MIK Miskolci Ingatlangazdálkodó Zrt. Helyiséghasznosítási iroda Miskolc, Széchenyi u. 60. iktatószám: 13636-3 /G30/2013. MISKOLC, Szent Anna temetőben elhelyezkedő 1542/2 helyrajzi számú INGATLAN FORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSE
T a r t a l o m j e g y z é k 1. Bevezetés 1.1 Megbízás tárgya 1.2 A megbízó 1.3 Az értékelés célja 1.4 Felhasznált adatok és információk 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek 1.6 Irat- és dokumentációkezelés 2. Az ingatlan ismertetése 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása 2.2 A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása 2.3 Az ingatlan leírása 2.4 Jogi helyzet, hatósági szabályozás 2.5 Az ingatlan hasznosítása 3. Értékmegállapítás 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés 3.2 Forgalmi érték meghatározása Mellékletek: 1. számú: településtérkép 2. számú: térképmásolat (nem hiteles) 3. számú: szabályozási terv részlet 4. számú: fotók (2013. 05. 10.) Miskolc, Szent Anna temetőben elhelyezkedő 1542/2 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 1
INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS 1. BEVEZETÉS 1.1 Megbízás tárgya: A Miskolc Szent Anna temetőben elhelyezkedő 1542/2 helyrajzi számú, közút megnevezésű ingatlan. 1.2 A megbízó: Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.), mint az ingatlan tulajdonosa. 1.3 Az értékelés célja: Forgalmi és kártalanítási érték megállapítása tulajdonosi döntés előkészítő dokumentumaként. 1.4 Felhasznált adatok és információk: Az értékbecslést a 2013. május 10-i helyszíni szemlén tapasztaltak, a megbízó által biztosított adatszolgáltatás (Va.: 25.311/2013. számú megrendelés), valamint a MIK Zrt. rendelkezésére álló elektronikus térképmásolat és saját értékesítési adatbázisa alapján készítettük el. 1.5 Feltételezések és érvényességi feltételek: A rendelkezésünkre bocsátott, valamint beszerzett, megbízhatónak tekintett forrásokból származó adatok és információk, - melyek az értékelés során felhasználásra kerültek -, a tudomásunk szerint helytállóak és pontosak. Teljes körű ellenőrzésüket azonban nem volt mód elvégezni, ezért a szakértő felelőssége e vonatkozásban korlátozottnak tekinthető. Feltételeztük, hogy az út burkolatát a használó építette meg, ezért annak értékével nem számoltunk. Az átadott iratok tanulmányozásán túlmenően jogi természetű vizsgálatot (jogcím, vagyonjogok érvényessége stb.) nem végeztünk. Nem vizsgáltuk az értékelt ingatlannal szemben esetlegesen fennálló terheket és kötelezettségeket, feltételezve, hogy az értékelés időpontjában az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő tartozás nem áll fenn. Az értékelés azon feltételezésen alapul, hogy az ingatlan jelenlegi és jövőbeni hasznosításával összefüggésben a helyi és országos hatóságoktól és egyéb szervezetektől, személyektől valamennyi szükséges engedély, jóváhagyás és felhatalmazás rendelkezésre áll, illetve ezek beszerezhetők vagy megújíthatók. Az értékelői vizsgálati módszerünk ún. szemrevételezéses diagnosztika volt, így az esetlegesen fennálló, de érzékszervi vizsgálattal nem észlelhető értékbefolyásoló tényezőkért (pl.: talajfelszín alatti problémák, környezetre ártalmas anyagok jelenléte, geotechnikai hátrányok stb.) nem vállalunk felelősséget. Miskolc, Szent Anna temetőben elhelyezkedő 1542/2 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 2
A közgazdasági, jogi feltételek és piaci viszonyok előre, kellő pontossággal nem prognosztizálható változásai módosíthatják a szakértői vélemény forgalmi értékre vonatkozó megállapításait. Ezért a szakvéleményt 180 napig tartjuk érvényesnek. 1.6 Irat- és dokumentációkezelés: A szakvéleményhez csatolt iratok és dokumentumok csak az ingatlan bemutatását szolgálják. Az értékbecslés készítése során tudomásunkra jutott adatokat és információkat titokként kezeljük, azokat harmadik fél tudomására csak a Megbízó hozzájárulásával hozzuk. A szakvélemény csak egységes egészként kezelhető, abból részeket kiragadni és azokat magukban értelmezni nem lehet. 2. AZ INGATLAN ISMERTETÉSE 2.1 A vizsgált ingatlan azonosítása: A vizsgált ingatlant a megrendelő által biztosított adatok szerint azonosítottuk. Az ingatlanra vonatkozó általános adatok: Hrsz 1542/2 Terület (m 2 ) 481 Megnevezés közút Tulajdonos Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzata (Miskolc, Városház tér 8.) 2.2. A vizsgált ingatlan környezetének bemutatása: Az ingatlan Miskolc belvárosának szélén, az északi tehermentesítő út és a Bodótető városrész között, a Szent Anna temető területén belül, azt kettéosztva helyezkedik el. 2.3 Az ingatlan leírása A 1542/2 hrsz-ú közút megnevezésű ingatlan a Szent Anna temető ingatlanán belül helyezkedik el, a Bodótető városrész felől biztosítva a temető megközelítését. Burkolata előregyártott betonlapokból készített járda az ingatlan teljes szélességében. Az út közbenső része aszfaltozott burkolatú, mely a temető kelet-nyugati irányú fő közlekedési útvonalába olvad be. Ettől az úttól délre eső szakasz szintén aszfaltozott, s ezen át közelíthető meg a temetőben lévő kistemplom. A templom bekötőútja után az ingatlan nyugat felé fordul a sírok között, majd néhány méter után meredeken déli irányt vesz. A legalsó szakaszon a térképmásolat szerint korábban lépcsősor volt, azonban az már nem létezik. Néhány évvel ezelőtt az esőzések nyomán megindult domboldalt kövezéssel megerősítették, s ennek során a lépcső is megszünt. Az út déli végét egy betonkerítés jelzi. Miskolc, Szent Anna temetőben elhelyezkedő 1542/2 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 3
2.4 Jogi helyzet, hatósági szabályozás Az ingatlan rendezett tulajdoni viszonyokkal bír. Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának Építési Szabályzata az ingatlant nagyobb (felső) részét különleges intézményi zóna (temető, kegyeleti park) övezetbe sorolja a Kiz 611912 jelű előírások betartása mellett, míg az alsó, meredek része (ahol a lépcsősor volt) zöldfelületi besorolást kapott. 2.5 Az ingatlanrész hasznosítása Az ingatlan kizárólag a temető belső közlekedését szolgálhatja a temető többi önálló helyrajzi számú birtoktestével összevonva, vagy jelenlegi helyrajzi számát megtartva. 3. ÉRTÉKMEGÁLLAPÍTÁS 3.1 A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer bemutatása a használt fogalmak értelmezésével és értékképzés A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni. 2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni. 3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, mely területre (négyzetméterre) vetítve alkalmazható. 4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell: Miskolc, Szent Anna temetőben elhelyezkedő 1542/2 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 4
Telekadottságok: Infrastruktúra: Környezeti szempontok: Jogi szempontok, hatósági szabályozás: 5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket. 6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani. Összehasonlító adatok telkekre: Városon belüli fekvése Belváros Muskátli u. Bodótető Vologda vr. Napfény u. Területe (m 2 ) 428 868 900 900 683 Közművesítettsége összközműves összközműves összközműves összközműves összközműves Kínálati ár (eft) 4 500 6 500 6 990 6 900 4 850 hirdetés ideje 2013. július 2013. május 2013. május 2013. július 2013. május Fajlagos ár (Ft/m 2 ) 10 514 7 488 7 766 7 666 7 101 Egyedi korrekciók a vizsgált ingatlanhoz képest (%) Városon belüli elhelyezkedés miatt -15% 0% 0% 0% 0% Korlátozott használat (temető funkció) miatt -40% -40% -40% -40% -40% Közműellátás hiánya miatt -20% -20% -20% -20% -20% Korrekció össz. -75% -60% -60% -60% -60% Korrigált fajlagos ár (Ft/m 2 ) 2 628 2 995 3 106 3 066 2 840 Korrigált fajlagos átlagár (Ft/m 2 ) 2 927 forrás: www.toplak.hu és www.ingatlan.com ingatlanportálok Értékmódosító tényezők: Kínálati ár miatt: -20% Alsó rész domborzata miatt: -10% Alsó rész csúszásveszélye miatt: -10% Összes korrekció: -40% Korrigált fajlagos ár: 2 927 Ft/m 2 60% = 1 756 Ft/m 2 Forgalmi érték (Fé): 1756,- Ft/m 2 481 m 2 = 844.636,- Ft ~ 840 eft Miskolc, Szent Anna temetőben elhelyezkedő 1542/2 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 5
3.2 Forgalmi érték meghatározása: Figyelemmel az ingatlan elhelyezkedésére, hasznosítási lehetőségeire, a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer alapján az értékbecslés tárgyát képező ingatlan tulajdonjogának az üres, valamint per, igény és tehermentes állapotára vonatkozó forgalmi értékét M i s k o l c, 2013. július 3. 840.000,- Ft azaz Nyolcszáznegyvenezer forint összegben állapítjuk meg (mely 0 Ft áfa összeget tartalmaz) Miskolc, Szent Anna temetőben elhelyezkedő 1542/2 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 6
1. sz. melléklet Miskolc, Szent Anna temetőben elhelyezkedő 1542/2 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 7
2. sz. melléklet Miskolc, Szent Anna temetőben elhelyezkedő 1542/2 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 8
3. sz. melléklet Miskolc, Szent Anna temetőben elhelyezkedő 1542/2 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 9
4. sz. melléklet Miskolc, Szent Anna temető, 1542/2 hrsz 2013. május 10. Miskolc, Szent Anna temetőben elhelyezkedő 1542/2 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értékbecslése 10