A társasházi közös költség viselésének szabályai és az igényérvényesítés nehézségei nem fizetés esetén Azaz: Mit szabályoz a törvény és mit (nem)

Méret: px

Mutatás kezdődik a ... oldaltól:

Download "A társasházi közös költség viselésének szabályai és az igényérvényesítés nehézségei nem fizetés esetén Azaz: Mit szabályoz a törvény és mit (nem)"

Jakab Kis
8 évvel ezelőtt
Látták:

1 A társasházi közös költség viselésének szabályai és az igényérvényesítés nehézségei nem fizetés esetén Azaz: Mit szabályoz a törvény és mit (nem) szabályoz a társasház?

2 a) A társasház tipikus működési költségei miről beszélünk?: lépcsőház világítás áramdíja, felvonók üzemeltetésének díja, közös lépcsőház vagy teremgarázs takarításának költségei, közös képviselő és a könyvelés díja, szemétszállítás költség, nemfizetők felszólításainak postaköltsége (csak a pernyeréskor ítélik meg, addig a háznak előlegezni kell sok kicsi sokra megy ) stb Jellemzői: mindenki használja, mindenki igénybe veszi! b) A társasházi költség mértéke mekkora összegekről beszélünk? Havonta lakásonként körülbelül Ft ebből számítva pl. 3 havi összegyűlt tartozás Ft Ft lehet. Miről beszélünk?

szemétszállítás költség, nemfizetők felszólításainak postaköltsége (csak a pernyeréskor ítélik meg, addig a háznak előlegezni kell sok kicsi sokra megy ) stb

3 Költségviselés és a behajtás szabályai hol találjuk a jogszabályi rendelkezéseket? Anyagi jogi rendelkezések a költségviselésről : a Ptk-ban (közös tulajdon, szerződés, tartozás, közműszerződés stb); a Társasházi törvényben (közös költség, SZMSZ, jelzálog stb.); a speciális közmű ágazati jogszabályokban (víz, távhő, gázműszolgáltatás); az SZMSZ-ben (nem jogszabály, önszabályozás!). Eljárási szabályok a behajtáshoz : fizetési meghagyásról szóló tv. (fmh eljárási rendje); perekről (Pp., Illetéktörvény a behajtási célú perek szabályai)); ingatlan-nyilvántartásról szóló tv. (a jelzálog bejegyzéshez) ; és tv. a közjegyzőkről a bírósági végrehajtásról (végrehajtható jogerős hat.). Hol találjuk a jogszabályi rendelkezéseket?

); a speciális közmű ágazati jogszabályokban (víz, távhő, gázműszolgáltatás); az SZMSZ-ben (nem jogszabály, önszabályozás!). Eljárási szabályok a behajtáshoz : fizetési meghagyásról szóló tv.

4 1. Közös költség kiszabása szabályszerűen történjen a nem szabályszerű költségkivetést (SZMSZ hiányát, hibás közgyűlési határozatokat) a behajtási eljárásban lehetetlen orvosolni; 2. A nemfizetőket késedelem nélkül, már az első tartozás után fel kell írásban szólítani: kiküldés postán (kézbesítési vélelemmel) vagy átvétel személyes kézbesítés útján ne hagyjuk, hogy gyűljön a kintlévőség; 3. Ismételt felszólítás szintén rövid időn belül, késedelmi kamatszámítással kiegészítve preventív, megelőző hatása van annak, ha a lakók érzik, hogy a közös képviselő és a számvizsgálók időben és precízen követik a nem fizetőket; Mi a társasház teendője a nem fizetés megelőzése céljából és a közös költség nemfizetése esetén? (1-3.lépés)

5 4.) Fizetési meghagyás megindítása 3 hónapnál kisebb összegű tartozásokra is indítható (ha ellentmond, perré alakul és az adós tulajdonosnak kell majd bizonyítani, mert neki áll érdekében annak igazolása, hogy: i.) miért nem tartozik, ii.) miért nem annyival tartozik, iii.) miért nem fizet, iv.) miért nem jár késedelmi kamat.) 5.) a 3 hónapot meghaladó közös költség tartozás esetén jelzálog bejegyzés kezdeményezése a nem fizető lakó társasházi tulajdonára (határidőt tartani!) + ingatlan-nyilvántartási jogszabályokban foglalt kiegészítő rendelkezések betartása szükséges (azaz: csak hibátlan közgyűlési határozattal és SZMSZ-szel jegyeztethető be, a rossz okiratok lehetetlenítik a sikeres behajtást csökkenti az ingatlan forgalomképességét, értékcsökkentő körülményként. Felvetés: többe kerül-e a leves mint a hús? Mi a társasház teendője a nem fizetés megelőzése céljából és a közös költség nemfizetése esetén? (4-5.lépés)

) a 3 hónapot meghaladó közös költség tartozás esetén jelzálog bejegyzés kezdeményezése a nem fizető lakó társasházi tulajdonára (határidőt tartani!

6 6.) Tartozás esetén a közös képviselő semmiképpen ne adjon ki nullás igazolást, ez is nehezíti a lakás, helyiség értékesítését 7.) A jogerős bírósági döntést, határozatot végre kell hajtani mielőbb (értékes vagyontárgy a költséget okozó társasházi ingatlan), ez biztosítja majd a költség beérkezését egy végrehajtás esetén, ha a tulajdonosi szemlélet még mindig nem erősödött a nem fizető lakástulajdonosban... 8.) Ismerni kell pl. a közműágazati és egyéb jogszabályokat is (pl. vízdíj nem fizetésekor nem lehet kikapcsolni a vizet a házból - de a nyomás csökkenhet stb.) Mi a társasház teendője a nem fizetés megelőzése céljából és a közös költség nemfizetése esetén? (6-8.lépés)

beérkezését egy végrehajtás esetén, ha a tulajdonosi szemlélet még mindig nem erősödött a nem fizető lakástulajdonosban... 8.) Ismerni kell pl.

7 1.) Megfelelő SZMSZ elfogadása ügyvédi közreműködéssel, tehát: Nemcsak SZMSZ kell hanem JÓ SZMSZ KELL! Ez mit jelent? Megfelelő eljárási rend kialakítása a fizetésre és a behajtásra részletes szabályozással: mert PREVENTÍV az is, ha látják a tulajdonosok leírva a mulasztás következményeit. Önszabályozás!!! 2.) Jogok védelme - felelős közös képviselők megbízása, jó szerződéssel, megfelelő számonkérési feltételekkel a szerződésben azaz: a közös képviselő megbízási szerződése is védje a társasházat! Ügyvédi javaslatok a társasház tulajdonosi érdekeinek védelme érdekében

a mulasztás következményeit. Önszabályozás!!! 2.

8 a Ptk és a Th. tv kevés, ha nincs tulajdonosi szemlélet; Bp. II., XII. ker lakások lakói demográfiai összetételben, iskolázottságban eltérőek (pozitív irányba), van tulajdonosi szemlélet; ha rossz az SZMSZ vagy nincs, nehezen lépünk előre; a társasházaknak kell a jogi segítség: hiszen a lakók nem képzettek a társasház napi működése pedig sokszor jogkérdések tömkelege; a nem fizetők ellen sokszor hatékonyabb a pszichológia mint a jog különösen társasházi üzlethelyiségek bérbeadásakor a nem fizető üzleti bérlők fizetési fegyelmének javításához; a közös képviselők véleménye szerint 3 havi jelzálog sokszor túl kevés a gépezet beindítására (többe kerül a leves mint a hús-probléma); - nem lettünk előrébb a társasházakban rendet kell tenni ügyvédi segítséggel, MERT: Egy 40 lakásos valamint kisebb budai társasházakkal kapcsolatos megbízásom ügyvédi tapasztalatai

segítség: hiszen a lakók nem képzettek a társasház napi működése pedig sokszor jogkérdések tömkelege; a nem fizetők ellen sokszor hatékonyabb a pszichológia mint a jog különösen társasházi

9 A tulajdonosok fejéből is HIÁNYZIK A TULAJDONOSI SZEMLÉLET ezt kell még mindig kialakítani ugyanis: a társasházban meglévő külön tulajdon nemcsak jog, kötelezettség is! Egy 40 lakásos valamint kisebb budai társasházakkal kapcsolatos megbízásom ügyvédi tapasztalatai

10 1959. évi IV. tv. a Polgári törvénykönyvről: 4-5, 100., , , évi CXXXIII.tv. a Társasházakról: 23., évi CXLI. tv. Az ingatlan nyilvántartásról: , évi LIII tv. A bírósági végrehajtásról: 10., 38/1995. Korm. rendelet A vízközműszolgáltatásról: évi XCIII. tv. A távhőszolgáltatásró: 1., évi L. tv. A fizetési meghagyásról. 3., , , 28., 36. Az előadásban hivatkozott jogszabályok:

A bírósági végrehajtásról: 10., 38/1995. Korm. rendelet A vízközműszolgáltatásról: 1-9. 2005. évi XCIII. tv.

11 Köszönöm a figyelmet! dr.németh Gabriella vezető ügyvéd (Bp., május 06.) drnemeth@drnemethlaw.hu

Hasonló dokumentumok

A Hírlevélben ismertetett, Dr. Hidasi Gábor ügyvéd által az új Társasházi Törvényről készült anyagának összefoglalása Az 1997. évi társasházi törvény hatályát vesztette. A társasházakról szóló 2003. évi