Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének 17/ 2011. (IV.27.) önkormányzati rendelete az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérletéről és elidegenítéséről szóló 14/2006. (04.29.) számú rendelet módosításáról Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzatának Közgyűlése a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó 1993. évi LXXVIII. törvény 3. (1) bekezdésében kapott felhatalmazás alapján, a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 8. (1) bekezdésében meghatározott feladatkörében eljárva a következőket rendeli el: 1. Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérletéről és elidegenítéséről szóló 14/2006. (04.29.) számú rendelete (a továbbiakban: Ör.) 5. (4) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép: (4) Szociális jellegű bérlakást az erre irányuló bérbevételi kérelmek alapján a bizottság által meghatározott elosztási irányelvek figyelembevételével, a Közgyűlés határozata szerint, a bérlőlistára felvettek részére meghatározott időre, első alkalommal egy évre, majd ezt követően, ha a bérlő igazolja, hogy lakbér- és közüzemi díjtartozása nincs, legfeljebb 3 évre lehet bérbe adni. A szociális bérlakásra való jogosultság meglétét 3 évenként, de legkésőbb a bérleti szerződés lejárta előtt 90 nappal a bérbeadónak felül kell vizsgálnia. A szociális bérlakásra való jogosultság vizsgálata során a bérbeadó a bérlő 10. (2) bekezdés c) pontja szerinti hozzájáruló nyilatkozata birtokában a helyi adó adatait is áttekinti. 2. Az Ör. 7. (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép: (2) Ezen lakásokra azon érvényes bérbevételi kérelemmel rendelkezők pályázhatnak, akik saját költségükön vállalják a műszaki hatóság által előírt átalakítási, felújítási munkálatok elvégzését. 3. Az Ör. 16. (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép: (2) Átmeneti elhelyezés biztosítására lakást csak meghatározott időre, első alkalommal egy évre, majd ezt követően, ha a bérlő igazolja, hogy lakbér- és közüzemi díjtartozása nincs, legfeljebb 3 évre lehet bérbe adni. 4. Az Ör. 18. (2) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép: (2) Garzonházi elhelyezésre olyan érvényes bérbevételi kérelemmel rendelkező fiatal család jogosult, ahol az egy főre jutó jövedelem ezen rendelet 5. (1) bekezdésében meghatározott jövedelemhatárt meghaladja és vállalja, hogy évente az egy szerződés után igényelhető éves állami támogatás mértéke felső határának megfelelő összegű kézpénzt előtakarékossági betétben elhelyez.
5. Az Ör. 25. (3) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép: (3) A bérlő a lakásbérleti szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére lakbért megfizetni, továbbá köteles a 43. szerinti külön szolgáltatások díját az ott szabályozottak szerint, valamint a lakás 43. -ban nem szabályozott közüzemi díjait a szolgáltatók részére megtéríteni. 6. Az Ör. 29. (1) bekezdése a következő f) ponttal egészül ki: f) az e rendelet 25. (3) bekezdése alapján 6 havi, vagy azt meghaladó külön szolgáltatási vagy közüzemi díjtartozás esetén. 7. (1) Az Ör. 37. -a a következő (4) bekezdéssel egészül ki: (4) Az Önkormányzat tulajdonában álló lakások használatáért a 38. -ban és a 41. -ban meghatározott kivétellel költségelvű lakbért kell fizetni. (2) Az Ör. 37. -a a következő (5) bekezdéssel egészül ki: (5) A bérlőnek és lakáshasználónak a bérleti díjon felül a 43. -ban foglaltak szerint a külön szolgáltatások díját és az illetékes szolgáltatók részére a közüzemi díjakat is meg kell fizetnie. 8. (1) 1 Az Ör. 38. -a következő (4) bekezdéssel egészül ki: (4) Szociális lakbérre jogosultak az Önkormányzat tulajdonában álló bérbe adott lakások bérlői és bérlőtársai önállóan is a rájuk eső lakbérösszeget illetően az alábbi feltételek együttes fennállása esetén: a) a lakásokban együtt lakó családtagok egy főre jutó átlagos havi nettó jövedelme a támogatás iránti kérelem benyújtását megelőző hónapba nem haladta meg az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének kétszeresét, egyedülálló esetében két és félszeresét és b) a lakásban együtt lakó családtagok nem rendelkeznek olyan, forgalom-képes ingó- vagy ingatlanvagyonnal, melynek együttes forgalmi értéke meghaladja az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 50-szeresét. (2) Az Ör. 38. -a következő (5) bekezdéssel egészül ki: (5) A (4) bekezdésben meghatározott feltételek fennállása esetén sem állapítható meg szociális lakbér annak a bérlőnek, aki: a) lakását részben vagy egészben albérlet, ágybérlet útján vagy más módon hasznosítja, b) a szociális lakbér iránti kérelmében olyan valótlan adatot közöl, amely számára jogosulatlan előnyt jelentene, c) a szociális lakbérre jogosultsága bérbeadó általi vizsgálatához az adótitoknak minősülő helyi adó adatainak megismerése érdekében az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCIII. törvény 54. (1) bekezdés c) pontja szerinti hozzájárulást nem adja meg. 1 A 8. (1) bekezdése a.../2011. (..) Ör. 7. (1) bekezdése értelmében nem lép hatályba. Hatályos 2011....-től.
(3) Az Ör. 38. -a következő (6) bekezdéssel egészül ki: (6) A bérlő a részére megállapított szociális lakbér és a költségelvű lakbér különbözetének összegét a Ptk. 232. (3) bekezdése szerinti kamataival együtt köteles visszafizetni, ha megállapítást nyer, hogy a (4) (5) bekezdés szerinti szociális lakbér jogosultságot kizáró ok áll fenn. A bérlőt e kötelezettségéről a szociális lakbér jogosultságot megállapító bérbeadói nyilatkozatban tájékoztatni kell. (4) Az Ör. 38. -a következő (7) bekezdéssel egészül ki: (7) A bérlő szociális lakbér jogosultságának megállapításáról a bérbeadó a lakbérbeszedéssel megbízott szervet, a Pécs Holding Zrt.-t írásban értesíti, mely alapján a bérlő részére a szociális lakbér összege kerül előírásra. (5) Az Ör. 38. -a következő (8) bekezdéssel egészül ki: (8) A szociális lakbér jogosultság megállapítása iránti kérelem benyújtási határideje minden év november 30-a. A szociális lakbér a következő év január 1-től december 31-ig kerül megállapításra. A határidőn túl benyújtott kérelmek esetén, amennyiben a jogosultság megállapítást nyer, a szociális lakbér a kérelem benyújtását követő második hónaptól biztosítható. 9. Az Ör. 40. (2) bekezdése helyébe az alábbi rendelkezés lép: (2) Az (1) bekezdésben foglaltak figyelembe vételével a költségelvű lakbért úgy kell megállapítani, hogy fedezze a bérbeadónak az épülettel, az épület központi berendezéseivel, a lakással és a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításait, valamint a bérlakás üzemeltetésének és felújításának költségeit. 10. Az Ör. 53. -a a következő (2) bekezdéssel egészül ki: (2) Elővásárlási jog illeti meg azt a bérlőt is, aki a bizottság határozatában biztosított, vagy az Ör. 7. -a szerinti műszakilag felújításra szoruló lakások pályázat útján történő hasznosítása során elnyert felújítási jog alapján a vállalt felújítási kötelezettségének három éven belül eleget tett és az üzemeltető által igazolt költségei alapján a bérbeadóval bérleti szerződést kötött. 11. Az Ör. 56. -a a következő (5) bekezdéssel egészül ki: (5) Az Ör. 53. (2) bekezdése alapján elővásárlási joggal rendelkező bérlő részéről az igazolt és bérbeszámítással le nem lakott felújítási költség legfeljebb a vételár 10 %-ának mértékéig a vételárba előlegként beszámít.
12. Az Ör. 58. -a helyébe a következő rendelkezés lép: 58. (1) Az elővásárlásra jogosult személlyel kötött adásvételi szerződésben az Önkormányzat javára öt évre a lakás visszavásárlásának jogát és e jog biztosítására a visszavásárlási jog tartamára elidegenítési és terhelési tilalmat kell kikötni és e biztosítékokat az ingatlannyilvántartásba be kell jegyeztetni. (2) Ha az elővásárlásra jogosult a lakást a 57. (2) bekezdése szerint részletfizetéssel vásárolta meg, az Önkormányzat javára az (1) bekezdésben foglalt biztosítékokon felül az adásvételi szerződésben a vételárhátralék és járulékai erejéig az ingatlanra jelzálogjogot kell alapítani és ennek biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat kell kikötni és e biztosítékokat az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni. (3) A vevőnek az Önkormányzat visszavásárlási jogának (1) bekezdés szerinti időtartamára érvényes lakásbiztosítással kell rendelkeznie. Részletfizetésre történő vásárlás esetén, amennyiben a részletfizetési kedvezmény öt évet meghaladó tartamban áll fenn, a vevő lakásbiztosítási jogviszonyának a teljes vételár megfizetésének napjáig fenn kell állnia. 13. Az Ör. 5. (5) bekezdésében az 5 évre szövegrész helyébe a 3 évre szöveg, a 7. (3) bekezdésében a szociális lakbért szövegrész helyébe a költségelvű lakbért szöveg, a 22/A. (7) bekezdésében a PVV Zrt. szövegrész helyébe a Pécs Holding Zrt. szöveg, a 3. (1) bekezdésében és az 55. (1) bekezdésében a Pécsi Városüzemelési és Vagyonkezelő Zártkörűen Működő Részvénytársaságot szövegrész helyébe a Pécs Holding Zrt.-t szöveg lép. 14. Hatályát veszti az Ör. a) 24. (8) bekezdésben Az ellenőrzés időpontja előtt 5 nappal az ellenőr- zés tényéről a bérlőt írásban tájékozatni kell. szövegrész, b) a 29. (1) bekezdés a) pontjában a folyamatos szövegrész. 15. (1) Ez a rendelet a (2) bekezdésben foglalt kivétellel a kihirdetését követő napon lép hatályba, és a hatályba lépését követő napon hatályát veszti. (2) 2 A 7. (1) bekezdése és a 8. (2) (4) bekezdése 2012. január 1-jén lép hatályba és 2012. január 2-án hatályát veszti. Dr. Páva Zsolt s.k. polgármester Dr. Modrovits Sándor s.k. a jegyzői hatáskörök gyakorlásával megbízott aljegyző Záradék: Elfogadta: a Közgyűlés az április 21-i ülésén Kihirdetve: 2011. április 27-én. 2 Módosította a.../2011. (...) Ör. 7. (2) bekezdése. Hatályos...-től.
A helyi rendelet rendelettervezetben szereplő módosítását a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 18. -ában foglaltaknak megfelelően eljárva az alábbiak szerint indokolom: Általános indokolás Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérletéről és elidegenítéséről szóló14/2006. (04.29.) számú rendelet módosításáról szóló 17/2011. (IV.27.) önkormányzati rendeletéhez Az önkormányzat költségvetésének készítése során nyilvánvalóvá vált, hogy a lakásgazdálkodási keret amely a 4300 db önkormányzati bérlakás kezelésére, a lakás ingatlanok értékének megőrzésére, valamint a 3200 lakásigénylési kérelemmel rendelkező család kérelmének megoldására szolgál nem nyújt fedezetet valamennyi feladat megoldására. Az önkormányzati lakásgazdálkodás helyzetének javítása és rendezése, az önkormányzat tulajdonában lévő lakásokkal való gazdálkodás jelen gazdasági helyzethez igazítása, az önkormányzati lakásgazdálkodás megreformálása, a lakásmobilitás elősegítése, valamint a lakásra váró családok helyzetének mielőbbi megoldása céljából vált szükségessé a 6 évvel korábban megalkotott, az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérletéről és elidegenítéséről szóló 14/2006. (04.29.) számú rendelet jelen módosítása. Részletes indoklás Az 1. -hoz A szociális bérlakások bérbeadása a jogosultak részére bérlőlista esetén eddig 5 évre történt. Tekintettel arra, hogy a lakásbérlők egy része már a bérbeadás kezdetén felhalmoz lakbér- és közüzemi díjhátralékot, a nagyobb összegű tartozás felhalmozásának megelőzése érdekében javasolja a módosítás, hogy az első alkalommal egy évre, majd amennyiben a bérlő igazolja, hogy nincs lakbér- és közüzemi díjtartozása, akkor kerülne sor a három évre történő bérbeadásra. A szociális bérlakás bérbeadása előtt a vagyoni helyzet vizsgálatánál a leendő bérlő hozzájáruló nyilatkozata alapján a helyi adó adatainak áttekintésére a Népjóléti, Sport és Lakás Referatúra a lakások bérbeadója jogosultságot szerez, így kizárható, hogy a szociális bérlakás bérleti jogához olyan személy jusson hozzá, aki nem jogosult szociális bérlakásra. A 2. -hoz A tervezet a pályázati lehetőséget a kizárólag az érvényes bérbevételi kérelemmel rendelkezők részére biztosítaná annak érdekében, hogy az Önkormányzatnál nyilvántartott, megoldandó elhelyezésű kérelmezők száma csökkenjen.
A 3. -hoz Az önkormányzati lakásokra fizetendő lakbér- és egyéb közüzemi díjhátralék felhalmozódásának elkerülése céljából az átmeneti elhelyezés biztosítása során is minden újonnan megkötendő lakásbérleti szerződés első alkalommal egy évre, majd amennyiben a bérlő igazolja, hogy nincs lakbér, illetve közüzemi díjtartozása, három évre kerülne megkötésre. A 4. -hoz A garzonházi elhelyezéseknél új javaslatként előtakarékossági megállapodás megkötése lesz az elhelyezés feltétele, mely reményeink szerint garanciát biztosít arra, hogy az öt év előtakarékoskodás lejártát követően a kérelmezők saját erőből lakást tudnának venni, és az így felszabaduló garzonházi lakások a lakásgazdálkodás során ismét bérbe adhatókká válnak. Az 5. -hoz A tervezet rögzíti, hogy a bérlő a lakásbérleti szerződésben meghatározott lakbéren felül a köteles a külön szolgáltatások díját (lépcsőház takarítás, lifthasználat, stb.), valamint a lakásokra fennálló közüzemi díjakat a szolgáltatók felé megfizeti. Ezen rendelkezésekre azért van szükség, mert a bérlők egy része a jelenleg hatályos rendelet szerinti felmondási okként szereplő 6 havi vagy azt meghaladó lakbértartozást megfizeti, azonban a szolgáltatók felé (különösen PÉTÁV Kft. felé) tetemes hátralékot halmoz fel. Ez a rendelkezés lehetővé teszi a bérleti szerződés Lt. 24. (1) bekezdés b) pontja szerinti (jogszabályban előírt lényeges kötelezettségét nem teljesíti) felmondását abban az esetben is, ha a bérlőnek lakbértartozása nincs, azonban egyéb közüzemi vagy külön szolgáltatási díjtartozása áll fenn. A 6. -hoz A tervezet új felmondási okként szabályozza a 6 havi vagy ezt maghaladó külön szolgáltatási vagy közüzemi díjtartozást, összhangban a 4. -ban foglaltakkal. A 7. -hoz A jelenleg hatályos rendelet egységesen szociális lakbért állapít meg az önkormányzati lakásokra, kivétel a művész-, vendégtanári és sportolói lakások, melyek bérlői jelenleg is költségelvű lakbért fizetnek. A költségelvű lakbér alkalmas arra, hogy az üzemeltető lakásokra ráfordított költségei megtérüljenek. A határozott idejű bérleményeknél időről-időre felülvizsgálatra kerülnek a bérlők jövedelmi viszonyai, azonban a határozatlan idejű bérleményeknél erre nincs lehetőség.
Ezért javasoljuk, hogy az újonnan megkötendő lakásbérleti szerződések esetén a rendelet módosítás hatályba lépését követően, a meglévő lakásbérleti szerződések esetében pedig 2012. január 1-i bevezetéssel az Önkormányzat állapítson meg rendeletben költségelvű lakbért minden önkormányzati bérlakásra azzal a feltétellel, hogy a bevezetés előtt minden bérlő kérheti a szociális lakbér megállapításának lehetőségét, amennyiben igazolja, hogy jövedelmi viszonyai megfelelnek a szociális lakbér megállapításához szükséges feltételeknek. A költségelvű lakbér alkalmas arra, hogy az üzemeltető lakásokra ráfordított költségei megtérüljenek, ezért az Önkormányzat tulajdonában álló lakások használatáért 2012. január 1-től költségelvű lakbért kell fizetni. A rendelet önkormányzati lakások lakbérének mértékét és a lakbér megállapításának feltételeit tartalmazó V. fejezetében is rögzítésre kerül, hogy a bérlőnek és lakáshasználónak a bérleti díjon felül a külön szolgáltatások (lépcsőház takarítás, lifthasználat) díját és az illetékes szolgáltatók (PÉTÁV, E.ON, BIOKOM) részére a közüzemi díjakat is meg kell fizetniük. A 8. -hoz A tervezet szerint azon bérlők, akik jövedelmi, vagyoni viszonyaik alapján szociális lakbérre jogosultak, egyénileg kérhetik a bérbeadótól a szociális lakbér megállapítását. A szociális lakbérjogosultság részletes szabályait, a jogosultságot kizáró okokat, a jogalap nélkül biztosított szociális lakbér viszszafizetésére vonatkozó rendelkezéseket és a lakbérelőírás szabályait e szakasz tartalmazza. A 9. -hoz A költségelvű lakbérnek fedezetet kell nyújtania arra, hogy az üzemeltetőnek az épülettel, az épület központi berendezéseivel, a lakással, és a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai, az egyéb általános költségei is megtérüljenek. Ezen kívül a költségelvű bérleti díjnak fedeznie kell a bérlakás üzemeltetésének és felújításának költségeit is. Ez természetesen nem jelent piaci lakbért és hasznot sem tartalmaz. A 10. -hoz Az elővásárlásra jogosultak körét bővítené a tervezet azon bérlőkkel, akik pályázat útján elnyerték a rendeltetésszerű használatra alkalmatlan, lelakott, felújításra váró, szoruló bérlakások bérleti jogát vagy a lakás felújítására a bizottságtól lehetőséget kaptak. A Rendelet 7. -a alapján pályázatra meghirdetett rossz műszaki állapotú lakásokat a pályázó saját költségen felújítja, majd a felújítás elvégzését követően adja bérbe az Önkormányzat a bérlő részére. Ha a bérlő a vállalt felújítási kötelezettségének eleget tesz, vele a bérleti szerződés megkötésre került három éven belül, akkor a lakás részére elidegeníthetővé válik. Az elidegenítésre szánt lakásokat a Közgyűlés jelöli ki, a bérbeadói jogok gyakorlójának javaslata alapján, a műszaki felmérést pedig a kezelő, ill. üzemeltető szervezet a Pécs Holding Zrt. végzi.
A 11. -hoz Ezen új szabály lehetőséget biztosít arra, hogy a lakást felújító elővásárlási joggal rendelkező bérlők lakásra fordított igazolt és bérbeszámítással le nem lakott felújítási költségeinek egy része a vételárba vételárelőlegként beszámításra kerüljön. A beszámításra azonban legfeljebb a vételár 10 %-ának megfelelő összeg erejéig kerülhetne sor. Az Önkormányzat ezzel a konstrukcióval csökkentheti a rossz állapotú szociális bérlakás állományát, és mindezeken túl pénzügyi, gazdasági és műszaki előnyökkel is járhat a konstrukció bevezetése. Látható tehát a koncepció előnye mind az Önkormányzat mind pedig a bérlő, azaz a potenciális tulajdonos szempontjából is. A 12. -hoz Annak érdekében, hogy a tervezett önkormányzati lakásértékesítéssel valóban kizárólag az elővásárlásra jogosult lakásbérlők szerezhessenek tulajdonjogot, a hatályos normaszövegben megjelölt, kizárólag a részletvételhez kapcsolt, a vételárhátralék megfizetésének garanciájául szolgáló biztosítékon túl a tervezet szerint a rendelkezési jogot korlátozó jog kerülne biztosításra az Önkormányzat, mint eladó javára: az adásvételi szerződésben az Önkormányzat javára 5 évre visszavásárlási jog és ennek biztosítására, a viszszavásárlási jog tartamára elidegenítési és terhelési tilalom kerülne rögzítésre és e jogokat (terheket) az ingatlan-nyilvántartásba is be kell majd jegyeztetni. A tervezet összhangban a rendelkezési jog korlátozásával az értékesített lakásra kötelezővé teszi a vevő számára, hogy érvényes lakásbiztosítással rendelkezzen. Ennek tartama a visszavásárlási jog tartamával megegyezik; részletvétel esetén, ha a részletfizetési kedvezmény tartama öt évnél hoszszabb, a biztosítási jogviszonynak a teljes vételár kiegyenlítéséig fenn kell állnia. A 13. -hoz A tervezet e szakaszban a lakásbérleti szerződés meghosszabbításának tartamát a jelenleg hatályos 5 évről 3 évre csökkenti, a pályázat útján bérbe adott lakások tekintetében is a költségelvű lakbér megállapítását rendeli a jelenleg hatályos szociális lakbér helyett, továbbá a a lakáskezelő gazdasági társaság névváltozását rögzíti.
A 14. -hoz A tervezet e szakasza a rendelet módosítás céljának és normatartalmának megfelelő hatályvesztéseket tartalmaz. A bérleményellenőrzés során az ellenőrzés időpontja előtt 5 nappal történő írásbeli tájékoztatás nincs összhangban a Lakástörvény szövegével, ahhoz képest megszorítást jelent, ezért kikerül a rendeletből. A bérleti jogviszony felmondási okainak szabályozásánál pedig a 6 havi folyamatos tartozás helyébe 6 havi tartozás kerül, azaz nem a tartozás ideje, hanem összege lesz a szerződés bérbeadó általi megszüntethetőségének egyik oka. A folyamatos megszorítás tehát kikerül a normaszövegből, annak a jelenleg következmények nélküli gyakorlatnak a megszüntetése érdekében, hogy a bérlők egy része, megszakítva a tartozást, egy havi bérleti díjat kifizetett, majd tatozását tovább halmozta. A 15. -hoz E szakasz a rendelet hatályba lépéséről és a technikai deregulációról rendelkezik.