A régi tulajdonos tartozik, az új nem tud róla

Átírás

1 A régi tulajdonos tartozik, az új nem tud róla Társasházunkban volt egy nem fizető üzlet-tulajdonos. Sajnos az SZMSZ hiányosságai miatt nem sikerült jelzálogot terhelni az üzletére. Időközben eladta az üzletet, nem tudni miben állapodtak meg, de a tartozás a ház felé fennáll. Az új tulajdonost jogi képviselet útján felszólítottuk, hogy a tartozást fizesse meg, de azt állítja, hogy ő erről nem tudott, így nem is hajlandó kifizetni. A régi tulajdonos felé fizetési meghagyást kértünk, de valószínűleg eredmény-telen lesz. Lehet-e jelzálogot terhelni az üzletre így, hogy új a tulajdonos, és nem ő halmozta fel a tartozást? A jelzálogjog bejegyzése helyett célszerűbb lenne fizetési meghagyásos eljárást indítani amennyiben a régi tulajdonossal szemben eredménytelen lenne az új tulajdonossal szemben, mivel a vásárláskor neki is meg kellett volna győződnie arról, hogy nem maradt-e hátralék akár a közművek, akár a társasház felé. Mivel ezt elmulasztotta, így annak következményeit álláspontom szerint neki kell viselnie. Alapító okirat vagy SZMSZ szerint A jelzálogjog bejegyzés módját a társasházi törvény szabályozza, amely szerint a szándékról az új tulajdonost értesíteni kell, és jogorvoslatot kell biztosítani számára. Ha ezzel nem él, akkor ügyvédi ellenjegyzés mellett a jelzálogjog az adott üzlet tulajdoni lapjára feljegyezhető, ha előtte már nincs más jelzálogjog jogosult. Ha van, akkor annak a hozzájárulása is szükséges a bejegyzés teljesítéséhez. Egyik társasházam alapító okirata 177-es. E szerint tulajdoni hányad alapján kell felosztani a közös költséget ben már én készíttettem el az SZMSZ-t. Ebben a felújítási díj, biztosítás tulajdoni hányad, a kéményseprés, a takarítás, a közös képviselet lakásszám, a szemétdíj felosztása pedig fő alapján történik. Az idei közgyűlésen az egyik lakó elkezdett velem vitatkozni, hogy nem jól számolom ki a közös költséget. A felesége ügyvéd, utánanézett, hogy az 177-es alapító okirat a mérvadó, nem az SZMSZ. Hiába mondtam neki, hogy amit később hoztak létre az a jó, a társasházi törvény 13. -a szerint is az SZMSZ alapján kell kiszámolni. Újabb közgyűlést hívtam össze, több embert megkérdeztem előtte (közös képviselőket), de a tulajdonos hajthatatlan. Azt állítja, hogy az alapító okirat a magasabb rendű, így ami abban van, az az érvényes. Meg is fenyegetett, ha nem annak alapján számolom ki a közös költséget, megtámadja a határozatot, sőt 5 évre visszamenőleg feljelent. Az 177-es alapító okiratban megfogalmazott tulajdoni hányad arányában kell a lakók közös költségét felosztanom, vagy a 2005-ös szervezeti-működési szabályzatban megfogalmazottak szerint? A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 63. (2) bekezdése így rendelkezik: (2) A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni. Ennek alapján az elkészített SZMSZ-ben foglaltakat kell figyelembe venni, mivel a törvényi szabályozás szerint az alapító okiratban rögzített és a társasház működésére vonatkozó szabályok hatályukat vesztették. Ezekre figyelemmel a hozott közgyűlési határozatok érvényesek, és amennyiben egy tulajdonos az abban foglaltakkal nem ért egyet, akkor 60 napon belül keresetet nyújthat be a bírósághoz. Albérlőknek magasabb Társasházi közgyűlésünkön felmerült, hogy az albérletbe kiadott lakások után magasabb közös költséget szedne be a ház, mivel az albérlők általában több gondot okoznak a házban jobban összepiszkolják a lépcsőházat stb., mint az ott lakó tulajdonosok. Ütközik valamilyen jogszabályba az, hogy az albérletbe kiadott lakások után magasabb közös költséget állapítson meg a ház, mint ha a lakásban a tulajdonos lakik? Igen, ütközik, mert a társasházi törvény szerint minden albetét a tulajdoni hányada alapján köteles a felmerülő költségekhez hozzájárulni. Nincs tehát arra mód, hogy az albetétek között bármilyen megkülönböztetést alkalmazzanak. Több bírósági ítélet is hatályon kívül helyezte azokat a rendelkezéseket, ahol a megállapított közös költségnél magasabb összeget állapítottak meg pl. ha a lakásban könyvelő irodát vagy fogorvosi rendelőt alakítottak ki. A bíróság álláspontja szerint a társasháznak tételesen be kell bizonyítania, hogy milyen többlet költsége merül fel azért, mert a lakást más célra használják. Az önök esetében pedig a lakást továbbra is lakásként használják, csak nem a tulajdonos, hanem albérlők. Ez nem alapos indok a közös költség felemeléséhez. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n I 1

2 Állandó lakók kontra bérbeadók Társasházunk lakóinak problémája, hogy jelentős a működési engedélyhez kötött, folyamatos fizető vendéglátás céljára kiadott lakások száma, amely az állandó lakók nyugalmát zavarja, és sok szempontból problémás helyzetet teremt. Van-e arra törvény adta lehetőség, hogy a közgyűlés a fizetővendég-szolgáltató lakástulajdonosokkal szemben magasabb arányú közös költséget állapítson meg? Szerintünk a fizetővendéglátásra kiadott lakás nem lakáscélú felhasználásnak felel meg. A társasházi törvény nem tesz különbséget a lakások és nem lakás céljára szolgáló albetétek között, vagyis arról rendelkezik, hogy minden albetét után a közös költség hozzájárulás a tulajdoni hányad alapján történik. Arra azonban ad felhatalmazást a törvény, hogy a szervezeti-működési szabályzatba eltérő rendelkezéseket alkossanak, de a közös költség fizetési módjának eltérését részletezni és indokolni kell. Álláspontom szerint a fizetővendéglátásra történő hasznosítás megfelel a lakáscélú felhasználásnak, és nehezen állapítható meg, hogy az ilyen célú hasznosítás a társasháznak többlet költséget okozna. Javaslom, hogy a házirendet nézzék át, és ott állapítsanak meg olyan magatartási szabályokat, amelyekkel ki lehetne zárni a zavaró tényezőket. Árverezett lakás utáni kötelezettségek Ha egy társasházi lakás árverésen elkel, meddig kell közös költséget fizetni a régi tulajdonosnak, és mikortól az új tulajdonosnak (az árverési vevőnek), azaz mikor következik be a tulajdonos váltás? Az árverés napján /az adó- és köztartozás fizetés ekkortól terheli az új tulajdonost 14. évi LIII. törvény 154. (2)/? Az árverés jogerőre emelkedésének napján? (Ez akár több hónappal, esetleg évvel is lehet későbbi időpont!) Ez utóbbi esetben az árverés napja és annak jogerőre emelkedése közötti időszak közös költségét kin lehet követelni a fizetési meghagyásban arra való tekintettel is, hogy az árveréssel szembeni jogorvoslat sikeres vagy sikertelen is lehet? Az illetékes földhivatal nyilvántartja-e a tulajdonos változás pontos napját? A sikeres árverésen az új tulajdonos személye megállapítást nyer, így az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel a tulajdonjoga érvényessé válik, és attól a naptól kezdve köteles az ingatlannal kapcsolatos minden költséget, terhet viselni, így a közös költséget is. A tulajdoni lapon a tulajdonjog bejegyzésének időpontja szerepel, így ahhoz lehet igazítani a fizetési kötelezettség kezdetét. A Ptk. szerint a tulajdonost a birtokba vételtől terhelik a kötelezettségek és illetik a jogosultságok. Az árverezés és a birtokba vétel közötti időszakra jutó közös költséget a végrehajtási eljárásban kell érvényesíteni. Árverésen túli lehetőség Mit lehet tenni, ha az adott tulajdonos évek óta nem fizet, milliós tartozása van a társasház felé. Háromszor volt már árverés a lakásra, ami eredménytelen volt. Továbbra sem fizetnek semmiért. Az illető tulajdonos nevetve mondja: Ez így jobb, mintha albérletben lennénk, nem kell fizetni semmiért. Sajnos egyelőre nincs megoldás az ilyen esetekre, ha a végrehajtás eredménytelen, akkor nincs fedezet a tartozás megfizetésére. Remélhetőleg a fennálló tartozást már jelzálogjoggal vagy végrehajtási joggal biztosította a társasház, így a sikeres végrehajtás esetén még van remény arra, hogy a pénzéhez jut a ház. I ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

3 Árveréssel eladott tulajdon KÖZÖS költség Társasházunkban árverés útján elkelt egy lakás, melyet egy ingatlanközvetítő Kft. vett meg, tehermentesen. Mivel a lakáson nagy összegű hitel-, adó- stb. tartozás volt, a társasházunk kénytelen törölni a tetemes közösköltségtartozást, illetve a veszélyhelyzet elhárítása miatt a lakásban elvégzett munkák ellenértékét. A végrehajtó ilyen esetben csak a végrehajtási munkadíj előlegeket, vagy pedig az összes felmerült jogi kiadásokat (peresítési-, ügyvédi-, földhivatali bejegyzések stb.) köteles megtéríteni a társasház felé? A végrehajtó a befolyt vételárból a végrehajtásról szóló törvényben meghatározott sorrend szerint köteles a pénzöszszeget szétosztani, így a felmerülő költségek megfizetésére is csak akkor kerül sor, ha a rangsorban előbbre álló hitelezők után még marad olyan pénzösszeg, amely felosztható. Befizetésről kiadható bizonylat A közös költséget és a bérleményem utáni bérleti díjat átutalással fizettem. Kell-e kapnom a befizetések megtörténtéről valamilyen formában (pl. bevételi bizonylat, számla stb.) valamilyen igazolást? A NAV információs füzetében a következő állásfoglalás található: A tulajdonostársak közössége és a közösség tagjai között nem történik adóköteles szolgáltatásnyújtás a közös tulajdon fenntartása során közösen igénybevett víz-, villany-, szemétszállítás stb. szolgáltatások ellenértékének a tulajdonostársak közötti megosztása miatt még akkor sem, ha egyéb tevékenységére tekintettel a társasház áfa adóalannyá válik. Ezért, ez esetben a társasház (mint a tulajdonostársak közössége) számlát nem bocsáthat ki a tagok felé, mivel a közösen igénybevett, hasznosított szolgáltatást nem nyújthatja tovább a tagoknak, hiszen a tagok alkotják magát a tulajdonközösséget is. A tulajdonostársak közössége jellemzően akkor végez az áfatörvény hatálya alá tartozó ügyletet, ha a közös tulajdont, vagy annak egy részét a tulajdonostársak közössége bérbe adja valamely közösségen kívüli személynek, szervezetnek (illetve a közösség valamelyik tagjának), vagy közösségen kívüli személy, szervezet felé közüzemi szolgáltatást végez (közvetít), vagy a közös tulajdon üzletszerű (vagy rendszeres) értékesítését végzi, tehát nem önmagának, hanem kifelé értékesít. (A kifelé értékesítés körébe tartozik az is, ha például valamelyik tag veszi meg, vagy veszi bérbe a tulajdonközösség tulajdonában lévő gondnoki lakást a tulajdonostársak közösségétől.) Amennyiben a társasház pl. a közös tulajdonban és közös használatban álló ingatlan ellenérték fejében történő tartós, rendszeres vagy üzletszerű bérbeadása miatt áfa adóalannyá válik, az eseti jellegű ügyletét is áfa adóalanyként végzi. Behajtás átirányítása városok között Budapesti társasházunk közös képviseletét egy Bt. látja el. A kintlévőség behajtására így ügyvéd-kényszer van. A fővárosi ügyvédtől az ügylet elkerül egy vidéki közjegyzőhöz, onnan visszakerül egy budapesti végrehajtóhoz. Időtartama egy év, mire újabb százezres kintlévőség halmozódik fel, és kezdődik elölről. A számvizsgáló bizottság elnöke aki okleveles könyvvizsgáló felkérhet-e tulajdonostársat egyedi megbízottnak, aki ilyen esetben közvetlenül (ügyvéd nélkül is) fordulhat egy pesti közjegyzőhöz? A fizetési meghagyás megindításánál nem kötelező ügyvéd igénybe vétele, maga a Bt. is megindíthatja, ha kiváltja az ún. elektronikus aláírási jogot. Ebben az esetben ő maga, a Magyar Közjegyzői Kamara honlapjára bejelentkezve, közvetlenül megírhatja a fizetési meghagyást, és befizetheti az eljárási díjat. Az ügy lefolytatásánál nincs jelentősége, hogy a közjegyző vidéken van, mivel a jogerős és végrehajtható fizetési meghagyásra a végrehajtási kérelmet is ugyanannál a közjegyzőnél kell benyújtani, de kérni lehet, hogy a végrehajtó kijelölése az ingatlan fekvése szerint történjen. A társasház képviseletében kizárólag a közös képviselet jogosult eljárni, a számvizsgáló bizottság elnöke nem. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n I 3

4 Behajtás évekre visszamenőleg Egy lakó 2008-ban eladta a lakását, jelentős közös költség tartozása volt, de az akkori közös képviselő nem intézkedett. Az új képviselő szeretné rendbe tenni az anyagiakat. Van-e ennyi idő után törvényes lehetősége az évek óta elmaradt közös költség behajtására? Lakás eladásakor megszűnt-e a tulajdonos ez irányú kötelezettsége? Ha behajtható, akkor milyen törvény szabályozza ezt? Kinek kell bizonyítani (a közös képviselőnek vagy a lakónak)? A Polgári Törvénykönyv szerint a követeléseket a keletkezésük időpontjától számított 5 évig lehet peres eljárásban érvényesíteni. Az önkéntes teljesítés nincs időkorlátba szorítva. Első feladat, hogy írásban, tértivevényes levélben szólítsa fel a volt tulajdonost a hátralék rendezésére. Amennyiben nem válaszol, vagy nem veszi át a küldeményt, úgy meg lehet vele szemben indítani a fizetési meghagyásos eljárást. Az eljárásban szükség lesz annak ismeretére, hogy az illető miért és milyen összeggel tartozik. Ha nem ért vele egyet, akkor ellentmondással élhet, és az ügy polgári perré alakul át. A perben viszont lehetőség van tanú meghallgatására, és egyéb bizonyítékok benyújtására is. Szükséges lenne megnézni az adásvételi szerződést is, hogy ott milyen kitétellel adta el az illető, kértek-e igazolást arról, hogy a közös költség fizetése rendben van-e stb. A behajtásról a fizetési meghagyásos eljárásról szóló 200. évi L. törvény rendelkezik, amelyeket a közjegyzők jogosultak lefolytatni. A fennálló tartozás összegét a közös képviselő állapítja meg, amellyel szemben a lakónak lehet igazolni csekkel, átutalással, hogy a kimutatottnál több befizetés történt, illetve a lakás eladásakor a közös képviselő kiadta az ún. nullás, tartozásmentes igazolást. Behajtás intézésének lépései 1.: Jól gondolom-e, hogy a közös képviselő jogosult az ÉOT az elektronikus fizetési meghagyás kibocsátására, amenynyiben a Netlock-tól beszerzi a szükséges aláíró szoftvert, és regisztrálja magát a MOKK honlapján? 2.: Ha valaki ellentmond, akkor arról a MOKK oldalán bejelentkezve kapunk értesítést, és a további teendőkről kapunk valamilyen tájékoztatást az ügyet vivő közjegyzőtől (pl. peresítés stb.)? 3.: Ha jogerős lett a fizetési meghagyás, akkor arról a MOKK oldalán tudomást szerzünk, illetve értesít minket az ügyet vivő közjegyző is? 4.: Jogerős meghagyással a kezünkben a végrehajtási lap miként kapható/állítható/állíttatható ki, hol, mennyiért? 5.: Hogyan, miként lehet elektronikusan elindítani a végrehajtást? 6.: Elegendő-e egy fizetési felszólítást küldeni a fizetési meghagyás kibocsátása előtt? Máshol ez a bevett gyakorlat. 7.: Késedelmi kamat mikortól számolható fel a hátralékosnak? Méltányosságból a fizetési felszólításon még nem szeretnénk, de a meghagyáson már igen. Helyes-e a késedelmi kamat olyan meghatározása, hogy mivel a közös költséget előre kell megfizetni, így minden hónapban a közös költség esedékességét tárgy hó elsejének vesszük? A kiegyenlítetlen hónapoknál pedig a tárgy hó elsejénél 6 hónappal korábbi jegybanki alapkamat+5% késedelmi kamat (napi kamatszámítással) kerülne felszámításra minden hónap esetén külön-külön. 1.: Igen, elegendő. 2.: A közjegyző értesítést küld, valamint az ellentmondást is olvashatóvá teszik, de ezt követően az illetékes városi/kerületi bíróságnál keresetlevelet kell benyújtani, amelyhez már csatolni kell a szükségesnek ítélt mellékleteket (közgyűlési határozat a megválasztásról, a közös költség öszszegéről való döntéseket, a kimutatásokat a befizetésekről, illetve annak hiányáról stb.). Az eljárási illetékre lehet illetékfeljegyzési jogot kérni: 10. évi XCIII. törvény 62. -ában rögzítettek szerint az ille-tékfeljegyzési jog biztosítását: 62. (1) A feleket jövedelmi és vagyoni viszonyaikra tekintet nélkül illetékfeljegyzési jog illeti meg: k) a lakás-szövetkezetet a tagjával és a nem tag tulajdonosával, valamint a társasház közösséget a tulajdonossal szemben üzemeltetési és felújítási, illetve közös költség megtérítése iránt indított eljárásban; 3.: Értesítést kapunk a levelezési rendszerünkben, hogy iratunk érkezett, így az előírt belépés után át kell vennünk a levelet. 4.: Ugyanannál a közjegyzőnél és a jogerőssé váló értesítésre kattintva megkapjuk a végrehajtási lapot. 5.: Az előbbiekben írtak szerint ugyanúgy otthonról a közjegyzői iratra kattintva. 6.: Amennyiben az érintett átvette a felszólítást, akkor elegendő egy felszólítás. Ha azzal jött vissza, hogy nem kereste, akkor még egy felszólítást kell kiküldeni a hivatalos címére. 7. A kamatszámítás módját a Ptk a tartalmazza. A nyomtatványok Kamat rovatnál az alábbi kódokat érdemes használni: KMT/100, FKA100, 1 éves, a kezdő időpont dátum szerint, és végül a 2. kódot: késedelmi törvényes (Ptk ) A kezdő időpontnál a középarányos időszakot kell megjelölni, ha valaki hat hónapnyi összeggel tartozik, akkor a harmadik hónaptól lehet kérni a teljes összegre a törvényes kamatot. I ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

5 Belmagasság KÖZÖS költség Egy üzlettulajdonos szerint a pincéje után nem köteles a teljes közös költséget fizetni, mivel a belmagassága 180 cm alatt van. Az alapító okiratban azonos arányban kell fizetni m 2 szerint, amit anno ő is aláírt. Kinek a jogosultsága egy ilyen felmérése? (Gondolom nem a közös képviselőnek kell centivel lemérnie.) A közös költség fizetésével kapcsolatosan a társasházi törvény 24. (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy minden költséget a tulajdoni hányad szerint kell megfizetni. A (2) bekezdés szerint az SZMSZ-ben kell meghatározni, ha a közös költséget a tulajdoni hányadtól eltérően kívánják megfizetni. Ebben az esetben az érintett költségnemet, és a számítás módját is meg kell határozni. Ha az önök SZMSZ-ében nincs külön meghatározva, hogy a pincék után kevesebb vagy más módon számított közös költséget kell fizetni, akkor a tulajdonosnak kötelessége az előírt összeget megfizetni. Bérbeadás esetén magasabb Egy szövetkezeti lakóépületben vagyok tulajdonos. Az idei évben alapszabály módosítást dolgozott ki az elnök néhány régi tulajdonossal karöltve. Két pontban vitatkoztam velük a közgyűlésen. 1. A szövetkezeti tag, aki a tulajdonát bérbe adja, azt +50% közös költség megfizetésére kötelezi a szövetkezet. 2. A nem szövetkezeti tag +100% közös költséget köteles fizetni. A fenti két pontban törvényesen jár-e el a ház? Legjobb tudomásom és tapasztalatom szerint csak abban az esetben számolhat fel többlet költséget a ház, ha kimutatható a többlet-fogyasztás. A lakásszövetkezet alapszabályát kell megnézni, hogy korábban milyen szabályozás volt. Ha ott korábban nem volt különbség, akkor az ezzel kapcsolatos szigorításhoz minősített szavazati arány szükséges. Az alapszabály felett a cégbíróság gyakorol törvényességi felügyeletet, így ha felmerül a gyanú arra, hogy nem jogszerű és törvényes rendelkezéseket akarnak az alapszabályba beépíteni, úgy javaslom a cégbíróság felé a bejelentés megtételét. Bérelt garázs utáni fizetési kötelezettség Házunkban a garázst bérlőknek ugyanúgy kell közös költséget fizetni, mint a ház tulajdonosainak. Erről írásban és szóban is tájékoztattuk őket, ám ennek ellenére a négy közül csak egy tulajdonos fizet havi 1000 Ft-ot. A többi nem hajlandó, azzal az indokkal, hogy a tulajdonukban levő garázsban menő víz- és fűtés csövek nem az ő, hanem a 15 lakás tulajdonosáé. A társasházi törvény nem tesz különbséget a lakás és nem lakás célú helyiséget közös költség fizetése között, így a garázs tulajdonosokat is ugyanúgy kötelezi a felmerülő költségek megfizetésére. Arra azonban van lehetőség, hogy az SZMSZ-ben rögzítetten mentesítsék a garázstulajdonosokat a víz- és csatornadíj alól, vagy a szemétszállítás díjától. A döntés azonban a tulajdonosok kezében van, és több mint 50%-nak egyet kell értenie a mentesítéssel. Céges tulajdonosok tartozásának követelése Társasházunk egyes lakásainak tulajdonosai ingatlanforgalmazók óta már a 4. tulajdonosa van ezen lakásoknak (mindegyik Kft. volt). Természetesen közös költséget egyik sem fizetett novemberében vettem át a közös képviseletet. A mostani tulajdonos hajlandó lenne fizetni, mióta az ő tulajdonában vannak a lakások. Az előző tulajdonosok által ki nem fizetett 2010 és 2011 évi közös költséget is követelhetjük tőle? (Az ingatlan megvásárlásakor nem kért az előző képviselőtől igazolást. ) Ebben az esetben csak a jelenlegi tulajdonostól követelhető a teljes tartozás, mivel a társasház vele van jogviszonyban. Amennyiben a fizetési meghagyás ellentmondás folytán perré alakulna, úgy perbe hívhatja a korábbi tulajdonosokat is, de vizsgálni kell, hogy a cég még létezik-e. Ugyanis ha a céget a cégbíróság törölte a nyilvántartásából, akkor nincs lehetőség vele szemben sem fizetési meghagyást, sem peres eljárást indítani. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n I 5

6 Egy ingatlanra két befizetés Ha egy ingatlan tulajdonosa a lakását bérbe adta, és a kettejük közt fennálló szerződéses jogviszony, valamint önkormányzati rendelet alapján a bérlőt terheli a közös költség üzemeltetési részének megfizetése, akkor a közös képviselőt mi szerint, milyen jogszabályi rendelkezés alapján lehet kötelezni, hogy ezen költséget ne közvetlenül a tulajdonostól követelje, hanem a bérlőtől, hiszen fizetési kötelezettsége csak a bérlő nemfizetése alapján áll fenn (helytállási kötelezettség). A közös képviselő nem hajlandó elvenni a pénzt a bérlőktől! A Th. tv. 22. (3) bekezdésében rögzített, bérlő írásbeli felszólítására vonatkozó rendelkezés csak a közüzemi díjakra, vagy a közös költségre is vonatkoztatható? Tiltja-e valami, hogy a közös költség üzemeltetési részét a bérlő fizesse, a felújítási részt mivel ez nem terhelhető egy bérlőre továbbra is a tulajdonos fizesse (tehát így egy lakásra vonatkozó befizetés két helyről érkezne). A társasház jogviszonyban csak a tulajdonossal van, így minden kötelezettséget csak tulajdonossal szemben tud előírni, illetve érvényesíteni. Ha az adott tulajdonos és a bérlő köt egy külön megállapodást arra, hogy egyes költségeket a bérlő fog fizetni, akkor a közös képviselő először a bérlőtől próbálja meg behajtani a hátralékot, de ha az eredménytelen marad, akkor csak a tulajdonost perelheti. A törvény nem tiltja, hogy a bérlő fizesse az üzemeltetési költségeket, de nem is írja elő, hogy a közös képviselőnek kötelezettsége lenne a megállapított közös költséget szétbontani, és csak a bérlővel szemben érvényesíteni. Egy jó, egy rossz gazda Adott egy lakás, mely örökösödés során két tulajdonosnak lett ítélve. Az egyik fél sem a rezsi, sem a felújítási és javítási költségeiben nem osztozik (rá se néz a lakásra). Kérdésem: ez a lakás X év múlva elidegeníthető-e, és lehet-e kérni a teljes tulajdoni hányad megítélését a gondoskodó tulajdonos részére? Hány esztendő után kérhető? A kérdés kizárólag polgári jogi szabályokat érint, és a társasháznak ebben semmilyen szerepe nincs. A közös képviselőnek mind a két féltől kell kérnie a közös költséget és a megállapított felújítási költséget. Ha az egyik fél csak a felét fizeti ki a kötelezettségnek, akkor is hátralék keletkezik, és a behajtást mind a két tulajdonossal szemben meg kell indítani. A két fél közötti ellentét megoldását pedig valószínűleg csak polgári peres eljárásban lehet megoldani. Nem ismerek olyan szabályt, amely szerint a közös költség és rezsi fizetésének teljesítésével valakinek a tulajdonjoga automatikusan átszállna a helyette teljesítő személyre. Egyetemleges felelősség Közös képviselőnk az SZMSZ-t szeretné kiegészíteni: írásos szavazással szeretné módosítani úgy, hogy a közösköltség-tartozások behajtása során alkalmazza az egyetemleges felelősséget. Nem értjük, hogy ez miért lenne jó a lakóknak! Szerintünk az egyetemlegesség azt jelenti, hogy mi, akik rendesen fizetünk, fizethetünk az 5 végrehajtásra váró lakó után. Önök szerint igaza van a képviselőnek? Nincs igaza, mivel a társasházi törvény szerint sortartásos felelősség van, amely azt jelenti, hogy amennyiben a közösség rendelkezésére álló pénzösszeg nem fedezi a felmerülő költségeket, akkor mindenkit csak a tulajdoni hányada alapján lehet a többlet költség megfizetésére kötelezni. Az egyetemleges felelősség elfogadása esetén akár a teljes tartozás is beszedhető lenne egyetlen tulajdonostól, akinek erre megfelelő fedezete van. A fentiek alapján nem javaslom, hogy a társasházi törvénynyel ellentétes döntést hozzanak. I ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

7 Elhunyt tulajdonos tartozásának behajtása 200-től volt egy nem fizető lakó, és a volt közös képviselő (2011 decemberében leváltották) egyedi szerződés alapján szerette volna tőle behajtani a tartozást. Megállapodtak, hogy nem nyújt be fizetési meghagyást, hanem minden hónapban törleszt. Ez egy hónapig működött. Mivel már fűtése sem volt 2010 szeptemberében, hátrahagyta a lakását, majd 2011 februárjában meghalt. Jelenleg a hagyatéki per zajlik az ügyben. A társasház meddig tarthat igényt a közös költségre? A halál időpontjáig, vagy a mai napig? Mi a helyzet a volt közös képviselő által kötött egyedi szerződéssel? Azt is lehet követelni a közjegyzőnél? (A jelenlegi örökös nagyon soknak tartja a fennálló tartozást.) Hagyatéki hitelezőként kell a társasháznak bejelentkezni a közjegyzőnél, és kérni kell az elmaradt közös költséget. Erre 5 évre visszamenőleg van lehetőség. A közös képviselővel kötött külön szerződést is be kell nyújtani a közjegyzőnek, és amennyiben az megfelel az előírásoknak mind a két fél aláírta, és két független személy tanúként hitelesítette akkor az abban foglalt összeg megfizetését is jogszerűen kérik. Az örökös nem kötheti ki, hogy mekkora összeget kíván megfizetni, mivel ő ezzel a teherrel együtt örökölte meg az ingatlant, így a közjegyzői végzés is kötelezni fogja a fennálló tartozások megfizetésére. ELLENTÉTES A TÖRVÉNNYEL AZ ÖNKORMÁNYZAT RENDELETE Társasházunkban több önkormányzati bérlakás van, a bérlők fele nem fizeti a közös költséget. Véleményem szerint a bérbeadó önkormányzatnak kellene megfizetni a teljes közös költség összeget, azonban ehelyett engem utasít arra, hogy bontsam meg a közös költséget üzemeltetési és felújítási részre, mert a helyi önkormányzati rendelet szerint a bérlakások bérlői kötelesek az üzemeltetési részt megfizetni, aztán ha nem fizetik, én szólítsam fel őket, majd kb. 4 hónap elteltével ha addig sem fizetnek tulajdonosi helytállási kötelezettség címén esetleg hajlandóak kifizetni. A helyi rendelet szó szerint: A társasházzá nyilvánított lakóépületek bérlői a külön jogszabályok szerint a közös költség üzemeltetési részét kötelesek fizetni a közös képviselőnek. Szerintem nem lehet a társasházi törvénnyel ellentétes helyi rendeletet hozni! (A társasház SZMSZ-e sem rendelkezik megbontásról.) Egyetértek azzal, hogy a közös költség megfizetése a tulajdonos kötelezettsége, azonban a tulajdonos és a bérlő között létrejöhet olyan megállapodás, amely szerint az általa használt közüzemi díjakat pl. áramdíj, víz- és csatornadíj, fűtésdíj a bérlő fizeti meg a társasház részére. Ez a megoldás a magántulajdonban lévő tulajdonos és bérlő között működik általában. Az önkormányzati tulajdonban lévő lakások bérbeadásának feltételeiről a lakások és helyiségek bérbeadásáról szóló 13. évi LXXVIII. törvény az alábbi szabályozást tartalmazza: Az önkormányzati és az állami lakás lakbérének mértéke; a bérbeadó által nyújtott külön szolgáltatás díja 34. (1) Az önkormányzati lakások lakbérének mértékét a) szociális helyzet alapján, vagy b) költségelven, vagy c) piaci alapon történő bérbeadás figyelembevételével önkormányzati rendelet állapítja meg. (2) A szociális helyzet alapján bérbe adott, illetőleg az állami lakás lakbérének mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, valamint a 10. rendelkezéseinek megfelelően a bérbeadó által a szerződés keretében nyújtott szolgáltatás alapján, továbbá a 13. (2) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell meghatározni. (3) A szociális helyzet alapján történő bérbeadással érintett bérlők részére az önkormányzati lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait az önkormányzat rendeletében kell megállapítani. A bérbeadó a jogosultság fennállását évente felülvizsgálja és a feltételek megszűnése esetén a lakbértámogatás nyújtását megszünteti. (4) A költségelven bérbe adott lakás lakbérének mértékét a lakás (2) bekezdésben meghatározott alapvető jellemzői, továbbá a 10. és a 13. (1) bekezdésének rendelkezései alapján úgy kell megállapítani, hogy a bérbeadónak az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai megtérüljenek. (5) A piaci alapon bérbe adott lakás lakbérének mértékét a (4) bekezdésben foglaltak figyelembevételével úgy kell megállapítani, hogy az önkormányzat ebből származó bevételei nyereséget is tartalmazzanak. (6) Ha a szociális helyzet alapján bérbe adott lakás esetén a bérlő (3) bekezdésben említett önkormányzati lakbértámogatásra való jogosultsága megszűnik, a bérbeadó a bérlő vagyoni és jövedelmi helyzetének figyelembevételével a fizetendő havi lakbér összegét az önkormányzati rendelet szerinti magasabb lakbérmértéknek megfelelően módosíthatja. 35. (1) A bérlő köteles megtéríteni a bérbeadó által nyújtott és a szerződésben vagy más megállapodásukban meghatározott külön szolgáltatás díját. (2) A külön szolgáltatás díját á K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n I 7

8 önkormányzati rendelet, ille-tőleg más jogszabály keretei között a bérbeadó állapítja meg. A hivatkozott törvényhely alapján a helyi önkormányzati rendelet rendelkezése nem ellentétes a törvénnyel, ha a helyi rendelet azt is tartalmazza, hogy mit tekint külön szolgáltatásnak. A közös költségnek azokat a részeit, amelyek nem az adott lakásban lakók fogyasztásához sorolhatók, továbbra is a tulajdonos önkormányzatnak kell megfizetnie a társasház részére. Ilyen költségek pl. a takarítás, fenntartás, felújítás, biztosítás, közös képviselet és gondnok díjazása, a társasház üzemeltetése (lift), valamint a javítás és karbantartási költségek is. Álláspontom szerint kizárólag a szemét, a víz- és csatornadíjak, valamint esetleg a fűtés díjak megfizetését jelölheti meg az önkormányzati rendelet külön szolgáltatásként. Az önkormányzatok a bérlakások után bérleti díjat kérnek, amelyet a bérlő nekik megfizet, így a közös költségnek megvan a fedezete az adott önkormányzatnál, és nem kellene több hónapot várni az elmaradt költségek megfizetésével. Emelés mértéke Kötelező-e a közös költség emelése? Ha igen, mi alapján és milyen mértékben? Semmilyen törvény nem írja elő, hogy minden évben kötelező közös költséget emelni. A közös képviselőnek, illetve társasházkezelőnek a beszámoló és a tervszámok alapján kell javaslatot tennie arra, hogy a tervezett bevételek fedezike a tervezett kiadásokat. Ha nem fedezi, akkor annak megfelelően kell az emelésről dönteni. Előfordulhat az is, hogy bár a kiadások magasabbak, mint a bevételek, de a társasháznak vannak lekötött betétei, illetve tartalékai, és így arról döntenek, hogy a hiányzó öszszeget a megtakarításuk terhére fogják finanszírozni. Értesítési kötelezettség Mielőtt a hátralékos lakó megkapná a fizetési felszólítást vagy a jelzálog bejegyzésére irányuló értesítést, kötelező-e előzetesen legalább 2-szer postai úton értesíteni a tényről a tulajdonost, ha azt személyesen nem vette át? Az ügyvéd azt mondja, nem szükséges, elegendő, ha az eljárás megindításáról ő küld értesítést. A társasházi törvény szerint én ezt nem így gondolom. Írásbeli felszólítást a hátralék befizetése érdekében akkor elegendő egyszer tértivevényes levélben elküldeni, ha a levelet át is vette a tulajdonos. Ha a levél nem kereste jelzéssel megy vissza, akkor még egyszer ki kell küldeni. Ha az is visszaérkezik, akkor azt kézbesítettnek kell tekinteni, és meg lehet indítani a fizetési meghagyásos eljárást. A fizetési meghagyás megindításához nem kötelező ügyvédet igénybe venni a felszólító levelek eredménytelensége esetén elegendő a közjegyző felkeresése. A közjegyzői elektronikus rendszeren keresztül sokkal gyorsabban lehet a hátralékosok ügyében eljárni és eredményt elérni. Felszámolás alatt álló cég tartozása Társasházunkban 1300 m 2 -t tulajdonló cég másfél éve felszámolás alatt van. A felszámolásig 1,6 millió Ft tartozást halmozott fel, a felszámolás alatt további 7 milliót. Perelhető-e a felszámolást végző cég, illetve a felszámoló biztos a fizetés elmulasztásáért? Ha a ház emiatt a kintlévőség miatt csődbe megy, ki a felelős? Egyébként az érintett ingatlan albetétek mindegyikén a bank 600 milliós követelése be van jegyezve, így az esetleges jelzálogbejegyzéssel nem sokra mennénk, de a felszámolás alatt képződött összegre állítólag nem lehet jelzálogot bejegyezni. A felszámolási eljárás megindulását követően 40 napon belül be kell jelenteni a felszámoló biztosnak, hogy milyen összegű tartozása áll fenn a cégnek. A tartozás 10%-át be kell fizetni a felszámolónak, majd ki kell várni a felszámolás végét, hogy marad-e annyi tőke, hogy a fennálló hátralékot kifizesse. Álláspontom szerint más a helyzet a folyamat alatti közös költség befizetésével, mivel azt mint felszámolási költséget folyamatosan kellett volna fizetnie a felszámolónak. Javaslom, hogy amennyiben a felszámolóval nem tudnak megállapodni a rendszeres fizetésről, úgy írjon a felszámolást elrendelő Cégbíróságnak, és kérjen tőlük állásfoglalást. (Egyébként a társasház nem tud csődbe menni, mert arra nincs törvényi szabályozás!) I ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

9 Felszámolási eljárás kezdeményezése KÖZÖS költség Az egyik általam kezelt társasházban a többségi tulajdonos (egy Kft.) már több év óta és több millió forint közös költséggel tartozik a társasház felé. Emiatt a ház anyagi helyzete mára ellehetetlenült. (Már próbálkoztunk részletfizetési megállapodással, nem írták alá...) A kisebbség ezt teljes joggal már megelégelte, és az egyik tulajdonos írásban kérte tőlem, hogy vegyem fel a közelgő közgyűlés napirendi pontjai közé ezen tartozó többségi tulajdonos (Kft.) irányában történő felszámolási eljárás kezdeményezését. 1.: A tartozó többségi tulajdonos szavazhat-e a gyűlésen, bármilyen kérdésben? (Véleményem szerint nem.) 2.: Van-e egyáltalán egy társasházi közösségnek joga a többségi tulajdonos Kft. felszámolásának megindításához? 3.: Mit lehet tenni? Mit válaszoljak a tulajdonosoknak a gyűlésen? Hogyan juthat hozzá a ház a pénzéhez (milyen jogi út lehetséges, ha a felszámolás nem)? A társasház nem minősül jogi személynek, a törvény csak arra hatalmazza fel, hogy jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, perelhet és perelhető. Nem szerepel azonban a felsorolásban, hogy felszámolást is indíthatna a tulajdonossal szemben. Ennek alapján nem törvényes, ha ilyen jellegű határozatot hoznak. Mindenképpen javaslom azonban, hogy fizetési meghagyást nyújtsanak be a gazdasági társasággal szemben, és ha végig viszik az ügyet, akkor az ingatlanra jelzálogjogot jegyeztethetnek be a végrehajtási eljárás során. Felújításra adott összeg beszámítása A 42 lakásos társasházban 6-7 tulajdonos kölcsön akar adni tetőfelújításra több millió forintot a társasháznak kamatmentesen, oly módon, hogy amíg az nem kerül visszafizetésre, a kölcsönadó lakótársak nem akarnak fizetni közös költséget. Felvállalható ez a megoldás, ha igen milyen megállapodással? Elképzelhető, hogy ez egy kedvező konstrukció lehet, azonban célszerű ebben az ügyben ügyvéd segítségét igénybe venni, és olyan megállapodást előkészíteni, amely hosszú távon is alkalmazható. Gondolni kell ugyanis arra, hogy időközben lesznek olyanok, akik eladják a lakásukat, akkor erről a tényről a vevőt tájékoztatni kell. Fontos, hogy az elszámolás évente legyen elkészítve, és a közös költség emelkedését is vegyék figyelembe a kölcsönösszeg csökkentésénél. Véleményem szerint ez nem lehet kölcsön-szerződés, mert jogosulatlan pénzügyi tevékenységnek minősülhet, hanem kizárólag közös költség egyösszegű, előre történő megfizetése a becsült időszakra (15 vagy 20 év). Fizetési meghagyás és végrehajtás közötti tartozás A fizetési meghagyás és a tényleges végrehajtás közötti időszak közös költség hátralékhoz hogyan jut hozzá a társasház? Újból a fizetési meghagyással kell kezdeni? A fizetési meghagyásban meghatározott időszakot követően felmerülő hátralék ügyében ismételten be kell nyújtani a fizetési meghagyást, de csak a már érvényesített időszak után nyilvántartott költségre. A végrehajtással kapcsolatos eljárási szabályok szerint ugyanis a végrehajtási záradékban rögzített összegen felül már további követelés nem nyújtható be, azonban ha befizetések történtek, akkor annak összege csökkenthető. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n I

10 KÖZÖS költség Fizetés megtagadása elszámolás hiánya miatt Társasházunk közös képviselője a és év elszámolásának (kiadás-bevétel) listáját a lakástulajdonosok részére kiadta, miközben a két év elszámolásának elfogadására közgyűlést nem tartott. Felmerült az a gondolat, hogy kollektívan megszervezzük, hogy a közös költséget nem fizetjük addig, amíg közgyűlésen történő elszámolás nem történik meg. Ez célszerű, vagy van ennél célravezetőbb megoldás? Az elszámolás táblázata csak tájékoztató anyag, így azt közgyűlési határozatként elfogadni valóban nem lehet. A közös képviselőt a társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 35. (2) bekezdése alapján a tulajdoni hányad 10%- ának aláírásával kötelezni kell a közgyűlés összehívására: Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság FORMANYOMTATVÁNY elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni. A közgyűlés napirendjére pedig a beszámolókon kívül bármilyen más témát is javasolhatnak, akár a közös képviselő munkájának értékelését, vagy felmentését Eladásra kerülő ingatlan esetén a közös képviselő milyen nyomtatványon tudja közölni a vevővel a ház felé fennálló tartozást, mely alapján a kötelezettség megfizetése esetén a ház közös képviselője hozzájárulását adja az adásvétel bejegyzéséhez? A cél az lenne, hogy a földhivatal az adás-vételt csak a közös költség tartozással együtt jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba (azaz a tulajdoni lapra felvezesse). Az ún. 0-ás igazolásra vonatkozóan nincs kötelező nyomtatványi forma, a legtöbb könyvelési program azonban képes ilyen igazolást kiállítani. A közös képviselőnek nem kell hozzájárulnia az adás-vételhez és igazolást is csak akkor kell kiadnia, ha az eladó ezt kéri. Az ingatlan-nyilvántartási törvényben nincs kötelezően előírva, hogy az adásvételi szerződés bejegyzéséhez szükséges a közös képviselői igazolás, így sok esetben annak ellenére értékesítik a tulajdonosok a lakásukat, hogy hátralék áll fenn a lakáson. Garázs után visszamenőleg 17-ben alakult az a társasház, melyhez az önkormányzat hozzácsatolta a garázsunk különálló részét is. Addig az önkormányzatnak fizettünk bérleti díjat ben az adásvételi szerződés szerint az építményt 0 Ft-ért, az osztatlan közös tulajdonból a területet eszmei érték címén közel 320 ezer Ft-ért megvásároltuk. (Ez garázst érint. Még 3 garázstulajdonos perben áll az önkormányzattal.) Tőlünk a társasház azt várja, hogy 2005-ig visszamenőleg fizessük meg az építmény utáni közös költséget, a mindenkori lakás utáni m 2 díjjal. Nincs víz és csatorna bekötve, és mivel a külön álló földszinti házsor végében vagyunk, semmilyen közös dolgunk nincs a társasházzal. Jogosan kérhet-e a társasház tőlünk 2005-ig visszamenőlegesen közös költséget, lakás után számított m 2 díjjal? Mivel mi kisebbségi tulajdonban vagyunk, a lakóközösség úgy emel, ahogy neki tetszik. Lehet-e ez ellen valahogy érdemben fellépni? A társasházi törvény szerint minden albetét után akár lakás, akár garázs vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdoni hányad szerint kell a közös költséget fizetni. A társasház alapító okiratát kell tehát megnézni, hogy a lakásuknál belevették-e a garázs alapterületét a tulajdoni hányadba. Ha igen, akkor már eddig is fizették az előírt közös költséget. Ha a lakáshoz nem számolták be a garázst, akkor a Ptk. általános elve szerint maximum 5 évre visszamenőleg lehet a követelést előírni, így 2005-től biztosan nem. Arra van még lehetőség, hogy az SZMSZ-ben rögzítsék, hogy a garázstulajdonosokat milyen közüzemi költségek alól mentesítik pl. víz- és csatornadíj, szemét arra hivatkozással, hogy ezeket a szolgáltatásokat ők nem veszik igénybe. Ennek eldöntéséhez a tulajdoni hányad több mint 50%-ának egyetértése szükséges. I ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

11 Gyámság alá helyezés tartozás miatt Nem lehet, mert ez egyáltalán nem olyan jellegű ok, amely miatt valakivel szemben meg lehetne indítani a gondnokság alá helyezési eljárást. A tartozóval szemben mindenképpen érdemes a fizetési meghagyásos eljárást megindítani, amelynek költsége általában 5000 Ft, és feltételezhető, hogy az illető már erre is fizetni fog. KÖZÖS költség Társasházunkban az egyik lakó régen nem fizet közös költséget, illetve a csöpögő csapjain keresztül sok víz elfolyik (a társasházban nincsenek lakásonként vízórák, nem akar a társasház, de így mindannyian fizetjük az illető hanyagságát). Amíg dolgozott, a fizetéséből letiltottak valamennyit (a közös képviselőnk tájékoztatása szerint, bár én nem tudom, hogy közösköltség-tartozás miatt lehet-e letiltani fizetést, vagy csak a közművek tudnak), de most táppénzen van, így megint semmit nem fizet. Mit tehetünk vele? A széljegy stb. nyilván nem megoldás, mert attól ő még nyugodtan tartozni fog, perre nincs pénzünk. Lehet ilyen miatt gyámság alá helyeztetni? Ha nem lakás, akkor más az elbírálás? A csöpögő csap megjavítására ugyancsak fel kell szólítani a tulajdonost, és határidőt kell megállapítani. Ha nem végezteti el a javítást, akkor a társasház előzetes értesítés mellett megszervezheti a vízszerelését úgy, hogy a javítás költségeit is kötelezettségként előírják a hanyag tulajdonossal szemben. Az SZMSZ tervezetben a közös költségek viselésére a következő szerepel: Közös költség: az alapító okiratban közös tulajdonként felsorolt telek, építményrészek, berendezések, felszerelések fenntartásával járó költség. A tulajdonostársak a közös költséget olyan arányban kötelesek viselni, ahogy a külön tulajdonukban álló lakás (helyiség) alapító okiratban írt alapterülete (m 2 ) az összes külön tulajdonú épületrész alapterületéhez aránylik. A garázsbeállók tulajdonosai a mindenkori közgyűlésen meghatározott közös költséget kötelesek megfizetni. Jogszerű-e a fenti szabályozás utolsó mondata, különös tekintettel a Th. tv. 24. (2) bekezdése alapján? (Véleményem szerint a fenti szabályozás a garázsbeálló tulajdonosokra bármekkora összegű közös költség a többi tulajdonos részéről történő megszavazását lehetővé teszi.) A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 63. (2) bekezdése szerint az alapító okiratnak a törvénnyel ellentétes rendelkezése automatikusan hatályon kívül került, helyette a törvény rendelkezéseit kell alkalmazni. A közös költség viseléséről kizárólag a közgyűlés dönthet, a tulajdoni hányadtól eltérő fizetési módozat pedig csak a szervezeti-működési szabályzatban rögzítetteknek megfelelően állapítható meg. Álláspontom szerint az alapító okiratra hivatkozni már nem jogszerű, és az SZMSZ rendelkezéseit kellene megnézni. Ha nincs SZMSZ, akkor mindenki kizárólag a tulajdoni hányada alapján köteles minden költséghez hozzájárulni. Hozzáépítés közös költsége Az egyik szomszédom hozzáépített a meglévő ingatlanához. A hozzáépítés után minden tulajdonos megkapta a használatbavételi engedély egy példányát. Mindez őszén történt, és azóta sem jelentette be a földhivatalhoz, és az alapító okiratot sem módosította. A közös képviselőnk szerint nem lehet közös költséget kiszabni egy, az alapító okiratban nem szereplő ingatlanra. Mit lehet tenni annak érdekében, hogy az említett tulajdonos eleget tegyen kötelességének, és fizessen a hozzáépítés után is közös költséget? Természetesen a jó megoldás az lenne, ha a többlet tulajdonhoz jutó tulajdonostárs módosíttatná az alapító okiratot, és annak alapján megváltozna mindenkinek a tulajdoni hányada a ténylegesen fennálló helyzet szerint. Ha ez nem kivitelezhető, akkor megoldást jelenthet a többlet használati díj megállapítása, miután az építkező tulajdonos a közös tulajdonból kizárólagosan használ területet, így emiatt többlet befizetésre kötelezhető. Erre vonatkozóan ha a társasház SZMSZ-e tartalmazza a többlet használati díj megállapításának lehetőségét a közgyűlés jogosult döntést hozni, és a fizetendő díj mértékét megállapítani. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n I 11

12 Jelzálog és fizetési meghagyás egy időben Ha jelzálogjogot jegyzett be a társasház a lakásra, utána ugyanezt az összeget még fizetési meghagyásban is kérheti? Egy közös költség tartozás miatt a kettő eljárás mehet párhuzamosan? Egy tartozást csak egyszer lehet követelni. Ha meghatározott időre vonatkozó közös költség tartozás fedezetére jelzálogjogot jegyeztettek be, akkor ugyanerre az időtartamra vonatkozóan nem lehet fizetési meghagyást indítani. Ha viszont először indul a fizetési meghagyás és jogerőre emelkedik, akkor lehet a végrehajtási indítani és más lehetőség hiányában a végrehajtási jogot a végrehajtó fogja bejegyeztetni az ingatlanra. Kamat-felszámítási jog Sem a társasházi alapszabályunkban, sem az SZMSZ-ben, sem közgyűlési határozatban nincs a közös képviselő felhatalmazva kamat felszámolásra. Van-e joga kamatot felszámolni? Ha igen milyen törvény hatalmazza fel mert a társasházi nem, illetve akkor hogyan teheti az meg? A Polgári Törvénykönyv rendelkezése szerint: aki a meghatározott időpontig nem tesz eleget fizetési kötelezettségének, az a jegybanki alapkamatnak megfelelő késedelmi kamatot köteles fizetni. A jegybanki alapkamat mértékénél az esedékességet megelőző negyedév utolsó napján érvényes kamatot kell figyelembe venni, és a késedelmi kamat összegét azzal kell kiszámítani. Kamat mértéke Igaz-e, hogy a közgyűlés dönthet arról, hogy milyen mértékű kamatot számoljon fel a közös képviselő a tartozások után. Csak a legmagasabb érték van megadva, amely 20%. Ha van ilyen lehetőség, az pontosan hogyan szól, és hogyan alkalmazható? A közös költség hátralék után felszámítandó kamatra vonatkozóan a társasház szervezeti-működési szabályzatában foglaltak szerint kell eljárni. A Ptk. szerinti késedelmi kamat viszont nem lehet magasabb, mint az esedékességet megelőző negyedév utolsó napján érvényes jegybanki alapkamat. A társasháznak lehetősége van egyéb címen pótdíjat felszámítani, de azt nem lehet késedelmi kamatnak hívni. A havonta fizetendő közös költségnél két hónap után szokták az írásbeli felszólítást megküldeni a tulajdonosnak, és ha nem teljesít, akkor lehet tovább lépni. A kamatszámítás kezdő időpontja lehet az első hónap esedékességét követő nap, de lehet a felszólításban előírt határidő utáni nap is. Erről az SZMSZ-ben kell rendelkezni. KÉSEDELMI PÓTLÉK BEHAJTÁSA Társasházi határozat alapján évi 25%-os késedelmi kamatot kell fizetnie azoknak a tulajdonosoknak, akik nem fizetik meg időben a közös költséget. Több tulajdonos úgy gondolja, hogy a késedelmi díjat nem fizeti ki a társasház részére, csak az elmaradt közös költséget. Milyen módon lehet érvényt szerezi a társasház határozatának, ill. a késedelmi pótlék törvényszerű behajtására? A késedelmi pótlék fizetési kötelezettségről a társasház szervezeti-működési szabályzatának kell rendelkeznie. A jelzett 25%-os késedelmi pótlék viszont túlzottnak tekinthető mivel a Ptk. késedelmi kamatként a jegybanki alapkamatot veszi alapul. Ha az SZMSZ-ben rögzítették, és azt az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz becsatolták, akkor ugyanúgy kell intézkedni a behajtásáról, mint a közös költség esetében, vagyis fizetési meghagyást lehet benyújtani. (Meggondolandó azonban, hogy a fizetési meghagyás indítása minimum 5000 Ft befizetésével kezdődik!) I ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

13 Közös költség felosztása KÖZÖS költség Lehetséges-e a közös költség felosztása tulajdoni hányadok helyett albetétek szerint? (Az egyik kezelt házamban a nagy lakással rendelkező tulajdonosok szeretnék ezt, a Th. tv. 24. (1) bekezdésre való hivatkozással). Véleményem szerint ez csak a mérhető költségeknél (vízórával, fűtési költségosztóval stb.) lehetséges. Az albetétek szerinti közös költség felosztás aránytalan terhet róna a kisebb lakással rendelkező tulajdonosokra. A társasházi törvény szerint az általános költség felosztásra a tulajdoni hányad arányában kerülhet sor. A törvény ugyan lehetőséget ad arra, hogy attól eltérő módon történjen meg a költségek elosztása, azonban álláspontom szerint ez csak az üzemeltetéssel összefüggő kérdések esetében lehetséges (pl. víz- és csatornadíj, szemétdíj esetében). Az albetétek szerinti megosztás csak akkor lehet elfogadható, ha minden lakás azonos alapterülettel épült, vagyis eltérő tulajdoni hányadú lakásoknál valóban igazságtalan terhet róna a kisebb tulajdonnal rendelkezőkre. Közüzemi díjak megállapítása Megengedi-e a Th. tv., hogy a társasház által fizetendő közüzemi díjakat (víz- és csatornadíj, szemét-szállítás) a társasház SZMSZ-e ne a tulajdoni hányad, hanem az érintett lakásokban életvitelszerűen lakók száma alapján állapítsa meg? A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 24. (1) bekezdése így szól: 24. (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. (2) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni: a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait. Tehát nincs akadálya annak, hogy az SZMSZ eltérő szabályokat tartalmazzon, de az eltérésre vonatkozóan részletesen rögzíteni kell a kiszámítás módját. Külföldi tulajdonosok tartozása Külföldi tulajdonosoktól hogyan lehet behajtani a tartozást? A polgári peres eljárást ajánlanám, mivel külföldi állampolgárokkal szemben nem indítható fizetési meghagyásos eljárás. A polgári per megindításához nem szükséges az adós személyi adata. Amennyiben a polgári perben nem lesz idézhető a külföldi állampolgár, akkor az illetékes önkormányzat gyámhivatalától kérni kell az ügygondnok kirendelését. A peres eljárás sikeres befejezése után a bírósági végrehajtónak joga van a végrehajtási jogot bejegyeztetni az érintett ingatlanokra. A társasházi törvény január 2-i módosításával az ingatlan-nyilvántartási törvény módosításával lehetővé vált a jelzálogjog bejegyeztetése is a személyi azonosító számok nélkül, mert azt az ingatlan-nyilvántartási hatóságnak hivatalból kell majd beszereznie. Magánszemély tartozik, fizessen a cége! A társasház egyik nem fizető tulajdonosa egy cég többségi tulajdonosa. A cégnek gépkocsija és egyéb vagyontárgya is van. Kérhető-e a cég ellen is végrehajtás esetleg felszámolási eljárás? Ha az ingatlan-nyilvántartásban a cég szerepel tulajdonosként, akkor lehet vele szemben eljárást kezdeményezni. Ha az ingatlan magánszemély nevén van, akkor a végrehajtó felé lehet jelezni, hogy üzletrésszel rendelkezik. Az ezzel kapcsolatos eljárás megindításáról pedig a végrehajtó dönt, de általában csak akkor, ha máshonnan a tartozás nem szedhető be. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n I 13

14 Nem laknak a házban, csak garázsuk van Kell-e üzemeltetési hozzájárulást fizetnie annak a garázstulajdonosnak, aki nem lakik abban a társasházban, ahol a garázsa van? A felújítási alapot rendben lévőnek tartják, de az üzemeltetési költség fizetésével nem értenek egyet a garázstulajdonosok, mivel semmilyen egyéb szolgáltatást nem használnak a társasháznál. A társasházi törvény nem tesz különbséget a garázs és a lakástulajdonosok között, vagyis mindenkinek a tulajdoni hányada alapján hozzá kell járulnia a közös költségekhez. Ettől eltérni csak a szervezeti-működési szabályzat rendelkezései szerint lehet, de előzetesen az eltérésekről a közgyűlésen napirendre történő felvétele alapján a többségnek erről döntenie kell. NEM LAKUNK A LAKÁSBAN A társasházi közös költséget és a takarítást köteles vagyok akkor is fizetni, ha nem lakom életvitelszerűen az ingatlantulajdonomban? Életvitelszerűen külföldön élek, Budapestre három havonta utazom ügyeim intézése végett. A közös költség és a takarítási költség megfizetése kötelező minden tulajdonos részére, függetlenül attól, hogy a lakásban lakik-e vagy sem. Amennyiben ez terhes az ön számára, próbálja meg bérbe adni a lakását azokra az időszakokra, amikor nem tartózkodik Magyarországon. Nm után fizet, tulajdoni hányad szerint szavaz Társasházunkban a közös költség viselése nem az alapító okirat szerinti tulajdoni hányad arányában történik. A tulajdonostársak részére a tulajdoni lapon is a terasszal megnövelt alapterület került bejegyzésre, ennek ellenére csak a lakás alapterülete után fizetik a közös és fűtési költséget. Ugyanakkor a közgyűléseken határozathozatalnál az alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányadukkal szavaztak. Jogszerű ez így? A társasházi törvény szerint a közös költséget a tulajdoni hányad szerint kell fizetni, azonban ettől eltérő szabályozást állapíthat meg a szervezeti-működési szabályzat. Ennek alapján át kell nézniük az SZMSZ-t, hogy ott milyen rendelkezések találhatók a közös költség viselésére. A szavazati jog viszont csak és kizárólag a tulajdoni hányad szerint történhet, azon az SZMSZ sem módosíthat. Így lehetséges olyan fizetési rendszer, hogy a közös költséget a lakás alapterülete után fizetik meg, míg a szavazáskor a tulajdoni hányadot kell figyelembe venni. Önkormányzat fizetési kötelezettsége Társasházban önkormányzati tulajdonú lakás van. A lakás bérbe van adva. Az önkormányzat a rendeletét kiegészítette azzal, hogy a bérlő köteles a bérleti szerződés megkötésével egyidejűleg a közszolgáltatásra vonatkozó szerződéseket megkötni, és a bérleti jogviszony fennállása alatt a lakás fenntartási költségeit (áram, víz, gáz, szemétdíj, közös költség üzemeltetési része) megfizetni. Ezen önkormányzati rendelet alapján a vagyonkezelő közölte, hogy január. 01. napjától a bérlőnek közvetlenül kell az üzemeltetési költséget a társasháznak megfizetni, a közös költség felújítási részét pedig továbbra is a vagyonkezelő fizeti meg a társasháznak. Véleményem szerint a társasház a bérlővel külön szerződést nem köthet. Az önkormányzati határozat szövegrésze is szabálytalan, ugyanis a zárójelbe tett költségek nem a lakás fenntartására, hanem az üzemeltetésére vonatkoznak. Véleményem szerint az önkormányzati rendelet törvénysértő, amit sajnos csak bíróság előtt lehet megtámadni. (Eddig a vagyonkezelő fizette az üzemeltetési és felújítási költséget az önkormányzat megbízása alapján.) A társasházat a szervezeti-működési szabályzatában foglaltak kötelezik, és csak annak megfelelően köteles a közös költség mértékét meghatározni. Ennek alapján nem köteles külön bontani az önkormányzati tulajdonban lévő lakások vonatkozásában a fizetési kötelezettséget, ha erről nem rendelkezik az SZMSZ-e. Az önkormányzati rendelet felülvizsgálatát lehet kérni az önkormányzat felügyeleti szervétől, amely minden esetben az adott település megyei székhelyén működő Kormányhivatal, és le kell írni, hogy miért ellentétes a társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény alábbi rendelkezéseivel. I ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

15 Önkormányzat visszamenőlegesen módosít KÖZÖS költség Egy társasház melyben önkormányzati tulajdonú bérlakás is van közös képviseletét egy hónapja vettem át. Az önkormányzat kb. két éve nem fizet közös költséget. Most az önkormányzati testület hozott egy határozatot, mely alapján az elmaradt közös költség 25%-át megfizetik, a fennmaradó 75%-ot pedig a társasháznak az önkormányzati tulajdonú bérlakások bérlőitől kell beszednie. Tudomásom szerint ez így nem hajtható végre. Véleményem szerint a társasház a bérlőkkel nem áll jogviszonyban visszamenőlegesen semmiképpen sem. Jól értelmezem a törvényt? Mit tudok tenni? Igen, ön jól értelmezi a törvényt és javaslom, hogy az önkormányzatnál jelezzék, hogy a döntésük törvényellenes. Amennyiben erre nem reagálnak, úgy bejelentést kell tenni a megyei (fővárosi) kormányhivatalhoz, hogy vizsgálják felül az önkormányzat által hozott határozatot, és kötelezzék a helyi önkormányzatot a döntésük visszavonására. Örökös nincs, tartozás van Egy társasházunk egyik tulajdonosa Ft-ot meghaladó hátralékot halmozott fel. Fizetési meghagyásos eljárást követő végrehajtási eljárás megindítása előtt elhunyt. Hagyatéki igénybejelentéssel éltünk, de a hagyatéki eljárás nem tud elindulni, mert az örökösök a hagyatékért nem jelentkeznek. Az önkormányzattól azt a választ kaptuk, hogy nekik nem feladatuk felkutatni az örökösöket, értesítést küldtek a hagyatékhagyó címére, arra senki nem jelentkezett. Valószínűleg irattárba teszik az anyagot, mert jelenleg a hagyatéki leltárt sem tudják felvenni. Jelen helyzetben mit tehetünk a tartozás behajtása érdekében?. Ha nincs törvényes örökös, akkor a Ptk. rendelkezése szerint az állam örököl. Ebben az esetben is fel kell venni a hagyatéki leltárt, és meg kell indítani a hagyatéki eljárást. A hagyatéki eljárásban pedig, mint hagyatéki hitelező a társasház félként tud jelen lenni. Javaslom, hogy a helyi jegyzőnél indítsák meg az eljárást, és amennyiben ennek nem tesznek eleget, akkor a felettes kormányhivatalhoz forduljanak panasszal. További lehetőség, hogy a helyi gyámhatóságnál kérelmezik, hogy az ismeretlen helyen tartózkodó örökös részére rendeljenek ki ügygondnokot, aki a hagyatéki eljárásban az örököst képviseli, és az eljárást mégis meg tud indulni. Álláspontom szerint a gyámhatóság nem tagadhatja meg az ügygondnok kirendelését, legfeljebb ő is fut egy kört, hogy az örököst együttműködésre bírja. Más nem tudok javasolni, de a felügyeleti hatóságnál még mindig van lehetőség panaszt tenni az ellen, hogy nem folytatják le a hagyatéki eljárást. Ha ezt az önkormányzati hagyatéki ügyintéző nem teszi meg, akkor a felettes kormányhivatalhoz kell fordulni, ha a közjegyző szabotálja el az ügyet, akkor a Közjegyzői Kamarához kell fordulni. Örökösök tartozása Az egyik tulajdonostársunk kb. 8 éve megözvegyült, a feleség örököse az unokájuk lett, aki sohasem járult hozzá a lakás költségeihez, a nagyapja nem is tartott rá igényt. (Lakás fele az unoka, másik fele a nagypapa tulajdona.) A nagypapa egészségi állapota fokozatosan romlott, a lakás másik felére a sajátjára örökösödési szerződést kötött egy hölggyel, aki nem lakott vele, de rendszeresen látogatta ben a bácsit idősek otthonában helyezte el a hölgy, és azóta senki sem fizette a lakás költségeit, a közös költséget sem. A hölgy nem vette fel a telefonomat, nem válaszolt a leveleimre sem ben megkerestettem az unokát, és két db évi közös költség elszámolást adtam postára: egyet neki, és egyet a hölgynek. A hölgy nem válaszolt, az unoka a második levélre igen, és ígéretet tett a tartozás kiegyenlítésére, amint a lakást eladták. (Azt elfelejtette megírni, hogy a nagyapja időközben elhunyt.) A nagyapa haláláról kb. két hete értesültünk nem a fent nevezettektől, és rögtön megkerestem a hagyatéki eljárás lefolytatóját, hogy bejelentsem a társasház hitelezői igényét, azonban a közjegyző ezt nem fogadta el mondván, hogy csak készpénzre lehet hitelezői igényt bejelenteni. A fennálló tartozást hivatalosan (írásban, tértivevényes levélben) be kell jelenteni az önkormányzat hagyatéki ügyintézőjének! Nincs olyan szabály, amely szerint csak készpénzre lehetne bejelenteni hagyatéki igényt! Amennyiben az önkormányzatnál nem tud érdemben intézkedni, akkor kérje meg annak a közjegyzőnek a nevét és elérhetőségét, ahová az adott ügyet továbbítani fogják. A közjegyzőnek pedig minden iratot tulajdoni lapot és a fennálló tartozásról a részletes kimutatást csatolja be, és kérje, hogy a társasházat hagyatéki hitelezőként kezelje. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n I 15

16 Perben lévő ingatlan tartozásának behajtása 12-ben az akkor még kiskorú tulajdonos adásvételi szerződést kötött egy vevővel. A vételár kifizetésre került, a vevő beköltözött. Majd az eladó beperelte a vevőt, és kérte a szerződés létre nem jöttének megállapítását. A per különböző bonyolító tényezők miatt évekig húzódott, majd 2006-ban félbeszakadt a 2. rendű alperes halála miatt. Eladó a pénzt nem hajlandó visszafizetni a vevőnek, arra hivatkozva, hogy a vevő által fizetett vételár lakáshasználati díj. Felperes már évek óta külföldön tartózkodik, a lakást jelenleg is az alperes használja. A leveleinket soha senki nem veszi át. Jelzálog bejegyzés már történt, amit a per kimenetelétől függő hatállyal jegyeztek be. A tulajdoni lap alapján a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét elutasították, tehát úgy tűnik, hogy jelenleg még a külföldön, ismeretlen helyen tartózkodó felperes a tulajdonos. Indíthatunk-e egyáltalán van-e értelme fizetési meghagyást, majd végrehajtási eljárást a felperes ellen? Végrehajtható-e az ingatlan, vagy csak a per lezárása után? Ha szükséges a per lezárása, kérheti-e a társasház a jogutódlás megállapítását? Ehhez jogi képviselőt kell megbíznunk? Mi a következő lépés, hogy minél hamarabb pénzéhez jusson a társasház? A külföldön tartózkodó tulajdonos képviseletére a gyámhatóságon kell kérni ügygondnok kirendelését. Amennyiben ez megtörténik, akkor meg lehet indítani az eljárásokat vele szemben, és végső soron a lakásra a végrehajtási jogot be lehet jegyeztetni. Ezt mindenképpen érdemes végig vinni, mert a per kimenetelétől függetlenül a tulajdonost fogja terhelni a végrehajtandó összeg megfizetése. A társasháznak nincs jogosultsága a polgári perbe beavatkozni, csak a közös költség tartozása ügyében perképes, így emiatt nincs szükség jogi képviselő megbízására. A gyors pénzhez jutás ebben a helyzetben nem megvalósítható, így türelmesen végig kell menni a jogi útvesztőkön, és a követelés biztosítékául az ingatlanra bejegyzett végrehajtási jog lesz a megoldás. Rezsicsökkentés a közös költségben A fenti témában nagyon sok kérdés érkezik a Társasházi Háztartás című szaklap szerkesztőségéhez. Az általános érvényű választ az alábbiakban közöljük. Útmutatás A társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 43/A. új bekezdése arról rendelkezik, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság a rezsicsökkentések végrehajtásáról tájékoztatja a tulajdonosokat, és minden hónap 15. napjáig jól látható helyen, a közös területen el kell helyezni az erről szóló írásos anyagot költségnemenkénti bontásban. Vagyis külön fel kell tüntetni az áram, az esetlegesen közösen használt gáz, valamint a víz- és csatornadíj és szemétszállítási díj számláján feltüntetett megtakarítási összeget. Első ízben február 15-ig kell elkészíteni a január 1-től bevezetett rezsicsökkentéseket a bevezetésük feltüntetése mellett és a kapott összeget egy összegben, a törvény mellékleteként elfogadott Hirdetmény -nek megfelelően kell kifüggeszteni és 45 napig a hirdetőbálán kell tartani. A következő hónapok 15. napjáig az alapadatokhoz mindig hozzá kell adni a közben beérkező számlák alapján a csökkentés összegét, és új Hirdetmény -ként ki kell tenni. Ha abban a hónapban nem érkezett számla pl. víz- és csatornadíj akkor ezt a tényt kell rögzíteni a hirdetmény szövegében. Ezek a feladatok természetesen munkaidő ráfordítása mellett elvégezhetők, és az éves beszámolónál kötelezően felhasználandók. Az éves összes megtakarítás összegét a beszámoló közgyűlésen egyértelműen ki kell emelni, és a döntésre a tulajdonosok részére határozati formában meg kell fogalmazni. A beszámolónál a Ttv. 48. (1) bekezdése g) pontja szerint tulajdonosokra lebontva kell a rezsicsökkentés összegét megjelölni, az SZMSZ-ben meghatározott elszámolási mód szerint. Ezt azonban csak évente egy alkalommal, a beszámoló közgyűlés tájékoztató anyagaként kell a tulajdonosok részére megküldeni. FONTOS!!! A közös költség összegét törvényi előírás szerint sem kell 20%-kal, vagy bármilyen százalékkal csökkenteni! A rendelkezés szerint csak egyértelműen ki kell mutatni a megtakarítást, annak felhasználásáról vagy visszafizetéséről a tulajdonosi közgyűlés jogosult dönteni. I ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

17 Számla kérése KÖZÖS költség Közös költség megfizetésének elmaradását az egy üzlettulajdonos azzal indokolta, hogy nem kap tőlünk számlát. oltam neki, miszerint mi számlát nem is fogunk neki kiállítani, ugyanis a társasháznak ez nem bevétele, így csupán előirányzatot/bekérőt tudunk neki küldeni (amit meg is kap minden hónapban). Erre a következőválasz érkezett: A fenntartási költség szükségességét én nem vitatom, sőt azon vagyok, hogy az rendesen be legyen fizetve. Azt viszont Önnek is meg kell érteni, hogy a kasszából pénzt kivenni, vagy betenni csak számla ellenében lehet. Ez a fenntartási költség is adózik, az Ön véleményével ellentétben, ugyanis amikor elvégeznek egy javítást, Ön is csak számla ellenében fizethet, és az iparos adózik utána. Megnéztem több lakóközösséget, mit tesznek ez esetben az üzletekkel, ahol a kiadásokat le lehet írni. A lakótömbök közös-képviselői általában ugyanazon a véleményen voltak, mint Ön, tehát ez azt mutatja, hogy van Önöknek valamilyen szabályzatuk, mely szembe megy a törvényekkel. Az általam ismert közös képviselők mind kénytelenek voltak a törvénynek engedni, és áttérni a számlázásra. Ne zárjuk le ezt az ügyet most, megkérdezem az APEH-et, hogyan lehet megoldani úgy, hogy törvénybeütköző megoldásokat elkerüljük. Valóban lehet némi igaza a tulajdonosnak? Nincs igaza a tulajdonosnak, mert a társasház csak akkor állíthat ki számlát, ha valamilyen szolgáltatást végez, vagyis pl. bérbe adja a közös tulajdonban lévő helyiséget. Egyébként nyugodtan kérhet állásfoglalást a NAV-tól, mivel ilyen már rendelkezésre áll: a év 28. számú tájékoztató füzet amely a társasházak adózásáról szól 6. oldalán a következő szövegrész olvasható: A tulajdonostársak közössége és a közösség tagjai között nem történik adóköteles szolgáltatásnyújtás a közsö tulajdon fenntartása során közösen igénybevett víz- villany-, szemétszállítás stb. szolgáltatások ellenértékének a tulajdonostársak közötti megosztása miatt még akkor sem, ha egyéb tevékenységére tekintettel a társasház áfa adóalannyá válik. Ezért, ez esetben a társasház (mint a tulajdonostársak közössége) számlát nem bocsáthat ki a tgok felé, mivel a közösen igénybevett, hasznosított szolgáltatást nem nyújthatja tovább a tagoknak, hiszen a tagok alkotják magát a tulajdonközösséget is. Számlát kér az önkormányzat A tulajdonostársak közössége jellemzően akkor végez az áfatörvény hatálya alá tartozó ügyletet, ha a közös tulajdont, vagy annak egy részét a tulajdonostársak közössége bérbe adja valamely közösségen kívüli személynek, szervezetnek (illetve a közösség valamelyik tagjának), vagy közösségen kívüli személy, szervezet felé közüzemi szolgáltatást végez (közvetít), vagy a közös tulajdon üzletszerű (vagy rendszeres) értékesítését végzi, tehát nem önmagának, hanem kifelé értékesít. (A kifelé értékesítés körébe tartozik az is, ha például valamelyik tag veszi meg vagy veszi bérbe a tulajdonközösség tulajdonában lévő gondnoki lakást a tulajdonostársak közösségétől.) Amennyiben a társasház pl. a közös tulajdonban és közös használatban álló ingatlan ellenérték fejében történő tartós, rendszeres vagy üzletszerű bérbeadása miatt áfa adóalannyá válik, az eseti jellegű ügyletét is áfa adóalanyként végzi. Társasházunkban két 55 m 2 -es önkormányzati bérlakás van. Ennek a kezelését az önkormányzati vagyonkezelő Kft. végzi. Eddig ők utalták a két lakás közös költségét társasházunknak. Decemberben kaptunk egy levelet, mely a következőket tartalmazza: Város Önkormányzatának Képviselő testülete a 25/2012.(XI. 23.) rendeletében döntött arról, hogy a társasházakban, lakásszövetkezeteknél lévő önkormányzati bérlakások közös költségének üzemeltetési részét január 01. napjától a bérlőknek közvetlenül a társasházak, illetve a lakásszövetkezetek részére kell megfizetniük. Ezért kérjük a T. Közös Képviselőket, szíveskedjenek minden hónapban a közös költség üzemeltetési részét a bérlőktől beszedni. A közös költség felújítási részét továbbra is társaságunknak szükséges kiszámlázniuk. Levelünkkel egy időben tájékoztatást küldünk a bérlőknek a közös költség jövőbeni fizetésének módjáról. Én úgy gondolom, hogy nem vagyunk kötelesek számlát kiállítani a közös költség beszedésére, azt számla nélkül is kötelesek befizetni, vagy átutalni. Egyetértek önökkel, és javaslom, hogy a hivatkozott önkormányzati rendelet felülvizsgálatát kérjék a várost felügyelő kormányhivataltól. Az önkormányzat döntése ellentétes a társasházi törvénnyel, így kérni kell a hatályon kívül helyezését. Álláspontom szerint az önkormányzati rendelet ütközik a lakások és helyiségek bérletéről szóló 13. évi LXXVIII. törvény rendelkezéseivel is, így mindenképpen szükséges a városi rendelet felülvizsgálata. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n I 17

18 Szemétszállítás díja Városi önkormányzat rendelet-módosítással lakásfenntartó szövetkezetünkre is rákényszerítette a szemételszállítás díjának szolgáltatói közös számlázással történő beszedését. A hátralékok beszedésére a szokásos eszközöket alkalmazzuk. Miután az adók módjára történő behajtásra csak a szolgáltatónak van jogosítványa, milyen módon késztethetjük a szolgáltatót, hogy a behajtásban közreműködjön, éljen ezzel az eszközzel? Átadható-e ez a jogosultság pl. egy más, jogi személynek? Ha a számla kötelezettje a lakásszövetkezet, akkor neki kell a követelt összeget megfizetni, és az egyes tulajdonostársaktól behajtani. Az adók módjára történő behajtást nem lehet átvenni, így maradnak azok a lehetőségek, amelyek a közös költség behajtása során rendelkezésre állnak. Tartozás megosztása Ha valaki 600 ezer Ft-tal tartozik melynek a fele a közös költség, másik fele a fűtés és a víz-szolgáltatás összevont mérhető díja, aligha lehet egy pl. 30 ezer Ft-os részfizetést kizárólag a hideg víz ellentételezésének tekinteni. A lakás tulajdonosa elköltözik, itt marad a nej két nagykorú gyerekkel. Van-e velük szemben a társasháznak bárminemű kötelezettsége? (Az ügyvéd, a végrehajtó alszik, az alacsony MNB kamat aligha ösztökél mielőbbi fizetésre.) Ha egy bank pl. 26% kamatot kérhet kényszerhitelezés címén, miért nem illeti meg ugyanezen jog a társasházat? Vagy megilletheti? A társasház nem pénzintézet, rá a Ptk.-ban meghatározott késedelmi kamat számítás vonatkozik. Természetesen arra is van lehetőség, hogy a társasház a saját SZMSZ-ében a késedelmi kamaton felül további költséget állapítson meg pl. eljárási költség vagy a kár összegének kompenzálására további költséggel terhelje a hátralékost, de azt nem lehet késedelmi kamatként követelni. Az SZMSZ elfogadásához, illetve módosításához pedig az összes tulajdoni hányadot figyelembe véve több mint 50%-os elfogadás szükséges. A lakás tulajdonosa viszont azzal, hogy elköltözik, nem mentesül a lakásra előírt közös költség megfizetése alól, tehát továbbra is tőle kell követelni a fennálló tartozást. Tartozás miatti korlátozások Lakásszövetkezetünknél ugrásszerűen megnőtt a közös költséget nem fizetők aránya. Egyes épületeknél sajnos több millió forintos tartozásállomány van. Ezen épületek általában liftes épületek. Van-e joga, lehetősége a lakásszövetkezetnek és ha igen, mi szükséges hozzá ezen épületeknél az áramot, liftet, egyes lakásokban a vizet kikapcsoltatni? A hátralékos lakástulajdonosok esetében az almérőket a vízmű már nem olvassa, így az az épület főmérőjén mutatkozik, amit kiközöltünk felé, ezt persze szintén nem fizeti. Nem szeretnénk, ha a szövetkezetünk annyira eladósodna, hogy ne tudjuk kifizetni a közüzemi számlákat. Ezen a területen jelenleg még nincs jogszabályi lehetőség a különböző szankciók alkalmazására. Természetesen a szervezeti-működési szabályzatban elő lehet írni olyan műszaki megoldásokat, amelyek megvalósíthatók a nem fizető tulajdonosokkal szemben. A gyakorlatban már több megoldást alkalmaznak, de például vízelzárás esetén minden nap meghatározott időben biztosítani kell a vízvételi lehetőséget. A nem fizető tulajdonossal szemben a közös költség mértékét akár három-négyszeresére lehet emelni közgyűlési határozattal, és jogszerűen lehet követelni az elmaradást akár fizetési meghagyással, akár jelzálogjog bejegyzésével. Bár ezek a megoldások nem jelentenek azonnal bevételt a társasház részére, de idővel rákényszerül a tulajdonos, hogy vagy fizet, vagy árverésre kerül a lakása. A lift használatánál hogy a rendesen fizető tulajdonosok ne károsodjanak csak a kulcsos működésre való átállással lehet kizárni a nem fizetőket. A villanyóra és a gázóra kikötése viszont csak az áramszolgáltató, illetve a gázművek jogosultsága, arra a közös képviselet semmilyen formában nem jogosult. I ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n

19 Tartozások közzététele KÖZÖS költség A fenti témában nagyon sok kérdés érkezik a Társasházi Háztartás című szaklap szerkesztőségéhez. Az általános érvényű választ az alábbiakban közöljük. A tartozásokról minden évben a beszámoló közgyűlésre küldött anyagok mellékleteként kell a tulajdonostársakat értesíteni a társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 48. (1) bekezdése f) és g) pontjában meghatározottak szerint: f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését a tulajdonostársak nevének feltüntetésével, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban, továbbá g) a rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegét költségnemenként és tulajdonostársanként a közös költség megosztásának a szervezeti működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban. Nincs lehetőség arra, hogy a táblázatot kifüggesszük a lépcsőházban vagy egyéb közös tulajdonú helyiségben, ahol idegenek is járnak, mivel akkor személyiségi jog sértése miatt az érintett tulajdonos eljárást kezdeményezhet. Útmutatás A tulajdonosoknak megküldött táblázat viszont nem sért semmilyen jogszabályt, hiszen a tulajdonostársaknak joguk van azt megismerni, hogy ki, és mekkora összeggel tartozik. (A beszámoló mellékleteként elkészített táblázat a tulajdonos levélládájába tehető, illetve postán küldhető meg.) Viszont a közös képviselő sem hivatkozhat arra, hogy a tartozásokról nem küldi ki a táblázatot a beszámoló közgyűlésre, mondván hogy az nem tartozik másra, mivel törvényi kötelezettségként kötelező annak teljesítése. Tartozik, de más ügyben pert nyert 2011 novemberében vettük át egy társasháznak a közös képviseletét. A társasház egyik tulajdonosának már évek óta (2007-től) bírósági eljárások sora volt elindítva a közgyűlési határozatok megsemmisítése miatt. Most kimondta a bíróság, hogy ezek a határozatok érvénytelenek. Igen ám, de ezekben a határozatokban hagyták jóvá az elszámolt költségeket, a következő időszakra előírt kötelezettségeket stb. Közgyűlés elé terjesztettem az általunk átszámolt és kijavított költségvetéseket, de az a tulajdonos, aki a peres eljárások kezdeményezője és nyertese volt, azt mondja, hogy nem lehet ennyi évre visszamenőleg elfogadtatni a költségvetéseket. Ennek a tulajdonosnak viszont hátraléka áll fenn, hiszen ő saját magának kiszámolta, hogy mennyi lenne a közös költsége, így jelentősen kevesebb befizetést teljesített, mint az előírás volt. Lehet-e visszamenőleg a költségvetéseket elfogadni (a zárszámadást és a terveket)? Ha nem, akkor hogy számolhatok el a tartozó tulajdonosossal, illetve mi alapján indíthatok ellene fizetési meghagyást? A bírósági ítéletre hivatkozással el kell készíteni a hibás beszámolók kijavítását, és a közgyűlés napirendjére tűzve ismételten meg kell szavazni azokat a határozatokat, amelyek a társasház működése szempontjából szükségesek, illetve az eltelt időszak alatt már teljesültek (pl. beruházások, karbantartások stb.). A módosítás alapján ki kell számolni minden tulajdonosra a közös költség mértékét, természetesen a pereskedő tulajdonos részére is. Ezt követően haladékot pl. két hónap kell adni mindenkinek, hogy az átszámolások miatt esetlegesen szükséges hátralékát fizesse be. A türelmi idő lejártát követően viszont meg kell indítani a hátralékok rendezése ügyében elfogadott eljárásokat fizetési felszólítás, fizetési meghagyás, végrehajtás stb. minden tulajdonossal, így a pereskedő tulajdonostárssal szemben is. A fizetési meghagyás benyújtásának nem akadálya, hogy esetleg a másik félnek is van követelése, mert lehetősége van ha polgári peres eljárássá alakul át viszontkeresetben azt érvényesíteni. K é r d é s e k, v á l a s z o k, b í r ó s á g i í t é l e t e k t á r s a s h á z i ü gy e k b e n I 1

20 Tetőtéri lakás alapterülete Közös költség megállapításánál van nézeteltérés az egyik tulajdonossal, mert az alapító okirat szerinti tulajdoni hányadhoz van rendelve, ami 5 m 2. Mivel tetőtéri lakásról van szó, a hasznos alapterület 78 m 2. Melyik szerint kell a tulajdonosnak fizetni a közös költséget? (Több tetőtéri lakás is van a társasházban, azoknál nem jelentkezik ilyen nagy különbség.) Egyértelműen az alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányad szerint kell a közös költséget fizetni. Ha nézeteltérés van a tulajdonosok között, akkor dönthetnek arról, hogy az alapító okiratot módosítják, de ehhez 100%-os egyetértés, valamint műszaki felmérés és ügyvédi ellenjegyzés szükséges. Ennek a költsége akár több százezer forint is lehet, ezért mérlegelni kellene, hogy a közös költség bevételének változása hogyan aránylik az alapító okirat módosításának költségéhez. Téves informálás 2005-ben amikor megvettük a társasházban a lakásunkat azt mondták, hogy mindenkinek egy szavazata van, és mindenki azonos összegű közös költséget fizet áprilisban érkezett egy új közös képviselő, aki az első közgyűlésen jelezte, hogy csak a tulajdoni hányad szerint szavazhatunk. Így elvesztettük az egységes szavazati lehetőségünket, viszont a fizetni valókat továbbra is azonos összegben fizettük akinek 2500 tulajdoni hányada van ugyanannyit, mint akinek 800 tulajdoni hányada van. Nem hívta fel a figyelmünket, hogy SZMSZ kell az eltérő fizetéshez. (Nincs SZMSZ, csak alapító okirat.) A 2013 januárjában megtartott közgyűlésre a közös képviselő egy előre megírt jegyzőkönyvet hozott, ebbe írta be a szavazatokat, az én szavazatomat a tartózkodott -hoz írta, pedig nem -mel szavaztam. Később ezt jeleztem neki, de nem került javításra, mondván: az eredmény szempontjából úgysem számít. Kiszámoltam, hogy a lakásunkra eső rész tulajdoni hányad szerint mennyi, és ezt az összeget fizetem minden hónapban (nem annyit, amennyit a közgyűlés elfogadott). 1.: Hibát követtem el, hogy így teszek? 2.: Milyen módon érhetném el, hogy mindenki a tulajdoni hányad arányában fizessen? 3.: Ha az elfogadott közös költséget fizetném, akkor az 35%-kal több lenne, mint ha a tulajdoni hányad szerint számolnánk. Mi a teendő, hogyan járjak el? 1.: Ha nincs SZMSZ, akkor mindenkinek a tulajdoni hányad szerint kell a közös költséget fizetni, tehát nem követ el hibát. 2.: Hivatkozni kell a társasházakról szóló évi CXXXIII. törvény 24. -ára 24. (1) / Lásd még: 58. (3)./ A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. (2) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni: a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját, b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és a megfizetés szabályait, c) a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá ha a felszólítás eredménytelen - a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait, d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembevételével a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait. 3.: A korábbi befizetéseknél arra kell figyelni, hogy akkor mindenki egyformán fizetett, vagyis megosztás egyáltalán nem történt. A Ptk. szabályai szerint visszamenőleges 5 évre lehet az elszámolást számon kérni, illetve kártérítésként visszaigényelni. Ha erre a közös képviselet nem lesz hajlandó és bizonyos szempontból joggal, akkor csak polgári perben lehet azt követelni. I ó t a a t á r s a s h á z a k s z o l g á l a t á b a n