Állásfoglalás a stigmatizált ingatlanok értékeléséről. Grant Thornton Vagyonértékelési Mesterkurzusok Stigmatizált Ingatlanok Értékelése

Átírás

1 Állásfoglalás a stigmatizált ingatlanok értékeléséről

2 KÉSZÍTETTÉK A MESTERKURZUS RÉSZTVEVŐI Berecz Tamás, Bermark Kft. Borbély Gábor, CBRE Csider László, MIGSZ Dr. Németh Miklós, MIGSZ Fekete Csaba, OTP Jelzálogbank Zrt. Fischl Ákos, OTP Jelzálogbank Zrt. Juhász István, MIGSZ Koncz Gabriella, Konczing Kft. Marcin László, Grant Thornton Réthy Enikő, Marton Kft.,

3 JÓVÁHAGYTA A MESTERKURZUS TANÁCSADÓ TESTÜLETE Jakab Ágoston, Grant Thornton, elnök Bérczi László, MRICS Blahó Edit, MIGSZ Dr. Hajdú Miklós, BME Sarlós Nóra, MRICS

4 I. ÖSSZEFOGLALÓ MEGÁLLAPÍTÁSOK A stigmatizált ingatlan külső, negatív hatással megpecsételt, megbélyegzett ingatlan. A külső hatás az ingatlan piaci értékét sajátos, többrétegű szűrőn keresztül módosítja, csökkentheti. Álláspontunk szerint stigma, avagy a pecsét mértéke megbecsülhető, összemérhető. A pecsét piaci értéket módosító hatása jól megválasztott módszertannal számszerűsíthető.

5 JELLEMZŐ ESETEK A stigmát külső hatás, vagy az ingatlanon magán keletkező hatás okozhatja. Stigmatizált, megpecsételt ingatlanokra vonatkozó hatások jellemző esetei: adótornyok magasfeszültségű vezetékek transzformátorházak /állomások repülőterek hulladéklerakó telepek /szeméttárolók befejezetlen épületek, építmények (építés alatt álló, de felhagyott ingatlan) zajhatások légszennyezés kilátás-elvonás vegyi szennyezés biológiai szennyezés rossz szomszéd, elítélt bűnöző jelenléte szellemjárta ingatlanok

6 SZŰRŐKRITÉRIUMOK A megpecsételt ingatlanokkal kapcsolatban szükséges az alábbi szűrő kritériumokat felállítani: Térbeni elhelyezkedése / Távolsága, Ingatlan típusa, jellemzői, Környezet, Kommunikáció.

7 II. ÖSSZEMÉRÉS A stigmatizált ingatlan külső, negatív hatással megpecsételt, megbélyegzett ingatlan. A külső hatás az ingatlan piaci értékét sajátos, többrétegű szűrőn keresztül módosítja, csökkentheti. Álláspontunk szerint stigma, avagy a pecsét mértéke megbecsülhető, összemérhető. A pecsét piaci értéket módosító hatása jól megválasztott módszertannal számszerűsíthető.

8 A PECSÉTEK ÖSSZEMÉRÉSE - A beazonosított stigmatípusokra meghatároztuk az egyes dimenziókban felvett értékeket - Az értékskála elemei valamennyi dimenzió esetén 1-10 közötti értékeket vehet fel az alábbiak szerint: Skála értéke Tér Stigmatizáló hatás szélsőértéke : 1 Stigmatizáló hatás szélsőértéke : 10 Pontszerű kiterjedésű, vagy távolabbi Nagyobb kiterjedésű, vagy közelebbi stigmatizáló hatás Idő Rövid időtávon jellemző Hosszú, tartós hatás Intenzitás Enyhe megítélés Erős megítélés Komplexitás Egyszerű hatás Összetett, bonyolult hatás Orvosolható-e Nem, vagy csak kevésbé Teljes mértékben orvosolható Mérhető-e Nagy precizitással, létező módszertannal Nem, vagy nem számszerűsíthető módon

9 A PECSÉT DIMENZIÓI Hatás, eset tér idő intenzitás komplexitás orvosolható-e mérhető-e 1adótorony magasfeszültség repülőtér zaj légszennyezés kilátás-elvonás vegyi szennyezés biológiai hulladéklerakó építés alatt szomszédság szellemjárás

10 A PECSÉT KIÉRTÉKELÉSE STIGMATIZÁLT INGATLANOK ÉRTÉKELÉSE REPÜLŐTÉR HATÁSÁNAK KISZÁMÍTÁSA Milyen ingatlantípusok esetén Lakó alkalmazható Alkalmazás feltételei: Összefoglaló eredmény Repülőtér jelenléte db lakóigatlanok érintettsége. A szakirodalmak 0,5-1% értékcsökkenést mutattak ki db-enként. Ez alapján a stigma maximális értéke 25%. Tanulmány forrása: Stefan Boes, Stefan Nüesch: Quasi-experimentalevidence on the effect of aircraft noise on apartment rents (2010) Jon P. Nelson: Hedonic Property Value Studies of Transportation Noise: Aircraft and Road Traffic (2007) PARAMÉTEREK REFERENCIA SÚLY MIN. ÉRTÉK MEGJEGYZÉS MAX. ÉRTÉK MEGJEGYZÉS tér idő intenzitás db db komplexitás orvosolható-e mérhető-e Értékkorrekció -25,00% 0,00% -25,00% Stigma jellege - sugárdiagram tér 10 8 mérhető-e 6 4 idő 2 0 MIN. ÉRTÉK MAX. ÉRTÉK orvosolható-e intenzitás komplexitás

11 A PECSÉTEK tér 10 magasfeszültség 8 adótorony mérhető-e idő repülőtér zaj légszennyezés kilátás-elvonás vegyi szennyezés biológiai orvosolható-e intenzitás hulladéklerakó építés alatt rossz szomszédság szellemjárás komplexitás

12 A PECSÉTEK

13 A PECSÉTEK

14 A PECSÉTEK

15 A PECSÉTEK

16 A PECSÉTEK

17 A PECSÉTEK

18 A MEGPECSÉTELT INGATLANOK ÁLTALÁNOS SORRENDJE hatás, eset Pecsét területe Arány a legnagyobb pecséthez képest Stigma hatás sorrendje 1adótorony 85,30 0, magasfeszültség 103,92 0, repülőtér 134,67 1, zaj 64,52 0, légszennyezés 61,05 0, kilátás-elvonás 62,79 0, vegyi szennyezés 86,60 0, biológiai 52,83 0, hulladéklerakó 95,26 0, építés alatt 34,64 0, szomszédság 50,23 0, szellemjárás 58,02 0,431 9

19 III. SZÁMSZERŰSÍTÉS, ÉRTÉKELÉS A stigmatizált ingatlan külső, negatív hatással megpecsételt, megbélyegzett ingatlan. A külső hatás az ingatlan piaci értékét sajátos, többrétegű szűrőn keresztül módosítja, csökkentheti. Álláspontunk szerint stigma, avagy a pecsét mértéke megbecsülhető, összemérhető. A pecsét piaci értéket módosító hatása jól megválasztott módszertannal számszerűsíthető.

20 A PECSÉT PIACI ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ HATÁSÁNAK BECSLÉSE

21 A PECSÉT PIACI ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ HATÁSÁNAK BECSLÉSE

22 A PECSÉT PIACI ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ HATÁSÁNAK BECSLÉSE

23 A PECSÉT PIACI ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ HATÁSÁNAK BECSLÉSE

24 A PECSÉT PIACI ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ HATÁSÁNAK BECSLÉSE

25 A PECSÉT PIACI ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ HATÁSÁNAK BECSLÉSE

26 A PECSÉT PIACI ÉRTÉKMÓDOSÍTÓ HATÁSÁNAK BECSLÉSE