Ibetaning BERUHAZASSZERVEZO TANÁCSADÓ ES INGATLANKÖZVETÍTŐ KFT

Átírás

1 Ibetaning BERUHAZASSZERVEZO TANÁCSADÓ ES INGATLANKÖZVETÍTŐ KFT Ingatlanforgalmi szakvélemény a Budapest, XI. kerület Bartók Béla út helyrajzi szám alatti ingatlanon lévő közös tulajdonú ( XXXIII ) földszint 2. szám alatti szolgálati lakás, és a földszint 3. és 5. szám alatti magántulajdonú lakások forgalmi értékének meghatározására -4 Készült: 3 példányban A szakvélemény 8 oldalt tartalmaz Budapest, december 4. Budapest, Xl. kerület Bartók Béla út db lakás

2 betaning BERUHA7ASSZERVEZO, TANÁCSADÓ ES INGATLANKOZVETITO KFT ÉRTÉKTANUSÍTVÁNY a Budapest, Xl. kerület Bartók Béla út helyrajzi szám alatti ingatlanon lévő közös tulajdonú ( XXXIII ) földszint 2. szám alatti szolgálati lakás, és a földszint 3. és 5. szám alatti magántulajdonú lakások forgalmi értékéről A vizsgált lakások esetében minimálisan és maximálisan kifizethető forgalmi értéket decemberi árszinten és 200 I. negyedévben is alkalmazhatóan: E Lakások Minimális érték Maximális érték Földszint Ft Ft Földszint Ft Ft Földszint Ft Ft Összesen Ft Ft összegben állapítjuk meg. ( természetesen a 9 m 2-es lakás esetében lehet, hogy ezt sem fogadják el, így ott célszerű lehet esetleg nagyobb méretű önkormányzati bérlakás felajánlása ) Az érték meghatározás tételes részletezését ( az értéknövelő és csökkentő tényezők felsorolását, a helyszíni szemle tapasztalatait és az összehasonlító adatokat ), a Megbízó által feltett forgalmi érték meghatározására vonatkozó számításokat a részletes értékelés tartalmazza. Jelen értéktanúsítványban szereplő összeg összefoglaló érték, amely a reálisan becsült piaci forgalmi értékeken alapulnak, figyelembe véve a vizsgált ingatlan állapotát, infrastrukturális ellátottságát, valamint a hasonló ingatlanok esetében az ingatlanpiacon ténylegesen megvalósult értékesítések áradatait. Az értéktanúsítványban szereplő értékadat reálisan felhasználható bármilyen célú üzleti megállapodás lefolytatásához és a Megbízó eladási döntésének megalapozásához, azonban a tényleges forgalmi értéket csak piaci versenyeztetéssel lehet megállapítani. A jelen értéktanúsítványban szereplő forgalmi érték 90 napig érvényes, ezen időszak elteltével azt egy aktualizáló nyilatkozattal felül kell vizsgálni, azonban egy éven túl pedig csak az ingatlanpiacon bekövetkezett változások figyelembevételével új szakvéleménnyel módosítható. Budapest, december 4. BETANING KFT. i4 Budapest. Mogyoródi út 36,a Gaál Lászlóné Ndós7árn Betaning Kft ügyvezető építészmérnök okl. ingatlangazdálkodó Rernényi Krisztina Ingatlanforgaltri szakértő Ingatlanközvetítő Eng. sz.: 0839/97 52 Budapest, Attila u. 8/2. Reményi Krisztina építészmérnök ingatlanforgalmi szakértő eng. szám: 0839/97 4 Budapest, XI. kerület Bartók Béla üt db lakás

3 betaning BFRUHAZASSZERVEZO TANÁCSADÓ ES INGATLANKOZVETITO KFT A MEGBÍZÁS CÉUA A Budapest-Főváros XI. kerület ÚJBUDA Önkormányzat Polgármesteri Hivatal Városüzemeltetési Igazgatóság ( 3. Budapest, Bocskai út 39-4 ) 2009 december 9-én megbízta a Betaning Kft-t ( 4. Budapest, Mogyoródi út 36/a. ) a XI. kerület Bartók Béla út helyrajzi számú ingatlanon lévő Társasházi közös tulajdonú ( XXXIII ) szám alatti földszint 2. szolgálati lakás és magántulajdonú földszint 3. és 5. szám alatti lakások forgalmi értékének meghatározásával. Az ingatlanforgalmi szakvéleményt a megbízásnak megfelelően készítettük el 3 példányban. ELŐZMÉNYEK A megbízást követően a Budapest-Főváros XI. kerület ÚJBUDA Önkormányzat Polgármesteri Hivatal Városüzemeltetési Igazgatóság képviseletében Bukor László Polgármesteri Tanácsadó átadta az Önkormányzat által beszerzett alábbi iratokat: Társasház alapító okirat földszinti alaprajza Tulajdoni lapok Ezt követően december -én helyszíni szemlét tartottunk a vizsgált ingatlanon, amelyen a Megbízó képviseletében Bukor László Polgármesteri Tanácsadó, míg a Megbízott képviseletében Reményi Krisztina építészmérnök vett részt. A bejárás során tanulmányoztuk a rendelkezésünkre bocsátott dokumentumokat, illetve szemrevételezéssel megvizsgáltuk az ingatlan állapotát és elhelyezkedését. A bejáráson szakértő a jelenlegi állapotok rögzítése érdekében fényképfelvételeket készített, amelyeket a szakértői véleményben szerepeltetünk. Az ingatlan elhelyezkedése a közlekedési kapcsolatokkal Budapest, XI. kerület Bartók Béla út db lakás

4 Ibetaning BERUHAZASSZERVEZO, TANÁCSADÓ ES INGATLANKÖZVETÍTŐ KFT Az ingatlan az Újbuda Önkormányzat által tervezett Kulturális Sugárút" részét képezné, amelyben jelenleg is működik az Önkormányzatnak egy galériája, illetve tervezi a földszinti részek megvásárlását további kulturális célú helyiségek kialakítása érdekében. Az épület külső és belső homlokzat felújítása jelenleg befejezés alatt áll. Az aszfaltozott kapubejáró és az udvar felől megközelíthető lakásokba a bejutás nem volt biztosított ( az Önkormányzat szándéka, hogy ezen lakásokat megszerezze, de egyenlőre nem szeretné, ha a tulajdonosok erről tudomást szerezzenek ). ( A lakás jelenleg irodaként funkcionál, komfortos kialakítású Budapest. XI. kerület Bartók Béla út db lakás

5 betaning BERUHÁZÁSSZERVEZŐ, TANÁCSADÓ ÉS INGATLANKÖZVETÍTŐ KFT. A vizsgált lakás a földszint 2. szám alatti szolgálati lakás közös tulajdonban van és XXXIII. számon szerepel, alapterülete: 55,84 m2. A lakás a kapubejáróból nyíló ajtón át közelíthető meg, egy szobájának ablaka az utcára, míg a másik szoba, konyha ablaka pedig a belső udvarra nyílik. A vizsgált lakás vonatozásában felújítandó állapotot feltételeztünk. A lakás komfortos kialakítású A vizsgált lakás a földszint 3. szám alatti lakás magántulajdonban van, alapterülete: 9 m2. A lakás a hátsó udvarra vezető átjáróból nyíló ajtón át közelíthető meg, egy szobájának ablaka a belső udvarra nyílik. A vizsgált lakás vonatozásában felújítandó állapotot feltételeztünk. Szakmailag nézve az Önkormányzat ezt a lakást nem tudja megszerezni, mert ilyen kisméretű ( 9 m 2 ) lakás nem létezik az ingatlanpiacon, és ennek megfelelően ennek ellenértékeként annyi pénz nem ajánlható fel, hogy abból önálló lakás megvásárolható lenne, így az önkormányzat célszerűen vagy egy nagyobb lakást tud felajánlani csereként, vagy egy önkormányzati bérlakást természetbeni kártalanításként, amely a későbbiekben megvásárolható. Budapest, XI. kerület Bartók Béla út db lakás

6 betaning BERUHAZASSZERVEZO, TANÁCSADÓ ÉS INGATLANKÖZVETÍTŐ KFT A lakás komfortos kialakítású A vizsgált lakás a földszint 5. szám alatti lakás magántulajdonban van, alapterülete: 73 m2. A lakás a hátsó udvarra vezető átjáróból nyíló ajtón át közelíthető meg, két szobájának ablaka a hátsó belső udvarra, míg a konyha a légudvar felé nyílik. A vizsgált lakás vonatozásában felújítandó állapotot feltételeztünk. Összehasonlító adatokból számítható fajlagos forgalmi érték: A vizsgált ingatlanban lévő üzlethelyiségek és lakások esetében elérhető forgalmi értéket ,- Ft/m 2 súlyozott átlagértékében ,- Ft/m 2-ben határoztam meg. Szakmai tapasztalatom alapján ezen a területen a felépítmények értékének 70 %-ában határozható meg a földszinti lakások ára, amely ,- Ft/m 2. Ezt követően a felújítandó állapot miatt további 5 /0 csökkentéssel ,- Ft/m 2 árral számolhatunk, mint felső érték. A szolgálati lakás vonatkozásában további 0 % csökkentést alkalmaztam a Társasház alapító okirat módosítási költségei miatt, és a hátsó udvarra nyíló ablakú földszint 5. esetében is, míg a 9 m2-es lakás esetében a kis méret miatt 5 % növelést alkalmaztam. A vizsgált lakásingatlanok decemberi becsült tehermentes forgalmi értéke az összehasonlító adatok módszere alapján jelenlegi feltételezett felújítandó műszaki állapotukban: Lakások Alapterület Fajlagos érték -, Érté kmódosító Földszint m ,- Ft/m 2 90 % Ft Földszint 3. 9 m ,- Ft/m 5 % Ft Földszint m ,-Ft/m2 90% Ft Összesen Ft Budapest. XI. kerület Bartók Béla üt db lakás

7 betaning BERUHÁZASSZFRVFZ0 TANÁCSADÓ ES INGATLANKOZVETITO KFT Hozamszámítással számítható forgalmi érték: Jelen esetben a Társasházi tulajdonú lakás irodaként van bérbe adva ,- Ft/hó bérleti díjért. A lakások vonatkozásában ennek megfelelően.00,- Ft/m 2/hó bérleti díjjal lehet számolni, amely szerint az alábbi lakásértékek szám íthatók a kömyékre jellemző 6 éves megtérüléssel: Lakások Alapterület Bérleti díj Értékmódosító Földszint m 2.00,- Ft/m 'hó 00 % Ft Földszint 3. 9 m 2.00,- Ft/m 2 /hó 20 % Ft Földszint m 2.00,- Ft/m 2/hó 00 % Ft Összesen Ft Összefoglalás: A Betaning Kft és szakértői által megállapított értékek közül mindkét érték helyes, az elfogadható 0 %-on belüli eltérést ( 9,2 $370 ) mutatnak decemberi értékek Összehasonlító adatokból számított forgalmi érték Hozamszámítással számítható forgalmi érték Átlagérték Ft Ft Ft Ennek megfelelően a vizsgált lakások esetében az alábbi forgalmi értékeket tartjuk felajánlhatónak a jelenlegi tulajdonosok számára decemberi árszinten és 200. I. negyedévben az összehasonlító adatok 0 %-os növelésével a megállapodás érdekében: Lakások Minimális érték Maximális érték Földszint Ft Ft Földszint Ft Ft Földszint Ft Ft Összesen Ft Ft Célszerű első körben a minimális, vagy a közeli érték felajánlása és ezt követően érdemes emelni a maximális értékig. Budapest, december 4. BETANNG KFT. 4 Budapest. Gaál Lászlóné Betaning Kft ügyvezető építészmémök okl. ingatlangazdálkodó Mogyoródi út 36a. Adószám: Rernényi Krisztina Ingatlanforgalmi szakértő Ingatlanközvetítő Eng. sz.: 0839/97 52 Budapest, Attila u. 8/2. Reményi Krisztina építészmérnök ingatlanforgalmi szakértő eng. szám: 0839/97 4".\ Budapest, XI. kerület Bartók Béla út db lakás

8 betaning BERUHAZASSZFRVEZO TANÁCSADÓ ES INGATLANKÖZVETÍTŐ KFT Mellékletek Budapest, XI. kerület Bartók Béla út db lakás

9 FROM 30).Xl.PM. Hi~".T. (wecl>0., :03/ST. 8:58/N P 2 TAKARNET Fölaivatali Információs Rendszer [FAKAlt!El v5.. r-- I'el haszriáló: XI0N242 (Fülépés)] Budapesti. slurui Körzeti földhivatal Budapest. Xl.,Budafoki út PL : 45. BUDAPEST M.KER. Belterillet 49990/A/3 helyrajzi szám Munkapéldány Csak belső használatra, ügyfélnek nem adható! BUDAPEST XI.KER. Bartók Béla út 32. földszint. ajtó:5.. Az egyéb önálló ingatlan adatai: megnevezés terület szobák száma m2 egész/fél 2. I. rész üzlethelyiség állami Bejegyző határozat: törlö határozat: lakás /0000 magán Pejegyzó határozat: /90/ Társasház Az alapító okirat szerint hozzátartozó mellékhelyiségek. eszmei hányad tulajdoni forma H. rész. tulajdoni hányad: / törlő határozat: 46350/994/ bejegyző határozat, érkezesi idő: 964/990/X../ törlő határozat: 46350".94/ jogoim: Államosítás 474/952. jogcim: Eredeti felvétel név: MAGYAR ÁLLAM - - t. A int Kere CZer /3 / látó hasm I-3 D. Xl.K heltel 4999, ( BUI). XI.K Bánó 32.f. Háló haszn HlID. XI.K hehe] 4999, ( BUD. XI.K Barté 32. Is 2. hányad: 0/0 törlő határozat: 46350/994/994.06_23 bejegyzó határozat, érkezési idő: 5666/978.V.. jogcím: - jogállás: kezelő név: Xl. ÉS XXII. KER. INGATLANKEZELő VÁLL. 5 BUDAPEST XI.KERII! Bogyó utca 8. tűnő határozat: 46350/99' Ir k öss: Súgó 3. tulajdoni hányad: / törlő határozat: 64866//2009/08..4 bejegyzó határozat, érkezési idő: 46350/994/ törlő határozat: 64866//2009/08..4 jogcím: vétel név : Hajdú Imre szül. 922 a.név : Tóth Borbála cím : BUDAPEST XI.KER. Bartók Céla út 32 földszint 5 4. tulajdoni hányad: /3 bejegyző határozat, érkezési idő: 64866//2009/ jogcim: törvényes öröklés a utalás: IT /3. név : Hajdú Ferenc Károly szul. : 950 a.név : Nagy Márta cím : 07"? BUDAPEST VII.KER. Rotterbiller utca 5/ C.fsz.4 5. tulajdoni hányad: /3 bejegyzé határozat, érkezési idő: 64866//2009/08..4 jogoim: törvényes öröklés utalás: II /3. J - "") :49

10 FROM D. X I. M. H i vs34-t I (44.i)Dec : 03 IST. : 5B 'No P 3 KARNET Földhivatali Információs Rendszer hrsz_s6?sic=040,200. név : Stász Mátyásné Hajdu Márta Ildikó szül. : 953 a.név : Nagy Márta cim : 2220 VECSÉS Fő út 85/C /3 6. tulajdoni hányad: /2 bejegyző határozat, érkezési idő: 64866//2009/08..4 jogcim: torvényes öröklés utalás: /3. név : Házi Mihályné sz.név: Hajdu Éva szül. ; 955 a.név : Nagy Márta cím : 5 BUDAPEST XI.KER Ballogi Mer utca 6./ III. rész. bejegyzó határozat, érkezési idő; 64866//2009/08..4 C)zvegyi haszonélvezeti jog a részre. utalás: II /4-6. jogosult: név : Hajdu imréné sz.név: Nagy Mára szül. : 92 a.név : Kedves Borbála cim : BUDAPEST XI.KER. Bartók Béla út 32.tsz./5 Tulajdoni lap vége t ,09. 8:49

11 FROM 3.,. X I. F IKI i is I a. < De, : 0ST. e:./n P 4 TAKARNET Földhivatáli Információs Rendszer s6?sid= IfAKAKNET v5. I. I Felhas-cnáló: X0N22 (kilépés) Budapesti. számú körzeti Földhivatal Budapest, Xl.,Budafoki út Pf. : 45. BUD.APEST \IKER. Belterület 4999/0/.AJ2 helyrajzi szám Munkapéldány Csak belső használatra, ügyfélnek nem adható! BUDAPEST XI.KER. Bartók Béla üt 32. földszint. ajtó:3. I. rész. Az egyéb őnálló ingatlan adatai. megnevezés terüet szobák száma eszmei hányad tulajdoni forma m2 egész/fél 2. raktár 32 0 C állami Bejegyző határozat: törló határozat: lakás /0000 magán Bejegyző határozat: /90/ Társasház Az alapító okirat szerint hozzátartozó mellékhelyiségek. [--- A tik Nrc; Kerc szeri' [kw laszn XLKI beim 4999, 0 3)D. XIX) Banó 32. Es. tulajdoni hányad: / törló határozat: 46093/994/ bejegyző határozat, érkezési idő: 964/99C./X../ törlő határozat: 46093/994/ jogcim: Államosítás 474/952. jogcim: Eredeti felvétel név: MAGYAR ÁLLAM cím: - - rész Súgó 2. hányad: 0/0 törló határozat: 46093/994/ bejegyző határozat, érkezési idő: 5666/978/V../ jogcím: - jogállás: kezelő név: XI. ÉS XXII. KER. INGATLANKEZEIA VALL. cím: 5 BUDAPEST XI.KER. Bogyó utca 8. törló határozat: 46093/994/ tulajdoni hányad. / torlő határozat: /2/999/ bejegyzó határozat, érkezési idő: 46093/994/ /őrlő határozat: /2/999/ jogcím: vétel név : Kovács Piroska szin. : 946 a.név Deli Rózsa cím : BUDAPEST XI.KER. Bartók Béla út 32 földszint 3 4. tulajdoni hányad: / trió határozat: 6356//2003/ bejegyző 'határozat, érkezési idő: /2/999/ i törló határozat: 6356//2003/ joacím: vétel utalás: II /3. név : Szalai Klára sz0. : 975 a.név : Bérces Klára cím : 033 BUDAPEST III.KER. Búza utca 0. II/2 5. tulajdoni hányad: /2 belegyzó határozat, étkezési idő: 6356//2003/ jogcím: vétel :49

12 FROM 3.. XI. H. H i ma t I < Weell : 04 /S T. : 543 /N C,. 5 TAKARNET Föl diiivatali Információs Rendszer utalás: Ti /4. jogállás: tula-aonos név : Mészáros Tamás szül. : 974 a.név : Bece Karolin cím : 0 BUDAPEST I.KER Hunyadi J. út 3.fsz.3 6. tulajdoni hányad: /2 bejegyzó határozat, érkezésí idő: 636//2003/ E jogcím: vétel utalás: II /4. név : Mészáros Éva sz.név: Braun Éva szül. : 966 a.név : Braun Rozália cím : 0 BUDAPEST I.KER. Hunyadi J. út 3.fsz.3 III. rész bejegyző határozat, érkezés.'. idő: 203E74/2/999/999.0-/.27 törlő határozat: //2002/ holtig tartó haszonélvezeti jog utalás: :: /4. jogosult: név : Szalai Imréné sz.név: Bérczes Klára szül. : 943 a.név Czigányik Szidónia Cím : 033 BUDAPET: III.KER. Búza utca 0. II bejegyző határozat, érkezési idő: 42667//2003/ Tulajdonjog fenntartással történt eladás jogosult: név : Mészáros Tamás szül. : 974 a.név : Bece Karolin cím 0 BUDAPEST.KER. Hunyadi J. út 3.fsz.3 törló határozat: 6356//2003/ bejegyző határozat, érkezési idő: 42667//2003/ Tulajdonjog fenntartással történt eladás jogosult: név : Mészáros Éva sz.név: Braun Éva szül. : 966 a.név : Braun Rozália cím : 0 BUDAPEST IKER. Hunyadi J. út 3.fsz.3 torlő határozat: 6356//2003/ Tulajdoni lap vége :49

13 MM MM MIN GNI =I =II INNI MIN MM MM MI MI Mi MM DM (tt'. Fsz.3. pcsohaz Fsz 4 Szoba 7,95 m" w+-3 PI.P2t 6,88rnz,6 Labor 3, 52m 2 E/0.,tr rn Rekta'r 7,4m