INGATLAN EGY RÉSZÉNEK FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

Átírás

1 MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: /G30/2015. MISKOLC, Petőfi u. 23. szám alatti 2059/5 helyrajzi számú INGATLAN EGY RÉSZÉNEK FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE

2 2 T a r t a l o m j e g y z é k 1. Bevezetés 1.1 Megbízás tárgya 1.2 A megbízó 1.3 Az értékelés célja 1.4 Felhasznált adatok és információk 1.5 Felhasználhatóság és korlátozó feltételek 1.6 Irat- és dokumentációkezelés 2. Az ingatlan ismertetése 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása 2.2 A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása 2.4 Jogi szempontok 2.5 A felépítmények leírása Alapterületek Szerkezeti jellemzők Használati szempontok 2.6 Az alternatív hasznosítás szempontjai 3. Értékmegállapítás 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása, a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés 3.2 Forgalmi érték meghatározása Mellékletek: 1. számú: településtérkép 2. számú: tulajdoni lap másolat ( ) 3. számú: térképmásolat ( ) 4. számú: alaprajz a II. emeletről 5. számú: szabályozási terv részlet 6. számú: műholdas kép 7. számú: fotók

3 3 INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS 1. BEVEZETÉS 1.1 Megbízás tárgya: A Miskolc belterület 2059/5 helyrajzi számú "városháza" megnevezéssel nyilvántartott ingatlan egy a főépület pince, II. emelet és tetőtér szintjeit tartalmazó része 1.2 A megbízó: Miskolc Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatal Vagyonosztálya (Miskolc, Városház tér 8.) 1.3 Az értékelés célja: Forgalmi érték megállapítása tulajdonosi döntés előkészítő dokumentumaként. 1.4 Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a január 20-i helyszíni szemlén tapasztaltak, valamint a MIK Zrt. által /G30/2012. számon augusztus 15-én kelt értékbecslése a pince, a II. emelet és a tetőtéri szint tekintetében korrigált alapterületi adatai, továbbá a takarnetes rendszer tulajdoni lapja, hivatalos térképmásolata és saját értékesítési adatbázisunk alapján készítettük el. 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek: A rendelkezésünkre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásunk szerint helytállóak és pontosak. Teljes körű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető. Részletes alapterületi felmérést nem végeztünk, a hasznos alapterületre szóló adatokat a MIK Zrt. korábbi értékbecslését alapul véve, de azt a helyszíni szemlekori főbb méretek mérésével korrigálva fogadtuk el és alkalmaztuk. Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztünk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás nem áll fenn. Értékelésünk annak tudatában készült, hogy az ingatlan főépületének földszinti és I. emeleti részeit jelenleg is a Kormányhivatal használja, s a jelen értékeléssel alátámasztott önkormányzati döntést követően feltételezzük, hogy a további, tehát a pince, II. emelet és tetőtéri szinteket is a Kormányhivatal használja majd irodai célokra.

4 4 Ez alapján a tulajdoni lap III/7. részében jelzett használati jogot teherként nem vettük figyelembe. Tudomásul vettük, de hasonlóképpen nem vettük figyelembe teherként a III/1-III/6. részeken az ÉMÁSZ Hálózati és a MIHŐ Kft.-ket, mint jogosultakat megillető vezetékjogokat, mert a helyszíni tapasztalásunk szerint a bejegyzett vezetékjogok az ingatlan természetbeni használatát kimutathatóan nem korlátozzák. Az értékelői vizsgálati módszerünk ún. szemrevételezéses diagnosztika volt, így az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte, geotechnikai hátrányok stb.) nem vállalunk felelősséget. A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre, kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvéleményt 180 napig tartjuk érvényesnek. 1.6 Irat- és dokumentációkezelés: A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet. 2. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása: A vizsgált ingatlant a Miskolci Körzeti Földhivatal január 22-i takarnetes nyilvántartási adatai szerint azonosítottuk. Az ingatlanra vonatkozó általános adatok: Hrsz: Miskolc I. kerület belterület 2059/5 Címe: Miskolc, Petőfi u. 23. Területe: m 2 Megnevezése: kivett városháza Védettsége: nincs Tulajdonos: 1/1 tulajdoni hányad arányában Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (3525 Miskolc, Városház tér 8.) Tulajdon megszerzésének jogcíme: jogutódlás Terhek: - használati jog a Magyar Állam javára, melyet a Kormányhivatal gyakorol a évi XCIII. törvény 2. - a alapján - vezetékjog 7, 1, 5 és 9 m 2 területre az ÉMÁSZ Hálózati Kft. (3525 Miskolc, Dózsa Gy. u. 13.) javára - vezetékjog 198 m 2 -t érintően a MIHŐ Kft. (3534 Miskolc, Gagarin u. 52.) javára

5 A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása: Az értékelés tárgyát képező ingatlan a történelmi belváros központjától, pontosabban a Városház tértől gyalogosan kb. 400 méterre, a Petőfi Sándor és a Teleki Blanka utcák sarkán fekszik. Környezetében többféle funkciójú és megjelenésű ingatlan, így intézményi, oktatási és lakóépületek állnak. A Teleki Blanka utca családi házai mellett polgári stílusú, többemeletes lakóépületek, modern irodaház, valamint a vizsgált ingatlan előtt folyó Szinva patak túloldalán elterülő panel lakótelep házai is megtalálhatóak, mindegyikük a városias jelleget tükrözve. Az ingatlan közvetlen szomszédjai észak felől maga a Petőfi utca, a nemrég megépült Szinva híddal, északkelet felől egy emeletes lakóház, keletről egy óvoda, dél felől egy üres telken túl az ÁNTSZ irodaháza, nyugatról pedig a Teleki Blanka utca családi házai. Az ingatlan egészének megközelítése kiváló, burkolt utak állnak rendelkezésre úgy a gyalogos, mint a gépkocsi forgalom számára. A személygépkocsik parkolása a közeli fizetős parkolókban és a mellékutcákban megoldható. Szintén kiváló a tömegközlekedési kapcsolata is, hiszen a Városház téri villamosmegálló gyalogosan mintegy 5 percre található, a buszmegálló viszont az épület előtt áll. 2.3 Az ingatlan (telek) bemutatása Az ingatlan földterülete szabálytalan L alakot formál, sík domborzati viszonyok mellett. A telek javarészt kerítetlen, épített kerítés csak a nyugati telekhatárokon áll, téglafalazattal emelve, a szomszédos társasházat, illetve óvodát elválasztva a vizsgált ingatlantól. A telek ún. nyélrésze, mely az épületünk, s az óvoda közé ékelődik be, egy kisebb, igénytelen zöldterület. Ezen egy önálló műhelyépület áll, s a délkeleti teleksarokra átnyúlik a szomszédos 2059/4 helyrajzi számon álló 3 db vasbeton térelem garázs egységének kisebb része. Ezen telekrész közterületről megközelíthetetlen, az csak az előbb említett 2059/4 helyrajzi számon keresztül érhető el, s ugyanez rögzíthető a hivatali épület hátsó lépcsőházi és pincelejáró bejáratát illetően is. A telek északi, trapéz alakot formáló nagyobb felülete rendezett park benyomását kelti, közterületi jelleget mutat, azon gondozott, ápolt növényzettel, szilárd burkolatú járdával. Úgy a telek, mint a főépület teljes közműellátással, azaz elektromos áram, víz, szennyvíz, csapadékcsatorna és távhőszolgáltatás kapcsolattal rendelkezik. 2.4 Jogi szempontok Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyokkal bír, melyet az értékelés során tehermentesként kezeltünk. A tulajdoni lapra jegyzett vezetékjogok tényének tudomásul vétele mellett azokat értékcsökkentőként figyelembe nem vettük, hiszen a természetbeni használatot megítélésünk szerint nem befolyásolják. Értékelésünk annak tudatában készült, hogy az ingatlan főépületének földszinti és I. emeleti részeit jelenleg is a Kormányhivatal használja, s a jelen értékeléssel alátámasztott önkormányzati döntést követően feltételezzük, hogy a további, tehát a pince, II. emelet és tetőtéri szinteket is a Kormányhivatal használja majd irodai célokra.

6 6 Ez alapján a tulajdoni lap III/7. részében jelzett használati jogot teherként nem vettük figyelembe. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Építési Szabályzata az értékelés tárgyát képező ingatlant Vt övezetbe sorolja. Vt - településközpont vegyes zóna 2 Építészeti karakter polgárvárosi 0 Kategória kialakult 5 Beépítési mód zártsorú általános 0 Megengedett legkisebb építési telek nagysága adottságtól függően az építési hatóság határozza meg 6 Megengedett legnagyobb beépítettség mértéke 40 % 5 Megengedett építménymagasság 9,0 m A MÉSZ szerint az ingatlan helyi települési értékvédelem hatálya alatt áll. 2.5 A felépítmények leírása Az ingatlanon egy főépület és egy melléképület található, melyből értékelésünk a főépület három szintjére szól Alapterületek A pince szintjének hasznos alapterületét a vastagabb pince és lábazati falak, valamint a szigetelést védő falak okán a földszinti hasznos alapterület 90 %-ában vélelmeztük, melynek eredménye 352 m 2. Úgy a II. emelet, mint a tetőtér hasznos alapterületét a részletes felmérést mellőzve, csupán a főbb geometriai méreteket alapul véve 400, illetve 350 m 2 -ben vettük figyelembe. Az összehasonlító adatok korrekt alkalmazásához elengedhetetlen az épülettípusok m 2 - vetületeinek közös nevezőre hozása. Ennek módja az egyneműsített, vagy más néven redukált alapterületnek a felépítmények használati, illetve műszaki értéke alapján történő meghatározása. épületrész alapter. (m 2 ) redukáló szorzó (%) redukált alapter. (m 2 ) pince hasznos II. emelet erkély tetőtér összesen Szerkezeti jellemzők: - építés éve: alapozás: beton sávalap, talajnedvesség/víznyomás elleni szigeteléssel, szigetelést védő pincefallal

7 7 - teherhordó szerkezetek: téglafal - válaszfalak: válaszfallapból, illetve falazótéglából építve - födémek: a pince fölött poroszsüveg boltozat, egyéb szinteken pedig sík vasbeton födém - tetőzet: manzárd, illetve nyereg típussal épített összetett magastető égetett agyagcserép fedéssel - csapadékvíz-elvezetés: horganyzott acéllemez függőeresz és lefolyócsatornákkal összegyűjtve és a városi csapadékcsatorna hálózatba vezetve - homlokzat: kőporos, fröcskölt, vakolt felület, cementlábazattal - külső nyílászárók: faszerkezetű egyesített szárnyú ablakok és erkélyajtók két réteg üvegezéssel, továbbá ún. csőprofil + alumínium ajtók/kapuk egy-, illetve két réteg üvegezéssel, valamint acélszerkezetű ablakok egy-, illetve két réteg üvegezéssel, a földszinten, illetve egyes pinceablakoknál a nyílászárók acél rácsozattal védettek - belső nyílászárók: elsősorban faszerkezetű nyílószárnyas ajtók, illetve a folyosókon acélszerkezetű lengőajtók fix résszel, egy réteg üvegezéssel - közművesítettség: víz-szennyvíz, csapadékcsatorna, földkábelen érkező elektromos áram, távhőszolgáltatás, vonalas telefon és szabvány szerinti villámvédelem - tűz- és vagyonvédelem: az épület nyomás alatti tüzivíz-hálózattal ellátott, szintenkénti tűzcsap-szekrényekkel, tűzcsappal és tömlővel. - fűtési mód: radiátoros hőleadókon keresztül a városi távhőhálózatról - melegvízellátás: egyes helyiségekben 5 literes villanybojlerrel megoldva - falburkolatok: festett, a vizeshelyiségekben csempézett, a pincében meszelt, illetve kerámiával burkolt falfelületek, a tetőtérben ongroplast műanyag lambéria burkolattal egyes fal, illetve a mennyezet teljes felületén Használati szempontok Az egykor gyermekkórházként üzemelő épület jelenleg részben a Kormányhivatal irodáinak ad helyet, részben pedig üresen áll. Az épületegyüttes egészén szemmel látható annak kopottsága, a teljes felújítás legtöbb területen regisztrálható hiánya. A megbízói adatközlés és a helyszíni szemrevételezés alapján is látható, hogy az épületegyüttes földszinti, valamint I. emeleti része rendeltetésszerű használatra alkalmas, jó állapotú. A II. emeleti szinten az elhagyott ingatlanokra jellemző kopottság, rendezetlenség látszik, de egy festéssel, takarítással, s minimális karbantartói munkák elvégzésével a szint egésze rövid úton rendeltetésszerű, alkalmas állapotba hozható. Kivételt képez ez alól a déli homlokzaton lévő konzolos erkélysor, mely statikus szakvéleményt nem ismerve, de ránézésre életveszélyesnek, de minimum a vasbeton szerkezet korróziójából adódóan a lemálló darabok leesése

8 8 miatt balesetveszélyesnek nevezhető. A tetőtér kisebb része jelenleg irattári funkciót lát el, nagyobb része üres, rendezetlen, lomos állapotú. A pincében mely a helyszíni szemlekor villanyvilágítással nem rendelkezett, így a megtekinthetőség erősen korlátozott volt irattározás már nincs, az leginkább üres, néhol lomok, helyenként pedig építési törmelék található benne. Az épület általános állapota elfogadható azzal együtt, hogy a pincének az egyrészt gépészeti vezetékek, másrészt a talajnedvesség, illetve víznyomás elleni szigetelésnek a problémájából adódó vizesedése a kulturált használatot jelen állapotban teljesen ellehetetleníti. Ezen szint felújításra vélhetően érdemes, de a tulajdonosnak itt nagy költséggel kell kalkulálnia. A tetőtér állapota rossz benyomása ellenére szerkezetileg elfogadható azzal együtt is, hogy több helyen az ácsszerkezet, illetve a nyílászárók kapcsolatánál, az azok alatt parapetfalaknál feltehetően az épület bádogos szerkezetek hibáiból adódóan beázás tapasztalható, melynek egy vélhetően erősebb megjelenése még a II. emeleti irodaszint folyosójának mennyezetén is látható. Kisebb korábbi beázás nyoma észlelhető a lépcsőház mennyezetén is. Egyéb tekintetben tartószerkezeti hibát a helyszíni szemlekor nem regisztráltunk. A természetes elhasználódás okozta kopás szinte minden felületen látszik úgy a külső, mint a belső részeken. Látványos a déli homlokzat I. és II. emeleti erkélyeinek hibája, mely már a baleset, illetve életveszély határáig jutott. Az időtálló kovácsoltvas rácsozat láthatóan nem képes a konzollemezen tartani magát, így azokat helyesen gyors javítási jelleggel, drótkötéllel a homlokzati falhoz rögzítették. Az erkélyek burkolata, vízelvezetése láthatóan már évtizedekkel korábban tönkrement, mely a konzolok alsó síkján nem csak a burkolatot, de a vasbeton szerkezetet is jelentősen megbontotta. Figyelembe véve az épület korát, karbantartottságát, műszaki állapotát, annak használhatósági fokát 60 %-ban állapítjuk meg. 2.6 Az alternatív hasznosítás szempontjai Fekvéséből, s kialakításából adódóan a jelenlegi mellett szinte mindazon más funkció megvalósítható az épületben, amit a településközpont vegyes megjelölés az alábbiak szerint megenged. Településközpont vegyes (Vt) a) A terület jellemzően több rendeltetési egységet magába foglaló lakó- és olyan igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek, valamint sportlétesítmények elhelyezésére szolgál, amelyek alapvetően nincsenek zavaró hatással a lakófunkcióra. b) A területen - lakóépület, igazgatási épület, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület, egyéb közösségi szórakoztató épület a terület azon részén, ahol a gazdasági célú használat az elsődleges, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális

9 9 épület, sportépítmény, parkolóház, továbbá kivételesen - nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény helyezhető el. c) A területen nem helyezhető el önálló parkoló terület és garázs a 3,5 t önsúlynál nehezebb tehergépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára. Az épület egésze akár szálláshelyként, oktatási intézményként, vagy régi funkcióját visszakapva egészségügyi, szociális intézményként is számításba vehető. 3. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. 3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak. 4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem

10 10 jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: Telekadottságok: Infrastruktúra: Környezeti szempontok: Jogi szempontok, hatósági szabályozás: 5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Összehasonlító adatok miskolci irodaházakra: Címe Szemere u. Győri kapu 23. Jókai u. Széchenyi u. 95. Belváros Városon belüli fekvése Belváros Győri kapu Belváros Bazártömb Széchenyi negyed Funkció irodaház irodaház irodaház lakóház irodaház Alapterülete Műszaki állapota jó jó átlagos felújítandó jó Kínálati/eladási ár (eft) Adásvételi ideje hó Fajlagos ár (Ft/m 2 ) Városon belüli elhelyezkedése miatt Ingatlanpiaci változások miatt Megjelenés és műszaki állapota miatt Kínálati ár jellege miatt Alternatív hasznosíthatóság miatt Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) -20% 5% -5% -20% -20% 0% 0% 0% 0% 0% -15% -20% -5% 30% -20% -10% -10% -10% 0% -10% -10% -10% 0% -10% 0% Az ingatlan mérete miatt 0% 0% 0% 0% 0% Korrekció összesen -55% -35% -20% 0% -50% Korrigált fajlagos ár (Ft/m 2 ) Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m 2 ) Forgalmi érték: Ft/m 2 x 698 m 2 = ~ 58 MFt

11 11

12 12 1. számú melléklet

14 14

19 19 7. számú melléklet főhomlokzat az előkerttel szemközti főút és lakótelep északról szemközti lakóház nyugatról az ÁNTSZ intézménye dél felől a szomszédos óvoda keletről parkolótelek közvetlen délről

20 20 déli homlokzat keleti homlokzat pincei folyosó pincehelyiség pince angolaknái lépcsőház

21 21 II. emeleti folyosó II. emeleti iroda II. emeleti erkély tetőtéri folyosó tetőtéri iroda az erkélykonzol hibája

22 22 erkélykorlát kikötése (II. em.) II. emeleti vizesblokk beázás nyoma a II. emeleti folyosó mennyezetén folyamatos beázások nyomai tetőtéri elázott parapetfal padlástér