Miskolci Egyetem Állam-és Jogtudományi Kar Európai és Nemzetközi Jogi Intézet AZ INGATLAN VÉGREHAJTÁS SZABÁLYOZÁSÁNAK ALAKULÁSA A VHT-BEN KITEKINTÉSSEL A DEVIZAHITEL VÁLSÁGGAL ÖSSZEFÜGGÉSBEN LÉTREJÖTT JOGSZABÁLYVÁLTOZÁSOKRA Készítette: dr. Poráczki Rita Konzulens: dr. Lukács Tamás Miskolc, 2017. 1
TARTALOMJEGYZÉK I. Bevezetés... 3 II. A hatályos joganyag fejlődése a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény és annak módosításai alapján... 5 II.1. Az ingatlan végrehajtás általános szabályai... 5 II.2. Az ingatlan lefoglalása és értékesítésének időpontja... 7 II.3. Az ingatlan becsértéke... 10 II.4. Az ingatlan árverés folyamata az elektronikus árverési rendszer bevezetése előtt... 11 II.5. Az elektronikus árverési rendszer és annak fejlődése... 19 II.6. Termőföldek értékesítésének eltérő szabályai a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek végrehajtási, felszámolási vagy önkormányzati adósságrendezési eljárás keretében árverés útján történő értékesítésének szabályairól 191/2014. (VII. 31.) Korm. rendelet alapján... 30 III. Kitekintés... 37 III.1. A devizahitel válság... 37 III.2. 2011. évi CLXX. törvény a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról (NET tv.)... 38 III.3. a Kúriának a pénzügyi intézmények fogyasztói kölcsönszerződéseire vonatkozó jogegységi határozatával kapcsolatos egyes kérdések rendezéséről szóló 2014. évi XXXVIII. törvény, és a Kúriának a pénzügyi intézmények fogyasztói kölcsönszerződéseire vonatkozó jogegységi határozatával kapcsolatos egyes kérdések rendezéséről szóló 2014. évi XXXVIII. törvényben rögzített elszámolás szabályairól és egyes egyéb rendelkezésekről szóló 2014. évi XL. törvény... 40 IV. Zárszó... 44 V. Forrásjegyzék... 45 2
I. Bevezetés A végrehajtás célja a jogerős bírósági vagy közigazgatási határozatban előírt valamilyen kötelezettség érvényre juttatása. A cél kettős: egyrészt az önkéntes teljesítés kikényszerítése, másrészt ennek elmaradása esetén állami kényszer - elsősorban vagyoni - alkalmazása. A társadalom tagjai nem minden esetben tanúsítanak (ellenkező esetben a végrehajtásra nem is lenne szükség) önkéntes jogkövető magatartást, ám a vagyoni jogok korlátozása, megszerzett javak elvesztésének lehetősége gyakran "meghozza" a teljesítőkészséget. A gyakorlatban tapasztalhatjuk, hogy sok esetben az adós gépjárművének lefoglalása és a forgalomból történő kivonása is elegendő kényszerítő erőnek bizonyul. Nem teljesítés esetén a vagyoni kényszer a tulajdonjog megszűnését is eredményezheti. Az ingatlan árverés a fokozatosság elvének megfelelően ezen folyamat végén helyezkedik el, mint a legsúlyosabb vagyoni hátrányt okozó végrehatási intézkedés. Az önálló bírósági végrehajtó eljárása különböző szintű jogszabályi előírások szerint történik. Az alapvető elvek, mint például az eljárás pártatlansága, az átláthatóság, a fokozatosság, azaz a kényszerítő eszközök ultima ratioként való alkalmazása mind megjelennek a szabályozásban. Ahogyan az Alkotmánybíróság is megállapította, a bírósági határozatok tiszteletben tartása, a jogerős bírósági döntések teljesítése - akár jogszerű kényszerítés árán is - a jogállamisággal kapcsolatos alkotmányos értékekhez tartozik. A végrehajtási eljárásban már nem a mindenkit megillető alkotmányos személyi jogokat kell elvont módon védeni, hanem az ártatlanságában a megelőző eljárás során megcáfolt jogsértővel szemben kell konkrét törvényes kényszerítő eszközöket alkalmazni. Ha ugyanis a végrehajtási rendszer gyenge és könnyen kijátszható, ez óhatatlanul a bírósági határozatok lebecsüléséhez, jogbizonytalansághoz, a jogtudat romlásához, a jogállamiság sérelméhez vezet 1. Nem vitásan a bírósági végrehajtás a jogbiztonság egyik alapvető eleme, minden határozat annyit ér, amennyit betartanak - illetve betartatnak - belőle. A végrehajtás intézményének minden korban az egyik sarokköve a hatékonyság, és az eredményesség fokozhatóságának a kérdésköre. Az államnak kvázi kötelezettsége, hogy 1-46/1991. (IX.10.) AB határozat 3
biztosítsa a jogvitákkal kapcsolatos döntések érvényre juttatását. A végrehajtási eljárásban ezt a célkitűzést szolgálja a végrehajtás eredményességének, a hitelezői érdek elsőbbségének, a teljes vagyoni helytállás elve, valamint a végrehajtási kényszer elve. A Vht. 5. kimondja, hogy a bírósági végrehajtás során állami kényszerrel is el kell érni, hogy a pénzfizetésre, illetőleg az egyéb magatartásra kötelezett (a továbbiakban: adós) teljesítse a kötelezettségét. Az állami kényszer - a törvény keretei között - elsősorban az adós vagyoni jogait korlátozhatja, kivételesen érintheti az adós személyiségi jogait. Az adós személye elleni kényszercselekményt - a bíróság, illetőleg a bírósági végrehajtó (a továbbiakban: végrehajtó) intézkedése alapján - a rendőrség végzi el. A rendőrség jogosult és köteles mindazokat a kényszerítő intézkedéseket megtenni és kényszerítő eszközöket alkalmazni, amelyek a rendőrségről szóló jogszabályok szerint megtehetők, illetőleg alkalmazhatók, és az adott esetben a végrehajtás eredményes befejezéséhez szükségesek. 2 Ennek csak látszólagosan mond ellent a korlátozott adósvédelem elve, valamint az eljárás fokozatosságának elve. Előbbit szolgálják a mentességi szabályok: a Vht. meghatározza azon vagyontárgyak körét, amelyek mentesek a végrehajtás alól, valamint azon járandóságokat, amelyekre letiltás nem vezethető. A vagyoni kényszer alkalmazása ugyanis nem jelentheti az adós ellehetetlenítését, figyelemmel kell lenni arra, hogy folytathassa a mindennapi életét és gyakorolhassa a foglalkozását, gazdasági tevékenységét. Utóbbit a Vht. az alapvető rendelkezések között szabályozza, a 7. -ban: a bírósági végrehajtás során a pénzkövetelést elsősorban a pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt, az adós rendelkezése alatt álló összegből, az adós munkabéréből kell behajtani. Ha előre látható, hogy a követelést a munkabérre, illetőleg a pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt összegre vezetett végrehajtással nem lehet viszonylag rövidebb időn belül behajtani, az adós bármilyen lefoglalható vagyontárgya végrehajtás alá vonható. A lefoglalt ingatlant azonban csak akkor lehet értékesíteni, ha a követelés az adós egyéb vagyontárgyaiból nincs teljesen fedezve, vagy csak aránytalanul hosszú idő múlva elégíthető ki. 3 A végrehajtás foganatosítása - ennek kapcsán a vagyoni kényszer alkalmazása - során tehát a törvény által meghatározott sorrendiséget be kell tartani. Csak a követelés nagyságára és az adós jövedelmi, vagyoni viszonyaira tekintettel és csak végső esetben 2 Vht. 5. (3) 3 Vht. 7. 4
kerülhet sor a kötelezett ingatlan vagyonának - jellemzően lakóingatlannak - árverés útján történő értékesítésére. Időről időre felmerül a jogalkotóban a szándék, hogy az adósok helyzetét könnyítő - ezzel egyidejűleg természetesen a végrehajtást kérőket hátrányosan érintő jogszabályokat alkosson. A devizahitel válság, mivel tömegeket érintett, szinte magától értetődően hívta létre az ilyen irányú változásokat. Azt hihetnénk, hogy a Kúria döntése, és az azt követően meghozott törvények ezt a problémát megfelelően rendezték, azonban a folyamat nem állt meg a bajba jutott adósok megsegítésére korábban meghozott intézkedésekkel. A téma aktualitását mi sem bizonyítja jobban, hogy az Országgyűlés éppen jelen dolgozat készülése során, 2017. október 31-én fogadta el, a Vht. módosítására irányuló törvényjavaslatot, melynek értelmében a kilakoltatási moratórium a korábbiakhoz képest több, mint két hónappal hosszabbodik meg. A javaslat értelmében a végrehajtó a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását (174. d) pont) a november 15-től április 30-ig terjedő időszakot követő időszakra halasztja el, ha a kötelezett magánszemély 4. A módosítás 2017. november 11. napjától hatályos. A dolgozatomban a Vht. ingatlan végrehajtásra vonatkozó szabályainak változását, fejlődését kívánom bemutatni, kitekintve a devizahitel válság óta született adósmentő jogszabályok hatásaira. 4 2017. évi CXXXV. törvény a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény módosításáról 5
II. A hatályos joganyag fejlődése a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) és annak módosításai alapján II.1. Az ingatlan végrehajtás általános szabályai Az ingatlan végrehajtás tekintetében a 1994. évi Vht. teljesen szakított a korábbi szabályozással. A törvény 136. rögzítette, hogy az adós tulajdonában levő ingatlant az ingatlan jellegére, művelési ágára és az ingatlant terhelő jogra vagy tilalomra tekintet nélkül végrehajtás alá lehet vonni. Ezen szabály alól kivételt az az ingatlan képez, amelyet a felszámolási eljárás során nem lehet az adós vagyonához tartozóként figyelembe venni. A végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát csak a következő jogok terhelhetik: a telki szolgalom, a közérdekű használati jog, az ingatlannyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog, valamint a törvényen alapuló haszonélvezeti jog akkor is, ha nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve. 5 Ez utóbbi rendelkezést az eljárás hatékonyságának és eredményességének előremozdítása érdekében a 2000. évi CXXXVI. törvény a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény és a kapcsolódó jogszabályok módosításáról kiegészítette azzal, hogy nem terheli az ingatlant megszerző tulajdonos tulajdonjogát a haszonélvezeti jog - függetlenül attól, hogy az ingatlan-nyilvántartásba be van-e jegyezve -, ha annak jogosultja a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért felelős, vagy ha azt a jelzálogjog keletkezése után szerződéssel létesítették. 6 2009-ben, tekintettel a gazdasági válság miatt megnövekedett terheket egyre nagyobb számú adós nem tudta teljesíteni, a jogalkotó a nehéz helyzetbe került, lakáshitellel rendelkező polgárok védelme érdekében szükséges egyes törvénymódosításokról szóló 2009. évi XLVIII. törvénnyel módosította a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényt. A módosítás szerint a lakóingatlan fekvése szerinti települési önkormányzatot a beköltözhető állapotban értékesítendő lakóingatlan árverése során elővásárlási jog illeti 5 Vht.137. (1) bekezdés 6 2000. évi CXXXVI. törvény 68. 6
meg. Az önkormányzat az elővásárlási jogát akkor gyakorolhatja, ha az adós kérelmet terjesztett elő az ingatlan bérleti jogának megszerzése iránt, és a települési önkormányzat kötelezettséget vállalt arra, hogy a megvásárolt ingatlant az adósnak vagy a zálogkötelezettnek az e jogszabályban meghatározott feltételek szerint, határozatlan időre bérbe adja. 7 A törvény alapján azonban ezt az elővásárlási jogot az önkormányzat nem gyakorolhatja abban az esetben, ha árverésen kívül, de árverés vétel hatályával történik az értékesítés valamint a lakóingatlan átvétele során, továbbá a közös tulajdon árverésen történő megszüntetésének esetében sem. 8 A 2008. évtől a gazdasági világválság több, az adósok védelmét szolgáló jogszabály létrejöttét indukálta. A 2013. évi XCIX. törvény a bírósági végrehajtással kapcsolatos egyes törvények módosításáról a Vht. 7.. (2) bekezdését az ingatlanra vezetett végrehajtással összefüggésben kiegészítette azzal, hogy ha az adóssal szemben indított végrehajtás során behajtandó tőkekövetelés - több követelés esetén az összes tőkekövetelés - összege nem haladja meg az 500 ezer Ft-ot vagy pedig nem haladja meg az 1 millió Ft-ot és egyéb követelés biztosítására zálogjog is be van jegyezve az adós lakóingatlanára, az adós lakóingatlanára - az egyéb feltételek fennállása esetén - árverés akkor tűzhető ki és a lakóingatlan becsértéke akkor állapítható meg, ha az adós az 52/B. szerinti részletfizetést nem teljesítette. II.2. Az ingatlan lefoglalása és értékesítésének időpontja Az ingatlan lefoglalása a földhivatal (ingatlanügyi hatóság) megkeresése útján történik és azzal valósul meg, hogy a hatóság a végrehajtási jogot bejegyzi az ingatlannyilvántartásba. 9 Az ingatlan lefoglalása önmagában nem jelent súlyos vagyoni hátrányt, nem jelent elidegenítési és terhelési tilalmat, továbbá nem korlátozza a tulajdonos használati jogát. A lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot viszont csak azzal 7 1993. évi LXXVIII. törvény 85/F. (1)-(3) 8 1993. évi LXXVIII. törvény 85/F. (5) 9 Vht. 138. (2) 7
a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. 10 Az 1994. évi Vht. 138. (1) bekezdése szerint a végrehajtó az ingatlant a végrehajtható okiratnak az adós részére történő kézbesítésével egyidejűleg köteles lefoglalni. Ezt a rendelkezést a 2000. évi CXXXVI. törvény az eljárás gyorsításának biztosítása céljából változtatta meg akként, hogy ha a végrehajtható okirat tartalmazza az ingatlan adatait, a végrehajtó a végrehajtási költség megelőlegezését követő 3 munkanapon belül lefoglalja az ingatlant. 11 Ha a végrehajtást kérő a végrehajtási kérelemben úgy rendelkezett, hogy az adós ingatlanát is vonják végrehajtás alá, vagy az adós ingatlanának végrehajtás alá vonását nem zárta ki, de a végrehajtási kérelemben az ingatlan adatait nem jelölte meg, a végrehajtó a végrehajtási költség előlegezését és az ingatlan adatainak beszerzését követő 3 munkanapon belül intézkedik az ingatlan lefoglalása iránt. A földhivatal a végrehajtási jog bejegyzését soron kívül köteles elintézni. A földhivatal a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatát kézbesíti a végrehajtónak, a feleknek és azoknak, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van. 12 Az ingatlan értékesítésének időpontjáról az 1994. évi törvény 139. (1) bekezdése úgy rendelkezett, hogy végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt akkor intézkedhet, ha a fokozatossági sorrend betartásával a követelés viszonylag rövidebb időn belüli behajtása másképpen nem lehetséges, és a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap eltelt. Ezt a rendelkezést a 2011. évi CLXXX. törvény egészítette ki azzal, hogy a fentieken túl az ingatlan értékesítéséről a végrehajtó csak a végrehajtást kérő kérelmére intézkedhet. 13 Ha a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 8 napon belül igénypert indítottak, az igényelt ingatlan értékesítése iránt az igényper jogerős befejezése után lehet intézkedni. A végrehajtó az ingatlant a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozat kézhezvételétől számított 3 hónapon belül olyan időpontban köteles értékesíteni, amely a helyi körülmények között a legcélszerűbb. 14 Ezt az időpontot a 2000. évi CXXXVI. 10 Vht. 138. (6) 11 2000. évi CXXXVI. törvény 69. 12 Vht. 138. (1) (4) 13 2011. évi CLXXX. törvény 35. 14 Vht. 139. (3) hatályos: 2001.08.31-ig 8
törvény már a becsérték megállapításához kötötte, tehát a végrehajtó a az ingatlant a becsérték megállapításától, végrehajtási kifogás előterjesztése esetén a becsérték tárgyában hozott jogerős bírósági határozat kézhezvételétől számított 3 hónapon köteles értékesíteni. 15 A 2008. évi XXXIX. törvény a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény és egyéb kapcsolódó törvények módosításáról bevezette az elektronikus árverési rendszert (erről a későbbekben részletesen lesz szó), a végrehajtó a törvény hatályba lépésétől az ingatlan árveréséről szóló hirdetményt az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában köteles közzétenni. Az értékesítés időpontját a 2011. évi CLXXX. törvény szállította le a becsérték megállapításától, kifogás előterjesztése esetén az e tárgyban hozott jogerős bírósági határozat kézhezvételétől számított 30 napra. 16 A természetes személyek adósságrendezéséről szóló 2015. évi CV. törvény az ingatlan lefoglalása és az értékesítés időpontja tekintetében módosította a végrehajtásról szóló törvényt. A Vht. kiegészült egy 138/C -al, eszerint lakóingatlan lefoglalásának tényét a végrehajtást kérő, a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozat részére történt kézbesítése után, köteles bejelenteni az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőnek, aki a bejelentésről 8 napon belül igazolást állít ki. Az igazolást a végrehajtást kérő köteles megküldeni a végrehajtónak. 17 Az ezzel egyidejűleg módosított Vht. 139. (1) bekezdése pedig kimondta, hogy a végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt a végrehajtást kérő kérelmére a 7. (2) bekezdésében foglaltak figyelembe vételével akkor intézkedhet, ha a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap vagy a jegyző által igazolt bejelentéstől számított 60 nap eltelt. 18 (Ehhez hasonlóan az újonnan beiktatott Vht. 154/A. (11) bekezdése szerint az árverési vevő köteles volt igazolást kérni a jegyzőtől, ha az ingatlan kiürítése iránt kérelmet terjesztett elő. 19 ) A gyakorlatban ez a szabályozás számos problémát szült, a sokszor jogban járatlan végrehajtást kérők (és árverési vevők) a bejelentést nem tették meg gyakran nem is tudva arról, hogy ilyen kötelezettséget írt elő számukra a jogalkotó. 15 2000. évi CXXXVI. törvény 71. 16 2011. évi CLXXX. törvény 35. (2) hatályos: 2012.09.01-től 17 2015. évi CV. törvény 110. (1) 18 2015. évi CV. törvény 110. (6) 19 2015. évi CV. törvény 110. (4) 9
A kérdést végül a 2016. évi XXXII. törvény rendezte, a bejelentési kötelezettséget a végrehajtóra telepítve. Így a hatályos szabályozás szerint az ingatlan lefoglalásának tényéről a végrehajtó, a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozat részére történt kézbesítését követő 15 napon belül köteles tájékoztatni az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőt. Az árverés kitűzése iránt pedig akkor intézkedhet, ha a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap vagy a 138/C. szerinti tájékoztatástól számított 60 nap eltelt. 20 II.3. Az ingatlan becsértéke A következő, a tényleges árverést megelőző lépés az ingatlan becsértékének meghatározása. Jelentősége abban áll, hogy az árverés során ez az érték szolgál az ingatlan kikiáltási áraként. Az erre vonatkozó rendelkezéseket a Vht. 140. tartalmazza. A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt - a 6 hónapnál nem régebbi hivatalos adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve - megállapítja az ingatlan becsértékét. A bizonyítvány tehát nem köti a végrehajtót, csak ajánlást jelent a becsérték meghatározásánál. A gyakorlatban általában az adó- és értékbizonyítványban szereplő érték kerül becsértékként közlésre. A végrehajtó az ingatlan becsértékét közli a felekkel és azokkal, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van. Ez azért is fontos, mert a becsérték közlésével szemben az érdekeltek a közléstől számított 15 napon belül kifogást terjeszthetnek elő a végrehajtást foganatosító bíróságnál. Ha végrehajtási kifogást terjesztettek elő, a becsértéket a bíróság - szükség esetén szakértő közreműködésével - állapítja meg. 21 A 2000. évi CXXXVI. törvény a későbbi árverés eredményessége érdekében módosította a szabályt azzal, hogy előírta a becsérték megállapítását mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére. Ezen kívül a végrehajtó az adó- és értékbizonyítvány mellett bármelyik fél erre irányuló kérelmére szakértő becsüs véleménye alapján állapítja meg a becsértéket. Az adó- és 20 2016. évi XXXII. törvény 3. 21 Vht. 140. (1) 10
értékbizonyítványnak, illetve a szakértő becsüs véleményének tartalmaznia kell azt, hogy az ingatlan lakóingatlannak minősül-e. 22 A becsérték közlésével egyidejűleg a végrehajtó köteles tájékoztatni a végrehajtást kérőt, hogy ha nem állnak fenn a Vht. 141. (3) bekezdésének a)-d) pontjában foglalt feltételek, tehát nem kell az ingatlant lakottan értékesíteni, az ingatlan lakott állapotban történő értékesítésére akkor kerülhet sor, ha az erre irányuló kérelmét 15 napon belül előterjeszti a végrehajtónál. A végrehajtó tájékoztatja továbbá az adóst arról, hogy az értékesítést követően fennálló kiköltözési kötelezettsége teljesítésének elhalasztása iránti kérelmét legkésőbb a közlés kézhezvételétől számított 15 napon belül terjesztheti elő a bíróságnál. 23 A 2000. évi CXXXVI. törvény lehetőséget adott arra, hogy a végrehajtást kérő a becsérték közlésétől hogy számított 15 napon belül a végrehajtótól nyilvános pályázat megrendezését kérhette. A gyakorlatban ez nem terjedt el, így a Vht. későbbi módosításaiból ez az értékesítési forma kimaradt. A vonatkozó szabályokat a 2008. évi XXXIX. törvény helyezte hatályon kívül. A 2008. évi módosítás a becsérték közlés tekintetében azt a változást hozta, hogy a végrehajtó a korábbiakkal ellentétben a becsérték közlésével egyidejűleg köteles tájékoztatni a zálogjogosultat arról, hogy a zálogjogból fakadó igényét végrehajtási eljárás során érvényesítheti. 24 A korábbi szabályozás ezt a cselekményt az ingatlan lefoglalásához kapcsolta, ami a gyakorlatban korainak bizonyult, mivel az ingatlan értékesítésére az adós teljesítése okán sokszor nem került sor. II.4. Az ingatlan árverés folyamata az elektronikus árverési rendszer bevezetése előtt A Vht. 141. főszabályként kimondja, hogy az ingatlant árverésen kell értékesíteni. Ettől eltérni csak törvényi rendelkezés alapján lehet. Az 1994. évi törvény meghatározza az árverés helyét, amit meg lehet tartani a bíróság épületében, a községi, városi, fővárosi kerületi önkormányzat épületében vagy a 22 2000. évi CXXXVI. törvény 72. 23 Vht. 140. (3)-(4) 24 Vht. 140. (6) 11
felsorolt önkormányzatok jegyzője által kijelölt helyiségben, az ingatlan fekvésének helyén vagy a végrehajtó által kijelölt más helyen. Az árverés helyének kijelölése a végrehajtó hatásköre, figyelembe véve az ingatlan jellegét és szem előtt tartva az árverés eredményességét. 25 Az árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki. Az árverési hirdetménynek tartalmaznia kell: a) a felek nevét, b) az árverés helyét és idejét, c) az ingatlannyilvántartási adatokat (az ingatlan fekvésének helyét, a tulajdonosát, a terheket stb.), d) az ingatlan tartozékait, épületnél a jellemző sajátosságokat, továbbá beköltözhető vagy lakott állapotát, e) az ingatlan becsértékét, f) az árverési előleg (a továbbiakban: előleg) összegét, g) e törvénynek az árverezőket közvetlenül érintő - a Vht. 146., 149. és 156. -ban foglalt - rendelkezéseit (az árverési feltételeket). 26 Az árverési hirdetményt kézbesíteni kell a feleknek, továbbá azoknak, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van, az ingatlan fekvése szerinti községi, városi, fővárosi kerületi jegyzőnek, valamint a földhivatalnak. A földhivatal az árverés kitűzését bejegyzi az ingatlannyilvántartásba. 27 Az árverés sikerességének egyik legfontosabb tényezője, hogy arról időben és minél szélesebb körben lehessen tudomást szerezni. Így a hirdetményt ki kell függeszteni a bíróság hirdetőtábláján, az ingatlan fekvése szerinti községi, városi, fővárosi kerületi polgármesteri hivatal hirdetőtábláján, valamint a földhivatal hirdetőtábláján. A hirdetményt az árverést megelőző 3. napig - de legalább 15 napon át - kell a hirdetőtáblán kifüggesztve tartani. Ezen túlmenően a végrehajtó bármelyik fél kérelmére köteles gondoskodni arról, hogy az árverést egyéb módon is közhírré tegyék. A közhírré tételhez fűződő jogkövetkezmény a hirdetménynek a bíróság hirdetőtábláján történt kifüggesztéshez kapcsolódik. 28 Az ingatlanra csak az árverezhet, aki az ingatlan becsértékének 10 %-át a végrehajtónál előlegként letétbe helyezte. Akinek ingatlanszerzése engedélyhez van kötve csak akkor árverezhet, ha az erről szóló engedély meglétét igazolni tudja. 29 25 Vht. 142. - hatályos: 2012.08.31-ig 26 Vht. 143. 27 Vht. 144. 28 Vht. 145. 29 Vht. 146. 12
Garanciális szabály, hogy végrehajtó, annak közeli hozzátartozója és az adós nem árverezhet, ilyen módon közvetve sem szerezhet. Az árverező egyébként személyesen, vagy képviselője útján is eljárhat. Az árverés megkezdésekor a végrehajtó az árverezőkkel közli az ingatlan becsértékét (a kikiáltási árat), ismerteti az árverési feltételeket, és felhívja az árverezőket ajánlatuk megtételére. Ha a felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan lejjebb kell szállítani a becsérték feléig. A vételár természetesen újra emelkedhet, hiszen az árverést addig kell folytatni, amíg ajánlatot tesznek. Ha nincs további ajánlat, a végrehajtó a felajánlott legmagasabb vételár háromszori kikiáltása után kijelenti, hogy az ingatlant a legtöbbet ajánló megvette. Az árverési vevő letétbe helyezett előlegét be kell számítani a vételárba. Az árverési vevőn kívüli többi letevőnek az előleget az árverés befejezése után azonnal vissza kell adni. Az árverési vevő köteles a teljes vételárat az árveréstől, illetve ha pedig azt jogorvoslattal támadták meg, a jogorvoslatot eldöntő határozat jogerőre emelkedésétől számított 15 napon belül befizetni a végrehajtói letéti számlára; ha elmulasztja, előlegét elveszti. A végrehajtó a vételár megfizetésére legfeljebb 2 hónapig terjedő halasztást adhat, ha ezt a vételár nagyobb összege vagy más fontos körülmény indokolttá teszi. A vételár előleggel csökkentett összege után az esedékesség napjától a Ptk. szerinti késedelmi kamatot kell fizetni, amely a végrehajtás során befolyt összeget növeli. 30 Ha az árverési vevőnek az adóssal szemben olyan követelése van, amelyre vonatkozólag a végrehajtási jog az elárverezett ingatlanra be van jegyezve az ingatlannyilvántartásba, az árverési vevő visszatarthatja az árverési vételárat, illetőleg azt a részét, amely a követelésének a kielégítéséhez szükséges. A megfizetett előleget ebben az esetben is be kell számítani a vételárba, de azt a vevő nem kapja vissza, hanem a gyakorlatban általában a végrehajtási költségek kielégítésére szolgál. 31 Ha az árverési vevő követelését a vételár felosztásakor nem lehet kielégíteni (pl. a magas végrehajtási költségek miatt), az árverési vevő köteles a vételárat, illetőleg visszatartott részét, továbbá a Ptk. szerint a szerződéses kapcsolatokban járó, az árverést követő 15. naptól esedékes kamatot a végrehajtó felhívásától számított 15 napon belül befizetni a végrehajtói letéti számlára. 30 Vht. 147. - 149. 31 Vht. 150. 13
Az árverési vevő megállapodhat a jelzálogos hitelezővel, hogy a jelzálogjog - amennyiben a vételárból a jelzálogos hitelező kielégítéshez jutna - az ingatlanon továbbra is fennmarad. Ha az árverési vevő a végrehajtónál a megállapodást igazolta, visszatarthatja a vételárat, illetőleg azt a részét, amely a jelzálogos hitelező követelésének kielégítéséhez szükséges. Az árverésről a végrehajtó árverési jegyzőkönyvet készít. A jegyzőkönyvnek az általános szabályok szerint tartalmaznia kell a végrehajtó, a felek és a jelen levő más érdekeltek nevét és lakóhelyét, az eljárás helyét és idejét, a végrehajtandó követelés tárgyát, a végrehajtást elrendelő bíróság megnevezését, továbbá a végrehajtható okirat megnevezését és ügyszámát, a végrehajtási cselekmény leírását, a felek és más érdekeltek kérelmét és észrevételét, a törvényben meghatározott egyéb adatokat és körülményeket. A fentieken túl az árverési jegyzőkönyvben fel kell tüntetni az elárverezett ingatlannak az ingatlan-nyilvántartási adatait, becsértékét és árverési vételárát, az árverési vevő nevét, születési évét, anyja nevét és lakóhelyét, illetőleg székhelyét. A jegyzőkönyvet alá kell írnia a végrehajtónak, a megjelent feleknek, képviselőiknek, és az árverési vevőnek. 32 Az árverési jegyzőkönyv másolatát kézbesíteni kell a feleknek és azoknak, akiknek az ingatlanra vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van. Ha az árverési vevő a teljes vételárat megfizette, és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó megküldi az árverési jegyzőkönyv másolatát az árverési vevő részére az árverési vétel igazolása céljából, valamint a földhivatal részére, hogy az árverési vevő tulajdonjogát jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba. Mindezek után a végrehajtó az árverésen megvett ingatlant átadja az árverési vevőnek. 33 Sikertelen az első árverés, ha vételi ajánlat nem érkezett, vagy a felajánlott vételár nem érte el az ingatlan becsértékének felét, valamint ha az árverési vevő nem fizette be a teljes vételárat az árveréstől számított 15 napon belül (vagy a végrehajtó által a engedélyezett halasztás időtartama alatt). 34 32 Vht. 152. 33 Vht. 153. -154. 34 Vht. 155. 14
Az első árverés sikertelenségének megállapításától számított 3 hónapon belül második árverést kell tartani. Kivétel, ha az árverési vevő a második árverés megkezdése előtt befizette a vételárat, és megtérítette a második árverés kitűzésével felmerült költséget. A második árverésen a korábbi árverési vevő nem árverezhet. A kikiáltási ár a második árverésen is az ingatlan becsértéke, amelyet ez alkalommal is a becsérték feléig lehet leszállítani. Ha a második árverésen az ingatlant alacsonyabb áron adták el, mint amelyet az első árverésen a korábbi árverési vevő felajánlott, a különbözetet a korábbi árverési vevő köteles a végrehajtást foganatosító bíróság végzése alapján megtéríteni. A megtérítendő összegbe az elvesztett előleget be kell számítani. Az elvesztett előleg és a korábbi árverési vevő által megtérített különbözet a végrehajtás során befolyt összeget növeli. 35 Ha a második árverés is sikertelen, a végrehajtást kérő az árverési jegyzőkönyv kézhezvételétől számított 15 napon belül az ingatlant a becsérték felének megfelelő összeg fejében átveheti. Több végrehajtást kérő esetén az ingatlant az veheti át, aki a becsérték felét meghaladó legmagasabb árajánlatot tette. Ha a becsérték felének megfelelően vagy azt meghaladóan több egyenlő árajánlatot tettek, az átvételi jogosultság a törvényben meghatározott kielégítési sorrend szerint alakul. 36 Az átvételi ár a végrehajtást kérő követelésébe beszámításra kerül, ám ha a végrehajtást kérő követelésének összege nem éri el az ingatlan becsértékének felét, a különbözetet a végrehajtást kérő köteles az árverési vevőre nézve irányadó szabályok szerint befizetni. Egyebekben az átvétel jogkövetkezményei megegyeznek az árverési vétel jogkövetkezményeivel. 37 Ha a végrehajtást kérő nem vette át az ingatlant, a második árverésről szóló jegyzőkönyv részére történt kézbesítésétől számított 15 nap elteltétől az eljárás szünetel, amíg a végrehajtást kérő újabb árverés kitűzését nem kérte, azzal, hogy a szünetelés kezdő időpontjától számított 6 hónapnál korábban újabb árverést kitűzni nem lehet. 38 A törvény speciális szabályokat tartalmaz arra az esetre, ha közös tulajdonban lévő ingatlant kell árverésen értékesíteni. 35 Vht. 156. 36 Vht. 158. 37 Vht. 158. 38 Vht. 159. 15
Az első esetben az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanra nem valamennyi tulajdonostárssal szemben van a végrehajtási jog bejegyezve. Ilyenkor az árverést csak az adós tulajdoni hányadára lehet kitűzni, de adós tulajdonostársai együttesen kérhetik, hogy árverezzék el az egész ingatlant. A kérelmet a végrehajtó által jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozatban vagy közjegyzői okiratban kell előterjeszteni. Az ingatlanra az adós kivételével bármelyik tulajdonostárs is árverezhet, az árverező tulajdonostárs a tulajdoni hányadának megfelelően arányosan csökkentett előleget köteles letétbe helyezni, és ha az ingatlant megvette, nem kell megfizetnie a vételárnak azt a részét, amely az ő tulajdoni hányadára esik, valamint csak a tulajdonostárs hozzájárulásával lehet az ő tulajdoni hányadát a becsértékénél alacsonyabb áron elárverezni. 39 A második esetben a az ingatlan közös tulajdonát kell árveréssel megszüntetni. A végrehajtást a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére elrendelheti. A végrehajtást elrendelő bíróság a végrehajtható okiratban állapítja meg az ingatlan becsértékét, az árverési feltételeket, továbbá az eljárási költség viselésének és a befolyt vételár felosztásának a módját. Az ingatlanra bármelyik tulajdonostárs is árverezhet. 40 Az ingatlan értékesítésére lehetőség van továbbá árverésen kívül, de árverés vétel hatályával történő eladására is. Ilyen esetben a felek közös kérelmére az általuk meghatározott vevő részére kerül eladásra az ingatlan. Ha az ingatlanra vonatkozólag más érdekeltnek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga van, az árverésen kívüli eladáshoz az ő beleegyezése szükséges. A 137. -ban felsorolt jogok jogosultjainak hozzájárulása nem szükséges, tekintettel arra, hogy a bejegyzett joguk az árverést követően is fennmarad. Szintén nincs szükség a jogosultak beleegyezésére, ha a vételár az ingatlanon szereplő összes követelést fedezi. 41 Az árverés foganatosításának szabályozásában az első jelentősebb változást a 2000. évi CXXXVI. törvény hozta. Az árverés eredményességének, ezzel az eljárás hatékonyságának előmozdítása érdekében főszabályként kimondta, hogy az ingatlant beköltözhető állapotban kell árverezni és taxatíve felsorolta a kivételeket is. Eszerint lakottan kell árverezni az ingatlant: a) ha abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, kivéve 39 Vht. 161. 40 Vht. 162. 41 Vht. 157. 16
ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor, b) ha abban - a 137. (2) bekezdésben foglalt esetet kivéve - haszonélvező lakik, c) ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik, d) ha az adós és a végrehajtást kérő (több végrehajtást kérő esetén valamennyi végrehajtást kérő) a lakottan történő értékesítésben megállapodott, vagy e) ha a lakottan történő értékesítéssel valamennyi végrehajtást kérő egyetért, f) ha abban az adós egyenesági felmenője lakik, és lakóhelye a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt, az ingatlan tulajdonjogát az adós tőle ingyenesen szerezte, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg. 42 Fenti módosításnak is megfelelve az árverési hirdetmény tartalma is megváltozott. Az árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki, és ebben feltünteti: a) nevét, hivatali helyiségének címét, telefonszámát, letéti számlájának számát, b) a felek nevét, a főkövetelések jogcímét és összegét, c) az ingatlan ingatlan-nyilvántartási adatait [helyrajzi szám, művelési ág, a fekvés helye, tulajdonos, a 137. (1) bekezdése szerinti terhek], d) az ingatlan tartozékait, jellemző sajátosságait, e) az ingatlan lakott vagy beköltözhető állapotban történő értékesítését, f) az ingatlan becsértékét, g) az árverési előleg (a továbbiakban: előleg) összegét, h) azt, hogy az árverésen a kikiáltási ár összege a 147. (2) és (3) bekezdésében foglaltak alapján milyen mértékben csökkenthető, i) e törvénynek az árverezőket közvetlenül érintő - a 146., 149. és 156. - ban foglalt - rendelkezéseit. 43 A hirdetmény közzétételével kapcsolatos szabályok körében változást hozott, hogy az árverési hirdetményt az árverést megelőzően legalább 15 napon át és legalább az árverést megelőző 5. napig kell a hirdetőtáblán kifüggesztve tartani. Ezen kívül a Vht. 145. egy új bekezdéssel egészült ki, előírva, hogy az árverési hirdetményt a kamara hivatalos lapjában is közzé kell tenni. Ezzel a rendelkezéssel a jogalkotó lehetővé tette, hogy az árverések országos körben megismerhetővé váljanak. 44 42 2000. évi CXXXVI. törvény 74. 43 2000. évi CXXXVI. törvény 75. 44 2000. évi CXXXVI. törvény 76. 17
A módosítás hatályba lépését követően lakóingatlan árverése esetén a kikiáltási ár a becsérték 70%-ának megfelelő összegre szállítható le, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben volt. 45 Ez a rendelkezés kettős célt szolgált. Egyrészt, hogy az ingatlan ne jóval a reális ár alatt keljen el, biztosítva, hogy a végrehajtást kérő minél nagyobb mértékben kielégítést nyerjen. Másrészt a magasabb vételár adós érdekeit is szolgálja a tartozásának nagyobb mértékű csökkenésével, jó esetben a megszűnésével. Ezt a rendelkezést egészítette ki a 2017. évi XIV. törvény 2. -a, mely szerint, ha fogyasztóval kötött szerződésen alapuló követelés behajtása is folyamatban van, akkor csak a kikiáltási ár 100%-án tehető érvényes vételi ajánlat. Ezzel kapcsolatban megjegyzendő, hogy a 2000. évi módosítást követően széles körben kialakult az a végrehajtói gyakorlat, hogy lakóingatlant függetlenül attól, hogy az adósnak van-e más ingatlana, vagy az árverezendőben lakik-e a körülmények vizsgálata nélkül úgy árvereztek, hogy az ilyen ingatlanokra 70%-on tehető vételi ajánlat. Ez a gyakorlat a 2017-es módosítás hatályba lépése után természetesen megváltozott, a végrehajtó már fokozottan vizsgálja, hogy van-e helye annak, hogy az adott ingatlanra a becsérték 50%-án tehető-e vételi ajánlat, van-e az adósnak más lakóingatlanban tulajdonrésze. A jogalkotó indokolása a legutóbbi törvénymódosítás során az volt, hogy a bajba jutott adós lakóingatlana ne kerüljön áron alul értékesítésre. A gyakorlat viszont azt mutatja, hogy alacsonyabb (70, esetleg 50 %-os ajánlattételnél) magas a részvétel, azaz többen tesznek ajánlatot az árverésen, a legtöbb esetben végül a becsértéket jóval meghaladó áron, míg a csökkentést meg nem engedő esetekben nem is érkezik ajánlat, az ingatlant nem lehet értékesíteni. Erre figyelemmel véleményem szerint a legutóbbi módosítás nem érte el a célját, hiszen ha az ingatlant nem lehet értékesíteni, az adós tartozása sem csökkenhet. Az árverési jegyzőkönyv tartalma tekintetében a módosítás kimondta, hogy a jegyzőkönyvnek a 35. -ban rögzített általános tartalmi elemeken kívül fel kell tüntetni az elárverezett ingatlannak az ingatlan-nyilvántartási adatait, lakott vagy beköltözhető állapotban történt értékesítését, a becsértéket, azt, hogy a becsérték leszállítása milyen 45 2000. évi CXXXVI. törvény 78. 18
szabályok szerint történt (147. ) és az árverési vételárat, valamint az árverési vevő nevét, személyazonosító adatait, lakóhelyét, illetőleg székhelyét. 46 Az árverési jegyzőkönyvet 2004. szeptember 10. napjától a végrehajtó biztonsági sorszámos papíron készíti el. Az 1/2002. (I. 17.) IM rendelet 29/A. szerint a jegyzőkönyvet az önálló bírósági végrehajtó a felügyelő szerv által rendszeresített biztonsági papírra készíti el és azt mind körbélyegzőjének, mind pedig szárazbélyegzőjének a lenyomatával is ellátja. A biztonsági papír sorszámmal ellátott, erre a célra szolgáló törzskönyvben perforálással elhelyezett, védelmi elemekkel ellátott papírlap. Sikeres árverést követően az ingatlannak az árverési vevő részére történő átadása körében a módosítás előírta, hogy az adós az árveréstől számított 30. napig, illetve a teljes vételár megfizetéséig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig köteles az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni. Az adós azonban a becsérték közlésének kézhezvételétől számított 15 napon belül egyszeri halasztási kérelmet terjeszthet elő a végrehajtást foganatosító bíróságnál. Az ingatlan elhagyására a bíróság legfeljebb 6 hónapra engedélyezhet halasztást. 47 II.5. Az elektronikus árverési rendszer és annak fejlődése A 2008. évi XXXIX. törvény bevezette az elektronikus árverési rendszert, mint új jogintézményt. Az elektronikus ügyintézés elterjedésével lehetővé vált, hogy az árverési hirdetmény is a lehető legnagyobb nyilvánosság előtt kerüljön közzétételre és elősegítse az árverések eredményességét. A módosítás 2009. január 1-i hatályba lépését követően a lefoglalt ingóságok és - a jelen dolgozat szempontjából fontosabb - ingatlanok értékesítése során a Végrehajtói Kamara (ma Végrehajtói Kar) honlapján elektronikus formában is lehet ajánlatot tenni. Az árverési eljárásra az elektronikus út lehetőségének megteremtésével az elsődleges cél az adott eljárás hatékonyabbá tétele, gyorsítása, ami az eljárásban résztvevő felek 46 2000. évi CXXXVI. törvény 81. 47 2000. évi CXXXVI. törvény 83. 19
érdekeit szolgálja. Pataki János szerint az egyik nagy előnye az elektronikus árverési rendszer alkalmazásának, hogy az árverezőnek az esetleges többi árverési vevővel nem kell személyesen találkoznia, az árverések tisztasága így biztosításra kerül. A másik előny, hogy mivel online, az interneten keresztül zajlik az árverés, földrajzi kötöttség nélkül lehet azon részt venni, így gyors és kényelmes hozzáférést biztosít. Harmadik előnyként az anonimitás jelentkezik, hiszen az árverési vevők nem ismerik egymást, mert csak a többi felhasználó egyedi felhasználó nevét (nick name) látják, egyéb adatait nem ismerik meg 48. Az ingó és ingatlanárverési hirdetmény elektronikus úton történő közzétételére és a vételi ajánlatok elektronikus úton történő megtételére a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar hivatali szerve (korábban a kamara) által működtetett, az interneten folyamatosan elérhető informatikai keretrendszer, az elektronikus árverési rendszer (EÁR) szolgál, amelyen keresztül elérhető a felhasználók számára az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartása, az árverezők elektronikus nyilvántartása és a licitnapló. Az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartása szolgál az árverés elektronikus úton történő közhírré tételére. Az árverezők nyilvántartása tartalmazza azoknak az azonosított személyeknek és szervezeteknek az adatait, akik árverezni kívánnak. A licitnaplók az egyes árverési hirdetményekhez kapcsolódó nyilvántartások, melyek az érkezés sorrendjében (az összeggel, a licitáló azonosító kódjával és a licit közzétételének időpontjával) tartalmazzák a megtett vételi ajánlatokat. A végrehajtó az elektronikus árverési rendszerbe történő bejegyzéshez (törléshez) a hivatali elektronikus aláírását használja; az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásába és a licitnaplóba történő bejegyzésre (törlésre) csak az általa lefolytatott árverés tekintetében jogosult. 49 Az EÁR árverezőként történő használatára kizárólag a regisztráció elvégzését követően van lehetőség. Az árverezők elektronikus nyilvántartásába bármely személy, vagy szervezet kérheti a felvételt, ha a felhasználási szabályzatban foglalt feltételeket elfogadta és valamelyik végrehajtónál regisztráltatta magát. A regisztráció díjköteles, 6.000,-Ft. Az árverezők elektronikus nyilvántartásába történő bejegyzés és az 48 Pataki János István: A végrehajtó és az adós a bírósági végrehajtás a gyakorlatban, Ad Librum Kft., Budapest, 2013, 125. o. 49 Vht. 132/C. 20
adatváltozás bejegyzése az árverező adatainak igazolására szolgáló iratok bemutatása és a bejegyzés díjának megfizetése mellett, személyesen, bármely végrehajtónál kérhető. A regisztráció során az adatok valódiságát a végrehajtó a JÜB (Jogügyletek Biztonsága) rendszerében ellenőrzi. Ha az árverező személyazonosságának valódiságával kapcsolatban kétség merül fel, vagy a regisztrációt kérő a törvényben előírt adatokat nem szolgáltatja, a bejegyzést a végrehajtónak meg kell tagadnia. 50 Árverezőként a tulajdonszerzési arány megjelölésével több személy, szervezet is kérheti az árverezők elektronikus nyilvántartásába történő együttes bejegyzését. Az együttesen bejegyzett személyeknek, szervezeteknek és a tulajdonszerzési aránynak a nyilvántartásban történő megváltoztatása csak az első ajánlattételük előtt lehetséges. Az elektronikus ajánlattétel során így lehetőség van az együttes licitálásra, vagyis arra, hogy az ingatlant többen vegyék meg. 51 A 2008. évi módosítással az árverési hirdetmény tartalma a korábbiakhoz képest kiegészült, a végrehajtó a módosítás értelmében köteles feltüntetni az árverés helyét és időpontját, 10 millió Ft-ot meg nem haladó becsérték esetén a becsérték 2%-ának megfelelő, de legalább 1000 Ft összegű, 10 millió Ft-ot meghaladó becsérték felett a becsérték 1%-ának megfelelő összegű licitküszöböt, e törvénynek az árverezőket közvetlenül érintő rendelkezéseit (árverési feltételek, vételár megfizetése, végrehajtói letéti számla száma, második árverés tartása), valamint az elektronikus ajánlattétel feltételeit és határidejének lejártát. 52 A végrehajtó az árverési hirdetményt köteles közzétenni az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában is. Alapvető változás, hogy az árverés közhírré tételéhez fűződő jogkövetkezmény többé nem a bírósági kifüggesztéshez, hanem a licitnapló lezárásáig történő közzétételhez fűződik. Nem tekinthető közzétettnek az árverés, ha a közzétételi időtartamban az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartása a közzétételi időtartam 10%-át meghaladó időtartamban nem volt elérhető a felhasználók számára. 53 50 Vht.132/E. 51 Vht.132/E. 52 2008. évi XXXIX. törvény 18. 53 2008. évi XXXIX. törvény 19. 21
Az elektronikus árverési rendszer az árverési hirdetmény közzétételének időpontját és a licitnapló lezárásának időpontját automatikusan rávezeti a hirdetményre. Az árverés időpontját úgy kell meghatározni, hogy az a hirdetmény elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában történő közzétételének napját követő 30. napnál későbbi időpontra essen. Az elektronikus árverési rendszerbe árverezőként történő belépésre az árverezők nyilvántartásába bejegyzett felhasználó jogosult az e célból megállapított és aktivált felhasználói nevének és jelszavának megadásával. Az aktiváláshoz az szükséges, hogy azt megelőzően a becsérték 10%-ának megfelelő árverési előleget az árverező a végrehajtónál letétbe helyezze, vagy átutalja a végrehajtó letéti számlájára és azt a számlán jóváírják. A vételi ajánlatot az elektronikus árverési rendszer akkor teszi közzé a licitnaplóban, ha az eléri a becsérték 50%-át, lakóingatlan esetében a 147. (3) bekezdésében foglalt feltételek fennállása esetén 70%-át, vagy meghaladja legalább a licitküszöb összegével vagy annak többszörösével az előzőleg közzétett vételi ajánlatot. 54 Az EÁR tehát automatikusan a legalacsonyabb vételár összegét, azután a licitküszöb összegével emelkedő összegeket ajánl fel az árverező részére. Ha az árverező vételi ajánlatának közzétételét követően az elektronikus árverési rendszer újabb vételi ajánlatot tesz közzé a licitnaplóban, az árverező kérelmére a végrehajtó 3 munkanapon belül intézkedik az árverési előleg visszautalásáról. Az elektronikus árverési rendszer az árverést megelőző munkanap 12 órakor zárja le automatikusan a licitnaplót. Amennyiben a végrehajtás a licitnapló automatikus lezárása előtt befejeződik, vagy már nem állnak fenn az árverési értékesítés feltételei, a végrehajtó zárja le a licitnaplót. Ezzel az árverés online szakasza véget ér. A Vht. 2008. évi módosítása még nem tette kizárólagossá az elektronikus árverést, így a licitnapló lezárását követően az eljárás személyes részvétellel folytatódott. A törvény 147. szerint az árverés megkezdésekor a végrehajtó közli az árverezőkkel a becsértéket és a kikiáltási árat, ismerteti az árverési feltételeket és felhívja az árverezőket ajánlatuk megtételére. A kikiáltási ár a becsérték összege, de ha a licitnaplóban tettek közzé vételi ajánlatot, a kikiáltási ár az utolsóként 54 2008. évi XXXIX. törvény 19. 22
közzétett vételi ajánlat összege. Ha a felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan lejjebb kell szállítani a becsérték feléig, azzal, hogy ha a licitnaplóban már tettek közzé vételi ajánlatot, a kikiáltási ár nem szállítható le. Ha nincs további ajánlat, a végrehajtó a felajánlott legmagasabb vételár háromszori kikiáltása után kijelenti, hogy az ingatlant a legtöbbet ajánló árverező megvette. 55 Az árverési vevő a vételárat - az előlegének elvesztése terhével - az árveréstől, illetve ha az árverést jogorvoslattal támadták meg, az azt elbíráló határozat jogerőre emelkedésétől számított 15 napon belül köteles befizetni vagy átutalni a végrehajtói letéti számlára. Ha az árverési vevő elektronikus úton tett vételi ajánlatot, a végrehajtó felhívja, hogy az árverési jegyzőkönyv aláírása céljából a végrehajtó irodájában a felhívás kézhezvételétől számított 15 napon belül jelenjen meg, azzal a figyelmeztetéssel, hogy ha ezt elmulasztja, előlegét elveszti. 56 Ezen végrehajtói felhívást vonatkozó végrehajtói felhívást az EÁR az árverező rendszerüzeneteként teszi közzé az árverező számára. Tájékoztató jelleggel pedig elektronikus levelet is küld róla az árverező által megadott e-mail címre. A vételár megfizetésére halasztást a végrehajtó az árverési jegyzőkönyv aláírásával egyidejűleg adhat az árverező részére a Vht. 149. (2) bekezdése szerinti feltételekkel. A Vht. 153. (4) bekezdése szerint az EÁR az árverést - ha pedig arra nem került sor, a licitnapló végrehajtó általi lezárását - követő 30. napon automatikusan törli az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásából az árverési hirdetményt és a hozzá tartozó licitnaplót. Az árverés sikertelenségére vonatkozó szabályok is változtak. Sikertelen az árverés, ha nem tettek vételi ajánlatot, vagy a vételár nem érte el az ingatlan becsértékének felét (lakóingatlan esetében a Vht. 147. (3) bekezdésében foglalt feltételek fennállása esetén a 70%-át), ha az elektronikus úton vételi ajánlatot tevő árverési vevő az árverési jegyzőkönyvet nem írta alá, valamint ha az árverési vevő nem fizette meg teljes 55 2008. évi XXXIX. törvény 21. 56 2008. évi XXXIX. törvény 22. 23
vételárat az árveréstől számított 15 napon belül, illetőleg a végrehajtó által a vételár megfizetésére adott határidőn belül. 57 A második árverésre vonatkozó rendelkezések az elektronikus árverés bevezetésére tekintettel egészültek ki, így akkor nem kell megtartani a második árverést, ha az árverési vevő az árverési jegyzőkönyvet aláírta és megfizette a vételárat, valamint megtérítette a második árverés kitűzésével felmerült költséget, mielőtt a licitnaplóban vételi ajánlatot tesznek közzé. 58 A vételár megfizetését a végrehajtó haladéktalanul rögzíti a licitnaplóba, és azt lezárja. Ilyenkor az utólag megfizetett vételárba nem lehet beszámítani a Vht. 149. alapján elvesztett előleget. Egyebekben a vételi ajánlatok összegére, a kikiáltási árra és annak leszállítására az első árverésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Az ingatlan árverésen kívüli eladása tekintetében főszabály lett, hogy az ingatlan az árverés megkezdéséig adható el árverésen kívül. A vételi ajánlat licitnaplóban történő közzétételét követően az árverésen kívüli eladásra akkor van lehetőség, ha a felajánlott vételár magasabb a közzétett vételi ajánlat összegénél, kivéve, ha a vételárból előreláthatólag a végrehajtási eljárás költsége és valamennyi végrehajtást kérő követelése megtérül ebben az esetben az ingatlan a közzétett vételi ajánlattal megegyező vagy annál alacsonyabb vételáron is eladható. 59 A közös tulajdonban lévő ingatlan árverésére vonatkozó szabályok a 2008. évi törvénnyel annyiban változtak, hogy az adós tulajdonostársai az árverés kitűzéséig a végrehajtó által jegyzőkönyvben foglalt nyilatkozatban vagy közjegyzői okiratban együttesen kérhetik, hogy az ingatlant árverezzék el. Sikeres árverés esetén pedig a tulajdonostárs tulajdoni hányadának értékesítéséből befolyt összegből a végrehajtó levonja az értékesítésnek a tulajdoni hányadra eső, külön jogszabályban meghatározott költségét. 60 Az ingatlannak az árverési vevő részére történő birtokba adása körében a Vht. 154/A. - ának (10) bekezdése módosult. Eszerint ha a kiköltözésre az árveréstől számított 30 napig, ha a végrehajtó a vételár megfizetésére ennél hosszabb haladékot adott, akkor 57 2008. évi XXXIX. törvény 26. 58 2008. évi XXXIX. törvény 27. 59 2008. évi XXXIX. törvény 28. 60 2008. évi XXXIX. törvény 29. 24