Az ingatlanok elemzése. elemzése (gyakorlat) Az elemzés helye az értékelési szakvéleményben:

Átírás

1 Az ingatlanok elemzésének helye az értékelési folyamatban: Az ingatlanok elemzése elemzése (gyakorlat) Ingatlanvagyon-értékelı és közvetítı Szakképzés A-IV. modul CÉL MEGHATÁROZÁSA ADATGYŐJTÉS, ELEMZÉS INGATLANVIZSGÁLAT ÉRTÉKELÉSI MÓDSZER KIVÁLASZTÁSA Az elemzés helye az értékelési szakvéleményben: ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY ELKÉSZÍTÉSE Bevezetés Címoldal Tartalomjegyzék Értékelési bizonyítvány (értéktanúsítvány) A megrendelı adatai, utasításai Az értékelés céljának meghatározása Az ingatlan környezetének bemutatása Tágabb környezet (térség vagy régió) Szőkebb (közvetlen) környezet Az ingatlan leírása Ingatlan-nyilvántartás nyilvántartás szerinti állapot Természetbeni leírás Telek, Felépítmény(ek) Funkcionális bemutatás, Alapterületek (helyiségleltár), Szerkezeti leírás, Épületdiagnosztika. Ingatlan jelenlegi gazdasági-pénzügyi állapota, Az ingatlan kezelése, üzemeltetése, Az ingatlan keresletének elemzése. A lehetséges értékelési módszerek rövid áttekintése, A módszer(ek) ) kiválasztása, a választás indoklása, Az érték levezetése, A kapott értékekbıl a végsı érték kialakítása az eredeti célkitőzésnek megfelelıen, Alapfeltételezések, korlátozások, szabá- lyozások, Dátum, aláírás, Függelék. 1

2 Piramis elemzés: Ingatlan Környék Régió Régió: Valamilyen ismérv alapján lehatárolt, a környezetétıl elkülönült területi egység, Az ingatlannak az a legtágabb környezete, melynek Gazdasági, Földrajzi, Szociológiai, Politikai, stb. Jellemzıi még hatással vannak az ingatlanra. Homogén (funkcionális) Egyjellemzıs Pl.: bor Régiók Csomóponti Többjellemzıs csomópontok hálózatok hierarchiák diffúzió (áramlás) Tervezési, v. programozási Totális 7 db. tervezésistatisztikai régió kistérségek Régió jellemzıi: Rövid történeti áttekintés, Közigazgatás, Földrajzi adottságok, Népesség, Foglalkoztatottság, Jövedelemviszonyok, Vállalkozások, Ingatlanfejlesztések, Közlekedés, Szolgáltatások, Oktatás, kultúra, Kereskedelem, Idegenforgalom. A környék jellemzıi: A környék helyzete a régión belül (lsd. régió jellemzıi), Használat szerinti besorolás, pl.: Lakóterület, Ipari terület, stb. A környék szerepe, híre az ottlakók körében, Közbiztonság, 2

3 Politikai jellemzık, Bármilyen más információ, tényezı, mely az ingatlan közvetlen környezetét befolyásolja. Ingatlan-nyilvántartás nyilvántartás szerinti bemutatás: Érvényes tulajdoni lap, Földhivatali térkép másolat, Helyi szabályozók: Építési szabályzat, Szabályozási terv, rendezési terv. Egyéb okiratok. Telek jellemzıi: Felépítmények funkcionális bemutatása: Távolról közelítve elv, Épület funkciója, Helyiségek: Funkciója, Jellemzıi, Helyiségleltár. Szerkezeti leírás: Fıtartó szerkezetek, Szakipari szerkezetek, Épületgépészet, Épületvillamosság. Épületdiagnosztika: Elhelyezkedés, megközelíthetıség, Távolság a különbözı szintő ellátási köz- pontoktól, Méret, Alak, forma, Lejtési, geodéziai viszonyok, Beépíthetıség, Közmővesítettség, Növényzet, egyéb tartozékok, Telek-kommunikáció, kommunikáció, szolgalmak. Építmény kórtörténete, Szemrevételezéssel észlelhetı hibajelen- ségek, Rendeltetésszerő használat, Karbantartottság helyzete, Fotó (videó) dokumentáció, Külsı szakértı(k) ) szükségessége. 3

4 Jelenlegi gazdasági- pénzügyi állapot: Bérleti díjak, kihasználtság elemzése, Mőködési költségek elemzése, Elmúlt évek cash-flowja (CF), Fennálló hitelek. Bevétel Bevétel-kiadás kiadás-hozam hozam modell: Lehetséges B o bevétel - Kihasználatlanságból eredı veszteség + Egyéb bevétel = Effektív B o bevétel - Mőködési költségek = N o mőködési bevétel (NOI) N o mőködési bevétel (NOI) - Adósságszolgálat (ADS) - (Tıkeráfordítás) = (Adózás elıtti) cash-flow (CF) - Jövedelemadó = (Adózott) cash-flow A jelenlegi kezelés: Ki a kezelı? Bérleti stratégia: Bérlıkiválasztás, Bérlımix, Üresen állás. Marketing stratégia, Biztonság, biztosítás, Üzemeltetés (takarítás, gondnoki tevékenység, karbantartás, stb.), Minıségbiztosítás, bérlıi megelégedettség. Az ingatlanok kínálata és kereslete: D P [Ft] D S E 2 E 1 Q [m 2 ] Az ingatlanok keresletét alakító tényezık (lakóingatlanok): Háztartások számának alakulása, Háztartások jövedelme, Fogyasztási és megtakarítási hajlan- dóság, Állami és önkormányzati támogatások rendszere, Foglalkoztatottság (helyi szinten). 4

5 Az ingatlanok keresletét alakító tényezık (Kereskedelmi ingatl): A kiskereskedık termékei iránti kereslet, Megközelíthetıség, Más tényezık közelsége, melyek odacsalják a vásárlókat, Kereskedelmi tevékenységet érintı szabá- lyozás, Foglalkoztatottság (helyi szinten). Az ingatlanok keresletét alakító tényezık (Irodák): Az adott területen mőködı, irodát igénybe vevı vállalkozások száma, Késıbbi terjeszkedési lehetıség, Az épület minısége, szolgáltatásai, Szolgáltató tevékenységet érintı szabá- lyozás, Foglalkoztatottság. 5