Előadó: Dr. Ditrói-Tóth Zsuzsa Ügyvéd, adótanácsadó

Átírás

1 Előadó: Dr. Ditrói-Tóth Zsuzsa Ügyvéd, adótanácsadó

2 Az ingatlanforgalmazás és az építési ágazat adózása Budapest, március 7.

3 Az előadás képei letölthetőek: Előadások

4

5 Hatályos Áfa törvény % adómértéket kell alkalmazni, ha a fizetendő adó megállapítása január 1-jére vagy azt követő napra esik Áfa törvény 3. sz. melléklet 50. és 51. sor

6 5 %-os termékértékesítés fogalma termékértékesítés tárgya: lakóingatlan minősülő beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet, ha rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy 2 év még nem telt el továbbá

7 5 %-os termékértékesítés fogalma többlakásos lakóingatlanban lakásonként max. 150 m 2 hasznos alapterület egylakásos lakóingatlan max. 300 m 2 hasznos alapterület

8 Lakóingatlan Áfa törvény lakóingatlan: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. kivéve: a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség pl. garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület, stb.

9 Előleg adóévben, végszámla adóévben előleg végszámla

10 Ellenérték meghatározása a szerződésben Bruttó ár nettó ár + ÁFA Áfa mentességnél bruttó ár = nettó ár Állásfoglalás:

11 Példa: : vételár nettó ,- Ft + ÁFA két részletben : teljes vételár: ,- Ft előleg: ,- Ft + 27 % ÁFA : vételár: ,- Ft + 5 % ÁFA Változás miatt vételár: ,- Ft

12 Példa: : vételár bruttó ,- Ft két részletben előleg: ,- Ft ( ,- Ft ÁFA) : vételár: ,- Ft ( ,- Ft ,- Ft ÁFA) Változás miatt vételár: ,- Ft ( ,- Ft ,- Ft ÁFA)

13 Hatály - tárgy Törvényi szöveg (Áfa tv. 3. számú melléklet): 50. A 86. (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert 51. A 86. (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert

14 Törvény alapján megválaszolatlan kérdések 1. Lakás alatti telek, 2. Kapcsolódó épületek (pl. garázs), 3. Alkatrészek, tartozékok (bútorozott/bútorozatlan lakás), 4. Lízing, 5. Áfa tv. 10. (1) bek. d) szerinti értékesítés (= generálkivitelezés), 6. részmunkák

15 A válasz Nav.gov.hu: Tájékoztató az 5%-os adómérték alá tartozó lakóingatlanértékesítésekről Gyakran ismételt kérdések a lakásértékesítés 5%-os adómértékével összefüggésben I

16 Néhány fontos rész Lízing, generálkivitelezés 5 %-os Lakóingatlanhoz kapcsolódó telek önálló értékesítése 27 %-os, Egybeépült garázs, műhely, üzlet 27 %-os, vételárat akár mesterségesen, de meg kell osztani, Felhasznált anyag értékesítése 27 %-os, Csak a teljes generálkivitelezés 5 %-os (részmunkák 27 %-osak), Félkész, szerkezetkész lakás értékesítése is 5 %-os

17

18 256/2011. (XII. 6.) Korm. rendelet a lakásépítési támogatásról 6/A. Adó-visszatérítési támogatás egy alkalommal, december 31-ig igényelhető nem vonatkozik az Áfa törvény 10. d) pontja szerinti termékértékesítésre természetes személy részére 150 m 2 és egylakásos 300 m 2 hasznos alapterület

19 Adó-visszatérítési támogatás építési bekerülési költség megfizetéséhez építési telek vételárához

20 visszatérítés kiterjed: az építkezés helyéül szolgáló építési telek számlájában, a lakás vagy lakóépület építéséhez megvásárolt anyagok és igénybe vett szolgáltatások számlájában feltüntetett és megfizetett ÁFA összegre

21

22

23 Legnagyobb kedvezmények Három gyermek és új építésű ( utáni) lakás esetén: 10 millió forint vissza nem térítendő támogatás és 10 millió forint kedvezményes hitel (25 év futamidő, maximum 3 % kamat), Lehet más ingatlan a tulajdonában, Támogatásnál nincs értékhatár Ígéret, hogy hitelnél sem lesz felső értékhatár

24 Adókötelezettségek Vissza nem térítendő támogatás SZJA, illeték mentes, Kamattámogatás SZJA mentes, ÁFA visszatérítési támogatás kérhető, Munkáltató lakáscélú hitel támogatást (5 millió Ft/5 év/fő- Szja tv. 1. sz. melléklet 2.7.) vagy kamatmentes hitelt (Szja tv. 72. (4) bek. f) pont) is nyújthat emellett adómentesen

25

26 Kölcsön Lízing Bérlet Pénzösszeg nyújtása ellenében adós kamat és a tőke visszafizetésére köteles. Kamatot kell ellenértékként fizetnie a pénzhasználatért Ingó vagy ingatlan dolog határozott idejű használatba adása ellenértékért oly módon, hogy a lízingbevevő a futamidő végén maradványérték megfizetésével megszerzi (zárt) vagy megszerezheti (nyílt) a tulajdonjogát Kamatot fizet pénzhasználatért és részletekben fizeti a dolog vételárát Ingó vagy ingatlan dolog használatba adása ellenértékért Használatért fizet ellenértéket Vissza kell adnia pénzt Tulajdont szerezhet Vissza kell adnia a dolgot

27 Lízing típusai PÉNZÜGYI lízing BÉRLET (operatív lízing) Zárt végű Nyílt végű (opciós) Vételi joggal Vételi jog nélkül ÁFA-ban termékértékesítés Számvitelben pénzügyi lízing ÁFA-ban szolgáltatásnyújtás Számvitelben igénybe vett szolgáltatás

28 Lízing az Áfa rendszerében Zártvégű (biztos tulajdonlás) = termékértékesítés Nyíltvégű (tulajdonlás opció) = szolgáltatásnyújtás

29 Lízing átruházás A lízinget harmadik személy folytatja a lízingbe adó hozzájárulásával számlahelyesbítés

30 Lízing átruházás Lízing cég helyesbítő számla lízingszerződés új számla fennmaradó lízingdíjról Lizingbe vevő átruházási szerződés (3 fél között) Átvevő lelépési díj átruházás a megszüntetés és új szerződés

31 Pü-i Lízing számviteli elszámolása Lízingbeadónál: -a lízing céljából beszerzett eszköz értékét tartósan adott kölcsönként kell kimutatni [Sztv. 27. (3), (5)-(6)] Áfa nélkül, -az átadott termék számlázott értékét az értékesítés nettó árbevételeként mutatjuk ki [Sztv. 72. (3)., 73. (2) d) pont, 68. (2)], -a kapott lízingdíj tőkerésze a tartósan adott követelés csökkenése, a kamatrész pedig pénzügyi műveletek bevétele [Sztv. 65. (3), 84. (3) c)]

32 Pü-i Lízing számviteli elszámolása Lízingbevevőnél: -az átvett eszközt beszerzésként kell elszámolni és aktiválni [Sztv. 23. (1), (3)] -az átvett eszköz számla szerinti értéke egyéb hosszú lejáratú kötelezettség [Sztv. 42. (5)] -az adott lízingdíj tőkerésze a hosszú lejáratú kötelezettségek csökkenése, a kamatrész pedig pénzügyi műveletek ráfordítása [Sztv. 68. (2), 85. ]

33 Jogszabályi meghatározás Minősítése az áfa szempontjából Adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontja Zárt végű pénzügyi lízing Nyílt végű pénzügyi lízing Hpt pont, Sztv bek. 13., Ptk. 6:409 Termékértékesítés, Áfa tv. 10. a) pont Birtokbaadás Operatív lízing (bérlet) Ptk. 6: 331. Szolgáltatásnyújtás (Áfa tv. 13. (1)) Egyes részkifizetések esedékessége Adó alapja Tőkerész Az esedékes lízingdíjakban foglalt tőkerész, a kamatrész adómentes Lízingdíjak bizonylatolása Számla tejes tőkerészről birtokbaadáskor Minden lízingdíjról számla, kamat és tőke megbontásával Forrás: Nagy ÁFA Kézikönyv II. Szerk: dr. Csátaljay Zsuzsanna Vezinfo, 2015 Teljes lízingdíj adóköteles Teljes lízingdíjról minden esedékességkor számla

34

35 Bérbeadás Áfa tv Bérleti jogviszony + minden egyéb jogviszony, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek

36 Ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. (1) bek. l) ÁFA mentes

37 Ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. (1) bek. l) ÁFA mentes ÁFA mentesség nem alkalmazható: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép, berendezés d) széf bérbeadása esetében

38 Ingatlanbérbeadás ÁFA kötelezettsége minden ingatlan adómentes minden ingatlan adóköteles minden ingatlan adóköteles kivéve: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép d) széf kivéve: lakóingatlan Utólag javítható

39 Természetbeni kiegyenlítés ELADÓ VEVŐ

40 Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla ELADÓ VEVŐ

41 Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla ELADÓ VEVŐ Természetbeni kiegyenlítés

42 Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla ELADÓ VEVŐ VEVŐ ELADÓ Természetbeni kiegyenlítés Tárgyi eszköz értékesítés - számla

43 Az áfatörvény pontja értelmében ellenérték: Bármilyen vagyoni előny, ideértve a meglévő követelés mérséklésére elismert vagyoni értéket is.

44 Követelés/számla ELADÓ Vevő Beszámítás VEVŐ Eladó Követelés/számla

45 Kötelezettségvállalás a szerződésben Például: az ingatlan bérleti szerződésben a bérbevevő köteles a szükséges karbantartást és a felújítást elvégezni karbantartás és a felújítás értékesítésnek minősül, tehát számlázni kell a bérbevevőnek és a bérbeadónak egyaránt

46 Kötelezettségvállalás a szerződésben Bérleti díj számla (pénzbeli díj + felújítás értéke) Bérbeadó Ingatlan bérbeadás Bérbevevő Felújítás számla

47 Bérelt ingatlanon végzett beruházás Szvt 26. (2) bek.

48 Bérelt ingatlanon végzett beruházás 1. ha beszámít a bérleti díjba bérlő számlát állít ki 2. ha nem a bérlet megszűnésekor ingyenes átadás bérbeadónál: bevétel a piaci érték, bérlőnél: amortizáció elszámolása, megszűnéskor ráfordítás

49 ÁFA elszámolás vállalkozáson belüli saját beruházásnál használatba vétel (aktiválás) beruházás időszaka a beszerzések áfa-ja folyamatosan levonható fizetendő ÁFA, amely levonható az általános szabályok szerint

50 Összetett ügylet ingatlanbérbeadásnál Eub C-392/11. sz. ügy járulékos költségre utal: egységes díj a rezsi fizetése nélkül a bérbevétel felmondható Eub C-42/14. sz ügy a bérbeadástól különálló szolgáltatásnak minősülő szempontok az egyedi mérőórák megléte, felhasználás alapján történő számlázás a bérbevevő megválaszthatja a szolgáltatót, vagy vele közvetlenül szerződést köthet

51 Időszakos elszámolás (Áfa tv. 58. ) közüzemi költségek NAV hivatalos álláspontja ( ): Osztják a bérleti díj adójogi sorsát, így a bérleti díjtól függ: - az ÁFA fizetési kötelezettség keletkezésének időpontja, - Adózás módja

52 Adóhatósági példa februári bérleti díjjal együtt számlázza le bérbeadó a januári rezsit (február 10-n) Elszámolási időszak rezsi tekintetében: amikor fizetnie kell (tehát február) Adóhatóság álláspontja: teljesítési időpontja február 10. rezsi esetében is

53 Kérem tegyék fel kérdéseiket.