Jótállással és szavatossággal kapcsolatos évi jogszabályváltozások

Átírás

1 Jótállással és szavatossággal kapcsolatos évi jogszabályváltozások Ebben a tájékoztatóban arra vállalkozunk, hogy a jótállással és szavatossággal kapcsolatos jogszabályi rendelkezéseket gyűjtsük össze, külön kiemelve a évi jogszabályváltozásokat. A jótállás és a szavatosság előírásaiban március 15. és szeptember 15. között került sor változásokra, és a különböző hatálybalépési időpontok megnehezíthetik az új rendelkezésekhez való alkalmazkodást. 1. Csak a természetes személy minősül fogyasztónak A Ptk. hatálybalépésével jelentős változás történt a fogyasztó fogalmában. A meghatározásnak azért van jelentősége, mert a jótállásra és a szavatosságra vonatkozó jogszabályok a fogyasztó részére több jogosultságot, nagyobb védelmet adnak. Fontos tudni azt is, hogy milyen szerződéseknél kell már alkalmazni a Ptk. (2013. évi V. tv.) rendelkezéseit Kétféle fogyasztó fogalom Elsődlegesen is ki kell hangsúlyozni, hogy a fogyasztó fogalmát két jogszabályban is megtalálhatjuk: a) A Ptk-ban (a Polgári Törvénykönyvről szóló évi V. törvényben): a szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körén kívül eljáró természetes személy [2013. évi V. tv. 8:1. (1) bek. 3. pont]. A régi Ptk-hoz képest változás, hogy csak a természetes személy minősül fogyasztónak, korábban például egy építőipari cég is fogyasztó lehetett, ha televíziót vásárolt (1959. évi IV. tv ). Ez a meghatározása a Felek szerződéses viszonyában érvényesül. b) A fogyasztóvédelemről szóló évi CLV. törvényben: az önálló foglalkozásán és gazdasági tevékenységi körén kívül eső célok érdekében eljáró természetes személy, továbbá a békéltető testületre vonatkozó szabályok alkalmazásában az önálló foglalkozásán és gazdasági tevékenységi körén kívül eső célok érdekében eljáró, külön törvény szerinti civil szervezet, egyházi jogi személy, társasház, lakásszövetkezet, mikro-, kis- és középvállalkozás is, aki, illetve amely árut vesz, rendel, kap, használ, igénybe vesz vagy az áruval kapcsolatos kereskedelmi kommunikáció, ajánlat címzettje [1997. évi CLV. tv. 2. a)-b) pont, 1. ]. A Ptk-hoz képest a békéltető testületre vonatkozó szabályok tekintetében bővebb meghatározást ad, amely a fogyasztóvédelmi eljárásokban érvényesül. A Ptk-ba bekerült a vállalkozás fogalma is, amelyet a régi Ptk. még nem szabályozott. Vállalkozás a szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körében eljáró személy [2013. évi V. tv. 8:1. (1) bek. 4. pont]. A fogyasztóvédelmi törvény alkalmazásában vállalkozásnak minősül az, amely (aki) a fogyasztókat érintő vagy érinthető tevékenységet önálló foglalkozásával vagy gazdasági tevékenységével összefüggő célok érdekében végzi (kivéve a pénzügyi szolgáltatási tevékenységet) [1997. évi CLV. tv. 2. a)-b) pont, 1. ]. A fogyasztói szerződés fogalmát a Ptk. csak közvetetten határozza meg, a fogyasztóvédelmi törvény pedig külön nem nevesíti. A fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés minősül fogyasztói szerződésnek [2013. évi V. tv. 6:104. ; 45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 1. (1) bek.]. Fontos tudni, hogy a Ptk. hibás teljesítésre vonatkozó előírásai is diszpozitívak (vagyis el lehet térni tőlük a szerződésben), azonban fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésben semmis az a kikötés, amely a

2 Ptk. kellékszavatosságra és jótállásra vonatkozó rendelkezéseitől a fogyasztó hátrányára tér el (vagyis például a kártérítési szabályoktól eltérően lehet szerződni) [2013. évi V. tv. 6:157. (2) bek.]. A régi Ptk. egyes rendelkezéseket emel ki, amelyek a fogyasztói szerződésben semmisnek minősülnek, ezért a régi Ptk.-ban a fel nem sorolt egyéb hibás teljesítési szabályoktól el lehet térni Milyen szerződések esetében kell már a Ptk. fogalmát alkalmazni? A Ptk. szerinti fogalmak kötelező alkalmazása a Ptk. hatálybalépéséhez kapcsolódik. Főszabály szerint azon szerződések tekintetében érvényesül a szigorúbb fogyasztói fogalom, amelyekre már a régi Ptk. (1959. évi IV. tv.) helyett a Ptk. alkalmazandó. Magyarán a Ptk. szerint értelmezendő szerződések tekintetében már a Ptk. fogyasztó fogalma alkalmazandó. Eltérő jogszabályi rendelkezés vagy a felek döntésének hiányában a március 14. napjáig megkötött szerződésekre és az abból fakadó cselekményekre, nyilatkozatokra az évi IV. törvény, az ezt követően létrejött szerződésekre pedig már az új Ptk. az irányadó. Azonban ha a felek között előszerződés vagy vételi jogot alapító szerződés jött létre március 14-éig, akkor a végleges szerződés megkötésére is még a régi Ptk. alkalmazandó. Fontos tudni, hogy a Ptké. (2013. évi CLXXVII. törvény) arra is lehetőséget ad, hogy a szerződő felek dönthessenek az új Ptk. alkalmazásáról. A felek ugyanis megállapodhatnak abban, hogy a március 15-e előtt kötött szerződésüket teljes egészében a Ptk. hatálya alá helyezik [2013. évi CLXXVII. tv. 50. (2) bek.]. Érdemes tehát mindenkinek megvizsgálni azt, hogy a hosszabb távú szerződéseinek teljesítése vagy az abból fakadó követelés érvényesítése a korábbi vagy az új Ptk. alapján lehet eredményesebb. A Ptké. szerint egyoldalú nyilatkozattal nem lehet áttérni a Ptk.-ra, ezért csak a másik fél beleegyezésével van erre lehetőség.

3 2. Mikor minősül hibásnak a munkavégzés? A Felek között az első vita arról szokott kialakulni, hogy egyáltalán van-e hiba a munkavégzésben. Ha hibás a munkavégzés, akkor lehet a jótállási vagy szavatossági igényeket érvényesíteni. A hibás munkavégzés a jogszabályok szerint: hibás teljesítés. A Ptk. a hibás teljesítésre vonatkozó rendelkezéseket is módosította, és kiegészítette azon esetek körét, amikor a vállalkozónak nem kell a javítást elvégeznie Mi minősül hibás teljesítésnek? Ha a megrendelő vagy a műszaki ellenőr az épületen hibákat talál, esetleg a karbantartási munka során nem sikerült minden hibát kijavítani, azt a Ptk. hibás teljesítésként szabályozza. A Ptk. és a régi Ptk. hasonlóan határozza meg a hibás teljesítés fogalmát. A kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás (vagyis például a kivitelezés vagy a karbantartási munka) a teljesítés időpontjában nem felel meg - a szerződésben megállapított minőségi követelményeknek vagy - a jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek (1959. évi IV. tv (1) bek.) [2013. évi V. tv. 6:157. (1) bek.]. Fontos, hogy a szakmai elvárásoknak megfelelő lehető legprecízebben legyen meghatározva az, hogy a vállalkozónak mit kell elvégeznie. A teljeskörű felújítás kifejezés például gyakran vezet jogvitához, mert utólag kiderül, hogy a felek nem ugyanazt értik ez alatt. A szakszerű és pontos meghatározás hiányában egy peres eljárásban még az is vitás lehet, hogy a megrendelő milyen követelményeket tűzött a szerződéskötés során. A régi Ptk. szerint a szolgáltatott dolog szakszerűtlen összeszerelése is hibás teljesítésnek minősül, ha - a szerelés szerződéses kötelezettség, és azt a kötelezett vagy olyan személy végezte el, akinek magatartásáért a kötelezett felelős; - a szolgáltatott dolog összeszerelését a szerződésnek megfelelően a jogosult végezte el, és a szakszerűtlen összeszerelés a használati útmutató hibájára vezethető vissza (1959. évi IV. tv (2) bek.). A Ptk. az összeszerelést mint hibás teljesítést már nem tartalmazza, de csak azért, mert a jogalkotó szerint ez automatikusan hibás teljesítés, hiszen ha hibás az összeszerelés, akkor nincs szükség ennek külön kimondására Mikor mentesül a vállalkozó a hibás teljesítés jogkövetkezményei alól? A kellékszavatosság objektív felelősség, ezért csak kivételes esetben mentesülhet a vállalkozó a hibás teljesítés miatti jogkövetkezmények alól. A vállalkozó nem tartozik kellékszavatossági (jótállási) és kártérítési felelősséggel az alábbi esetekben: a) Ismert hiba A megrendelő a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy a hibát a szerződéskötés időpontjában ismernie kellett (1959. évi IV. tv (1) bek.) [2013. évi V. tv. 6:157. (1) bek.]. A Ptk. egyértelműen szabályozza, hogy ha a jogosult a szerződéskötéskor ismerte a hibát (vagy ismernie kellett) a kellékszavatossági mellett kártérítési igényt sem érvényesíthet a kötelezettel szemben.

4 b) Jogosult közreműködése miatt bekövetkező hiba A vállalkozó mentesül a hibás teljesítés jogkövetkezményei alól, ha a hiba a megrendelő által adott a) anyag alkalmatlanságára vagy hibájára; b) adat hiányosságára vagy hibájára; vagy c) utasítás célszerűtlenségére vagy szakszerűtlenségére vezethető vissza. Ha tehát a megrendelő által átadott anyag nem volt megfelelő, az még nem mentesíti a vállalkozót a hibás teljesítés alól, önmagában az anyag hibájának bizonyítása sem elegendő. A vállalkozó csak akkor mentesül a hibás teljesítés jogkövetkezményei alól, ha az anyag hibájára a vállalkozó a jogosultat figyelmeztette is (például jelzi, hogy elkészítheti a beltéri burkolattal a teraszt, de akkor ezt rövid időn belül biztosan fel kell majd szedni). Az anyag hibájára való figyelmeztetést se lehet igazolni, ha nincs dokumentálva. Ha a figyelmeztetést a vállalkozó a saját nyilatkozatán túlmenően mással nem tudja bizonyítani, a peres eljárásban a vállalkozó pervesztes lesz. Ugyanez a szabály érvényesül a célszerűtlen vagy szakszerűtlen megrendelői utasításokra, és nem megfelelő adatszolgáltatásra: igazolni kell, hogy a vállalkozó a megrendelőt figyelmeztette arra, hogy ő nem javasolja a kért munkát [2013. évi V. tv. 6:177. (2) bek., 6:240. (2) bek.] (1959. évi IV. tv. 305/A. (1) bek.). Az adat hiányosságára vagy hibájára történő hivatkozási lehetőség a régi Ptk-ban még nem szerepelt, de a gyakorlat a nem megfelelő utasítás körében azért alkalmazta. A régi Ptk. az utasításra vonatkozó előírásokat a megbízási és a vállalkozási szerződések szabályai között tartalmazta, a Ptk. viszont már valamennyi szerződésre alkalmazhatóvá tette.

5 3. Mi a különbség a jótállás és a szavatosság között? A hibás teljesítés jogkövetkezményei: a kellékszavatosság, a termékszavatosság, a jogszavatosság és a jótállás. A kivitelezési (építési), a tervezési, valamint a szerelési, karbantartási szerződések esetében a kellékszavatosságnak és a jótállásnak van gyakorlati jelentősége. Érdemes tudni, hogy ezek nem szinonimák, viszont számos előírásban egyezik és különbözik a két fogalom. Jelen anyagban táblázatba foglaltan hasonlítottam össze a jótállást és a szavatosságot, egyebek mellett feltüntetve a jogszabályi alapot, azt, hogy mire vonatkozik, és az igényérvényesítési időket. Kizárólag az építőipari tevékenységgel kapcsolatos rendelkezéseket tekintem át, a termékek megvásárlásához kapcsolódó jótállásra, szavatosságra nem térek ki A jótállás és a szavatosság fogalma A hibás teljesítés jogkövetkezményei: a kellékszavatosság, a termékszavatosság, a jogszavatosság és a jótállás. A kivitelezési (építési), a tervezési, valamint a szerelési, karbantartási szerződések esetében a kellékszavatosságnak és a jótállásnak van gyakorlati jelentősége. Érdemes tudni, hogy ezek nem szinonimák, viszont számos előírásban egyezik és különbözik a két fogalom Jótállás (hétköznapi elnevezése: garancia) A jótállás önként vállalt vagy jogszabály által előírt többletkötelezettség arra vonatkozóan, hogy a kötelezett meghatározott időtartamon belül garantálja azt, hogy a teljesítése hibátlan lesz. A Ptk. szerint aki a szerződés teljesítéséért jótállást vállal vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, a jótállás időtartama alatt a jótállást keletkeztető jognyilatkozatban vagy jogszabályban foglalt feltételek szerint köteles helytállni a hibás teljesítésért [2013. évi V. tv. 6:171. (1) bek.]. A jótállási kötelezettség keletkezhet tehát - a felek megállapodása (a jótállási nyilatkozat) vagy - jótállási kötelezettséget előíró jogszabály alapján. Kötelező jótállást előíró jogszabályok: - az egyes tartós fogyasztási cikkekre vonatkozó kötelező jótállásról szóló 151/2003. (IX. 22.) Korm. rendelet, - a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet, - az egyes javító-karbantartó szolgáltatásokra vonatkozó kötelező jótállásról szóló 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet. Ugyanazok a jogszabályok tartalmazzák a jótállási és a kellékszavatossági jogok gyakorlására vonatkozó rendelkezéseket Kellékszavatosság (hétköznapi elnevezése: szavatosság) A kellékszavatosság azt jelenti, hogy a kötelezett a szavatossági időn belül köteles az esetlegesen felmerült hibákat kijavítani, vagy egyéb módon a hibát elhárítani, a jogosultat a hibáért kompenzálni. Olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik [2013. évi V. tv. 6:159. (1) bek.]. Szavatosságra vonatkozó előírásokat az alábbi jogszabályok tartalmaznak: - a Ptk. (2013. évi V. törvény napjától kötött szerződések esetében) - a régi Ptk. (1959. évi IV. törvény napjáig kötött szerződések esetében) - egyes épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről szóló 11/1985. (VI. 22.) ÉVM IpM KM MÉM BkM rendelet ( napjáig kötött szerződéseknél) - az egyes nyomvonal jellegű építményszerkezetek kötelező alkalmassági idejéről szóló 12/1988. (XII.

6 27.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-KVM együttes rendelet - a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól szóló 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet (2014. június 12. napja után létrejött szerződések esetében) 19/2014. (IV. 29.) NGM rendelet - a fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés keretében eladott dolgokra vonatkozó szavatossági és jótállási igények intézésének eljárási szabályairól szóló 19/2014. (IV. 29.) NGM rendelet 3.2. A jótállás és a szavatosság: eltérő szabályok Az alábbiakban táblázatba foglaltan hasonlítottam össze a jótállást és a szavatosságot, egyebek mellett feltüntetve a jogszabályi alapot, azt, hogy mire vonatkozik, és az igényérvényesítési időket. Kizárólag az építőipari tevékenységgel kapcsolatos rendelkezéseket tekintem át, a termékek megvásárlásához kapcsolódó jótállásra, szavatosságra nem térek ki. Hétköznapi elnevezés Mire vonatkozik? Jogszabályi alap Jótállás Garancia Kizárólag a szerződésben vagy jogszabályban kijelölt szolgáltatásokra régi Ptk ( napjáig kötött szerződések) Ptk. 6:171-6:173. ( napjáitól kötött szerződések) a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet ( napján módosult) az egyes javító-karbantartó szolgáltatásokra vonatkozó kötelező jótállásról szóló 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet ( napján módosult) Kellékszavatosság Szavatosság Minden szolgáltatásra régi Ptk /A. ( napjáig kötött szerződések) Ptk. 6:159-6:167. ( napjától kötött szerződések) egyes épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről szóló 11/1985. (VI. 22.) ÉVM IpM KM MÉM BkM rendelet ( után kötött szerződéseknél hatályon kívül) az egyes nyomvonal jellegű építményszerkezetek kötelező alkalmassági idejéről szóló 12/1988. (XII. 27.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-KVM együttes rendelet a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól szóló 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet (2014. június 12. napja után létrejött szerződések esetében)

7 Jogosult Kötelezett Igényérvényesítési határidő Hiba közlésének határideje Csak a jogszabály vagy szerződés alapján kijelölt személy [2013. évi V. tv. 6:171. (1) bek.] Vállalkozó kivitelező vagy a javítókarbantartó szolgáltatást végző [2013. évi V. tv. 6:171. (1) bek.] Szerződés szerint Jogszabály szerint ( ig 6 hónap és 3 év) Jogszabály szerint ( től 6 hónap, 3 év, 5 év és 10 év is + a felhívásban tűzött határidő elteltétől számított három hónap) Jogvesztő határidők Jótállási határidőn belül bármikor + legfeljebb három hónapon belül [2013. évi V. tv. 6:173. (1) bek.] Minden szerződő fél, aki szolgáltatást kap [2013. évi V. tv. 6:159. (1) bek.] Szerződés szerinti kötelezett (pl. vállalkozó kivitelező, tervező, építési műszaki ellenőr) [2013. évi V. tv. 6:159. (1) bek.] Szerződés szerint Jogszabály szerint ingatlan átruházás, építés: ig 6 hó (elévülési), fogyasztói szerződésnél 2 év (elévülési), illetve 3 év, 5 év vagy 10 év (jogvesztő) től 5 év (elévülési) Jogszabály szerint javító-karbantartó szolgáltatás: ig 6 hó (elévülési), fogyasztói szerződésnél 2 év (elévülési), illetve 3 év, 5 év vagy 10 év (jogvesztő) től 1 év, fogyasztói szerződésnél 2 év (elévülési) Hiba felfedezése után késedelem nélkül (fogyasztói szerződésben a két hónapon belüli közlés megfelelő) [2013. évi V. tv. 6:162. ] ig 3 hónapon túli peres eljárás megindítás jogvesztéssel járt Szerződés tartalma Fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésben semmis az a kikötés, amely e fejezetnek a kellékszavatosságra és a jótállásra vonatkozó rendelkezéseitől a fogyasztó hátrányára tér el [2013. évi V. tv. 6:157-6:173. (2) bek.] Semmis az a megállapodás, amely a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendeletben, illetve a 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendeletben foglaltaktól a megrendelő, illetve a fogyasztó hátrányára tér el [2013. évi V. tv. 6:157. (2) bek.] Nem fogyasztói szerződésben a Felek döntenek a tartalomról (ebben az esetben a Ptk. másodlagosan alkalmazandó)

8 Bizonyítási teher Kötelezettet terheli (a hiba oka a teljesítés után keletkezett) [2013. évi V. tv. 6:171. (1) bek.] Megrendelőt terheli (a hiba oka a teljesítés időpontjában már fennállt) [2013. évi V. tv. 6:157. (1) bek.] A jótállásra kötelezett akkor mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett [2013. évi V. tv. 6:171. (1) bek.]. A vállalkozónak tehát azért jelent nagyobb terhet a jótállás, mint a kellékszavatosság, mert a jótállási időtartamon belül a vállalkozónak kell bizonyítania, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. Sok esetben nem lehet megállapítani, hogy a hiba oka ténylegesen mikor keletkezett, és ilyenkor (a bizonyítatlanság miatt) akkor is a vállalkozó viseli a költségeket és a felelősséget, ha nem lehet igazolni, hogy hibásan teljesített volna. A jogosultnak kell bizonyítania: - ha önkéntesen vállalt jótállásról van szó - a jótállási kötelezettség tényét, és - hiba fennállását. Ezek jogosult általi bizonyítása esetében a kötelezettet terheli annak bizonyítása, a jótállási idő alatt észlelt és vele megfelelően közölt, az igényérvényesítésre alapot adó hiba oka a teljesítés után keletkezett. Ha a vállalkozónak ezt nem sikerül bizonyítania, akkor a jótállási helytállás alól nem mentesülhet A jótállás és a szavatosság: azonos szabályok A hibás teljesítés főszabály szerint csak a szerződő felek közötti jogviszonyt rendezi (a jótállás esetében van arra lehetőség, hogy ne a szerződő fél érvényesítsen igényt). Éppen ezért a hibás teljesítés jogkövetkezményeit elsősorban a szerződésben lehet meghatározni. A március 15- én hatályba lépett Ptk. még inkább biztosítja, hogy elsődlegesen a felek megállapodásában foglaltakat kelljen egy vita során alkalmazni. A Ptk. minden esetet szabályoz, amelyre a felek a szerződésben nem tértek ki, de sokszor csak általánosságban tartalmaz előírást, így a szerződésben a hibás teljesítés jogkövetkezményeit is érdemes rögzíteni Jótállás és szavatosság esetében érvényesíthető igények Elsődlegesen a szerződés szerinti igények érvényesíthetők A felek állapodhatnak meg abban, hogy a vállalkozó milyen kötelezettséget vállal arra az esetre, ha hibásan végzi a munkát. Ha például a szerződésben rögzítik, hogy a vállalkozó a hiba kijavítása helyett a megrendelő által elvégeztetett javítási munkák díjának kétszeresét köteles megfizetni, akkor egy perben ezt a díjat követelheti a megrendelő, de a javításra nem kötelezheti a vállalkozót. Fontos tudni, hogy a Ptk. hibás teljesítésre vonatkozó előírásaitól főszabály szerint el lehet térni, azonban fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésben (a fogyasztói szerződésben) nem lehet olyan kikötés, amely a Ptk. kellékszavatosságra és jótállásra vonatkozó rendelkezéseitől a fogyasztó hátrányára tér el [2013. évi V. tv. 6:157. (2) bek.]. Például a szavatossági idő akkor sem lehet a Ptk. igényérvényesítési idejénél rövidebb, ha ebben a felek megállapodtak.

9 A Ptk. szerinti igények A Ptk. a hibás teljesítés esetén a szerződésben foglaltakon túlmenően az alábbi igényérvényesítéseket teszi lehetővé a megrendelő részére a vállalkozóval szemben (függetlenül attól, hogy jótállásról vagy szavatosságról van szó): a) A hibás teljesítés jogkövetkezményei: szavatossági (jótállási) igények - Kijavítás vagy kicserélés [2013. évi V. tv. 6:159. (2) bek. a) pont] - Árleszállítás, javíttatás és elállás [2013. évi V. tv. 6:159. (2) bek. b) pont] b) A szerződésszegés általános szabályok szerinti jogkövetkezményei - Visszatartási jog [2013. évi V. tv. 6:139. ] - Elállás, felmondás ( től kötelezettség: meg kell jelölni az elállás vagy a felmondás okát) [2013. évi V. tv. 6:140. ] c) Kártérítési igény A kártérítési igényre jelen összefoglalóban nem térünk ki, de az Építésijog.hu oldalon részletes tájékoztatók találhatók az Általános tájékoztatók/a szerződésszegés esetei című almenüben Egyes kellékszavatossági jogok gyakorlására vonatkozó szabályt kell alkalmazni a jótállásra is A jótállási igény érvényesítésére akkor, ha a jótállásnál nincs külön rendelkezés, a kellékszavatossági jogok gyakorlására vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni [2013. évi V. tv. 6:173. (2) bek.]. Ennek a rendelkezésnek megfelelően a Ptk.-nak a kellékszavatossági jogok gyakorlására vonatkozó alábbi szabályai alkalmazhatók: a) áttérés másik jótállási jogra: a jogosult ha a felek eltérően nem állapodnak meg a választott jótállási jogáról is áttérhet másikra. Ha azonban a jótállást alapító szerződés vagy jogszabály valamely jótállási jog gyakorlását feltételhez köti, az adott feltételnek az e jogra való áttérés során is teljesülnie kell. Abban az esetben pedig, ha a jogosult a per során kíván áttérni az általa eredetileg választott jótállási jogról másikra, a Pp.-nek a keresetváltoztatásra vonatkozó szabályait is alkalmazni kell [2013. évi V. tv. 6:160. ]. b) bíróság nincs kötve a jogosult kérelméhez: a bíróság a jótállási igény érvényesítése iránt indított perben sincs kötve a jogosult kérelméhez, de nem kötelezhet olyan jótállási jog teljesítésére, amely ellen mindegyik fél tiltakozik [2013. évi V. tv. 6:161. ]. c) jótállási idő újraindulása: a dolognak a kicseréléssel vagy a kijavítással érintett részére tehát a jótállási idő újraindul [2013. évi V. tv. 6:163. (5) bek.]. d) költségek viselése: a jótállási kötelezettség teljesítésével kapcsolatos költségeket alapvetően a kötelezettnek kell viselnie [2013. évi V. tv. 6:166. ].

10 e) nem lehet használati díjat követelni: a jótállásra kötelezett a részére a kicserélés vagy elállás folytán visszaadott dolog használatáért használati díjat nem követelhet, és a rendeltetésszerű használat következtében beállott értékcsökkenés megtérítésére sem tarthat igényt [2013. évi V. tv. 6:167. (2) bek.].

11 4. A hibás teljesítés jogkövetkezményei: szavatossági (jótállási) igények A szerződésszegés általános szabályok szerinti jogkövetkezményei mellett (pl. visszatartás joga, elállási jog, stb.) a kellékszavatosság alapján a jogosult az alábbi jogkövetkezményeket alkalmazhatja. A jogosult választása szerint döntheti el, hogy az azonos szinten található igények közül melyiket választja Elsődlegesen választható igény: kijavítás vagy kicserélés A jogosultnak kijavításra vagy kicserélésre csak akkor nincs joga, ha - a választott kellékszavatossági jog teljesítése lehetetlen, vagy - az a kötelezettnek - másik kellékszavatossági igény teljesítésével összehasonlítva - aránytalan többletköltséget eredményezne. A kijavítási vagy kicserélési jog gyakorlásánál figyelembe kell venni a szolgáltatás hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a kellékszavatossági jog teljesítésével a jogosultnak okozott érdeksérelmet (1959. évi IV. tv (1)-(2) bek.) [2013. évi V. tv. 6:159. ]. Ha a kötelezett valamely dolog vagy munkával elérhető más eredmény létrehozására vállal kötelezettséget, a hibás teljesítésre vonatkozó szabályokat megfelelően alkalmazni kell, azzal, hogy a) a kicserélésen a munkával elérhető eredmény részben vagy egészben való újbóli teljesítését kell érteni; és b) a kijavítás vagy a szolgáltatás részben vagy egészben való újbóli teljesítése - a jogosult szerződésszerű teljesítéshez fűződő érdekei figyelembevételével - a munkával elérhető eredmény létrehozásának az eredetileg vállalthoz képest eltérő módjával is megvalósulhat; az ebből eredő többletköltségek a kötelezettet terhelik (1959. évi IV. tv. 311/A. ) [2013. évi V. tv. 6:177. ] Másodlagosan választható igények: árleszállítás, javíttatás és elállás A jogosult által másodlagosan választható igények a) az ellenszolgáltatás arányos leszállítását igényelheti, b) a hibát a kötelezett költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, vagy c) a szerződéstől elállhat (de jelentéktelen hiba miatt elállásnak nincs helye). A szerződéstől való elállás nem jelentéktelen hiba felmerülése esetében csak akkor jogszerű, ha - a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, vagy - a kötelezett a kijavítást vagy kicserélést nem megfelelő határidőn belül, a jogosult érdekeit kímélve eljárva vállalta, - a kötelezett a kijavítást vagy kicserélést megfelelő határidőn belül, a jogosult érdekeit kímélve nem végezte el, vagy - a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt (1959. évi IV. tv ) [2013. évi V. tv. 6:159. ].

12 A jelentéktelen hiba fogalma jogszabályban nincs meghatározva, ezért ezt is célszerű a szerződésben előzetesen meghatározni, hiszen az adott szolgáltatás alapján egyértelműen eldönthető, hogy milyen esetekben elegendő a javítás, és mikor történt olyan hiba, ami miatt a megrendelő nem akar a jövőben a vállalkozóval javíttatni Áttérés más kellékszavatossági jogra A jogosult a választott kellékszavatossági jogáról másikra térhet át. Az áttéréssel okozott költséget köteles a kötelezettnek megfizetni, kivéve, ha az áttérésre a kötelezett adott okot, vagy az áttérés egyébként indokolt volt (1959. évi IV. tv. 306/A. ) [2013. évi V. tv. 6:160. ] A hiba közlésének határideje Fontos tudni, hogy a hiba közlésének határideje és az igényérvényesítés határideje nem ugyanazt jelenti. A jogosult a hiba felfedezése után a körülmények által lehetővé tett legrövidebb időn belül köteles kifogását a kötelezettel közölni. A közlés késedelméből eredő kárért a jogosult felelős (nem a kellékszavatossági jog gyakorlásától esik el, de ha felróható módon késlekedett a hiba bejelentésével, az ebből eredő többletköltségeket nem kérheti a kötelezettől). Fogyasztói szerződés esetében a hiba felfedezésétől számított két hónapon belül közölt kifogást kellő időben közöltnek kell tekinteni (1959. évi IV. tv ) [2013. évi V. tv. 6:162. ]. A szavatossági igényt a szolgáltatott dolog minden olyan hibája miatt határidőben érvényesítettnek kell tekinteni, amely a megjelölt kellékhiányt előidézte. Ha azonban a jogosult a szavatossági igényét csak a dolognak a megjelölt hiba szempontjából elkülöníthető része tekintetében érvényesíti, a szavatossági igény a dolog egyéb részeire nem minősül érvényesítettnek (1959. évi IV. tv. 308/B. ) [2013. évi V. tv. 6:165. ] A hibás teljesítés vélelme Fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy a teljesítést követő hat hónapon belül a fogyasztó által felismert hiba már a teljesítés időpontjában megvolt, kivéve, ha e vélelem a dolog természetével vagy a hiba jellegével összeegyeztethetetlen (1959. évi IV. tv. 305/A. (2) bek.) [2013. évi V. tv. 6:158. ]. A hibás teljesítés vélelmének jelentősége, hogy a kötelezettet terheli a bizonyítás a hiba kialakulása oka tekintetében is, a jogosultnak csak a hiba tényét kell bizonyítania A kellékszavatossági igény elévülése A régi Ptk. és a Ptk. kellékszavatossági szabályai között az egyik legnagyobb eltérés az igény elévülési idejében van, ezért ezt külön-külön közöljük.

13 4.7. A kellékszavatossági igény elévülése (a Ptk. szerint) Az igény elévülésének kezdő időpontja: a teljesítés időpontja A kellékszavatossági igény elévülésének határideje: a) általános elévülési idő: egy év; b) fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén: ba) főszabály: két év; bb) ha a szerződés tárgya használt dolog: egy és két év közötti időtartam is lehet, a felek magállapodásától függően; c) ha a szolgáltatott dolog ingatlan: öt év [2013. évi V. tv. 6:163. (1)-(3) bek.]. Az elévülésre vonatkozó rendelkezések: - Nem számít bele az elévülési időbe a kijavítási időnek az a része, amely alatt a jogosult a dolgot rendeltetésszerűen nem tudja használni. - A dolognak a kicseréléssel vagy a kijavítással érintett részére a kellékszavatossági igény elévülése újból kezdődik (ezt a szabályt kell alkalmazni arra az esetre is, ha a kijavítás következményeként új hiba keletkezik) [2013. évi V. tv. 6:163. (4)-(5) bek.] A kellékszavatossági igény elévülése és jogvesztő határideje (a régi Ptk. szerint) A kellékszavatossági igény elévülésének határideje: a) Hat hónap (főszabály szerint) b) Hat hónapnál kevesebb Ha a dolog használhatóságának legkisebb időtartamát hatósági előírás vagy kötelező műszaki előírás határozza meg (kötelező alkalmassági idő), és ez hat hónapnál rövidebb, az igény érvényesítésére ez a határidő irányadó. A kötelezett csak abban az esetben hivatkozhat arra, hogy a szavatossági igény érvényesítésére irányadó határidő hat hónapnál rövidebb, ha a kötelező alkalmassági idő tartamát a jogosulttal a szerződés megkötésekor megfelelő módon (a terméken való feltüntetéssel, minőségi tanúsítvánnyal, fizetési jegyzéken stb.) közölte. c) Állat esetében: 60 nap d) Fogyasztó szerződés: 2 év (1 év) Fogyasztói szerződés esetében a fogyasztó a teljesítés időpontjától számított kétéves elévülési határidő alatt érvényesítheti szavatossági igényét. Az ennél rövidebb elévülési határidőt megállapító kikötés semmis. Ha a fogyasztói szerződés tárgya használt dolog, a felek rövidebb határidőben is megállapodhatnak, egy évnél rövidebb elévülési határidő azonban ebben az esetben sem köthető ki.

14 A kellékszavatossági igény jogvesztő határideje: Ha a jogosult igényét menthető okból nem tudja érvényesíteni, így különösen, ha a hiba a jellegénél vagy a dolog természeténél fogva a meghatározott határidőn belül nem volt felismerhető, a szavatossági jogok érvényesítésének határideje a teljesítés időpontjától számított - egy év, - tartós használatra rendelt dolog esetében három év, - ha a kötelező alkalmassági idő három évnél hosszabb, az igény érvényesítésére ez a határidő az irányadó. Fogyasztói szerződésben a hároméves határidőnél rövidebb határidő kikötése semmis. Példa kötelező alkalmassági időt előíró jogszabályokra: - Az egyes épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről szóló 11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes rendelet (már nem alkalmazható a április 9-e után megkötött szerződésekre!) (például kötelező alkalmassági idő 10 év: alapozási szerkezetek (égetett agyag alapfalelemek, terméskövek és építőkövek), előregyártott beton, vasbeton, acél, fa és alumínium teherhordó szerkezeti elemek (oszlop, főtartó, gerenda stb.) égetett agyag vázkerámia födémelemek; 5 év: égetett agyag tetőfedő elemek (tetőcserép), égetett agyag válaszfalelemek, előregyártott vasbeton válaszfalpanelek, bitumenes vízszigetelő lemezek, műanyag vízszigetelő és burkoló lemezek [11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM egy. rend. Melléklet]. - Az egyes nyomvonal jellegű építményszerkezetek kötelező alkalmassági idejéről szóló 12/1988. (XII. 27.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-KVM együttes rendelet (például kötelező alkalmassági idő 10 év: alépítmények (földművek, pillérek, alapozások, víztelenítő rendszerek, padkák, útalapok), felszerkezetek (híd, áthidaló-, támfal-, alagútszerkezetek), útpályaszerkezeti rétegek (a kopóréteg nélkül) és burkolatszegélyek; kötelező alkalmassági idő 5 év: járdák, térburkolatok, kerékpárutak burkolatai és utak kopórétegei) [12/1988. (XII. 27.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-KVM egy. rend. Melléklet] Mi történik akkor, ha eltelt az igényérvényesítési határidő? A régi Ptk. szerinti igényérvényesítési határidők elmulasztása jogvesztéssel jár (jogvesztő határidők). Ez azt jelenti, hogy ezt követően a kötelezettől nem lehet követelni a szavatossági jogokat. A Ptk. szerinti kellékszavatossági igényérvényesítési határidők már mind elévülési jellegűek, ez egy nagyon lényeges különbség. A Ptk. alapján a határidők az elévülés nyugvásának szabályai szerint meghosszabbodhatnak, illetve az elévülési időn belül történő elévülést megszakító körülmények esetében a határidő újrakezdődik (ilyen például, ha a vállalkozó elismeri a hibát) [2013. évi V. tv. 6:21-6:25. ] Költségviselés szabályai A szavatossági kötelezettség teljesítésével és a szerződésszerű állapot megteremtésével kapcsolatos költségek - ideértve különösen az anyag-, munka- és továbbítási költségeket - a kötelezettet terhelik (1959. évi IV. tv ). A Ptk. is tartalmazza ezt az előírást, csak a példálózó felsorolás nélkül [2013. évi V. tv. 6:166. (1) bek.].

15 Mindkét Ptk. kimondja, hogy kicserélés vagy elállás esetén a jogosult nem köteles a dolognak azt az értékcsökkenését megtéríteni, amely a rendeltetésszerű használat következménye (1959. évi IV. tv ) [2013. évi V. tv. 6:167. (2) bek.]. A Ptk.-ban található szabály, hogy ha a dolog meghibásodásában a jogosultat terhelő karbantartási kötelezettség elmulasztása is közrehatott, a szavatossági kötelezettség teljesítésével felmerült költségeket közrehatása arányában a jogosult köteles viselni. A jogosulti költségviselésre csak akkor kerülhet sor, ha a) a dolog karbantartására vonatkozó ismeretekkel rendelkezett, vagy b) ha a kötelezett e tekintetben tájékoztatási kötelezettségének eleget tett [2013. évi V. tv. 6:166. (2) bek.] A kötelezett gazdagodási igénye A régi Ptk. a lehetséges értéknövekedésről nem rendelkezik, talán éppen azért, mert viszonylag rövid és jogvesztő határideje van az igényérvényesítésnek. A Ptk. alapján ha a dolog kicserélésére az elévülés nyugvása miatt a kellékszavatossági határidő jelentős részének eltelte után kerül sor, és ez a jogosult számára számottevő értéknövekedést eredményez, a kötelezett a gazdagodás megtérítésére tarthat igényt [2013. évi V. tv. 6:167. (1) bek.]. Érdekesség, hogy a gazdagodási igény megtérítésére vonatkozó előírást fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésben nem lehet alkalmazni [2013. évi V. tv. 6:167. (1) bek.] Kártérítés kellékhibás teljesítés esetén (tapadó károk érvényesítése) A Ptk. külön rendelkezéseket tartalmaz a kellékszavatossághoz kapcsolódó kártérítési igényekre. A hibás teljesítés kapcsán többféle kár érheti a jogosultat: a) az ún. tapadó kár, amely a hibával érintett dologban keletkezik, b) az ún. következménykár (a tényleges kár), a megrendelő vagyonában, vagyis a kijavított dolgon túli egyéb vagyontárgyakban bekövetkezett kár, c) az elmaradt haszon; d) a régi Ptk. szerinti nem vagyoni kár és kártérítés helyébe lépett személyiségi jogok megsértéséhez kapcsolódó sérelemdíj [2013. évi V. tv. 6:522. és 2:43., 2:52. ]. A Ptk. a kellékszavatosság során érvényesíthető kártérítésre eltérő rendelkezéseket állapít meg, de kizárólag a tapadó kár tekintetében. A tapadó kár elévülési idejére és feltételére vonatkozón van speciális rendelkezések, az összes többi kárra az általános szabályok alkalmazandók. A tényleges károk, az elmaradt haszon és a sérelemdíj tehát kellékszavatosság esetében is az általános szabályok alapján, az általános elévülési idő alatt érvényesíthetők. A kötelezett köteles megtéríteni a jogosultnak a hibás teljesítésből eredő kárát, kivéve, ha a hibás teljesítést kimenti [2013. évi V. tv. 6:174. (1) bek.]. Ez azt jelenti, hogy ha a vállalkozó hibásan teljesített, felróhatóság hiányában is viseli a tapadó károkat, az egyéb kimentési lehetőségekkel nem tud élni.

16 A megrendelő a hibás teljesítéssel a szolgáltatás tárgyában bekövetkezett károk (vagyis a tapadó károk) megtérítését akkor követelheti, ha a) kijavításnak vagy kicserélésnek nincs helye, vagy b) a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, e kötelezettségének nem tud eleget tenni, vagy c) a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt [2013. évi V. tv. 6:174. (2) bek.]. A kártérítési igény érvényesítésének elévülési határideje a régi Ptk. szerinti öt év helyett a kellékszavatossági jogok érvényesítésére meghatározott határidővel azonos [2013. évi V. tv. 6:174. (2) bek.]. A jogosult kártérítési igényét az ugyanabból a szerződésből eredő követeléssel szemben kifogásként akkor is érvényesítheti, ha a kártérítési igény elévült [2013. évi V. tv. 6:174. (2) bek.]. A régi Ptk. szerint a jogosult a szavatossági jogainak érvényesítésén kívül a hibás teljesítésből eredő valamennyi kárának megtérítését is követelheti a kártérítés szabályai szerint, tehát a régi Ptk. nem tesz különbséget a kellékszavatosság és az egyéb szerződésszegéshez kapcsolódó kártérítési igények között (1959. évi IV. tv ). A kártérítési igény érvényesítésének elévülési határideje öt év. A kártérítési igényekről az Építésijog.hu Általános tájékoztatók/a szerződésszegés esetei című almenüben tájékozódhat.

17 5. A szerződésszegés általános szabályok szerinti jogkövetkezményei A Ptk-ban található szerződésszegési esetek részletesen meghatározzák, hogy milyen jogkövetkezményeket alkalmazhat a jogosult. Vannak azonban olyan jogkövetkezmények, amelyek valamennyi szerződésszegési esetben alkalmazhatók, ezeket hívják a szerződésszegés általános szabályai szerinti jogkövetkezményeknek Teljesítés követeléséhez való jog Szerződésszegés esetén a sérelmet szenvedett fél jogosult a szolgáltatás teljesítésének követelésére [2013. évi V. tv. 6:138. ] Visszatartási jog Szerződésszegés esetén a jogosult a saját esedékes szolgáltatása arányos részének teljesítését a kötelezett teljesítéséig vagy megfelelő biztosíték nyújtásáig visszatarthatja. A teljesítés visszatartására jogosult fél elállhat a szerződéstől, vagy ha az eredeti állapotot nem lehet helyreállítani, jogosult azt felmondani, ha megfelelő határidőt szabott, és ez alatt a másik fél a szerződésszegést nem szüntette meg, vagy a teljesítésre megfelelő biztosítékot nem nyújtott. Annak a félnek a jogaira és kötelezettségeire, aki a teljesítés visszatartására jogosult, egyebekben a megbízás nélküli ügyvitel szabályai irányadók [2013. évi V. tv. 6:139. ]. A díjfizetés felfüggesztése megfelelő biztosíték adásáig a tipikus példája annak, hogy mit érdemes szerződésben rögzíteni: ha a felek között kialakul a vita, már nem fognak tudni megállapodni abban, hogy mit tekintenek megfelelő biztosítéknak Elállás, felmondás a) Az elállási, felmondási jog érvényesítése Ha a szerződésszegés következtében a jogosultnak a szerződés teljesítéséhez fűződő érdeke megszűnt (ha a Ptk. eltérően nem rendelkezik): - elállhat a szerződéstől, vagy - felmondhatja azt, ha a szerződéskötés előtt fennállt helyzetet természetben nem lehet visszaállítani [2013. évi V. tv. 6:140. (1) bek.]. Fontos új elem, hogy a jogosult jognyilatkozata érvényességéhez köteles megjelölni az elállás vagy a felmondás okát, ha ez a jog több okból megilleti. A jogosult a megjelölt elállási vagy felmondási okról másikra térhet át [2013. évi V. tv. 6:140. (2) bek.]. b) Elszámolási kötelezettség A kötelezett nem követelheti az ellenszolgáltatás nélkül maradt szolgáltatás ellenértékének pénzbeni

18 megtérítését, ha a jogosult bizonyítja, hogy a számára teljesített szolgáltatást visszatéríteni olyan okból nem tudja, amelyért a kötelezett felelős. Ha a jogosult a szolgáltatás ellenértékét megfizette, kérheti annak visszatérítését akkor is, ha ő a számára teljesített szolgáltatást visszatéríteni nem tudja, és bizonyítja, hogy ennek oka olyan körülményre vezethető vissza, amelyért a kötelezett felelős [2013. évi V. tv. 6:140. (3) bek.] Kártérítés A kártérítési igényre jelen összefoglalóban nem térünk ki, de az Építésijog.hu oldalon részletes tájékoztatók találhatók az Általános tájékoztatók/a szerződésszegés esetei című almenüben.

19 6. Kötelező jótállás a közhasználatú épületekre. Egyes épületszerkezetekre szavatosság helyett 5 év és 10 év a jogszabályi jótállás időtartama A köztudatban a lakásépítések három éves jótállása, és az egyes építési termékekre vonatkozó öt és 10 éves szavatosság él. A március 15-e és a április 9-e után kötött szerződések esetében már egyik határidő sem alkalmazandó, illetve nem a korábbi szabályoknak megfelelően. Az alábbiakban a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet módosításának és a 11/1985. (VI. 22.) ÉVM- IpM-KM-MÉM-BkM rendelet hatályon kívül helyezésének a következményeit foglalom össze. Magyar Közlöny: évi 43. szám Érintett jogszabály: 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet Módosította: 97/2014. (III. 25.) Korm. rendelet Hatályon kívül helyezett jogszabály: 11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM rendelet Hatályos: április A jótállási jogszabályok módosítása Az építőiparban kötelező jótállást az alábbi jogszabályok írnak elő: - a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet, - az egyes javító-karbantartó szolgáltatásokra vonatkozó kötelező jótállásról szóló 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet A 97/2014. (III. 25.) Korm. rendelet mindkét jótállási jogszabályt módosította, valamint hatályon kívül helyezte 11/1985. (VI. 22.) ÉVM IpM KM MÉM BkM rendeletet. A 12/1988. (XII. 27.) ÉVM-IpM-KM- MÉM-KVM együttes rendelet változatlanul hatályban van,de valószínűleg már csak rövid ideig mert a Ptk. által bevezetett szavatossági rendszerben a kötelező alkalmassági idő jelentősége megszűnt Közhasználatú építményekre is van kötelező jótállás A közhasználatú építmény fogalmát az Építési törvény tartalmazza. Közhasználatú építmény az olyan építmény (építményrész), amely - a település vagy településrész ellátását szolgáló funkciót tartalmaz, és - használata nem korlátozott, illetve nem korlátozható (pl. alap-, közép-, felsőfokú oktatási, egészségvédelmi, gyógyító, szociális, kulturális, művelődési, sport, pénzügyi, kereskedelmi, biztosítási, szolgáltatási célú építmények mindenki által használható részei), továbbá - használata meghatározott esetekben kötelező, illetve elkerülhetetlen (pl. a közigazgatás, igazságszolgáltatás, ügyészség építményeinek mindenki által használható részei), valamint, amelyet - törvény vagy kormányrendelet közhasználatúként határoz meg [1997. évi LXXVIII. tv pont]. A április 9. napját követően aláírt kivitelezési szerződések esetében az újonnan épített lakások és lakóépületek mellett már a közhasználatú építmények tekintetében is kötelező jótállás terheli a vállalkozót.

20 A 97/2014. (III. 25.) Korm. rendelet alapján a közhasználatú építményeknek a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet 3. és 4. mellékletben meghatározott épületszerkezeteire és az azok létrehozásánál felhasznált egyes termékeire és anyagaira terjed ki a jótállási kötelezettség. A 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet 3. és 4. melléklet szinte szó szerint megegyezik a 11/1985. (VI. 22.) ÉVM IpM KM MÉM BkM rendeletben található táblázatokkal, ahol az egyes épületszerkezetekre 5 és 10 év kötelező alkalmassági időt írtak elő [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 3. és 4. melléklet]. A régi és az új táblázatok között érdemi különbség, hogy az azbeszt tartalmú termékekre, szerkezetekre vonatkozó kötelező alkalmassági idő helyett jótállási időt nem állapítottak meg. Ennek az az oka, hogy a kékazbesztet (krokidolit) az 1990-es évek elején tiltották be, az azbeszt rostot tartalmazó termékeket január 1. napjáig, az azbesztcement sík- és hullámpala termékeket július 1-jéig, míg a fehér azbesztet (krizotil) január 1-jéig lehetett használni (lásd: 41/2000 (XII. 20) EüM-KöM közös rendelet 4. (1)-(2) bekezdése) A jótállási idő a korábbi 3 év mellett már 5 és 10 év Mivel a kötelező alkalmassági idővel érintett épületszerkezeteket tették át a jótállási kötelezettség alá, így a jótállási idő ezen épületszerkezetek tekintetében szintén 5 és 10 év lett. Lényeges különbség egyébként, hogy a 11/1985. (VI. 22.) ÉVM IpM KM MÉM BkM rendelet nem különböztette meg az épületszerkezeteket abból a szempontból, hogy milyen épületbe kerültek beépítésre, viszont a hatályos jogszabály az 5 és 10 éves jótállási kötelezettséget csak újonnan épített lakások, lakóépületek és közhasználatú építmények vonatkozásában rögzíti. A fentiek miatt egyrészt a közhasználatú építmények építői a korábbinál lényegesen szigorúbb felelősséget kötelesek vállalni, másrészt egyéb épületek tekintetében a Ptk. (2013. évi V. törvény) kellékszavatossági időre vonatkozó előírások alkalmazhatók. Fontos, hogy a Ptk. már nem kötelező alkalmassági időt mint jogvesztő határidőt, hanem elévülési időt rögzít A lakóépület fogalmának pontosítása: kevesebb épületre vonatkozik a jótállás A lakóépület fogalmát korábban is tartalmazta a jogszabály, azonban az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelettől (a továbbiakban: OTÉK) eltérően. A április 8-ig megkötött szerződések esetében lakóépületnek minősült az olyan épület, amelyben lakásnak minősülő, önálló rendeltetési egységű helyiség található. Az OTÉK meghatározása szerint a jellemzően lakást és a hozzá tartozó kiszolgáló helyiségeket magába foglaló épület minősül lakóépületnek [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 78. pont]. A jótállás szempontjából tehát sokkal bővebb volt a lakóépület meghatározása, mivel egy lakás esetében is érvényesíthető volt a vállalkozóval szemben a jogszabályi jótállási kötelezettség. A 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet április 9-től csak átveszi az OTÉK lakóépület fogalmát, ezzel csökkentve a jótállásra kötelezett épületek körét [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 1. (4) bek. d) pont]. A lakás április 8-ig hatályos fogalma ugyan az OTÉK-ot vette alapul, de újonnan létesült épületet vagy épületrészt követelt meg a jótállás megállapításához. Ehhez képest a jelenlegi előírás

21 szerint lakás az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) a szerint kialakított önálló rendeltetési egység [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 1. (4) bek. c) pont]. A jogszabály már tartalmazza az épületszerkezet fogalmát is (az épületeket, építményeket alkotó helyszínen készített vagy előregyártott szerkezet vagy berendezés) [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 1. (4) bek. a) pont] Szerződés nélkül nincs jótállás sem? Az építési szerződés jogszabályi elnevezése az új Ptk-val március 15. napjától kivitelezési szerződésre változott. Ennek megfelelően pontosították a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendeletet is (igaz, csak körülbelül három héttel később, de ez a gyakorlatban nem fog problémát okozni) [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 2. (1) bek.]. A április 8-ig hatályos szabályok szerint a jótállási kötelezettség az építési szerződéssel az építési-szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt, építési szerződés hiányában pedig az építési-szerelési munka tényleges elvégzőjét (a továbbiakban együtt: vállalkozó) terheli. A jelenleg hatályos előírások alapján a jótállási kötelezettség a kivitelezési szerződés alapján az építési, szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt (a vállalkozót) terheli [181/2003. (XI. 5.) Korm. rend. 2. (1) bek.]. A jogszabály véleményem szerint ezzel lezárta annak a lehetőségét, hogy a jótállást az alvállalkozókkal (mint az építési-szerelési munka tényleges elvégzőjével) szemben is lehessen érvényesíteni. A megrendelő ugyanis csak a fővállalkozó kivitelezővel köt szerződést, az alvállalkozóval nincs szerződéses kapcsolata. A módosítás másik eredménye az lehet, hogy az érvényes írásbeli kivitelezési szerződés nélkül tevékenykedő vállalkozónak jótállási kötelezettsége sem lesz. Nem tudom, hogy a jogalkotó kalkulálte ezzel az értelmezési lehetőséggel, de ezt mindenképpen jó lenne kizárni. Vagy az is lehet, hogy a jogalkotó éppen ezzel akarta érzékeltetni az írásbeli szerződés jelentőségét: ha nincs érvényes írásbeli szerződés, akkor jótállás sincs.

22 7. Lakáskarbantartási és -javítási szolgáltatásokat végző cégek jótállási kötelezettségei A lakáskarbantartási és -javítási szolgáltatásokat végző cégek részére fontos előírásokat tartalmaz a módosított 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet, illetve a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól szóló 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet. A kötelező jótállás és a szigorúbb szerződési követelmények is csak akkor érvényesülnek, ha a céggel szerződő fél fogyasztónak minősül. Jelen tájékoztatóban a 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet április 9. napjától hatályos változásait mutatom be. Magyar Közlöny: évi 43. szám Érintett jogszabály: 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet Módosította: 97/2014. (III. 25.) Korm. rendelet Hatályos: április Ki érvényesíthet a karbantartási, javítása munka után jótállást? Az egyes javító-karbantartó szolgáltatásokra vonatkozó kötelező jótállásról szóló 249/2004. (VIII. 27.) Korm. rendelet határozza meg, hogy lakáskarbantartási és -javítási szolgáltatások esetében milyen feltételek mellett kell a vállalkozónak jótállást vállalnia. A jótállás feltételei: a) fogyasztó rendelte meg a szolgáltatást, b) a szolgáltatás az általános forgalmi adót és az anyagköltséget is magában foglaló díja a húszezer forintot meghaladja, c) a szolgáltatást nem szavatossági vagy jótállási igény alapján teljesítették d) lakással kapcsolatos munkálatról van szó [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 1. (1)-(2) bek.]. A április 9. napjától megkötött szerződések tekintetében a jótállásból eredő jogokat a szolgáltatás tárgyát képező dolog (például az épület, berendezés) tulajdonosa érvényesítheti, feltéve, hogy fogyasztónak minősül. Ez azt jelenti, hogy az épület tulajdonosának megváltozása esetében a jótállási időn belül az új tulajdonos is érvényesíthet jótállást a javítást végző vállalkozással szemben [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 1. (1) bek.]. Felmerülhet a kérdés, hogy ha cég rendeli meg a szolgáltatást, majd eladják az épületet egy magánszemélynek, akkor a természetes személy érvényesítheti-e a jótállást a javítást végző vállalkozással szemben? Véleményem szerint nem, mivel a szolgáltatás megrendelése nem fogyasztói szerződés keretein belül történt. Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy ez az értelmezés a április 8-áig létrejött lakáskarbantartási és -javítási szolgáltatások tekintetében nem alkalmazható Jótállási jegyre vonatkozó szabályok pontosítása A jótállási jegyen egyéb adatokon túl fel kell tüntetni a fogyasztót a jótállás alapján megillető jogokat, azok érvényesíthetőségének feltételeit és határidejét is. A 97/2014. (III. 25.) Korm. rendelet ezt kiegészítette azzal, hogy arról is kell tájékoztatni a fogyasztót, hogy fogyasztói jogvita esetén a megyei (fővárosi) kereskedelmi és iparkamarák mellett működő békéltető testület eljárását is kezdeményezheti [249/2004. (VIII. 27.) Korm. rend. 3. (2) bek. d) pont; 97/2014. (III. 25.) Korm.