Lakáspiaci változások a válságban

Átírás

1 Lakáspiaci változások a válságban Valkó Dávid ingatlanpiaci vezető elemző OTP Jelzálogbank Válság azonnali komoly kihívások minden téren Kereslet / árak / hitelezés Csökkenő fizetőképes kereslet Tendenciájában csökkenő árak Vásárlói bizalom visszaesése, elhalasztott vásárlások Vevőfinanszírozási feltételek szigorodása Fejlesztők Jelentősen növekvő fejlesztői önerő-igény, magasabb kamatfelárak Stabil építőipari partnerek hiánya HUF gyengülés miatt jelentős veszteség a devizában hitelezett projekteknél Értékesítők Hálózatok költséghatékony működése Piactisztulás Lakáspolitika Lakástámogatási rendszer (hitel, szocpol) megszüntetése Áfaemelés folyamatban levő projekteknél is Hitelfelvétel szigorítása 1

2 Konkrét változások a válságban általában Eladók ha tehetik kivárnak Még mindig ragaszkodnak a hirdetési árakhoz Eladáskor sokan nincsenek tisztában a hátralevő törlesztés nagyságával Eddig tartogatott kurrens termékek megjelennek Vevők részéről hosszabb döntés, merészebb ajánlatok, nagyobb alkuk Vételi ajánlat egyszerre több ingatlanra ez a végfelhasználóknál újdonság Érzelmi szál helyett a kedvező anyagi konstrukció dönt + hosszú távon gondolkodás Készpénzes vevők többségbe kerültek Albérlet, mint reális alternatíva Nehéz hitelvállalás még a hitelezhető vevők részéről is Kisebb hitelösszeg nagyobb kompromisszumkészség Átalakult az újépítésű lakások piaca is Áfaemelés miatt jobban megsínyli a válságot Eladásokban csökkent az arányuk Halasztódó projektek Rekordszámú eladatlan lakás készleten bár felszívódás megkezdődött Vevők alkupozíciója nő Akciók, promóciók, nyílt árcsökkentés Fejlesztői hitelek megjelenése + bérleti konstrukció opciós vételi joggal Külföldi vevők eltűntek a piacról 1,5-2 szoba újra a sláger, minél kisebb méretben Beruházó megbízhatósága, tőkeereje, (banki) referenciái egyre fontosabbak Jó ár / érték arány döntő Jó termékek elérhető áron 2

3 Problémás és kevésbé problémás területek / termékek Magas munkanélküliséggel sújtott régiók (kereslet leginkább itt csökkenhet) Kistelepülések, falvak (hitelezési hajlandóság minimális) Panelek, magas fenntartási költségű ingatlanok Éppen elindult beruházások (főleg nagy lakásszám, külváros, tömegpiac) Befektetésnek jó (belvárosokhoz, egyetemekhez közeli) lakások Balaton, fejlődő / fejlett nagyvárosok Új(szerű) lakás magasabb presztízsű, beépült környéken Kisebb méretű, de jó belső elrendezésű lakások Bizakodásra okot adó tényezők vs. kockázatok -Új kormányzat új lakáspolitikája -Kedvező makromutatók -Csökkenő kamatok (már amikor ) -SZJA csökkenés -Banki verseny / akciók -Pozitív adóslista re hiány (minőségi) újépítésű lakásokból Ugyanakkor kockázatok / bizonytalanságok: -Banki különadó hatása -Kilakoltatási moratórium / kényszerértékesítések A válság előtti boom belátható időn belül nem jön vissza, de a piaci helyzetben már 2011-ben észrevehető javulás lehet. -Egyensúlytalanságok a keresletben (nagyobb értékű vs. kényszereladások) -Illetve összességében a kormányzati intézkedések hatása 3

4 Lakáspiacot érintő új intézkedések I. Új Széchenyi Terv Otthonteremtés és Lakásprogram fejezete Mennyiség helyett minőségi építés Energiahatékonysági / korszerűsítési programok Adójóváíráson keresztül támogatás, főleg új lakásra Bérleti díj, mint béren kívüli juttatás Bérlakás-építés támogatása Fiatalok első lakáshoz jutásának támogatása LTP megtakarítás új lakás bérleti jogára Forinthitel favorizálása Évi ezer lakás felújítása, ezer új építése, 5000 bérlakás évente, GDP 1,5%-a lakásügyre Jók az irányok, elvek, de új lakások építésére nagyobb hangsúlyt kellene fektetni! Lakáspiacot érintő új intézkedések II. Nemzeti Eszközkezelő Társaság (állami adósmentés + banki portfolió tisztítása) -HUF és devizahitelesekre egyaránt -Csak lakáshitelre -Csak ha valóban veszélyben a lakhatás??? Vannak veszélyek, de egyértelmű előnyök lehetnek: -Bankok kockázata csökken -Hitelesek fellélegeznek -Forgalmat generálhat, ha szabályozva lesz a kisebb lakásba költözés -Növeli a mobilitást, főleg az olcsóbb, kisebb ingatlanok / területek irányába 4

5 Lakáspiacot érintő új intézkedések III. Lakáshitelesek védelmére 7 pont (HUF és devizahitelekre egyaránt): Hátrányos szerződésmódosítás tiltása Önkényes kamatemelés tiltása, bizonyos, központilag szabályozott kivételekkel Középárfolyam használata Olcsóbb / ingyenes előtörlesztés Futamidő meghosszabbítása ötévente egyszer Büntetőkamat, extraköltségek tilalma tartós fizetésképtelenségnél Vállalkozásokra, befektetési ingatlanokra mindez nem vonatkozik Több ponton felpuhult a kezdeti tervekhez képest Bankszektor (hitelezés) kockázatai -Erős CHF -Bankadó (negatívvá válhat a bankrendszer tőkearányos megtérülési mutatója) -Kilakoltatási moratórium -Törékeny külső konjunktúra -A magyar bankrendszer tőkeellátottsága megfelelő, de magas a külföldi refinanszírozásra való ráutaltság -Nem teljesítő hitelek alultartalékolása -Alacsony a bankszektor jövedelmezősége (2010. szeptemberben 5% ROE, míg végén 27% körül volt) -A hitelt törlesztő háztartások 2007-ben még 18, 2010-ben már 32%-át fordították jövedelmüknek hiteltörlesztésre 5

6 Hitelezés várakozások A már most szigorú hitelezési feltételekben nem várható változás Bár a háztartások többet törlesztenek, mint amennyit felvesznek, az árfolyamváltozások miatt inkább növekedett a háztartások tartozása a tavalyi harmadik negyedévben. Hitelezésben kismértékű fellendülés várható, köszönhetően a javuló konjunkturális helyzetnek Új adórendszer segíthet: 43%-nál javul, 32%-nál romlik, 18%-nál nem változtat az adósságszolgálati terheken A háztartási devizahitelezés gyakorlatilag megszűnt, ugyanakkor az árfolyamhatás miatt a hitelállomány közel csúcson van 6

7 Idén már növekedés, de a fordulópontot a kockázatok jelentősen befolyásolhatják A háztartásoknál minden termék esetében növekvő nemteljesítési arány HUF hiteleknél magas a nemteljesítési arány. Ok: többnyire nem ingatlanfedezetű hitel, amivel hajlamosabbak elmaradni az adósok 7

8 Felvételkori forint-frank árfolyam A növekvő LTV bővülő értékvesztés szükséglethez vezetett Deviza lakáshiteleknél 80%, HUF alapúaknál 57% az LTV (előbbieknél hektikus árfolyamingadozások). Nem teljesítő hiteleknél 104%! A háztartások törlesztési terhe jelentősen növekedett Felvételkori THM összesen 5,4-5,8 5,8-6,2 6,2-6,6 6, ,4 7,4-7,8 7,8-8,2 8,2-8, ,4% 62,1% 57,9% 53,9% 50,1% 46,4% 42,9% 39,4% 46,5% ,3% 51,3% 47,4% 43,7% 40,1% 36,7% 33,3% 30,1% 42,8% ,6% 41,8% 38,2% 34,7% 31,3% 28,1% 25,0% 22,0% 36,4% ,1% 33,5% 30,1% 26,8% 23,6% 20,6% 17,6% 14,8% 27,1% ,4% 26,1% 22,8% 19,7% 16,8% 13,9% 11,1% 8,4% 18,9% ,6% 19,4% 16,4% 13,4% 10,6% 7,9% 5,3% 2,7% 8,6% ,5% 13,5% 10,6% 7,8% 5,1% 2,5% 0,0% -2,4% 0,7% ,9% 8,1% 5,3% 2,6% 0,1% -2,4% -4,8% -7,0% 4,8% összesen 44,0% 41,5% 43,8% 36,3% 32,5% 21,8% 28,8% -1,1% 35,6% Frankhiteleseknél 35%-os törlesztőrészletemelkedés történt (25% árfolyamhatásból) 8

9 Összegzés Kifelé tartunk a gödörből, de vannak kockázatok 2011-ben a tavalyinál látványosabb, de így sem jelentős élénkülés jöhet Ehhez jó alapot adhat a lakástámogatások bővülő rendszere (jó lenne, ha nem puhulna fel ) Illetve megtámogathatnak az egyre jobb makromutatók Mindezek miatt nőhet a lakossági bizalom A jövedelmek emelkedése miatt bátrabbá válhat a hitelfelvétel Nőhet a mobilitás De vajon mit hoz április közepe?! Köszönöm a figyelmet! 9