HATÁLYOS: 2008. augusztus 31. 1994. évi LV. törvény a termőföldről Az Országgyűlés abból a célból, hogy az átalakuló tulajdoni, használati viszonyok alapján a mezőgazdaságban a magántulajdonon alapuló piaci viszonyok meghatározóvá váljanak, a termőföld forgalma és a termőföld, mint a jelzálogjogon alapuló hitelezés biztosítéka, a kialakuló új üzemi szervezetek működését hatékonyan elősegítse, a versenyképes mezőgazdasági termelés folytatására alkalmas földbirtokok jöjjenek létre, és a birtokelaprózódások hátrányos következményei a mezőgazdaság tulajdoni szerkezetét ne terheljék, a gazdálkodó zavartalan mezőgazdasági termelést folytathasson, a termőföld területének csökkenése ésszerű határok között maradjon, és a termőföld minőségének védelme megfelelő jogi hátteret kapjon, a következő törvényt alkotja: I. Fejezet BEVEZETŐ RENDELKEZÉSEK A törvény hatálya 1. (1) A törvény hatálya kiterjed az ország területén levő valamennyi termőföldre. (2) 2. (1) E törvény a termőföld tulajdonjogának megszerzésére, illetőleg a szerzés tilalmára, a termőföldek használatára, a birtoktagok kialakítására és a földhasználati nyilvántartásra vonatkozó rendelkezéseket állapítja meg. A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (a továbbiakban: Tft.) módosításának elsődleges célja az, hogy két önálló törvényben kerüljenek szabályozásra a) a termőföld tulajdonjogának megszerzésével, ellenőrzésével, a termőföld használatával, a birtokösszevonási célú önkéntes földcserével, a földhasználati nyilvántartással, valamint b) a termőföld hasznosításával, a földvédelemmel, a talaj védelmével és a gyümölcsültetvény telepítésének engedélyezésével, nyilvántartásával kapcsolatos kérdések. A b) pontban foglalt területek (a hatályos Tft. V. és VI. fejezete) kiemelésre kerülnek a Tft.-ből, és a termőföld védelméről szóló önálló törvényben kapnak helyet. Két önálló törvény megalkotását az indokolja, hogy a termőföld védelmével kapcsolatos kérdések önálló törvényben történő szabályozása nagyobb teret enged annak, hogy idővel sor kerülhessen a szakmai szempontokból történő jogszabályi felülvizsgálatokra. Önmagában abból a tényből, hogy a Tft. szűkebb értelemben vett tárgyi hatálya a termőföldre, mint jogilag körülhatárolt, specifikus ingatlanra terjed ki, nem következik az, hogy a termőfölddel kapcsolatos jogszabályi rendelkezések egy törvényen belül kapjanak helyet. A törvény tartalmilag nem változtatja meg a tulajdonszerzésre és a haszonbérletre vonatkozó szabályokat, beleértve az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlására vonatkozó rendelkezéseket. A törvény csupán a földhasználati nyilvántartás vezetésére, mint hatósági nyilvántartásra vonatkozó eljárási szabályok szakmai felülvizsgálatát tartalmazza. Mivel a földvédelmi és talajvédelmi szabályok kiemelésre kerülnek a Tft.-ből és önálló törvényben kerülnek elhelyezésre, a Tft. tárgyi hatálya megváltozik. A módosítás ezért szűkíti a törvény hatályát, egyúttal pontosítja a hatályos törvény azon rendelkezését, amely az építésügyi hatóságnak a mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földre vonatkozó építésügyi igazgatási igazolására vonatkozik. (2) A termőföldre vonatkozó rendelkezéseket - a haszonbérletre e törvényben megállapított szabályok kivételével - alkalmazni kell a mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földre is. (3) A tulajdonos kérelmére, illetőleg az ingatlanügyi hatóság megkeresésére az építésügyi hatóság igazolja, hogy a mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi föld kialakított építési teleknek vagy építési területnek minősül-e. 1
(4)-(6) Fogalommeghatározások 3. E törvény alkalmazásában a) termőföld: az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván; b) tanya: a település külterületén lévő mezőgazdasági termelés (növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás) céljára létesített lakó- és gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó, legfeljebb 6000 m 2 területű föld együttese; c) külföldi magánszemély: a nem magyar állampolgár, kivéve a bevándorolt vagy menekültként elismert személyt; d) külföldi jogi személy: a külföldi székhelyű jogi személy vagy az ilyen székhelyű jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet; e) f) mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi föld: az a földrészlet, amelyet a település belterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván; g) h) családi gazdaság: legfeljebb 300 hektár nagyságú termőföld (ideértve a mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földet is) tulajdonával, illetőleg haszonbérletével, használatával rendelkező gazdálkodó család valamennyi termőföldje, az ahhoz tartozó leltárban megjelölt ingatlan és ingó vagyontárgyak (épület, építmény, mezőgazdasági berendezés, felszerelés, gép, állatállomány, készlet stb.) hasznosításával, legalább egy családtag teljes foglalkoztatásán és a többi családtag közreműködésén alapuló gazdálkodási forma; i) a családi gazdálkodó: a családi gazdaságot a mezőgazdasági igazgatási szerv nyilvántartásába bejegyeztető személy, aki 1. a családi gazdaság vezetőjeként annak tevékenységi körében jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, 2. élethivatásszerűen mezőgazdasági, illetve mezőgazdasági és kiegészítő tevékenységet folytat, 3. mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik vagy ennek hiányában igazolja, hogy legalább 3 éve folytatja a mezőgazdasági, illetve mezőgazdasági és kiegészítő tevékenységét és ebből árbevétele származott, 4. legalább 3 év óta a bejelentett állandó lakhelye a családi gazdaság központjaként megjelölt településen van; j) a gazdálkodó család tagjai: a családi gazdálkodó, annak házastársa, élettársa, kiskorú gyermeke, unokája, valamint a gazdálkodó család tagjaként bejelentkezett nagykorú gyermeke, szülője; gyermeken az örökbe fogadott, a mostoha és a nevelt gyermeket is érteni kell; k) mezőgazdasági tevékenység: növénytermesztés, kertészet, állattenyésztés, halászat, haltenyésztés, szaporító anyag termesztés, vadgazdálkodás, erdőgazdálkodás, vegyes gazdálkodás; l) kiegészítő tevékenység: falusi és agroturizmus, kézművesipari tevékenység, fűrészáru-feldolgozás, elsődleges élelmiszer-feldolgozás, a mezőgazdasági tevékenység során keletkezett melléktermékek, növényi és állati eredetű hulladék hasznosítása, nem élelmiszer célú feldolgozása, valamint az ezekből a termékekből keletkezett termékek közvetlen termelői értékesítése, mezőgazdasági szolgáltatás; m) helyben lakó: 1. az a magánszemély, akinek bejelentett lakóhelye legalább három éve azon a településen van, amelynek közigazgatási területén a termőföld vagy tanya fekszik; 2. az a magánszemély, akinek legalább három éve a bejelentett lakóhelye olyan településen van, amelynek közigazgatási határa a termőföld vagy tanya fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 15 km távolságra van; 3. az i) pont 3. alpontja szerinti szakirányú képzettséggel rendelkező, helyben lakást és mezőgazdasági tevékenység élethivatásszerű folytatását vállaló magánszemély; 4. az olyan jogi személy, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező más szervezet, amelynek bevétele több mint 50%-ban a k) és l) pontok szerinti mezőgazdasági és kiegészítő tevékenységből származik, és székhelye az 1-2. alpontban meghatározott településen van; és 5. természetes személy esetében családi gazdálkodó vagy nyilvántartási (regisztrációs) számmal rendelkező őstermelő, illetőleg egyéni mezőgazdasági vállalkozó, vagy a 4. alpont alatti szervezet természetes személy tagja vagy részvényese; 2
n) helyben lakó szomszéd: az a helyben lakó, akinek a tulajdonában vagy használatában lévő termőföld vagy tanya közvetlenül szomszédos az adásvétel, illetve a haszonbérlet tárgyát képező termőfölddel vagy tanyával; o) önálló vállalkozó: az egyéni vállalkozó, az egyéni cég vagy az önfoglalkoztató; p) önfoglalkoztató: az a magánszemély, aki bármely jogszabály szerint önállóan végezhető és az egyéni vállalkozásról szóló törvény hatálya alá nem tartozó gazdasági tevékenységet végez, ha az egészségbiztosítási, illetőleg a nyugdíjbiztosítási szolgáltatások fedezetéről a jogszabályok rendelkezései szerint maga gondoskodik; q) termőföldnek nem minősülő ingatlan: a termőföldnek nem minősülő földrészlet, egyéb önálló ingatlan; r) elsődleges lakóhely: az a lakás, vagy lakás céljára szolgáló egy vagy több lakóhelyiségből álló épület vagy épületrész, továbbá belterületen lakásépítés céljára kialakított telek, ahol a tagállami állampolgár életvitelszerűen kíván tartózkodni; s) másodlagos lakóhely: az a lakás, vagy lakás céljára szolgáló egy vagy több lakóhelyiségből álló épület, vagy épületrész, továbbá belterületen lakásépítés céljára kialakított telek, ami nem minősül elsődleges lakóhelynek; t) tagállami állampolgár: az Európai Unió tagállamának állampolgára, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam állampolgára, valamint a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgára; u) a mezőgazdasági termelők gazdaságátadási támogatása keretében 1. mezőgazdasági termelőtevékenység: növénytermelési, állattenyésztési, vegyes gazdálkodási tevékenység, 2. mezőgazdasági termelő: a gazdaságátadási támogatás bevezetéséről szóló külön jogszabályban meghatározott egyéni vállalkozó, őstermelő, családi gazdálkodó. EBH2003. 995. A korábbi jogszabályok szerinti zártkert termőföldnek minősül, amelynek tulajdonjogát betéti társaság nem szerezheti meg (1994. évi LV. tv. 3., 6., 89. ). EBH1999. 170. A tanya fogalmának értelmezése a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló törvény alkalmazásában [1994. évi LV. tv. 3. b) pont és 88. (1) bek.]. BH2000. 538. A haszonbérlőt megillető elő-haszonbérleti jog az elővásárlási jog rokon intézménye, ezért a jogszabály által nem rendezett kérdésekben az elő-haszonbérleti jogra is az elővásárlási jog szabályait kell megfelelően alkalmazni [1959. évi IV. törvény 145. (2) bekezdés, 373., 1994. évi LV. törvény 3. a) pont, 21., PK 9. sz. állásfoglalás]. II. Fejezet A TERMŐFÖLD TULAJDONJOGÁNAK MEGSZERZÉSE 4. (1) E fejezet alkalmazása szempontjából tulajdonszerzésnek kell tekinteni a termőföld tulajdonjogának - ideértve a részarányként meghatározott tulajdont is - bármilyen jogcímen (szerzésmódon) történő megszerzését, kivéve a törvényes örökléssel, az elbirtoklással, ráépítéssel, kisajátítással és a kárpótlási célú árverés során történő tulajdonszerzést. (2) Termőföld tulajdonjogát csere jogcímén akkor lehet megszerezni, ha a csereszerződésben a felek termőföld tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, és a) a csere tárgyát képező egyik földrészlet az azt megszerző cserepartnernek már a tulajdonában álló földrészletével azonos településen fekszik, vagy b) a cserepartnerek egyikének bejelentett lakóhelye azon a településen van, amely település közigazgatási területén fekszik a csere címén általa megszerzendő földrészlet. (3) Termőföld tulajdonjogát ajándékozás jogcímén - a 6. (2) bekezdésében foglaltakon túl - közeli hozzátartozók [Ptk. 685. b) pont], továbbá közalapítvány, önkormányzat és a Magyar Állam javára lehet átruházni. A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (a továbbiakban: Tft.) módosításának célja a spekulációs célú földszerzések kiküszöbölése. A törvény a termőföld cseréjének feltételeit tartalmazza, illetve a termőföldek ajándékozása esetén meghatározza a megajándékozottak személyi körét. Régóta ismert a termőföldek és ingó vagyontárgyak közötti csereügyletek, és termőföldet érintő ajándékozási szerződések problematikája, amely alapján felmerülhet, hogy a felek magatartása az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok kijátszására irányul. Ezen földspekulációs törekvések elsősorban azokban az esetekben szembetűnők, amikor kisebb értékű tartós fogyasztási cikk ellenében történik termőföldszerzés, illetve a felek között fennálló rokonsági, érzelmi viszony hiányában kerül sor ingyenesen a 3
termőföld tulajdonjogának átruházására. A kétes ügyletekkel az utóbbi időben a sajtó is több ízben foglalkozott. A felek a csere és az ajándékozás esetében azért tudják megkerülni Tft.-ben foglalt elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó rendelkezéseket, mert a hatályos szabályozás alapján az elővásárlási jog kizárólag az adás-vétel során alkalmazható. A csere és az ajándékozás vonatkozásában ezen jogintézmény nem jöhet szóba. Amennyiben tehát a termőföld 1/1 tulajdonjogát, illetve tulajdoni hányadát csere, illetve ajándékozás jogcímén szerzik meg, az elővásárlásra jogosult személyek nem élhetnek az elővásárlási jogukkal, mert az elővásárlási jog csak adás-vétel esetében, a - polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára kifüggesztett - vételi ajánlat alapján gyakorolható. A törvény ezen rendelkezése szerint a termőföldet érintő csere érvényességi feltétele lenne, hogy a csereszerződés kizárólag termőföldek kölcsönös átruházására irányuljon, úgy, hogy a csere birtokösszevonást valósítson meg, avagy a helybenlakó személy földszerzését eredményezze. A termőföld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő megszerzése pedig csak a közeli hozzátartozók között, illetve közalapítvány, önkormányzat, egyház, és az állam javára lenne lehetséges. A Nemzeti Földalapról szóló 2001. évi CXVI. törvény 8. (4) bekezdésében szabályozott, az államot megillető elővásárlási jog csak a törvény 1. (3) bekezdésében meghatározott ajándékozotti körben alkalmazható. EBH2004. 1088. Tulajdonszerzésnek minősül a termőföld tulajdonjogának megszerzése gazdasági társaságból történő kiválással (1994. évi LV. tv. 4. ). Belföldi magánszemélyek tulajdonszerzése 5. (1) Belföldi magánszemély termőföld tulajdonjogát csak olyan mértékben szerezheti meg, hogy a tulajdonában legfeljebb 300 hektár nagyságú vagy 6000 aranykorona (a továbbiakban: AK) értékű termőföld legyen. 2006/51. Adózási kérdés termőföld regisztrációs számmal rendelkező állattenyésztőnek történő eladásából származó jövedelem adómentessége (2) A belföldi magánszemély nem szerezheti meg a termőföld tulajdonjogát, ha az annak fekvése szerinti településen az ő és közeli hozzátartozója [Ptk. 685. b) pont] tulajdonában lévő termőföld mennyisége a megszerezni kívánttal együtt meghaladná a település összes termőföld területének egynegyedét vagy az ezer hektárt. (3) Az (1) bekezdés szerinti mérték megállapításánál a termőfölddel együtt önálló ingatlant (földrészletet) képező művelés alól kivett föld területét is figyelembe kell venni. (4) A belföldi magánszemély által megszerezhető termőföld mértékének megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni a legfeljebb 6000 m 2 területtel önálló ingatlanként (földrészletként) kialakított tanya területén levő termőföldet. (5) A magánszemély az e törvény hatálybalépésekor meglévő termőföld tulajdonát legfeljebb annak területnagyságát és AK értékét meg nem haladó területnagyságú és AK értékű termőföldre cserélheti. (6) Az e törvény hatálybalépésekor meglévő termőföld a) kisajátítása folytán kapott kártalanítás összegéből vásárolt termőföld, b) közös tulajdonának megszüntetésével tulajdonba kerülő termőföld területnagysága és AK értéke az (1) bekezdés szerinti mértéket meghaladhatja. Belföldi jogi személyek tulajdonszerzése 6. (1) Belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet termőföld tulajdonjogát - a Magyar Állam, az önkormányzat és a közalapítvány kivételével - nem szerezheti meg. (2) Egyházi jogi személy végintézkedés, illetőleg ajándékozási, tartási vagy gondozási szerződés alapján termőföldre tulajdonjogot szerezhet. (3) Jelzálog-hitelintézet a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvényben foglalt korlátozásokkal és időtartamra termőföldet szerezhet. (4) A szervezeti változással, illetve társasági formaváltással, egyesüléssel vagy szétválással létrejött belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet a jogelődje - 1994. július 27-ét megelőzően megszerzett - tulajdonát képező termőföld tulajdonjogát megszerezheti. 4
A termőföldről szóló törvény hatálybalépését megelőzően lehetőség volt arra, hogy jogi személyek is termőföld tulajdonhoz jussanak. Ezek jellemzően szövetkezetek voltak, amelyek a későbbiek során sok esetben átalakultak szervezeti változással gazdasági társasággá. Az átalakulással a jogutód jogi személyeknek a törvényi tilalom miatt nem vezették át az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdonjogukat. Ezt a joghézagot szünteti meg a módosítás. EBH2004. 1182. Termőföld vételi jogának gyakorlása esetén az annak megszerzésére nem jogosult jogi személy más személyt nem jelölhet ki (1959. évi IV. törvény 373-375. ; 1994. évi LV. törvény 6. ). EBH2003. 995. A korábbi jogszabályok szerinti zártkert termőföldnek minősül, amelynek tulajdonjogát betéti társaság nem szerezheti meg (1994. évi LV. tv. 3., 6., 89. ). BH2004. 462. I. Termőföld tulajdonjogát jogi személy apportálással sem szerezheti meg (1994. évi LV. törvény 6. ). BH2003. 119. II. Belföldi jogi személy a mezőgazdasági termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg. Az erre irányuló szerződés és az ebből eredő származékos jogszerzésre irányuló jogügylet egyaránt semmis [1959. évi IV. törvény 200. (2) bekezdés, 112. (1) bekezdés, 237., 239., 378., 1994. évi LV. törvény 6. (1) bekezdés, 9. (1) bekezdés]. BH2001. 452. A földtörvény hatálybalépését követően ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés iránt benyújtott kérelem esetén alkalmazni kell a jogi szervezetek termőföldszerzési tilalmát (1994. évi LV. tv. 6., 79. ). BH2000. 455. Termőföld tulajdonjogának jogi személy részéről való megszerzésére vonatkozó jogszabályi tilalom nem érinti a termőföld használati joga átruházásának - s ehhez képest a használati jog apportálásának - lehetőségét [1988. évi VI. tv. 22. (2) bek., 161. (3) bek., 1994. évi LV. tv. 6. ]. BH2000. 396. A szerződés érvényességét a megkötésekor hatályos anyagi jogi szabályok alapján kell megítélni [1959. évi IV. törvény 115. (1) bekezdés, 117. (3) bekezdés, 312. (1) bekezdés, 1994. évi LV. törvény 6. (1) bekezdés, 79. ]. Külföldiek tulajdonszerzése 7. (1) A külföldi magánszemély és jogi személy termőföld tulajdonjogát - a (2) bekezdésben foglaltak kivételével - nem szerezheti meg. (2) A belföldi magánszemélyre vonatkozó szabályok irányadók azon tagállami állampolgárra, aki önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként kíván letelepedni Magyarországon, és legalább három éve folyamatosan, jogszerűen Magyarországon lakik és folytat mezőgazdasági tevékenységet. EBH2005. 1277. Külföldi személy termőföld haszonélvezeti jogát nem szerezheti meg (1994. évi LV törvény 7., 11. ). 8. A külföldi az önálló ingatlanként (földrészletként) legfeljebb 6000 m 2 területtel kialakított tanya tulajdonjogát a termőföldnek nem minősülő más ingatlanokra vonatkozó külön jogszabályok rendelkezései szerint szerezheti meg. 8/A. (1) A tagállami állampolgárnak a tulajdonszerzési feltételeket egyrészt hatósági igazolásokkal kell bizonyítania, másrészt - a jövőre nézve vállalt kötelezettségeket - teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozattal kell vállalnia. (2) A tulajdonszerzési képesség bizonyításához a következő hatósági igazolásokat kell beszereznie a tagállami állampolgárnak: a) az idegenrendészeti hatóság által kiállított hatósági bizonyítványt arról, hogy legalább három éve folyamatosan és jogszerűen lakik Magyarországon; b) a letelepedési engedéllyel nem rendelkező tagállami állampolgárnak érvényes tartózkodási engedélyt, illetőleg az eziránti kérelem benyújtását tanúsító igazolást; c) a mezőgazdasági igazgatási szerv igazolását arról, hogy a tulajdonszerzést megelőző három évben saját nevében, saját kockázatára folyamatosan mezőgazdasági tevékenységet folytatott Magyarországon. (3) A mezőgazdasági igazgatási szervnek az igazolását környezettanulmány alapján kell kiállítania. A környezettanulmány során a mezőgazdasági igazgatási szerv a mezőgazdasági tevékenység folytatását vizsgálja. Nem tagadható meg az igazolás kiadása, a) ha a tagállami állampolgárnak a tulajdonszerzést megelőző mindhárom évben mezőgazdasági tevékenységből volt bevétele, és ezt az adóhatóság igazolásával bizonyítja, b) ha a tagállami állampolgárnak a három év alatt azért nem volt bevétele, mert mezőgazdasági célú beruházása (pl. ültetvénytelepítés) még nem hasznosult, és a beruházás megtörténtét bizonyítja. (4) A (2) bekezdésben meghatározott igazolások, illetve hatósági bizonyítvány 60 napnál nem lehetnek régebbiek. 5
(5) A tagállami állampolgárnak teljes bizonyító erejű magánokiratba, vagy közokiratba foglalt nyilatkozatot kell tennie a következőkről: a) Magyarországon önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként letelepszik; b) kötelezi magát, hogy a termőföldet más célra nem hasznosítja a mezőgazdasági termeléshez szükséges lakó- és gazdasági épületek létesítésén kívül, továbbá hogy a termőföld használatát másnak csak olyan mértékben engedi át, hogy az ebből származó bevétele nem haladja meg a mezőgazdasági tevékenységből származó bevétele 25%-át; 8/B. (1) A termőföld tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránti kérelemhez mellékelni kell a 8/A. -ban felsorolt igazolásokat és nyilatkozatokat. (2) A tulajdonjog bejegyzéséről szóló határozatot és a bejegyzés alapját képező okirat másolatát az ingatlanügyi hatóság megküldi a mezőgazdasági igazgatási szervnek. 8/C. (1) A 8/A. -ban meghatározott feltételek betartását a helyi birtokhasznosítási bizottság, ennek hiányában a települési önkormányzat jegyzője és az ingatlanügyi hatóság bevonásával a mezőgazdasági igazgatási szerv ellenőrizheti. A mezőgazdasági igazgatási szerv megkeresheti adatszolgáltatás kérése céljából a termőfölddel összefüggő nyilvántartásokat vezető hatóságokat, és az adóhatóságot. (2) Ha a mezőgazdasági igazgatási szerv az ellenőrzés során az összes körülmény alapos mérlegelése alapján megállapítja, hogy a tulajdonos a) nem tartotta be a 8/A. (5) bekezdésében vállalt kötelezettségeket, b) vállalkozói igazolvány iránti kérelmét elutasították, vagy az egyéni vállalkozói tevékenysége gyakorlásának joga, vagy az önfoglalkoztatói minősége megszűnt, c) jogszerű és folyamatos Magyarországon való tartózkodása bármely okból megszűnt, a tulajdonost írásban felszólítja a jogszerű állapot helyreállítására. Ha a felszólítás az adott határidő elteltével eredménytelen, a mezőgazdasági igazgatási szerv a tulajdonosra bírságot szab ki, amely a termőföld szerzéskori aranykorona-értéke húszezerszeres szorzatának megfelelő forintösszeg. (3) Nem állapítható meg, hogy a tulajdonos a 8/A. (5) bekezdés a) pontjában foglalt kötelezettségét megszegte, ha bizonyítja, hogy Magyarországon végzett tevékenységi körei között csak mezőgazdasági tevékenység szerepel, vagy bevételének legalább 50%-a mezőgazdasági tevékenységéből származik, vagy személyes közreműködést magában foglaló egyéb jogviszonyt nem tart fenn. (4) A bírság ismételten kiszabható mindaddig, amíg a jogsértő állapot fennáll, illetve amíg a tulajdonos a termőföldet el nem idegeníti. Nem szabható ki a bírság, ha a tulajdonos a termőföldet elidegenítette. A bírság megfizetésére a földvédelmi járulék befizetésére vonatkozó szabályok irányadók. (5) (6) Amíg a bírságolásra okot adó körülmény fennáll, de legkésőbb a Magyar Köztársaságnak az Európai Unióhoz való csatlakozása tárgyában kötött nemzetközi szerződésben meghatározott mentességi idő végéig a tulajdonosra a tagállami állampolgárnak nem minősülő külföldi magánszemélyre irányadó rendelkezéseket kell alkalmazni. A csatlakozási szerződésben megfogalmazott azon feltételt, hogy a tagállami állampolgár legalább három éve folyamatosan és jogszerűen lakik Magyarországon, igazolni kell. Erre alkalmas a területi idegenrendészeti hatóság által kiállított hatósági bizonyítvány, melyet a tagállami állampolgárnak kell beszereznie. Annak, aki letelepedési engedéllyel nem rendelkezik, érvényes tartózkodási engedélyt, illetve a tartózkodási engedély benyújtását tanúsító igazolást kell beszereznie. A tagállami állampolgárnak bizonyítania kell azt is, hogy a tulajdonszerzést megelőző három évben folyamatosan mezőgazdasági tevékenységet folytatott Magyarországon. Ennek igazolására legalkalmasabbak a tevékenység végzésének helye szerint illetékes megyei földművelésügyi hivatalok köztisztviselői, akik kellő helyismerettel rendelkeznek. Az igazolás kiállítása előtt környezettanulmányt kell készíteniük, minden körülményt alaposan meg kell vizsgálniuk, amely alapján eldöntik, hogy a kérelmező tevékenysége folyamatos mezőgazdasági tevékenységnek minősül-e. A törvény megállapít olyan feltételeket is, amelyek fennállása esetén nem tagadható meg az igazolás kiadása. Ilyen feltétel, ha az adóhatóság igazolása szerint a tagállami állampolgárnak a tulajdonszerzést megelőző mindhárom évben mezőgazdasági tevékenységből volt bevétele. Abban az esetben sem tagadható meg az igazolás kiadása, ha a tagállami állampolgárnak azért nem volt bevétele, mert a mezőgazdasági célú beruházása még nem hasznosult. Ebben az esetben a beruházás megtörténtét bizonyítani kell. A jövőre nézve a tagállami állampolgárnak kötelezettséget kell vállalnia arra, hogy Magyarországon önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként letelepszik, továbbá köteleznie kell magát arra, hogy a termőföldet más célra nem hasznosítja, kivéve a mezőgazdasági termeléshez szükséges lakó és gazdasági épület létesítését. A kötelezettségvállalásról teljes bizonyító erejű magánokiratban vagy közokiratban kell nyilatkozni. 6
Az a cél, hogy a tagállami állampolgár a termőföldet elsősorban saját maga használja, ezért a törvény szerint a termőföld használatát csak korlátozott mértékben lehet átengedni másnak használatra, és nyilatkozattal kell vállalni azt is, hogy a termőföld átengedéséből származó bevétel nem fogja meghaladni a mezőgazdasági tevékenységéből származó bevétel 25%-át. A tagállami állampolgárnak az adásvételi szerződés benyújtásakor kell igazolnia, hogy megfelel az előírt feltételeknek, ezért be kell nyújtania a földhivatalhoz az adásvételi szerződésen kívül az igazolásokat és nyilatkozatokat is. Biztosítani kell a feltételek fennállásának ellenőrzési lehetőségét is. Az ellenőrzési feladatok ellátására ugyancsak a legalkalmasabbak a földművelésügyi hivatalok. Annak érdekében, hogy a földművelésügyi hivatal ellenőrizni tudja a tulajdonszerzési feltételek fennállását, tudnia kell arról, hogy mely termőföldet szerezte meg tagállami állampolgár. Ezért a földhivataloknak tájékoztatniuk kell a földművelésügyi hivatalokat a tulajdonszerzésről, a tulajdonjog bejegyzéséről szóló jogerős határozat és az okiratok megküldésével. A földművelésügyi hivatalnak az ellenőrzés során az összes körülményt alaposan mérlegelnie kell. Amennyiben szükséges, az ellenőrzésbe bevonhatják a helyi birtokhasznosítási bizottságot, ennek hiányában a települési önkormányzat jegyzőjét és a földhivatalt is. Ha megállapítja, hogy a tulajdonos nem tartotta be a vállalt kötelezettségeket, illetve már nem felel meg az előírt feltételeknek, a tulajdonost írásban felszólítja a jogszerű állapot helyreállítására. A felszólítás eredménytelensége esetén bírságot szab ki. A bírságot kiszabó határozat ellen az Áe. általános szabályai szerint van helye jogorvoslatnak. A törvény szerint nem állapítható meg, hogy a tagállami állampolgár megszegte azt a jövőre nézve tett vállalását, hogy Magyarországon önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként letelepszik, ha bizonyítja, hogy Magyarországon végzett tevékenységi körei között csak mezőgazdasági tevékenység szerepel, vagy bevételének legalább 50%-a mezőgazdasági tevékenységből származik, vagy személyes közreműködést magában foglaló egyéb jogviszonyt nem tart fenn. A bírság ismételten is kiszabható, amíg a jogsértő állapot fennáll, illetve amíg a tulajdonos a termőföldet el nem idegenítette. További szankció az, hogy a bírságolásra okot adó körülmény fennállásáig, de legkésőbb a mentességi idő végéig a tulajdonos nem szerezhet termőföldet Magyarországon. A tulajdonszerzés ellenőrzése 9. (1) A tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződés semmis. Ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel az e törvényben meghatározott tulajdonszerzési korlátozásba ütköző módon, illetőleg a megengedett szerzési mértéket meghaladóan termőföld vagy védett természeti terület tulajdonjogának megszerzésére kerülne sor, az ingatlanügyi hatóság az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó szabályok szerint jár el. (2) Termőföld tulajdonjogára vonatkozó szerződés vagy szerződési kikötés semmisségének megállapítása iránt az ügyész pert indíthat. (3) A szerző félnek a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelemben nyilatkoznia kell arról, hogy tulajdonszerzése nem ütközik szerzési korlátozásba. A nyilatkozat valóságtartalmát az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartás alapján ellenőrizheti. (4) A (2) bekezdés szerinti szerződés vagy szerződési kikötés esetén az egész szerződés érvénytelen. Ezt a szabályt akkor is alkalmazni kell, ha a felek az említett szerződéssel vagy szerződési kikötéssel a tulajdonjog megszerzésének hatályát kötötték valamely feltétel, illetve jövőbeli időpont bekövetkezéséhez vagy egyikük, illetve harmadik személy jognyilatkozatához. BH2003. 119. I. Az ügyész perindítási jogosultsága a termőföld elidegenítése tárgyában kötött szerződés érvénytelenségének megállapítása érdekében [1952. évi III. törvény 2. (5) bekezdés, 1972. évi V. törvény 14. (3) bekezdés, 1994. évi LV. törvény 9. (2) bekezdés]. BH2003. 119. II. Belföldi jogi személy a mezőgazdasági termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg. Az erre irányuló szerződés és az ebből eredő származékos jogszerzésre irányuló jogügylet egyaránt semmis [1959. évi IV. törvény 200. (2) bekezdés, 112. (1) bekezdés, 237., 239., 378., 1994. évi LV. törvény 6. (1) bekezdés, 9. (1) bekezdés]. Elővásárlási jogok 7
10. (1) Termőföld vagy tanya eladása esetén - ha törvény másként nem rendelkezik - az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg: a) a haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt; jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet haszonbérlő esetén annak helyben lakó természetes személy tagját, illetve helyben lakó részvényesét; b) a helyben lakó szomszédot; c) a helyben lakót; d) a magyar államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint. (2) Az (1) bekezdés b)-c) pontjában meghatározott jogosulti csoportokon belül az elővásárlási jog gyakorlásának sorrendje a következő: a) a családi gazdálkodó; b) nyilvántartási (regisztrációs) számmal rendelkező őstermelő, illetőleg egyéni mezőgazdasági vállalkozó; c) jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli más szervezet esetén annak helyben lakó természetes személy tagja vagy helyben lakó részvényese. (3) Az (1) bekezdés szerinti elővásárlási jog nem áll fenn a közeli hozzátartozók [Ptk. 685. b) pont] és a tulajdonostársak közötti adásvétel esetén, a mezőgazdasági termelők gazdaságátadási támogatása feltételeként megvalósuló termőföld eladása esetén, valamint olyan külterületi földrészlet eladása esetén, amely a törvény hatálybalépéséig zártkertinek minősült. (4) Az (1)-(2) bekezdés szerinti sorrend az elővásárlásra jogosultak egymás közötti viszonyában is irányadó. (5) Az (1) bekezdés a) pontja alapján az elővásárlási jogot akkor lehet gyakorolni, ha a haszonbérleti jogviszony (felesbérlet, részesművelés) legalább három éve fennáll. Ha a haszonbérlő (felesbérlő, részesművelő) jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet, ennek tagja, illetve részvényese esetén további feltétel a legalább hároméves tagi, illetve részvényesi jogviszony. (6) Termőföld vagy tanya eladása (haszonbérbe adása) esetén, amennyiben e törvény, valamint a Ptk. alapján törvényes elővásárlási (előhaszonbérleti) jog áll fenn, a termőföld, tanya tulajdonosának az ingatlanra vonatkozó vételi (haszonbérleti) ajánlatot hirdetményi úton kell az elővásárlásra (előhaszonbérletre) jogosulttal közölnie. A Nemzeti Földalapba tartozó termőföldek tekintetében a törvény elővásárlási (előhaszonbérleti) jogra vonatkozó rendelkezéseit a külön jogszabályban foglalt eltérésekkel kell alkalmazni. A hirdetményi úton történő közléssel összefüggő igazgatási jellegű szolgáltatásért igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni. Az Alkotmánybíróság 2007. szeptember 24-én a 394/B/2005. AB határozatával megállapította, hogy a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm. r.) 1. (3) bekezdése alkotmányellenes, ezért azt 2008. március 31. napjával megsemmisíti. Az Alkotmánybíróság indokolása szerint: Az elővásárlási jog és annak gyakorlása általános szabályait a Ptk. tartalmazza (373. ). A Ptk. rendelkezéseit mind a szerződéses, mind a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra alkalmazni kell [373. (6) bekezdés]. Az elővásárlási jog érvényesülését biztosító rendelkezés, hogy az eladónak az általa elfogadott ajánlatot az elővásárlásra jogosultakkal közölnie kell. A Ptk. főszabály szerint az ingatlanra - beleértve a termőföldet és a tanyát is - fennálló elővásárlási jog jogosultja számára az ajánlat írásban történő megküldését írja el ő [373. (1) bekezdés, 365. (3) bekezdés]. Az írásos nyilatkozat hatályosságához az is szükséges, hogy az a másik félhez megérkezzék [214. (1) bekezdés]. Az eladó az ajánlat közlése alól csak akkor mentesül, ha az értesítés a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna [373. (1) bekezdés]. Ez utóbbi rendelkezés értelmében is csupán az érintettek tekintetében mellőzhető az ajánlat megküldése (a kialakult gyakorlatról lásd Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalását). A Ptk.-hoz képest speciális szabályokat állapít meg a Tft., amely a termőföld és tanya tekintetében - törvény eltérő rendelkezése hiányában - további elővásárlási jogokat állapít meg és meghatározza a joggyakorlás sorrendjét (10. ), valamint felhatalmazza a Kormányt a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása részletes szabályainak megállapítására [90. (1) bekezdés e) pont]. Az Alkotmánybíróság megállapította: sem a Ptk., sem Tft. nem adott felhatalmazást a Kormánynak arra, hogy a Ptk. alapján fennálló elővásárlási jog eseteire is kiterjedően szabályozza az elővásárlási jogok jogosultjainak - kizárólag hirdetményi úton történő - értesítését. Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint abban az esetben, ha a törvény pontosan megjelölt tárgykörök további szabályozásár a hatalmazza fel a Kormányt, akkor köteles a felhatalmazás keretei között maradni [lásd 9/2003. (IV. 3.) AB határozat, ABH 2003, 89, 113-114.]. Az Alkotmánybíróság szerint a Korm. r. támadott szabálya azzal, hogy a Ptk. alapján fennálló elővásárlási jogok eseteiben új rendelkezést állapít meg az ajánlat közléseként kizárólagosan hirdetményi közzététel előírásával, túlmegy a végrehajtási jogszabály számára biztosított kereteken, ezért a 8