggesztett VB határozattal kapcsolatban született 544/2013. (XII.20.) Kgy. sz határozatról Melléklet: 1 pld. határozati javaslat Készítette: Városüzemeltetési Iroda Véleményezésre megküldve: Jogi, Ügyrendi és Közbiztonsági Bizottság Törvényességi véleményezésre bemutatva: 2013. december 21. - 1 -

Tisztelt Közgyűlés! Szeged Megyei Jogú Város Közgyűlése 2013. december 20. napján tartott ülésén a 544/2013. (XII.20.) Kgy. sz határozatával döntött a Szeged, Széchenyi tér 2. fsz. 6. sz. alatti üzlethelyiség bérlője helyiségcsere iránti kérelme tárgyában született 18920-484/2013. (07.22.) felfüggesztett VB határozatról. A Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 68. (1) bekezdése szerint amennyiben a polgármester a képviselő-testület döntését a helyi önkormányzat érdekeit sértőnek tartja, ugyanazon ügyben a képviselő-testület önfeloszlatásáról szóló, valamint a 70. (1) bekezdésében meghatározott ügyben hozott döntése kivételével egy alkalommal kezdeményezheti az ismételt tárgyalást. A kezdeményezést az ülést követő három napon belül nyújthatja be, a képviselő-testület a benyújtás napjától számított tizenöt napon belül minősített többséggel dönt. A Liberty '95 Kereskedelmi és Szolgáltató Bt., mint a Széchenyi tér 2/A. földszint 6. szám alatti üzlet rendeltetésű helyiség bérlője helyiségcsere iránti kérelemmel fordult az IKV Zrt.-hez, melyben előadta, hogy gazdasági tevékenysége folytatása érdekében az általa jelenleg használt egyébként üresen álló üzlethelyiségnél (255 m 2 ) nagyobb helyiségre van szüksége. Ezt követően került számára az IKV részéről felajánlásra a Kölcsey u. 10. fszt. 21. szám alatti üzlethelyiség (350 m 2 ), amelyet a kérelmező csereingatlanként elfogadott. Az IKV Zrt. által készített ingatlanforgalmi szakvélemények alapján a Széchenyi téri ingatlan bérleti jogának becsült ellenértéke határozatlan időtartamra 14.180.000-Ft, míg a Kölcsey utcai ingatlant melynek területe közel 100 m 2 -el nagyobb a szakértői vélemények mindösszesen 220.000-Ft-al magasabb összegben határozták meg. A Vagyongazdálkodási Bizottság az IKV előterjesztésére 18920-484/2013. (07.22.) VB sz. bizottsági határozatával jóváhagyta a Szeged, Széchenyi tér 2/A. szám alatti, 3969/A/6 hrsz.-ú, 255 m 2 területű üzlet rendeltetésű, valamint a Szeged, Kölcsey u. 10. szám alatti, 3903/2/A/21 hrsz.-ú, 350 m 2 területű, üzlet rendeltetésű helyiségekre az IKV Zrt., illetve a Liberty' 95 Bt. közötti cseremegállapodás megkötését. A vezérigazgató ezen a bizottsági ülésen azt mondta, hogy a Kölcsey utcai helyiséget nem sikerült kiadni korábban. A Széchenyi tér 2/A. szám alatti üzlethelyiség bérlője még áprilisban albérleti szerződést kötött egy céggel, aminek jóváhagyását kérte az IKV-tól, de azt májusban elutasította a vezérigazgató. Az ingatlankezelő vezérigazgatója mégis azt írta a tulajdonos önkormányzatnak a cég első féléves beszámolójában, hogy A helyiségek albérletbe adásához történő hozzájárulás iránti kérelmek száma ugyanebben az időszakban 41 db, amelyből szintén mindegyikhez hozzájárultunk. Miután elutasították a bérlő kérését, június 4-én cserehelyiséget kért az IKV-tól. Innentől kezdve gyanúsan gyors az ügyintézés. Június 14-én tájékoztatják a bérlőt a lehetséges Kölcsey utca 10. szám alatti helyiség cseréről. Június 17- én a bérlő elfogadja az IKV Kölcsey utca 10. szám alatti cserehelyiségét. Június 19-én a vezérigazgató meg is köti a bérlővel a szerződést, és még aznap elküldi az ügyben az előterjesztését a Vagyongazdálkodási Bizottságnak. Az ügy érdekessége, hogy a bérlő úgy fogadta el június 17-én az IKV csereajánlatát, hogy csak egy nappal később, június 18-án készült el a Kölcsey utca 10. sz. alatti üzlethelyiség IKV-s értékbecslése. Ebben szerepelt, hogy a bérlemény becsült bérleti jogának 14 millió 400 ezer forint az ellenértéke. Mindeközben egy másik cég már februárban jelezte az IKV ügyvédjének, hogy bérbe venné a Kölcsey utca 10. sz. alatti helyiséget. A cég elmondása alapján az IKV ügyvédje jelezte, a helyiség bérleti joga mintegy 20 millió forint, és javasolta a cégnek, hogy várják meg a pályázati kiírást. Kiírás azonban nem született. A cég felháborodott, hogy míg másnak 14,4, addig nekik 20 millió forintért kínálják a bérleti jogot. Valószínűsíthetően ennek ellenére, ha pályázatot írnának ki a Kölcsey utcai üzlethelyiségre, - 2 -

jelentkezne a cég a tenderre. Az IKV ügyvédje többször is szerepel ezen ház kapcsán. A Szepesi Ügyvédi Iroda egyébként 2012-ben mintegy 35 millió Ft-ot kapott az IKV Zrt.-től ügyvédi munkája után. Az Ügyvéd családja már 55%-ban tulajdonos a Széchenyi tér 2/A-ban, mely az alábbi ügyleteknek köszönhető: 2011. októberében vásárolt az IKV állandó megbízással rendelkező ügyvédjének közeli hozzátartozója egy lakást az előző pontban is érintett Széchenyi tér 2/A számú belvárosi palotában, majd egy hónappal később, november végén az IKV Zrt. Nagy Ferenc (a jelenlegi vezérigazgató apja) értékbecslésére alapozva már azt javasolta, hogy az egyik földszinti üzlethelyiség tulajdonjogát 24,9 millió forintért adja el az önkormányzat az új tulajdonostársnak. A javasolt vételár összege feltehetőleg azért 24,9 millió Ft, mert önkormányzati rendelet alapján 25 milliótól nyilvános pályázatot kell kiírni. A Vagyongazdálkodási Bizottság később a polgármester nyomására 25,1 milliós kikiáltási áron mégis a nyilvános pályázat mellett döntött. 2012. nyarán az IKV Zrt. ügyvédéjének családtagja tulajdonostársként megvásárolt két megüresedett önkormányzati lakást is a Széchenyi tér 2/A. alatti palotában, melyre felhatalmazást a Vagyongazdálkodási Bizottság adott. Az IKV-s javaslat az előző pontban tárgyaltakkal összhangban, ebben az esetben is pályázat nélküli, közvetlen értékesítésről szólt, de a Bizottság végül csak pályázaton merte értékesíteni a lakásokat, de fura módon itt is az IKV állandó megbízással rendelkező ügyvédjének a családja járt sikerrel. A hivatkozott VB határozat végrehajtása Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 61. (2) bekezdése alapján felfüggesztésre került, tekintettel arra, hogy az sérti az önkormányzat érdekeit. Az érdeksérelem az alábbiakban realizálódik: A tárgyi ingatlanok vonatkozásában az ingatlanforgalmi szakvéleményekben megállapított bérleti jog ellenértékek, valamint az azok közti értékkülönbségnek megfelelő indokoltságát a hivatkozott előterjesztés nem támasztja alá, és nem reális az ingatlanpiaci viszonyok tükrében. A Széchenyi téren található üzlethelyiség vonatkozásában az értékbecslésben 25%-os korrekció került (pozitív irányban) alkalmazásra, amelyet az IKV Zrt. a helyiség területi elhelyezkedésével és annak kialakításával magyaráz. Ezzel szemben az összehasonlító adatoknál két Dugonics téri, valamint egy Somogyi B. utcai üzlethelyiséget értékel a szakértő, amelyeknek területi elhelyezkedése nyilvánvalóan legalább olyan kiváló, mint a tárgyi ingatlané. Ezen túlmenően pedig a Kölcsey utcai, valamint a Széchenyi téri helyiség kialakítása közel azonos (földszinti bérlemény, galéria, pince), így amennyiben ez a kialakítás pozitív irányban értékelendő, úgy ezt mindkét ingatlan esetében értéknövelő tényezőként kell meghatározni. A fentieken túl a Kölcsey u. 10. fsz. 21. számú üzlet esetén a bérlemény bérleti joga becsült értékének meghatározásánál a szakvéleményben egy negatív irányú 10%-os korrekció került alkalmazásra tekintettel a helyiség területi elhelyezkedésére, továbbá annak műszaki állapotára. Az alkalmazott korrekció esetében az értékbecslés nem tartalmazza, hogy a két, az IKV Zrt. által hivatkozott értékbecslési tényező számszakilag kimutathatóan milyen súllyal kerül értékelésre, továbbá a műszaki állapot vonatkozásában azt sem, hogy az esetlegesen felmerülő műszaki ráfordítások esetében mennyi lenne a bérbeadót terhelő, és mennyi a bérlőt terhelő munkálatok elvégzéséhez szükséges ráfordítás. - 3 -

Az elhelyezkedés tekintetében elmondható, hogy a negatív irányú korrekció alkalmazása indokoltságának ellentmond az a nyilvánvaló tény, hogy a forgalom szempontjából mindkét tárgyi ingatlan igen frekventált helyen található, sőt a potenciális vásárlók száma tekintetében a Kölcsey u. forgalmasabb is lehet, így a korrekció alkalmazásának indokoltsága nem alátámasztható. Az értékbecslés maga is ellentmondásos e tekintetben, ugyanis a forgalmi értéket befolyásoló tényezők körében kiemeli a helyiség frekventált, kiváló elhelyezkedését. A két ingatlan határozatlan időre megállapított bérleti jogának értéke közötti különbséget az IKV Zrt. azzal is indokolja, hogy a Széchenyi téri ingatlan kisebb alapterületű, és a kisebb ingatlanok fajlagos négyzetméterára mindig magasabb. Ez a hivatkozott gyakorlat azonban nem látszik a Széchenyi tér vonatkozásában alkalmazott összehasonlító adatoknál sem. A fentiek alapján álláspontom szerint a két ingatlan bérleti jogának ellenértékeként meghatározott négyzetméterárban fennálló különbség nincs megfelelően alátámasztva, így nem alkalmas arra, hogy az önkormányzat érdekeit kellőképpen szem előtt tartható döntés születhessen az ügyben, és az indokolatlanul alacsony értékkülönbség alkalmazása az Önkormányzat érdekeit sérti. Önkormányzati érdeksérelem áll abban is, hogy az IKV Zrt. értékbecslés nélkül kötött csereingatlanra vonatkozó bérleti szerződést, a vezérigazgató megszegte a vagyonkezelési szabályokat, akkor amikor értékbecslés hiányában akarta lebonyolítani a cserét, miközben volt érdeklődő a cserehelyiség vonatkozásában, amelyet viszont szándékosan eltitkolt. A felfüggesztett döntést a Közgyűlés 2013. szeptember 20. napján soron következő ülésére beterjesztettem, de a Közgyűlés a napirendet nem fogadta el. A Közgyűlés decemberi ülésére az IKV Zrt. elnök-vezérigazgatója a felfüggesztéssel kapcsolatban kifejezett aggályomat elismerve előterjesztette a VB határozat megsemmisítését, azonban a Közgyűlés a javaslatot elvetette. Figyelemmel arra, hogy a cserehelyiségek közötti értékkülönbség továbbra is fennáll, ezért az Mötv. 68. (1) bekezdésében biztosított jogkörömmel élve kezdeményezem az önkormányzati érdeket sértő testületi döntés ismételt megtárgyalását. Szeged, 2013. december 21. Dr. Botka László polgármester - 4 -

- 5-1. számú melléklet

- 10 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 18 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

.../2014. (.) Kgy. sz. K I V O N A T Szeged Megyei Jogú Város Közgyűlés 2014...napján tartott ülésének jegyzőkönyvéből H A T Á R O Z A T A Közgyűlés megtárgyalta Dr. Botka László polgármester Megismételt döntés a Szeged, Széchenyi tér 2/A. fsz. 6. sz. alatti üzlethelyiség bérlője helyiségcsere iránti kérelme tárgyú 18920-484/2013. (07.22.) számú felfüggesztett VB határozattal kapcsolatban született 544/2013. (XII.20.) Kgy. sz határozatról tárgyú előterjesztését, és az alábbi határozatot hozza: A Közgyűlés fenntartja az 544/2013. (XII.20.) Kgy. sz. határozatát. Erről a tisztségviselőket, a Címzetes Főjegyzőt, a Jegyzői Irodát, a Városüzemeltetési Irodát, IKV Zrt.-t jegyzőkönyvi kivonaton értesíti. k.m.f. Dr. Botka László polgármester Dr. Mózes Ervin címzetes főjegyző - 24 -