INGATLANJOGI ALAPFOGALMAK INGATLAN Ingatlanfajták csoportosítása a jelenlegi hazai felosztás szerint Az ingatlanok lehetnek: földek, vagy földrészletek, építmények. "A köznyelvben használatosak az ingatlanok megjelölésére a birtok, a parcella, a telek, a házas ingatlan megnevezések, azonban egyik sem fejezi ki az ingatlan lényegét. Def.: A földfelszín egy meghatározott; az ingatlannyilvántartásban önálló egységként kezelt része, annak minden alkotórészével és tartozékával együtt. Földrészlet a.) a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által megszakított területe, melynek minden részén azonosak a tulajdonjogi (vagyonkezelői) viszonyok. b.) az építési telek c.) utak, terek, vasutak, csatornák elágazással és kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által - országos közút, vasút vagy hajózható csatornakivételével - meg nem szakított részei, melyek tulajdonosa (vagy vagyonkezelője) azonos. Építmény: a rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, mely a talaj, a víz vagy azok feletti légtér természetes állapotának tartós megváltoztatásával, beépítésével jön létre. INGÓ DOLGOK Ingó dolognak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az állag sérelme nélkül az egyik helyről a másikra áthelyezhetők. ELŐLEG Fontos a szerződésben pontosan meghatározni és egyértelműen, hogy mikor esik szó előlegről és mikor foglalóról. A foglalóval ellentétben az előleg nem szerződést biztosító mellékkötelezettség, hanem előrefizetés. Jelképes értékű. Ha a szerződés megkötése meghiúsul, az előleg teljes összege visszajár.
FOGLALÓ A foglaló a szerződést biztosító mellékkötelezettség. A szerződés beteljesedését szolgálja. A foglalót mindig a vevő adja. Fontos a szerződésben egyértelműen és pontosan megnevezni az átadott pénzösszeg foglaló jellegét. A foglalót a vételárba be kell számítani, ha a szerződést teljesítik. Ha a szerződés a vevő hibájából nem teljesedik be, az átadott foglalót elveszíti. Ha az eladó hibájából történik a szerződés meghiúsulása, akkor az eladó a kapott foglaló kétszeresét köteles megfizetni. Amennyiben a szerződés mindkét fél hibájából szűnik meg, vagy egyik fél sem felelős, vagy közös megegyezéssel bontják fel, akkor a foglaló visszajár. A foglaló mértékét a szerződő felek határozzák meg, de általában a vételár 5-20 %-a szokott lenni. ELŐSZERZŐDÉS Elsőként említendő az a megállapodás, amikor a felek abban állapodnak meg, hogy meghatározott későbbi időpontban egymással szerződést fognak kötni. Ez a jogintézmény az előszerződés. Az előszerződés alapján csak a szerződés megkötését lehet követelni, ezért az ilyen típusú okirat nem alkalmas arra, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzés iránti igényét az ingatlan-nyilvántartásban akár széljegyformájában megjelenítse. Ugyanakkor alakiságára a végleges szerződésre vonatkozó előírások az irányadóak. ADÁSVÉTEL Az eladó fő kötelezettségei: az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és az ingatlan birtokba adása a vevőnek. A vevő ezzel szemben a dolog átvételére, és vételár megfizetésére köteles. Csak az írásba foglalt adásvételi szerződés tekinthető érvényesnek. Ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez közokirat, vagy ügyvéd által ellenjegyzett szerződés szükséges. INGATLAN ADÁSVÉTEL KÖLTSÉGEI A Polgári Törvénykönyv alapján és a kialakult gyakorlat szerint: Az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket. Például, jelzáloggal biztosított tartozások kifizetése, stb. Továbbá adófizetési kötelezettsége is van. A vevő viseli a szerződéskötési költségeket (ügyvédi munkadíj, stb.), a visszterhes vagyonátruházási illetéket, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségeit. A felek közös megegyezés alapján eltérhetnek a fenti költségvetési szabályoktól. CSERE A csereszerződésben a felek az ingatlanok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, azaz mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csereszerződés annyiban különbözik az adásvételtől, hogy a tulajdonjog átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik vevő sem vételárat fizet, hanem a saját tulajdonjogának átruházását vállalja. - 2 -
TULAJDONJOG FENNTARTÁSA Az eladó tulajdonjogát a végleges írásba foglalt szerződésben, legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja. A vevő a tulajdonjog-fenntartás hatályossága idején a dolgot nem idegenítheti el, és nem terhelheti meg. A tulajdonjog fenntartására rendszerint azért kerül sor, mert a felek megállapodása szerint a vevő a szerződés megkötését követő későbbi időpontban jogosult a vételár vagy annak egy része megfizetésére. A tulajdonjog fenntartása nem érinti az adásvételi szerződés érvényességét, hanem a tulajdonjog átszállását köti feltételhez. Így ez a jogintézmény az eladó jogvédelmének egyik legfontosabb eszköze. A vevő részéről átadott vételár részleteknek azonban szintén fontos biztosítéki szerepe lehet. TULAJDONJOG FÜGGŐBEN TARTÁSA Függőben tartás esetén a földhivatalhoz benyújtandó kérelem tárgya a beadvány elintézésének, azaz a tulajdonjog bejegyzésének függőben tartása. Időben vagy az eladó, és vevő által meghatározott ideig, de max. 6 hónapig lehet. TULAJDONJOG FENNTARTÁSA -TULAJDONJOG FÜGGŐBEN TARTÁSA Mindkét esetben az eladó akkor adja meg a bejegyzéshez szükséges hozzájáruló nyilatkozatot, ha a vevő kifizette a teljes vételárat. A nyilatkozatra ugyanazok az alaki és tartalmi követelmények vonatkoznak, mint az adásvételi szerződésre. Gyakori megoldás, hogy az eladó bejegyzésre jogosító nyilatkozatát az ellenjegyző ügyvéd letétbe veszi azzal, hogy ha a vételárat az eladó megkapta, akkor azt köteles benyújtani a földhivatalba. A kérelem függőben tartására a benyújtásától számított 6 hónapon belül van lehetőség. Amennyiben ezen határidőig nem kerül benyújtásra az eladó tulajdonjog bejegyzéshez szükséges nyilatkozata, a szerződés módosítása válik szükségessé a tulajdonjog fenntartással történő eladás szabályainak megfelelően. Ennek hiányában a kérelem elutasításra fog kerülni, ugyanis a 6 hónapos időtartam nem hosszabbítható meg. Lényeges különbség, hogy a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése ugyan egyben elidegenítési- és terhelési tilalmat is jelent, de jelenleg a végrehajtási jog bejegyzéséhez nem szükséges a tilalom jogosultjának a hozzájárulása. Függőben tartás alkalmazásával a kérelem ranghelyet fog és az esetlegesen ezt követő végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem ranghelyben a tulajdonjog bejegyzési kérelem után kerül feljegyzésre, és amennyiben a tulajdonjog bejegyzésre kerül, úgy a végrehajtási jog iránti kérelmet figyelemmel a tulajdonosváltozásra a földhivatal elutasítja. BIRTOKBAVÉTEL A birtokbavétel ingatlanok esetében a dolog felett a tényleges hatalom megszerezése és gyakorlása. Ezt a közfelfogás szerint a föld esetében a föld hasznainak szedése, elkerítése, másoknak a használatból kizárása, lakáscélú ingatlan esetében, pedig a lakásba való beköltözés valósítja meg. Az ingatlan birtokosa szedi a dolog hasznait, viseli terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. Másrészt a jóhiszemű birtokost megilletik a birtokvédelem - 3 -
eszközei is. A birtokbaadással tehát fizikai értelemben teljesül a szerződés, ezért ennek időpontját célszerű a szerződés egyéb feltételeinek bekövetkezésével összehangolni. VAGYONI ÉRTÉKŰ JOG Vagyoni értékű jognak tekinthetők a pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok. ( tartós földhasználat, haszonélvezeti, használati jog, bérleti jog, telki szolgalom, üdülőhasználati jog) HASZONÉLVEZET Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, és hasznait szedheti. A haszonélvezet elterjedt lakáshasználati forma, amelyet leggyakrabban az örökhagyó túlélő házastársa szerez, jogszabály alapján, de gyakori az ingatlant ajándékozó szülők gyermekek közötti viszonylatban; akik haszonélvezet alapítással vásárolnak ingatlant gyermekük, unokájuk nevére. A lakástulajdonra vonatkozó haszonélvezet általában holtig tart, ha nem, akkor kikötik annak időtartamát. A haszonélvezet tényét az ingatlan tulajdoni lapján fel kell tüntetni. A jog csak a haszonélvezőre vonatkozik, tehát nem örökölhető, és adható el. A haszonélvezeti jog ugyanakkor bizonyos tekintetben "erősebb", a tulajdonjognál: a tulajdonos ugyan eladhatja tulajdonát, de ha a haszonélvező nem mond le használati jogáról, akkor számára a korábbi feltételeket az új tulajdonosnak is biztosítania kell. A lakás havi fenntartási költségeit a haszonélvezőnek kell viselnie, de a házfelújítást, vagy egyéb, a társasházi tulajdont terhelő kiadást a tulajdonosnak kell megfizetnie. Ha haszonélvezeti jog van az ingatlanon Amennyiben az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, általában a haszonélvező is szerződő félként szerepel, aki ellenérték fejében lemond a haszonélvezeti jogáról. Lemondása nem szükséges a szerződés érvényességéhez, de akkor avval terhelten kerül értékesítésre, használhatja, lakhat abban. HASZNÁLAT A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja, és hasznait szedheti. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át. A használat joga személyhez kötött, korlátozott jog. TELKI SZOLGALOM Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja. Azt az ingatlant, amelynek birtokosa a másik telket használhatja uralkodó teleknek, a másik ingatlant pedig szolgáló teleknek nevezzük. Telki szolgalom vízellátás és vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlop elhelyezése, épület megtámasztása vagy más a jogosult számára előnyös célra alapítható (Ptk. 166. (2) bekezdés). A - 4 -
gyakorlatban talán leggyakrabban előforduló szolgalmi jog az átjárás biztosítása. A telki szolgalom is az arra vonatkozó megállapodással és a jog ingatlannyilvántartásba történő bejegyzésével jön létre. Lehet- e szolgalmi jogot szerezni elbirtoklással?- IGEN! Megállapodás hiányában elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmi jogot a jogosult, ha a szolgáló telek használata ellen a tulajdonos tíz éven át nem tiltakozott. A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti vagy gyakorlását felfüggeszteti, ha a jogosult ingatlanának rendeltetésszerű használatához arra nincs szükség. A szolgalmi jog megszűnik, ha a jogosult azt bár módjában állt volna tíz éven keresztül nem gyakorolta, vagy eltűrte, hogy gyakorlásában akadályozzák KÖZÖS TULAJDON Ha a tulajdonjog ugyanazon az ingatlanon, meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg, közös tulajdonról van szó. A tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan birtoklására és használatára. Az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a fenntartással járó és az ingatlannal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs szabadon rendelkezhet, a többi tulajdonostársat azonban harmadik személyekkel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg elő haszonbérleti jog illeti meg. TÁRSASHÁZ A társasház, társasház-tulajdon nem más, mint a közös tulajdon egyik fajtája, egymástól független tulajdonok (albetétek) közös működése. A társasház látszólag egységes ingatlan, valójában mind fizikai, mind jogi értelemben több műszakilag megosztott, önálló (és önállóan forgalomképes, azaz eladható, átruházható) ingatlan szétválaszthatatlan csoportja, melyhez az önálló ingatlanokat együtt vagy különkülön kiszolgáló épületrészek és a földterület tartozik. A közös részekre a tulajdonostársak hányadok szerint meghatározott eszmei osztatlan közös tulajdonjoga áll fenn. A közös és elkülönült tulajdonjogok sajátos egysége teremti meg a társasház speciális jellegét. - 5 -