MAGYARORSZÁG INGATLANPIACI JELENTÉS. Accelerating success.

Átírás

1 MAGYARORSZÁG INGATLANPIACI JELENTÉS 2012 Accelerating success.

2 2012 INGATLANPIACI JELENTÉS MAGYARORSZÁG TARTALOMJEGYZÉK Vezetői összefoglaló 3 Gazdasági áttekintés 4 Befektetési piac 6 Irodapiac 7 Ipari ingatlanpiac 9 Kiskereskedelmi piac 11 Hotelpiac 13 Alapvető mutatók definíciói 14

3 INGATLANPIACI JELENTÉS 2012 MAGYARORSZÁG VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ Vezetői összefoglaló Kedves Kollégák és Barátok! 2011 immáron mögöttünk van, és micsoda egy év volt! A német gazdaság erőteljes fellendülésének köszönhetően nőtt a magyarországi ipari termelés ez volt az érem pozitív oldala. A belső piac volt az, ami inkább fejfájást okozott, mivel csökkent a lakosság fogyasztása, az emberek a magas törlesztőrészletektől szenvedtek, valamint mind a cégek, mind az állam leépítéseket hajtott végre. Az új kormány szokatlan politikai intézkedései nem tudták megadni a gazdaságnak a szükséges lökést, ez később az év során az egyik oka lett annak, hogy a nemzetközi közösség kezdte elveszíteni a bizalmát Magyarország iránt. GAZDASÁGI MUTATÓK GDP MUNKANÉLKÜLISÉG BÉRSZÍNVONAL INFLÁCIÓ BEFEKTETÉSEK IRODAPIACI BÉRLETI DÍJAK IPARI INGATLAN BÉRLETI DÍJAK KISKERESKEDELMI BÉRLETI DÍJAK HOZAMOK 2012* Mindennek ellenére cégünk jól teljesített, a második félév pedig kimondottan erős lett. Két nagyobb befektetési ügyletben vettünk részt, egy m²-es irodabérleti tranzakcióban, valamint jelentős mennyiségű szerződéskötésben működtünk közre a kiskereskedelmi és az ipari piacokon is. Az év során néhány régi Colliers-es kolléga úgy döntött máshol folytatja pályafutását, ami lehetővé tette, hogy fiatal munkatársak új szerepkörökbe kerüljenek szintén egy kihívásokkal teli év lesz: a bankrendszerünk alapjai repedeznek, és az üzleti világban is nagyon sok bizonytalanság tapasztalható. De ugyanakkor ez lehetőségeket is teremt számunka, így olyan új üzletágakat indítottunk, mint az ingatlankezelés vagy a környezetbarát ingatlan-tanácsadás, és folytatni fogjuk a munkát azzal a lelkesedéssel és energiával, amit megszokhattak tőlünk! Üdvözlettel, * AZ ELŐZŐ ÉVHEZ VISZONYÍTVA Tim Hulzebos Managing Director Colliers International Hungary 3 COLLIERS INTERNATIONAL

4 INGATLANPIACI JELENTÉS 2012 MAGYARORSZÁG GAZDASÁGI ÁTTEKINTÉS Gazdasági áttekintés ÖSSZEFOGLALÓ Főbb gazdasági mutatók 2011-ben % GDP-növekedés 1,4% Ipari termelés növekedése 5,4% Munkanélküliség 10,7% Infláció 3,7% Kiskereskedelmi forgalom növekedés 1,1% Forrás: Focus Economics, KSH, 2012 Látszólag úgy tűnhet, hogy Magyarországon stabil a gazdasági környezet, a magyar kormány, az IMF és az EU közötti vitás ügyek várhatóan nagy bizonytalanságot fognak okozni az év első hónapjai során. A magyar kormány már jelezte a szándékát, hogy módosítson az EU által kifogásolt törvényeken. A lakosság több mint 80 százaléka elégedetlen a dolgok jelenlegi állásával (valamint a kormány tevékenységével, forrás: Szonda Ipsos), és várakozásai szerint ez csak rosszabb lesz 2012-ben. Ez jelentősen leszűkíti a kormány politikai és gazdasági mozgásterét és szintén abba az irányba vezetheti, hogy minél előbb megegyezésre jusson az EU-IMF párossal. 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% FŐ GAZDASÁGI MUTATÓK Forrás: IMF, Focus Economics GDP változása, folyó árakon Infláció, éves átlag Munkanélküliségi ráta GAZDASÁG A legfontosabb gazdasági mutatók a pénzügyi válság kirobbanása óta többnyire stabilak maradtak. A munkanélküliség 10% fölé emelkedett 2011-ben, azonban a következő években ennek újbóli csökkenését várjuk. A költségvetési hiány csökkentése érdekében - mely az egykulcsos adó bevezetésével növekedett - a kormány a telekommunikációs, bank és kiskereskedelmi szektorokra egyszeri válságadókat vetett ki, hogy pótolja a kiesett adóbevételeket. A kormány a minimálbér megemelésére tett kísérletet, melynek során a magánvállalatokat is arra akarta ösztönözni hogy a nettó béreket úgy emeljék, hogy kompenzálják az egykulcsos adó negatív hatásait. Magyarország gazdasági növekedése továbbra is erősen függ a régióbeli partnereivel folytatott külkereskedelemtől, hiszen a GDP 75%-a exporttevékenységhez kapcsolódik re a export aránya a GDP-n belül várhatóan 82%-ra emelkedik, melyből 26%-os részarányt képvisel Németország ben euró alapon számítva az export és import az előző év azonos időszakához képest 12,8% és 11,4%-al nőtt, míg a külkereskedelmi mérleg milliárd forintos többletet mutatott, mely 2010 azonos időszakához képest 443 milliárd forinttal több. 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% -20,0% Üzleti mutatók A külföldi működőtőke-áramlás továbbra is pozitív tendenciát mutat, bár ez annak is betudható, hogy sok jelenlegi befektetés a két vagy három évvel ezelőtt meghozott döntések eredménye. Az csak idővel fog kiderülni, hogy hogyan fogják az egyszeri tehermegosztó többletadók befolyásolni a külföldiek befektetési elkötelezettségét Magyarország iránt. Ugyanakkor, az új társasági forma, a SZIT-ek bevezetése Magyarországon növelheti az ingatlan befektetéseket az országban. Az ingatlanok jelenlegi alacsony ára, mely az alacsony bérleti díj szinteknek és a magas hozamoknak köszönhető, Magyarországot vonzó befektetési célponttá teszi. GDP változása, folyó árakon Ipari termelés éves változása Kereskedelmi forgalom éves változása Forrás: Focus Economics 4 COLLIERS INTERNATIONAL

5 INGATLANPIACI JELENTÉS 2012 MAGYARORSZÁG GAZDASÁGI ÁTTEKINTÉS Gazdasági áttekintés KILÁTÁSOK FŐBB ÁRFOLYAMOK (HAVI ÁTLAG) A kormány lépéseinek fő oka látszólag az, hogy megfeleljen az EU a költségvetési hiány és az államadósság kordában tartására vonatkozó direktíváinak. A kormány expanzionista stratégiája és vonakodása attól, hogy strukturális reformokat hajtson végre a kiadási oldalon, ahhoz vezetett, hogy általa unortodox -nak nevezett intézkedéseket hajtson végre, melyek közül az egyik legvitatottabb a magánnyugdíjpénztári vagyon de facto államosítása volt. Ez a bankadó és a deviza alapú hitelek előtörlesztésének bevezetésével együtt növelte a bizonytalanságot és az ország leminősítéséhez vezetett az összes jelentős hitelminősítő által, a befektetésre nem ajánlott kategóriába. Az egyik legerősebb kockázati tényező a forint árfolyama lesz 2012-ben, hiszen várhatóan folytatódik a forint leértékelődése mind az euróval, mind a dollárral szemben. Ez jelentősen befolyásolja majd a Magyarországon jelen lévő külföldi befektetők konszolidált mérlegadatait és közzétett eredményeit. Euró Svájci Frank (CHF) Forrás: Magyar Nemzeti Bank, 2012 Dollár (USD) Így bár nehéz megjósolni, hogy merre fog tartani a magyar gazdaság rövidtávon, az egyetlen bizonyosság, hogy Magyarország csakúgy, mint más régiós országok, például Lengyelország vagy Csehország, nem fog rövid- vagy középtávon csatlakozni az Euró zónához. 5 COLLIERS INTERNATIONAL

6 INGATLANPIACI JELENTÉS 2012 MAGYARORSZÁG BEFEKTETÉSI PIAC Befektetési piac Főbb befektetési piaci mutatók 2011-ben Befektetési forgalom 650 millió Presztízs iroda hozama 7,50% Presztízs üzlet hozama 7,50% Presztízs ipari ingatlan hozama 9,00% BEFEKTETÉSEK ÖSSZÉRTÉKE Millió ÁTTEKINTÉS A befektetési tranzakciók összértéke a magyar ingatlanpiacon 650 millió körül volt 2011-ben, ami jelentős növekedés 2010-hez képest, amikor a nyílt piaci befektetési tranzakciók értéke kevesebb, mint 200 millió volt. Az összes befektetési volumenen belül az első félévben viszonylag sok tranzakció történt, bár átlagosan alacsonyabb értékben. Az év végén pedig két piacmozgató hatású ügylet is volt, melyek jelentősen hozzájárultak a magas éves tranzakciós értékhez. Az ügyletek jelentős része nemzetközi, illetve regionális tranzakciók keretében történt, mint például az Europolis CA Immo ügylet (127 millió ) vagy a budapesti Intercontinental Hotel (kb. 50 millió ) eladása. Ezen kívül egy másik prémium hotel, a Four Seasons Gresham Palace is gazdát cserélt. A Colliers adatai szerint az év második felében négy meghatározó ügyletre került sor: egy OBI áruház eladása Budapesten (15 millió ), a Raiffeisen háttérműveleti központja (27 millió ), valamint két meghatározó jelentőségű irodaépület értékesítése 2011 utolsó heteiben, melyek során az amerikai székhelyű Heitman European Property Partners az Avivától, valamint a TriGranittól vásárolt meg egy iroda-portfoliót két külön ügyletben, melyek értéke egyenként meghaladta a 100 millió -t. A hozamok tekintetében nem volt jelentős változás az elmúlt időszakban, és nem várható gyors javulás sem. Általánosságban elmondható, hogy a jó minőségű irodaés kiskereskedelmi ingatlanokra továbbra is 7,5 8% körül van befektetői érdeklődés, míg az elméleti legjobb ipari ingatlan hozamok 9 9,5% körül vannak. 10% 9% 8% 7% 6% 5% A LEGJOBB NETTÓ HOZAMOK Ugyanakkor, finanszírozást szerezni továbbra is nehéz és még mindig ez a kulcsa a tranzakciók létrejöttének. A bankok csak a legjobb termékek és a már bizonyított tapasztalattal rendelkező vevők esetében hajlandóak hitelt nyújtani, és akkor sem a korábbi évek fedezettségi szintjei mellett. Ez várhatóan nem fog változni addig, amíg a gazdasági kilátások nem javulnak. KILÁTÁSOK Az idei év elején a piac várhatóan nehezen indul majd be, mivel a piaci szereplők előreláthatólag inkább kivárnak addig, amíg az EU-IMF készenléti hitel tárgyalások lezárulnak. Azonban, amint ez megtörténik, az várhatóan pozitívan fog hatni a Magyarország iránti befektetői bizalomra, és növekedni fog az érdeklődés az ország iránt az idei év során. Irodák Ipari ingatlanok Kereskedelmi A befektetői bizalom erősödéséhez hozzájárul a két tavaly év végi Heitman ügylet is, amelyek azt jelzik, hogy a nagy intézményi szereplők hajlandóak befektetni Magyarországon, bíznak az ország hosszabb távú potenciáljában, és egy kifizetődő befektetési célpontnak tekintik az országot. A BEFEKTETÉSEK MEGOSZLÁSA SZEGMENSENKÉNT A bankok továbbra is jelen vannak a piacon, mint tulajdonosok, de még mindig a stratégiájuk kidolgozásával vannak elfoglalva és arra koncentrálnak, hogy kezeljék és működtessék az ingatlanjaikat. Mindazonáltal elképzelhetőnek tartjuk, hogy az idén egyre inkább motiváltak lesznek, hogy megjelenjenek eladóként is a piacon. 9% 18% 18% KERESKEDELEM IRODA Összességében elmondható, hogy a befektetők továbbra is óvatosak maradnak a közeljövőben és a finanszírozás nehéz elérhetősége okozza majd a piacon a legtöbb fejfájást. 55% IPARI INGATLANOK HOTEL 6 COLLIERS INTERNATIONAL

7 ezer INGATLANPIACI JELENTÉS 2012 MAGYARORSZÁG IRODAPIAC Irodapiac ÁTTEKINTÉS Főbb irodapiaci mutatók 2011-ben Teljes állomány* 2,6 millió m² Összes szerződéskötés* m² Kihasználatlansági ráta* 23,4% Átadások* m² * Az összes érték a bérirodapiacra vonatkozik. A magyar irodapiac erős évet zárt 2011-ben, miután a bérbeadási aktivitás jelentősen nőtt 2010-hez képest és rekordszintet ért el. A piaci felszívás növekedésével és ezzel párhuzamosan a kihasználatlanság csökkenésével a bérleti díjak kis mértékben emelkedtek. A teljes modern irodaállomány m²-el nőtt a tavalyi évben, melyben szerepel a K&H Bank mint tulajdonos által használt Millennium Tower K épülete. A teljes piaci állomány így 3,16 millió m² volt az év végén. A teljes spekulatív irodaállomány mérete pedig 2,59 millió m² volt, amelyet az Officium, a Laurus irodaház, valamint a Millennium H épülete növelt. Ezer m² "A" KATEGÓRIÁS BÉRIRODA ÁLLOMÁNY, PIACI ELSZÍVÁS ÉS KIHASZNÁLATLANSÁG 30% 25% 2011-ben az összes éves irodapiaci bérleti tranzakció elérte a közel m²-t, amely jelentősen meghaladja a 2010-ben regisztrált adatot, és a legmagasabb mért érték a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumának (BIEF) alapítása óta. A tranzakciók összetételét tekintve az új bérbeadások és a hosszabbítások aránya megegyezett, együttesen elérték a közel 80%-ot. Míg a bővülések összege m², az előbérleti szerződéseké pedig m² volt mindkettő nagyon pozitív jel a piac számára % 15% 10% 5% Az újratárgyalások nagy szerepet játszottak a bérbeadásokon belül, és az adatok azt mutatják, hogy az m² feletti irodaigényű nagy cégek 80%-a még mindig inkább a maradás mellett dönt és meghosszabbítja szerződését. Mindeközben az m² alatti bérlők az esetek háromnegyedében a költözést választották. A tulajdonosok azonban már nem adnak olyan könnyen kedvezményeket, és általában csak akkor biztosítanak kedvezőbb feltételeket, ha a szerződés még a válság előtt köttetett. 0 "A" kategóriás bériroda állomány Piaci elszívás Kihasználatlansági ráta Forrás: BRF / Colliers International * Becslés 0% 2011-ben a nettó piaci felszívás pozitív értéket ért el, aminek a következtében a kihasználatlansági ráta a spekulatív irodaállomány tekintetében 23,4%-ra csökkent a 2010-es 24,7%-ról. A teljes piaci kihasználatlansági ráta, melyben szerepelnek a tulajdonos által használt ingatlanok is, 19,2%-ra esett, az előző éves 20,5%-ról. Miközben az A kategóriás épületeknél csökkent a kihasználatlanság, a B kategóriában növekedésnek indult, mivel sok bérlő kihasználja a kedvező piaci körülményeket és a jobb műszaki feltételekkel rendelkező irodaházakba költöznek. 100% 80% 60% 40% 20% 0% TRANZAKCIÓK ELOSZLÁSA 2011 Fejlesztői fronton némi aktivitás figyelhető meg, ugyanis két várva várt Váci úti projekt a Váci Greens és a Green House építkezése elindult a tavalyi évben. Ez a budapesti alpiac továbbra is vonzó és sikeres a piaci szereplők körében, amit az is jelez, hogy jelenleg is mintegy 20 projekt vár a kezdésre. Ez egyúttal azt is jelenti, hogy folyamatosan csökken a még szabad bérbeadható irodaterület. A bérleti díjak kismértékben növekedtek a 2010-es évhez képest: jelenleg az átlagos kínálati bérleti díj az A kategóriás irodaterületekre 13 /m²/hó körül van, az előző évi 12 -hoz képest. A környezettudatosság egyre fontosabb a bérlők számára, e tekintetben érdemes kiemelni a shared service centereket (SSC-k). Szinte már piaci igénnyé vált, hogy egy irodaház LEED vagy BREEAM besorolással rendelkezzen. Erre a piaci igényre reagálva, a fejlesztők is arra törekednek, hogy magas fokozatú zöld tanúsítványokat szerezzenek be. A Colliers is nyújt szolgáltatásokat ezen a téren, tanácsadást kínál fejlesztőknek, valamint bérlőknek, mint például a Citibank esetében. Szerződés hosszabbítás Új terület bérlése Forrás: BRF / Colliers International A banki finanszírozás megléte továbbra is kulcsfontosságú a fejlesztők számára egyegy projekt elindításához, és ez legtöbbször azon múlik, hogy a fejlesztés rendelkezike elegendő előbérleti szerződéssel. Jelenleg mintegy 60 projekt vár Budapesten arra, hogy egy nagyobb, m² körüli előbérleti szerződést kössön ahhoz, hogy legyen esélye finanszírozást kapni és így a projektet elindítani. 7 COLLIERS INTERNATIONAL

8 INGATLANPIACI JELENTÉS 2012 MAGYARORSZÁG IRODAPIAC Irodapiac KILÁTÁSOK FŐBB TRANZAKCIÓK BÉRLŐ MÉRET (m²) ÉPÜLET Bizalmas SBBP Deloitte Park Atrium L Oreal Óbuda Gate Koreai Kulturális Központ TRANZAKCIÓK TÍPUSA 2011 MOMentum Offices A Colliers várakozása szerint 2012-ben is erős lesz a keresleti oldal az irodapiacon, a bérbeadások száma várhatóan a 2011-es szint körül alakulhat. A bérbeadások összetétele is nagyjából a tavalyi évhez hasonlóan alakulhat, talán az előbérletek aránya növekedhet kissé. Jelenleg csak nagyon kevés spekulatív irodafejlesztés van építés alatt, és jelen állás szerint csak a már említett Green House ( m²) és Váci Greens ( m²) az, amelyek biztosan a piacra kerülnek belátható időn belül. Az előbbi átadása 2012 végére várható, míg az utóbbit 2013 elején adhatják át. Mivel az új átadások száma rendkívül kevés lesz idén, a piaci felszívás várhatóan növekedni fog, melynek következtében a kihasználatlanság is lassan, de biztosan tovább csökkenhet majd. Mivel a bankok várhatóan továbbra is magas előbérleti arányhoz kötik majd a finanszírozást, ez várhatóan ki fog hatni a piacra egészen ig, ami viszont egyúttal azt is jelenti, hogy addig tovább csökkenhet a kihasználatlanság a piacon. 6% 39% ÚJ BÉRLÉSEK BŐVÜLÉSEK Ezt bizonyítja, hogy a Futureal korábban már bejelentette, hogy egy új irodaház fejlesztésébe kezd, amire már aláírt előbérleti szerződést kötött a KPMG-vel m²re, amivel a cég az épület közel felét fogja elfoglalni. A fejlesztés átadását 2014 második negyedévére tervezik. 39% 16% SZERZŐDÉS HOSSZABBÍTÁSOK ELŐ-SZERZŐDÉSEK Egy másik, szintén 2014-re tervezett projekt a PricewaterhouseCoopers új székháza, melyet a Horizon Development fejleszt majd a Nyugati tér közelében. A bérleti díjak is kis mértékben tovább emelkedhetnek 2012-ben, ahogyan folytatódik a piac lassú, de fokozatos javulása. Forrás: BRF A magyarországi bérleti díjak és bérköltségek kifejezetten olcsónak számítanak európai viszonylatban, és továbbra is vonzóak lehetnek SSC-k számára. A Colliers várakozásai szerint több, már a piacon lévő ilyen szereplő bővítheti irodaterületét az idei évben, míg új bérlők megjelenésére is számítunk. 8 COLLIERS INTERNATIONAL

9 INGATLANPIACI JELENTÉS 2012 MAGYARORSZÁG IPARI INGATLANPIAC Ipari ingatlanpiac Főbb ipari ingatlanpiaci mutatók 2011-ben Teljes állomány 1,807 millió m² Kihasználatlanság 20,9% A+ kategóriás bérleti díj, városi logisztika A kategóriás bérleti díj, big box 5 /m²/hó 3,8 /m²/hó ÁTTEKINTÉS A Budapesti ipari ingatlanok piaca a várakozásoknak megfelelően teljesített 2011-ben, viszonylag visszafogott szinten, de stabil és kiegyensúlyozott működés jellemezte. Mind a kereslet-kínálat, mind a bérleti díjak aránylag stabilak voltak az év során, az év vége felé pedig enyhe javulás volt megfigyelhető. A Colliers előrejelzésének megfelelően a spekulatív fejlesztések száma jelentősen csökkent 2011-ben, míg a kereslet nagyjából megegyezett az előző évi szintekkel. Millió m 2 2,0 1,5 1,0 IPARI INGATLANÁLLOMÁNY VÁLTOZÁSA A piaci jelentésben felhasznált adatokat illetően megjegyezzük, hogy azok jelentős részben a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) számaira támaszkodnak. KÍNÁLAT A tavalyi év során a kínálat gyakorlatilag változatlan maradt, csak egy m²-es új épület került átadásra a második félévben, melyet előbérleti konstrukcióban építettek meg. Ezzel együtt a Budapest és környékén bérletre szánt ipari ingatlanok állománya 1,807 millió m²-t tett ki 2011 végén. Az állomány mintegy 90%-a big box típusú raktár, és a városi logisztikai projektek teszik ki a maradék 10%-ot. 0,5 0,0 *a 2010 és 2011 közötti állományváltozás a BRF adatokkal való harmonizáció következménye A fejlesztők továbbra is passzívan állnak a piachoz, és azon az állásponton vannak, hogy nem kezdenek bele új fejlesztésbe, ameddig jelentős üres területek állnak rendelkezésre. Ugyanakkor van elegendő szabad telek kapacitásuk, így ha van kereslet, gyorsan tudnak reagálni a piaci folyamatokra és viszonylag gyorsan fel tudnak építeni új épületeket. KERESLET Ezer m AZ ÚJ SZERZŐDÉSEK ÖSSZÉRTÉKE (ÚJ, TERÜLET NÖVELÉS ÉS ELŐSZERZŐDÉS) A bérbeadások tekintetében aktív kereslet mutatkozott az ipari ingatlanpiacon ben, összesen nagyságrendileg m² új bérleti tranzakció jött létre (bár a Colliers véleménye szerint ebből m² nem feltétlenül tekinthető valós új piaci tranzakciónak), ami nagyjából összhangban van a 2010-es év számaival. A meglévő bérlők bővülése ebből m² volt, ami az összes új szerződés nagyjából egyharmadának felel meg, míg az előbérleti szerződések összesen közel m²-t tettek ki. A nagyméretű bérleti tranzakciók továbbra is hiányoznak a piacról, mivel a logisztikai cégek nem voltak aktív szereplői a piacnak, így csak kevés m² feletti bérleti tranzakció jött létre. Ugyanakkor pozitív jel, hogy 2010-hez képest növekedett a m² közötti bérleti ügyletek száma, így a Colliers tapasztalata szerint az átlagos tranzakcióméret is kicsit növekedett * *a 2010 és 2011 közötti különbség részben a BRF adatokkal való harmonizáció eredménye A korábbi évekhez hasonlóan a tavalyi évben is jelentős számú újratárgyalás, illetve szerződéshosszabbítás volt. Számításaink szerint ezen tranzakciók értéke elérte a közel m²-t 2011-ben. Ez továbbra is meghatározó része a piacnak, azonban az új szerződések volumene már majdnem megközelítette ezt a szintet, amely előrelépést jelent a korábbi évekhez képest, amikor is az újratárgyalások kétszeresen vagy akár háromszorosan is meghaladták az új szerződések mértékét Összességében elmondhatjuk, hogy a bérleti piac erős aktivitást mutat. Számos cég nézelődik az ingatlanpiacon, keresi a lehetőségeket, azonban továbbra is inkább az óvatosság jellemző rájuk, s ebből adódóan a kereslet egy része továbbra sem realizálódik. 9 COLLIERS INTERNATIONAL

10 INGATLANPIACI JELENTÉS 2012 MAGYARORSZÁG IPARI INGATLANPIAC Ipari ingatlanpiac Ezer m A KIHASZNÁLATLAN TERÜLET ÉS A KIHASZNÁLATLANSÁGI RÁTA VÁLTOZÁSA 25% 20% 15% 10% 5% 0% ÜRESEDÉS Az új bérleti tranzakciók és a bővülések mellett bizonyos mennyiségű ipari terület is felszabadult a tavalyi év során, így a nettó piaci felszívás enyhén negatív volt (mínusz m²). Az üresedési ráta kissé csökkent a 2011 féléves értékhez képest, a június végi 21,8%-ról 20,9%-ra csökkent 2011 évvégére. Ezen belül a bérbeadottság a logisztikai parkokban magasabb értéket mutatott (79,8%), mint a városi logisztika kategóriába tartozó állomány esetében (72,5%). Az üres területek továbbra is igen szétszórtan helyezkednek el Budapesten és környékén. Míg m² között viszonylag könnyen lehet bérbeadó területet találni, addig m² és főleg m² fölötti egybefüggő területből csak kevés helyszín közül lehet választani. BÉRLETI DÍJAK, TRANZAKCIÓK Kihasználatlan terület Kihaszálatlansági ráta *a 2010 és 2011 közötti különbség részben a BRF adatokkal való harmonizáció következménye A bérleti díjak nem mutattak számottevő változást 2011-ben, így a nagyobb alapterületű, big box raktárbérlemények nettó kínálati bérleti díjai stabilak maradtak, általában 3,2 3,8 /m²/hó között mozogtak, míg a városi logisztikai raktárak tekintetében 5 /m² /hó körül alakultak. Néhány projekt esetében azonban az árazás mintha már kicsi emelkedést is mutatott volna, és előfordul, hogy a tulajdonosok már kevésbé mutatkoznak rugalmasnak a szerződési feltételeket illetően. Az ipari ingatlanok és telkek értékesítési piacán változatlanul az inaktivitás volt jellemző 2011-ben. Továbbra is van némi érdeklődés a kisebb méretű telkekre és jó minőségű kisebb telephelyekre, raktárakra, de a nagyobb fejlesztési területekre vagy ingatlanokra továbbra sincs jelentős kereslet. Élénkülni látszik az érdeklődés a vidéki vagy logisztikai parkon belüli gyártócsarnokok iránt is. KILÁTÁSOK 2012-ben várakozásunk szerint tovább folytatódnak a tavalyi év tendenciái különösebb változás nélkül, azaz a piac viszonylagos stabilitást fog mutatni, visszafogott szintű tranzakciós aktivitás mellett. Jelenleg nincsen jelentős új spekulatív fejlesztés előkészítés alatt, és várhatóan a bérbeadások volumene sem haladja majd meg jelentősen a tavalyi év szintjét. Ugyanakkor folytatódhat az üresedési ráta lassú csökkenése a 20%-os szint felé. Makrogazdasági szinten erős befolyásoló tényező lehet a kormány, az EU és az IMF között zajló tárgyalások eredménye, mivel a nagyobb méretű, új tranzakciók esetében már most is érezhető az országgal kapcsolatos bizonytalanság hatása. A tárgyalások sikeres lezárása segítene helyreállítani a piac iránti bizalmat és támogatást adna az ipari ingatlanok piacának is, valamint a fogyasztás növekedése szintén pozitívan hatna az FMCG szektorra, amely jelentős szereplő az ingatlan piacon. 10 COLLIERS INTERNATIONAL

11 INGATLANPIACI JELENTÉS 2012 MAGYARORSZÁG KISKERESKEDELMI PIAC Kiskereskedelmi piac Főbb kiskereskedelmi mutatók 2011-ben Teljes bevásárlóközpont állomány Presztízs bevásárlóközpont bérleti díj Presztízs High Street bérleti díj m² 63 /m²/hó 100 /m²/hó A KERESKEDELMI TERÜLETEK ÁLLOMÁNYÁNAK VÁLTOZÁSA Millió m 2 1,5 1,0 0,5 0,0 /m²/hó Specializálódott bevásárló központok területe Tradícionális bevásárló központok területe BÉRLETI DÍJAK Legmagasabb bevásárló utcai bérleti díj Legmagasabb bevásárló központi bérleti díj ÁTTEKINTÉS A magyarországi kiskereskedelmi piac gyakorlatilag stagnált 2011-ben, s bár nem romlott tovább az előző évek szintjéhez képest, nem is mutatta a kilábalás jelét sem. A piac mérete nem bővült, azonban a piaci szereplők száma nőtt, aminek eredményeként a kereskedők számára kisebb szeletek jutottak ugyanabból a lakossági fogyasztási tortából első néhány hónapjában mivel a megegyezés a nemzetközi szervezetekkel egy készenléti hitelről március-áprilisra várható valószínűleg bizonytalanság fog uralkodni. Ez nyomást gyakorol a bérleti díjakra, ami azok csökkenéséhez vezethet. Egy sikeres megegyezés pozitívan befolyásolná a várakozásokat és a befektetői bizalmat az elkövetkező néhány évre vonatkozóan, ami a magyar piacra való belépésre ösztönözheti a beruházókat és a kereskedőket. Továbbá pozitív hatása lesz a forint árfolyamra is, amelynek a gyengülését erősen megérezték a piac szereplői. KERESLET ÉS KÍNÁLAT A belföldi kereslet érzékelhetően nem változott a 2011-es év során. A statisztikai adatok stagnálást mutatnak a kiskereskedelmi forgalomban a január és november között eltelt 11 hónapra az előző év azonos időszakához képest. A decemberi adatok azonban, amelyek majd tartalmazzák az év végi ünnepi költekezést is, még javíthatnak az éves adatokon. A KSH adatai szerint a kiskereskedelmi forgalom volumene minimális 0,1%-kal nőtt január és november között az előző év azonos időszakához képest. Ez az adat ugyanakkor tartalmazza az üzemanyag-értékesítés jelentős visszaesését is, miközben például a ruházat és cipőáruk forgalma is 4%-kal csökkent. Azonban más termékcsoportok esetében erős növekedés figyelhető meg, mint például a kozmetikumok (+10%) vagy a könyvek és újságok (+5,3%) kereskedelmében ben alig néhány nagyobb kiskereskedelmi központ nyitotta meg kapuit: ilyen volt az m²-es Europeum a Blaha Lujza téren, a hármas metró kőbányai végállomásánál található KÖKI Terminál ( m²) és az Árkád Szeged ( m²). Az idei év első heteiben tapasztalható inaktivitás után a kereskedők érdeklődése a piac iránt kezd újra élénkülni. Azonban ez a magatartás is azt mutatja, hogy mennyire érzékenyen érinti a nemzetközi márkákat a negatív országimázs és a pesszimista piaci kilátások. Ugyanakkor néhány márka a jelen helyzetben lehetőséget lát arra, hogy belépjen a magyar piacra vagy akár tovább erősítse piaci szerepét a jövőbeni kilátások figyelembe vételével, amikor is várhatóan az országkockázat csökkenésnek, a belföldi fogyasztás pedig növekedésnek indul majd. Mindazonáltal a piaci körülmények előreláthatólag 2012-ben is nehezek lesznek, a belföldi fogyasztásban pedig nem várható növekedés 2013 előtt. Néhány, különösen a helyi partnercégek által képviselt márka valószínűleg bezárhatja boltjait vagy kivonulhat az országból ben olyan márkanevek távoztak, mint például az ElectroWorld, a Jeans Club, a Schlecker vagy a Nordsee. Ugyanakkor több új márka is megjelent a piacon, kihasználva az alacsony bérleti díjakat. Ezek abban reménykednek, hogy így jó pozícióba kerülnek, amikor a piac végül fellendülésnek indul. A tavalyi évben olyan új divatmárkák jelentek meg, mint a Debenhams, a Max Mara, a French Connection, a Hard Rock Café vagy a Digidog. Mindemellett mások, úgymint a Müller, a Starbucks, a H+M és az Inditex Group különböző márkái folytatták a terjeszkedést a hazai piacon. Az újonnan átadott bevásárlóközpontok a vártnál jobban teljesítettek az első néhány hónap eredményei alapján. A KÖKI jelentős forgalmat bonyolít, és néhány jó ár-érték arányú bolt kitűnő bevételt generál, bár ugyanakkor van sok üresen álló üzlethelyiség is. A szegedi Árkád bevásárlóközpont összességében sikertörténetnek számít, egy olyan projekt, ami jó helyszínen nyílt és új márkákat vonzott a városba, aminek köszönhetően kiemelkedő volt a forgalma a megnyitás utáni első pár hónapban. Az ORCO emblematikus Váci1 projektjében három, az utcáról nyíló egység a közelmúltban megnyitotta kapuit (Hard Rock Café, Szamos Marcipán, Tatuum), de a további belső üzlethelyiségek megnyitását elhalasztották, mivel a fejlesztő koncepcióváltás mellett döntött. Jelen állás szerint a bevásárlóközpont egy része 2012 őszén fog megnyílni, míg egy különleges turisztikai attrakció ami az egész negyedik emeletet foglalja majd el várhatóan csak 2013-ban kerül átadásra. 11 COLLIERS INTERNATIONAL

12 INGATLANPIACI JELENTÉS 2012 MAGYARORSZÁG KISKERESKEDELMI PIAC Kiskereskedelmi piac KERESLET ÉS KÍNÁLAT (FOLYT.) GRAND FASHION OUTLET Budapest domináns bevásárló utcái a Váci utca és az Andrássy út továbbra is népszerűek a kereskedők, különösen a luxusmárkák körében, és ezek a helyszínek egyre növekvő forgalmat bonyolítanak. Több új márka is, mint a Sinequanone, a BOGGI, a Hublot, a Pandora, a beeline vagy a Replay nyitott új üzleteket 2011-ben, és még több várható 2012 elején. Az Il Bacio di Stile, egy több mint m²-es, luxusmárkákat felvonultató áruház az Andrássy úton, várhatóan 2013-ban fog megnyílni. Egy új tényező is megjelent, ami várhatóan hatással lesz a kínálatra, az úgynevezett plázastop törvény, aminek értelmében minden 300 m²-nél nagyobb új kiskereskedelmi fejlesztést egy központi, a kereskedelemért, a környezetvédelemért és a vidékfejlesztésért felelős miniszterek részvételével működtetett bizottsággal kell jóváhagyatni. Ez nem feltétlenül befolyásolja majd negatívan a szektort, amennyiben profi szakemberek ülnek a testületben. Ugyanakkor valószínűleg lassítani fogja az olyan diszkontáruházak, mint a Lidl vagy az Aldi korábbi években tapasztalható dinamikus terjeszkedését. BÉRLETI DÍJAK 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% KERESKEDELMI FORGALOM ÉS A GDP (VÁSÁRLÓERŐ PARITÁSON) Kereskedelmi forgalom (éves változás, %) GDP változás (vásárlóerő paritáson) Forrás: KSH, Focus Economics Általánosságban véve a bérleti díjak továbbra is alacsonyak maradtak, miután az elmúlt két évben 10 30%-kal estek vissza. Azonban a legjobb helyszíneknek már sikerült ezt stabilizálni vagy akár növekedést is elérni. Az egyik ilyen pozitív példa a MOM Park volt, amely sikeresen szerzett meg több új, magas színvonalú bérlőt, olyan bérleti díjakon, amelyek bizonyos esetekben jelentősen meghaladják azt, amit a korábbi bérlők fizettek. Hasonló pozitív példa még a Mammut és az Aréna Plaza. Várakozásaink szerint a Váci utcai, valamint a piacvezető bevásárlóközpontok bérleti díjai, amelyek az utóbbi öt évben nagyjából stabilak voltak, idén mérsékelten, mintegy 5 10%-kal csökkenhetnek. A forint árfolyam elmúlt időkben tapasztalható hektikus mozgása új fejlemény a piacon, amelynek erős hatása lett a bérleti tárgyalásokra. A magyar valuta ugyanis jelentősen gyengült a tavalyi év második felében, január első heteiben pedig rekord mélységre süllyedt az euróval szemben. Az ÁFA megemelése 25-ről 27%-ra szintén hatással lesz a piacra. A heves árfolyammozgásokra reagálva számos másodlagos lokációban lévő bérlő azt próbálja elérni, hogy a díjak forintban kerüljenek megállapításra és megfizetésre a korábbi euró helyett, vagy hogy legyen egy forint-euró árfolyam plafon a szerződésekben. KILÁTÁSOK A kiskereskedelmi forgalom alakulása 2012-ben nagyon bizonytalannak mutatkozik, számottevő emelkedés sem idén, sem jövőre nem várható még. Ha az általános gazdasági környezet mind Európában, mind Magyarországon javul, és a fogyasztói bizalom is növekedésnek indul, akkor némi pozitív irányú elmozdulásra van esély. Az idei év várhatóan vízválasztó lesz sok kereskedő számára, és többen közülük, akik eddig még úgy-ahogy fent bírták tartani a működésüket kénytelenek lesznek végül bezárni üzleteiket. A negatív nyomás várhatóan minden szegmensben erősödni fog, a veszteséges üzleteket pedig be fogják zárni, mivel néhány esetben még ez is jobban megéri, mint nyitva tartani gyengülő kereslet és csökkenő vásárlóerő közepette. Az üresedés főleg a vidéki bevásárlóközpontokban jelentkezhet problémaként. A fejlesztés alatt álló bevásárlóközpontok kínálata nagyon szűk, mivel a már említett Váci1-en kívül a fővárosban csak a WING által fejlesztett Hegyvidék Center egy kisméretű, m²-es kerületi központ Budán valamint a CSB Plaza egy III. kerületi többszintes, m²-es korábbi autópláza, mely szintén kerületi központ lesz egy koncepcióváltás során átadása várható. Kicsit előbbre tekintve, a budapesti Árkád bővítése m²-rel már fejlesztés alatt áll, az átadás 2013 tavaszára várható. A Futureal is dolgozik az Etele téri projektjének az előkészítésén, azonban ez várhatóan 2015 előtt nem fog elkészülni. A kiskereskedelem szereplői egyre tapasztaltabbá és érzékenyebbé válnak a piaci helyzetet illetően, egyre gyakrabban veszik igénybe szakértők segítségét a számukra legjobban megfelelő lokáció megtalálásához. Elemzéseket készíttetnek és pénzt és időt áldoznak arra, hogy a lehető legjobb helyen nyissák meg új üzletüket, mivel a forgalomra és a nyereségre vonatkozó előrejelzések egyre fontosabbá válnak a megfelelő helyszín kiválasztásakor. 12 COLLIERS INTERNATIONAL

13 INGATLANPIACI JELENTÉS 2012 MAGYARORSZÁG HOTELPIAC Hotelpiac Főbb szállodai mutatók 2011-ben Szállodák száma* 926 Szállodai szobák száma* Szobakihasználtság 46,5% Átlagos szobaár 51 RevPAR 24 * Működő hotelek július 31-el Forrás: KSH Millió Régió/Kategória Egys. Kih. Sz. ár Budapest (5-csillag) 14 68% 124 Budapest (4-csillag) 66 60% 52 Budapest (3-csillag) 74 44% 33 Balaton % 43 Forrás: KSH VENDÉGEK SZÁMA Forrás: KSH KIHASZNÁLTSÁG ÉS SZOBAÁR* SZÁLLODANYITÁSOK BUDAPESTEN Szálloda neve Kat. Szobák Bohem Art Hotel 4* 60 Green Hotel 4* 95 Canada Hotel 3* 80 Fraser Residence 4* 51 La Prima Fashion Hotel 4* 80 Bo18 Hotel 3* 45 Boscolo Luxury Residence 5* 138 Iberostar Hotel 5* 51 Duna Garden Hotel 4* 21 A TURIZMUS ALAKULÁSA MAGYARORSZÁGON A KSH előzetes adatai alapján 2011-ben Magyarországon a szálláshelyek enyhe visszaesést regisztráltak. A visszaesés azonban nem általános; míg a külföldi vendégéjszakák száma 3%-kal nőtt, a belföldieké 4%-kal csökkent. Budapesten mind a belföldi, mind a külföldi vendégéjszakák száma nőtt (összességében 4,5%-kal), ezzel szemben a Balatonnál mindkét mutató esetében visszaesés tapasztalható. Észrevehető egy minőségi eltolódás: míg a szállodák 6%-kal több vendéget regisztráltak, addig a panziókban 23%-kal kevesebb vendég fordult meg. A szállodákon belül is vannak különbségek:, a négycsillagos hotelekben az elmúlt évek jelentős kapacitásbővülése ellenére közel 10%-os volt a vendégszám növekedés, az ötcsillagosokra stagnálás, a háromcsillagosokra enyhe, míg az ez alatti kategóriára jelentősebb visszaesés volt jellemző. A wellness szállodák különösen jól teljesítettek, 26%-kal több vendéget fogadtak, mint egy évvel ezelőtt. A szobaárak egy százalékkal növekedtek, Budapesten a vendégforgalom döntő részét fogadó három ötcsillagos kategóriákban a szobák átlagára és Ft között volt. A Magyarországon megrendezett konferenciák száma immár második éve növekedést mutat, derül ki a Kongresszusi Iroda első három negyedéves felméréséből. A nemzetközi rendezvények száma 22%-kal, a résztvevők száma 19%-kal emelkedett az előző év azonos időszakához képest. A szállodák tartják vezető pozíciójukat a konferenciahelyszínek tekintetében, részesedésük közel 74%-os. A lassuló európai és magyarországi gazdasági növekedés miatt nehéz megjósolni mi várható 2012-ben, mindenesetre vannak bíztató jelek. Az üdülési csekket felváltó SZÉP kártya, valamint a devizahitelek fix árfolyamú törlesztése egyaránt növelheti a belföldi keresletet. A gyenge forint szintén inkább a belföldi utazások felé terelheti az embereket, a külföldiek számára pedig olcsóbbá válik a magyarországi tartózkodás. Emellett a főleg külföldi vendégekre alapozó szállodák szobaárai euróban vannak, így a magas árfolyam kedvező számukra. A budapesti repülőtér 2011-ben rekordforgalmat ért el, ami bizakodásra adhatna okot, azonban a nemzeti légitársaság közelmúltbeli csődje komoly fenyegetést jelent a külföldi vendégéjszakák számára nézve. FEJLESZTÉSEK 2011-ben 9 új szálloda kezdte meg működését Budapesten, több mint 600 új szobával bővítve a kínálatot ben újabb 6 db hotel átadását várjuk, ami további 500 új szobát jelent. A szállodafejlesztéseknél viszont mindig nagy a bizonytalansági tényező a megnyitás időpontjának tekintetében. Vidéken is épülnek új szállodák, legtöbbjük uniós támogatással. Ezek elsősorban wellness hotelek, de a jelentősebb új ipari beruházásokhoz kapcsolódóan (Győr, Kecskemét) megjelentek az üzleti turizmusra alapozó szállodák is. Forrás: Colliers gyűjtés 13 COLLIERS INTERNATIONAL

14 INGATLANPIACI JELENTÉS 2012 MAGYARORSZÁG 512 iroda 61 országban 6 kontinensen Egyesült Államok: 125 Kanada: 38 Dél-Amerika: 18 Ázsia / Csendes-óceáni térség : 214 EMEA: milliárd $ éves bevétel 90,91 millió négyzetméter kezelt ingatlan Több, mint szakember COLLIERS PIACKUTATÁS A piacismeretben élen járó Colliers Piackutatási Csoport értékes információkkal segíti ügyfeleit üzleti döntéseik meghozatalában. A Colliers International piacelemzői minden ingatlantípus esetén többszintű, az adatgyűjtéstől az átfogó piaci elemzésig terjedő támogatást nyújtanak. Munkatársaink következetesen definiált alapvető ingatlanpiaci paraméterek alapján rendszeres adatgyűjtést végeznek az EMEA térségen belül Közép- és Kelet-Európában, Délkelet-Európában és Oroszországban. Ezen információkat folyamatosan karbantartjuk és frissítjük, így munkatársaink bármikor tudnak elemzéseket készíteni a régió fontos piacainak keresletéről, kínálatáról, bérbeadásairól, árazásáról, illetve a tőkepiacok, valamint az iroda-, ipari ingatlan- és kiskereskedelmi piacok ügyleti adatairól. Közép- és Kelet-Európa, Délkelet-Európa és Oroszország legtöbb piacán az irodapiacra vonatkozó fogalmak megegyeznek a Közép- és Kelet-európai Ingatlanpiac-kutatók Szövetsége definícióival. A Szövetség melynek a Colliers alapító tagja azzal a céllal jött létre, hogy biztosítsa az egységes kutatási módszerek használatát, illetve átláthatóbbá és megbízhatóbbá tegye a régió ingatlanpiacairól készülő elemzéseket. A rendszeres jelentéseinkben használt alapvető mutatók definíciói az alábbiak: Colliers Magyarország Kft. Budapest Csörsz utca 41. H-1124, Magyarország budapest@collers.com TEL FAX ALAPVETŐ MUTATÓK DEFINÍCIÓI Legmagasabb nettó effektív bérleti díj: a fizetendő nettó bérleti díj, amely a kiemelt épületek normál bérleti díja és a felmérés időpontjában kínált bérletidíj-mentes időszak és/vagy kialakítási hozzájárulás ellenértéke különbözetének felel meg. Átlagos kínálati bérleti díj: az átlagos nyíltpiaci bérleti díj szintje, amely a kereslettel arányosan, számos különböző helyen található A, illetve B kategóriás irodára kötött ügyletek adatai alapján a felmérés időpontjában várható. A raktáringatlanoknál feltüntetett bérleti díjak az A kategóriás épületekre érvényesek. Teljes spekulatív állomány: beletartozik az összes A és B kategóriás irodaépület bruttó bérbe adható területe. A raktáringatlanok esetében csak az A kategóriás ingatlanok számítanak bele. A kiskereskedelmi ingatlanok állományát az ICSC1 szabványainak megfelelően állapítjuk meg. ÉRTÉKBECSLÉSI, TANÁCSADÁSI ÉS PIACKUTATÁSI ÜZLETÁG IGAZGATÓ Balla Ákos Igazgató Csörsz utca 41. H-1124 Budapest, Magyarország akos.balla@colliers.com TEL FAX Ezen piaci jelentést a Colliers International kizárólag reklámtevékenység és általános tájékoztatás céljából készítette. A Colliers International semmilyen kifejezett vagy hallgatólagos garanciát, kötelezettséget vagy szavatosságot nem vállal az itt szereplő információk tekintetében, korlátozás nélkül ideértve a jelentés tartalmára, pontosságára és megbízhatóságára vonatkozó szavatosságokat. Érdekelt harmadik feleknek javasoljuk, hogy az információk pontosságának megítélésére végezzék el saját vizsgálataikat. A Colliers International egyértelműen kizárja a jelen dokumentumból származó ráutaló vagy hallgatólagos feltételeket és szavatolásokat, illetve az ezekből eredő veszteséggel és kárral kapcsolatos minden felelősséget. Ez a kiadvány a Colliers International 2011 szerzőijogvédett tulajdona. Minden jog fenntartva. (Aktív) Fejlesztés alatt álló állomány: a felmérés időpontjában folyamatban levő új fejlesztések, illetve nagyobb felújítás / átépítés alatt álló meglevő ingatlanok teljes bruttó bérbe adható területe. Inaktív fejlesztés alatt álló állomány: olyan ingatlanok teljes bruttó bérbe adható területe, amelyek esetében fejlesztési, illetve nagyobb felújítási / átépítési munkálatok voltak folyamatban, de a felmérés időpontjában már legalább 3 hónapja szüneteltek. Üres terület: A teljes spekulatív állomány definíciója szerinti épületekben fellelhető teljes bruttó bérbe adható, fizikailag üresen álló és azonnal beköltözhető terület, amelynek bérbeadása, illetve értékesítése céljából a felmérés időpontjában aktív marketingtevékenység folyik. Bérleti tranzakciók: A felmérés tárgyidőszaka során bérbe adott vagy értékesített teljes bruttó bérbe adható alapterület, amely az alábbi kategóriákból áll össze: fejlesztés előtt, átadás előtt, új bérlemény, bővülés, megújítás/újratárgyalás, albérlet, illetve értékesítés-visszalízingelés. 14 COLLIERS INTERNATIONAL

15 Accelerating success.